Overakker 9a

2.3.1 Planvoornemen

Het planvoornemen bestaat uit het saneren van het huidige vleeskuikenbedrijf (intensieve veehouderij) op het agrarisch bedrijfsperceel Overakker 9a. Met het saneren van de bebouwing zullen ook alle overige voorzieningen en verhardingen worden verwijderd. Het agrarisch bouwvlak wordt met dit bestemmingsplan verwijderd.

In ruil voor de sanering wordt een Ruimte voor Ruimte-woning op het perceel gerealiseerd. Daarnaast is beoogd twee aaneen te bouwen woningen te bouwen en de bestaande (voormalige) bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning.

Uitsnede opzet nieuwe verbeelding

Qua bouw- en gebruiksmogelijkheden wordt aangesloten op de geldende regeling in het bestemmingsplan voor het buitengebied van Geldrop-Mierlo. Dit betekent onder meer dat de woningen een maximale inhoudsmaat van 650 m3 mogen hebben. Behoudens de bouw- en goothoogte, deze zijn afgestemd op de bestaande bebouwing in de bebouwingsconcentratie Overakker. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 3,50 meter en 8 meter.

De tweekapper wordt bij voorkeur in boerderijvorm gebouwd. Dit sluit aan bij de uitstraling van de bebouwingsconcentratie Overakker en de daar aanwezige bebouwing.

2.3.2 Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting

De bestaande inrit blijft gehandhaafd en zal het perceel ontsluiten. Binnen het plangebied zal een toegangsweg gerealiseerd worden waarop de vier woonkavels worden ontsloten. Deze toegangsweg krijgt de bestemming 'Verkeer'.

Parkeren

Voor parkeren bij eensgezinswoningen in het buitengebied wordt normaliter uitgegaan van een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Parkeren dient daarbij op eigen terrein plaats te vinden. De woonkavels zijn voldoende ruim om langs elkaar of achter ruimte te bieden aan 2 parkeerplaatsen.

2.3.3 Landschappelijke inpassing

Met het planvoornemen wordt ter plaatse ruimtelijke winst geboekt door onder meer het beëindigen van het agrarisch bedrijf en het slopen van de agrarische bedrijfsbebouwing. Daarnaast worden de woningen geconcentreerd op het voorste deel van het voormalige agrarische bouwperceel. Het achterste deel van het voormalige agrarische bouwperceel krijgt geen bouwmogelijkheden meer. Aan dit deel wordt de bestemming 'Agrarisch' toegekend, overeenkomstig de aangrenzende open agrarische gronden in dit gebied. Dit geeft mogelijkheden voor kleinschalig agrarisch gebruik.

Tevens wordt aan de zuidzijde van het project een houtsingel aangebracht. Een verdere landschappelijk invulling wordt vanuit de wenselijkheid van de openheid van het landschap ter plaatste niet voorgestaan.

Op deze wijze wordt op een adequate en passende manier de herontwikkeling van het perceel Overakker 9a binnen de bebouwingsconcentratie en de kernrandzone van Mierlo in het landschap ingepast.

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen:

• de veranderende behoefte aan wonen en werken;
• de mobiliteit van personen;
• economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw;
• de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken;
• waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling;
• aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot;
• deregulering.

Om goed op deze ontwikkelingen en eisen in te spelen is een beleid nodig dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Dit vraagt een grondige actualisatie van de bestaande beleidsnota's voor ruimte en mobiliteit. De structuurvisie voorziet hierin door overheden, burgers en bedrijven de ruimte te geven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zich meer richten op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen voor Nederland als geheel. Het Rijk ziet verder toe op de deregulering waarmee jaarlijks vele miljoenen euro's kunnen worden bespaard.

De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken. Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Hiertoe zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen gesteld:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk benoemt 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het perceel Overakker 9a te Mierlo door het saneren van de intensieve veehouderij ter plaatse, het omzetten van de (voormalige) bedrijfswoning naar burgerwoning en de realisatie van 3 nieuwbouwwoningen (waarvan één woning op basis van een Ruimte voor Ruimte-titel).

De SVIR voorziet niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de SVIR gelden.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De SVIR (zie paragraaf 3.2.1) bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Met het Barro geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken.

Door middel van het Barro worden voor een aantal specifieke onderwerpen algemene regels gesteld ten behoeve van de verwerking in bestemmingsplannen. In het SVIR is aangegeven wat het nationale belang is van het stellen van regels voor deze onderwerpen. Het Barro stelt in eerste instantie regels voor het project Mainportontwikkeling Rotterdam, het kustfundament, grote rivieren, de Waddenzee en het waddengebied, defensie en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Op een later moment zal het besluit worden aangevuld met andere onderwerpen uit de SVIR.

De algemene regels in het Barro hebben vooral een conserverend/beschermend karakter waardoor geformuleerde nationale belangen niet belemmerd worden door ontwikkelingen die middels bestemmingsplannen mogelijk worden gemaakt. Voor een aantal onderwerpen geeft het Barro de opdracht dan wel de mogelijkheid aan provincies om bij provinciale verordening regels te stellen.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het perceel Overakker 9a te Mierlo door het saneren van de intensieve veehouderij ter plaatse, het omzetten van de (voormalige) bedrijfswoning naar burgerwoning en de realisatie van 3 nieuwbouwwoningen (waarvan één woning op basis van een Ruimte voor Ruimte-titel).

Het Barro voorziet niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de Barro gelden.

3.2.3 Natura 2000

Natura 2000 is een Europees netwerk van natuurgebieden met als doel het ontwikkelen en in stand houden van soorten en ecosystemen die belangrijk zijn voor Europa. Deze gebieden zijn aangewezen op basis van de Natuurbeschermingswet en de Vogel- en Habitatrichtlijnen. Het beleid houdt echter niet bij de landsgrenzen op, dieren en planten trekken zich immers niets aan van landsgrenzen.

Er zijn drie thema's die centraal staan bij Natura 2000, te weten beleven, gebruiken en beschermen. Beleven houdt in dat er ruimte wordt gecreëerd voor recreatie. Recreatie en natuurontwikkeling in dezelfde omgeving betekent echter wel dat er goede afspraken gemaakt moeten worden. Met gebruiken wordt bedoeld dat de natuur naast haar schoonheid ook economisch functioneel is. Wonen, werken en recreëren in een mooie omgeving is het streven, waarbij economie en ecologie met elkaar in balans dienen te zijn. Beschermen wil zeggen het duurzaam beschermen van flora en fauna. Het ideaalbeeld wordt bereikt wanneer de drie thema's in combinatie met elkaar zonder problemen van toepassing kunnen zijn op natuurgebieden.

Voor ieder definitief aangewezen Natura 2000-gebied dient een beheersplan opgesteld te worden met een looptijd van zes jaar. Een dergelijk beheersplan wordt opgesteld in goed overleg met eigenaren, beheerders en betrokken overheden (met name gemeenten, waterschappen en provincies). Het plan geeft weer wat er moet gebeuren om de gestelde doelen te bereiken en wie daarvoor verantwoordelijk is. Gemeenten zijn verplicht om beheersplannen ten aanzien van Natura 2000-gebieden door te laten werken in het betreffende bestemmingsplan, indien een dergelijk gebied (gedeeltelijk) binnen het plangebied valt.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 1,4 kilometer afstand en betreft het Natura 2000-gebied Strabrechtse Heide en Beuven(gebiedsnummer 137). Op basis van de afstand (1,4 km), tussenliggende al verstorende elementen (wegen, agrarische bedrijven) en de kleinschalige ingreep zijn negatieve effecten op het Natura 2000-gebied uit te sluiten.

