De Zoeker Esch - de Pol

2.5.1 Structuurvisie Losser

De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) verplicht de gemeente om ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, één of meerdere structuurvisies vast te stellen.

De structuurvisie Losser is in voorontwerp gereed (april 2012) en geeft in hoofdlijnen een actueel beeld van het ruimtelijk ordeningsbeleid van de gemeente. Met de totstandkoming van de visie beschikt de gemeente over een samenhangend beleidsdocument dat leidend is voor de ruimtelijke ordening en ontwikkelingen voor de komende 10 jaar. De structuurvisie geeft richting op welke wijze de ruimtelijke kwaliteiten van de gemeente kunnen worden behouden en versterkt. In de visie wordt bepaald wat de essentiële, gebiedsspecifieke kwaliteiten zijn, waar kansen liggen en hoe ontwikkelingen op deze kwaliteiten en kansen kunnen inspelen.

In de structuurvisie is het plangebied opgenomen als bestaand stedelijk gebied. Voor de kern Losser geldt de opgave om de Zoeker Esch met 4,5 ha uit te breiden. De nieuwe bedrijvenlocatie aansluitend op de Zoekeresch vraagt een zorgvuldige uitwerking. Vanwege de specifieke ligging zou een meer zelfstandige ontwikkeling binnen een landschappelijke benadering gewenst zijn.

Naast uitbreiding van de Zoeker Esch is tevens voorzien in uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein aan de Ambachtstraat in de Lutte met circa 1 hectare.

Onderstaande afbeelding geeft de visie voor Losser weer zoals opgenomen in de Structuurvisie.

2.5.2 Bedrijventerreinenvisie

De bedrijventerreinenvisie van de gemeente Losser van september 2010 geeft een beschrijving van het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod aan bedrijventerreinen. Tevens wordt er een visie van de gemeente gegeven op bedrijvigheid in Losser voor de toekomst. Hieronder wordt kort weergegeven in hoeverre dit beleid van toepassing is op Zoeker Esch De Pol.

Kwalitatief

Een belangrijk aspect is het efficiënter gebruiken van ruimte. Dit betekent dat vrije ruimte zoveel mogelijk moet worden bebouwd en leegstaande gebouwen zo snel mogelijk moeten worden gevuld door andere bedrijven. Volgens inschatting levert de herstructurering van De Zoeker Esch / De Pol een maximale ruimtewinst op van 1 hectare. Nieuwe herstructureringsplannen die ruimtewinst opleveren zijn niet reëel. Op dit moment is geen mogelijkheid om door intensivering op bestaande terreinen nieuwe kavels uit te geven. Wél is er enige restruimte op bestaande private kavels, die deels wordt gereserveerd voor mogelijke toekomstige uitbreidingen van aangrenzende bestaande bedrijven. Deze restruimte is onvoldoende om opnieuw uit te kunnen geven.

Kwantitatief

Binnen de gemeente Losser is geen aanbod meer aan bedrijventerreinen (direct uitgeefbaar of plannen). Er worden in de visie daarom vier locaties besproken voor eventueel nieuw terrein. Aan de zuidwestkant van bedrijventerrein De Zoeker Esch is er een mogelijkheid voor uitbreiding van circa 4,5 + 1 hectare in de Lutte (zie paragraaf 2.5.1 in de structuurvisie) in totaal dus 5,5 hectare bruto terrein. Deze grond is echter niet in eigendom van de gemeente en betreft geen hard plan.

Er is momenteel een netto behoefteraming van 6,3 hectare, waardoor er een gat tussen aanbod en vraag is van circa 0,8 hectare (dit is te verwaarlozen). Vanwege het gebrek aan uit te geven terreinen en plannen heeft de gemeente Losser tot en met 2020 een tekort aan bedrijventerreinen.

2.5.3 Detailhandel en kantoren op bedrijventerreinen

Detailhandel is in beginsel niet toegestaan. Wel toegestaan is de bestaande detailhandel die in de bestemmingsomschrijving expliciet is genoemd, zoals de verkoop van motorbrandstoffen, de handel in auto's bij het garagebedrijf en de kringloopwinkel. Deze functies zijn als zodanig aangeduid. Ook toegestaan is detailhandel als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen. Dit volgt uit de definitie van 'bedrijf'. Verder is ten behoeve van het behoud van rechten de afwijkmogelijkheid voor detailhandel in volumineuze goederen uit het geldende bestemmingsplan overgenomen.

Zelfstandige kantoorruimte is conform de provinciale Omgevingsverordening in beginsel niet toegestaan. Wel toegestaan is kantoorruimte als ondergeschikte en ten behoeve van het gevestigde bedrijf noodzakelijke kantoorruimte. Indien zelfstandige kantoren door hun afmetingen en aard redelijkerwijs niet kunnen worden gevestigd in of nabij het winkelconcentratiegebied bestaat de mogelijkheid om ze op het bedrijventerrein te vestigen.

2.5.4 Welstandsnota

Om de kwaliteit van de gebouwde omgeving te bewaken is door de gemeente Losser beleid geformuleerd. Dit welstandsbeleid is opgesteld aan de hand van gebiedsgerichte welstandscriteria, die zijn gekoppeld aan deelgebieden. De verschillende deelgebieden hebben een duidelijk waarneembare samenhang door de verschijningsvorm en functie van de bebouwing in combinatie met de stedenbouwkundige opzet. Vaak is de bebouwing ook in dezelfde periode gerealiseerd. Naast de verschijningsvorm en de functie is ook de hoofdstructuur een middel om tot een gebiedsindeling te komen.

In de door de gemeenteraad op 22 maart 2004 vastgestelde Welstandsnota zijn richtlijnen opgenomen voor het plangebied. Zoeker Esch, De Pol is ingedeeld in het gebied "Losser bedrijventerreinen". Het bedrijventerrein kent een gemengde en gevarieerde bebouwing van een wisselend kwaliteitsniveau. Vooral langs de doorgaande wegen (Overdinkelsestraat, Gronausestraat en Broekhoekweg) en de randen met het buitengebied zou de ruimtelijke kwaliteit versterkt mogen worden. Het waardevolle industriële erfgoed dient te worden gekoesterd. Voor meer informatie wordt verwezen naar de genoemde Welstandsnota.

Op dit moment is een nieuwe Welstandsnota in voorbereiding. Daarbij wordt voor de te hanteren richtlijnen een gebiedscategorisering gehanteerd die aansluit bij de in de concept-structuurvisie opgenomen deelgebieden:

• De stuwwal.
• Het beekdal.
• Het recreatieve landschap.
• Het verwevingslandschap
• De kernen