De Zoeker Esch - de Pol

2.5.1 Structuurvisie Losser

De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) verplicht de gemeente om ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, één of meerdere structuurvisies vast te stellen.

De structuurvisie Losser is in voorontwerp gereed (april 2012) en geeft in hoofdlijnen een actueel beeld van het ruimtelijk ordeningsbeleid van de gemeente. Met de totstandkoming van de visie beschikt de gemeente over een samenhangend beleidsdocument dat leidend is voor de ruimtelijke ordening en ontwikkelingen voor de komende 10 jaar. De structuurvisie geeft richting op welke wijze de ruimtelijke kwaliteiten van de gemeente kunnen worden behouden en versterkt. In de visie wordt bepaald wat de essentiële, gebiedsspecifieke kwaliteiten zijn, waar kansen liggen en hoe ontwikkelingen op deze kwaliteiten en kansen kunnen inspelen.

In de structuurvisie is het plangebied opgenomen als bestaand stedelijk gebied. Voor de kern Losser geldt de opgave om de Zoeker Esch met 4,5 ha uit te breiden. De nieuwe bedrijvenlocatie aansluitend op de Zoekeresch vraagt een zorgvuldige uitwerking. Vanwege de specifieke ligging zou een meer zelfstandige ontwikkeling binnen een landschappelijke benadering gewenst zijn.

Naast uitbreiding van de Zoeker Esch is tevens voorzien in uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein aan de Ambachtstraat in de Lutte met circa 1 hectare.

Onderstaande afbeelding geeft de visie voor Losser weer zoals opgenomen in de Structuurvisie.

2.5.2 Bedrijventerreinenvisie

De bedrijventerreinenvisie van de gemeente Losser van september 2010 geeft een beschrijving van het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod aan bedrijventerreinen. Tevens wordt er een visie van de gemeente gegeven op bedrijvigheid in Losser voor de toekomst. Hieronder wordt kort weergegeven in hoeverre dit beleid van toepassing is op Zoeker Esch De Pol.

Kwalitatief

Een belangrijk aspect is het efficiënter gebruiken van ruimte. Dit betekent dat vrije ruimte zoveel mogelijk moet worden bebouwd en leegstaande gebouwen zo snel mogelijk moeten worden gevuld door andere bedrijven. Volgens inschatting levert de herstructurering van De Zoeker Esch / De Pol een maximale ruimtewinst op van 1 hectare. Nieuwe herstructureringsplannen die ruimtewinst opleveren zijn niet reëel. Op dit moment is geen mogelijkheid om door intensivering op bestaande terreinen nieuwe kavels uit te geven. Wél is er enige restruimte op bestaande private kavels, die deels wordt gereserveerd voor mogelijke toekomstige uitbreidingen van aangrenzende bestaande bedrijven. Deze restruimte is onvoldoende om opnieuw uit te kunnen geven.

Kwantitatief

Binnen de gemeente Losser is geen aanbod meer aan bedrijventerreinen (direct uitgeefbaar of plannen). Er worden in de visie daarom vier locaties besproken voor eventueel nieuw terrein. Aan de zuidwestkant van bedrijventerrein De Zoeker Esch is er een mogelijkheid voor uitbreiding van circa 4,5 + 1 hectare in de Lutte (zie paragraaf 2.5.1 in de structuurvisie) in totaal dus 5,5 hectare bruto terrein. Deze grond is echter niet in eigendom van de gemeente en betreft geen hard plan.

Er is momenteel een netto behoefteraming van 6,3 hectare, waardoor er een gat tussen aanbod en vraag is van circa 0,8 hectare (dit is te verwaarlozen). Vanwege het gebrek aan uit te geven terreinen en plannen heeft de gemeente Losser tot en met 2020 een tekort aan bedrijventerreinen.