Ligging Natura 2000-gebied

3.2.4 Ladder van duurzame verstedelijking

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en overprogrammering worden voorkomen. Door middel van de ‘ladder van duurzame verstedelijking’ (kortweg: duurzaamheidsladder) vindt een toetsing plaats. De ladder bestaat uit drie treden:

• 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien. Het kan zowel om een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte gaan.
• 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformaties van bestaande locaties;
• 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Uit de redactie van artikel 6.1.2, lid 2 Bro blijkt dat de ladder slechts van toepassing is op ruimtelijke besluiten die een 'stedelijke ontwikkeling' mogelijk maken. Dit begrip is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i gedefinieerd als:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling ten aanzien van woningbouwplannen geoordeeld dat de realisatie van 1 woning (AbRvS 14 januari 2014, nr 201308263/2/R4), 4 woningen (AbRvS 27 augustus 2014, nr. 201311233/1/R4) of 6 woningen, waarvan 3 rechtstreeks bestemd en 3 eerst na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (Vz AbRvS 4 juni 2014, nr. 201401129/1/R4), niet zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Ook een plan dat voorzag in een bedrijfsbestemming met een oppervlakte van ca 2.360 m2 en de mogelijkheid een bedrijfsgebouw van maximaal 400 m2 te realiseren is door de Afdeling niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro, vanwege de beperkte omvang en de beperkte gebruiksmogelijkheden (AbRvS 23 juni 2014, nr 201306183/1/R3, JM 2014/83 met noot. R. van Bommel). Voorts is in het kader van dit advies van belang dat de Afdeling de realisatie van aanlegsteigers ten behoeve van een jachthaven, in combinatie met een beperkte uitbreiding van en bestaande bedrijfsloods niet heeft aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling (AbRvS 30 juli 2014, nr. 201402114/2/R4).

Tot slot heeft de Afdeling ook ten aanzien van een plan dat voorzag de mogelijkheid groepsaccommodaties tot een totale maximale oppervlakte van 1.000 m2 óf recreatiewoningen tot een maximale totale oppervlakte van 600 m2 te realiseren geoordeeld dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling (AbRvS 17 september 2014, nr. 201308656/1/R2).

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het perceel Overakker 9a te Mierlo door het saneren van de intensieve veehouderij ter plaatse, het omzetten van de (voormalige) bedrijfswoning naar burgerwoning en de realiseatie van 3 nieuwbouwwoningen (waarvan één woning op basis van een Ruimte voor Ruimte-titel).

Gelet op het beperkt aantal woningen is het planvoornemen niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de duurzaamheidsladder is dan ook niet noodzakelijk.

3.3.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

De Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Brabant weer tot en met 2025. Het beleid is gestoeld op een evenwicht van het milieu (planet), de mens (people) en de markt (profit) in ruimtelijke kwaliteit. Hierbij is het van groot belang om bestaande kwaliteiten te benutten en als uitgangspunt te nemen bij ontwikkelingen.

Noord-Brabant heeft de ambitie om een goede mix van wonen, werken en voorzieningen te creëren. De leefbaarheid in woonmilieus moet van voldoende kwaliteit zijn. Dynamische stadscentra, vitale plattelandskernen, eigen identiteit en regionale afstemming zijn enkele uitgangspunten. Daarnaast dienen er voldoende veilige en goed bereikbare werkplekken te zijn voor de bevolking. Steden moet aantrekkelijk blijven voor diverse bevolkingsgroepen en dienen garant te staan voor het aanbieden van (bovenlokale) voorzieningen.

 

Voor wat betreft de markt is het van belang dat de gunstige ligging wordt benut. De ligging ten opzichte van andere economische clusters in Europa is uitstekend. Met de (internationale) bereikbaarheid is het echter slechter gesteld. Dit vormt dan ook een belangrijk uitgangspunt in het provinciale beleid. Belangrijk is om netwerken te vormen, tussen de kennisindustrie, regionale economische clusters en Europese clusters.

 

Het landschap van Noord-Brabant is vrij karakteristiek. Er zijn veel beeldbepalende elementen en natuurlijke waarden in het landschap te vinden. Deze dienen beschermd en ontwikkeld te worden. Met name het watersysteem is erg belangrijk. Het landschap heeft ook een functie als werkterrein, voornamelijk voor de agrarische sector. Schaalvergroting van deze landbouw wordt geconcentreerd in speciaal aangewezen gebieden. De landbouw komt daarnaast steeds vaker in een verbrede vorm voor. Dit wordt gestimuleerd, met name ook het landschapsbeheer.

Structuurvisiegebied

In deel B van de structuurvisie beschrijft de provincie vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Iedere structuur wordt verder onderverdeeld in verschillende structuurvisiegebieden, waarvoor telkens het beleid en de ambities uiteengezet worden.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie

Op basis van de 'structurenkaart' is binnen het plangebied sprake van de structuur 'Groenblauwe mantel'. De groenblauwe mantel bestaat overwegend uit gemengd landelijk gebied met belangrijke nevenfuncties voor natuur en water. Een verdere intensivering van in de groenblauwe mantel voorkomende agrarische bedrijvigheid is niet wenselijk. Nieuwe ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel zijn wel mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren of bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap.

Met het planvoornemen wordt een agrarisch bedrijf juist gesaneerd, waardoor de milieubelastende activiteiten verdwijnen. In ruil daarvoor komt een minder belastende functie in de plaats, zijnde 3 nieuwbouwwoningen, passend binnen de ter plaatse aangewezen bebouwingsconcentratie. Daarmee is sprake van een ruimtelijke en milieukundige kwaliteitsverbetering.

Tevens is het toepassen van zorgvuldig ruimtegebruik aan de orde. In artikel 3 van de provinciale Verordening ruimte (zie paragraaf 3.3.2) wordt hier nader op ingegaan.

3.3.2 Verordening ruimte

De Verordening ruimte 2014 is de juridische vertaling van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en bevat derhalve onderwerpen die in de visie naar voren komen. De verordening bevat algemene regels waaraan gemeenten zich dienen te houden bij het opstellen van bestemmingsplannen en het verlenen van omgevingsvergunningen waarbij afgeweken wordt van bestemmingsplannen. Ook wordt in de Verordening ruimte geregeld op welke wijze het regionaal ruimtelijk overleg, waarin afspraken worden gemaakt over verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen), wordt georganiseerd.

Onderhavig bestemmingsplan is binnen de kaders van de Verordening ruimte opgesteld. Vanuit de Verordening ruimte zijn de navolgende aspecten van belang voor onderhavig bestemmingsplan:

• Algemene regels (hoofdstuk 2), Bevordering ruimtelijke kwaliteit (artikel 3);
• Structuren (hoofdstuk 3), Bestaand stedelijke gebied (artikel 4) en Groenblauwe mantel (artikel 6);
• Aanduidingen (hoofdstuk 4), attentiegebied EHS (artikel 12).

 

Uitsnede integrale plankaart Vr 2014

Hierna is per specifiek onderwerp weergegeven op welke wijze de Verordening ruimte (door)vertaald is in het bestemmingsplan. Daarbij is in het planvoornemen een onderscheid te maken tussen de ruimte voor ruimtewoning die is gelegen in de groenblauwe mantel en de overige woningen (voormalige bedrijfswoning en de tweekapper) die alle drie zijn gelegen binnen het bestaand bebouwd gebied.

