De kern Druten van de gemeente Druten wordt aan de oostzijde uitgebreid met de nieuwe woonwijk 'Tichellande'. De gemeenteraad heeft op 7 juli 2011 het bestemmingsplan 'Druten - Oost' vastgesteld voor de bouw van deze nieuwe woonwijk met daarin enkele uit te werken woonbestemmingen voor de bouw van maximaal 250 woningen en een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van maximaal 200 woningen.
Ontwikkelingsmaatschappij Druten-Oost C.V., een samenwerkingsverband tussen de gemeente Druten en Van Wanrooij Projectontwikkeling bv, is inmiddels zo ver gevorderd met de planvorming dat ze de uit te werken woonbestemmingen concreter wil gaan invullen door middel van een uitwerkingsplan. Hierin worden de woningen direct bestemd en is het op basis van deze bestemming mogelijk een omgevingsvergunning voor bouwen af te geven.
Het plangebied is gelegen ten oosten van de kern Druten en wordt globaal als volgt begrensd:
De grenzen van het uitwerkingsplan zijn aangegeven op onderstaande kaart:
Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan 'Druten - Oost', vastgesteld door de gemeenteraad van Druten op 7 juli 2011.
Op basis van dit bestemmingsplan hebben de gronden die in deze uitwerking vallen de bestemmingen 'Wonen - Uit te werken-1', 'Wonen - Uit te werken-2' en 'Wonen - Uit te werken-3'. In onderhavig uitwerkingsplan wordt nader invulling gegeven aan (een deel van) deze uit te werken bestemmingen.
'Wonen - Uit te werken-1'
Het noordelijke deel van het plangebied valt binnen deze bestemming en is bedoeld voor maximaal 176 gestapelde en grondgebonden woningen met parkeervoorzieningen, tuinen en erven, inclusief bijgebouwen, groen en water, verkeersruimte, nutsvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen. De maximale bouwhoogte van gestapelde woningen bedraagt 15,0 m.
'Wonen - Uit te werken-2'
Het zuidelijke deel van het plangebied, direct ten noorden van de Tichelgaten, valt binnen deze bestemming en is bedoeld voor maximaal 10 vrijstaande woningen of maximaal 14 twee aaneen geschakelde woningen met parkeervoorzieningen, tuinen en erven, inclusief bijgebouwen, groen en water, verkeersruimte, nutsvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen. De maximale bouwhoogte van de grondgebonden woningen bedraagt 12,0 m. De grondgebonden woningen mogen uitsluitend met een kap worden afgedekt.
'Wonen - Uit te werken-3'
Het zuidwestelijke deel van het plangebied valt binnen deze bestemming en is bedoeld voor maximaal 60 gestapelde en grondgebonden woningen met parkeervoorzieningen, tuinen en erven, inclusief bijgebouwen, groen en water, verkeersruimte, nutsvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen. De maximale bouwhoogte van gestapelde woningen bedraagt 18,0 m.
Voor alle gebieden geldt op hoofdlijnen dat de maximale bouwhoogte voor de grondgebonden woningen 12,0 m bedraagt en dat deze woningen uitsluitend met een kap mogen worden afgedekt. De maximale goot- en bouwhoogte voor bijgebouwen bedraagt 3,5 m respectievelijk 5,5 m.
Onderhavig uitwerkingsplan ex artikel 3.6 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt de bouw van maximaal 246 woningen mogelijk.
In dit uitwerkingsplan worden de bestemmingen uit het 'moederplan', het bestemmingsplan 'Druten - Oost', nader uitgewerkt. Omdat alle beleidskaders (zie
De beschrijving van de juridische aspecten vindt wel uitgebreid plaats in
Vervolgens wordt nader ingegaan op de economische uitvoerbaarheid in
Voor de beschrijving van het beleidskader wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Druten - Oost' en het bijbehorende bijlagenboek, die als bijlagen bij de toelichting van dit uitwerkingsplan zijn opgenomen. Hierin is het beleidskader reeds uitputtend beschreven en is aangetoond dat de ontwikkeling binnen randvoorwaarden beleidsmatig aanvaardbaar is (zie
Quadrant architecten heeft een nieuwe stedenbouwkundige opzet uitgewerkt voor het plangebied. Deze kan gedurende het ontwikkelingsproces op onderdelen nog wijzigen, zodat ingespeeld kan worden op economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Hier is in de bestemmingssystematiek rekening mee gehouden.
