| Plan: | Structuurvisie Klavertje 4-gebied |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | gemeentelijke structuurvisie |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1894.SVI0005-VG01 |
Hoofdstuk 8 Uitvoering
Grond- en vastgoedontwikkeling, beheer, onderhoud, herontwikkeling en doorontwikkeling van het Klavertje 4-gebied en het gebiedsconcept (zie Greenport Venlo) zijn de kernactiviteiten bij het verwezenlijken van deze visie. Om deze activiteiten uit te kunnen voeren zijn organisatie en instrumenten nodig (zie onderstaande afbeelding voor de samenhang tussen de verschillende elementen). Aan de hand van een beschrijving van de organisatie, de kernactiviteiten en de instrumenten, wordt de wijze geschetst waarop het Klavertje 4-gebied en het gebiedsconcept worden ontwikkeld. Naast de organisatorische kant gaat dit hoofdstuk in op de uitvoerbaarheid van de structuurvisie.
Samenhang onderdelen ontwikkelingsstrategie
8.1 Organisatie
Eén ontwikkelbedrijf als centraal uitvoeringsorgaan
De gemeenten Horst aan de Maas, Peel en Maas, Venlo en de provincie Limburg staan gezamenlijk aan de lat om de beoogde ruimtelijk-economische structuurversterking te realiseren. De fysieke verankering van deze ambitie vindt plaats in het Klavertje 4-gebied door het accommoderen van nieuwe bedrijvigheid en het realiseren van een internationaal wervend, duurzaam, innovatief en marktgeoriënteerd vestigingsmilieu. Zoals afgesproken in het Strategisch Businessplan, hebben de drie gemeenten en de provincie gezamenlijk een ontwikkelbedrijf opgericht, waarvan zij aandeelhouder zijn. De NV/CV Werklandschapsontwikkelingsmaatschappij Klavertje 4 (vanaf nu ontwikkelbedrijf) heeft de opgave om het Masterplan (2009) voor de gebiedsontwikkeling in het Klavertje 4-gebied te realiseren. Het ontwikkelbedrijf hanteert één overkoepelende business case voor het gehele Klavertje 4-gebied. Hierdoor is verevening tussen kosten en baten gebiedsbreed mogelijk.
Doelstellingen Ontwikkelbedrijf
Het ontwikkelbedrijf staat voor een duurzame en economische ontwikkeling van het leef- en ondernemingsklimaat van Greenport Venlo als geheel en het Klavertje 4-gebied in het bijzonder. In het verlengde hiervan heeft het ontwikkelbedrijf de volgende vier doelstellingen geformuleerd (bron: Operationeel Businessplan 2011):
- Schaal- en kwaliteitssprong regionale economie: het bestaande behouden en nieuwe bedrijvigheid aantrekken met maximale ruimte voor innovatie en synergie waarbij duurzaam ondernemen de norm is.
- Vestigingsmilieu (zoals neergelegd in het Masterplan 2009): het accommoderen van de gehele agro-keten (inclusief logistiek) met daaraan gerelateerde onderwijs- en onderzoeksinstellingen om zodoende een substantiële stijging van toegevoegde waarde en aantal arbeidsplaatsen te bewerkstelligen.
- Ontwikkeling van duurzame werklandschappen en natuur & landschap, zoals neergelegd in het Masterplan 2009 en het Landschapsplan 2010. De ontwikkeling is gebaseerd op een integrale gebiedsaanpak gericht op draagvlak bij de omgeving, waarbij bedrijvigheid en de kwaliteit van verblijven en werken nadrukkelijk samengaan in een proces van nauwe samenspraak met de overheden, bedrijven en onderzoeksinstellingen.
- Gericht verbindingen leggen en innovatie opzoeken: productieketen primair toespitsen op agro en logistiek (vooral MKB) en het intensiveren van verbindingen met Foodvalley Helmond, Brainport Eindhoven, Mainports Rotterdam en Antwerpen, AgrarRegionNiederrhein en Greenport Holland. Daarnaast wordt er actief ingespeeld op ontwikkelingen en trends binnen en tussen branches en de (inter)nationale markten.
