Buitengebied, partiële herziening Landgoed Teussink

1.1 Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Lossersedijk 16 te De Lutte. Het betreft de boerderij van het landgoed Teussink, de “Olde Teussink”. Het landgoed, gekoppeld aan nr.16, is door overerving recent in het bezit gekomen van de initiatiefnemer. Het huidige “Teussink” (nr.14) is een onafhankelijk agrarisch bedrijf en staat los van dit plan.

Omdat de agrarische activiteiten op nr.16 al langer gestopt zijn en de initiatiefnemer op zoek is naar financiële middelen om het landgoed te onderhouden is het wenselijk opstallen te verwijderen en een extra woning op het perceel te kunnen bouwen. Daarvoor is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Met dit bestemmingsplan wordt dit mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser op circa 1,7 kilometer ten zuidoosten van De Lutte en circa 3 kilometer ten noorden van de kom van Losser. De rijksgrens met Duitsland ligt op circa 700 meter. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Losser, sectie H, met name nummer 287. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingen

Voor het plangebied van circa 5.500 m2 geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Losser 2013'. Dit bestemmingsplan is op 19 maart 2013 door de gemeenteraad van Losser vastgesteld. Zie figuur 1.2 voor een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan, waarin het plangebied (twee onderdelen) rood omlijnd is. Voor het bestemmingsplan voor het buitengebied zijn al diverse herzieningen, zogenaamde veegplannen, opgesteld. Het betreffende adres is nooit daarin meegenomen.

Het belangrijke verschil met het nieuwe bestemmingsplan is de transformatie van de bestemming naar 'Wonen'. De twee bestemmingsvlakken zijn met elkaar gekoppeld. Het grotere bestemmingsvlak volgt het zuidelijk deel van het vroegere agrarische bouwvlak. De bestemmingen in de omgeving blijven ongewijzigd.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Losser (2013)' met rode contour van nieuw bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en getoetst aan de geldende beleidskaders en relevante omgevingsaspecten. Daartoe wordt na deze inleiding in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat de toets aan de verschillende omgevingsaspecten als bodem en natuur. In hoofdstuk 5 wordt er een toelichting op de regels gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 informatie over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

2.1 Bestaande situatie

Het landgoed Teussink is al vanaf de 16e eeuw bewoond. Sinds enkele jaren vinden er geen agrarische activiteiten meer plaats op de planlocatie. De naastgelegen agrariër (nr.14) is pachter van 22 hectare landbouwgrond van het landgoed en staat los van dit plan. De initiatiefnemer en eigenaar van Lossersedijk 16 wenst het agrarische bedrijf te ontmantelen door het slopen van een aantal opstallen. Voor een duurzaam beheer van het erf en het bijbehorende landgoed van circa 67 ha. is een ander beheer noodzakelijk en de oprichting van een nieuwe woning.

De planlocatie bestaat thans uit een boerderij met deel en zes losse schuren. Vier schuren staan los gegroepeerd rond de boerderij, een moderne veestal staat aan de noordzijde van boerderij. Daarnaast is er nog een historische jongveestal op een afstand van circa 60 meter. Deze schuur, aan de rand van de es, lag vroeger aan de voormalige hoofdweg.

Het erf van de boerderij is voornamelijk verhard met asfalt en enkele vakken met klinkers. Op en rond het erf staan enkele grote bomen.

Figuur 2.1: Vogelvluchtfoto van planlocatie aan de Lossersedijk; met zicht vanuit het noorden.

Figuur 2.2: Schets van bestaande situatie

Figuur 2.3: Zicht op kleine kapschuur, grote kapschuur, schuur en deel van boerderij.

Figuur 2.4: Zicht op oude jongveestal aan rand van es.

2.2 Gewenste situatie

De intiatiefnemer heeft recentelijk een inrichtingsplan voor het perceel op laten stellen (zie figuur 2.5 en bijlage 1). Dit is het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De intentie van het initiatief is drieledig:

• Een duurzaam beheer van het landgoed door realisatie van een extra woning en betere gebruiksmogelijkheden van het oude erf.
• Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het erf.
• Het opruimen van milieubelastend materiaal (o.a. asbest op daken) en het verbeteren van de waterafvoer.

