1e partiële herziening bestemmingsplan Het Zijland

1.3.1 Geldend bestemmingsplan

De huidige juridische regeling van de betreffende gronden is neergelegd in het bestemmingsplan "Het Zijland 2006" dat is vastgesteld op 27 maart 2007.

1.3.2 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "1e partiële herziening bestemmingsplan Het Zijland" bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen "gelezen" worden.

• Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven.
• In de regels zijn bepalingen voor deze bestemmingen opgenomen die de uitgangspunten van het plan zeker stellen.
• De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat wat de beweegredenen en de achtergronden zijn voor het bestemmingsplan. De toelichting helpt tenslotte bij een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Omgevingsvisie levert afstemming van verschillende beleidsonderwerpen

De Omgevingsvisie behandelt diverse ruimtelijke aspecten en vervult daarom de rol van:

• Structuurvisie onder de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening.
• Regionaal Waterplan onder de (nieuwe) Waterwet (en Provinciaal Waterhuishoudingsplan onder de Wet op de waterhuishouding tot de inwerkingtreding van de Waterwet).
• Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.
• Provinciaal verkeer- en vervoersplan onder de Planwet Verkeer en Vervoer.
• Bodemvisie in kader van ILG-afspraak met het rijk.

De Omgevingsvisie behandelt de provinciale belangen en het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. In vergelijking met het voorgaande streekplan Overijssel 2000+ zijn verschillende beleidsonderwerpen beter op elkaar afgestemd. In de Omgevingsverordening Overijssel is het beleid vastgelegd.

Duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit rode draad bij gebiedsontwikkeling

De provincie wil meer op voorhand gaan sturen en is meer gefocust op gebiedsontwikkeling waarbij duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit de rode draad vormen.

Duurzaamheid

Voor wat betreft het thema duurzaamheid heeft de provincie een lijst met prioriteiten opgesteld. Het gaat hier om aspecten die dermate cruciaal zijn voor de duurzame ontwikkeling van de provincie Overijssel, dat deze in de uitvoering van de Omgevingsvisie het grootste gewicht krijgen.

Het gaat dan om:

• Robuuste natuur: realisatie van de EHS met verbindingszones, Nationale parken en Natura 2000-gebieden.
• Behoud door ontwikkeling van Nationale Landschappen.
• Waterveiligheid: ruimte voor de rivieren en kleinere watersystemen.
• Ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw.
• Herstructurering van bedrijventerreinen.
• Herstructurering en hoogwaardige ontwikkeling van woongebieden.
• Hoofdstructuur voor bereikbaarheid (weg, spoor, fiets, water).
• Energiepact Overijssel: transitie naar duurzame energiehuishouding en vermindering van de CO2-uitstoot.

Ruimtelijke kwaliteit

Omdat ruimtelijke kwaliteit subjectief is, is een goede ruimtelijke kwaliteit lastig te bepalen. De provincie hanteert daarom de volgende definitie: ruimtelijke kwaliteit is datgene dat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

Sturing door middel van Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te sturen op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. Hierbij komen achtereenvolgens aan de orde: generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en tenslotte gebiedskenmerken.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: www.overijssel.nl)

Generieke beleidskeuzes (of - vraag)

Allereerst wordt bepaald of een beoogde ontwikkeling past binnen de generieke beleidskeuzes. Zo dienen gemeenten in het kader van woningbouw- en bedrijventerreinontwikkeling afspraken te maken met buurgemeenten. Andere generieke beleidskeuzes betreffen onder andere reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond, landbouwontwikkelingsgebieden voor de intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones.

Ontwikkelingsperspectieven (waar - vraag)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken (hoe - vraag)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Overijssel 2009 en Omgevingsverordening Overijssel

Indien het concrete initiatief, de bouw van een woningbouw op een inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom van Losser, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel en Omgevingsverordening Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" wordt het volgende opgemerkt. Er is sprake van een woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Op basis van de Omgevingsverordening Overijssel zijn de volgende artikelen relevant.