Centraal in het plan ligt, als landschappelijk element, een aantal tichelgaten, waaromheen woonbuurten met een verschillende uitstraling zijn gelegd.
De noordelijke woonbuurt ligt ingeklemd tussen de tichelgaten en de dijk en wordt als eerste ontwikkeld.
Aanvankelijk waren in dit plandeel een aantal noord-zuid georiënteerde straten gelegd met woningen aan beide zijden van de straat. Onder druk van een stagnerende markt is in het proces het aandeel rijwoningen in deze modellen gegroeid, met daarmee samenhangend een groeiend aantal parkeerplaatsen, die echter het beeld van de straat negatief gingen bepalen. Daarnaast waren alle straten hetzelfde wat betreft opzet, hetgeen niet direct een dorps beeld zou gaan opleveren.
Voor het noordelijke plandeel is daarom de opzet herzien, en is getracht een meer dorpse invulling te geven aan het plan, waarbij elke straat een andere identiteit krijgt. Daarnaast is er een logisch stratenpatroon gemaakt, waar voor- en achterkanten van de woningen helder ten opzichte van elkaar zijn gegroepeerd en logische overgangen kennen.
Wat betreft de verschillende identiteiten in het plan, zijn er om te beginnen 2 groene ruimtes ontstaan, waaromheen woningen zijn gedrapeerd:
In het oostelijk deel van het plan zijn 2 korte straten opgenomen die leiden tot een 3e groene ruimte in de wijk. Deze manifesteert zich in relatie met het dijkprofiel tot een eigen identiteit. Ook hier is een speelvoorziening opgenomen.
Naast deze 3 plekken hebben ook de diverse woonstraten een eigen uiterlijk gekregen. Zo ligt boven het lensvormige plein een woonstraat met uitsluitend vrije kavels. Deze straat heeft een heel eigen beeld door de prominente aanwezigheid van de dijk.
Daarnaast heeft ook de rondgaande weg langs de tichelgaten een eigen gezicht. Deze weg is de ontsluitingsweg van de wijk en hieraan wordt een aantal zorgvuldig gecomponeerde woonblokken gelegd, alsmede vrije kavels en een aantal 'waterwoningen'. Deze laatste staan in of aan het water van de tichelgaten. Het vrije zicht vanaf de rondgaande weg op de omgeving zorgt voor een prettige openheid in het plan.
Op deze manier is een plan met 5 identieke woonstraten omgebogen naar een plan met 5 eigen identiteiten, die in combinatie met de beelden uit het beeldkwaliteitsplan passend zijn voor het verkrijgen van een dorpse sfeer.
Voor de beschrijving van de milieu- en omgevingsaspecten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Druten - Oost' en het bijbehorende bijlagenboek, die als bijlagen bij de toelichting van dit uitwerkingsplan zijn opgenomen. Hierin zijn de milieu- en omgevingsaspecten reeds uitputtend beschreven en is aangetoond dat geen van de milieu- en omgevingsaspecten een belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling (zie
Uitzondering op bovenstaande wordt gevormd door de waterhuishouding. De rapportages met betrekking tot dit aspect waren gebaseerd op een ouder stedenbouwkundig inrichtingsplan. Vanwege de gewijzigde plannen heeft de Ontwikkelingsmaatschappij Druten-Oost C.V. in overleg met het waterschap het eerder goedgekeurde waterhuishoudkundig rapport bijgesteld voor de woningbouwontwikkeling (BOOT organiserend ingenieursburo BV, Waterhuishoudkundig plan "Ontwikkeling Druten-Oost" te Druten, documentnr. K08141-r02, revisiedatum: 15 mei 2012). In dit rapport worden de uitgangspunten en ontwerpcriteria ten aanzien van de waterhuishouding weergegeven.
Uit het rapport en de onderliggende berekeningen blijkt o.a dat de te realiseren retentievoorzieningen binnen de planlocatie (ruim) voldoende zijn gedimensioneerd om aan de kwantitatieve bergingseisen van het waterschap te voldoen. Daarnaast wordt bij de voorgestelde aanleghoogten van het plangebied, voor zowel de gemiddelde situatie alswel de maatgevende situatie bij hoogwater in de Waal, voldoende ontwatering en drooglegging berekend. Tevens blijkt uit het rapport dat door de herinrichting van de Afferdense en Deestse Waarden er geen sprake is van kweltoename binnen planlocatie Druten-Oost.