Met het plan verwacht de initiatiefnemer beter toegerust te zijn voor de toekomst. Het erf kan bewoond worden door meerdere huishoudens, terwijl er ook werkruimte blijft voor beheer van het grote landgoed.

In het buitengebied van Losser wordt al veel gebruik gemaakt van een bed and breakfast-voorziening om inkomsten te genereren. Voor onderhavig plan met grote landgoed is het wenselijk deze logiesvoorziening voor de hoofd- en bijgebouwen bij recht toe te staan.

De initiatiefnemer is reeds actief om de natuurwaarden van de oevers van de Dinkel te verbeteren, in samenwerking met de provincie Overijssel en het waterschap Vechtstromen. Voor de historische jongveestal is een restauratieplan in ontwikkeling.

Figuur 2.5: Nieuw erfinrichtingsplan voor Olde Teussink op het Landgoed Teussink (bron Bijkerk c.s.).

3.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld, waarmee het huidige ruimtelijke en mobiliteitsbeleid in werking is getreden. In de structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Naast de ambities met betrekking tot de ruimtelijke ordening wordt ook ingegaan op de bijbehorende bestuurlijke verantwoordelijkheden. Iedere bestuurslaag, het Rijk, de provincies en gemeenten, kent haar eigen verantwoordelijkheden. Vanuit nationaal perspectief betekent dit dat er een aantal belangen zijn benoemd die van nationaal belang worden geacht. Daarbij kan in algemene zin worden gedacht aan belangen met betrekking tot mainports, de rivieren of de kustbescherming. Voor Oost-Nederland (Overijssel, Gelderland) gaat het om de volgende nationale belangen:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (wegen, spoorwegen en vaarwegen) die door Oost-Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de Mainports Rotterdam en Schiphol. Hiervoor wordt onder meer een MIRT-onderzoek naar het goederenvervoer over spoor op de lange termijn uitgevoerd, evenals het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer;
• Versterking van de primaire waterkeringen (hoogwaterbeschermingsprogramma) en het samen met decentrale overheden uitvoeren van het gebiedsgerichte deelprogramma Rivieren van het Deltaprogramma ten behoeve van het formuleren van een integrale strategie voor het rivierengebied. In Oost-Nederland gaat het deelprogramma Rivieren over de Waal, Neder-Rijn, Lek, IJssel en IJssel-Vechtdelta;
• Het samenwerken met decentrale overheden in de generieke deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet en het buisleidingennetwerk.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), verschillende besluiten waarmee dat mogelijk is. Om een directe doorwerking van nationale belangen te behalen zijn deze veelal opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerende ruimtelijk beleid te borgen.

Voorliggend bestemmingsplan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling. Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de SVIR. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Inleiding

Conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt bij een bestemmingsplan een toelichting gegeven op de relatie tussen de voorgenomen ontwikkeling en relevante milieuaspecten. Voor het merendeel van de diverse milieuaspecten is specifieke regelgeving opgesteld (bodem, geluid, water, flora- en fauna, etc.). Toch is er bij de vaststelling van een bestemmingsplan sprake van een aanvullende werking, omdat met het bestemmen van gronden ook richting gegeven kan worden aan de uitvoering van het milieubeleid. Uiteraard geldt ook hier het uitgangspunt dat er sprake dient te zijn van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zal daarom per milieuaspect de relatie tot de voorgenomen ontwikkeling worden beschreven.

4.2 Vormvrije m.e.r.-beoordelling

Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst is niet toereikend. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden

uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen:

• belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of;
• belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten.

In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een m.e.r.- beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling.

Toetsing

Voor voorliggend plan is bezien of deze m.e.r.(-beoordelings)-plichtig is. Voor dit bestemmingsplan geldt geen m.e.r.-plicht omdat:

• de activiteiten niet voorkomen in onderdeel C of onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage;
• voor het bestemmingsplan is niet gelegen in een kwetsbaar gebied zoals Natura 2000

Uit voorliggende toelichting blijkt overigens dat het plan niet leidt tot belangrijke nadelige milieueffecten.