Artikel 2.1.1 onder f:

Bestaand bebouwd gebied

Op grond van artikel 2.1.1. onder f van de Omgevingsverordening Overijssel 2009 wordt onder "bestaand bebouwd gebied" verstaan: "de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/artikel 10 BRO".

Artikel 2.2.2:

Nieuwe woningbouwlocaties

• 1. Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.
• 2. In afwijking van het bepaalde in lid 1 geldt de eis van overeenstemming met buurgemeenten niet voor buurgemeenten buiten de provincie Overijssel. In dat geval is het voldoende dat aangetoond is dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

Toetsing van het initiatief aan de "Generieke beleidskeuzes"

Bestaan bebouwd gebied

De huidige juridische regeling van de betreffende gronden is neergelegd in het bestemmingsplan "Het Zijland 2006" dat is vastgesteld op 27 maart 2007.

De vigerende bestemmingen zijn "woondoeleinden" en "verkeersdoeleinden".

De functie “wonen” wordt gerekend tot een stedelijke functie als bedoeld in de Omgevingsverordening Overijssel 2009. In verband daarmee is er geen strijd met het begrip “bestaand bebouwd gebied” als bedoeld in Artikel 2.1.1 onder f van de Omgevingsverordening Overijssel 2009.

Nieuwe woningbouwlocaties

Zoals uit artikel 2.2.2 blijkt mogen bestemmingsplannen enkel voorzien in nieuwe woningbouwlocaties indien deze nieuwe woningbouwlocatie in overeenstemming is met een gemeentelijke woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.

Op 28 januari 2010 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Losser en Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel overeenstemming bereikt over de "Prestatieafspraken wonen gemeente Losser 2010-2015" De belangrijkste beleidskaders voor deze afspraken waren de Omgevingsvisie Overijssel 2009 en het bijbehorende juridische kader, de Omgevingsverordening Overijssel 2009 en de Woonvisie 2008 - 2015. De prestatieafspraken benadrukken de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en provincie ten aanzien van het woonbeleid. Gemeente en provincie beschouwen dit afsprakenkader als een werkdocument dat de gewenste resultaten vastlegt voor het wonen in de gemeente Losser.

Toelichting bouwprogramma (bron: provincie Overijssel)

De gemeente streeft er naar de bestemmingsplancapaciteit niet meer te laten zijn dan 130% van de verwachte groei van de woningvoorraad. De provincie zal de haar ter beschikking staande instrumenten van de Wet Ruimtelijke Ordening inzetten om te voorkomen dat deze capaciteit wordt overschreden. De gemeente Losser richt zich in haar woonvisie c.q. structuurvisie op het behoud c.q. de ontwikkeling van een toereikend voorzieningenniveau voor haar inwoners.

De gemeente Losser streeft er naar het toe te voegen nieuwbouwprogramma in belangrijke mate te realiseren op locaties binnen de contouren van feitelijk bebouwd gebied per 1 januari 2010. Losser kan maximaal 50% van het toe te voegen programma buiten dit feitelijk bebouwd gebied realiseren, mits onderbouwd op basis van een vastgestelde woonvisie.

De in deze bestemmingsplanherziening besloten ontwikkeling betreft de toevoeging van 19 grondgebonden woning binnen bestaand bebouwd gebied. Deze ontwikkeling is passend binnen de gemeentelijke "Woonvisie Losser 2012 en verder" en binnen de woningbouwafspraken met de provincie Overijssel zoals hierboven weergegeven.

Krachtens de Omgevingsverordening moet in het kader van de toelichting op het bestemmingsplan ook worden gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. Hieronder wordt onder het kopje "ontwikkelingsperspectieven" uitgebreid op dit aspect ingegaan.

Voor de ontwikkeling is reeds een bestemmingsplan opgesteld. Echter door aangepaste plannen past het niet meer binnen het bestemmingsplan.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie Overijssel vorm gegeven. Hiervoor gelden de gebiedskenmerken als onderligger.