8.2 Kernactiviteiten
Ruimtelijke ontwikkeling en gebiedsconcept
Ontwikkeling van Klavertje 4/Greenport Venlo is gericht op het faciliteren van de agro-keten (inclusief logistiek) en wel op duurzame wijze. De strategie in hoofdstuk geeft aan hoe de drie gemeenten en de provincie hier (ruimtelijk) richting aan geven binnen het Klavertje 4-gebied. Het bieden van een economisch perspectief voor bedrijven – door waardecreatie – is naast het ontwikkelen van werklandschappen, vastgoed en gebiedsbrede voorzieningen, een belangrijk speerpunt van het gebiedsconcept (zie Greenport Venlo). Hier wordt invulling aan gegeven door onder andere te streven naar optimale kennisontwikkeling, innovatie en gezamenlijk (economisch) voordeel door samenwerking tussen bedrijven. Beheer, onderhoud, herontwikkeling en doorontwikkeling van het gebied (werklandschappen, vastgoed en gebiedsbrede voorzieningen) en het gebiedsconcept zijn belangrijk om de aantrekkingskracht van Greenport Venlo te vergroten en vast te kunnen houden. Deze structuurvisie gaat dan ook niet alleen in op de fysieke ontwikkeling van het Klavertje 4-gebied en de wijze waarop dit wordt voorgesteld, maar geeft ook richting aan beheer, onderhoud herontwikkeling en doorontwikkeling van het gebied en het gebiedsconcept. Het ontwikkelbedrijf treedt bij deze activiteiten op als gebiedsregisseur en gebiedsontwikkelaar, gericht op de aansturing, coördinatie en exploitatie van activiteiten in het Klavertje 4-gebied. Concreet houdt dit in dat het ontwikkelbedrijf in dit kader verantwoordelijk is voor de navolgende zaken.
Grondontwikkeling en -exploitatie
Het ontwikkelbedrijf is – al dan niet in samenwerking met andere partijen – verantwoordelijk voor de ontwikkeling/grondexploitatie van de werklandschappen en ten minste 400 ha (van de 630 ha) natuur en landschap in de RGS. Daarnaast draagt het ontwikkelbedrijf – in samenwerking met de betreffende gemeenten en de provincie – zorg voor de voorbereiding van ruimtelijke planvorming voor ontwikkelingen binnen het gehele Klavertje 4-gebied. Het uitgangspunt is de benodigde gronden te verwerven, in te richten voor natuur en/of bouwrijp te maken voor vastgoedontwikkeling. Bedrijfskavels worden bij voorkeur in erfpacht uitgegeven. Door de rol van grondontwikkelaar neer te leggen bij het ontwikkelbedrijf, wordt de basis gelegd voor het op duurzame wijze realiseren van de ruimtelijk-economische structuurversterking (zie 'Doelstellingen ontwikkelbedrijf' in paragraaf 8.1). Instrumenten die het ontwikkelbedrijf – al dan niet onder de vlag van betrokken gemeenten/provincie – kan inzetten om de beoogde ambities en doelstellingen (bijvoorbeeld duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit) te realiseren zijn opgenomen in paragraaf 8.3. Dat het ontwikkelbedrijf zorg draagt voor de (voorbereiding van de) ruimtelijke planvorming, neemt niet weg dat de gemeenteraden/colleges uiteindelijk beslissen over het te voeren beleid of de te verlenen vergunningen en vast te stellen bestemmingsplannen.
Vastgoedexploitaties
Het voeren van vastgoedexploitaties behoort ook tot de taken van het ontwikkelbedrijf om zo de ontwikkeling van een exploitatiegebied te stimuleren. De ontwikkeling, de realisatie en het eheer van vastgoed kan gericht zijn op bijvoorbeeld het bevorderen van ondernemerschap (bedrijfsverzamelgebouwen), het stimuleren van kennisontwikkeling en innovatie (proeftuinomgeving) en woonconcepten voor arbeidsmigranten. Daarnaast behoort ook (tijdelijk) beheer van bestaande gebouwen tot de taak van het ontwikkelbedrijf.