4.3 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De planlocatie is gelegen in een rustig buitengebied waarvoor omgevingstype 'rustige woonwijk' van toepassing is. Daarom gelden de richtafstanden van dit omgevingstype:

Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Op 20 december 2004 is voor het naastgelegen agrarisch bedrijf een nieuwe, de gehele inrichting omvattende milieuvergunning verleend. Gezien de activiteiten die plaatsvinden binnen de rundveehouderij kan worden gesteld dat categorie 8 van het Besluit Omgevingsrecht, bijlage 1, onder C van toepassing is. Het bedrijf valt van rechtswege onder de werking van het Activiteitenbesluit en is derhalve meldingplichtig.

Volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten van de VNG behoort het bedrijf tot categorie 3.1. De afstand van het agrarisch bouwvlak tot het nieuwe bestemmingsvlak voor 'Wonen' in het plangebied dient ten minste 50 meter te bedragen.

Toetsing

In het plangebied gaat het om realisatie van een extra woning op een voormalig agrarisch perceel. Er is geen sprake van een toename van milieubelastende activiteiten.

Door de onderlinge afstand van het naastgelegen agrarische bedrijf en het nieuwe bestemmingsvlak Wonen is er geen hinder voor de huidige bedrijfsvoering van het bedrijf. De minimale richtafstand van 50 meter tot aan het agrarisch bedrijf wordt in acht genomen.

Voor het aspect 'milieuzonering' is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.4 Bodem

Vanuit het milieuaspect 'bodem' moet rekening worden gehouden met de bodemkwaliteit in relatie tot toegelaten functies. De bodem moet geschikt zijn voor de voorgenomen activiteit en andersom mag de activiteit niet leiden tot vervuiling of verontreiniging van de bodem.

Met de voorgenomen aanleg en gebruik van de gronden is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Hierop is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de bodemkwaliteit (Econsultancy, zie bijlage 5).

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak siltig, matig fijn zand. De bovengrond is bovendien matig humeus.

Op de onderzoekslocatie zijn de volgende deellocaties onderzocht:

A: onderzoekslocatie excl. tanklocatie

Zeer lokaal is de toplaag zwak grindhoudend. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen aangetroffen. Zowel in de bovengrond als in de ondergrond zijn analytisch geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater is analytisch licht verontreinigd met naftaleen. De concentratie overschrijdt in zeer geringe mate de streefwaarde. Voor deze verontreiniging heeft Econsultancy geen verklaring.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, verworpen, ondanks de zeer geringe naftaleenconcentraties.

B: bovengrondse dieseltanks

In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen aangetroffen. De bovengrond is analytisch niet verontreinigd met minerale olie. Het grondwater is, evenals het bij het grondwater elders op het terrein, licht verontreinigd met naftaleen. Aangezien er verder geen aanwijzingen zijn voor een minerale olieverontreiniging wordt een relatie met de voormalige opslagactiviteiten uitgesloten.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, ondanks de zeer lichte naftaleenconcentratie, verworpen. Gezien de verontreinigingsbron ten tijde van het onderzoek niet meer aanwezig was, kunnen de onderzoeksresultaten voor deze deellocatie worden beschouwd als een opname van de eindsituatie.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Toetsing

Gelet op de in beeld gebrachte bodemkwaliteit, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en kan de onderzoekslocatie als "onverdacht" ten opzichte van haar omgeving worden beschouwd.

Er bestaan met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem dan ook géén belemmeringen voor de bestemmingswijziging van de onderzoekslocatie. Ook bij het aanvragen van een bouwvergunning in de nabije toekomst zal, met het huidige beleid en de huidige normen, de bodemkwaliteit geen bezwaar vormen.

4.5 Geluid

Voor het aspect 'geluid' is de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Deze bescherming komt tot stand door middel van zonering.

De nieuwe woning die middels dit bestemmingsplan in het buitengebied wordt mogelijk gemaakt komt in een zeer rustig gebied. De eerste geluidsbron die relevant kan zijn ligt op circa 1,5 kilometer afstand.

Toetsing

Bij voorliggend plan is er sprake van een geluidgevoelige bestemming. Door de ligging, veraf van mogelijke geluidsbronnen, is dit aspect niet nader onderzocht.

