Hulst

bestemmingsplan

Garage Kant, thans gevestigd aan de Julianastraat in Heikant, wil de bedrijfsactiviteiten verplaatsen naar het bedrijventerrein Hogeweg in Hulst. Ook het aangrenzende loonbedrijf Strooband wil de bedrijfsactiviteiten ter plaatse beëindigen. Herinvulling van de hiermee vrijkomende locatie met woningbouw is gewenst en noodzakelijk om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Daartoe is een stedenbouwkundig schetsonwerp opgesteld en bij de gemeente ingediend dat voorziet in de realisering van 14 vrijstaande woningen op middelgrote en grote kavels.

De gemeente Hulst wenst aan deze woningbouwontwikkeling medewerking te verlenen.

• De beoogde ontwikkeling wordt beleidsmatig verantwoord geacht. Deze sluit immers aan op de hoofdlijnen van het voor woningbouw geldende beleidskader (zie bijlage 1) en met name zoals dat onder andere is vastgelegd in het voor betreffende locatie geldende bestemmingsplan Heikant (vastgesteld in 2008). In dat bestemmingsplan is onder andere het volgende aangegeven. "Woningbouw is vooral gewenst op die locaties waar woningbouw een kwalitatieve bijdrage levert aan verbetering van de ruimtelijk-functionele situatie, versterking van de stedenbouwkundige samenhang en / of opheffing van een milieuknelpunt (bijvoorbeeld in geval van bedrijfsverplaatsing). Woningbouw kan in dergelijke gevallen een economische drager zijn voor het realiseren van de gewenste ontwikkeling. Daarnaast kan woningbouw een duurzame nieuwe functie zijn voor terreinen waarvan de agrarische of bedrijfsfunctie is beëindigd of waarvan vaststaat dat er voor de bedrijfsvoering geen toekomstperspectief is". In dit verband wordt herontwikkeling met woningbouw voorgestaan van onder andere de grootschalige bedrijfslocaties in de noordelijke randzone en in het bijzonder de nu voorliggende (bedrijven)locatie Kant-Strooband.
• Op grond van het bestemmingsplan Heikant is via een wijzigingsbevoegdheid de realisatie van 8 vrijstaande woningen op zeer grote kavels mogelijk. Actuele (markt)ontwikkelingen wijzen echter inmiddels uit dat voor dergelijk grote percelen geen belangstelling meer is en dat de realisering van 6 extra woningen noodzakelijk is om de voorgenomen beëindiging van de bedrijfsactiviteiten op voorliggende locatie in combinatie met verplaatsing van het garagebedrijf naar Hogeweg mogelijk te maken. Het gemeentebestuur onderschrijft de noodzaak voor deze beperkte verdichting en is daarbij van mening dat de hier gewenste kwalitatief hoogwaardige invulling voldoende blijft gewaarborgd. Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is hiervoor echter noodzakelijk.
• Op 30 maart 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hulst ingestemd met het door de initiatiefnemers ingediende stedenbouwkundig schetsontwerp. In overleg met de gemeente is dit ontwerp vervolgens nader uitgewerkt en is de voorgenomen ontwikkeling in het gemeentelijk woningbouwprogramma opgenomen. PM GEMEENTE: verwerken/zie ook bijlage 1
• Met de eigenaren/initiatiefnemers is overeenstemming over de inrichtings-, beheer- en uitvoerbaarheidsaspecten van de beoogde herontwikkeling van voorliggend gebied. In een overeenkomst tussen gemeente en de initiatiefnemers wordt dit gewaarborgd. Zo is onder andere vastgelegd dat woningbouw pas aan de orde is nadat alle opstallen, op de betreffende percelen volledig zijn gesloopt en de bedrijfsgebouwen op het perceel gelegen aan de Hogeweg te Hulst (bedrijfsverplaatsing) volledig zijn voltooid.

Doel van dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van dit herontwikkelingsinitiatief. In figuur 1.1 is globaal de ligging van de projectlocatie c.q. het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: maps.google.nl)

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt:

• In hoofdstuk 2 wordt globaal (de ligging en kenmerken van) het plangebied, de directe omgeving en de beoogde planontwikkeling beschreven.
• Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader en daarmee op de planologische inpasbaarheid van de beoogde herinvulling van de bedrijfslocatie met woningbouw.
• Hoofdstuk 4 omvat de toetsing van de planontwikkeling aan de ruimtelijke en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het betreft zowel handhaving als de resultaten uit de overlegprocedure en de financiële uitvoerbaarheid.

Het plangebied omvat de projectlocatie met de huidige bedrijfsgronden van het garagebedrijf Kant en het loonbedrijf Strooband, en de daar tussen gelegen wei aan de noordzijde van het bebouwingslint Julianastraat te Heikant. Ook de percelen van de twee bijbehorende bestaande bedrijfswoningen Julianastraat 66 en 82 maken deel uit van het plangebied.

Beide bedrijfspercelen zijn direct bereikbaar vanaf de Julianastraat. Daarnaast is aan de noordzijde sprake van een voor (vracht)autoverkeer geschikt gemaakte secundaire (c.q. nood)ontsluiting via een bestaand pad dat aansluit op de Heidestraat. De bestaande bedrijfspercelen zijn nagenoeg geheel verhard.