Een ander belangrijk aspect uit het genoemde rapport is de projectie van woningen en infrastructuur in de beschermingszone van de primaire waterkering (noordzijde planlocatie). Ten behoeve van de stabiliteit en functie van de waterkering dient minimaal buiten het profiel van vrije ruimte te worden gebouwd. Een aantal (bouw)fasen ligt direct tegen of in de huidige beschermingszone van de waterkering. In overeenstemming met het waterschap wordt per fase in de uitwerking rekening gehouden met de dan geldende eisen, zodat met de aanleg van de woningen en de hiervoor benodigde voorzieningen, de stabiliteit en veiligheid van de primaire waterkering is gewaarborgd.
De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. Op de verbeelding is de grens van het plangebied aangegeven, welke is afgestemd op de grenzen van de bestemmingen 'Wonen – Uit te werken 1 t/m 3' uit het bestemmingsplan Druten - Oost. Binnen die grenzen zijn de verschillende (dubbel)bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Voorts zijn bouw-, functie- en maatvoeringsaanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen.
Uitgangspunt voor de regels van het uitwerkingsplan is het moederplan, waarin de kaders voor de uit te werken woonbestemming zijn neergelegd in de bestemmingen 'Wonen – Uit te werken 1 t/m 3'. Bij de uitwerking is daarnaast waar mogelijk aangesloten bij het Handboek van de gemeente Druten, dat is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008).
De regels zijn als volgt opgebouwd:
Hieronder volgt een toelichting op de afzonderlijke bestemmingen.
Artikel 3. Woongebied
Deze bestemming bevat regels voor de nieuw te bouwen woningen binnen het plangebied, alsmede voor water, openbare wegen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en dergelijke.
Er is gekozen voor een flexibele regeling, die ruimte laat bij de toekomstige ontwikkeling van het plangebied maar die tevens belangrijke randvoorwaarden stelt waar de nieuw te bouwen woningen aan moeten voldoen, zodat geen stedenbouwkundig ongewenste situaties ontstaan en de rechtszekerheid van omwonenden is gewaarborgd. Door deze flexibele regeling kan optimaal worden ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen in de woningbouwmarkt.
De bestemming 'Woongebied' bevat zoals gezegd alle functies die binnen een woonwijk voorkomen, waarbij in het bijzonder regels zijn opgenomen voor de woningen en de maatvoering en situering hiervan.
Voor de woningen geldt dat deze in principe binnen het gehele bestemmingsvlak kunnen worden gerealiseerd, met dien verstande dat op basis van de regels enkele nadere regels in acht genomen dienen te worden:
In de regels is aangegeven welke goot- en bouwhoogte maximaal is toegestaan (7,0 m en 12,0 m voor de grondgebonden woningen, 18,0 m voor de appartementen). Tevens is voor de grondgebonden woningen een dakhelling voorgeschreven van minimaal 15 graden, afgeleid uit de regels van het moederplan dat voorschrijft dat de grondgebonden woningen dienen te zijn voorzien van een kap.
De ligging van bijgebouwen is niet op de verbeelding opgenomen maar in de regels geregeld. Voor bijgebouwen bij vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen geldt dat deze op minimaal 3,0 m achter (het verlengde van) de voorgevel dienen te worden gerealiseerd, en voor aaneengebouwde woningen geldt een afstandseis van 1,5 m.
In afwijking van het voorgaande mogen aan de voorgevel van het hoofdgebouw erkers en entrees worden opgericht, waarbij de volgende maatvoeringseisen gelden:
De goot- en bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer bedragen dan respectievelijk 3,5 m en 5,5 m en de oppervlakte mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 70 m², met dien verstande dat voor bouwpercelen boven de 1.000 m² een oppervlaktemaat van 100 m² geldt.
Voor carports is een specifieke regeling opgenomen naast de bijgebouwen-regeling. Voor carports geldt onder meer dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 m en dat deze, in afwijking van een bijgebouw, tot aan de voorgevellijn van het hoofdgebouw mogen worden gebouwd.
In de regels is een mogelijkheid opgenomen om voor het hoofdgebouw door middel van een binnenplanse omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de voorgeschreven goothoogte (tot maximaal 9,0 m), bouwdiepte (tot 15,0 m voor twee-aaneen en aaneengebouwd en 20,0 m voor vrijstaand) en afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Dit mag echter niet leiden tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.