Het ontwikkelingsperspectief geeft een hoofdkoers op provinciaal niveau. Dit vraagt maatwerk op lokaal niveau. De begrenzing van de gebieden moet worden gezien als signaleringsgrens. Bij doorvertaling naar gemeentelijk niveau betekent dit dat er nog variaties en detailleringen kunnen voorkomen.

Omdat ontwikkelingsperspectieven geen functies bepalen maar een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief schetsen voor een combinatie aan functies is er, naast een lokale invulling van de begrenzing, ook ruimte voor lokale afwegingen binnen de ontwikkelingsperspectieven

De ontwikkelingsperspectieven zijn dan ook niet normstellend maar richtinggevend. Afwijkingen van de ontwikkelingsperspectieven zijn mogelijk als daar op lokaal niveau maatschappelijke of sociaaleconomische redenen voor zijn, mits de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken wordt versterkt en er voor de beoogde ontwikkeling geen sprake is van een MER-plicht. In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief "Woonwijk".

Woonwijk

Rond de binnensteden liggen de diverse woonwijken en bedrijventerreinen elk met hun eigen woon-, werk- of gemengd milieu. Herstructurering van de woon-, werk- en voorzieningenmilieus moet deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. In de gebieden aangemerkt als "Woonwijk" is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon-, werk-, en gemengde stadsmilieus.

Toetsing

De ligging van het plangebied in het ontwikkelingsperspectief "Woonwijk" past bij de voorgenomen realisatie van de gewenste woningen. Er is sprake van 19 nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied op een inbreidingslocatie, waarbij een aantrekkelijk stadsmilieu ontstaat.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de "natuurlijke laag" en "de laag van het agrarisch cultuurlandschap" buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied

De "Stedelijke laag"

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de "Stedelijke laag" aangeduid met het gebiedstype "Bebouwingsschil 1900 - 1955".

"Bebouwingsschil 1900 - 1955"

De "Bebouwingsschil 1900-1955" bestaat uit gemengde stadswijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaatsvinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing.

Toetsing van het initiatief aan de "Stedelijke laag"

In het voorliggende geval wordt op een inbreidingslocatie die op grond van de Omgevingsverordening wordt aangemerkt als "bestaand bebouwd gebied" ingevuld met nieuwe woningen. De ontwikkeling voegt zich in maat en karakter in het grotere geheel van de stad en wordt als onderdeel hiervan goed herkenbaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt ook verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Hier wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling op de bewuste locatie goed past bij het huidige karakter van het omliggende gebied en derhalve passend is binnen de "Stedelijke laag".

De "Lust- en leisurelaag"

De locatie heeft op de gebiedskenmerkenkaart "Lust- en leisurelaag" geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen derhalve buiten beschouwing worden gelaten

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het Omgevingsvisie Overijssel 2009 en de Omgevingsverordening Overijssel voor de woningbouw is al een bestemmingsplan opgesteld. Doordat de plannen voor deze locatie zijn aangepast is een bestemmingsplan herziening nodig.

2.4.1 Structuurvisie Losser

De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) verplicht de gemeente om ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, één of meerdere structuurvisies vast te stellen.

De structuurvisie Losser geeft in hoofdlijnen een actueel beeld van het ruimtelijk ordeningsbeleid van de gemeente. Met de totstandkoming van de visie beschikt de gemeente over een samenhangend beleidsdocument dat leidend is voor de ruimtelijke ordening en ontwikkelingen voor de komende 10 jaar. De structuurvisie geeft richting op welke wijze de ruimtelijke kwaliteiten van de gemeente kunnen worden behouden en versterkt. In de visie wordt bepaald wat de essentiële, gebiedsspecifieke kwaliteiten zijn, waar kansen liggen en hoe ontwikkelingen op deze kwaliteiten en kansen kunnen inspelen.

In de structuurvisie is het plangebied opgenomen als (her)ontwikkeling woningbouw.

Onderstaande afbeelding geeft de visie voor Losser weer zoals opgenomen in de Structuurvisie.