Tussen het plangebied en de Julianastraat bevinden zich woonpercelen van derden. Aan de noord- en westzijde zijn de gronden overwegend in agrarisch gebruik. De rondom het plangebied (grotendeels) aanwezige afschermende groenvoorzieningen met bomen, waaronder een aan de oostzijde dicht beplante tuin, zorgen voor een adequate landschappelijke inpassing richting het aangrenzende open buitengebied. Aan de noordzijde van het plangebied, globaal bij het huidige perceel van het loonbedrijf, ontbreekt ten dele een dergelijke groenvoorziening. Aan de westzijde van de garagelocatie op de overgang met de wei bevindt zich een verwaarloosde poel te midden van (boom)beplanting.

Figuur 2.1. Luchtfoto omgeving plangebied (bron: maps.google.nl)

Het bestemmingsplan Heikant (uit 2008) zet voor voorliggende locatie in op een herinvulling met extensieve woningbouw in een groene setting. Daarmee wordt een substantiële kwaliteitsimpuls beoogt voor de gewenste verbetering van de landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit van dit deel van de noordelijke kernrand van Heikant. Dit algemene uitgangspunt/streven wordt gecontinueerd.

Het ontwikkelde stedenbouwkundig ontwerp (zie figuur 2.2) gaat daartoe uit van maximaal 14 (nieuwe) middelgrote en grote woonpercelen met vrij op de percelen staande woonbebouwing. De woonpercelen zijn gegroepeerd rondom en bereikbaar vanaf twee pleinachtige ruimten. Ter bevordering van een groen opgezet woongebied en een ruim ogend verkavelings- en bebouwingspatroon wordt naast bebouwingsvrije voortuinen (met een diepte van ten minste 5 meter) ook belang gehecht aan en uitgegaan van het aanhouden en waarborgen van bebouwingsvrije afstanden (van ten minste 3 meter) ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens. In dit verband wordt ook een bebouwingshoogte van maximaal 1 bouwlaag met kap en per woonperceel naast het hoofdgebouw maximaal 1 vrijstaand bijgebouw toegestaan.

Groene c.q. beplante erfafscheidingen completeren de beoogde beeldkwaliteit: Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan hagen en groen beplante gaasschermen. Schuttingen en overige daarmee vergelijkbare gebouwde erfafscheidingen zijn niet gewenst.

De (woonfuncties van de) voormalige bedrijfswoningen Julianastraat 66 en 82 blijven gehandhaafd.

Figuur 2.2. Stedenbouwkundig ontwerp

Ook de inrichting van het openbaar gebied draagt bij aan de gewenste groene inkadering en beeldkwaliteit van de locatie. Bestaande afschermende groenelementen op de overgangen naar het landelijke gebied blijven behouden. Aan de noordzijde van het woongebied wordt dit beeld versterkt: tussen het woongebied en het bestaande pad wordt voorzien in een nieuwe brede afschermende groenstrook en tussen de interne ontsluitingsweg en zijerven van de woonpercelen worden structuurbegeleidende groenelementen (waarbij bijvoorbeeld gedacht kan worden aan hagen) gerealiseerd.

In het westelijke deel verbreedt de ontsluiting zich tot een langwerpig "pleintje" met in het midden een met bomen ingeplante structuurbegeleidende groenstrook. Een bestaande lineaire groenstrook in het oostelijk deel van het woongebied wordt getransformeerd in een eveneens groen (met bomen ingeplant) ingericht en in de ontsluitingsstructuur geïntegreerd "pleintje". Van hieruit is een doorkijk naar de polder. Deze beide "pleintjes" worden zodanig ingericht dat deze tevens een functie kunnen vervullen in het kader van de waterhuishouding: hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een inrichting als wadi (zie paragraaf 3.1.). De bestaande bomen en poel aan de westzijde van het garageterrein komen te vervallen. Dit wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de hiervoor aangegeven geplande nieuwe groenelementen.

Het nieuwe woongebied is voor alle verkeer vanaf de Julianastraat bereikbaar via een ontsluitingsweg tussen de woonpercelen Julianastraat 66 en 70 (ter plaatse van de bestaande ontsluiting van het huidige garagebedrijf). De geplande woonstraat heeft een min of meer gebogen verloop en kenmerkt zich door een eenvoudige en informele inrichting welke het woon- en verblijfskarakter van het gebied benadrukt. Hierbij wordt aangesloten bij voor Heikant typische kenmerken: weg met grasbermen en het ontbreken van langsliggende voetpaden. De woonstraat verbindt aan de noordzijde de twee pleinachtige ruimten, een afzonderlijke pad voor langzaam verkeer verzorgt dit aan de zuidzijde. Uitgangspunt voor parkeren is dat op elke woonperceel de eigen parkeerbehoefte wordt opgevangen: dit wordt privaatrechtelijk gewaarborgd. Langs de woonstraat is informeel parkeren mogelijk voor bezoekers. Voor het gehele woongebied wordt een maximum toegestane snelheid ingesteld van 30 km/uur.

Het bestaande pad aan de noordzijde fungeert als calamiteitenontsluiting: alleen in geval van calamiteiten wordt deze opengesteld voor verkeersafwikkeling tussen het nieuwe woongebied en de Heidestraat. Met gerichte maatregelen wordt regulier doorgaand verkeer tussen de Julianastraat en de Heidestraat verkeer via het nieuwe woongebied voorkomen: hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het plaatsen van paaltjes op de overgang met de woonstraat. De bereikbaarheid van aan dit pad liggende (overwegend agrarische en buiten het plangebied gelegen) percelen blijft gewaarborgd.

