Losser dorp, uitwerking de Saller, Havezatensingel- Hooimaatweg

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens tussen de Hooimaatweg en de Havezatensingel, drie woningen te realiseren. De percelen zijn in particulier eigendom en hebben in het vigerende bestemmingsplan Losser Dorp de bestemming “uit te werken woondoeleinden".

De realisatie van de woningen is enkel mogelijk na vaststelling van een uitwerkingsplan. Middels overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het realiseren van drie woningen binnen het plangebied. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin waarbij zal worden aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is. Om praktische reden is gekozen het initiatief mogelijk te maken, door een bestemmingsplanherziening en niet met een uitwerkingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom, ten noord-oosten van de kern Losser. Zie de afbeelding voor de situering van het plangebied ten opzichte van de kern Losser.

Afbeelding: ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in de woonwijk De Saller. De wijken De Saller en Voswinkel zijn de meest recente uitbreidingswijken van de kern Losser. Deze wijken zijn in de jaren negentig van de vorige eeuw gerealiseerd, waarbij een deel van de Saller nog in aanbouw is. Tussen de Voswinkel en De Saller ligt de Keizerskroon. Deze locatie is in 2002 gerealiseerd.

Afbeelding woonwijken rond plangebied

Het plangebied is gelegen tussen De Hooimaatweg/ Honingloweg en de Havenzatensingel.

Afbeelding plangebied

1.3 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Losser-Dorp uitwerking de Saller" bestaat uit de volgende stukken:

• 1. verbeelding, schaal 1:1.000;
• 2. regels
• 3. toelichting
• 4. bijlagen.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen "gelezen" worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt toch een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in de woonwijk De Saller, waarvan de laatste fase in aanbouw is. Het plangebied ligt in de tweede fase, zie onderstaande afbeelding. Om deze tweede bouwfase te kunnen realiseren is in 2009 het Bestemmingsplan `De Saller 2´ vastgesteld.

Afbeelding plangebied in De Saller 2

Inmiddels is dit bestemmingsplan opgenomen in de algehele herziening voor de kern van Losser; het bestemmingsplan 'Losser Dorp'. Voor de locatie betreft het bestemmingsplan "Losser Dorp" het vigerend planologisch kader. Dit bestemmingsplan is door de raad van de gemeente Losser op 19 maart 2013 vastgesteld. Hieronder is een uitsnede van het bestemmingsplan opgenomen.

Afbeelding plangebied in Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied heeft in het voor het plangebied vigerende bestemmingsplan de bestemming "Wonen- Uit te werken". In deze bestemming is vastgelegd dat zolang en voorzover de in de bestemming bedoelde uitwerking geen rechtskracht heeft, de gronden niet mogen worden bebouwd.

Omdat het initiatief een postzegel plan betreft, dat wordt uitgelicht van het grotere uit te werken woongebied, is gekozen het initiatief mogelijk te maken met een bestemmingsplanherziening en niet met een uitwerkingsplan.

2.1 Beschrijving plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de Hooimaatweg/ Honingloweg en de Havezatensingel. Het betreffen onbebouwde kavels in particulier eigendom. De noordelijke kavels zijn gelegen aan de Hooimaatweg/ Honingloweg. De zuidelijke kavel aan de Havezatensingel.

Afbeelding te bebouwen kavels

De Hooimaatweg, welke richting buitengebied overgaat in de Honingloweg, betreft een lokale weg tussen de bebouwde kom van Losser en het buitengebied . De weg is enkel via de noordzijde toegankelijk voor snelverkeer, ten behoeve van de ontsluiting van enkele woningen. De Hooimaatweg heeft geen recreatieve betekenis en wordt in praktijk voornamelijk gebruikt als ontsluiting door omwonenden.

Mogelijk zal de Hooimaatweg bij het uitwerkingsplan voor de uit te werken woondoeleinden vervangen worden. Met realisatie van het initiatief zullen de noordelijke woningen toegankelijk zijn via de Honinglo/ Hooimaatweg en mogelijk in de toekomst via een nieuw aan te leggen buurtontsluitingweg.