2.4.2 Woonvisie Losser 2012 en verder

Inleiding

De gemeenteraad van de gemeente Losser heeft op 29 maart 2013 de Woonvisie Losser 2012 en verder vastgesteld. In de woonvisie heeft de gemeente haar visie en ambitie voor de komende jaren verwoord. De gemeente kiest voor het (beheersbaar) begeleiden van en het anticiperen op demografische ontwikkelingen in de gemeente. Het is zaak om zo goed mogelijk voorbereid te zijn en te zorgen voor een goede woonkwaliteit die past bij de veranderende samenstelling van de Losserse bevolking (onder andere vergrijzing).

Visie en ambities

De visie en ambities van de gemeente Losser zijn uitgesplitst in vijf punten, te weten:

• Kiezen voor begeleiden in plaats van bestrijden.
• Kiezen voor de bestaande woningvoorraad.
• Intelligente groei van de woningvoorraad.
• Vitale gemeenschappen in de kernen.
• Kiezen voor duurzaam wonen.

Woningbouwprogramma

In het woningbouwprogramma 2012-2020 is de inbreidingslocatie van Het Zijland genoemd als harde capaciteit met 42 woningen, waarvan 15 eensgezinswoningen (rijenwoningen of twee-onder-een-kapwoningen).

Herijking woningbouwprogramma

De gemeente Losser wil gaan voor een realistisch bouwprogramma. Het huidige programma vraagt bijstelling naar beneden. Door de woningmarktcrisis ligt de marktvraag immers veel lager dan de behoefte. In de geactualiseerd woonvisie wordt genoemd dat meer inbreiding nodig is. Op dit moment is de verhouding tussen de uitleg en binnenstedelijke invulling niet in evenwicht, 79% uitleg en 21% invulling. Op basis van de prestatieafspraken tussen gemeente en provincie zou minimaal 50% inbreiding moeten zijn. De mate van zachte plannen en plannen in de pijplijn tot 2015 die betrekking hebben op uitleg is minimaal, namelijk 18 woningen. Dit doet de verhouding tussen het aantal plannen uitleg en invulling zeer beperkt veranderen. Het is dus nodig om te onderzoeken welke mogelijkheden de harde plannen bieden tot aanpassing naar binnenstedelijke invulling.

Toetsing

De gemeente Losser streeft er naar het toe te voegen nieuwbouwprogramma in belangrijke mate te realiseren op locaties binnen de contouren van feitelijk bebouwd gebied. Daarnaast geldt voor de kern Losser dat het accent ligt op de doelgroepen "gezinnen" en "ouderen". De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 19 eengezinswoning in het lage en middensegment. Gezien vorenstaande, het feit dat er gebouwd wordt op een inbreidingslocatie en voldaan wordt aan zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik, kan gesteld worden dat de in dit bestemmingsplan opgenomen (her)ontwikkeling een bescheiden bijdrage levert aan het woningbouwprogramma. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan de ambitie om meer binnenstedelijk te bouwen. Ook wordt meer aangesloten op de huidige markt. Het initiatief is passend binnen de gemeentelijke beleidskaders op het gebied van "wonen", zoals vertaald in de gemeentelijke woonvisie van Losser.

2.4.3 Welstandsnota Losser

Inleiding

Op 15 oktober 2013 is de "Welstandsnota Losser: Visie op beeldkwaliteit" vastgesteld. De gemeente heeft de ambitie om meer ruimte te creëren voor burgers die willen bouwen. Te veel regels kunnen soms beperken en dragen niet per definitie bij aan goede resultaten. De rode draad in de nota is om het welstandbeleid los te laten en te versoepelen in gebieden waar het kan, en het beleid te hanteren in gebieden waar het moet.

Het grondgebied van de gemeente Losser is in de nota ingedeeld in welstandsvrije gedeeltes in de kernen en twee toetsniveaus van welstand, te weten: kwaliteitsniveau 1 en kwaliteitsniveau 2. Het plangebied is aangemerkt als "kern" binnen Losser, welke onder kwaliteitsniveau 2 valt.