Daarnaast is tevens voor bijgebouwen de mogelijkheid opgenomen om door middel van een afwijking een bijgebouw tot aan de voorgevellijn te kunnen bouwen.
Binnen de bestemming zijn in aanvulling op de woonfunctie vrije beroepen toegestaan. Van belang is wel dat de woonfunctie duidelijk overheerst. Zo mag de oppervlakte in gebruik voor een vrij beroep niet meer dan 50 m² bedragen. Door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders ook afwijken van het voorgaande teneinde overige beroepsmatige of bedrijfsmatige activiteiten toe te staan.
Voor het bouwen van de woningen dient voldaan te worden aan de parkeernormen zoals opgenomen in de 'algemene bouwregels' en de als bijlage bij de regels opgenomen 'Nota Parkeernormen'.
Artikel 4 & 5. Waterstaat – Waterkering – (buiten)beschermingszone
Deze dubbelbestemmingen zijn opgenomen ter bescherming van de binnen- en buitenbeschermingszone van de waterkering. Binnen deze bestemming is uitsluitend het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming toegestaan.
Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen om van het voorgaande af te wijken, teneinde ten behoeve van de onderliggende bestemming 'Woongebied' te kunnen bouwen. Alvorens deze vergunning te verlenen wordt het waterschap gehoord.
De Ontwikkelingsmaatschappij Druten-Oost C.V. verzorgt de grondexploitatie en de planontwikkeling van Druten-Oost. Deze partij bestaat uit de gemeente Druten en Van Wanrooij Projectontwikkeling bv. Laatstgenoemde draagt zorg voor de woningbouw en de verkoop van de woningen.
Voor de ontwikkeling van Druten-Oost is op 30 november 2011 een geactualiseerde grondexploitatie vastgesteld. Deze exploitatie is gebaseerd op het rapport ‘Faseren en doseren van de woningbouw in Druten’. De grondexploitatie sluit positief op eindwaarde, uitgaande van start bouw in 2012. De exploitatie is gebaseerd op een uitfasering van de woningbouw over 14 jaar.
Aan de grondexploitatie kleven nog risico’s die het saldo kunnen beïnvloeden. Deze risico’s vormen een blijvend aandachtspunt bij de verdere ontwikkeling van Druten-Oost. Daarom dient er continu gestuurd te worden op voorkoming van deze risico’s.
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Op basis van artikel 1.1.1. lid 3 van het Bro wordt een uitwerkingsplan voor wat betreft het voeren van vooroverleg gelijk gesteld met een bestemmingsplan, en derhalve zal het uitwerkingsplan voor Druten-Oost ter beoordeling worden voorgelegd aan de vooroverleginstanties.
Het ontwerp-uitwerkingsplan wordt op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht in het kader van de zienswijzen gedurende zes weken ter visie gelegd.
Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden een mondelinge of schriftelijke zienswijze indienen bij het college van burgemeester en wethouders.
In de Responsnota ontwerp-uitwerkingsplan Druten - Oost worden de zienswijzen samengevat en beantwoord. Hierin wordt tevens aangegeven of en welke aanpassingen de reacties tot gevolg hebben.
Te zijner tijd worden eventueel ingediende zienswijzen bij de besluitvorming betrokken.
het uitwerkingsplan 'Druten-Oost' van de gemeente Druten.
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0225.BPUdrutenoost-1203 met de bijbehorende regels en bijlagen.
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.
het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk en waarvan de omvang van de activiteiten zodanig is, dat de activiteiten in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend.
een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten (niet zijnde vrije beroepen), waarvan de omvang van de activiteiten in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend.
de grens van een bestemmingsvlak.
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.
een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmeting ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, met dien verstande dat via een doorbraak op de eerste verdieping sprake mag zijn van een verbinding met het hoofdgebouw.
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.
de grens van een bouwvlak.
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door, op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd met inbegrip van de begane grond en met uitzondering van een onderbouw of kap.
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
een grens van een bouwperceel.
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
de wijze waarop het op een bouwperceel gelegen hoofdgebouw al dan niet is verbonden met het hoofdgebouw op een aansluitend bouwperceel. Dit kan zijn:
een overdekte stallingsruimte die dient als stallingsplaats voor een motorvoertuig, die geen eigen wanden of deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door maximaal 3 wanden van gebouwen en/of ondersteuningen van het dak.