Het plangebied wordt voor het zuidelijk deel ontsloten door de Havezatensingel. Deze weg is recent aangelegd ter voorbereiding van de tweede bouwfase van De Saller. De Havezatensingel vormt de belangrijkste wijkontsluitingsweg van de van de Saller 2. De singel staat in verbinding met de Oldenzaalsestraat/ Voswinkelweg en de Lutterstraat en is daarmee onderdeel van de ontsluitingsstructuur van het dorp Losser.

De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich door grotendeels onbebouwde gronden met hier en daar een gebouw en in de verte de reeds gerealiseerde uitbreiding van de Saller 1ste fase.

Afbeelding beeld directe omgeving vanaf plangebied

3.1 Gewenste ontwikkeling

Het plangebied zal worden ingevuld voor de bouw van drie vrijstaande woningen. De meest zuidelijke woning zal met de voorgevel georiënteerd zijn op de Havezatensingel. De twee andere woningen zullen worden gerealiseerd met de voorgevel richting de Hooimaatweg.

Afbeelding situering nieuwe woningen

Op dit moment zijn nog geen concrete bouwplannen aanwezig. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt beoordeeld of het plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Het voor de Saller opgesteld beeldkwaliteitsplan, 'De Saller 2', zal het toetsingskader zijn voor het bouwplan.

In het beeldkwaliteitsplan is de meest zuidelijke woning gelegen in het welstandsgebied 1: "De Havezatensingel". Belangrijke welstandskenmerken van dit gebied zijn woningen met een hoge goot en een hoge architectonische kwaliteit. De woningen dienen hier door een hoge goot een wand te creëren rond de singel. Door toepassing van stenen gevels in een donkere kleur dient er een representatieve werking van de woningen uit te gaan.

Afbeelding impressie beelden uit beeldkwaliteitsplan 'De Saller 2'

De twee noordelijk gelegen woningen zijn in het beeldkwaliteitsplan aangewezen als welstandsgebied 5 "Buitenrand". Hier dienen de woningen met een lage goot, grote en hoge kappen aansluiting te vinden met de bouwwijze in het buitengebied. De woningen zullen in vormgeving een individueel karakter hebben.

Afbeelding impressie beelden uit beeldkwaliteitsplan 'De Saller 2'

3.2 Verkeer en parkeren

Voor de meest zuidelijke woning zal een nieuwe verkeersoverzichtelijke inrit op de Havezatensingel worden gerealiseerd. De twee noordelijke woningen zullen toegang krijgen via de noordelijke toegangsweg (in de bestaande situatie is dit de Hooimaatweg ). Bij inrichting van de toegangsweg zal rekening worden gehouden dat mogelijk de Hooimaatweg zal worden vervangen door een andere weg.

Gezien het feit dat omliggende woningen ook op de Havenzatensingel en de Hooimaatweg worden ontsloten en het gaat om het toevoegen van twee inritten wordt aangenomen dat de ontwikkeling vanuit verkeerskundig oogpunt geen belemmering oplevert.

Met betrekking tot het berekenen van het aantal parkeerplaatsen wordt gebruikt gemaakt van de uitgave'Parkeerkencijfers, Basis voor parkeernormering' van het CROW (Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek). In deze uitgave zijn parkeernormen opgenomen. De CROW-normen zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De normen zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen.

Met betrekking tot de ontwikkeling worden de volgende criteria uit de uitgave CROW-parkeercijfers gehanteerd; dure woning, rest bebouwde kom in een weinig stedelijke omgeving. Dit brengt met zich mee dat er minimaal 2 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. De omvang van het plangebied biedt voldoende ruimte om te kunnen voorzien in genoemde aantal parkeerplaatsen.

Derhalve worden de benodigde parkeerplaatsen gerealiseerd op het eigen perceel. Hierbij wordt voldaan aan de parkeernormen zoals opgenomen in de CROW parkeerkencijfers.