Sinds 1 november 2003 is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Zeeuws Vlaanderen, (per 1 januari 2011 Waterschap Scheldestromen) verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. De waterparagraaf is voorgelegd aan en heeft de instemming van de waterbeheerder. Het wateradvies is als bijlage bij dit bestemmingsplan bijgevoegd.

Afstemming ruimtelijke ordening met het waterbeheer

In het kader van de afstemming met de ruimtelijke ordening zijn in het Omgevingsplan van de provincie Zeeland waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Deze kaarten zijn beschikbaar via de provinciale website. Aan deze kaart zijn voor het plangebied de volgende gegevens te ontlenen.

• Het plangebied (en omgeving) is weinig zettingsgevoelig.
• Het plangebied staat niet onder invloed van zoute kwel, wel is sprake van sterke belvorming ten behoeve van de zoetwatervoorraad.
• Het gebied is aangeduid als zeer geschikt voor stedelijke ontwikkeling. Er zijn ruime infiltratiemogelijkheden. Dat houdt in dat dit gebied minder kwetsbaar is dan andere gebieden in Zeeuws-Vlaanderen. Voor stedelijke uitbreiding zijn aanvullende maatregelen noodzakelijk om nadelige effecten op het watersysteem te voorkomen, in dit geval kunnen deze echter minder ingrijpend zijn dan in andere gebieden.
• Het plangebied grenst aan het grondwaterbeschermingsgebied rondom het waterwingebied van Sint Jansteen, maar ligt er niet in.

Het huidige watersysteem

Het plangebied voor de beoogde inbreiding ligt ten noorden van de Julianastraat. De kern Heikant ligt op een kreekrug, het maaiveld ligt gemiddeld op circa 2,5 m + NAP en hoger. Heikant maakt deel uit van het bemalingsgebied Paal. Via een stelsel van primaire en secundaire waterlopen (met name buiten de kern) en bermsloten en kavelsloten wordt overtollig water door neerslag afgevoerd richting het gemaal. In de kern wordt een zomer- en winterpeil gehanteerd van respectievelijk 0,40 en 0,60 + NAP. Het gemeentelijk beleid voorziet in een drooglegging van gemiddeld 70 cm, die maximaal een keer per jaar mag voorkomen. De drooglegging van bebouwing is door de provincie op minimaal 1,10 meter vastgesteld, het waterschap stelt echter voor om 1,20 meter aan te houden.

In de huidige situatie is een deel van het plangebied al verhard (voormalige bedrijfsbebouwing garagebedrijf Kant Sagro en loonbedrijf Strooband). Er zijn geen problemen met het grondwater.

Grondwaterbeschermingsgebied

Het waterwingebied Sint Jansteen is beschermd op basis van de Provinciale Milieuverordening en dient tevens planologisch veilig te worden gesteld. Daarbij is het onderscheid tussen waterwingebied (waterwinning enige gebruiksfunctie) en grondwaterbeschermingsgebied (belang drinkwaterwinning veilig stellen door risico-activiteiten uit te sluiten) van belang. Het plangebied ligt niet in het grondwaterbeschermingsgebied, dit begint direct ten zuiden van de Julianastraat.

Toekomstig watersysteem

Nagegaan is aan de hand van de criteria uit de Zeeuwse Handreiking watertoets of de beoogde functiewijziging strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. Deze toets heeft plaatsgevonden en de resultaten hiervan zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Geconcludeerd kan worden dat indien waterhuishoudkundige maatregelen zijn genomen de beoogde functiewijziging niet strijdig is met waterdoelstellingen.

Beleidskader
Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van geconstateerde belemmeringen uit dat onderzoek, kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren)

Onderzoek

Vóór de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt het bodemonderzoek uitgevoerd en worden de resultaten daarvan in dit plan / deze plantoelichting verwerkt.

PM: resultaten en conclusie bodemonderzoek

Beleidskader

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleidHet provinciaal archeologie beleid is vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (2006) en de nota Archeologie 2006-2012 (2006) moet in bestemmingsplannen rekening worden gehouden met archeologische waarden in planvormingsprocessen. Concreet betekent dit dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening gehouden moet worden met eventueel aanwezige archeologische waarden.

Voor Zeeland bestaat het toetsingskader voor archeologie uit:

• de Archeologische MonumentenKaart (AMK) Zeeland.
• de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW).
• het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA).
• het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem ARCHIS2 van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurhistorie en Monumenten (RACM).

Beheer en onderhoud van archeologische informatie krijgt vorm in het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD). In het ZAD zijn opgenomen het Provinciaal Archeologisch Depot ((bodemvondsten) en het ZAA, waarin documentatie van vondsten en alle kennis op het gebied van de Zeeuwse archeologie is verzameld. De Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) beheert voor de provincie de AMK en het ZAD.

De status van de AMK en de IKAW is door Gedeputeerde Staten van Zeeland vastgesteld op 29 mei 2001. Op de AMK staat informatie van bekende archeologische waarden. Alle terreinen die op de AMK zijn aangeduid dienen een planologische bescherming te hebben.

De IKAW geeft een overzicht van te verwachten archeologische waarden (hoe groot is de kans is om bij de uitvoering van plannen op archeologische resten te stuiten) en is complementair aan de AMK. Vooral de gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden zijn belangrijk.

Archeologische waarden

• Het plangebied is op de AMK niet aangeduid als kern van hoge archeologische waarde.
• Van de IKAW kan worden afgeleid dat voor het gehele plangebied een middelhoge trefkans op archeologische vondsten geldt.
• Waarnemingen Heikant: In het ZAD en ARCHIS staan thans geen gegevens geregistreerd over waarnemingen en vondsten uit het plangebied. Dit neemt niet weg dat binnen deze gebieden nog bewoningssporen of onbekende archeologische resten in de grond kunnen zitten.

