Lampzinspolder Nieuwvliet-Bad

1.1 Algemeen

De Lampzinspolder is een gebied gelegen aan de zuidoostkant van Nieuwvliet-Bad en ten noordwesten van Nieuwvliet. De polder wordt omringd door de Nooddijk, Sint Bavodijk en Lampsinsdijk. Het gebied maakt deel uit van de badplaats Nieuwvliet-Bad: een recreatiegebied aan de kust van Zeeuws-Vlaanderen. Het plangebied is op circa 1 kilometer van het strand gelegen en ligt ingeklemd tussen diverse verblijfsrecreatieterreinen.

Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen 129, 752, 951 sectie V van de kadastrale gemeente OBG00. Het plangebied heeft een oppervlakte van 10,3 hectare en is momenteel agrarisch in gebruik. Van Garderen & Dekker Vastgoedontwikkeling Nieuwvliet b.v. is voornemens om ter plaatse een vakantiepark te realiseren, bestaande uit 124 recreatiewoningen en centrale voorzieningen.

1.2 Plangebied

Het plangebied behoort tot Nieuwvliet-Bad en ligt ten noordwesten van de kern Nieuwvliet. Het plangebied wordt begrensd door:

• de Nooddijk aan de noordzijde;
• de Sint Bavodijk aan de oostzijde;
• de noordelijke perceelsgrens van restaurant De Vijf Weeghen aan de zuidzijde;
• de Lampsinsdijk aan de westzijde.

Figuur 1: Begrenzing plangebied (bron: Atlas van Zeeland, provincie Zeeland, bewerking Juust B.V., maart 2018)

1.3 Doel

In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied' hebben de gronden een agrarische bestemming. Hierbinnen is het niet mogelijk om een vakantiepark te realiseren. Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit zes hoofdstukken. In Hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in Hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In Hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Op 1 juli 2017 is de ladder gewijzigd. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nationaal Landschap

In de SVIR zijn gebieden aangewezen als Nationaal Landschap. Deze landschappen weerspiegelen samen de diversiteit en ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Het Rijk laat het beleid ten aanzien van landschap op land over aan provincies en wil provincies meer ruimte geven bij de afweging tussen verstedelijking en landschap, om zo meer ruimte te laten voor regionaal maatwerk.

Het plangebied is gelegen in het Nationaal Landschap Zuidwest-Zeeland. De kenmerken van dit landschap zijn als volgt: kleinschalige openheid, groen karakter, duinen, kreekruggen, kommen, polderpatroon en kreekrestanten, verdedigingswerken en overgang kust-dekzand. In paragraaf 3.2 wordt hier nader op ingegaan.

Laddertoets

De realisatie van een recreatiepark met 124 recreatiewoningen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Door de STEC-groep is een laddertoets uitgevoerd. Deze is als Bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd. Hieruit blijkt het volgende.

Uit globale ramingen voor de gemeente Sluis blijkt dat er momenteel kwantitatief weliswaar nog een fikse uitbreidingsvraag naar nieuwe verblijfsrecreatie bestaat, maar dat er tegelijkertijd ook harde plannen zijn voor nieuwe verblijfsaccommodaties. Tot een periode tot en met 2017 wordt nog een behoefte van circa 135 recreatiewoningen extra binnen de gemeente sluis verwacht. Dit wordt gebaseerd op het volgende:

• a. de uitbreidingsvraag naar recreatiewoningen is circa 280 tot 435 kamers;
• b. de vraag vanuit vervanging van de huidige voorraad wordt op circa 95 recreatiewoningen geraamd;
• c. de huidige harde plancapaciteit bedraagt 396 recreatiewoningen.

Lampzinspolder voorziet naar verwachting voor de periode 2018 – 2027 in een kwantitatieve behoefte van 135 recreatiewoningen. Naast een kwantitatieve behoefte voorziet het vakantiepark naar verwachting ook in een kwalitatieve behoefte, zo blijkt uit analyses van ZKA (2018).

• ZKA (2018) neemt op basis van haar jarenlange expertise in de leisure- en (verblijfs)recreatiemarkt de volgende trends waar (bron: Notitie vakantiepark Lampzinspolder Nieuwvliet, 2018):Consument zoekt steeds meer luxe en verblijft in grotere woningen: Een aantal factoren leidt ertoe dat de consument steeds meer luxe wenst in de vakantiewoning. Eén factor is het economisch herstel van de afgelopen jaren. De consument durft weer geld uit te geven en is geïnteresseerd in woningen met bijvoorbeeld luxe voorzieningen als een sauna. Een andere factor is vergrijzing. Omdat gebrek aan mobiliteit bij een hogere leeftijd toeneemt dienen recreatiewoningen van alle gemakken te zijn voorzien. Bovendien gaan consumenten steeds vaker in groepsverband op reis. Daarom worden steeds meer recreatiewoningen gebouwd die ook geschikt zijn voor vakanties met grotere groepen, bijvoorbeeld de (groot)ouders met (klein)kinderen;
• Ontwikkelingen vooral op A-locaties: Nieuwe vakantieparken worden vooral ontwikkeld op toeristisch aantrekkelijke locaties. De aantrekkelijkheid van de kust als toeristische bestemming - ook voor de buitenlandse toerist - zorgt er daarmee voor dat met name in kustregio's veel (grootschalige) ontwikkelingen zijn geweest;
• Combinatie dag- en verblijfsrecreatie: Steeds vaker kiezen dagrecreatieve aanbieders voor de ontwikkeling van verblijfsaanbod. Op die manier creëert de dagrecreatieve aanbieder de mogelijkheid het verblijf van de toerist te verlengen. Ook verblijfstoeristische bedrijven zien het belang van een aantrekkelijk dagrecreatief aanbod als middel om de toerist tot een bezoek te verleiden. De gezinsmarkt blijft hierbij een belangrijke rol spelen. Het type dagrecreatief aanbod dient afgestemd te worden op de doelgroep.

Vakantiepark Lampzinspolder speelt in op de trends en behoeftes vanuit de markt. De trend van meer luxe en ruime woningen op ruime kavels is precies waar Lampzinspolder op inzet. De beoogde locatie in de Lampzinspolder heeft een relatief lage dichtheid: in totaal zijn er circa 12 eenheden per hectare gevestigd. De dichtheid komt vrijwel overeen met het naastgelegen Landal Nieuwvliet-Bad, dat een dichtheid kent van 11 vakantiewoningen per hectare. Dat wil zeggen dat Lampzinspolder een ruime opzet van het park kent en er voldoende ruimte is voor privacy, rust en ruimte (bron: ZKA 2018). ZKA concludeert op basis van een benchmark met andere hoogwaardige en luxe vakantieparken dat Lampzinspolder voorziet in een actuele vraag naar luxe parken. Zo is naast de ruime kavelindeling ook de omvang van het vloeroppervlak van de beoogde vakantiewoningen in de Lampzinspolder groot. Dit geldt zowel bij de 4- als 6- persoons vakantiewoningen. Bovendien beschikt een behoorlijk deel van de vakantiewoningen over een eigen, inpandig zwembad. Kijkend naar het totaalplaatje valt op dat Lampzinspolder in een zeer exclusief segment zit.

Het plan Lampzinspolder voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte zo blijkt uit bovenstaande analyse. De kwalitatieve toevoeging zit vooral in het kunnen bieden van hoogwaardige luxe verblijfsaccommodaties in een ruim opgezet plan. Vakantiepark Lampzinspolder biedt ruimte (en rust) waarin de gast verblijft in een luxe accommodatie. De 10 hectare die het plan mogelijk maakt kan gezien de omvang (en ook de beoogde kwalitatieve invulling) niet in bestaand stedelijk gebied worden gefaciliteerd. Binnen Bestaand Stedelijk Gebied in en om Sluis is geen 10 hectare beschikbaar of beschikbaar te maken.

Conclusie van de laddertoets is dat de ontwikkeling Lampzinspolder voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. De ontwikkeling zal naar verwachting niet leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten binnen de regio; naar verwachting wordt de recreatiemarkt van de regio juist versterkt.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 (inclusief herziening)

Op 28 september 2012 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2012-2018 vastgesteld. Dit Omgevingsplan is deels herzien op 11 maart 2016. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Ingezet wordt op ruimte voor economische ontwikkeling, een gezonde en veilige woonomgeving en goede kwaliteit van bodem, water, natuur en landschap. Momenteel is een nieuw omgevingsplan en verordening in voorbereiding. Op 26 april 2018 is het ontwerp van het omgevingsplan en de verordening ter inzage gelegd.

Afbeelding 11: uitsnede functiekaart (Bron: Omgevingsplan Zeeland 2012-2018, 11 maart 2016, uitsnede maart 2018)

Op de functiekaart is plangebied aangewezen als 'landelijk gebied'. De Sint Bavodijk, Nooddijk en het noordelijk deel van de Lampsinsdijk zijn aangewezen als 'binnendijk - landschapsdijk'.

Recreatie

Zeeland biedt een hoogwaardig recreatieproduct dat aansluit op de huidige en toekomstige marktontwikkelingen. De Provincie maakt toekomstgerichte verblijfsrecreatieve ontwikkelingen mogelijk op locaties die economisch en landschappelijk wenselijk en goed bereikbaar zijn. Ook streeft de Provincie naar kwaliteitsverbetering van het verblijfsrecreatieve product.

De Provincie wil de toeristisch-recreatieve potenties van Zeeland optimaal benutten. Daarom is gekeken naar het marktperspectief voor de meest ruimtevragende verblijfsrecreatieve sectoren (kamperen, recreatiewoningen, hotellerie en watersport). Dit onderzoek heeft geleid tot een recreatiekansenkaart, die de onderlegger vormt voor het recreatiegebied. Voor de geboden verblijfsrecreatieve ontwikkelingsmogelijkheden wordt onderscheid gemaakt in hotspots, kustzone, regionale ontwikkelingslocaties en overig Zeeland.