4.1 Rijksbeleid

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening van Nederland is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De uitvoering van dit rijksbeleid wordt gewaarborgd in de AMvB Ruimte, waarin met juridisch bindende regels de nationale belangen uit de Nota Ruimte zijn vastgelegd, die moeten doorwerken in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen waarin de ambitie van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid van Nederland in 2040 is opgenomen. Hoofddoel is het scheppen van ruimte voor de ruimte vragende functies. Het Rijk mengt zich niet in kwesties op microniveau maar stuurt op hoofdlijnen. Het motto is, “Decentraal wat kan, centraal wat moet”.

Een belangrijk element in de visie vormt de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). In de RHS zijn de gebieden en netwerken opgenomen die in belangrijke mate ruimtelijk structurerend zijn voor Nederland. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de Ecologische hoofdstructuur, de Nationale Landschappen en de mainports Schiphol en Rotterdam.

Het rijk heeft voor de RHS een grotere verantwoordelijkheid dan daarbuiten. Buiten de RHS stelt het rijk zich terughoudend en selectief op. Hier is het beleid gericht op het waarborgen en zo mogelijk vergroten van de basiskwaliteit. De primaire verantwoordelijkheid voor deze kwaliteit ligt bij de provincies.

Noordoost Twente, waar ook het stedelijk gebied van Losser onderdeel van is, maakt deel uit van de Ruimtelijke Hoofdstructuur vanwege de ligging in het Nationaal Landschap Noordoost Twente. Nationale Landschappen zijn gebieden met internationaal unieke landschappelijke kwaliteiten en in samenhang daarmee, bijzondere natuurlijke en recreatieve activiteiten. In Nederland zijn in totaal 20 gebieden aangewezen als Nationaal Landschap. Landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van nationale landschappen moeten behouden blijven duurzaam beheerd en waar mogelijk worden versterkt. In samenhang hiermee zal de toeristisch-recreatieve betekenis toenemen. Uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid is "behoud door ontwikkeling". Ruimtelijke ontwikkelingen zijn dus mogelijk, mits de kern kwaliteiten van het landschap behouden blijven of worden versterkt ('ja, mits'-regime).

In de AMvB Ruimte is dit "ja, mits'-principe ook juridisch vastgelegd. Daarbij zijn de kern kwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost Twente concreet benoemd:

• 1. de grote mate van kleinschaligheid;
• 2. het groene karakter;
• 3. samenhangend complex van essen, beken, kampen en moderne ontginningen.

Onderhavig initiatief heeft vanwege de relatief kleinschalige aard en omvang geen gevolgen voor de nationale belangen binnen het Nationaal landschap Noordoost Twente. Conform het motto decentraal wat kan, zal de verantwoordelijkheid voor de inrichting van het ruimtelijk gebied binnen het nationale landschap Noordoost Twente wordt neergelegd bij decentrale overheden.

4.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In de omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van onze provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren. Provinciale Staten heeft de Omgevingsvisie op 1 juli 2009 en op 3 juli 2013 de actualisatie van de omgevingsvisie vastgesteld.

De hoofd ambitie van de omgevingsvisie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.
Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. De drie niveaus komen hieronder aan de orde.

1. Generieke beleidskeuzes (of)
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Het voornemen betreft een binnenstedelijke ontwikkeling, die zoals in de volgende paragraaf zal blijken in het ontwikkelingsperspectief geplande woonwijk ligt. Er wordt daarmee voldaan aan het beleid tot zuinig ruimte gebruik, zoals dit door de provincie met de SER-ladder wordt nagestreefd.

In de kaarten behorende bij de generieke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie is het plangebied aangewezen als stedelijk gebied, Nationaal Landschap Noord Oost Twente, uitsluitingsgebied voor windmolens vanwege de ligging in het nationaal landschap, en als matig geschikte locatie voor warmte/ koude opslag in de bodem. Voor het realiseren van de woningbouw is enkel het nationale landschap van belang.