4.6 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toetsing

Met dit plan kan geen sprake zijn van een grote toename aan verkeersbewegingen. Een geringe toename kan plaatsvinden op de Lossersedijk door de nieuwe bewoners en eventuele gasten. Door het verwijderen van de agrarische bestemming zal het vrachtverkeer eerder afnemen. Uit berekeningen met de NIBM-tool (Kenniscentrum InfoMil) volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig.

Uit toetsing van het aspect 'luchtkwaliteit' aan de Atlas van Overijssel blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

4.7 Archeologie

Op basis van de artikel 38a van de Monumentenwet houdt de gemeente Losser rekening met in de grond aanwezige en te verwachten archeologische waarden. Daartoe zijn bepalingen in de erfgoedverordening opgenomen die zijn doorvertaald in het bestemmingsplan Buitengebied Losser 2013. Voor dit nieuwe bestemmingsplan wordt dezelfde vertaling gebruikt. Aangaand het onderhavige plangebied geldt op basis van bestemmingsplanartikel 40, “Waarde – Archeologie 2” van het bestemmingsplan Buitengebied Losser 2013 dat archeologisch onderzoek verplicht bij bodemingrepen groter dan 2000 m2 en dieper dan 30 cm.

Archeologische waarden binnen het plangebied

Het erf Olde Teussink ligt ten oosten van de stuwwal van Oldenzaal-Enschede tussen een beekdal in het noorden, het Dinkeldal in het oosten en een oplopende vlakte in het westen en zuiden.

In geomorfologisch opzicht ligt het plangebied in een zone met dekzandwelvingen en vlakten al of niet met een oud bouwlanddek. Op de gedetailleerde hoogtekaart uit het AHN is te zien dat zich direct ten westen van het erf een hoger liggende dekzandrug bevindt waarop waarschijnlijk een plaggendek ligt.

Afbeelding 4.1. Uitsnede uit de archeologische kaart Losser-Zuid

In bodemkundig opzicht ligt het erf volgens de bodemkaart in een zone met hoge bruine enkeerdgronden. Het betreft gronden waarop in de periode vanaf de late middeleeuwen tot aan het begin van de 20e eeuw als gevolg van de bemesting met plaggenmest dikke cultuurdekken zijn ontstaan die ook worden aangeduid als plaggendekken of meer algemener, esdekken. Hoewel het op de bodemkaart een aaneengesloten vlak van deze gronden is te zien valt op grond van historisch kaartmateriaal aan te nemen dat er eerder sprake zal zijn van enkele 'eilanden' met plaggendekken op de van nature aanwezige hogere dekzandkoppen. Het erf Teussink ligt daar tussen en ligt dan vermoedelijk in een zone met veldpodzolgronden (in gleyhoudend grof zand; code gHn30-V). Ter plaatse van het erf zal het bovenste deel van oorspronkelijke bodemprofiel gedurende het bestaan van het erf waarschijnlijk zijn omgewerkt in een geroerd antropogeen pakket.

Doorgaans hebben veldpodzolgronden een middelhoge trefkans op de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen uit alle perioden mits er sprake is van een dekzandrug of dekzandkop. Ondanks de afwezigheid van stagnerende lagen is er sprake van een vrij hoge grondwaterstand (grondwatertrap V) wat doorgaans leidt tot een lagere trefkans op vindplaatsen uit de perioden voorafgaand aan de late middeleeuwen.

Gezien de vermoedelijke laatmiddeleeuwse ouderdom van het erf (zie volgende hoofdstuk, cultuurhistorie), kunnen er binnen het plangebied sporen en resten uit de periode van de late middeleeuwen tot in de nieuwe tijd aanwezig zijn. Hoewel het erf mogelijk ook nog ouder kan zijn, worden de voorgangers van het erf niet binnen het plangebied verwacht. Vroegmiddeleeuwse erven liggen doorgaans op hogere delen van het landschap waar na de verplaatsing van de erven vaak de essen met een dik plaggendek zijn ontstaan. Deze moeten dan vooral gezocht worden op de relatief grote es op de rand van het Dinkeldal die westelijk van het erf ligt.

Het historisch-geografisch perspectief is voor het bepalen van de archeologische waarde van belang en is in de onderstaande paragraaf te vinden. Daaruit mag vermoed worden dat het onderhavige erf een laatmiddeleeuwse of latere afsplitsing is van het oudere iets oostelijk gelegen erf Teussink.