Welstandsgebieden kern Losser

Kwaliteitsniveaus kern Losser

Deelgebied: Losser Kern

Welstandsbeleid

Deze woonwijk vertoont in bouwstijl een relatief grote eenheid vergeleken met andere wijken en straalt daardoor een zekere rust uit. Kleine ingrepen zouden dit beeld kunnen verstoren indien niet passend bij de woning. Grootschalige nieuwe invullingen die op zichzelf ook weer een eenheid vormen, kunnen tot een verrijking van het straatbeeld leiden. De belangrijkste karakteristieken wat betreft de plaatsing van de bebouwing in het gebied, zoals in de gebiedsbeschrijving beschreven, dienen te worden behouden. Nieuwe invullingen met afwijkende vormgeving zijn mogelijk en kunnen de ruimtelijke kwaliteit van de wijk zelfs versterken. Dit onder voor waarde dat de situering past in de karakteristieken van de wijk.

Gebiedsgericht beleid (waardering)

De historische stedenbouwkundige structuur, met een concentratie van commerciële en publieke functies, is nog steeds aanwezig. Karakteristiek van bebouwing van vóór 1950 is kleinschalig en levert een gevarieerd straatbeeld op door korrelmaat, wisselende kapvormen en -richtingen, vormgeving, kleur- en materiaalgebruik en detaillering. De gebouwen van ná 1950 zijn grootschaliger, maar nog steeds individueel vormgegeven

Gebiedsgericht beleid (ambitie)

• Behoud en stimulering van de (cultuurhistorische) structuur en bebouwingskarakteristieken.
• Behoud en stimulering van de verscheidenheid in architectuur en de individuele bebouwingskwaliteit in relatie tot de functies; met extra aandacht voor (winkel)puien, zorgvuldige detaillering, materiaaltoepassing en bijpassende reclame.
• Behoud en stimulering van de openbare ruimte en structuur van de kern.
• In groengebieden extra aandacht voor situering, vormgeving en terreininrichting.

Welstandscriteria kernen

Niveau 2

Algemeen

• De verschijningsvorm dient de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing in de directe omgeving te ondersteunen.

Hoofdvorm

• De hoofdmassa is helder vormgegeven en passend (qua maat en schaal) bij de bebouwing in de omgeving.

Architectuurstijl en gevelcompositie

• Iedere gevel heeft zijn eigen identiteit maar is passend in het straatbeeld.
• Er is eenheid in de architectuur van de gehele gevel.
• De gevelcompositie en de plaats, afmetingen en verhoudingen van de gevelelementen (ramen, balkons et cetera) zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd.

Materiaal en kleurgebruik

• Uitgangspunt is het oorspronkelijk kleur- en materiaalgebruik uit de omgeving of vergelijkbare materialen waarbij het gebruik van (bak)steen overheerst.
• In het centrum is het gebruik van goedkoop uitziende materialen zoals volkern platen, kunststoffen en dergelijke niet toegestaan.

Detaillering

• De detaillering is zorgvuldig en afgestemd op de architectuur.

Erfafscheidingen

• Daar waar vanuit de historische context erfafscheidingen zoals hagen, hekken en muren zijn geweest, deze als uitgangspunt nemen.
• Voor erfafscheidingen in het zicht van de openbare ruimte dient gekozen te worden uit beplanting of hagen, een erfafscheiding die aansluit op de architectuur van de hoofdbouw, of een scheiding die minimaal voor 50% bestaat uit open delen met daar tegen aan beplanting.

Toetsing

Bij de uitwerking van het concrete bouwplan zal rekening gehouden worden met de van toepassing zijnde welstandscriteria. De welstandscommissie zal te zijner tijd toetsen of het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Door het kwaliteitsteam is de eerste schets van de woningen gunstig beoordeeld.

2.4.4 Beleidsnotitie inbreiding en mantelzorg

Inleiding

De gemeenteraad van Losser heeft op 14 december 2010 de beleidsnotitie "Inbreiding en mantelzorg" vastgesteld. De beleidsregel heeft betrekking op ontwikkelingen op het gebied van stedenbouwkundige uitbreidingsmogelijkheden en gebruik van gebouwen in de bebouwde kom. Daarbij worden ook de mogelijkheden betrokken betreffende het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg voor zowel de kern als ook het buitengebied. In voorliggend geval wordt enkel ingegaan op het aspect inbreiding.