In een Nationaal Landschap wordt in tegenstelling tot een nationaal park gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Behoud door ontwikkeling is het motto. Nationale Landschappen zijn geen musea. Zo moet de uitbreiding van een fabriek mogelijk blijven, al zal de aanbouw wel moeten passen in de omgeving. Dit vergt kennis van de omgeving, creativiteit en soms een iets grotere financiële investering. Zo blijft ook woningbouw mogelijk, maar wel in beperkte mate. Grote woonwijken passen niet in een Nationaal Landschap, waar juist kleinschalige woonkernen karakteristiek zijn voor het aanzicht en de sfeer. Voor de uitbreiding in woningbouw wordt het beleid gehanteerd van migratiesaldo 0. Concreet betekent dit dat binnen een Nationaal Landschap ten hoogste ruimte is voor extra nieuwe woningen om de eigen bevolking te huisvesten. Het initiatief voldoet aan het migratiesaldo 0 vereiste. Er is geen sprake van een plan dat een aantasting vormt voor de karakteristieken van het landschap waar het plangebied onderdeel van uitmaakt.

2. Ontwikkelingsperspectieven (waar)
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

De ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectieven zijn:

• dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus: geplande woonwijk

De bouw van drie woningen verzet zich niet tegen het ontwikkelingsperspectief geplande woonwijk.

Afbeelding: ontwikkelingsperspectieven uit Omgevingsvisie Overijssel

3. Gebiedskenmerken (hoe)
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De nieuwe ontwikkeling moet zoveel mogelijk aansluiten bij de gebiedskenmerken. De voor onderhavige locatie geldende lagen met bijbehorende gebiedskenmerken zijn:

• 1. natuurlijke laag: dekzandvlakte en ruggen
• 2. laag van het agrarisch cultuurlandschap: jonge heide en ontginningenlandschap
• 3. stedelijke laag: niet van toepassing
• 4. lust en leisurelaag: niet van toepassing

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de aan het plangebied gegeven gebiedskenmerken. Het bouwen van drie woningen zal geen afbreuk zijn van het jonge heide en ontginningen landschap of het natuurlijke dekzandvlakte en ruggen landschap.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Het initiatief is hiermee in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde beleid.

Omgevingsverordening Overijssel
In de Omgevingsverordening heeft de provincie regels ter bescherming van het provinciaal belang vastgelegd. De genoemde beleidsonderwerpen uit de Omgevingsvisie is in de Omgevingsverordening vastgelegd in voor gemeenten bindende regels.

Voor onderhavige ontwikkeling zijn de regels voor het aspect Wonen van de Omgevingsverordening van toepassing.

Wonen

Voor het aspect wonen is in de Omgevingsverordening in artikel 2.2.2 bepaald dat de ontwikkeling in lijn moet zijn met de gemeentelijke woonvisie en afstemming met de buurtgemeenten en de provincie moet hebben plaatsgevonden. Onder het kopje gemeentelijk beleid heeft een toets plaatsgevonden aan de woonvisie van gemeente Losser, welke tevens is goedgekeurd door de provincie en is afgestemd met de buurtgemeenten. Op deze wijze is aangetoond dat aan de regels voor het aspect wonen uit de Omgevingsverordening is voldaan.

Het plan valt binnen de uit te werken woondoeleinden en is daarmee in lijn met het woningbouwprogramma. Voldaan wordt aan artikel 2.1.3, 2.1.4 en 2.1.5 welke betrekking hebben op respectievelijk SER ladder, principes zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit.

4.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Losser-Dorp

Het gemeentelijk beleidskader dat relevant is voor het voornemen is opgenomen in het voor het plangebied vigerende bestemmingsplan ´Losser dorp´. In dit bestemmingsplan is beleidsmatig verantwoording afgelegd en de milieuruimtelijke inpasbaarheid onderzocht voor de bouw van 120 woningen in het uit te werken gebied, voor woondoeleiden. Om te voldoen aan het gemeentelijk beleid is de verantwoording van de ruimte in de woonvisie van gemeente Losser richtinggevend. Uit de aan voorliggende herziening voorgaande bestemmingsplannen; 'Saller 2009' en 'Losser- dorp' blijkt dat de bouw van de woningen passen binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en niet in strijd is met volkshuisvestelijke belangen. Voor deze conclusie is de volgende verantwoording opgenomen:

WOONVISIE 2008-2015

De gemeente Losser heeft een woonvisie opgesteld voor de kernen in de gemeente. Deze woonvisie moet een concreet beeld geven van de ambities van de gemeente met een duidelijke vertaling naar de kernen Losser, Overdinkel, De Lutte, Beuningen en Glane. In de visie worden ambities uitgesproken die van toepassing zijn op het woonbeleid van de gemeente:

• Werken aan een vitale Twentse gemeente;
• Een evenwichtige bevolkingssamenstelling;
• Leefbare kernen;
• Organische groei met behoud en versterking van kwaliteiten van de gemeente Losser.

Bij de formulering van de woonopgave van de gemeente Losser hoort een uitwerking per kern. Iedere kern onderscheidt zich door een andere woningvoorraad, een specifieke bevolkingssamenstelling en een plaats op de lokale woningmarkt. Dit betekent dat op grond van de kenmerken en identiteit per kern de woningbouwopgave specifiek per kern uitgewerkt is.

De kern Losser (circa 13.300 inwoners) is de grootste kern van de gemeente en fungeert als subregionaal centrum.

• De bevolkingssamenstelling van de kern Losser wijkt nauwelijks af van het gemeentelijke beeld: het aandeel inwoners tot 25 jaar ligt wat lager en het aandeel 45- plussers valt iets hoger uit.
• De inkomenspositie in Losser komt overeen met het gemeentelijke gemiddelde.
• Losser heeft gemiddeld iets meer huurwoningen (27%) en de bestaande koopwoningen zijn iets goedkoper.
• Ten aanzien van de leefbaarheid in de kern wordt als sterk punt genoemd dat men in kleiner verband activiteiten organiseert. Minpunten zijn overlast van verkeer, rommel op straat en overlast van groepen jongeren.

Omvang van het programma:

De gemeente Losser wil tot en met 2015 circa 700 woningen toevoegen, 500 voor de eigen behoefte en 200 voor het aantrekken van vestigers.

Spreiding over de kernen:

Op grond van de eigen woningbehoefte zouden de 500 woningen voor de eigen behoefte als volgt verdeeld moeten worden over de kernen:

• Losser 245 woningen (extra accent bij gezinnen en ouderen);
• Overdinkel 145 woningen (extra accent bij starters);
• De Lutte 70 woningen (extra accent bij gezinnen);
• Beuningen 25 woningen (extra accent bij starters en gezinnen);
• Glane 15 woningen (extra accent bij starters en gezinnen).

Deze verdeling geeft een richting aan voor de verdeling van de 500 woningen over de kernen, maar de uiteindelijke verdeling is afhankelijk van onder meer de beschikbaarheid van locaties en de plannen die beschikbaar zijn. Uitwisseling van aantallen tussen de kernen is dan ook mogelijk. De 200 woningen die boven de behoefte toegevoegd moeten worden, zijn nog niet verdeeld. Deze worden verdeeld op basis van specifieke opgaven die de gemeente wil oppakken.

De Woonvisie rechtvaardigt de realisering van de Saller. Een deel van de woningbehoefte wordt hiermee ingevuld.

Welstand

Het welstandsbeleid van de gemeente Losser is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving dient te behartigen. Het doel van het welstandstoezicht is om, in alle openheid een bijdrage te leveren aan de schoonheid en aantrekkelijkheid van Losser. Dit welstandsbeleid is geformuleerd in de Welstandsnota van de gemeente Losser van 2004. De nota heeft als doel het duurzaam bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit. De welstandstoets is daarbij een belangrijk instrument. In de gemeentelijke Welstandsnota zijn voor de welstandstoets criteria geformuleerd.

Het welstandstoezicht wordt hoofdzakelijk gevoerd op grond van gebiedsgerichte criteria. Deze criteria zijn direct gekoppeld aan de beschrijvingen van - en zijn dus ook verschillend voor - elk van de onderscheiden gebieden en dagen de planindieners uit zich bij het ontwerpen te laten inspireren door de beschreven kenmerken van de omgeving. Bij het beoordelen van de bouwaanvraag wordt onderzocht of de planindieners de criteria zoals die in deze nota zijn vastgelegd in acht hebben genomen. Daarbij wordt advies gevraagd aan de welstands- en monumentencommissie.