Afbeelding 12: uitsnede recreatiekansenkaart (Bron: Omgevingsplan Zeeland 2012-2018, 11 maart 2016, uitsnede maart 2018)

Het plangebied is gelegen in het gebied 'kustzone'. Revitalisering vormt de belangrijkste opgave voor het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in de kustzone. Om dit te kunnen realiseren wordt bestaande bedrijven de mogelijkheid geboden tot kwaliteitsverbetering en productinnovatie (of transformatie) al dan niet in combinatie met een (beperkte) uitbreiding. De mogelijkheid tot nieuwvestiging van bedrijven is gekoppeld aan de transformatie van het bestaand verblijfsrecreatief product. Dit kan op directe wijze, doordat een bestaand bedrijf wordt getransformeerd, of op indirecte wijze, doordat bij nieuwvestiging van een bedrijf een bijdrage wordt geleverd aan de transformatie (functieverandering) van een bestaand bedrijf.

De ontwikkeling van de Lampzinspolder betreft de realisatie van een nieuw vakantiepark waarbij kwaliteit voorop staat. Dit komt terug in de landschappelijke en ruime opzet van het park waarbij wordt aangesloten op bestaande landschappelijke kwaliteiten en de omgeving. Er is uitgebreid aandacht voor de beeldkwaliteit van zowel de groene als de bebouwde component. Dit is vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan. De recreatiewoningen betreffen recreatiewoningen in het hogere segment: ruime woningen op ruime kavels. Ook ten aanzien van de te realiseren centrale voorzieningen wordt voorzien in kwaliteit, waarbij onderzocht wordt of het mogelijk is om aan te sluiten op voorzieningen in de omgeving.

Recreatiewoningen

Aan de realisatie van nieuwe recreatiewoningen met een verblijfsrecreatieve bestemming zijn specifieke voorwaarden gekoppeld. Het gaat achtereenvolgens om:

• een centrale exploitatie voor bedrijfsmatige verhuur én bedrijfsmatig beheer van het park, die bestemmingsplanmatig en contractueel diensten te worden vastgelegd;
• tenminste de ondergrond waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd (o.a. infrastructuur, centrumvoorzieningen etc.) zijn in eigendom van één partij. Daarbij kan worden overwogen de ondergrond van het gehele park in eigendom van één partij te houden (bijv. via publiekrechtelijke erfpacht);
• de financiële haalbaarheid wordt aangetoond van een (langdurige) bouw, beheer en verhuurexploitatie;
• de bedrijfsmatige beheerder door middel van privaatrechtelijke overeenkomsten zorg draagt voor de kwalitatieve instandhouding van het gehele park.

Op deze manier wordt het beschikbare recreatieve verhuuraanbod ook daadwerkelijk in de markt gezet, blijft de verhuur gebundeld bij één aanbieder en kan een kwalitatief beter verhuurproduct worden gewaarborgd. Daarbij is het overigens niet verplicht dat eigenaren de recreatiewoningen ook daadwerkelijk jaarrond voor verhuur aanbieden. Permanente bewoning binnen een recreatieve bestemming is niet toegestaan.

Natuurnetwerk Zeeland

De Provincie beschermt alle bestaande natuurgebieden en de agrarische gebieden van ecologische betekenis planologisch. Rond de natuurgebieden van het 'Natuurnetwerk Zeeland' geldt een zone van 100 meter waarbij nieuwe ontwikkelingen worden beoordeeld of er gevolgen zijn voor de natuur. De gemeenten dienen de bestaande natuurgebied en de agrarische gebieden van ecologische betekenis via een passende bestemming te beschermen.

Nationaal Landschap

Geheel West Zeeuws-Vlaanderen is aangewezen als Nationaal Landschap door de Rijksoverheid. In dit gebied gelden op grond van het provinciale beleid dezelfde planologische ontwikkelingsmogelijkheden en beperkingen als in de rest van Zeeland. Op landschappelijk en cultuurhistorisch vlak staan de in dit gebied benoemde kwaliteiten en de daaraan gekoppelde strategie 'behouden door ontwikkelen' centraal. De provincie roept vooral marktpartijen en ondernemers op de kansen en mogelijkheden in deze bijzondere status met zich meebrengt op economisch en landschappelijk verantwoorde wijze te vermarkten.

Verordening ruimte provincie Zeeland
Het Omgevingsplan gaat uit van samenwerking tussen de provincie, andere overheden en maatschappelijke organisaties, maar een aantal uitgangspunten uit het plan vindt de provincie van zo'n groot belang dat ze worden opgenomen in een verordening die bindend is voor gemeenten: de Verordening ruimte provincie Zeeland. Hierin zijn onder andere regels voor uitbreiding van bedrijventerreinen en woonwijken, bescherming van natuurgebieden en regionale waterkeringen opgenomen.

Recreatie
In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is gewaarborgd.

In de gebruiksregels van dit bestemmingsplan (artikel 4.4) is vastgelegd, dat permanente bewoning niet is toegestaan. Daarnaast is vastgelegd dat het aanbieden van faciliteiten voor verblijfsrecreatie, waaronder recreatiewoningen, anders dan door middel van bedrijfsmatige exploitatie niet is toegestaan.

Afwegingszone natuurgebieden
In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor gronden die zijn gelegen binnen 100 meter rond bestaande natuurgebieden, niet zijnde binnendijken, wordt een beschrijving gegeven van de wijze waarop rekening is gehouden met de wezenlijke kenmerken en waarden van de natuurgebieden.

Afbeelding 11: uitsnede kaart Natuur en landschap Provincie Zeeland (Bron: Verordening Zeeland, 15 april 2016, uitsnede maart 2018)

Het plangebied is op een grotere afstand dan 100 meter gelegen van bestaande natuurgebieden die deel uit maken van het Natuur Netwerk Zeeland (lichtgroene gebieden). Zoals eerder is aangegeven vormen de Sint Bavodijk, de Nooddijk en het noordelijk deel van de Lampsinsdijk binnendijken. Deze hoeven niet meegenomen te worden in de toetsing aan de afwegingszone. Een nadere afweging is daarom niet benodigd.

Handreiking verevening 2012
Met het omgevingsplan 2006-2012 heeft de provincie een ontwikkelingsgerichte benadering geïntroduceerd, waarbij meer ontwikkelingsruimte wordt geboden in het landelijk gebied. Hieraan is als voorwaarde verbonden dat wanneer initiatiefnemers gebruik maken van deze ontwikkelingsruimte er tevens een investering in de omgevingskwaliteit dient plaats te vinden ter compensatie van het verlies aan ecologisch kapitaal, oftewel het principe van verevening. Met het omgevingsplan 2012-2018 wil de provincie meer sturen op hoofdlijnen en minder op details. Daarom is de handreiking verevening 2012 opgesteld.
Het principe van verevening geldt als algemene voorwaarde voor nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied van Zeeland. Daarbij wordt onder het landelijk gebied verstaan hetgeen niet binnen de grenzen van het bestaand bebouwd gebied valt. Voor kleinschalige initiatieven die qua omvang niet boven een drempel uitkomen wordt het niet noodzakelijk geacht een andere uitwerking te geven van het vereveningsprincipe.

Het project Lampzinspolder komt boven de drempel uit voor kleinschalige initiatieven. Voor de verevening geldt het Gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen, daarin zijn maatwerkafspraken voor de regio opgenomen ten aanzien van verevening.

Zeeuwse Kustvisie

Provincie Zeeland heeft samen met de Noordzeekustgemeenten, natuur- en milieuorganisaties, toeristische belangenorganisaties, ZLTO, Rijkswaterstaat en het waterschap een Zeeuwse Kustvisie opgesteld. In de kustvisie staan drie opgaven centraal voor de Noordzeekust: het behouden en versterken van de dijken en stranden, de natuur- en landschapswaarden en de toekomst van de recreatiesector.

Afbeelding 14: uitsnede kaart Zeeuwse Kustvisie (Bron: Zeeuwse Kustvisie, 26 juni 2017, uitsnede maart 2018)

In de kustvisie is het plangebied aangewezen als 'aandachtsgebied' (oranje omkaderde gebieden). Aandachtsgebieden zijn gebieden waar de oorspronkelijke ruimtelijke kwaliteiten onder druk staan of al (deels) verdwenen zijn. Juist in deze gebieden liggen er kansen om integraal de kwaliteitskust opnieuw te ontwikkelen.

In het streefbeeld voor de aandachtsgebieden wordt in ieder geval invulling gegeven aan de ontwikkeling van de landschapsstructuur (landschap produceren), de regionale identiteit en de omvang en dichtheden van bebouwing passen bij de landschapsstructuur. Aansluiting wordt gezocht met de omgeving door de verdere ontwikkeling en aansluiting op het recreatieve routenetwerk en infrastructuur. Hekken en afscheidingen worden vermeden en het gebied is zo veel als mogelijk openbaar toegankelijk.

De recreatieve ontwikkelingsruimte in aandachtsgebieden is geen 'vrije' ontwikkelingsruimte. In alle gevallen moet de ontwikkeling in een aandachtsgebied bijdragen aan het oplossen van verblijfsrecreatieve knelpunten (herstructurering, verplaatsing, sanering) (elders) in de betreffende regio van de Zeeuwse kust. De uitwerking van dit uitgangspunt is een zaak van partijen gezamenlijk en dient per aandachtsgebied ingevuld te worden.

Nieuwe solitaire recreatieve ontwikkelingen in aandachtsgebieden, los van of vooruitlopend op de gezamenlijke gebiedsaanpak en een ontwikkeld streefbeeld, dienen zich te houden aan de voorwaarden en uitgangspunten van het Ontwikkelkader onderdeel A t/m D zoals beschreven in de paragraaf 'Verblijfsrecreatieve sector'. Concreet betekent dit een 1-op-1 koppeling met het bestaande product elders in de betreffende regio van de Zeeuwse kust.