Inbreiding

Inbreiding onderscheidt zich in enerzijds de verdichting van dorpsranden en linten. Een problematiek die als separaat hoofdstuk in de kadernota Buitengebied een plaats krijgt. Anderzijds gaat het om de bebouwing en verdichting van vrijgekomen plaatsen binnen de bebouwde kommen en mantelzorg in bijgebouwen

Wat is inbreiding?

Uitbreiding is het bouwen aan de grenzen van bestaande bebouwing. Het omgekeerde daarvan is inbreiden, namelijk het bouwen binnen de bestaande bebouwing. Inbreiding betekent dat minder gebruik hoeft te worden gemaakt van kostbaar buitengebied. De overheid, rijk, gemeenten en provincies stimuleren daarom het bouwen in inbreidingslocaties. In het kader van de notitie "Inbreiding en mantelzorg" wordt enkel over inbreidingslocaties voor woningbouw gesproken.

Soorten inbreidingslocaties

In het kader van de beleidsnota wordt een locatie voor vier of meer woningen als een grotere inbreidingslocatie gedefinieerd.

Bij grotere bouwlocaties gelden de volgende uitgangspunten:

• een bouwplan dient aan te sluiten op de stedenbouwkundige en ruimtelijke structuur van de omgeving; invulling met maatwerk is mogelijk aan de hand van vooraf vastgestelde randvoorwaarden en uitgangspunten;
• een kwaliteitsteam wordt ingeschakeld.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de gestelde kaders en het gemeentebestuur heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan deze plannen. De eerste schets van de woningen is gunstig beoordeeld door het kwaliteitsteam.

3.1.1 Cultuurhistorie

Het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed, kortweg het "Verdrag van Malta" is op 16 januari 1992 te Valletta tot stand gekomen. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed waar mogelijk te behouden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang, beter nog het cultuurhistorisch belang, vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Deze benadering ligt ook ten grondslag aan het rijks- en provinciaal beleid zoals de Monumentenwet. Deze wet is gericht op het behoud van bouwkundige monumenten, zoals gebouwen en bouwwerken, het behoud van archeologische monumenten en landschappelijke monumenten en de bescherming van beschermde stads- en dorpsgezichten.

In het algemeen zijn er rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten te onderscheiden. In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig en kent zelf geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Om die reden behoeft dit aspect geen nadere onderbouwing.

3.1.2 Archeologie

In het plangebied is in 2004 een archeologisch verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, die bestond uit een bureauonderzoek en een booronderzoek. Een uittreksel van het archeologisch inventariserend veldonderzoek is als Bijlage 2 opgenomen.

Het onderzoek was er op gericht om inzicht te krijgen over eventuele aanwezige archeologische vindplaatsen. Tijdens het booronderzoek zijn echter geen archeologische indicatoren aangetroffen. Van een archeologische vindplaats is waarschijnlijk geen sprake en over de fysieke en inhoudelijke kwaliteit daarvan kan dan ook geen uitspraak worden gedaan. Een waardestelling, zoals conform de KNA in het geval van een vindplaats verplicht wordt gesteld, zal dan ook een lage verwachting opleveren.

In het rapport wordt aanbevolen om een "opgraving met beperkingen" plaats te laten vinden. Dit houdt in dat archeologische waarnemingen worden gedaan tijdens de grondwerkzaamheden zonder deze ernstig te belemmeren.

In 2013 is er een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Een uittreksel van het archeologisch proefsleuvenonderzoek is opgenomen in Bijlage 3.