Beeldkwaliteitsplan De Saller 2

Voor de ontwikkeling van "De Saller" is een apart beeldkwaliteitsplan (2006) opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan wordt het welstandsbeleid voor de Saller geformuleerd. Het plangebied is in een aantal plangebieden ingedeeld met elk eigen beeldkwaliteitseisen. Het plan is in januari 2009 geactualiseerd en tezamen met het bestemmingsplan Saller 2009 door de gemeenteraad vastgesteld.

Het ontwerp voor de nieuwbouw dient te voldoen aan de relevante criteria van het Beeldkwaliteitsplan De Saller. Toetsing hieraan vindt plaats bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen.

5.1 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. De functie 'wonen' is bijvoorbeeld aan te merken als een geluidsgevoelige functie.

Onderzoeksresultaten

In voorliggend geval zijn railverkeerslawaai en industrielawaai niet van belang, aangezien er geen spoorweg in de directe omgeving aanwezig is en er geen bedrijvigheid in de omgeving aanwezig is. Voor wegverkeerslawaai is de Havezatensingel van belang. Door ARCADIS is een akoestisch onderzoek uitgevoerd op 26 januari 2009, waarin de verkeersbelasting van de Havezatensingel op de nieuw te realiseren woningen van het uit te werken woongebied in beeld is gebracht. Het onderzoek is in dit bestemmingsplan als bijlage 1 bijgevoegd. Hieronder volgen de relevante passages uit het rapport voor de bouw van de woning aan de Havezatensingel .

Het doel van het onderzoek is om de akoestische consequenties ten gevolge van de wijzigingen aan de Lutterstraat en van de aanleg van de Havezatensingel en de Verlengde Denekamperdijk op de nieuw te bouwen en de reeds bestaande woningen in beeld te brengen. (..)

Nieuwe woningen binnen plangebied

De nieuwe woningen binnen het plangebied worden geprojecteerd binnen de zones van (..) de nieuw aan te leggen wegen de Havezatensingel en de Verlengde Denekamperdijk.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat met geen enkel onderzocht wegdektype op alle woningen kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Derhalve zal voor een aantal woningen een hogere waarde moeten worden aangevraagd. De hoogte van en het aantal aan te vragen hogere waarden is afhankelijk van het gekozen wegdektype. Er zal een wegdektype met minimaal een vergelijkbare geluidsreductie als het wegdektype dunne deklagen 1 worden toegepast."

Op basis van het door Arcadis uitgevoerde onderzoek is door de gemeente Losser op 20 april 2010 een besluit genomen tot het volgen van een hoge grenswaarde procedure voor het realiseren van de nieuwe woningen aan de Havezatensingel. Het besluit is eveneens bij bijlage 1 van onderhavige toelichting gevoegd. Met het inmiddels onherroepelijk geworden hogere grenswaarde besluit, is de juridische basis aanwezig op grond, waarvan de woning aan de Havezatensingel mag worden gerealiseerd. Het aspect wegverkeerslawaai vormt daarmee verder geen belemmering voor de voorgenomen woningbouw.

5.2 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient een bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoeksresultaten

DHV heeft in het plangebied in 1995 verkennend bodemonderzoek en in 2005 een geactualiseerd bodem onderzoek verricht. Het onderzoek is uitgevoerd ter plaatse van "Losser Noord". Dit betreft een groter onderzoeksgebied dan onderhavige plangebied.

In deze paragraaf zijn de conclusies voortkomend uit dit onderzoek opgenomen. Opgemerkt wordt dat het bodemonderzoek ouder is dan de wettelijke termijn van 5 jaar. Met toestemming van de gemeente is besloten de conclusies van het bodemonderzoek wel als zodanig op te nemen in dit bestemmingsplan, omdat sinds het onderzoek het gebruik en bestemming van het perceel ongewijzigd is gebleven en daarmee ook de uitkomsten van het onderzoek. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen zal alsnog een geactualiseerd bodemonderzoek moeten worden overlegd.