In de Zeeuwse Kustvisie is vastgelegd hoe omgegaan dient te worden met de ontwikkeling, bescherming en versterking van de Zeeuwse kust. Belangrijk onderdeel hiervan is de vraag hoe ingezet kan worden op het toevoegen van landschappelijke kwaliteit. Middelen vanuit de rode component kunnen/moeten hieraan een bijdrage leveren. De kustvisie schrijft een aantal algemene minimale voorwaarden voor het ontwikkelen van een Zeeuws breed basisniveau. Op gemeentelijk niveau kunnen deze een verdere uitwerking of aanscherping krijgen. Veelal zal dit plaats vinden in masterplannen. Ook voor Nieuwvliet-Bad wordt momenteel een masterplan opgestart. Op dit moment zijn er dus nog geen specifieke eisen/voorwaarden voor Nieuwvliet-Bad bekend.

Onderstaand wordt ingezoomd op de algemeen gestelde voorwaarden. Telkens wordt beschreven wat dit betekend voor het voorliggende ontwerp verblijfsrecreatie Lampzinspolder:

Integraal landschap - De ontwikkeling maakt deel uit of vormt een integraal landschap.
Het voorliggende ontwerp is integraal vormgegeven. De groene en rode component zijn op elkaar afgestemd en hebben betrekking op heel het plangebied.

Bebouwingsdichtheid passend bij de omgeving
Het voorliggende plan heeft een woningdichtheid van 12,3 eenheden per hectare. Dit komt overeen met de dichtheid van het Landal-park (12,7 e/ha) en bevindt zich onder de norm van maximaal 13% bebouwing (exclusief centrale voorzieningen), welke is vastgesteld in de kustvisie.

Een geborgd beheer en onderhoud van landschap
Door het gebruik van passen beplantingen in een goede verhouding tot de orde component, kan deze beplanting uitgroeien. Er ontstaat een blijvende groenstructuur binnen het park, die gezamenlijk beheerd kan worden. Door dit beheer onder te brengen bij een VvE is een gelijkwaardig beheer en onderhoud gegarandeerd. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij de verdere ontwikkeling van het plan.

Maximale invulling van 13% van het totaal oppervlak t.b.v. verblijfsrecreatie
Het voorliggende plan heeft een bebouwingspercentage van circa 10% (vakantiewoningen, exclusief centrale voorzieningen e.d.).

Maximaal 20% van het terrein is aan de openbaarheid onttrokken
Het voorliggende plan gaat uit van een volledig openbaar park. De buitenruimte wordt collectief beheerd, hekwerken en rasters zijn uitgesloten. Alle wegen zijn toegankelijk voor fietsers en voetgangers.

Openbaar toegankelijke paden en routestructuren maken integraal deel uit van het park
Er is sprake van openbare paden, maar de aansluitingen zijn wat verdoken. Dit is echter oplosbaar in de latere uitwerking van het plan.

Ontwikkeling met centrale bedrijfsmatige exploitatie en bijbehorend businessplan
Er is sprake van een bedrijfsmatige exploitatie op basis van een businessplan. In de regels van dit bestemmingsplan is de bedrijfsmatige exploitatie vastgelegd.

Markt en onderscheidend vermogen
De kwaliteit van het plan sluit aan op de kwaliteit van het omliggende landschap en dit landschap loopt door in het park. De ontwikkeling zet in op kwaliteitsverbetering van het recreatieve product. Het lokale DNA wordt doorgezet in architectuur in beplanting. Dit alles is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan dat deel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Onder andere het gebruik van duurzame materialen die kwalitatief verouderen zijn hierin vastgelegd.
Specifiek voor het aandachtsgebied Nieuwvliet-Bad worden de volgende zaken benoemd:

• bijdrage leveren aan kwaliteitsverbetering;
• realiseren van oplossing voor de verkeerssituatie (samenkomen conflicterende mobiliteitssoorten en recreatieve routes);
• realiseren geleidelijke overgang naar het omliggende agrarische landschap.

Deze punten hebben betrekking op de ruimere omgeving en zaken die in het masterplan voor Nieuwvliet-Bad aan de orde zullen komen. De ontwikkeling Lampzinspolder zal hier een bijdrage aan kunnen leveren.

Conclusie:
Het voorliggende plan voldoet in grote mate aan de eisen die gesteld worden in de kustvisie. Uitsluitend de integrale aansluiting op recreatieve routes dient verder uitgewerkt te worden. Dit zal in de uitvoeringsfase van het plan plaatsvinden.

Pijplijnproject
In de Zeeuwse Kustvisie zijn uitgangspunten geformuleerd voor verblijfsrecreatieve ontwikkelingen aan de Noordzeekust. Voor een aantal van deze uitgangspunten geldt dat deze niet in het verlengde liggen van het beleid, zoals dat door provincie en betreffende gemeente in de afgelopen jaren is gehanteerd. Dit maakt dat duidelijkheid moet worden geboden over de status van projecten die op basis van vigerend beleid (niet zijnde de Zeeuwse kustvisie) in ontwikkeling/voorbereiding zijn. Tevens is er overgangsrecht geformuleerd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën:

• 1. Gerealiseerde plannen/projecten, plannen in aanbouw en/of plannen met vastgesteld bestemmingsplan/vergunning.
• 2. De 'Pijplijnprojecten'.
• 3. Overige plannen en projecten.

Het project Lampzinspolder is aangewezen als 'Pijplijnproject'. Voor pijplijnprojecten geldt dat één of meerdere bij de Zeeuwse Kustvisie betrokken partijen zich vóór 1 juli 2016, op basis van vigerende beleidskaders, aan het plan/project hebben gecommitteerd. Dit commitment ligt vast in de vorm van een (voor)ontwerpbestemmingsplan, een (openbare) overeenkomst of raadsbesluit. Voor de ontwikkeling van dit gebied ligt er een getekende intentieovereenkomst. Daarmee is dit plan aan te merken als een pijplijnproject. Voor plannen in deze categorie, voor zover niet in overeenstemming met de uitgangspunten voor de kustvisie, geldt het principe 'agree to disagree'. Voor deze plannen/projecten geldt dat er uiterlijk 1 januari 2019 een door de gemeenteraad vastgesteld bestemmingsplan/vergunning dient te liggen op basis van de vigerende beleidskaders.
Indien vóór 1 januari 2019 er nog géén vastgesteld plan/vergunning is zullen de betreffende ontwikkelingen na die datum worden beoordeeld op basis van het op dat moment geldende beleid. Voor die tijd streven betrokken partijen ernaar om, voor zover mogelijk, de projecten nader uit te werken overeenkomstig de uitgangspunten van de Zeeuwse kustvisie.

Gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen Natuurlijk Vitaal (13 juli 2004)

Op 13 juli 2004 heeft het college van Gedeputeerde Staten het gebiedsplan vastgesteld. In het gebiedsplan schetst de commissie op tal van terreinen de huidige situatie van recreatie tot huisvesting en van landbouw tot kustverdediging. Gelijktijdig legt zij haar visie neer over de gewenste toekomstige situatie.

Het gebiedsplan heeft twee hoofdpoten: economie en ruimtelijke kwaliteit. Onder economie vallen: recreatie en toerisme, landbouw, overige bedrijvigheid, infrastructuur en aantrekkelijke huisvesting. Onder ruimtelijke kwaliteit scharen zich: landschap en cultuurhistorie, water, kustverdediging, bijzonder wonen in het buitengebied en natuur. De gebiedscommissie hanteert het 'rood voor groen' principe. Dat houdt in dat rood (bouwen) pas mag als de initiatiefnemer ook investeert in groen (natuur en landschap).

Een belangrijk uitgangspunt van het gebiedsplan is dat héél West Zeeuwsch-Vlaanderen moet kunnen profiteren van het toerisme, de kustzone én het daarachter gelegen landelijk gebied. De regio is een aantrekkelijk gebied voor toeristen, maar tegelijk is de concurrentie in de recreatiesector bikkelhard. Een mooi landschap, ook met een geweldige kustzone is allang niet meer voldoende om de toerist te overtuigen en te laten kiezen voor west Zeeuwsch-Vlaanderen. Een voortdurende kwaliteitsverbetering, zowel wat betreft de accommodaties als de mogelijkheden om actief en passief te ontspannen zijn daarvoor benodigd. Omdat West Zeeuwsch-Vlaanderen een grote inhaalslag wil maken, spreekt de gebiedscommissie van een kwaliteitsslag.

Om aan de vraag van de recreant te voldoen is er behoefte aan een groter aanbod van kwalitatief hoogstaande recreatiebedrijven. Meer groen, grotere standplaatsen en betere voorzieningen voor de gasten. Het gebiedsplan schept kansen voor ondernemers die willen starten met een recreatiebedrijf. Er is maximaal 10 hectare ruimte beschikbaar voor de vestiging van vernieuwende vormen van verblijfsaccommodaties. Een toetsingscommissie beoordeelt of de kwaliteitsverbetering aan de voorwaarden voldoet. Een belangrijke voorwaarde is dat recreatiewoningen beschikbaar blijven voor de verhuur aan toeristen en niet worden gebruikt voor permanente bewoning.

Het plan voor de Lampzinspolder voldoet aan de uitgangspunten uit het gebiedsplan. Er wordt een kwalitatief hoog vakantiepark aangelegd met recreatiewoningen in het hogere segment. Er is uitgebreid aandacht voor de landschappelijke kwaliteiten van het park en de aansluiting met de omgeving. Ten aanzien van de voorzieningen wordt samenwerking gezocht met de vakantieparken in de omgeving. Op die manier kunnen kwalitatieve grootschaligere voorzieningen worden gerealiseerd waarvan de gasten van beide parken gebruik kunnen maken.

Het plan is reeds getoetst door de toetsingscommissie van West Zeeuws-Vlaanderen. Deze toetsingscommissie brengt adviezen uit over plannen van recreatiebedrijven in de regio. De commissie heeft aangegeven positief te zijn over de algemene landschappelijke opzet van het park. Zij hebben enkele aandachtspunten ten aanzien van de verdere inrichting van het terrein aangegeven. Waar mogelijk wordt bij de verdere uitwerking van het plan invulling gegeven aan deze aandachtspunten.