2.5.3 Detailhandel en kantoren op bedrijventerreinen

De gemeente Losser biedt op de bedrijventerreinen vestigingsmogelijkheden aan perifere (al dan niet volumineuze) detailhandel in de gerichte non-food (niet dagelijkse artikelen). Er geldt wel een minimale oppervlakte voor de vestiging van deze vorm van perifere detailhandel op bedrijventerreinen. Bedrijven moeten een minimaal verkoopvloeroppervlak / winkelvloeroppervlak hebben van 1.000 m² omdat bedrijven met een dergelijke grootte in beginsel niet thuishoren in het centrum. In dit kader zijn de volgende beleidsregels geformuleerd:

• 1. Detailhandel/winkelvoorzieningen dienen primair in het centrumgebied van Losser gevestigd te worden.
• 2. Tuincentra en individuele meubeltoonzalen met een verkoopvloeroppervlak groter dan 1.000 m² mogen worden gevestigd op een bedrijventerrein (via binnenplanse vrijstelling in bestemmingsplan).
• 3. Detailhandel in volumineuze goederen zoals auto's, boten, caravans, keukens, badkamers, bouwmarkten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen met een verkoopvloeroppervlak groter dan 1.000 m² mogen gevestigd worden op een bedrijventerrein. Hierbij geldt dat brancheverwante detailhandel met een maximum van 20% van het verkoopvloeroppervlak en een maximum verkoopoppervlak van 200 m² wordt toegestaan (via binnenplanse vrijstelling in bestemmingsplan).
• 4. Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van industrie en ambacht (dat wil zeggen verkoop van in eigen bedrijf vervaardigde goederen) is toegestaan op bedrijventerreinen. Voor de detailhandel die wordt toegestaan geldt een maximum van 20% van het bebouwd oppervlak en een maximum verkoopoppervlak van 200 m² (via binnenplanse vrijstelling in bestemmingsplan ).

Een bedrijventerrein is in eerste instantie bedoeld voor de productiefunctie van bedrijven. Wanneer andere functies op het bedrijventerrein worden toegestaan mogen deze in principe geen beperking voor de omliggende bedrijven betekenen. Indien er sprake is van zelfstandig kantoorgebruik dan geldt dat er in milieuhygiënisch opzicht mogelijk sprake is van een zogenaamde ‘gevoelige’ functie (in het kader van de Wet Milieubeheer). Het kan zijn dat de ter plaatse toegestane bedrijvigheid door de aanwezigheid van een zelfstandige kantoorruimte in het kader van de milieuwetgeving wordt beperkt. Toelaten van zelfstandige kantoren kan dus onder voorwaarden en specifieke eisen.

2.5.4 Welstandsnota

Om de kwaliteit van de gebouwde omgeving te bewaken is door de gemeente Losser beleid geformuleerd. Dit welstandsbeleid is opgesteld aan de hand van gebiedsgerichte welstandscriteria, die zijn gekoppeld aan deelgebieden. De verschillende deelgebieden hebben een duidelijk waarneembare samenhang door de verschijningsvorm en functie van de bebouwing in combinatie met de stedenbouwkundige opzet. Vaak is de bebouwing ook in dezelfde periode gerealiseerd. Naast de verschijningsvorm en de functie is ook de hoofdstructuur een middel om tot een gebiedsindeling te komen.

In de door de gemeenteraad op 22 maart 2004 vastgestelde Welstandsnota zijn richtlijnen opgenomen voor het plangebied. Zoeker Esch, De Pol is ingedeeld in het gebied "Losser bedrijventerreinen". Het bedrijventerrein kent een gemengde en gevarieerde bebouwing van een wisselend kwaliteitsniveau. Vooral langs de doorgaande wegen (Overdinkelsestraat, Gronausestraat en Broekhoekweg) en de randen met het buitengebied zou de ruimtelijke kwaliteit versterkt mogen worden. Het waardevolle industriële erfgoed dient te worden gekoesterd. Voor meer informatie wordt verwezen naar de genoemde Welstandsnota.

Op dit moment is een nieuwe Welstandsnota in voorbereiding. Daarbij wordt voor de te hanteren richtlijnen een gebiedscategorisering gehanteerd die aansluit bij de in de concept-structuurvisie opgenomen deelgebieden:

• De stuwwal.
• Het beekdal.
• Het recreatieve landschap.
• Het verwevingslandschap
• De kernen