In het onderzoek uit 2005 worden in het totale gebied enkel licht verhoogde gehaltes in de grond aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties zware metalen aangetroffen. Een aantal metalen is, mede gelet op de aanwezigheid van ijzeroer in de bodem, verhoogd aanwezig. Voor de licht verhoogde concentratie aan koper (mogelijk ten gevolge van bemesting) en kwik (bestrijdingsmiddelen) is geen natuurlijke aanleiding bekend. De resultaten van het onderzoek uit 2005 komen in grote lijnen overeen met de resultaten uit het door DHV in 1995 uitgevoerde onderzoek.

Conclusie

Uit de in 1995 en 2005 uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat de bodem geschikt wordt geacht voor de functies wonen en tuin. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt een geactualiseerd bodemonderzoek bijgevoegd.

5.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2010 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. De overheid wil een verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen en ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen voor plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. Op grond van artikel 5.16 Wm moeten bestuursorganen nagaan of besluiten op grond van de Wro gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit.

In de Algemene maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Onder andere projecten met minder dan 1.500 nieuwe woningen vallen onder NIBM. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het toenmalige Ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof in de buitenlucht.

Naast het besluit en regeling NIBM dient er getoetst te worden aan het besluit gevoelige bestemmingen.

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

Onderzoeksresultaten en conclusie

Het voornemen betreft een ontwikkeling van minder dan 1.500 woningen. Het project valt onder de regeling NIBM. Verder zijn woningen niet aangewezen als gevoelige bestemmingen, waardoor voldaan wordt aan het besluit gevoelige bestemmingen. Een verdere toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

5.4 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Dit is een herziening van de Monumentenwet 1988. Met deze herziening zijn de belangrijkste bevoegdheden aangaande de archeologie bij de gemeente neergelegd. De gemeente dient er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen bekend zijn en in de ruimtelijke inrichting worden meegewogen.

Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is.

Onderzoeksresultaten

In het voor het plangebied vigerende bestemmingsplan "Losser Dorp" zijn mogelijke archeologische waarden weergegeven in een Archeologische waardenkaart. Het plangebied is hier aangeduid als een lage trefkans op archeologische vondsten.

Afbeelding archeologische waardenkaart gemeente Losser met plangebied omcirkeld

Met toepassing van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg hanteert de gemeente Losser met betrekking tot de noodzaak van archeologisch onderzoek de onderstaande richtlijn:

Conclusie

Ten aanzien van gebieden met een lage trefkans geldt in alle gevallen dat geen archeologisch onderzoek hoeft worden uitgevoerd. Het aspect archeologie vormt voor het initiatief op deze plaats geen nadere aandacht.

Opgemerkt wordt dat bij het aantreffen van archeologische resten (zoals bijvoorbeeld grondverkleuringen, aardewerk, vuursteen enz.) geldt, volgens de Monumentenwet 1988, art. 53 en 54, een meldingsplicht bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen.

5.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• 1. het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• 2. de Regeling externe veiligheid (Revi)
• 3. het Registratiebesluit externe veiligheid;
• 4. het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo)
• 5. het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Structuurschema buisleidingen (SBUI) van toepassing. Overigens bevinden er zich in het plangebied geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het doel van het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Onderzoeksresultaten en conclusie

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Afbeelding: risicokaart Overijssel met plangebied omcirkelt

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• 1. zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• 2. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• 3. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. Met betrekking tot het plangebied geldt het omgevingstype rustige woonwijk:

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Onderzoeksresultaten milieuzonering

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar mogelijke milieuhinder die gepaard gaan met de realisatie van drie woningen in het plangebied. Zoals hiervoor genoemd wordt bij het realiseren van de nieuwe woonbestemmingen gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Ad 1

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

Wonen wordt niet aangemerkt als milieubelastende functie voor de omgeving, derhalve brengt het initiatief geen belemmeringen met zich mee met betrekking tot het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Ad 2