3.3 Gemeentelijk beleid

Krachtig verbonden, Visiedocument 2016-2020 (2016)

Het Visiedocument Krachtig Verbonden is een samensmelting van de gemeentelijke ruimtelijke structuurvisie en het beleidsplan op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). In het visiedocument worden randvoorwaarden vanuit het gemeentelijke beleid gegeven waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. Voor wat betreft de ontwikkeling van de Lampzinspolder zijn de volgende onderwerpen uit het visiedocument van belang:

• Er is sprake van een overaanbod aan recreatiewoningen (kwantiteit), terwijl de kwaliteit van de woningen in veel gevallen te wensen over laat (recreatieparadox).
• Er is een toenemende vraag naar kwaliteit, luxe en gemak in een recreatief aantrekkelijk landschap.
• De gemeente wilt een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam verblijfsrecreatief product.
• Gestreefd wordt naar evenwicht tussen vraag en aanbod. Dit met name op het gebied van de kwaliteit en kwantiteit van de terreinen en de vraag van de gebruikers (kwalitatieve afstemming op de veranderende vraag).
• De gemeente staat een gevarieerd toeristisch-recreatief product voor waarbij gebruik gemaakt wordt van zowel de kustzone als achterland.
• Beleidsmatig is er nog één zoeklocatie voor nieuwvestiging van verblijfsrecreatie.
• Uitbreiding in oppervlakte en/of eenheden gaat alleen gepaard met een kwaliteitsslag op het gehele terrein, waarbij het totale aantal recreatieve eenheden binnen de gemeente niet mag toenemen.
• Verscherpte kwaliteitseisen voor kwaliteitsslagen: maximaal 10 recreatiewoningen per hectare en maximaal 20 eenheden per hectare voor recreatieve nachtverblijven.

Voor de Lampzinspolder wordt ingezet op een kwalitatief hoogwaardig vakantiepark met luxe recreatiewoningen in het hogere segment. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarmee de landschappelijke kwaliteit wordt geborgd. In zoverre wordt voldaan aan de kwalitatieve uitgangspunten van het visiedocument. In het voorlopige ontwerp wordt uitgegaan van 12 recreatiewoningen per hectare. Hiermee wordt niet voldaan aan de maximaal 10 recreatiewoningen per hectare, maar er wordt wel een goede landschappelijke inpassing en hoge kwaliteit van het gebied voorgestaan. In het visiedocument wordt echter ook aangegeven, dat het totale aantal recreatieve eenheden binnen de gemeente niet mag toenemen. De gemeente heeft zich echter al voor het vaststellen van het visiedocument gecommitteerd aan het plan om ter plaatse van de Lampzinspolder recreatiewoningen te bouwen. In het visiedocument is aangegeven, dat er beleidsmatig nog één zoeklocatie voor nieuwvestging van verblijfsrecreatie is.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Archeologie

Archeologiebeleid & Onderzoeksagenda Sluis 2017

Op 20 juni 2013 is het archeologiebeleid van de gemeente Sluis vastgesteld. In 2017 heeft een herziening van dit beleid plaatsgevonden. De herziening van het archeologiebeleid haakt in op vele veranderingen in het archeologisch bestel zoals de inwerkingtreding van de nieuwe Erfgoedwet op 1 juli 2016.

Het archeologiebeleid wordt onderverdeeld in een aantal gebieden/zones:

• Buitengebied
• Stads- en dorpskernen
• Archeologische vindplaatsen (terrein van archeologische waarden)

Het plangebied is gelegen in het gebied “Buitengebied”. Hiervoor zijn kaarten gemaakt met de verschillende bodemlagen, inclusief het overstromingspakket met daarin geulen en kreken. Per geologische laag is de verwachting op archeologische waarden bekeken en ingedeeld in categorieën van archeologische verwachting op waarden in deze laag. Er zijn vier lagen:

• 4. Formatie van Naaldwijk/Laagpakket van Walcheren (“Walcheren”)
• 5. Formatie van Nieuwekoop/Hollandveen (“Hollandveen”)
• 6. Formatie van Walcheren/Laagpakket van Wormer (“Wormer”)
• 7. Formatie van Nieuwkoop (Basisveen Laag)/Formatie van Oosterhout/Boxtel (“Pleistoceen”)

Op de maatregelenkaart-in-lagen Kaartlaag I (“Walcheren”) is het plangebied aangegeven als een gebied met een gematigde verwachting op het voorkomen van archeologische vindplaatsen (categorie 5). Hiervoor geldt een onderzoeksverplichting voor bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 1.000 m2 en dieper dan 40 centimeter onder maaiveld.

Afbeelding 15: Uitsnede Kaartlaag 1 (bron: Archeologiebeleid gemeente Sluis 2017)

Laag 3 komt niet voor in de gemeente Sluis en op de kaarten met laag 2 (“Hollandveen”) en laag 4 (“Pleistoceen”) heeft het plangebied geen verwachting. Hiervoor geldt geen onderzoeksverplichting.

Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 10 hectare. Ter plaatse worden 124 recreatiewoningen gebouwd. Met de bouw van de recreatiewoningen en centrale voorzieningen zal de vrijstellingsoppervlakte van 1.000 m2 en diepte van 40 centimeter worden overschreden. Daarom is het uitvoeren van archeologisch onderzoek benodigd.

Oppervlaktekartering

Het plangebied is gelegen in een gebied met een getij-inversierug van het Laagpakket van Walcheren. De provincie Zeeland heeft in 2017 voor deze gebieden aanvullende richtlijnen voor archeologisch onderzoek vastgesteld. In het inventariserend veldonderzoek dient bij goede vondstzichtbaarheid een systematische oppervlaktekartering plaats te vinden.

Oppervlaktekartering is een karteringsmethode waarbij aan de hand van vondsten aan het oppervlak vindplaatsen worden gelokaliseerd. Hiertoe worden met name akkerbouwpercelen (in verband met de vondszichtbaarheid) in raaien met een regelmatige tussenafstand belopen, waarbij het oppervlak op vondsten wordt geïnspecteerd.

Onderzoek

Door Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2, 19 april 2018). Doormiddel van een gespecifieerd archeologisch verwachtingsmodel is het archeologisch potentieel van het plangebied uiteengezet.

Volgens geo(morfo)logische informatie zijn er binnen het plangebied getijdeafzettingen van het Laagpakket van Walcheren aanwezig. Deze hebben de oudere afzettingen tot en met de top van de Formatie van Tongeren weg geërodeerd. Gezien deze geologische gesteldheid geldt voor het plangebied dan ook geen archeologische verwachting voor de Prehistorische tot en met Romeinse Tijd. Er geldt een lage verwachting voor vindplaatsen uit de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Dit is gebaseerd op gegevens uit het historisch en eerder archeologisch onderzoek in de omgeving van het plangebied.

De verwachting voor resten die samenhangen met de oorlogshandelingen tijdens de Tweede Wereldoorlog is hoog. Op basis van het bureauonderzoek is namelijk duidelijk geworden dat binnen het plangebied een mijnenveld gelegen was, dat er mogelijk een loopgraaf heeft gelegen en dat er minstens twee inslagkraters van bommen of granaten hebben gelegen. De sporen betreffen archeologische resten, maar worden ook beduid als verstoring van het bodemarchief. Dit geldt vooral waar de inslagkraters zijn gelegen.

Dit bureauonderzoek dient conform de AMZ (Archeologische Monumentenzorg) en geldende richtlijnen te worden getoetst door middel van een Inventariserend Veldonderzoek waarbij er boringen plaatsvinden. Dit onderzoek is vooralsnog niet uitgevoerd, omdat het plangebied is gelegen in een verdacht gebied voor Niet Gesprongen Explosieven (NGE). Het inventariserend veldonderzoek zal worden uitgevoerd nadat er een NGE- onderzoek heeft plaatsgevonden.

Waarde - Archeologie 3
Ter plaatse van het plangebied is op de verbeelding de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 opgenomen. Deze dubbelbestemming beschermd de eventuele aanwezige waarden. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is benodigd bij bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 centimeter. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning zal een archeologische veldonderzoek worden uitgevoerd, waarbij wordt toegespitst op de bodemverstoringen in het plangebied. Hierin zal het reeds uitgevoerde bureauonderzoek worden betrokken.

Cultuurhistorie

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen gebouwde cultuurhistorische elementen aanwezig.

De Lampzinspolder maakt deel uit van een reeks ringvormige inpolderingen die rond de oude eilandkern van Cadzand tot stand zijn gekomen. Het oorspronkelijke poldergebied werd in opdracht van Guy de Baenst in 1451 ten zuiden van de Baanspolder aangewonnen. Nadat de polder verloren was gegaan in 1477, vond in 1530 herdijking plaats door Hugo Grammez, heer van Wyngene (Winghene). De polder is is tegenwoordig vernoemd naar de eigenaars rond 1665: Jan van Geleyn Lampsins uit Vlissingen. (bron: GEOloket CHS)

De ring van polders heeft in noordelijke richting een functieverandering ondergaan. Het landbouwkundig gebruik heeft plaats gemaakt voor verblijfsrecreatie.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' opgesteld. Hierin zijn uitgebreide lijsten opgenomen met (bedrijfs)activiteiten en de bijbehorende richtafstanden ten aanzien van de aspecten geur, stof en geluid. Conform de brochure geldt voor kampeerterreinen, vakantiecentra e.d. (met keuken) een richtafstand van 50 meter tot een gevoelige functie (woningen) in een rustige woonwijk of een rustig buitengebied. Het gebied waarin het plangebied is gelegen, is gezien de meerdere aangrenzende vakantieparken niet te typeren als een rustig buitengebied, maar als een gemengd gebied. Voor gemengde gebieden geldt dat de aan te houden richtafstanden met één stap mogen worden verkleind. In dit geval geldt een richtafstand van 30 meter tot gevoelige functies, zoals woningen. In de omgeving van het plangebied zijn twee woningen aanwezig; Baanstpoldersedijk 2 en 2a. De dichtstbij gelegen woning Baanstpoldersedijk 2 ligt op een afstand van circa 20 meter van het plangebied (gerekend vanaf de gevel van de woning tot de grens van de bestemming 'Recreatie'). Hiermee wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 meter. Van de richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. Hieronder is de motivering aangegeven waarom in deze situatie van de richtafstand kan worden afgeweken.