Werving en selectie
Werving en selectie van bedrijven die passen binnen het profiel van Greenport Venlo is belangrijk om de economische, ruimtelijke en duurzame doelstellingen te realiseren. Het ontwikkelbedrijf voert – in samenwerking met de grondgemeenten – daartoe een proactief acquisitiebeleid met regionale afstemming. Het binden van partijen door het aangaan van samenwerkingsverbanden, het bieden van een één-loketfunctie voor geïnteresseerde bedrijven en een nauwe samenwerking met het Greenport Venlo Innovation Center zijn hierin belangrijke uitgangspunten.
Aspecten die belangrijk zijn voor het duurzaam (door)ontwikkelen van het gebied en het gebiedsconcept en die leidend zijn bij het werven van bedrijvigheid zijn:
- het aantrekken van bedrijven die passen binnen het gebiedsconcept van Greenport Venlo (agrosector);
- duurzaam management van bedrijven ten aanzien van bedrijfsvoering/productieproces of bereid hierin te investeren (hergebruik grond- en afvalstoffen, bijdrage aan opwekking duurzame energie, onderhoud natuur en landschap etc.;
- transparantie van het bedrijf en de bereidheid hierin te investeren (samenwerking en kennisdeling/-ontwikkeling);
- management van duurzame ambities en (reductie) doelstellingen van bedrijven (bijvoorbeeld verminderen verkeersbewegingen, beperken van uitstoot - waaronder CO2 - door andere productiemethoden, etc.).
Beheer en doorontwikkeling
Het ontwikkelbedrijf speelt een coördinerende en regisserende rol ten aanzien van beheer, onderhoud, herontwikkeling en doorontwikkeling van het gebied en het gebiedsconcept. Om dit te bereiken worden werklandschappen, vastgoed, gebiedsbrede voorzieningen/diensten (zoals energie, water, onderliggend wegennet, ICT, beveiligingssystemen en mobiliteits- en facilitymanagement) en een hoogwaardig landschap gerealiseerd. Dit zal onderhouden, beheerd en doorontwikkeld moeten worden om de aantrekkingskracht van het Klavertje 4-gebied als toplocatie voor bedrijvigheid te vast te houden en te vergroten.
Beheer en onderhoud van het landschap zal worden gekoppeld aan het op te zetten parkmanagement. Hierdoor wordt het beheer en onderhoud van natuur en landschap (mede) gefinancierd door de (toekomstige) bedrijven in de werklandschappen.
In de werklandschappen wordt regie op de grond gehouden, bijvoorbeeld door bedrijfskavels bij voorkeur in erfpacht uit te geven en het openbaar gebied te beheren en te onderhouden door één partij: het ontwikkelbedrijf. Hierdoor kan snel worden gereageerd op nieuwe ontwikkelingen en is adequaat beheer mogelijk. Bijvoorbeeld het werven van nieuwe bedrijven (werving en selectie) voor vrijkomende kavels of het aanpassen van de openbare ruimte aan veranderende vestigingseisen.
8.3 Instrumenten
Doorwerking structuurvisie in andere instrumenten
De structuurvisie geeft op hoofdlijnen richting aan de gewenste ontwikkeling van het Klavertje 4-gebied en vormt het beleidsmatige afwegingskader voor nieuwe initiatieven. Een structuurvisie is een zelfbindend document voor gemeenten en heeft geen rechtsgevolgen voor derden. Dit houdt in dat doorwerking van de structuurvisie plaats moet vinden in andere instrumenten. Om duurzame ontwikkeling van het Klavertje 4-gebied – zoals geschetst in deze structuurvisie – te verwezenlijken zijn in hoofdzaak de volgende elementen van belang:
- configuratie van de hoofdstructuur in het gebied;
- segmentering van functies binnen de hoofdstructuur, mede ten opzichte van natuur, landschap en infrastructuur;
- uitwerking van het gebiedsconcept in het ontwerp van de klavers;
- duurzaamheid van bedrijfsvoering en productieprocessen van bedrijven;
- kennisontwikkeling en innovatie door samenwerking tussen bedrijven.
Borging en uitvoering van ambities; wanneer welk instrument?
Het borgen van voorgaande en andere elementen – die van belang zijn voor een duurzame ontwikkeling van het Klavertje 4-gebied – gebeurt door gebruik te maken van publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden die het bevoegd gezag (de gemeentebesturen en het provinciale bestuur) heeft. Op deze manier wordt maximaal gebruik gemaakt van de mogelijkheden en de beschikbare middelen.