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving. Woningen worden aangemerkt als een milieugevoelige functie. In de nabijheid van het plangebied bevinden zich:

• Basisschool De Saller
• Een sporthal en basketbal kooi
• het museum (voormalige) steenfabriek 'De Werklust'

Afbeelding bedrijven en milieuzonering. Plangebied omcirkeld

Basisschool De Saller

Het perceel waar de Basisschool De Saller is gelegen, is bestemd als 'Maatschappelijk'. Een basisschool heeft op basis van de VNG-uitgave een grootste richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid. De afstand tussen de basisschool en de geplande woningen bedraagt circa 90 meter, waardoor voldaan wordt aan de gestelde richtafstand van de VNG brochure.

Sporthal en Basketbalkooi.

De Sporthal en Basketbalkooi zijn bestemd als 'Maatschappelijk' en ´Sport´. Een Sporthal heeft op basis van de VNG-uitgave een grootste richtafstand van 50 meter voor het aspect geluid. De afstand van de bestemmingsgrens en het plangebied bedraagt 60 meter, waardoor voldaan wordt aan de richtafstand.

Steenfabriek 'De Werklust'

Aan de westzijde van het plangebied ligt de voormalige steenfabriek. Hier is geen sprake meer van bedrijfsmatige activiteiten en de milieuvergunning van de fabriek is te komen vervallen. Het dient nu als museum waar af en toe demonstraties worden gegeven omtrent het bakken van stenen. Op basis van de VNG-uitgave geldt voor een museum een grootste richtafstand van 10 meter voor het aspect geluid. De afstand tussen het bestemmingsvlak van het museum en de geplande locatie van de woning bedraagt circa 300 meter. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat een duurzame woon- en leefklimaat op de desbetreffende locatie mogelijk is en dat omliggende bedrijven door de ontwikkeling niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

5.7 Watertoets

Belangrijk instrument om water belangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Op 30 augustus 2013 is de digitale watertoets uitgevoerd. Uit deze toets bleek dat de korte procedure van toepassing was. Vanwege de korte procedure kan gebruik gemaakt worden van de onderstaande standaard water paragraaf.

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlakte waterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlakte wateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebied beheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie Overijssel en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Regge en Dinkel heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentie compensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Regge en Dinkel een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Regge en Dinkel opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van water belangen in ruimtelijke plannen.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlakte wateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe.

Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlakte wateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem.

Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Wateraspecten plangebied

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel: hemelwater wordt geïnfiltreerd. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het waterschap Regge en Dinkel geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening vormt het aspect water verder geen aandachtspunt.

6.1 Inleiding

De verbeelding en regels van dit bestemmingsplan sluiten zoveel mogelijk aan bij de uitgangspunten van het bestemmingsplan "Losser Dorp".

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en daarop betrekking hebbende planregels. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden. In dit hoofdstuk wordt nadere uitleg gegeven over de planregels. De planregels bestaan uit vier hoofdstukken waarop in de volgende paragrafen respectievelijk wordt ingegaan:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs- en slotregels

6.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

6.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemming 'Wonen' die in het plangebied voorkomt. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd;
• Nadere eisen: in deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de regels waaraan burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen. Alleen daar waar het wenselijk is om bij de vergunningverlening sturend te kunnen optreden, heeft de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen toegevoegde waarde;
• Specifieke gebruiksregels: in dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is;
• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

6.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6): deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 7): in deze regel is aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.
• Algemene aanduidingsregels (Artikel 8): in deze regels wordt nader ingegaan op de ligging van het plangebied in het grondwaterbeschermingsgebied en intrekgebied. Met dit artikel worden bebouwing en functies die zich niet harmoniëren met de ligging in het grondwaterbeschermingsgebied en intrekgebied in eerste instantie geweerd.
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 9): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Overige regels (Artikel 10): in deze regel is aangegeven dat de wettelijke regelingen die in het bestemmingsplan worden genoemd ten tijde van de vaststelling van het plan gelden.

6.5 Overgangs- slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven onder welke titel het plan bekend staat.