Qua mogelijk aanwezige archeologische sporen en resten zullen deze dan dateren uit de periode van de 15e tot de 19e eeuw. Omdat doorgaans het oude nog aanwezige boerderij-woonhuis in die periode altijd op dezelfde plaats heeft gestaan zullen er buiten het bouwvlak van dit gebouw geen sporen van een oudere boerderij aanwezig zijn. Wel moet rekening gehouden worden met sporen van al lang geleden afgebroken bijgebouwen, waterputten en overige sporen van het erf maar door de lange gebruiksduur van het erf en met name subrecente en recentere graafwerken kan er sprake zijn van veel verstoringen van de bodem.

Toetsing

Op grond van de in het bestemmingsplan gestelde grenswaarde van 2000 vierkante meter is er vanwege de voorgenomen ontwikkeling geen archeologisch onderzoek verplicht. Met de bouw van een nieuwe woning (160 m2), een vernieuwde kapschuur (135 m2), een te verbouwen 'veestal' (80 m2) en het nieuw in te richten erf met oprit (700 m2), bedraagt de totale oppervlakte waarin de bodem dieper dan 30 cm. vergraven zal worden 1035 m2, ruimschoots onder de grenswaarde voor archeologisch onderzoek.

4.8 Cultuurhistorie

In historisch geografisch opzicht kan er veel informatie worden verkregen uit met name de kadastrale minuutplan uit 1832 en de topografische kaart rond het einde van de 19e eeuw. Op de kadastrale minuutplan is te zien dat westelijk van het erf een groot heidegebied lag, het “Binkhorsterveld'. De bouwlandkamp die wel afgetekend in de heide ligt, is nog niet als een bouwland aangeduid en is dan vrijwel zeker een ontginning uit het begin van de 19e eeuw. De boerderij bestaat uit een boerenwoonhuis met een bijgebouwtje. Zuidwestelijk ligt een erf dat op de latere topografische kaart als 'Teusman' wordt aangeduid. De boerderij op dit erf is in afmetingen aanzienlijk groter. Het is vrij waarschijnlijk dat dit erf Teusman of Teussink aanzienlijk ouder is en dat het boerderijtje in het plangebied een latere stichting is. Het gaat dan om een zogenaamde lijftocht die op enig moment is opgericht en waar oudere bewoners van het erf Teusman mochten wonen na de overname van het erf door een (eventueel ingetrouwde) zoon. Het boerderijtje waarin de voormalige boer kwam te wonen is dan naar typisch Twents gebruik Olde Teussink genoemd. Dat het erf Teusman ouder is kan mogelijk ook nog bevestigd worden door de ligging dichter bij de grote es aan de oostzijde waar ook een groot deel van de bouwlanden van het erf lagen.

Volgens gegevens van de kadastrale minuut zijn beide erven en bijbehorende landerijen in het begin van de 19e eeuw in bezit van een zekere Jan Hendrik Hulsken, een predikant wonende in Losser. Vermoedelijk heeft deze man of een van zijn voorvaders aan het einde van de 18e eeuw het erf Teusman gekocht, inclusief alle bijbehorende landerijen èn het voormalige lijftocht.

Verder terug in de geschiedenis wordt het erf Teusman of Teussink genoemd in het schattingsregister van 1475 als 'Thoetzing' en is het op grond van de hoogte van het schattingsbedrag een gewaard erf in de buurschap Hengelerheurne van de marke De Lutte. In de verpondingsregister van 1601 en 1602 worden de namen Toesinck en Toessinck genoemd en is het in bezit van Herman van Hovel, die behoorde tot het landadelijke geslacht Van Hövel. Het zal dan net als vele andere erven een hofhorig erf zijn geweest, mogelijk tot aan de verkoop aan Hulsken. In 1886 komen de landerijen en de boerderijen in bezit van de familie Cromhoff.

Afbeelding 4.3. Uitsnede uit de kadastrale minuutplan rond 1832

Afbeelding 4.4. Uitsnede uit de topografische kaart rond het einde van de 19e eeuw

In de jaren tachtig van de vorige eeuw is er sprake van Teusem of Teusink en Old Teusem. De laatste naam heeft betrekking op het voormalige lijftochthuis in het plangebied waarmee aangenomen kan worden dat dit boerderijtje al eeuwen de naam Olde Teussink geheten moet hebben.