Afhankelijk van het onderwerp wordt op het juiste schaalniveau het meest passende en effectieve instrument ingezet. Zo hebben onderwerpen als intensieve veehouderij, stikstofdepositie en afstemming van het aanbod aan bedrijventerreinen naast een lokaal ook een regionaal/provinciaal karakter terwijl ruimtelijke uitwerking van deelgebieden zich afspeelt op het niveau van het Klavertje 4-gebied.
Afhankelijk van de aard van de ontwikkeling, de situatie (bijvoorbeeld gronden wel of juist niet in eigendom) en het schaalniveau, wordt een afweging gemaakt welk instrument of welke combinatie van instrumenten het beste kan worden ingezet om de ambities – zoals verwoord in dit document – te realiseren. Vooraf is dan ook moeilijk aan te geven welke instrumenten worden ingezet. Om de structuurvisie volwaardig door te kunnen laten werken en de gestelde ambities te kunnen verwezenlijken, is in bijlage 1 een beschrijving van instrumenten opgenomen die kunnen worden ingezet. Per instrument worden uitgangspunten gegeven die leidend zijn bij het opstellen van het betreffende instrument. Hiermee ontstaat een 'toolbox' met instrumenten die de ontwikkeling van het Klavertje 4-gebied op gewenste wijze vormgeeft.
Instrumenten en actieprogramma
Op basis van voorgaande paragrafen zijn de verschillende actiepunten op een rij gezet, zie tabel 8.1. Hierbij gaat het om (nog) te ontwikkelen instrumenten en het optuigen van een passende organisatie om de ambities en doelen uit de visie te kunnen verwezenlijken. Het ontwikkelbedrijf is in de meeste gevallen trekker van uit te voeren acties (de gemeente Venlo is trekker van het bestemmingsplan en exploitatieplan voor Trade Port Noord).
Tabel 8.1 Actieprogramma instrumenten en organisatie
8.4 Uitvoerbaarheid
De intergemeentelijke structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling en de hoofdzaken van het te voeren ruimtelijk beleid van de drie gemeenten ten aanzien van het Klavertje 4-gebied. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) vereist dat de gemeenten in de structuurvisie aangeven op welke wijze zij denken de ontwikkeling te kunnen realiseren, de economische uitvoerbaarheid. Het aspect uitvoerbaarheid vraagt ook om procedurele en instrumentele regie, deze zijn in voorliggende paragrafen reeds toegelicht.
8.4.1 Economische uitvoerbaarheid
De ambitie van de gebiedsontwikkeling is het gebied kwalitatief hoogwaardig en integraal te ontwikkelen. Deze ambitie vertaalt zich in het verdienmodel van het ontwikkelbedrijf (DCGV). Dit verdienmodel gaat ervan uit dat de som van de verschillende exploitaties – grond, vastgoed, voorzieningen en beheer – minimaal het rendement oplevert dat benodigd is om het permanent formulebeheer te garanderen. Hiermee borgt het ontwikkelbedrijf dat zij kan opereren op basis van het revolving fund principe, waarbij de onderneming tevens in staat is om te gaan met tegenvallende marktomstandigheden.
Het rendement dat het ontwikkelbedrijf met name op de grondexploitatie realiseert – de zogeheten verdienlocaties – wordt ingezet voor de financiering van andere activiteiten binnen het gebied, zoals investeringen in de infrastructuur en de ontwikkeling van het Landschapsplan, de zogeheten kostenlocaties. De financiering van deze activiteiten is afhankelijk van de grondexploitatie. Dit betekent niet dat de aanleg van infrastructuur en robuust groen pas mogelijk is op het moment dat het ontwikkelbedrijf voldoende rendement heeft gerealiseerd. Verschillende partijen voorzien hierbij in een voorfinanciering. Hiermee is de aanleg van de Greenportlane en het robuuste groen in de eerste fase van de gebiedsontwikkeling mogelijk. De overige activiteiten vinden plaats op het moment dat de interne dan wel de externe financiering hiervan geregeld is.