Bevordering ruimtelijke kwaliteit

Een van de hoofdlijnen van de Verordening ruimte heeft betrekking op de ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze kernkwaliteiten zijn in de Structuurvisie ruimtelijke ordening en meer concreet en specifiek in de uitwerking van de Structuurvisie, door middel van Gebiedspaspoorten uitgewerkt. Gebiedskenmerken zijn de spil van ruimtelijke kwaliteit: het gaat daarbij om het verbinden van de opgave met de plek.

In de Verordening ruimte is de bevordering van ruimtelijke kwaliteit concreet vertaald in twee principes: zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap. De kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.2 van de Vr) is in onderhavige situatie niet aan de orde, aangezien dit artikel enkel van toepassing is op ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied.

De zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit behelst in hoofdzaak de regel dat de geboden ontwikkelruimte bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. In het bijzonder geldt als regel het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dat betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. Nieuw ruimtebeslag moet zo veel mogelijk voorkomen worden. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wil de provincie dat de initiatiefnemer zorgt voor:

• behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit;
• zorgvuldig ruimtegebruik.

Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik houdt in ieder geval in dat toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit dient te worden verantwoord dat:

• rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden.
• De omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie, moet in de omgeving passen gelet op de bestaande en toekomstige functies in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op die functies heeft, waaronder de effecten vanwege milieuaspecten en volksgezondheid.
• Een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer is verzekerd, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, inclusief openbaar vervoer, een en ander onder onverminderd hetgeen in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en elders in deze verordening is bepaald.

Bestaand stedelijk gebied

Het bestaand stedelijk gebied van de stedelijke structuur bestaat uit het stedelijk concentratiegebied en de kernen in landelijk gebied. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling; uiteraard binnen de grenzen van wetgeving en de regionale woningbouwafspraken. Wel is in artikel 3.1 van de verordening een aantal bepalingen opgenomen over zorgvuldig ruimtegebruik en de verantwoording die de provincie daarover vraagt aan gemeenten.

Uitsnede kaart stedelijke ontwikkeling Vr 2014

Een deel van het plangebied is gelegen binnen het stedelijk concentratiegebied. Dit betreft het voorste deel van het voormalige agrarische bedrijfsperceel. Binnen dit gebied is de voormalige agrarische bedrijfswoning gelegen en is de nieuw te realiseren tweekapper gesitueerd.

Voor de nieuwbouw van woningen geldt dat dit moet passen binnen de regionaal gemaakte afspraken en zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. Onder harde plancapaciteit wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt. Onderhavig project maakt onderdeel uit van de harde plancapaciteit van de gemeente.

Groenblauwe mantel

Het plangebied is op de plankaart bij de verordening gedeeltelijk aangeduid als 'groenblauwe mantel'. De groenblauwe mantel bestaat overwegend uit gemengd landelijk gebied met belangrijke nevenfuncties voor natuur en water. Een verdere intensivering van in de groenblauwe mantel voorkomende agrarische bedrijvigheid is niet wenselijk. Nieuwe ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel zijn wel mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren of bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap.

De beoogde ruimte voor ruimte-woning wordt gerealiseerd binnen het gedeelte van het plangebied dat in de groenblauwe mantel ligt. De regels ten aanzien van ruimte voor ruimte-woningen in de groenblauwe mantel zijn opgenomen in artikel 6.8 van de VR 2014. Hierbij geldt dat een bestemmingsplan dat is gelegen in een bebouwingsconcentratie binnen de groenblauwe mantel kan voorzien in de nieuwbouw van één of meer woningen. Het bestemmingsplan dient de nodige voorwaarden te bevatten om een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woningen te verzekeren, waarbij artikel 3.2 (kwaliteitsverbetering van het landschap) van de verordening niet van toepassing is. Tevens moet de ontwikkeling geen aanzet zijn voor een stedelijke ontwikkeling.

De nadere regels voor de regeling ruimte-voor-ruimte zijn opgenomen in de 'Beleidsregel ruimte-voor-ruimte 2006'. In de basis komt deze regeling neer op de voorwaarde dat voor het bouwen van een woning met toepassing van de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’ is dat in ruil voor de realisatie van een woning, de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen plaatsvindt in samenhang met de inlevering van de milieurechten van de agrarische activiteiten. Per woning dient te worden aangetoond dat ten minste 1.000 m² agrarische bedrijfsgebouwen zijn gesloopt en dat op de desbetreffende locatie milieuwinst is bereikt. Deze milieuwinst bestaat uit het intrekken van de milieuvergunning en het inleveren van minimaal 3.500 kg fosfaatrechten per Ruimte voor Ruimte-woning.

De voorwaarden worden navolgend per punt besproken en toegelicht met betrekking tot het plangebied.

Voorwaarde	Motivering
1. De te beëindigen intensieve veehouderij is gelegen in extensiveringsgebied of verwevingsgebied.	De planlocatie Overakker 9a ligt in de kernrandzone van Mierlo dat op grond van het reconstructiebeleid en het vigerende bestemmingsplan is aangewezen als extensiveringsgebied.
2. De aanvraag moet rechtstreeks verband houden met de beëindiging van één of meer intensieve veehouderijen.	Met het planvoornemen wordt de volledige ter plaatse gevestigde pluimveehouderij beëindigd. Met het herbestemmen van de gronden worden agrarische bedrijfsactiviteiten uitgesloten (behoudens het agrarisch grondgebruik binnen de bestemming 'Agrarisch', zonder bouwmogelijkheden).
3. Voor de beëindiging van de intensieve veehouderij(tak) voldaan is aan de voorwaarden dat voldoende milieuwinst wordt behaald doordat: a. de productie van dierlijke meststoffen feitelijk is beëindigd; b. de milieuvergunning is ingetrokken; c. de geregistreerde rechten voor de intensieve veehouderij zijn doorgehaald (tenminste 3500 kilogram fosfaat).	Op de planlocatie rust een milieuvergunning voor het houden van 31.000 vleeskuikens. Deze vergunning wordt ingetrokken, de feitelijke productie van dierlijke meststoffen beëindigd daarmee ook, omdat de bedrijfsactiviteiten volledig beëindigd worden. Het pluimveebedrijf beschikte in 2013 over 10.000 pluimveerechten, wat overeenkomt met 5.000 kilo fosfaat. De pluimveerechten zijn verkocht en hiervoor zijn in 2014 varkensrechten aangekocht (=ruiling). Deze rechten zijn met het beëindigen van de intensieve veehouderij ter plaatse doorgehaald en daarmee uit de markt gehaald. Hiermee is voldoende milieuwinst behaald.
4. De bouw van een woning is toegestaan als sloop plaatsvindt van agrarische bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van tenminste 1.000 m2; er geldt een ondergrens van tenminste 200 m2 voor saldering.	Ten behoeve van de bouw van de ruimte voor ruimte-woning is één bouwtitel benodigd. Hiervoor wordt de agrarische bedrijfsbebouwing ter plaatse met een oppervlakte van circa 1.750 m2 gesloopt. Dit komt overeen met 1,75 bouwtitel. Hiermee is zeker gesteld dat voldoende sloop van bedrijfsbebouwing plaatsvindt.
5. De omzetting van de oude bestemming die agrarisch gebruik van het perceel mogelijk maakt, naar een andere bij de omgeving passende bestemming.	Met het voorliggende bestemmingsplan vindt een passende herbestemming plaats naar een woonfunctie. Deze woonfunctie wordt op grond van de visie op de bebouwingsconcentratie Overakker als passend gezien.
6. Planologische medewerking wordt niet verleend als in redelijkheid op andere wijze tot sanering van de bedrijfsgebouwen kan worden gekomen.	Voor het ter plaatse gevestigde pluimveebedrijf heeft niet op enige andere wijze reeds subsidieverlening plaatsgevonden voor het saneren van de bedrijfsactiviteiten.