Er zijn in het centrale en zuidwestelijke deel van het plangebied archeologische overblijfselen van één of meer middeleeuwse erven gevonden. Een deel van de sporen dateert op basis van het vondstmateriaal in de Volle-Middeleeuwen (10e-12e eeuw). Daarnaast zijn er aanwijzingen dat een deel van de sporen in de Late-Middeleeuwen/vroege Nieuwe tijd (13e-17e eeuw) dateert. Deze vindplaatsen zijn als behoudenswaardig aangemerkt. Op basis van het onderzoek is geadviseerd om op bepaalde locaties opgravingen te doen. De opgravingen zijn uitgevoerd in 2013. Op een klein stuk stonden enkele bomen. Deze plaats is in maart 2014 afgegraven voor het laatste deel van de opgravingen. Inmiddels zijn de beperkingen voorbij.

Met in achtneming van deze maatregelen zijn er geen belemmeringen vanuit archeologisch oogpunt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

3.4.1 Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

3.4.2 Gebiedsbescherming

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura 2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ's).

Op 1 oktober 2005 is de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden. Vanaf dat moment heeft Nederland de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn in nationale wetgeving verankerd. Nederland zal aan de hand van een vergunningenstelsel de zorgvuldige afweging waarborgen rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden. Deze vergunningen worden verleend door de provincies of door de Minister van EL&I.

Natura 2000

Kenmerken

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd.

Op ongeveer 275 m afstand van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Landgoederen Oldenzaal. Met de functieverandering (reeds in 2006 naar wonen) worden geen negatieve effecten verwacht op dit Natura 2000-gebied. Toetsing aan de Natuurbeschermingswet 1998 is hier niet aan de orde.

Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

Kenmerken

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De EHS is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van de EHS geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt op een afstand van ongeveer 275 m van de EHS. Met de functieverandering (reeds in 2006 naar wonen), worden geen negatieve effecten of aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS verwacht. Een toetsing aan de EHS wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Nationaal Landschap

Kenmerken

Het bewuste plangebied is gelegen binnen de begrenzing van Nationaal Landschap Noordoost Twente. Nationaal Landschap Noordoost-Twente is een van de twintig Nationale Landschappen die Nederland rijk is. Noordoost-Twente is een bijzonder stukje Nederland omdat het een combinatie van agrarisch gebied, natuur en cultuurhistorie is.

Er is geen sprake van strijd met het beleid ten aanzien van het Nationaal Landschap Noordoost Twente. Er is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij geen afbreuk wordt gedaan aan de instandhoudingsdoelstellingen van het Nationaal Landschap Noordoost Twente.

3.4.3 Flora en fauna

Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd. De locatie van de nieuwe woningen ligt braak en is grotendeels met gras ingezaaid en wordt regelmatig gemaaid. Gezien het gebruik zijn geen bijzonder flora en/of fauna te verwachten. Geconcludeerd wordt dat het plangebied, gelet op de terreingesteldheid, ongeschikt is voor beschermde flora. Gelet op de kenmerken van het plangebied is er evenmin sprake van een foerageergebied.

De locatie heeft geen of een zeer lage natuurwaarde. Van een negatief effect van de ingrepen in het plangebied op de flora en fauna lijkt dan ook geen sprake. Derhalve kan een nader flora- en faunaonderzoek achterwege blijven.

3.8.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• de Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

3.8.2 (Beperkt) kwetsbare objecten

Onder beperkt kwetsbare objecten wordt onder andere verstaan verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal 2 woningen per hectare en dienst- en bedrijfswoningen van derden, hotels, restaurants, kantoren en winkels voor zover deze objecten niet tot de kwetsbare objecten behoren en bedrijfsgebouwen en vergelijkbare objecten.

Kwetsbare objecten zijn onder andere woningen (met uitzondering van de beperkt kwetsbare objecten) en andere objecten waar zich gedurende een groot deel van de dag grote groepen mensen bevinden of een deel van de dag kwetsbare groepen mensen bevinden.

3.8.3 Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk getroffen wordt door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag en gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting. De grenswaarde voor het PR is voor nieuwe kwetsbare objecten (op enkele uitzonderingssituaties na) gesteld op een niveau van 10-6 per jaar op het object. Voor beperkt kwetsbare objecten is deze waarde een richtwaarde, wat wil zeggen dat hiervan alleen om gewichtige redenen van afgeweken kan worden. De norm 10-6 per jaar betekent dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een te bebouwen plek maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn.