Het gehele gebied wordt in hoofdzaak gebruikt voor verblijfsrecreatie. In de directe omgeving van de woningen zijn reeds diverse vakantieparken aanwezig. Op een afstand van circa 30 meter is het vakantiepark Zonneweelde gelegen en ten noorden van de woningen op een afstand van circa 100 meter het vakantiepark Strand Resort Nieuwvliet-Bad. Met de ontwikkeling van de Lampzinspolder wordt een bestaande functie in de directe omgeving van de woningen verder uitgebreid. Het deel van het plangebied dat het dichtstbij de woningen ligt wordt niet ingevuld met centrale voorzieningen. De aanduiding voor de centrale voorzieningen is hier op een afstand van circa 35 meter van de plangrens gelegen en daarmee op een afstand van ruim 50 meter van de gevel van de woning (circa 55 meter). In de VNG-brochure is het aspect geluid maatgevend gevolgd door het aspect geur. Geluid wordt zowel veroorzaakt door de activiteiten die bij de centrale voorzieningen behoren (speeltuin, zwembad e.d.) en bij de recreatiewoningen (stemgeluid vanaf terras) als door de verkeersaantrekkende werking van het vakantiepark. Indien in de noordwesthoek vakantiewoningen worden gerealiseerd, zal rekening worden gehouden met de situering van het terras. De entree voor het autoverkeer wordt aan de westzijde ter hoogte van de Adornisdijk aangelegd. Hiermee zal autoverkeer afkomstig uit het zuiden (meeste verkeer) niet langs de woningen rijden, waardoor de extra hinder afkomstig van het bestemmingsverkeer voor het vakantiepark beperkt blijft. Het aspect wegverkeerslawaai wordt nader behandeld in paragraaf 4.6 van deze toelichting. Voor een niet overdekt zwembad geldt een afstand van 100 meter in een gemengd gebied waarbij het aspect geluid maatgevend is. Er is echter uitsluitend sprake van een overdekt zwembad (vastgelegd in de regels). Hiervoor geldt een afstand van 30 meter voor geluid. Hieraan wordt voldaan. Geur kan afkomstig zijn van bijvoorbeeld de ondergeschikte horeca en een zwembad. Omdat er sprake is van een binnenzwembad zal de geur afkomstig van het zwembad beperkt zijn. In een gemengd gebied geldt hiervoor geen afstand (10 meter in rustig buitengebied). Met de afstand van 50 meter wordt ook hier ruim aan voldaan.

Gezien het bovenstaande, wordt de realisatie van het vakantiepark in het kader van bedrijven en milieuzonering aanvaardbaar geacht. Ter plaatse van de woningen aan de Baanstpoldersedijk is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, kan de gemeente in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning eisen dat er onderzoek wordt uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem.

Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van recreatiewoningen – en daarmee langdurig verblijf door personen – mogelijk op gronden met een agrarische bestemming. Het uitvoeren van bodemonderzoek is daarom noodzakelijk.

Door ABO Milieuconsult BV is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is als Bijlage 3 bij deze toelichting toegevoegd.

Uit de analyseresultaten blijkt dat er geen verhoogde gehalten in de boven- en ondergrond te vinden zijn. De bovengrond ter plaatse van de voormalige boomgaard (zuidelijk deel perceel 951) is licht verontreinigd met componenten van de bestrijdingsmiddelen heptachloorepoxide en chlooradaan (klasse industrie). Dit gebied voldoet dan ook niet aan de achtergrondwaarde. De overige grond van de onderzochte percelen voldoet aan de achtergrondwaarden.

Het grondwater is op een aantal plekken licht verontreinigd. De streefwaarden worden in zeer lichte mate overschreden. Het overgrote deel is schoon.

De verhoogde gehalten in de bovengrond van de voormalige boomgaard en in het grondwater zijn dermate gering, dat de resultaten hiervan geen aanleiding geven tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De vastgestelde bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging.

Aanbevolen wordt om de bij de graafwerkzaamheden vrijkomende grond, zo veel mogelijk op locatie te verwerken. Indien in het kader van de herontwikkeling de grond moet worden afgevoerd binnen de gemeente Sluis, wordt geadviseerd om onderscheid te maken tussen de bovengrond van de voormalige boomgaard en de overige grond. Tevens wordt geadviseerd om met de gemeente Sluis te overleggen of aanvullende partijkeuringen nodig zijn en om de toepassingslocaties te bespreken.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.
Afbeelding 16: Uitsnede risicokaart (Bron: www.risicokaart.nl, uitsnede maart 2018)

Conform de risicokaart zijn in de omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Uitsluitend ter plaatse van het vakantiepark Zonneweelde en camping De Boshoeve zijn propaantanks aanwezig. Conform de risicokaart hebben de propaantanks een inhoud van 8 m3 en geldt er een risico-afstand van 10 meter en 15 meter. Het plangebied ligt ver buiten deze afstanden.

Voor het overige is er in de omgeving van het plangebied geen sprake van het transport van gevaarlijke stoffen over wegen. Ook zijn er geen buisleidingen aanwezig met gevaarlijke stoffen. Het plangebied is buiten de risicocontour van vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde gelegen. Deze risicocontour komt vrijwel overeen met de rand van de vaarweg. Ook is het plangebied niet binnen een afstand van 200 meter (Plasbrandaandachtsgebied) gelegen.

Binnen het plangebied worden geen nieuwe risicovolle inrichtingen gevestigd. Indien er als onderdeel van de centrale voorzieningen een zwembad wordt aangelegd, zal bij de plaatsing van de chloorbleekloogtank rekening worden gehouden met omliggende gevoelige functies. Over het algemeen hebben deze tanks geen plaatsgebonden risicocontour.

 

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidshinder bij geluidsgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen van door het aanhouden van voldoende afstand ten opzichte van geluidsproducenten (industrie, wegverkeer etc.) of het treffen van andere maatregelen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. De provincie Zeeland hanteert in het omgevingsbeleid voor recreatiewoningen dezelfde normen als bij gewone woningen die gelden vanuit de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer.

Akoestisch onderzoek

Ten aanzien van geluid wordt in de Wet geluidhinder onderscheid gemaakt in industrielawaai, spoorweglawaai en wegverkeerslawaai.

In de omgeving van het plangebied zijn geen industrieterreinen aanwezig. Het plangebied is dan ook niet in een geluidzone van een industrieterrein gelegen. Ten aanzien van geluid afkomstig van het vakantiepark op omliggende woningen wordt verwezen naar paragraaf 4.3 Bedrijven en milieuzonering van deze toelichting.

In de omgeving van Nieuwvliet-Bad zijn geen spoorwegen aanwezig. Geluid afkomstig van spoorwegen is hier daarom niet aan de orde.

Ten aanzien van wegverkeerslawaai is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het beleid van de provincie Zeeland wordt de ontwikkeling van verblijfsrecreatie-eenheden gelijk gesteld aan nieuwbouw van woningen. Daarom dient uitgegaan te worden van de daarvoor geldende normen uit de Wgh. De hoogst toelaatbare geluidbelasting vanwege een weg bedraagt 48 dB. In afwijking hierop kan een hogere waarde worden vastgesteld. Voor woningen in het buitenstedelijk gebied bedraagt deze maximale ontheffingswaarde 53 dB. Ten aanzien van vakantiewoningen kan geen hogere waarde worden vastgesteld. Wel wordt getoetst aan de maximale ontheffingswaarde. Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden dient door middel van een maatregelenonderzoek te worden aangetoond dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Lampsinsdijk/Baanstpoldersedijk, de Nooddijk, de Sint Bavodijk en de Adornisdijk. Het akoestisch onderzoek heeft tot doel de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai te bepalen en deze te toetsen aan de normen uit de Wgh. Ook is de geluidbelasting op de woningen aan de Baanstpoldersedijk 2 en 2a inzichtelijk gemaakt. Het volledige rapport van het akoestisch onderzoek is in Bijlage 4 van deze toelichting opgenomen. Hierna volgt de beschrijving van de resultaten.

De exacte inrichting van het gebied wordt nog nader uitgewerkt. Daarom is de geluidbelasting bepaald op de randen van het bouwvlak, waarbinnen de vakantiewoningen gesitueerd dienen te worden. Vanwege de Lampsinsdijk is de hoogst berekende geluidbelasting 55 dB. Deze geluidbelasting wordt op de westzijde van het noordelijk deel van het plan berekend. De geluidbelasting op de overige toetspunten aan de west- en zuidzijde van het plan bedraagt 52 - 54 dB. De geluidbelasting op de grenzen van het bouwvlak aan de noord-, oost- en zuidzijde van het plan bedraagt ten hoogste 44 dB.

Vanwege de Nooddijk wordt op de randen van het bouwvlak een geluidbelasting van ten hoogste 48 dB berekend. Vanwege deze weg wordt overal bij het plan voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Vanwege de Adornisdijk wordt een geluidbelasting berekend van ten hoogste 41 dB. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Ook de geluidbelasting vanwege de Sint Bavodijk (29 dB) blijft onder de voorkeursgrenswaarde.

Maatregelenonderzoek

Vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde vanwege de Lampsinsdijk is het uitvoeren van een maatregelenonderzoek noodzakelijk. Om de geluidbelasting vanwege de Lampsinsdijk op de recreatiewoningen aan de west- en zuidwestzijde van het nieuwbouwplan te reduceren zijn de volgende maatregelen denkbaar:

• bronmaatregelen;
• maatregelen in de overdrachtssfeer;
• maatregelen bij de ontvanger.