De bewijsstukken voor onder meer de sloop van bedrijfsbebouwing en het doorhalen van de geregistreerde rechten zijn als separate bijlagen bij dit bestemmingsplan opgenomen.

De Ruimte voor Ruimte woning wordt gebaseerd op basis van de sanering van een intensieve veehouderij (pluimveebedrijf) ter plaatse. De provincie is hiervan op de hoogte en heeft met de transformatie ingestemd, mits de woning vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening en landschappelijk wordt ingepast in de omgeving. Voor de beschrijving van de landschappelijke inpassing wordt verwezen naar paragraaf 2.3.3.

Gelet op hetgeen is verwoord in paragraaf 3.2.4 al is verwoord is met de realisatie van 1 ruimte voor ruimtewoning geen sprake van een aanzet tot een stedelijke ontwikkeling.

Attentiegebied EHS

Voor een attentiegebied Ecologische Hoofdstructuur stelt de verordening dat een bestemmingsplan geen bestemmingen aanwijst of regels vaststelt die fysieke ingrepen mogelijk maken met een negatief effect op de waterhuishouding van de hierbinnen gelegen ecologische hoofdstructuur.

Het planvoornemen betreft de realisatie van 3 nieuwe woningen en het omzetten van de bestaande (voormalige) bedrijfswoning naar burgerwoning op een bestaand bouwperceel. De gronden zijn reeds bebouwd en verhard. De ingrepen die nodig zijn voor de woningbouwrealisatie zijn kleinschalig en hebben naar verwachting geen negatief effect op de waterhuishouding. Voor een beschrijving van de waterhuishouding wordt verwezen naar hoofdstuk 5 (waterparagraaf).

Conclusie

De voorgestane ruimtelijke invulling past binnen de doelstellingen van het provinciaal beleid zoals verwoord in de Verordening ruimte 2014.

3.4.1 Intergemeentelijke structuurvisie Rijk van Dommel en Aa

Het Rijk van Dommel en Aa is één van de ruimtelijke onderdelen van Brainport: dé toptechnologie regio van Nederland. De ontwikkeling van het Rijk van Dommel en Aa zal de ‘quality of life’ van de Brainport versterken. Het Rijk van Dommel en Aa moet als robuust regionaal landschapspark de Brainportbewoner een aantrekkelijke landschappelijke omgeving bieden waarin gerecreëerd kan worden.

Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) werkt met de gemeenten Eindhoven, Helmond, Nuenen, Geldrop-Mierlo, Laarbeek, Son en Breugel en Someren en met de Provincie Brabant, het Rijk en de Waterschappen De Dommel en Aa en Maas aan de intergemeentelijke structuurvisie (ISV) voor het gebied tussen Eindhoven en Helmond, het Rijk van Dommel en Aa.

Het Rijk van Dommel en Aa tussen Eindhoven en Helmond is een prachtig landelijk gebied, met waardevolle groene- en waterstructuren die voor het woonklimaat in de regio van groot belang zijn. Dit gebied staat door de verstedelijking onder druk. Het groenblauwe karakter van dit gebied moet worden versterkt, waardoor het beter gaat functioneren als uitloopgebied voor de stedelijke agglomeratie. Daarom is een intergemeentelijke structuurvisie ontwikkeld, waarmee het Wensbeeld voor dit gebied beleidsmatig verankerd wordt en daadwerkelijk tot uitvoer kan worden gebracht.

Het gebied Overakker en daarmee ook het plangebied wordt in deze structuurvisie benoemd als 'stadsrand' (en tevens als 'stedelijk gebied'). Stadsranden kunnen zowel worden gezien als het verlengde van de zone landelijk gebied als van het stedelijk gebied dat buiten het plangebied ligt. De stadsranden die als zodanig op de kaart zijn weergegeven, betreffen randen, waar kwaliteitsverbetering op zijn plaats is, bijvoorbeeld in de vorm van afscherming van stedelijk gebied en bedrijventerreinen. De scenario’s 1 en 4 zijn hier van toepassing; landschapsherstel of aanleg van nieuwe groene gebieden ter afscherming van het stedelijk gebied en gericht op kwaliteitsverbetering, maar ook ter ondersteuning van recreatieve en ecologische verbindingen, met name die van stad naar platteland.

Realisatie hiervan kan plaatsvinden door:

• Kwaliteitsimpulsen voor de stadranden, door inpassing met beplanting te realiseren. Een van de instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet, zijn rood-voor-groen en ruimte-voor-ruimte (bijvoorbeeld, met nieuwe landgoederen groene inpassing realiseren);
• Een aantal functies dat een recreatieve of verzorgende relatie heeft met het stedelijk gebied, zouden in de stadranden in de vorm van verbrede landbouw (stadslandbouw, kinderdagverblijf) of in vrijkomende agrarische bebouwing (manege) gerealiseerd kunnen worden;
• Gebruik van compensatiemiddelen om groen te realiseren ter afscherming van stedelijk gebied;
• Bij alle ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met routes van stad naar platteland. Deze routes, of potenties daarvoor, mogen niet gefrustreerd worden door realisatie van groen of andere functies.

Het planvoornemen sluit goed aan bij het doel voor stadsrandgebieden. Immers, er wordt een kwaliteitsinpuls gegeven door het saneren van belastende agrarische activiteiten. In ruil daarvoor wordt een extensieve functie door middel van ruimte-voor-ruimte toegevoegd en worden de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse verbeterd.

3.5.1 Structuurvisie Geldrop-Mierlo

In 2010 is door de gemeenteraad van Geldrop-Mierlo een structuurvisie vastgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente. In deze structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn op hoofdlijnen beschreven. In de structuurvisie is ook opgenomen hoe de voorziene ontwikkelingen uitgevoerd zullen worden. In samenhang met de structuurvisie is de Nota Kostenverhaal opgesteld. Deze Nota Kostenverhaal bevat de kaders op het punt van het verhaal van kosten met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen die in de structuurvisie beschreven zijn. De in 2010 vastgestelde structuurvisie is geactualiseerd naar aanleiding van ontwikkelingen die sinds vaststelling hebben plaatsgevonden.

Het doel van de structuurvisie is om een integrale en interactief tot stand gekomen visie op ruimtelijke ontwikkelingen te vormen. Door een structuurvisie wordt de eenheid in het ruimtelijk beleid van de gemeente bevorderd.

Het hoofddoel is te onderscheiden in een aantal subdoelen:

• het opstellen van een Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld, op basis van inventarisatie van alle bestaande waarden en al het geldende beleid;
• het bepalen van een integraal beleid en een strategische koers (richtlijn) voor de lange termijn op de verschillende algemene beleidsterreinen (zoals water, verkeer, etc.);
• het opstellen van een ontwikkelingsgerichte visie voor de beide kernen;
• het bepalen van een koers voor concrete projecten en plannen;
• het bieden van een wettelijke basis voor de gemeente om in een overeenkomst een bijdrage te kunnen vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen en een basis te bieden voor verevening;
• het bieden van een wettelijke basis voor de gemeente om een voorkeursrecht te kunnen vestigen.