Het ontwikkelbedrijf hanteert één overkoepelende businesscase voor het gehele Klavertje 4-gebied. In het kader van de voorliggende structuurvisie is voor de onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid een verwijzing naar het Strategisch Businessplan (zoals vastgesteld door de gemeenteraden en provinciale staten in april 2009) grotendeels toereikend. Sinds het vaststellen van het Masterplan en Strategisch Businessplan in april 2009 heeft een aantal bijstellingen plaatsgevonden; hierover worden aanvullende afspraken gemaakt met de gemeenteraden en provinciale staten.
8.4.2 Actief grondbeleid, zelfrealisatie en kostenverhaal
Het uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling is dat het ontwikkelbedrijf de gronden verwerft door overname van de gronden van haar aandeelhouders en door verwerving van gronden van andere publieke en private partijen. De aandeelhouders zijn al overeengekomen dat zij de gronden die zij binnen het Klavertje 4-gebied in bezit hebben, overdragen aan de onderneming. De structuurvisie biedt het planologisch-juridische beleid voor ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. Dit beleid wordt verder uitgewerkt in bestemmingsplannen c.a..
In figuur 8.1 zijn de verdien- en kostenlocaties weergegeven. Het plangebied van de structuurvisie is aangemerkt als exploitatiegebied. Deze structuurvisie maakt daarbij onderscheid in drie soorten gebieden:
- beheersgebieden zonder grootschalige (gebieds)ontwikkelingen, zoals Trade Port West, Trade Port Oost, Fresh Park Venlo en de bestaande delen van de projectvestigingsgebieden Californië en Siberië;
- autonome ontwikkelingsgebieden (reeds vastgesteld of in gang gezet), die 'beleidsneutraal' zijn opgenomen in deze structuurvisie. Voorbeelden hiervan zijn Trade Port Noord (klavers 1 t/m 3 en 6) op het grondgebied van gemeente Venlo, de Greenportlane en Venlo GreenPark;
- gebieden met nieuwe ruimtelijke (gebieds)ontwikkelingen, zie figuur 8.1. De meest uitgesproken voorbeelden hiervan zijn de glastuinbouwontwikkelingsgebieden in klaver 12 en 13, het agribusinessterrein (klaver 11) en de klavers 3, 6, 5, 7 en 8 (voor zover gelegen op het grondgebied van de gemeente Horst aan de Maas). Voor de status en de fasering van de nieuwe ontwikkelingen wordt verwezen naar bijlage 2.
Voor de autonome ontwikkelingen Trade Port Noord en Venlo GreenPark is de uitvoerbaarheid reeds geborgd in separate trajecten.
Figuur 8.1 Exploitatiegebied, verdien- en kostenlocaties
De gronden in eigendom van derden – niet zijnde het ontwikkelbedrijf en daarmee de deelnemende gemeenten of de provincie – kunnen op grond van deze structuurvisie volgens het principe van zelfrealisatie worden ontwikkeld, zonder tussenkomst van het ontwikkelbedrijf. Indien derden willen en kunnen ontwikkelen en indien de ontwikkeling past binnen het ruimtelijke beleid zoals opgenomen in de structuurvisie, zou de gemeente in beginsel aan een verzoek tot medewerking aan een bestemmingsplanwijzing mee moeten werken.
Voor de realisatie van de kostenlocaties – o.a. infrastructuur en groen – is het van belang dat ook derden bijdragen aan deze ruimtelijke ontwikkelingen. Op het moment dat in een structuurvisie de samenhang tussen de ruimtelijke ontwikkelingen en de (financiële) bijdragen zijn beschreven, vormt de structuurvisie de basis voor het overeenkomen van financiële bijdragen daaraan. Gelet op de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in deze structuurvisie zijn benoemd – zie voorgaande hoofdstukken en Bijlage 2 – zijn bijdragen in het Klavertje 4-gebied mogelijk ten behoeve van de volgende onderdelen:
- Realisering van natuur en landschap (waaronder de Robuuste groenstructuur (RGS)), conform de te nemen maatregelen en de begrote kosten in het vastgestelde Landschapsplan Klavertje 4.
- Eventuele optimalisatie van de aansluiting van de Greenportlane op de A67 (GPR) door de bestaande aansluiting aan te passen, dan wel de Greenportlane te verlengen naar en aan te sluiten op de A67.