In gebieden met hoge tot middelhoge archeologische verwachtingswaarden moet bij de voorbereiding van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen archeologisch (voor)onderzoek worden verricht: allereerst in de vorm van een Aanvullende Archeologische Inventarisatie (AAI), eventueel later afgerond met een Aanvullend Archeologisch Onderzoek (AAO). Deze onderzoeken moeten uitwijzen of er daadwerkelijk sprake is van de archeologische waarden en of voorgenomen ontwikkelingen deze waarden wel of niet zullen of kunnen schaden. Wanneer dit wel het geval is, zullen de voorgenomen ontwikkelingen moeten worden afgewogen tegen het archeologisch belang.

Archeologisch onderzoek

Vóór de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt het archeologisch onderzoek uitgevoerd en worden de resultaten daarvan in dit plan / deze plantoelichting verwerkt.

PM: resultaten en conclusie AAI (en evt. AAO).

In deze paragraaf is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en is vermeld welke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Vervolgens is aangegeven waaraan deze ontwikkelingen - wat ecologie betreft - moeten worden getoetst. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen het toetsingskader dat door wettelijke regelingen wordt bepaald en het toetsingskader dat wordt gevormd door het beleid van rijk, provincie en gemeente.

Beoogde ontwikkelingen

Ten behoeve van de ontwikkeling van het woongebied moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden;
• gebruik van het gebied.

Toetsingskader

Gebiedsbescherming: Natuurbeschermingswet 1998

Voor de gebiedsbescherming vormt de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw) het juridisch kader. Onderzocht moet worden of de ontwikkeling negatieve effecten kan hebben op beschermde gebieden (binnen en buiten plangebied).

Gebiedsbescherming: Ecologische hoofdstructuur

De Nota Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS is op provinciaal niveau uitgewerkt in de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). Aantasting van de kwaliteiten van de EHS is in principe niet toegestaan.

Soortbescherming Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen.

Onderzoek: Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. Gebiedsbescherming komt derhalve in deze paragraaf niet meer aan de orde.

Onderzoek: Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een veldbezoek in juni 2010 en een inventarisatie van amfibieën (Bureau Wieland, 2010, zie tevens bijlage 5).

Planten

Daar het terrein grotendeels is verhard komen er op het terrein geen beschermde planten voor.

Vogels

Er is een kleine kans dat broedvogels op de gebouwen aanwezig zijn. Het betreft hier specifieke vogels als de witte kwikstaart. Er zijn echter geen broedvogels met een vaste nestplaats. In de beplanting rondom het terrein zijn diverse broedvogels te verwachten.

Zoogdieren

In het plangebied zijn algemene zoogdieren te verwachten als de mol en de veldmuis. Het betreft hier algemene soorten die staan vermeld op tabel 1 van de Flora- en fauna wet. Grootschalige akkerbouwgebieden vervullen geen functie als foerageergebied van vleermuizen.

Amfibieën

Verhard terrein is ongeschikt als leefgebied voor amfibieën. De poel is een voortplantingslocatie voor kleine watersalamander en alpenwatersalamander.

Overige soorten

Het plangebied is ongeschikt als biotoop voor beschermde vissen, reptielen en insecten (vlinders, sprinkhanen en libellen). Genoemde beschermde soortengroepen stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 3.1 staat aangegeven welke beschermde soorten er (naar verwachting) binnen het plangebied voorkomen en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 3.1. Beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

Toetsing

Bouwrijp maken

Het bouwrijp maken van het terrein leidt mogelijk tot verstoring van broedvogels en kleine zoogdieren en de amfibieën zie tabel. Voor de algemene soorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet geldt een vrijstelling. Verstoring van broedvogels is niet toegestaan. Wel dient gewerkt te worden volgens de principes van “zorgvuldig handelen”.

Voor de alpenwatersalamander dienen bijzondere maatregelen getroffen te worden. Aangenomen wordt dat de sloop- en bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd volgens de gedragscode van bouwend Nederland. Onder begeleiding van een deskundige dient de poel in de winter gedempt te worden. Indien de werkzaamheden in een andere periode plaatsvinden moet de poel leeg gevist worden. De aanvraag van een ontheffing is dan niet nodig.

De aantasting en verstoring van vogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (broedseizoen is globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten.

Bouw van woningen

De bouw van de woningen zal, aansluitend op het bouwrijp maken, niet leiden tot een kans op verstoring van beschermde soorten daar deze niet aanwezig zijn

Gebruik van het gebied

Het gebruik van de woningen zal niet leiden tot een kans op verstoring van beschermde natuurwaarden in de omgeving. Daar de locatie in de bebouwde kom is gelegen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde werkzaamheden geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens het principe van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden. Het dempen van de poel dient onder begeleiding van een deskundige plaats te vinden en er dient gewerkt te worden volgens de gedragscode van bouwend Nederland. Indien de vereiste maatregelen worden genomen zal de Flora- en faunawet de uitvoering van de werkzaamheden niet in de weg staan

Wat de gebiedsbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

De VNG-brochure is een richtlijn. Daar waar op grond van wet- en regelgeving afstandseisen gelden, gaan deze voor de richtafstanden. Daarom wordt eerst ingegaan op het relevante wettelijke kader.

Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit)

Per 1 januari 2008 hebben twaalf algemene maatregelen van bestuur (AMvB's) plaatsgemaakt voor één nieuwe algemene maatregel van bestuur: het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, beter bekend als het Activiteitenbesluit. Het merendeel van de bedrijven, waar voorheen de vergunningplicht gold, vallen nu onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit.

Afhankelijk van het type inrichting kan het Activiteitenbesluit geheel of gedeeltelijk van toepassing zijn op de inrichting. In het Activiteitenbesluit wordt een onderscheid gemaakt in drie type inrichtingen, namelijk:

• Inrichting type A: Dit zijn inrichtingen die onder het zogenaamde lichte regime van het Activiteitenbesluit vallen. Het betreft hoofdzakelijk weinig milieubelastende activiteiten. De algemene milieuvoorschriften uit het besluit zijn op deze bedrijven toepassing.
• Inrichting type B: Dit zijn inrichtingen die onder het volledige regime van het Activiteitenbesluit vallen. Het gaat hierbij om de inrichtingen die voorheen ook moesten voldoen aan algemene milieuvoorschriften of nog een milieuvergunning hadden. Het Activiteitenbesluit is voor deze voorschriften en milieuvergunningen in de plaats getreden.
• Inrichting type C: Dit zijn inrichtingen die niet volledig onder het regime van algemene regels van het Activiteitenbesluit vallen. Voor deze bedrijven geldt de verplichting om een milieuvergunning aan te vragen. Voor enkele, in het Activiteitenbesluit genoemde onderwerpen, zijn de milieuvoorschriften uit het besluit naast een eventuele milieuvergunning van toepassing. Landbouwbedrijven vallen ook in deze categorie. Voor zover het Besluit landbouw milieubeheer, het Besluit glastuinbouw of het Besluit Mestbassins milieubeheer niet reeds van toepassing is.

Besluit Landbouw milieubeheer (Besluit landbouw)

Het Besluit landbouw milieubeheer bevat algemene milieuvoorschriften voor agrarische bedrijven. Tevens geeft het besluit voor een aantal gevallen afstandseisen die in acht genomen moeten worden ten opzichte van gevoelige objecten. Onder een gevoelig object wordt een gebouw verstaan dat voor menselijk verblijf is bestemd, daarvoor in gebruik is en ook blijkens aard, indeling en inrichting ervan geschikt is om als zodanig te worden gebruikt. Als niet aan deze afstanden wordt voldaan, dan herleeft de verplichting voor het landbouwbedrijf om een milieuvergunning aan te vragen.

In het besluit zijn milieuvoorschriften opgenomen ter voorkoming of zo veel mogelijk beperken van gevaar, schade of hinder voor de directe omgeving. Zo bevat het besluit onder andere geluidgrenswaarden die in acht genomen moeten worden.

Beoordeling / conclusie

Het aspect milieuhinder in relatie tot omliggende functies vormt geen belemmering voor voorliggende woningbouwontwikkeling. Sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In en rond het plangebied zijn geen milieuhinderlijke activiteiten Hieraan liggen de volgende overwegingen/beoordelingen ten grondslag.

• Woningbouw in het voorliggende plangebied vindt plaats nadat de daar aanwezige bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd c.q. de voorgenomen verplaatsing van het garagebedrijf en beëindiging van het loonbedrijf zijn geëffectueerd. Daarmee vervallen de milieubelemmeringen (als gevolg van deze activiteiten) voor de in dit bestemmingsplan beoogde woongebiedontwikkeling.
• Op een afstand van ruim 100 meter (oostelijk) van het plangebied vindt enige bedrijvigheid plaats. Het gaat om het bedrijf Walhout de Visser B.V. (Julianastraat 58) en om het bedrijf Schout landbouwmechanisatie (Julianastraat 52). Op basis van bovengenoemde VNG-publicatie zijn deze bedrijven in het bestemmingsplan Heikant ingeschaald. Het bedrijf Walhout de Visser B.V. (SBI-code 50.1/50.2) valt in categorie 2, met een bijbehorende richtafstand van 30 meter. Voor het bedrijf Schout landbouwmechanisatie (SBI-code 29 en 51.6) is categorie 3.1 van toepassing, met een bijbehorende richtafstand van 50 m. In relatie tot voorliggende planontwikkeling wordt aan deze richtafstanden ruimschoots voldaan. Bovendien zijn in de nabijheid van deze bedrijven al woningen aanwezig.

Op beide bedrijven is het Activiteitenbesluit van toepassing. Aan de voorschriften uit het besluit wordt naar verwachting voldaan. Aangenomen wordt derhalve dat de bedrijven geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling. Omgekeerd zal het plan geen belemmering vormen voor de bedrijven.

• Het plangebied grenst in het westen en noorden direct aan gronden met een agrarische bestemming. Voor de in het plangebied beoogde woningbouw geldt op grond van het Besluit landbouw ten opzichte van de bedrijfsbebouwing een aan te houden afstand van 50 meter. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan: agrarische bedrijfsbebouwing bevindt zich op een beduidend grotere afstand van het plangebied.
• In verband met mogelijke schadelijke milieueffecten (bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen) wordt fruitteelt binnen een afstand van 50m van woonbebouwing niet wenselijk geacht. In het vigerende bestemmingsplan Heikant (2008) wordt fruitteelt op de gronden die aan het plangebied grenzen uitgesloten. De afstand tot gronden waar fruitteelt mogelijk is bedraagt meer dan 50m. Knelpunten tussen milieuhinder als gevolg van fruitteelt en de realisatie van het plan treden derhalve niet op.
• In en rond het plangebied zijn geen overige functies aanwezig waarmee uit milieuoogpunt rekening moet worden gehouden bij voorliggende planontwikkeling.