Het plangebied ligt binnen een in deze structuurvisie aangewezen bebouwingsconcentratie. Voor deze bebouwingsconcentraties zijn parallel aan de ontwikkeling van het bestemmingsplan Buitengebied gebiedsgerichte visies opgesteld. Deze visies vormen een ontwikkelings- en toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven in deze bebouwingsconcentraties, die via een aparte planologische procedure kunnen worden afgewikkeld. Die gebiedsvisie bebouwingsconcentraties wordt in de volgende paragraaf besproken.

3.5.2 Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties

Deze beleidsnotitie omvat een gebiedsgerichte visie, die benut kan worden als ontwikkelingskader voor concrete initiatieven binnen bebouwingsconcentraties. Leidraad is de daarbij beoogde kwaliteitswinst (onder andere sloop, gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing). De voorliggende beleidsnotitie dient als inspiratiekader, ontwikkelingskader en toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven binnen deze bebouwingsconcentraties.

Nieuwe ontwikkelingen in (deels) vrijkomende agrarische bebouwing kunnen betrekking hebben op landbouwgebonden functies, buitengebiedgebonden functies en overige functies. Zij dienen te passen bij de functies (landbouw, natuur, landschap en recreatie) van het landelijke gebied.

Voor wonen is gesteld dat het beleid in beginsel geen mogelijkheden biedt tot toevoeging van burgerwoningen. Er zijn echter twee uitzonderingen:

• de toevoeging van woningen door middel van hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle (bedrijfs)bebouwing;
• woningbouw in het kader van de regeling ruimte voor ruimte (zowel door sloop als door verwerving bouwrecht).

Visie op bebouwingsconcentratie Overakker

Voor Overakker houdt de visie op deze bebouwingsconcentratie het volgende in. Overakker ziet er ruimtelijk verzorgd uit. Grote kwaliteitsverbeteringen zijn niet direct noodzakelijk. De ruimtelijke kwaliteit kan met name verbeterd worden door een versterking van het centrale gebied in de bebouwingsconcentratie. Dit kan vormgegeven worden door bijvoorbeeld sloop van bestaande overtollige (bedrijfs)gebouwen, hergebruik van gebouwen die anders leeg zouden komen te staan of versterking van de groenstructuur. Doordat Overakker met name een woonfunctie heeft biedt het slechts in beperkte mate potentie voor functieveranderingen. Er is daarbij ruimte voor het omschakelen van VAB’s naar andere functies. Hoewel de ruimte voor functieverandering hier beperkt is, gaat bij eventuele ontwikkelingen de voorkeur dan ook uit naar functieverandering naar wonen en kleinschalige bedrijvigheid, en verbreding en nevenactiviteiten bij landbouwbedrijven.

 

Vanuit het cluster zijn slechts een tweetal doorzichten naar het weidse, open landschap in de omgeving. Deze dienen behouden te worden. Versterking van de groenstructuur is met name in beeld aan de oostzijde van het cluster, bij het bestaande veehouderijbedrijf. Hiermee kan het verstorende beeld van de bebouwing worden weggenomen en wordt het besloten karakter van Overakker ook aan de oostzijde versterkt.

Met het onderhavige planvoornemen wordt een kwalitatieve impuls gegeven aan de bebouwingsconcentratie Overakker. Door het saneren van de intensieve veehouderij wordt verstorende bebouwing geamoveerd. In ruil daarvoor komt een minder intensieve woonfunctie terug, die goed past bij de in de visie uitgesproken voorkeur voor functieverandering naar wonen in dit gebied.

De voorgenomen houtsingel aan de zuidzijde staat enigszins haaks op het visiebeeld, omdat deze de beoogde zichtlijn naar het achtergelegen gebied verstoord. Desalniettemin is er in onderhavige situatie voor gekozen om deze houtsingel als barrière te laten zijn tussen de nieuwe huizen en het perceel Overakker 11. Een houtsingel verderop vervalt.

Aan de invulling van de beoogde groenstructuur aan de noord- en oostzijde van het voormalige agrarische bouwperceel wordt geen invulling gegeven, omdat deze was voorzien om de bestaande bebouwing aan het zicht te onttrekken. Nu deze bebouwing vervalt is de wens om deze groenstructuur toe te voegen minder nadrukkelijk aanwezig. Dit biedt juist ook ruimte voor een bescheiden doorkijk naar het achtergelegen gebied.

Het planvoornemen past binnen de visie bebouwingsconcentraties.

3.5.3 Woonvisie Geldrop Mierlo 2014-2030

In de Woonvisie 2014-2030 geeft de gemeente Geldrop-Mierlo haar volkshuisvestelijk beleid weer en stelt zij vast wat zij de komende jaren voor ogen heeft. De Woonvisie heeft een perspectief tot 2020, met een doorkijk naar 2030. Voor de korte termijn wordt een aantal maatregelen genomen.

De visie geeft invulling aan de ambities op het gebied van het wonen. De gemeente investeert in de doelgroepen jonge gezinnen, kenniswerkers en doorgroeiende ondernemers om zich in Geldrop-Mierlo te vestigen. Geldrop-Mierlo wil een toekomstbestendige gemeente zijn die in balans is met een gezond klimaat. De gemeente biedt garanties dat de fysieke kwaliteit van het wonen ook op langere termijn gewaarborgd is. Dit betekent dat nieuwe woningen toekomstbestendig ontwikkeld worden. Voor de bestaande woningvoorraad betekent dit dat bewoners zich veilig thuis moeten voelen en langer gezond in hun eigen woning kunnen blijven wonen.

De voorraad in Geldrop-Mierlo bestaat uit meer koopwoningen (63%) dan huurwoningen (36%). Geldrop kent een klein-stedelijk woonmilieu met voornamelijk rijtjeswoningen en meergezinswoningen. Mierlo heeft een meer rustig dorps woonmilieu met grondgebonden woningen. De voorraad in Mierlo bestaat voor een groot deel uit middeldure- en dure koopwoningen.

In het Regionaal Woningbouwprogramma 2012-2022 is bepaald dat Geldrop-Mierlo een woningbouw opgave heeft van 1.504 woningen. Dit aantal wordt jaarlijks bijgesteld. Op regionaal niveau is afgesproken dat 27% van dit aantal in de sociale sector gerealiseerd moet worden tot en met 2019.

Het gewenste beeld van de gemeente Geldrop-Mierlo is anders dan dat uit het Regionaal Woningprogramma. De gemeente kent nu al een hoger percentage woningen in de sociale sector dan afgesproken en zal zich daarom op dit moment met name richten op nieuwbouw in de vrije sector voor de doelgroepen jonge gezinnen, kenniswerkers en doorgroeiende ondernemers.

Voor de invulling van de woningbouwopgave is Geldrop-Mierlo afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. De gemeente heeft de ambitie uitgesproken een gezonde, toekomstbestendige gemeente in beweging te willen zijn. Hiervoor is het nodig om jonge gezinnen, kenniswerkers en doorgroeiende ondernemers extra aandacht te geven. Zowel om ze van buitenaf aan te trekken, maar ook door ze vast te houden binnen de gemeente. Dit betekent dat nieuwbouwplannen gericht moeten zijn op deze drie doelgroepen.