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik en/of verbruik of aanwending anders dan in uitoefening van bedrijfs- of beroepsactiviteiten.
categorisering van woningen zoals vastgelegd in de Woonvisie van de provincie Gelderland.
een uitbouw van de woning bestemd als verblijfseenheid.
een natuurlijk persoon, groep van personen of rechtspersonen, die bedrijfsmatig of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, aanbiedt om prostitutie te verrichten, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte worden uitgeoefend (onder andere escortservice en bemiddelingsbureaus).
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
een gebouw dat op een bouwperceel door zijn ligging, constructie of afmetingen, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.
ondergeschikte, aan de bedrijfsvoering of aan de toeristische omgeving gerelateerde activiteiten, zoals rondleidingen, opstellingen, demonstraties of workshops, welke plaatsvinden binnen een periode van een uur voor zonsopgang tot een uur na zonsondergang.
langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg aan huisgenoten voor elkaar overstijgt.
ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen.
Voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
een persoon, een groep van personen of een rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, zich via openlijke of besloten prostitutie beschikbaar stelt of aanbiedt om tegen een vergoeding seksuele of erotische handelingen te verrichten.
het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse en/of het verstrekken van bedrijfsmatige logies, waarbij de bedrijfsmatige activiteiten ter plaatse de hoofdfunctie betreffen en als dusdanig zijn bestemd.
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals draagconstructies voor reclame, voorwerpen van beeldende kunst, vitrines, zitbanken, bloembakken, speeltoestellen, straatverlichting of bewegwijzering; verkooppunten voor motorbrandstoffen worden niet begrepen onder straatmeubilair.
het bij woningen bedrijfsmatig verstrekken van niet-alcoholische dranken en aan de bedrijfsactiviteiten of toeristische omgeving gerelateerde consumpties/versnaperingen voor gebruik ter plaatse en in samenhang met kleinschalige dagrecreatie, met dien verstande dat reguliere horeca, hieronder inbegrepen exploitatie van een zaalaccommodatie, uitdrukkelijk niet is toegestaan.
de grens van een perceel die naar de weg is toegekeerd.
de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, indien een gebouw met meerdere gevels naar de weg is toegekeerd wordt de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel van een hoofdgebouw aangemerkt als voorgevel.
de denkbeeldige lijn die direct langs de voorgevel van een gebouw en in het verlengde daarvan, over de gehele breedte van het bouwperceel, getrokken kan worden.
de uitoefening van een beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied in een woning of bijbehorend bouwwerk, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.
voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder duikers, stuwen, gemalen, inlaten en voorzieningen ten behoeve van berging en infiltratie van hemelwater.
een gebouw of gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.
een te verplaatsen/verwijderen bouwwerk bestaande uit één bouwlaag, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag-, of bewoning door één of meer personen, waaronder ook een stacaravan wordt verstaan.
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van gemeenschappelijke scheidsmuren, op 1 meter boven peil.
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
De voor '
één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, hondenuitlaatplaatsen en (beeldende) kunstwerken.
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend hoofdgebouwen en daarbij behorende bijgebouwen, en bouwwerken geen gebouwen zijnde, toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming.
Voor hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
Voor bijgebouwen gelden de volgende regels:
Voor carports gelden de volgende regels:
Voor nutsvoorzieningen gelden de volgende regels:
Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen met betrekking tot de situering, de afmeting, dakbeëindiging, de kapvorm en de goot- en bouwhoogte van de in dit artikel genoemde bebouwing, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met:
Nadere eisen kunnen ook worden gesteld ten behoeve van het verkrijgen van een harmonieuze ruimtelijke opbouw van het plangebied.
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
mits voldaan wordt aan het volgende:
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
Binnen de bestemming ‘
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in
De voor '
Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het bepaalde in
De voor '
Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het bepaalde in
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsomschrijvingen behorende bij de betreffende bestemmingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding ‘vrijwaringszone – straalpad 2’, mag de bouwhoogte van de betreffende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 37 m.
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van:
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen en toestaan dat een (vrijstaand) bijgebouw of een woonunit bij een (bedrijfs-/dienst)woning gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte, mits:
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van de bestemmingsregels ten behoeve van kleinschalige logiesaccommodaties bij een (bedrijfs/dienst)woning, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van de exploitatie van een theetuin en kleinschalige dagrecreatie bij een (bedrijfs/dienst)woning, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid (
Het eerste lid (
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid (
Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid (
Het eerste lid (
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het uitwerkingsplan Druten-Oost.