Bouwhistorische en cultuurhistorische waarden

Afbeelding 4.5. Het erf Olde Teussink voor 1937 van de voorzijde.

Tot 1937 heeft er het oude boerenhuis gestaan dat qua contour van het grondvlak op de kadastrale minuut van 1832 nog volledig overeenkomt met een oude foto van de boerderij. In verband met de nieuwbouw in 1937 is dit huis afgebroken en is er een door de Twentse architect Jan Jans ontworpen huis gebouwd. Dit huis is in 1965/66 verbouwd waarbij de belangrijkste ingrepen bestonden uit een verlenging van het staldeel met twee traveeën of gebinten en het veranderen van de oorspronkelijke gietijzeren stalramen naar betonramen. De gevel van 1937 is daarbij verplaatst maar in de basis is het ontwerp van Jan Jans in stand gebleven. In recentere tijd zijn met name van het woongedeelte de houten topgevels en ramen vernieuwd.

Afbeelding 4.6. De boerderij zoals deze door Jan Jans is ontworpen

Afbeelding 4.7. De boerderij anno 2017

De oude schuur (schöppe) op het erf (zie afbeelding 4.8) is vermoedelijk ouder dan 1937 gezien de nog aanwezige gebintwerk. Waarschijnlijk bij de verbouwingen in 1966 zijn de zijwanden opnieuw gemetseld en hebben daarbij de oude ijzeren stalramen van de boerderij gekregen. De topgevels zijn in 2013 vernieuwd. De schuur heeft ondanks de veel jongere dubbele inrijdeur een zeer karakteristieke uitstraling.

Afbeelding 4.8. Karakteristieke schuur en kapschuur (links op de foto)

Ook de kapschuur is karakteristiek maar deze is door de afdekking met golfplaten wat minder origineel te noemen. De overige gebouwen op het erf waaronder de loopstal zijn bouwwerken uit de jaren zestig (de smalle schuur naast de kapschuur) en de jaren tachtig (de grote melkveestal).

Voor de bijzondere, vrijstaande veestal (afbeelding 4.9) loopt een subsidieverzoek om de gevels op te knappen. Het gebouw van ongeveer 100 jaar oud is typerend voor het tijdsbeeld. De gevels zijn voornamelijk van populieren- en eikenhout vervaardigd en in de loop der jaren nauwelijks gewijzigd. Voorheen stond het gebouw aan de doorgaande route.

In het vigerende plan kent de stal de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Dit wordt met het nieuwe plan overgenomen.

Afbeelding 4.9. Vrijstaande, voormalige jongveestal.

De bouwhistorie van de opstallen is in bijlage 3 nader onderzocht.

Het gehele erf integraal gezien heeft nog een zeer kenmerkende Oost-Nederlandse structuur met een gebouwen die elk een andere oriëntatie hebben (met uitzondering van de melkveestal) en omgeven door hoge houtopstanden en solitaire bomen.

Toetsing

Afgezien van de jongveestal is het erf in het vigerende bestemmingplan niet als 'karakteristiek' aangeduid. Het heeft gezien de bovengenoemde elementen zeker wel karakteristieke waarden vanwege de oorspronkelijke door Jan Jans gebouwde boerderij, de 'schöppe' en de kapschuur. Bovendien is de inrichting van het erf zeer kenmerkend.

In een inventarisatie van Het Oversticht van karakterstieke erven en panden in het buitengebied van de gemeente Losser uit januari 2012 is Lossersedijk 16 opgenomen met een relatief hoge score van 14 (uit 18) punten.

Op een wat grotere schaal vormt het erf Olde Teussink met het nabijgelegen erf Teussink een historisch ensemble en het heeft een fraai inbedding in het landschap.

4.9 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan flora en fauna (Econsultancy 10 maart 2017; bijlage 6).