De gemeente richt zich bij nieuwbouw met partners op toekomstbestendige woonmilieus die passen bij de benoemde doelgroepen. Zij bouwt zoveel als de markt en de doelgroep aan kan, met name gericht op de vrije sector. Flexibele bouw blijft belangrijk om de woningen ook anders in te kunnen zetten, afhankelijk van de vraag van de omschreven doelgroepen.

Met het planvoornemen worden woningen in de vrije sector gerealiseerd die geschikt zijn voor de eigen bewoners die willen doorschuiven naar een rustige, groene landelijke woonomgeving dicht tegen de kern en de voorzieningen. Daarmee kan ook weer doorstroming op de woonmarkt ontstaan waarbij de vrijgekomen woningen geschikt kunnen zijn voor de beoogde additionele doelgroepen.

3.5.4 Woningbouwprogramma

Met de andere gemeenten in de regio en met de provincie wordt intensief samengewerkt t.a.v. woningbouwafspraken. Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning mede bepaald wordt door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen. De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt hierbij de basis voor de regionale woningbouwafspraken, conform de provinciale Verordening Ruimte 2014.

De 21 gemeenten in de regio Zuidoost-Brabant hebben samen het Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 opgesteld. Een programma dat zowel de kwantiteit als de kwaliteit beschrijft en dat goed is voor de burger, de gemeente én voor de regio. Het programma is opgesteld voor drie subregio's binnen Zuidoost-Brabant: het Stedelijk Gebied, De Kempen en De Peel. Het woningbouwprogramma volgt de ambities van de regio zoals vastgelegd in het Ruimtelijk Programma Brainport, de MIRT-pilot en de Verstedelijkingsafspraken. Daarmee wordt het een reëel ambitieus of ambitieus reëel programma, met een balans tussen regionale afstemming en lokale ambities.

Voor de stedelijke gemeenten is de afgesproken taakstelling minimaal. Een eventuele extra ambitie die volgt uit de regionale plannen met betrekking tot Brainport zal in het woningbouwprogramma van het Stedelijk Gebied worden meegenomen. In de stedelijke gemeenten mag dus meer gebouwd worden dan de taakstelling, mits deze extra woningen gebaseerd zijn op een reële vraag.

De taakstelling voor de twee landelijke subregio's (De Peel en De Kempen) is dan ook maximaal. Basis voor deze taakstelling van de landelijke gemeenten is de provinciale Bevolkings- en Woningbehoefteprognose (actualisering 2008). Startpunt voor de provinciale prognose is de stand van de woningvoorraad per 1 januari 2008. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de geprognosticeerde beginstand van de woningvoorraad in 2010.

De gemeente Geldrop-Mierlo valt binnen de subregio Stedelijk Gebied. In het uiteindelijke programma voor het Stedelijk Gebied is opgenomen dat de woningvoorraad in de periode 2010-2020 met 18.925 woningen zal toenemen. Dit is 405 woningen meer dan de provinciale prognose (18.520). Voor Geldrop-Mierlo betekent dit een groei van de woningvoorraad over de periode 2010-2020 van in totaal 1.350 woningen (360 in de sociale sector, 990 in de vrije sector). Voor de vrije sector is er in de eerste periode tot 2015 een opgave van 540 woningen.

In 2013 is een nieuw Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven gesloten met afspraken

over de woningmarkt. Met betrekking tot het thema wonen wordt ingezet op:

• het nog steeds actuele streven naar evenwicht (terugdringen van scheefheid) tussen stad en randgemeenten voor wat betreft sociale woningvoorraad en vrije sectorwoningen maar ook inhoudelijke afspraken over de bestaande (sociale) voorraad en de (spreiding van) huisvesting van bijzondere doelgroepen .
• de opvang per gemeente van eigen doelgroep van beleid en de sociale opgave vanuit de BSGE-opgave.

Het Stedelijk Gebied heeft op basis van de provinciale prognose en de afspraken van het BSGE-convenant in 2013 een nieuwe herverdeling gemaakt in de vorm van een geactualiseerd Regionaal woningbouwprogramma 2013-2022. Hierin is aangegeven dat Geldrop-Mierlo in de periode t/m 2021 minimaal 1.504 woningen aan de woningvoorraad kan toevoegen.

 

In 2014 zullen de regionale afspraken verder worden uitgewerkt. Dit zal onder andere worden gebruikt bij de opstelling van het regionaal woningbouwprogramma 2014-2023.

Met het planvoornemen worden twee nieuwe woningen gerealiseerd die meetellen voor het woningbouwprogramma. De derde woning komt voort uit de regeling Ruimte voor Ruimte en valt daarmee niet binnen het woningbouwprogramma.

4.1.1 Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage

De voorgenomen activiteiten ter plaatse kunnen via een tweetal sporen leiden tot de plicht tot het uitvoeren van milieueffectrapportage (m.e.r.). Het eerste spoor is via de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage. Het nieuwe Besluit m.e.r. is op 1 april 2011 in werking getreden. Een milieueffectrapportage is bij dit spoor verplicht voor besluiten van de overheid over initiatieven van particulieren of marktpartijen, zoals bij de bouw van woonwijken, de aanleg van auto(snel)wegen, spoorwegen, vliegvelden, pijpleidingen voor gas of olie en (stuw)dammen.

Een m.e.r. kan ook verplicht zijn voor plannen van de overheid, zoals een bestemmingsplan. Ingevolge het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.) wordt getoetst of het bestemmingsplan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Hiervoor zijn in de bijlage bij het Besluit m.e.r. lijsten opgenomen waarin activiteiten zijn aangewezen die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (lijst C) of ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (lijst D). In de lijsten zijn (indicatieve) drempelwaarden opgenomen.

De herbestemming van de bedrijfswoning naar burgerwoning en de realisatie van twee nieuwe woningbouwkavels betreft geen activiteit uitgevoerd die voorkomt op lijst C of D. Hiermee kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van significante effecten, die een m.e.r.(beoordelings)plicht noodzakelijk maken.

4.1.2 Natuurbeschermingswet en de Wet Milieubeheer

Het tweede spoor op basis waarvan de plicht tot het uitvoeren van milieueffectrapportage (m.e.r.) aanwezig kan zijn is via de Natuurbeschermingswet en de Wet Milieubeheer. Indien niet (op voorhand) kan worden uitgesloten dat de voorgenomen activiteit significant negatieve effecten heeft op een Natura 2000-gebied, dient een zogenaamde passende beoordeling te worden uitgevoerd. Dit leidt automatisch ook tot de verplichting een m.e.r.-procedure te doorlopen, waarvan de passende beoordeling (of de conclusies ervan) onderdeel uitmaakt.

Ondermeer teneinde te beoordelen of sprake is van significante effecten, is een quickscan natuurtoets uitgevoerd (zie voorts paragraaf 4.9, waaruit is gebleken dat nader onderzoek naar natuurwaarden niet nodig is. Daarnaast is in paragraaf 3.2.3 reeds verantwoord dat aangezien de beoogde plannen geen directe relatie hebben met de beschermde gebieden en gezien tussenliggende afstand tussen het plangebied en deze gebieden, negatieve effecten op het Natura 2000-gebied en de EHS als gevolg van de beoogde plannen zijn uit te sluiten.

Hiermee kan worden geconcludeerd dat ook bij dit spoor geen sprake is van significante effecten, die een m.e.r.(beoordelings)plicht noodzakelijk maken.