Verkeersintensiteiten

Voor de sectorale toetsen (wegverkeerslawaai en luchtkwaliteit) is inzicht in de verkeersintensiteiten van de Julianastraat van belang en voor het voor het prognosejaar 2020 bepaald. De voor 2020 verwachte verkeersintensiteit bedraagt op de Julianastraat 3.700 mvt/etmaal. Deze is ontleend aan het voorontwerpbestemmingsplan Heikant (2007): hierin is gesteld dat de verkeersintensiteit in 2017 met de dan beoogde ontwikkelingen 3.506 mvt/etmaal bedraagt. Daarnaast is voor het prognosejaar 2020 rekening gehouden met een autonome groei van 1,5% per jaar en met de bouw van een tiental woningen.

Wegverkeerslawaai

Ten behoeve van de voorgenomen woningbouwontwikkeling in dit bestemmingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Een nieuwe geluidsgevoelige bestemming dient immers te voldoen aan bepaalde wettelijke normen uit de Wet geluidhinder (hierna Wgh). Woningen worden in de Wgh als geluidsgevoelige functie aangemerkt. De rapportage van dit akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is opgenomen in de bijlagen 2 en 3 van dit plan.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan samenvattend worden gesteld dat uit oogpunt van wegverkeerslawaai er geen belemmering zijn voor voorliggend woningbouwontwikkeling, aangezien:

• de geluidsbelasting aan de beoogde gevels ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Julianastraat, Heidestraat en Lekestraat minder bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en daarmee voldoet aan de Wgh;
• ook de geluidsbelasting aan de gevels ten gevolge van de niet-gezoneerde 30 km/uur-wegen minder bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en daarmee aanvaardbaar is en voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Luchtkwaliteit

Voor de nieuwe woningbouw dient inzicht te worden gegeven in de luchtkwaliteit.

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen kan worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de beoogde ontwikkeling onder de betreffende grenswaarden liggen.

Ook de prognose voor 2010 en 2020 voorspelt geen overschrijding ( informatie PBL november 2009). Van een significante toename van het verkeer als gevolg van voorliggend bestemmingsplan is geen sprake. Berekeningen zijn gezien de kleinschalige ontwikkeling en het gegeven dat de grootschalige concentratie ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

De Wlk staat de bouw van deze woningen niet in de weg. Het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde woningbouwontwikkeling. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van een uit oogpunt van externe veiligheid relevante risicovolle activiteit: in en in de omgeving van het plangebied:

• zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen.
• vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen over spoor, water of door buisleidingen plaats.

Het aspect leidingen en telecommunicatieverbindingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling. In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevant aan te merken solitaire leidingen en geen leidingstroken, hoogspanningsverbindingen en optisch vrije paden voor telecommunicatieverbindingen aanwezig, waarmee bestemmingsplanmatig rekening moet worden gehouden.

Met eventueel aanwezige overige (planologische niet relevante) leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Dergelijke kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs/in combinatie met aanwezige infrastructuur. In verband hiermee zal op het moment van daadwerkelijke realisering van de voorgenomen ontwikkeling tenminste drie werkdagen voor de aanvang van graafwerkzaamheden door degene die de graafwerkzaamheden uitvoert contact (moeten) worden opgenomen met het KLIC, waarbij dient te worden gemeld waar en wanneer wordt gegraven.

De Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna WRO) en het daarbij behorende Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro 1985) bevatten bijna geen bepalingen over de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan. De artikelen 12 en 16 van het Bro 1985 kenden alleen enkele voorschriften voor de verschijningsvorm van het bestemmingsplan. Dit heeft er toe geleid dat in de praktijk allerlei varianten zijn toegepast. Hierdoor zijn er zeer verschillende bestemmingsplannen ontstaan. Bestemmingsplannen met dezelfde beleidsmatige inhoud en met hetzelfde doel zagen er geheel anders uit en waren moeilijk vergelijkbaar.

Hierdoor ontbrak het aan duidelijkheid voor de gebruiker van het bestemmingsplan. En dit terwijl leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker van het bestemmingsplan van groot gewicht zijn. Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, de monitoring van beleid en de handhaving.

De Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP 2008) maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld.

In de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) behoudt het bestemmingsplan de belangrijke rol in het ruimtelijk planstelsel. Het bestemmingsplan is en blijft een belangrijk - zo niet het belangrijkste - normstellende instrumentarium voor het ruimtelijk beleid.

SVBP 2008 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan.

Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografische bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels. Er wordt uitdrukkelijk op gewezen dat de standaarden geen betrekking hebben op de inhoud van een bestemmingsplan.

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bij behorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Kenmerk van bestemmingen is dat het gehele plangebied ermee is bedekt. Elke bestemming is geometrisch bepaald. Een bestemmingsplan kan ook dubbelbestemmingen bevatten. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen hoeven het gehele plangebied niet te bedekken.

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis. Zij zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen of om de duidelijkheid en raadpleegbaarheid te bevorderen. Omdat verklaringen geen juridische betekenis hebben, wordt hierop niet nader ingegaan.

Het uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan is dat de van kracht zijnde regelingen zodanig worden geactualiseerd dat samenhangende, op actuele beleidsinzichten en gebruikerswensen afgestemde bestemmingsregelingen ontstaan. Als doelstellingen en uitgangspunten kunnen daarbij worden onderscheiden.

• Rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger een duidelijk, toegankelijk en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan.
• Gemakkelijke toepasbaarheid en hanteerbaarheid voor de gemeentelijke diensten; een plan waaraan bouwaanvragen op heldere wijze kunnen worden getoetst met als resultaat een minimale bestuurslast.
• Duidelijkheid en inzichtelijkheid van hetgeen is toegestaan, dit houdt in dat de bestemmingen met hun bouw- en gebruiksmogelijkheden zoveel als mogelijk is op de verbeelding zichtbaar worden gemaakt.

De aandacht richt zich in eerste instantie op de woonfunctie en de aard en de verschijningsvorm van de woonbebouwing in de plangebieden. Bij de opbouw van de regeling wordt uitgegaan van een collectieve doelstelling die van toepassing zal zijn bij alle woningen. Deze doelstelling is om enerzijds een goede regeling voor de uitbreidingsmogelijkheden van de woningen te bieden ten behoeve van een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de bestaande ruimtelijke kwaliteit in het plangebied te handhaven.

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008. De opbouw van de regels is als volgt:

• betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen);
• de gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
• algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
• overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• aanlegvergunning;
• sloopvergunning;
• wijzigingsbevoegdheid.

De specifieke nadere eisenregelingen, afwijkingsregels en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk aanlegvergunningregels zullen zoveel mogelijk per bestemming worden opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan. Er wordt derhalve voor de volgorde van de regels een standaardindeling gehanteerd.

Artikel 3 Groen

Het bestaande structurele groen is bestemd tot Groen. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de bestemming onder andere mag worden gebruikt voor speelvoorzieningen, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 4 Tuin

De voortuinen en zijtuinen die bij de bestemming Wonen en Wonen-2 horen zijn bestemd tot Tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De hoogte van deze bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is ten hoogste 0,3 m.

Artikel 5 Verkeer

De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemmingen zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De bouwhoogte van deze bouwwerken is ten hoogste 3 meter.

Artikel 6 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustigere verbeelding en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achtererven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen).

Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen zijn toegestaan.

Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de plankaart aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.

• De bebouwingstypologie (vrijstaand) is vastgelegd op de verbeelding.
• De ligging van rooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw op de plankaart aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
• De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van voortuinen die als zodanig op de plankaart zijn aangeduid.
• In de regeling is een bebouwingspercentage met een maximum aantal vierkante meter aan bebouwing opgenomen.

Artikel 7 Wonen - 1

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden.

In afwijking van het artikel Wonen is het artikel Wonen -1 opgesteld aan de hand van het bestemmingsplan Heikant. De regeling is dan ook overeenkomstig dit bestemmingsplan. Hoofd- en bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn uitsluitend aan-, uit- en bijgebouwen toegestaan. De hoogte van deze gebouwen zijn tevens afgestemd op het bestemmingsplan Heikant en mogen niet meer dan 7 meter.

Het gemeentebestuur is bevoegd om administratiefrechtelijk op te treden op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ten aanzien van activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Het spreekt echter vanzelf dat het weinig zin heeft bestemmingsplannen op te stellen die slecht worden nageleefd.

Om een aanvaardbaar handhavingsbeleid tot stand te brengen, dient in de eerste plaats het draagvlak te worden vergroot. In verband hiermee dient het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling te bevatten.

Verder kan door informatie te verstrekken omtrent de inhoud van het bestemmingsplan een groter begrip worden gekweekt bij de burger. Het geven van voorlichting vormt daarom de eerste schakel in de handhavingsactiviteiten. Van gemeentewege zullen hiertoe de nodige activiteiten worden ondernomen.

Daarnaast dient politieke / bestuurlijke bereidheid te ontstaan om de planregels in de praktijk toe te passen en te handhaven. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren.

Om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen, zullen handhavingsactiviteiten zoveel mogelijk worden afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd.

Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze en met inachtneming van de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

In de afgelopen jaren heeft het gemeentebestuur in Heikant niet corrigerend moeten optreden.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

De gemeente heeft gekozen een inloopavond te houden in de periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Zoals aangegeven in paragraaf 3.1 is met het Waterschap overleg gevoerd over de waterparagraaf en heeft zij een Wateradvies uitgebracht. De resultaten van dit overleg zijn verwerkt in het voorliggende plan en het Wateradvies is in bijlage 4 van dit bestemmingsplan opgenomen.

Voorts is het ontwerpbestemmingsplan voor overleg toegezonden aan de volgende instanties:

• VROM-inspectie;
• Rijkswaterstaat;
• Waterschap Zeeuws-Vlaanderen;
• Provincie Zeeland.

De gemeente heeft er voor gekozen dit overleg gelijktijdig te voeren met de periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Gedurende de periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is gelegenheid voor het indienen van zienswijzen.

PM: resultaten overleg en ter inzagelegging bestemmingsplan

Deze resultaten worden vóór de vaststelling van het bestemmingsplan voor zover relevant en noodzakelijk in het plan verwerkt.

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom).

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling. De door de initiatiefnemers aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende de uitvoerbaarheid aan.