Een bronmaatregel is het toepassen van een geluidarm wegdektype of het beperken van de rijsnelheid of verkeersintensiteit bij wegverkeerslawaai. Het toepassen van een deklaag van stil asfalt (type B) op de Lampsinsdijk zal een reductie van de geluidbelasting opleveren van maximaal 3 dB ten opzichte van het bestaande wegdek. Daarmee zal de voorkeursgrenswaarde nog steeds niet worden bepaald op de eerstelijns recreatiewoningen aan de westzijde van het plan. Toepassing van deze maatregel is dus niet doelmatig. Ook het veranderen van de verkeersafwikkeling of het verlagen van de rijsnelheid is op de Lampsinsdijk niet wenselijk, omdat deze weg tot de recreatieve verkeersstructuur behoort vanuit de provinciale weg N675 door het kustgebied. In het kader van Masterplan Nieuwvliet-Bad wordt wel onderzoek verricht naar een wijziging van de ontsluiting van het gehele recreatiegebied Nieuwvliet-Bad. De Lampsinsdijk zal daarbij de functie van hoofdontsluitingsroute behouden. Mochten er wijzigingen in de wegen plaatsvinden, bijvoorbeeld verlegging van de hoofdrijbaan of nieuw asfalt, zal de hoge geluidsbelasting in ogenschouw worden genomen.

Overdrachtsmaatregelen zijn het plaatsen van een scherm of het zodanig positioneren van de vakantiewoningen dat aan de voorkeursgrenswaarden wordt voldaan. De overschrijding van de voorkeursgrenswaarde vindt ook op de verdiepingshoogte plaats. Om die reden zal een hoog scherm nabij de bron of de vakantiewoningen noodzakelijk zijn om de geluidbelasting op de gevels te reduceren. Vanwege de voorgestane landschappelijke kwaliteit van het vakantiepark (zie paragraaf 2.1.2), stuit een dergelijk scherm op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Omdat de nadere uitwerking van het inrichtingsplan nog moet worden uitgewerkt, is hier nog enige schuifruimte aanwezig. Daarom is ervoor gekozen om het bouwvlak aan de noordwestkant 5 meter oostwaarts te verschuiven. Hiermee wordt een reductie van 2 dB bewerkstelligd waardoor de geluidbelasting op het plan ten hoogste 53 dB bedraagt. Daarnaast is onderzocht hoever het bouwvlak moet opschuiven om ook aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB te kunnen voldoen. Hieruit blijkt dat er een verplaatsing nodig is van 25 meter om ook op de eerste verdiepingshoogte aan de voorkeursgrenswaarde te kunnen voldoen. Gezien de inrichting van het gebied en ruime opzet van de kavels, is het stedenbouwkundig niet mogelijk om de grens van het bouwvlak over de gehele westzijde 25 meter te verschuiven.
Omdat bronmaatregelen niet direct mogelijk zijn en bij de overdrachtsmaatregelen een maatregel wordt toegepast, waarbij de voorkeursgrenswaarde alsnog wordt overschreven zijn er maatregelen aan de vakantiewoningen zelf vereist (maatregelen bij de ontvanger). Hierbij worden de vakantiewoningen gelijk gesteld aan woningen en dienen ze eveneens te voldoen aan de wettelijke binnenwaarde volgens het Bouwbesluit. Aangezien de voorkeursgrenswaarde alleen bij de eerstelijns bebouwing aan de west- en zuidwestzijde van het plan wordt overschreden (de woningen direct langs de Lampsinsdijk), zullen de te treffen maatregelen ook met name aan de gevels die naar deze weg zijn gericht getroffen moeten worden.

Een geluidbelasting van ten hoogste de maximale ontheffingswaarde wordt ter plaatse acceptabel geacht. De hogere geluidbelasting betreft uitsluitend de eerstelijnsbebouwing aan de Lampsinsdijk en daarmee dus maar een beperkt aantal vakantiewoningen ten opzichte van het totale aantal. ter plaatse van de achterliggende vakantiewoningen wordt wel voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Aan de noordwestzijde worden de centrale voorzieningen gerealiseerd. Dit betreffen geen geluidsgevoelige objecten en heeft een afschermende werking voor de vakantiewoningen erachter. Aan de zuidkant is een brede beplantingsstrook aanwezig (variërend van 10 meter tot 20 meter). Hiermee is vanuit de vakantiewoningen geen zicht op de weg waardoor de hinderbeleving minder zal zijn.

Naast de geluidbelasting op de toekomstige vakantiewoningen is ook de geluidbelasting op de bestaande woningen Baanstpoldersedijk 2 en 2a inzichtelijk gemaakt. De geluidsbelasting vanwege de Lampsinsdijk en Baanstpoldersedijk is op de woning aan de Baanstpoldersedijk 2 het hoogst berekend en bedraagt 55,7 dB. De geluidsbelasting op de woning Baantspoldersedijk 2a bedraagt ten hoogste 53,1 dB. Dit betreft de geluidbelasting die verwacht word tin het prognosejaar 2030, waarbij de verkeersgeneratie vanwege alle te ontwikkelen recreatieterreinen is opgenomen. In het basisjaar 2018 (huidige situatie) is de geluidbelasting 1,7 dB lager. Oftewel de geluidbelasting op de woningen neemt met 1,7 dB toe ten gevolge van alle planontwikkelingen in de omgeving.

4.7 Kabels en leidingen

In het plangebied of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en/of leidingen aanwezig.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderhavig plan betreft 124 vakantiewoningen welke door één ontsluitingsweg ontsloten worden. Het aantal van 124 ligt ruim lager dan 1.500 woningen.

Met behulp van de NIBM-tool (Kenniscentrum InfoMil) is inzicht gegeven in de maximale bijdrage NO2 en PM10. Hierbij is uitgegaan van een verkeersaantrekkende werking van 541 motorvoertuigen per etmaal. Hieruit blijkt dat de grens voor "Niet In Betekende Mate" niet wordt overschreden. Nader onderzoek is niet nodig.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet dus vastgesteld worden dat er geen beschermde dier- of plantsoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Binnen een straal van 3 kilometer is het Natura2000-gebied "Westerschelde & Saeftinghe" gelegen. In dit gebied komt dankzij de getijdendynamiek en de overgang van zoet naar zout water, ondanks sterke invloeden van de mens, een scala aan ecosystemen voor met een rijke afwisseling aan planten en dieren. Het aanwezige estuarium is van belang voor grote aantallen rustende foeragerende wadvogels, kustbroedvogels van schorren en kale, schelpenrijke zandplaten. Een estuarium is een verbrede, trechtervormige monding van een rivier, waar zoet rivierwater en zout zeewater vermengd worden en zodoende brak water ontstaat.

Afbeelding 17: ligging Natura2000-gebied (bron:www.synbiosys.alterra.nl, uitsnede maart 2018)

In de Wet natuurbescherming is vastgelegd dat een ingreep in of nabij Natura2000-gebieden geen dusdanige negatieve effecten op de kwalificerende habitats en/of soorten mag hebben, dat deze zich op de lange termijn niet kunnen handhaven. Voor projecten die een (significant) negatief effect kunnen hebben op de instandhoudingsdoelen van het betreffende Natura2000-gebied, is een vergunningaanvraag noodzakelijk. Door middel van het uitvoeren van een voortoets wordt bepaald of de ontwikkeling van het vakantiepark mogelijk negatieve effecten heeft op de N2000-doelstellingen. Indien het effect niet significant is, is het opstellen van een verslechteringstoets het vervolg. Indien er sprake is van significante negatieve effecten dient een Passende Beoordeling uitgevoerd te worden.

NatuurNetwerk Zeeland

Afbeelding 18: NatuurNetwerk Zeeland (Bron: Verordening Ruimte provincie Zeeland, 15 april 2016, uitsnede maart 2018 )

Ten aanzien van het NatuurNetwerk Zeeland heeft het plangebied geen status. Ten noordwesten op circa 900 meter is het natuurgebied Verdronken Zwarte Polder gelegen. Ten noordoosten van het plangebied ligt het op een afstand van circa 700 meter het natuurgebied Zwartegatsekreek. Deze natuurgebieden maken deel uit van het NatuurNetwerk Zeeland. Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen een zone van 100 meter van deze natuurgebieden dient een nadere afweging plaats te vinden. Het plangebied is ruim buiten deze zone gelegen. De Sint Bavodijk, Nooddijk en het noordelijk deel van de Lampsinsdijk is aangewezen als 'binnendijk - landschapsdijk'. De binnendijken vormen belangrijke lijnelementen in het Zeeuwse landschap. Voor deze dijken is een nadere afweging echter niet benodigd.

Voortoets
Door ATKB is een voortoets uitgevoerd (Bijlage 6, d.d. 26 juni 2018). Het plangebied is niet in een Natura2000-gebied gelegen. Wel ligt het plangebied nabij het Natura2000-gebied Westerschelde en Saeftinghe. De voortoets is zowel gericht op effecten gedurende de aanleg van het vakantiepark als op effecten tijdens de gebruiksfase:

• negatieve effecten als gevolg van een toename in de stikstofemissie;
• negatieve effecten als gevolg van verstoring door geluid en trillingen;
• negatieve effecten als gevolg van visuele verstoring.

Aangezien het vakantiepark buiten de begrenzing van het Natura2000-gebied wordt gerealiseerd, is geen sprake van afname van de oppervlakte van de aangewezen habitattypen. Derhalve is hiervoor geen toetsing noodzakelijk.

Om het optreden van eventuele negatieve effecten als gevolg van de toename van de stikstofemissie in beeld te brengen, is een (worst-case) AERIUS-berekening uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de stikstofemissie (uitgaande van een stikstofemissie die kleiner is of gelijk aan de stikstofemissie die volgt uit de gehanteerde uitgangspunten) geen significant negatieve effecten op beschermde natuurwaarden heeft. De emissie is lager dan 0,05 mol/ha/j; een melding of vergunningsaanvraag zijn derhalve niet van toepassing.

Getoetst is wat de effecten zijn op de habitatsoorten zeehond, flora, nauwe korfslak en trekvissen. Hieruit blijkt dat negatieve effecten op voorhand zijn uit te sluiten.

Vervolgens is getoetst of er negatieve effecten te verwachten zijn op diverse broedvogels en niet-broedvogels in het Natura2000-gebied. Ook hieruit blijkt dat negatieve effecten op voorhand zijn uit te sluiten.

