Snippertweg 12
Toelichting
Plan: Snippertweg 12
Status: Concept
Plantype: Wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.
0168.01BP0005wp01-0101
Hoofdstuk 3 Afweging
3.1 Beleidsnotitie
Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen
Het college van Gedeputeerde staten van Overijssel heeft beleid
geformuleerd op het gebied van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit waarbij
het mogelijk is oude agrarische gebouwen te slopen en ter compensatie van de
sloopkosten een of meerdere nieuwe woningen mogelijk te maken. Deze regeling
wordt genoemd “Rood voor rood met gesloten beurs”. Een partiële herziening van
het streekplan 2000 + is daarvoor in maart 2005 door provinciale staten van
Overijssel vastgesteld.
De provincie heeft bij toepassing van deze regeling een aantal
uitgangspunten/randvoorwaarden gesteld, waarbij de gemeente Losser in de
“Beleidsnotitie Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen” heeft
aangesloten. De voor dit plan relevante provinciale randvoorwaarden zijn de
volgende:
·
de regeling
heeft betrekking op reeds gestopte of stoppende agrarische bedrijven en is van
toepassing op legale bebouwing die is opgericht voor 1 januari 2004;
·
voor sloop
van minimaal 850 m² kan een extra (2e) woning worden
teruggebouwd als de sloopkosten dit rechtvaardigen;
·
de
compensatie moet in redelijke en toetsbare verhouding staan tot de kosten van
het slopen van bebouwing;
·
de
meerwaarde van de compensatiewoning ten opzichte van de sloopkosten moet aantoonbaar
worden ingezet voor bijvoorbeeld de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing
en aanleg van nieuw groen;
·
in alle
gevallen moet het vrijkomende perceel een passende herbestemming krijgen in een
herziening van het bestemmingsplan en dient de milieuvergunning te worden
aangepast of ingetrokken.
De gemeente Losser stelt verder nog dat wanneer de benodigde vierkante
meters bebouwing worden gesloopt , het theoretisch mogelijk is dat er nog een
deel (niet functionele bebouwing) blijft staan. Daardoor kan het voorkomen dat
de beoogde meerwaarde niet volledig worden bereikt. Dit is uiteraard ongewenst.
Om een substantiële verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te bereiken zal
het gehele voormalige agrarische gebouwencomplex (met uitzondering van de dienstwoning)
moeten worden gesloopt. Daaronder vallen ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde,
zoals erf verhardingen, mestplaten en sleufsilo’s, maar deze tellen niet mee
bij berekening van de oppervlakte van sloopobjecten.
Voor karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan een
uitzondering worden gemaakt ten aanzien van verplichte sloop. Er is in ieder
geval sprake van waardevolle bebouwing wanneer het object een gemeentelijk- of
rijksmonument betreft of wanneer de welstandscommissie dit in een gemotiveerd
schriftelijk advies tot uitdrukking heeft gebracht. Ook wanneer een object is
vermeld in de gemeentelijke cultuurhistorische atlas wordt dit als een
karakteristiek/cultuurhistorisch gebouw aangemerkt.
Tot slot geeft de gemeente Losser aan dat de via deze regeling nieuw te
bouwen woning teruggebouwd dient te worden op het voormalige agrarische
bouwperceel en dat deze woning een oppervlak van maximaal 1.000 vierkante meter
mag hebben. Bij de situering van nieuwe bebouwing en het aanleggen van nieuw
groen dient te worden aangesloten bij de uitgangspunten die in de gemeentelijke
welstandsnota zijn vermeld.
Er wordt in dit plan meer (ontsierende) agrarisch bedrijfsbebouwing
gesloopt dan de voor toepassing van de rood voor rood-regeling
benodigde 850 vierkante meter. Daarnaast is er mede door behoud van de
karakteristieke schuur sprake van een verbetering van landschappelijke
kwaliteit (in de gemeentelijke beleidsnotitie wordt een dergelijk behoud
specifiek als een verbetering genoemd). Het plan voldoet niet geheel aan de
randvoorwaarden, maar komt in grote lijnen wel overeen met de doelstelling van
de rood voor rood regeling.
De welstandsarchitect heeft een gunstig advies gegeven over het
bouwplan. Om onverhoopte sloop van de karakteristieke schuur te voorkomen is
hierop een aanlegvergunningstelsel van toepassing.