Het onderzoek heeft tot doel om in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten, gebieden of houtopstanden aanwezig zijn die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve gevolgen kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op Natura 2000 gebieden, houtopstanden die middels de Wet natuurbescherming zijn beschermd, of op gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

De initiatiefnemer is voornemens de melkveestal en een kleine schuur te slopen en nieuwbouw in de vorm van een woning te realiseren. De houten overkapping wordt gesloopt en ter plaatse herbouwd.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel I. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Tabel I. Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

De initiatiefnemer heeft recent een Versterkingsplan Landschap voor het totale landgoed opgesteld. Hierin wordt de globale indeling van het landgoed naar beplantings- en vegetatietype beschreven. En een aanpak hoe de gebieden in de nabije toekomst zullen worden beheerd. Ook is in dit plan een aanzet gegeven voor de gewenste gedragscode in het kader van de wet natuurbescherming.

Met het plan wordt op het landgoed 5,2 ha nieuwe natuur (binnen Natura 2000) mogelijk gemaakt langs de Dinkel. In het kader van het Subsidiestelsel voor Natuur en Landschapsbeheer (SNL) zijn met de provincie Overijssel afspraken gemaakt over het maaien en verschralen van de gronden. Het betreft onder andere de verspreiding van de Zwolse anjer (Steen- of Vechtdalanjer). Ter compensatie is landbouwgrond voor de pachter aangekocht aan de westzijde van de Lossersedijk.

Afbeelding 4.10. Illustratie uit het Versterkingsplan van het oostelijk deel van het landgoed voor verbetering van de natuurwaarden langs de Dinkel.

Toetsing

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is.

Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Wet natuurbescherming in acht te worden genomen. Het betreft enkel het behoud van de strook in de bosrand aan de achterzijde van de te slopen schuur en overkapping. Dit vormt geschikt leefgebied voor kleine zoogdiersoorten, amfibieën en de hazelworm. Voor de streng beschermde kamsalamander en hazelworm kan dit overwinteringsgebied zijn. Door het terreindeel geschikt te houden voor deze soort wordt overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen. Wel dient bij het opruimen van het terrein vlak achter de schuur en de overkapping rekening gehouden te worden met zoogdieren en amfibieën. Werkzaamheden in de winterperiode dienen te worden vermeden.

Aanbevelingen 

Op het erf zijn geen geschikte broedlocaties voor huismus, steenuil of kerkuil aangetroffen. Ook voor vleermuizen zijn de verblijfsmogelijkheden beperkt. De onderzoekslocatie bevindt zich in een gebied met grote natuurwaarden en voor zowel uilen als vleermuizen is er geschikt leefgebied. Door in de nieuwbouw voorzieningen te treffen voor deze soorten kan een bijdrage geleverd worden aan de instandhouding van de locale populaties. Te denken valt aan het aanbrengen van nestkasten voor steenuil en kerkuil in de nieuw op te richten overkapping en huismuskasten in de nieuwbouw (of verplaatsen van vogelschroot naar de tweede tengel). Voor vleermuizen kan de nieuwbouw worden voorzien van inbouwkasten. De overkapping (en de te behouden houten schuur) kan eenvoudig voor vleermuizen geschikt gemaakt worden door het aanbrengen van een betimmering aan de binnenzijde. Door een kleine tussenruimte te houden (niet dikker dan een pannenlat) ontstaat zo wegkruipruimte waar onder andere de gewone grootoorvleermuis gebruik van kan maken om achter weg te kruipen.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toetsing

Uit de informatie uit de Risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat er niet in het plangebied en niet in de nabijheid (> 1,5 km.) van het plangebied risicobronnen aanwezig zijn.

De ontwikkeling is dus in overeenstemming met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.11 Waterhuishouding / watertoets

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijke verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Toetsing

Voor dit bestemmingsplan is op 28 maart 2017 de digitale watertoets ingevuld (www.dewatertoets.nl). Daaruit volgt dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De hierbij behorende 'Standaard waterparagraaf' is opgenomen in bijlage 7 bij deze toelichting. Mailcontact met het waterschap Vechtstromen is bijgevoegd.

Voorliggend plan voorziet in afname van het bebouwings – en verhardingsoppervlak; infiltratie vindt zoveel mogelijk op natuurlijke wijze plaats, zoals voorheen. Op de inrichtingsschets voor de nieuwe situatie is te zien dat daarnaast een nieuwe wadi met kikkerpoel wordt aangelegd ten noordoosten van het plangebied. Hiervoor wordt klinkerverharding verwijderd.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect water.