- Eventuele optimalisatie van de verkeersstructuur ten behoeve van de ontwikkeling van klaver 11 en 12 door aanpassing van de Horsterweg (OH) en aanleg van de Verbindingsweg Californië (VC).
- Het aanleggen van recreatieve en woon-werk langzaamverkeersroutes, de Greenportbikeway (BW) in het bijzonder.
- Duurzame projecten ten aanzien van energie, water en afval.
De maatregelen uit het Landschapsplan maken reeds onderdeel uit van de business case. De te nemen maatregelen en kosten voor de overige bovengenoemde onderdelen worden op termijn opgenomen in de business case. Gezamenlijk vormen bovengenoemde onderdelen de onderbouwing voor de `bijdrage ruimtelijke ontwikkeling'. De samenhang tussen de verdienlocaties en de voorzieningen is weergegeven in tabel 8.2.
Tabel 8.2 Samenhang tussen kosten- en verdienlocaties
De Wro en Bro (Besluit ruimtelijke ordening) bieden voor dit kostenverhaal een aantal instrumenten. Ten behoeve van deze structuurvisie wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor het vragen van financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen – privaatrechtelijke spoor – en het verplicht kostenverhaal in het kader van de grondexploitatie – publiekrechtelijke spoor. De Wro legt de juridische basis voor het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten in het kader van kostenverhaal en biedt daarnaast een aanvullend publiekrechtelijk instrumentarium voor kostenverhaal.
Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen
De Wro biedt de mogelijkheid om anterieure overeenkomsten te sluiten waarin – op basis van een vastgestelde structuurvisie – financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden opgenomen. In beginsel kunnen alle verdienlocaties financieel bijdragen aan realisering van ruimtelijke ontwikkelingen die geld kosten,dit betekent een grote mate van contractsvrijheid. Bij verdienlocaties gaat het naast de te ontwikkelen werklandschappen (waar de functies zijn geprojecteerd, zoals is beschreven in deze structuurvisie) ook om solitaire ontwikkelingen in het buitengebied, zoals uitbreiding of nieuwvestiging van agrarische bedrijven.
Het gaat bij de ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor een bijdrage kan worden gevraagd om de ontwikkelingen, zoals opgenomen in tabel 8.2. Voor de beschrijving van de ruimtelijke ontwikkelingen, zie de opsomming boven tabel 8.2.
Bovenwijkse voorzieningen
Indien in de anterieure fase geen overeenkomst wordt gesloten, en hierdoor kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, moet gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld. Na de vaststelling van het exploitatieplan kunnen nog steeds (posterieure) overeenkomsten worden gesloten, maar daarbij mag niet worden afgeweken van het exploitatieplan. Daarnaast kan na vaststelling van het exploitatieplan het kostenverhaal plaatsvinden door het verbinden van een financieel voorschrift aan de omgevingsvergunning.
Als kostenverhaal plaatsvindt via het publiekrechtelijke spoor mogen kosten alleen worden meegenomen als een gebied profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen die deze kosten veroorzaken. Daarnaast moeten de kosten toerekenbaar zijn aan de gebate gronden, het causaal verband. Ten slotte moeten de kosten naar rato worden verhaald op de gebate gronden (proportionaliteit). In het Bro zijn de kosten die in aanmerking komen voor kostenverhaal opgenomen in art. 6.2.4 Bro. Op basis van het Strategisch Businessplan en de nadere uitwerking van de plannen voor de kosten en verdienlocaties kunnen de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit worden bepaald ten behoeve van één of meerdere exploitatieplan(nen).
Kostenverhaal (voor zover kosten zijn te verhalen) is op voorgaande wijze altijd gegarandeerd, hetzij via de weg van de overeenkomst al dan niet gekoppeld aan een exploitatieplan, hetzij via de omgevingsvergunning.
8.4.3 Bijzondere regelingen
In het kader van de uitvoering van de gebiedsontwikkeling Klavertje 4 is als nadere uitwerking van het Strategisch Businessplan een tweetal regelingen geformuleerd. Het 'Kwaliteitsmenu Klavertje 4' als uitwerking van het Limburgs Kwaliteitsmenu en de 'Beëindigings- en verplaatsingsregeling'. Het kwaliteitsmenu is in de voorliggende structuurvisie opgenomen en de uitgangspunten van de 'Beëindigings- en verplaatsingsregeling' is in Bijlage 1 opgenomen.