4.3.1 Wet geluidhinder

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh voorziet rond (gezoneerde) industrieterreinen, langs wegen en langs spoorwegen in zones en bevat tevens geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbare geluidsniveaus van de voorgenoemde geluidsbronnen. Indien een bestemmingsplan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien het plan een nieuwe geluidsbron of wijziging van een bestaande geluidsbron (aanpassing weg) mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij het voorbereiden van de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.3.2 Wegverkeerslawaai

In artikel 74 van de Wet geluidhinder is bepaald welke wegen zoneplichtig zijn en welke omvang een zone van de betreffende weg heeft.

De Overakker is geen doorgaande weg maar een doodlopende woonstraat met uitsluitend bestemmingsverkeer waar ter plaatse formeel een maximale snelheid van 50 km/uur geldt en dientengevolge gezoneerd is.

Gezien de feitelijk situatie van deze weg (doodlopend met beperkt verkeer) kan aangenomen worden dat voldaan zal worden aan de wettelijk vereisten ten aanzien van het aspect verkeersgeluid voor wat betreft het basisbeschermingsniveau of de voorkeursgrenswaarde van 48 dB aan de gevel van de te realiseren woning.

4.3.3 Industrielawaai

Ten aanzien van industrielawaai stelt de Wet geluidhinder dat alle terreinen, waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, gezoneerd zijn. Bedoelde inrichtingen worden nader genoemd in het Besluit omgevingsrecht. Rondom deze industrieterreinen geldt een geluidszone die wordt vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen.

Het plangebied is niet gelegen in of in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein.

Voor eventuele geluidhinder van individuele bedrijven die niet op een gezoneerd industrieterrein liggen, gelden de regels en normen uit de Wet milieubeheer (c.q. Activiteitenbesluit). Met betrekking tot de geluidbelasting op onderhavige planvoornemen vanuit de omgeving dient aangetoond te worden dat voor het planvoornemen geen onevenredige toename van de geluidbelasting plaatsvindt en sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Ter plaatse van het plangebied wordt de aanwezige intensieve veehouderij gesaneerd. De geluidsbelasting van dit bedrijf op omliggende geluidgevoelige objecten verdwijnt daarmee. Het planvoornemen wordt hierdoor niet belemmerd.

De in de omgeving aanwezige bedrijven zijn nader beschreven in paragraaf 4.6. Op grond van de indicatieve richtafstanden uit de VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering' volgt dat voor de omliggende bedrijven wordt voldaan aan de gestelde richtafstanden, daarmee ook voor het aspect geluid. Een akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk.

4.9.1 Inleiding

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening gehouden worden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de natuur. Het natuurbeschermingsrecht is te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten (Vogelrichtlijn) en leefgebieden (Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden.

4.9.2 Soortenbescherming

Behalve de mogelijke effecten op natuurgebieden moet ook duidelijk zijn of het betreffende plan effecten heeft, en zo ja welke, op beschermde soorten. De soortenbescherming is vastgelegd in de Flora- en faunawet (Staatsblad 1999, 264, laatstelijk gewijzigd Staatsblad 2009,617). Deze wet is de implementatie van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn voor wat betreft de soortenbescherming.

In verband met de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met soortenbescherming en dan met name de aanwezigheid van beschermde soorten in het besluitgebied. In ruimtelijke plannen mogen geen mogelijkheden worden geboden voor ruimtelijke ontwikkelingen waarvan op voorhand redelijkerwijs kan worden ingezien dat in het kader van de Flora- en faunawet (met name op basis van de verbodsbepalingen van artikelen 8 tot en met 14) geen ontheffing zal worden verleend.

De Flora- en faunawet deelt de soorten in drie tabellen in. Voor soorten in de eerste tabel geldt een algemene vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkelingen. Voor soorten in tabel 2 is een ontheffingsaanvraag noodzakelijk, tenzij men beschikt over of de werkzaamheden (aantoonbaar) uitvoert volgens een door het ministerie van Economie, Landbouw en Innovatie (EL&I) vastgestelde gedragscode. De soorten in tabel 3 zijn het strengste beschermd. Afhankelijk van het planvoornemen en de beschermde soort die in of nabij het plangebied voorkomt vindt een afweging plaats. Een aanvraag van een ontheffing is enkel noodzakelijk indien de voorgenomen activiteiten een schadelijk effect zullen hebben op de aanwezige beschermde soorten of zorgen voor een vermindering van de ecologische functionaliteit voor deze soorten. Een aanvraag is niet noodzakelijk indien de werkzaamheden dusdanig worden ingericht dat geen schade wordt toegebracht aan de beschermde soorten.

Standaard geldt voor het gehele gebied de algemene zorgplicht zoals die in de Flora- en faunawet centraal staat (artikel 2). Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen genomen dienen te worden om nadelige gevolgen op flora en fauna zoveel mogelijk te voorkomen, beperken of ongedaan te maken. Bovendien moeten de handelingen in logisch verband staan met het plan en geen doel op zich vormen. Deze zorgplicht geldt te allen tijde, ook indien een ontheffing of vrijstelling is verleend.

4.9.3 Onderzoek

Door Everhage BV is een quickscan flora en fauna op het perceel uitgevoerd (12 november 2014, kenmerk BR-965).

Gebiedsbescherming

In het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (NB-wet) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) dient er getoetst te worden of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de beschermde gebieden. Het plangebied ligt niet in een beschermd gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 of de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

In paragraaf 3.2.3 is reeds ingegaan op de ligging van het plangebied op een afstand van 1,4 kilometer van het Natura 2000-gebied Strabrechtse Heide en Beuven.

Het dichtstbijzijnde gelegen natuurgebied betreft het gebied rondom de Goorloop. Dit gebied is aangewezen als EHS en gelegen op ruim 250 meter ten oosten en zuidoosten van het plangebied. Negatieve effecten van de plannen op de EHS zijn gezien de ligging buiten de EHS en kleinschaligheid van de ingreep uit te sluiten. Wel wordt de uitstoot van ammoniak vanuit de inrichting op het gebied beëindigd hetgeen als een positief effect beschouwd wordt.

Ligging plangebied ten opzichte van de Ecologische Hoofdstructuur

Soortenbescherming

Het plangebied is verstoord en er ontbreken toegankelijke gebouwen die als verblijfplaats voor soorten kunnen dienen. In het weiland en de aanwezige fruitbomen en hederahaag zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van strikt beschermde vogelsoorten.

Er worden geen watervoerende elementen gedempt. Deze komen ook niet in het plangebied voor. Gezien het intensieve gebruik van het plangebied en omgeving, afwezigheid van water en ruigere elementen, worden strikt beschermde vaatplanten, vogels, amfibieën, reptielen, vissen en insecten niet binnen het plangebied verwacht. Tijdens het veldbezoek zijn deze soorten ook niet aangetroffen.

Met de toekomstige bouw van de woningen worden geen vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten aangetast en is geen sprake van overtreding van de Flora- en faunawet.

 

Hoewel deze tijdens het veldbezoek niet zijn aangetroffen komen mogelijk binnen het plangebied wel enkele licht beschermde soorten (tabel 1 Flora- en faunawet) voor zoals Mol, Haas, Konijn en Bruine kikker. Voor deze licht beschermde soorten geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een algehele vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Dit betekent dat voor deze soorten de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden zonder ontheffing.