3.8.4 Groepsrisico

Het groepsrisico (GR) drukt de cumulatieve kans per jaar uit dat tenminste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is. Dit wordt vertaald in een dichtheid van personen binnen het invloedsgebied van de inrichting. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde

3.8.5 Het plangebied

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven.

Uitsnede Risicokaart Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich wel bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• wel is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Ten zuiden van het bewuste plangebied zijn buisleidingen (N-528-51-KR-010 en N-528-51-KR-011) van de Nederlandse Gasunie NV gelegen. Deze buisleidingen bevinden zich op circa 175 m. Deze bewuste buisleidingen hebben een plaatsgebonden risicocontour van 0 m. Derhalve is het bewuste plangebied gelegen buiten de plaatsgebonden risicocontour van de betreffende buisleidingen. In het Bevb is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen (artikel 12). Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geldt een invloedsgebied van 500 m conform de AMvB Buisleidingen. Onderhavig plangebied ligt binnen dit invloedsgebied.

De in dit bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft een aanpassing van een reeds bestaande planologische regeling. Ten opzichte van de destijds geplande ontwikkeling is er sprake van het verschuiven van een aantal bouwblokken. Deze bestemmingsplanherziening maakt de bouw van 19 woningen mogelijk.

Dit is een vergelijkbaar aantal als nu ook planologisch mogelijk is. Ten opzichte van de huidige planologische situatie vindt er slecht een beperkte toename van het groepsrisico plaats, omdat de woningen circa 5 m dichterbij de leiding zijn geprojecteerd. Er vindt dan ook geen onevenredige mutatie plaats van de personendichtheid in relatie tot het groepsrisico. Dit verband daarmee is de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling vanuit oogpunt van groepsrisico verantwoord. Dit mede in relatie met de grote (circa 120 m) afstand tot aan de buisleiding.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

3.9.1 Inleiding

Algemeen

Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage ingegaan. Het besluit is aangepast omdat de Europese rechter heeft geoordeeld dat de drempelwaarden voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten onvoldoende recht deden aan de vraag of er sprake is van "aanzienlijke gevolgen voor het milieu". Het besluit is aangepast en de drempelwaarden zijn nu indicatief. Dat betekent dat als een project (ruim) onder de drempelwaarden blijft er wel een toetsing moet worden gedaan. Het bevoegd gezag moet zich er van gewissen dat er daadwerkelijk geen aanzienlijke gevolgen voor het milieu zijn.

Bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met een oppervlakte vanaf 100 ha is er een beoordelingsplicht en daaronder meestal niet, maar in sommige gevallen wel. De drempelwaarden in het Besluit m.e.r. (kolom 2 'gevallen' in de D-lijst) zijn gebaseerd op algemene kenmerken van een activiteit en een globale aanname dat bij gevallen onder de drempelwaarde geen belangrijke nadelige milieugevolgen zullen optreden. Dat hoeft echter niet altijd het geval te zijn: in bepaalde gevallen kan een activiteit met een kleinere omvang wel degelijk belangrijke nadelige milieugevolgen hebben.

De consequentie van de nieuwe regeling is dat elk besluit of plan, dat betrekking heeft op activiteiten, die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan m.e.r. Er zal een toets moeten worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst.

Plangebied

In het plangebied is sprake van de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De bouw van 19 woningen op een inbreidingslocatie wordt niet gezien als een m.e.r.-plichtige activiteit, omdat deze pas geldt bij 2.000 woningen of meer. In het kader van de voorbereiding is geconstateerd dat het plan niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied ligt. Er is sprake van een ontwikkeling binnen de bebouwde kom van Losser. Het milieubelang is in dit bestemmingsplan zorgvuldig afgewogen in de plantoelichting. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat er geen belangrijke nadelige milieueffecten zijn te verwachten. Hierbij aangetekend dat op deze locatie op basis van het geldend bestemmingsplan reeds woningbouw mogelijk is.