De beide regelingen hebben tot doel om enerzijds de beoogde kwaliteitsimpuls voor het landschap te realiseren. Onderdeel van het werklandschap is een hoogwaardige kwaliteit van het omringende landschap, zoals toegelicht in voorgaande hoofdstukken en nader uitgewerkt in het vastgestelde Landschapsplan. Anderzijds hebben de regelingen tot doel de bestaande bedrijven en functies in het plangebied een duurzaam perspectief te bieden, al dan niet door voortzetting van de bestaande (bedrijfs-) activiteiten. Het plangebied van de gebiedsontwikkeling Klavertje 4 bestaat namelijk voor een groot deel uit 'beheersgebied', bestaand stedelijk gebied en landelijk gebied. Behoud, nieuwbouw of vernieuwing van 'rode' functies past dan ook niet altijd zonder meer in het beoogde kwaliteitsbeeld.
Kwaliteitsmenu Klavertje 4
De kwalitatieve ontwerpprincipes uit het Landschapsplan resulteren in concrete maatregelen (onbebouwde zones ontwikkelingslocaties, inpassingsgroen, milieu- en duurzaamheidsmaatregelen). Door de maatregelen te kapitaliseren is het mogelijk de benodigde maatregelen te vergelijken met vergelijkbare ontwikkelingen in de desbetreffende gemeente waar het gemeentelijke kwaliteitskader op van toepassing is. De kosten van kwaliteitsmaatregelen in het Klavertje 4-gebied zullen in lijn moeten zijn met die van vergelijkbare ontwikkelingen buiten het Klavertje 4-gebied om rechtsongelijkheid te voorkomen.
Het Kwaliteitsmenu Klavertje 4 biedt op deze wijze een fysieke bijdrage aan de uitvoering van de kostenlocaties natuur- en landschapsontwikkeling. In de businesscase ligt de opdracht tot een inspanningsverplichting om gezamenlijk dekking te vinden voor de nog 'niet-gedekte' delen van de kostenlocaties natuur- en landschapsontwikkeling. Het resultaat van de regeling past dan ook binnen het kader van het Strategisch Businessplan om aanvullende middelen te generen, hetzij in dit geval in fysieke zin met een overeenkomstig resultaat voor de natuur- en landschapsontwikkeling.
Beëindigings- en verplaatsingsregeling
In het plangebied, zowel in de nieuwe werklandschappen als in het landelijk gebied, zijn (agrarische) bedrijven gevestigd. Als gevolg van de gebiedsontwikkeling moeten bedrijven worden verplaatst of wellicht beëindigd. Daarnaast zal een aantal bedrijven het perspectief op een duurzame instandhouding of ontwikkelperspectief worden ontnomen als gevolg van de planvorming. De (agrarische) bedrijven wordt middels de regeling een nieuw en/of ander perspectief geboden.
In het Strategisch Businessplan zijn middelen gereserveerd voor de verwerving van bestaande (agrarische) bedrijven die niet kunnen worden ingepast. Dit betreffen met name de locaties in of nabij de toekomstige werkgebieden en ter plaatse van de noodzakelijke infrastructuur. Voor verplaatsing of beëindiging ten behoeve van natuur- en landschapsontwikkeling ligt in het Strategisch Businessplan deels nog de opdracht om de middelen te generen. De beëindigings- en verplaatsingsregeling maakt het mogelijk om compensatiemogelijkheden, elders in het plangebied, in te zetten om verplaatsing of beëindiging te stimuleren. De compensatiemogelijkheden komen voort uit en worden verrekend met de bestaande ontwikkelopgave in het Masterplan voor 'Verblijfsfuncties' – zie voor een nadere beschrijving paragraaf 5.8.
Het bepalen van de hoogte van de compensatiemogelijkheden – de financiële waarde – geschiedt op basis van de (vrije) marktwaarde van grond en opstallen (inclusief installaties), waarbij rekening wordt gehouden met sloop- en plankosten. De methode voor het bepalen van de waarde van de compensatiemogelijkheden is neergelegd in de regeling.