• Alle voor de planontwikkeling benodigde gronden zijn eigendom van de intitiatiefnemers.
• Garage Kant en Loonbedrijf B. Strooband, beiden gelegen aan de Julianastraat te Heikant, zijn in een samenwerkingsovereenkomst overeengekomen hun beider bedrijfsterreinen in te brengen. Grondslag voor deze overeenkomst is voor Garage Kant het voornemen het bedrijf te verplaatsen naar een nieuwbouw locatie op het bedrijventerrein Hogeweg te Hulst en voor Loonbedrijf Strooband een voorgenomen bedrijfsbeëindiging op deze locatie. Voor garage Kant geldt dat de opbrengsten van de oude bedrijfslocatie, nu of op termijn, een financiële bijdrage cq draagvlak moet vormen om de nieuwbouw te financieren. Een tweede reden is dat de huidige gebouwen in een dermate staat van veroudering verkeren dat renovatie of nieuwbouw noodzakelijk wordt.
• Exploitatieberekeningen tonen aan dat de noodzakelijke kosten die samenhangen met de planontwikkeling en realisatie van dit nieuwe woongebied volledig door de eigenaren/initiatiefnemer(s) (kunnen) worden gedragen. Berekeingen op basis van de uitgeefbare grond, de gecalculeerde exploitatiekosten en de vergoeding voor de in te brengen onroerende zaken, tonen aan dat dit plan een positief resultaat oplevert.

Een exploitatieplan hoeft niet te worden opgesteld. Met een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaren/initiatiefnemer(s) wordt voorzien in afspraken over kostenverhaal en overige in verband met het voorliggende project (initiatief) van belang zijnde onderwerpen. Deze hebben naast afspraken over het verrekenen van gemeentelijke plankosten onder meer betrekking op het volgende.

Woningbouw vindt plaats nadat alle opstallen, op de betreffende percelen zijn gesloopt en de bedrijfsgebouwen op het bedrijfsperceel op het bedrijventerrein Hogeweg in Hulst (bedrijfsverplaatsing) volledig zijn voltooid.

Inzake inrichtings-, beheer- en uitvoerbaarheidsaspecten zal voldaan worden aan alle daartoe door de gemeente reeds gestelde en nog te stellen eisen. Zo zal onder andere het uit te voeren plan voor rekening van initiatiefnemers:

• worden ontsloten vanaf de Julianastraat ter hoogte van nr 66;
• van een infrastructuur worden voorzien;
• worden aangesloten op de nutsvoorzieningen;
• op perceelsgrenzen waarborgen van groene c.q. beplante erfafscheidingen / weren van schuttingen e.d.;
• aan de waterhuishoudingseisen (c.q. benodigde maatregelen) voldoen (zie ook waterparagraaf/paragraaf 3.1.).

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, kunstwerken en water in de vorm van waterelementen, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het gebied zoals waterinfiltratie en –transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor sier- en moestuinen en worden niet beschouwd als erf zoals bedoeld in het Besluit omgevingsrecht.

1. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 0,3 m.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, jongerenontmoetingsplaatsen, kunstwerken en water in de vorm van waterelementen, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het gebied zoals waterinfiltratie en –transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het wonen;
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, toegangs- en achterpaden en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. per bouwperceel mag ten hoogste 30% worden bebouwd met gebouwen, met een oppervlakte van ten hoogste van 290 m²;
2. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
3. binnen het plangebied worden ten hoogste 14 woningen gebouwd;
4. per plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden': ten hoogste 14 vrijstaande woningen.

1. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding aangegeven bouwhoogte;
2. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding aangegeven goothoogte;
3. ter plaatse van de aanduiding "vrijstaand" mogen de hoofdgebouwen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd;
4. ter plaatse van de aanduiding "vrijstaand" mag de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder dan 3m bedragen.

1. de afstand van aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten minste 1 m;
2. ter plaatse van de aanduiding "vrijstaand" mag de afstand van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder dan 3 m bedragen;
3. ter plaatse van de aanduiding "vrijstaand" mag ten hoogste 1 bijgebouw worden opgericht;
4. de oppervlakte van het bijgebouw bedraagt ten hoogste 30 m²;
5. de goothoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 m;
6. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste 7 m;
7. de goothoogte van bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
8. de bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 7 m;
9. de diepte van aan- en uitbouwen, gemeten vanuit de gevel van het hoofdgebouw waaraan de aan- of uitbouw wordt gebouwd, bedraagt ten hoogste 2,5 m.

1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
2. in uitzondering op het gestelde onder a. zijn schuttingen niet toegestaan.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. het uitoefenen van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is niet toegestaan.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het wonen;
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, toegangs- en achterpaden en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
2. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding aangegeven bouwhoogte;
3. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding aangegeven goothoogte;
4. hoofdgebouwen mogen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd;
5. de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder dan 3 m bedragen.

1. de afstand van aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten minste 1 m;
2. de afstand van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder dan 3 m bedragen;
3. de goothoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 m;
4. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste 7 m;
5. de goothoogte van bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
6. de bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 7 m;
7. de diepte van aan- en uitbouwen, gemeten vanuit de gevel van het hoofdgebouw waaraan de aan- of uitbouw wordt gebouwd, bedraagt ten hoogste 2,5 m;
8. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 40% van het zij- en achtererf met een maximum van 60 m².

1. de bouwhoogte van erfafscheidingen tussen de voorgevel van hoofdgebouwen en de openbare weg bedraagt ten hoogste 1 m;
2. erfafscheidingen elders 2 m;
3. pergola's 2,75 m;
4. speelvoorzieningen 3 m;
5. lichtmasten en overige masten 10 m;
6. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 1 m.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. het uitoefenen van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is niet toegestaan.

Gronden die in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels uitsluitend worden overschreden door:

1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 2,5 m bedraagt;
2. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer dan 2 m bedraagt;
3. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Heikant- Julianastraat'.