Wel dient met de plannen rekening gehouden te worden met de algemeen geldende zorgplicht vanuit de Flora- en faunawet.

Conclusie

Het saneren van het agrarisch bedrijf en de bouw van drie woning leidt niet tot aantasting van instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden en kernkwaliteiten van de EHS. Verder is met de plannen ook geen sprake van aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten beschermd in het kader van de Flora- en faunawet. Een vergunning en/ of ontheffing is met de plannen niet noodzakelijk.

Vanuit natuur en flora en fauna zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.10.1 Archeologie

Bij de opstelling en de uitvoering van ruimtelijke plannen moet rekening gehouden worden met bekende archeologische waarden. Teneinde de archeologische verwachting in beeld te brengen is het gemeentelijk archeologisch beleid geraadpleegd.

In 2010 heeft de gemeenteraad het Archeologische beleidsplan Geldrop-Mierlo vastgesteld. Met dit beleidsplan wil de gemeente voldoen aan de Wet op de archeologische monumentenzorg. Ook wil zij vastleggen hoe de gemeente wil omgaan met het archeologisch erfgoed. In het beleidsplan staat onder andere waar en wanneer archeologisch onderzoek nodig is.

Archeologische beleidskaart Geldrop-Mierlo

Het plangebied is op basis van de archeologische beleidskaart gelegen in:

Categorie 2: Gebied van archeologische waarde. In deze gebieden is bij eerdere onderzoeken reeds aangetoond dat er concentraties archeologische resten voorkomen die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden. Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan. Vanwege de aanwezige archeologische waarden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 0,30 meter onder maaiveld.

 

Categorie 3a en b: Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Een archeologisch onderzoek is vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m en 0,5 m onder maaiveld bij esdek en bij die gronden die al jarenlang als agrarische gronden in gebruik zijn.

Gelet op de archeologische gebieden die binnen het plangebied voorkomen is geconcludeerd dat een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Door ArcheoPro is een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (november 2014, documentnummer 14091). Volgens het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel geldt voor het plangebied een middelhoge verwachting voor vuursteenvindplaatsen van jager-verzamelaars uit het laat-paleolithicum en het mesolithicum. Voor resten van nederzettingen uit het neolithicum tot en met de vroege-middeleeuwen geldt gezien de ligging op een relatief laag deel van het dekzandlandschap, eveneens (hooguit) een middelhoge verwachting. In verband met de ligging tegen een historische kern, geldt een hoge verwachting voor resten uit de late middeleeuwen en de nieuwe tijd.

Om de kans op het aantreffen van archeologische indicatoren zo groot mogelijk te maken zijn binnen het plangebied zes boringen gezet met behulp van een zandguts en een megaboor. Uit de resultaten van het met de zandguts verrichte onderzoek blijkt dat de bodem binnen het plangebied oorspronkelijk inderdaad waarschijnlijk uit beekeerdgronden zal hebben bestaan zoals de bodemkaart aangeeft. Deze bodems zijn echter tot grote diepte verstoord (gemiddeld 70 cm). De diepe bodemverstoring is waarschijnlijk het gevolg van het diepwoelen van de bodem in de zeventiger jaren van de twintigste eeuw. De diepe bodemverstoring maakt het bijzonder onwaarschijnlijk dat binnen het plangebied behoudenswaardige archeologische sporen bewaard kunnen zijn gebleven.

Door het ontbreken van archeologische indicatoren alsmede in verband met de diep bodemverstoring en de van nature slechte ontwatering van de bodem, geven de resultaten van het onderzoek geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek te adviseren. Evenmin zijn tijdens het onderzoek archeologische resten aangetroffen waarmee tijdens de verdere planvorming of bij de uitvoering van de geplande werkzaamheden rekening zou moeten worden gehouden.

Beoordeling bevoegd gezag

Het bevoegd gezag (gemeente Geldrop-Mierlo) stemt niet in met het advies om het terrein vrij te geven. Het bevoegd gezag is van mening dat het plangebied nog niet in voldoende mate archeologisch is onderzocht waardoor nog niet vaststaat of hier sprake is van waardevolle archeologische resten waarmee rekening moet worden gehouden bij de uitvoering van de bouwplannen. Uit de boringen blijkt niet dat het plangebied diepgaand verstoord is. Samen met het gegeven dat op een figuratieve kaart van 1650 in de directe omgeving de omgrachte pastorie staat opgetekend en kort grenzend aan de westkant van het plangebied een huis dat het Cleijn Slotje zou (kunnen) zijn, kan naar onze mening de archeologische verwachting van het plangebied niet zonder meer worden afgeschreven en is nader onderzoek noodzakelijk.

Geadviseerd wordt ter controle van de archeologische verwachting archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een archeologische begeleiding bij de voorgenomen bodemingrepen. Doel van de archeologische begeleiding conform het KNA protocol proefsleuven en/of opgraven is het karteren en waarderen van de bodem op archeologische vindplaatsen en het zo nodig opgraven hiervan. De definitieve onderzoeksstrategie dient te worden vastgelegd in een door het bevoegd gezag (gemeente Geldrop-Mierlo) goed te keuren Programma van Eisen (PvE), wat als voorschrift in de te verlenen vergunning dient te worden opgenomen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit archeologie geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen, mits de bodemingrepen plaatsvinden onder archeologische begeleiding.

4.10.2 Cultuurhistorie

Nieuwbouwplannen kunnen van invloed zijn op de binnen het plangebied en in de omgeving daarvan aanwezige archeologische, cultuurhistorische en historisch-landschappelijke waarden.

Op basis van de erfgoedkaart van de Kempen- en A2-gemeenten, waaronder de gemeente Geldrop-Mierlo ook valt, is inzicht verkregen in de cultuurhistorische en historisch-landschappelijke waarden in en rondom het plangebied.

Vanuit het perspectief van het historisch landschap is op de erfgoedkaart aangegeven dat Overakker is aangewezen als oud gehucht. Het plangebied grenst hier direct aan. Tevens is sprake van beemden binnen een deel van het plangebied, maar dat deze in de huidige situatie niet meer bestaat. De naastgelegen woning Overakker 11 is een gemeentelijk monument.

Voor het plangebied zijn geen cultuurhistorische of historisch-landschappelijke waarden aan de orde waarop het planvoornemen van invloed is.

6.5.1 Agrarisch

De voor 'Agrarisch' bestemde gronden zijn bestemd voor agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen. Ter plaatse mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels om een schuilgelegenheid van maximaal 20 m2 toe te staan.

6.5.2 Verkeer

De toegangsweg is specifiek bestemd voor 'Verkeer'. Hier zijn voorzieningen voor verkeer en verblijf, waaronder wegen, paden en parkeervoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

6.5.3 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor de ter plaatse bestaande en nieuw te bouwen woningen. Aan de ruimte voor ruimtewoning is een bouwaanduiding 'vrijstaand' toegekend en ter plaatse van de bouwaanduiding 'twee-aaneen' mogen de twee-aaneen-gebouwde woningen worden gebouwd. Tevens is ter plaatse van de bestaande woning de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijf' opgenomen, bedoeld om aan te duiden dat hier sprake is van een voormalig agrarische bedrijfslocatie.

De inhoud van de woningen mag maximaal 650 m3 bedragen. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk maximaal 3,50 meter en 8 meter. Per woning is een gezamenlijk oppervlak aan bijgebouwen toegestaan van maximaal 80 m2.