4.12 Asbestinventarisatie

In 2016 is een asbestinventarisatierapport Type-A voor de bestaande bebouwing opgesteld (JABOR, bijlage 4). Bij de sloop en wijziging van de opstallen met asbest wordt hiervan melding gemaakt.

Het onderzoek heeft geen consequenties voor onderhavig bestemmingsplan.

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

5.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
• 4. Overgangs- en slotregels.

5.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;

• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);

• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

5.2.4 Algemene regels 

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 7) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

• Algemene aanduidingsregels (Artikel 9) In dit artikel zijn de bepalingen in verband met de ligging van het plangebied binnen de gebiedsaanduidingen 'essen' en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' opgenomen.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Overige regels. (Artikel 11) Dit artikel bevat een drietal regelingen over de aanvullende werking van de welstandscriteria, de natuur- en landschapstoets.

5.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Wonen (art. 3)

De woonfunctie in het buitengebied levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid. De bestaande boerderij heeft een woonbestemming gekregen en er is mogelijkheid voor het plaatsen van een extra woning. Binnen deze bestemming zijn ook aan huis verbonden beroepen en bedrijven toegestaan alsmede een klein zelfstandig bedrijf tot een maxiamale oppervlakte van 100 m2.

De woonbestemming heeft een afwijkingsmogelijkheid tot inwoning, onder andere met oog op mantelzorg, een paardenbak (afwijking van de gebruiksregels). Een bed- and breakfastvoorziening is toegestaan.

Waarde - Archeologie 2 (Artikel 4)

Zoals in paragraaf 5.8 verwoord is in het plangebied sprake van een archeologische verwachtingswaarde. Deze archeologische verwachtingswaarde is in dit plan vertaald in de vorm van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Binnen deze bestemming is bepaald dat, ongeacht het bepaalde in de overige bestemmingen, indien sprake is van een te verstoren oppervlakte groter dan 2.000 m2 met een grotere diepte dan 0,3 meter een archeologisch rapport vereist is.

Waarde – Landgoed (art. 5)

De landgoederen zijn in dit bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming Waarde – Landgoed. Tezamen met het behoud en bescherming van deze gebieden wordt met deze bestemming de eenheid van beheer, het multifunctionele karakter en de economische eenheid van de gronden benadrukt.

Waarde – Natuur en Landschap (art. 6)

Gebieden met bijzondere natuur- en landschapswaarden zijn als zodanig aangeduid. De beperkingen voor het bouwen en het gebruik zijn in de bestemmingsregels opgenomen.

In de algemene aanduidingsregels (art. 9) zijn gebiedsaanduidingen opgenomen voor essen en de zone reconstructie -verweving.

De beperkingen voor het bouwen en het gebruik zijn in de bestemmingsregels opgenomen.

Het plan kent een algemene afwijking van de bestemmingsregels (art. 10) voor onder andere het oprichten van nieuwe antennemasten op nieuwe locaties. Aan deze afwijkingsmogelijkheid zijn voorwaarden verbonden, voortkomend uit het gemeentelijk beleid (onder andere de maximale hoogte) en de aanwezigheid van het radarverstoringsgebied. Verder bestaat de mogelijkheid om bij afwijking van de regels kleine gebouwen voor diverse functies op te richten, zoals kleinschalig kamperen, nutsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en natuurbeheer.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststellen. Op basis van het tweede lid kan hiervan worden afgeweken in de bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen. Hiervan is in onderhavige situatie sprake omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de Wro.

Dit bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk die geheel voor rekening en risico van de aanvrager komt. Voor dit bestemmingsplan is een exploitatieovereenkomst gesloten tussen

initiatiefnemer en de gemeente Losser. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over het verhalen van eventuele tegemoetkoming in planschade. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Rijksdiensten 

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. In het kader van vooroverleg is het bestemmingsplan daarom aan de provincie voorgelegd. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Waterschap Vechtstromen 

Op 28 maart 2017 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. Daaruit volgde dat de 'normale procedure' op voorliggend plan van toepassing is. In het kader van vooroverleg is contact geweest met het waterschap.

Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Zienswijzen 

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ......... voor een ieder gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn ......... zienswijzen ingediend.