De conclusie van de voortoets is dat er geen sprake is van (mogelijke) significant negatieve effecten op beschermde stikstofgevoelige natuurwaarden, habitattypen, habitatsoorten, broedvogels en niet-broedvogels. Hiermee ontbreekt de noodzaak van een aanvullende toetsing (Verslechteringstoets danwel Passende Beoordeling).

Soortenbescherming

In het gebied is een quickscan uitgevoerd (Bijlage 6, d.d. 26 juni 2018). Hierbij wordt nagegaan welke beschermde soorten aanwezig zijn in het plangebied en de omgeving. Tijdens een veldbezoek is door een ecoloog het plangebied en de directe omgeving onderzocht op de geschiktheid als groeiplaats/verblijfplaats voor beschermde soorten.
Tijdens het veldbezoek zijn geen waarnemingen gedaan van broedvogels met jaarrond beschermde nesten. Wel is een nest aangetroffen dat mogelijk in gebruik is bij de sperwer of andere roofvogel. Snoei- en kapwerkzaamheden hebben mogelijke verstoring en/of vernieling van deze nestlocatie tot gevolg. Om vast te stellen of het nest in gebruik is door sperwer is nader onderzoek uitgevoerd. Hiertoe hebben vijf bezoeken plaatsgevonden. Tijdens de veldbezoeken wordt gelet op de aanwezigheid van vogels en/of sporen die duiden op de aanwezigheid. Tijdens de veldbezoeken is op geen enkel moment een sperwer of andere vogel op of nabij het nest gezien. Ook zijn geen verse sporen van vogels waargenomen. Gezien de onderzoeksinspanning kan geconcludeerd worden dat het nest momenteel niet in gebruik is. Dat betekent dat binnen het plangebied geen sprake is van beschermd leefgebied van vogels met jaarrond beschermde nesten.

In de omgeving van het plangebied kunnen diverse broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voor komen, zoals koolmees, pimpelmees en boomkruiper. Tijdens het veldbezoek zijn de koolmees, zwarte kraai, groene specht en ekster aangetroffen. In de bomen zijn enkele nesten aangetroffen die bezet zijn door de ekster of zwarte kraai. Uit het veldonderzoek blijkt daarnaast dat de groensingel geschikt is voor boom- en struweelbroeders, zoals de koolmees.

Ten aanzien van algemene broedvolgels is het plangebied geschikt voor diverse broedvogels. Tijdens het veldbezoek zijn houtsnip, houtduif, roodborst en staartmees aangetroffen. Uit het veldonderzoek blijkt dat de groensingel geschikt is voor boom- en struweelbroeders en het weiland en de akker geschikt zijn voor grondbroedende soorten zoals kievit en kleine plevier.

Vanwege de geschiktheid van het plangebied voor vogels met niet-jaarrond beschermde nesten en voor algemene broedvogels zullen de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd of er zullen andere voorzorgsmaatregelen getroffen worden, zoals benoemd in het rapport.
In het plangebied komen mogelijk verblijfplaatsen voor van kleine boombewonende vleermuizen, zoals ruige dwergvleermuis. De groensingel rond het weiland maakt daarnaast mogelijk deel uit van een essentiële vliegroute voor vleermuizen. Tenslotte is het plangebied (en dan met name het meer beschut gelegen, zuidelijke deel) mogelijk in gebruik als essentieel foerageergebied. Daarom wordt nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen. De resultaten hiervan zullen in het vast te stellen bestemmingsplan worden opgenomen. Eventueel te nemen maatregelen, zullen bij uitvoering van het project in acht worden genomen.

Ten aanzien van grondgebonden zoogdieren, amfibieën en reptielen, vissen, vlinders libellen en overige ongewervelden kan de aanwezigheid worden uitgesloten of is de aanwezigheid niet te verwachten.
In het kader van de zorgplicht zal bij de uitvoering van het project de volgende werkwijze gehanteerd worden: Bij het bouwrijp maken van het plangebied dient er één richting op (en/of gefaseerd) te worden gewerkt, zodat grondgebonden zoogdieren de mogelijkheid krijgen om te ontsnappen. Bij de vorming van zanddepots dienen steile taluds (meer dan 45 graden) voorkomen te worden en/ of te worden afgevlakt om te voorkomen dat hier oeverzwaluwen in gaan broeden. Steile taluds kunnen ook worden afgedekt met bijvoorbeeld skinetten. Wanneer tijdens de werkzaamheden onverhoopt beschermende soorten worden aangetroffen, wordt contact opgenomen met de ecoloog om te bespreken hoe gehandeld kan worden met de minste schade voor de aangetroffen soort(en).

4.10 Verkeer en parkeren

Verkeer
Voor de ontwikkeling is door Juust een verkeersstudie uitgevoerd. Deze is als Bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd. Voor de ontsluiting van Nieuwvliet-Bad is het gebied afhankelijk van twee inprikkers vanaf de provinciale weg (N675), de Sint Jansdijk en Sint Bavodijk. Beide wegen zijn met een rotonde aangesloten op de N675. Vanaf deze inprikkers kan het verkeer zich verspreiden in het kustgebied op weg naar de bestemming (kust, vakantiepark, etc.). Samen met de Baanstpoldersedijk en Zeedijk vormen deze inprikkers de slagenstructuur voor Nieuwvliet-Bad. Er wordt gewerkt aan een Masterplan. Hierin zal ook aandacht besteed worden aan verbetering van de recreatieve verkeersstructuur en ontsluiting van het gebied. Eventuele wijzigingen en/of maatregelen die uit dit plan voortkomen zijn nu nog niet bekend en zijn dan ook niet meegenomen in de studie. Om die reden wordt uitgegaan van het wegennet zoals dat aanwezig is in de huidige situatie.
Het plangebied Lampzinspolder ligt in het verlengde van de inprikker Sint Bavodijk. Deze dijk loopt aan de oostzijde van het dorp Nieuwvliet richting de kust. Ter hoogte van Restaurant Vijf Weeghen splitst de dijk richting kust in Nieuwehovendijk, Lampsinsdijk en Mosseldijk.
Ten aanzien van het gebruik van het wegennet zijn geen actuele telgegevens beschikbaar. Gelet op de vele bouwactiviteiten in en om Nieuwvliet-Bad is het momenteel ook lastig om goede gegevens te verzamelen. Voor de huidige situatie is daarom de studie Kustwerk Nieuwvliet als basis genomen.
Het bestemmingsplan voorziet in 124 recreatiewoningen en een centrale voorziening. Conform CROW-publicatie 317 is de verkeersgeneratie doorgerend. Uitgaande van de gemeente Sluis als niet-stedelijk en de ligging van het plangebied in het buitengebied hanteren we een gemiddeld kencijfer voor de functie bungalowpark (huisjescomplex) van 2,7 per huisje. Vermenigvuldigd met het aantal van 124 recreatiewoningen komt dit neer op een verkeersgeneratie van 335 motorvoertuigen per etmaal. In dit aantal is geen rekening gehouden met de familiehuisjes en de grotere woningen. Om dit te verwerken in de verkeersgeneratie zijn de 20- en 16-persoonwoningen maal 4 doorgerekend en de woningen voor 10 en 8 personen maal 2. Dit levert een verkeersgeneratie van 397.
Voor de centrumvoorziening is uitgegaan van 36 parkeerplaatsen. Voor een groot deel zal de centrumvoorziening gebruikt worden door gebruikers van het park en de omliggende recreatiebedrijven. Deze bezoekers komen met name te voet of per fiets. Voor de totale verkeersgeneratie wordt gerekend met het gebruik van de 36 parkeerplaatsen. Uitgegaan van een dubbelgebruik en een generatiecijfer van 4, komt dit neer op een verkeersgeneratie van 144. Opgeteld bij de reeds berekende 397 voor de vakantiewoningen is er sprake van een totale verkeersgeneratie van 541.
In de studie voor Kustwerk Nieuwvliet wordt uitgegaan van de 40e (E40) drukste dag als maatgevende etmaalintensiteit. Dat willen zeggen dat gedurende 40 dagen per jaar hogere intensiteiten zijn te verwachten maar dat gedurende 325 dagen per jaar lagere intensiteiten gelden. Door de E40 te hanteren is zodoende geen sprake van onderschatting van eventuele knelpunten, maar wordt tegelijkertijd eventuele knelpunten op enkele drukkere dagen geaccepteerd.
De berekende cijfers voor 2030 (E40) laten zien dat het druk is/wordt in Nieuwvliet-Bad. De Sint Bavodijk binnen de bebouwde krijgt 4800 motorvoertuigen per etmaal te verduren. Op zich qua totaalintensiteit nog passend voor een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Op de Dwarsdijk wordt zelfs een aantal van 5000 motorvoertuigen per etmaal berekend.
Op basis van deze cijfers blijven de verkeerskundige conclusies uit de rapportage Kustwerk Nieuwvliet overeind. Om het verhoogde risico op bermschade te voorkomen is toepassen van bermverharding op Sint Jansdijk, Zeedijk en Lampsinsdijk noodzakelijk. Alleen dit laatste is vanuit de ontwikkeling Lamzinspolder gezien relevant.
Overall bezien wordt het aandeel autoverkeer in de omgeving van Nieuwvliet-Bad hoog. Op wegen waar fietsers en autoverkeer gemengd worden neemt de druk op comfort en verkeersveiligheid verder toe. Naast de aanbeveling voor bermverharding is dan ook wenselijk om nader te kijken naar de inrichting per wegvak. Voor fietsers en voetgangers is het gewenst om in veilige en qua belevering comfortabele routes te voorzien. Een dergelijke opgave zal ook voortkomen uit het Masterplan Nieuwvliet.
Vanuit deze studie voor de Lampzinspolder wordt dan ook geconcludeerd dat nadere verkeerskundige maatregelen ten opzichte van de verkeerskundige studie in het kader van het plan Kustwerk niet noodzakelijk zijn. Feitelijk is de ontwikkeling Lampzinspolder reeds eerder opgenomen in de studie Kustwerk Nieuwvliet en de daaruit voortvloeiende conclusies kunnen worden onderschreven. In zijn totaliteit zal bekeken moeten worden hoe qua beleving en inrichting nog nadere verbeteringen te bewerkstelligen zijn. Dit komt in Masterplan Nieuwvliet aan bod. Ten aanzien van de ontsluiting van Nieuwvliet-Bad kan hier in worden nagegaan op welke wijze verplaatsing van intensiteiten mogelijk is van de (relatief) druk bereden Sint Bavodijk naar de (nog) minder gebruikte Sint Jansdijk.
 

Parkeren
Het parkeren vindt op eigen terrein van het vakantiepark plaats. Hierbij is rekening gehouden met twee parkeerplaatsen per vakantiewoning voor 4, 6, 8 en 10 personen en 4 parkeerplaatsen voor de familiehuizen van 16 en 20 personen. Deze parkeerplaatsen worden bij de recreatiewoningen zelf aangelegd. De geschakelde woningen hebben geen eigen parkeerplaatsen. De gasten kunnen gebruik maken van een centraal parkeerterrein. Dit parkeerterrein biedt ruimte aan circa 30 auto's.

Conform de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' geldt in de categorie 'Horeca en (verblijfs)recreatie' voor een bungalowpark (huisjescomplex) in het buitengebied een minimale parkeernorm van 2,0 en een maximale parkeernorm van 2,2 per bungalow. In de publicatie wordt daarbij geen onderscheid gemaakt in de stedelijkheidsgraad van het gebied. In dit bestemmingsplan worden 124 vakantiewoningen mogelijk gemaakt. Daarmee zouden minimaal 248 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

Conform de berekening in onderstaande tabel worden in totaal 252 parkeerplaatsen ten behoeve van de vakantiewoningen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de minimale parkeernorm van 2,0 parkeerplaats per bungalow.

Type woning	Aantal woningen	Aantal parkeerplaatsen
Familiehuis	8	4 (per vakantiehuis)	32
Vrijstaand woningen (regulier)	95	2 (per vakantiehuis)	190
geschakelde woningen	21	30 (totaal op centraal parkeerterrein)	30
Totaal		124		252

Bij de centrale voorzieningen wordt een apart parkeerterrein aangelegd. Dit parkeerterrein is onder andere bedoeld voor gasten die aankomen en vertrekken en langs de receptie gaan. Dit zijn kortparkerende gasten. Daarmee is de turnover (aantal keer dat een parkeerplaats gebruikt wordt op een dag) van de parkeerplaatsen groot. Een kleiner aantal parkeerplaatsen is voor die functie te verantwoorden. Daarnaast zal het parkeerterrein gebruikt worden door bezoekers van de centrale voorzieningen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de gasten op het park hoofdzakelijk te voet naar de centrale voorzieningen komen. Dit zal echter niet zo zijn bij vertrek van de gasten, waarbij na het verlaten van de vakantiewoning nog gebruik wordt gemaakt van de centrale voorzieningen. Of bij aankomst voordat ze de vakantiewoning kunnen betrekken. De gasten van Zonneweelde (mocht deze samenwerking doorgang vinden) zullen te voet of per fiets naar de centrale voorzieningen komen. Daarvoor wordt aan de noordwestzijde van het gebied een langzaamverkeersverbinding aangelegd. De centrale voorzieningen zijn echter ook toegankelijk voor mensen die geen gast zijn op het park. Mochten alle centrale voorzieningen op het eigen terrein worden gerealiseerd, zal er een parkeerterrein van circa 35 parkeerplaatsen worden aangelegd. Dit is vergelijkbaar met het centrale parkeerterrein van het vergelijkbare vakantiepark 'Landal Strand Resort'. Bij de verdere uitwerking van de situering en inrichting van het omliggende terrein van de centrale voorzieningen wordt in ieder geval rekening gehouden met de aanleg van een parkeerterrein met circa 35 parkeerplaatsen. Op de inrichtingstekening is hiervoor voldoende ruimte gereserveerd voor de aanleg van een dergelijk parkeerterrein. Bij gezamenlijk gebruik van de voorzieningen van het vakantiepark Zonneweelde, zal het aantal parkeerplaatsen afgestemd worden op de daadwerkelijk te realiseren voorzieningen. Wellicht kan dan volstaan worden met een kleiner aantal parkeerplaatsen.

4.11 Water

Per 1 november 2003 is door een wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht geworden. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De Sint Bavodijk vormt een secundaire waterkering. De Sint Bavodijk zelf is niet in het plangebied gelegen. De beschermingszone wel. Op de verbeelding is hiervoor de dubbelbestemming 'Waterstaat - dijk' opgenomen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is geen verharding aanwezig. Met de aanleg van de woningen en overige verhardingen zoals wegen en paden, zal de oppervlakte aan verharding toenemen. Ten aanzien van de oppervlaktes wordt uitgegaan van het ontwerp zoals opgenomen in paragraaf 2.1.2. dakoppervlak recreatiewoningen: 9.538 m2 dakoppervlak centrale voorzieningen: 287 m2 dichte bodemverharding (terrassen + paden): 6.800 + 8.023 = 14.823 m2 doorlatende bodemverharding (opritten en toegangspaden recreatiewoningen): 3.918 m2 wateroppervlak: 6.447 m2 totaal dakoppervlak en dichte bodemverharding: 26.607 m2 (doorlatende bodemverharding wordt voor 50% meegerekend). Uitgaande van een waterberging van 75 mm/m2 is er een watercompensatie nodig van 1.996 m3. Dit komt neer op een oppervlakte van 2.592 m2. Er wordt een waterpartij gerealiseerd met een oppervlakte van 6.447 m2. Hiermee kan ruim voldaan worden aan de benodigde watercompensatie.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	In het plangebied wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Het huishoudelijke afvalwater zal via het gemeentelijke rioolstelsel worden afgevoerd naar de RWZI. Het hemelwater zal op het oppervlaktewater worden afgevoerd. In het gebied wordt een waterpartij aangelegd met een oppervlakte van 6.447 m2.
Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Grondwaterkwantiteit en verdroging  Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	In het plangebied wordt geen grondwater onttrokken.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plangebied is niet gelegen in of nabij een grondwaterbeschermingsgebied. Door de ontwikkeling zal de grondwaterkwaliteit niet verminderen.
Oppervlaktewaterkwaliteit  Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Door het toepassen van een gescheiden rioolstelsel zal alleen het relatief schone regenwater in het oppervlaktewater terecht komen.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De nieuw aan te leggen waterpartij in het gebied zal worden gedimensioneerd met flauwe taluds volgens de richtlijnen van het waterschap (minimaal 1:2).
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Het grondwaterpeil wordt niet aangepast als gevolg of ten behoeve van dit plan.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	In het gebied zijn geen natuurgebieden aanwezig. De nieuw aan te leggen waterpartij zal zodanig worden ingericht dat ontwikkeling van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur mogelijk is.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	De waterpartij zal in eigen beheer onderhouden worden.
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	In het plangebied zijn geen objecten aanwezig die in eigendom zijn van het waterschap.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	De wegen rondom het plangebied zijn in het beheer van het waterschap. Het plan heeft geen directe gevolgen voor de bereikbaarheid en het in stand houden van de wegen. Wel zal de hoofdontsluiting op deze wegen aantakken. Indirect zal het plan voor een grotere verkeersintensiteit op de wegen zorgen. Hierover vindt overleg plaats met het waterschap. Ook wordt er op hoger niveau een masterplan ontwikkeld waarvan de verkeersstructuur een onderdeel is.

Bovenstaande watertoetstabel is op 29 mei 2018 bij het waterschap ingediend. Naar aanleiding hiervan heeft het waterschap aangegeven dat de oppervlakte aan watercompensatie minimaal 2.592 m2 dient te bedragen. Daarnaast heeft afstemming plaatsgevonden over wateroverlast en onderhoud. Op 18 juni 2018 is een e-mail ontvangen van het waterschap dat de watertoets is afgerond.

4.12 M.e.r.-beoordeling

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. is de volgende activiteit opgenomen:
D10 sub c: vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen.

Een m.e.r.-beoordeling is benodigd in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op (...) een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied.

Onder een gevoelig gebied wordt onder andere verstaan een gebied met behoud en herstel van de bestaande landschapskwaliteit, zoals dat gebied is vastgelegd in een geldend bestemmingsplan of, bij het ontbreken daarvan, in een geldende structuurvisie, of, bij het ontbreken daarvan, zoals dat gebied voorkomt op de kaart Landschap, behorend bij deel 4 van het Structuurschema Groene Ruimte.

Het plangebied is gelegen in het Nationaal Landschap Zuidwest-Zeeland. In het omgevingsplan is daarbij aangegeven dat de kwaliteiten van dit gebied en daaraan gekoppelde strategieën centraal staan. Het Nationaal Landschap valt daarmee onder een gevoelig gebied. De oppervlakte van het totale plangebied bedraagt 10,3 hectare. De oppervlakte van de bestemming 'Recreatie' bedraagt circa 8,6 hectare. Uitgaande van de oppervlakte van het totale plangebied is een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Uitgaande van de oppervlakte van de recreatiebestemming is een vormvrije m.e.r.-beoordeling benodigd. Overigens zijn na de wijziging van het Besluit m.e.r. per 1 juli 2017 nauwelijks nog verschillen tussen een m.e.r.-beoordeling en vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De uitgevoerde m.e.r.-beoordeling is in Bijlage 8 van deze toelichting opgenomen. In de m.e.r.-beoordeling is getoetst aan de criteria uit Bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particulier projecten' waarbij ingegaan wordt op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect. De m.e.r.-beoordeling is gebaseerd op de resultaten van de onderzoeken die in het kader van dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd.

Gelet op het inzicht in de potentiële effecten en de mate en omvang waarin deze zich voordoen, blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling van de Lampzinspolder tot een hoogwaardig vakantiepark met maximaal 124 luxe vakantiewoningen niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er is geen sprake van significant negatieve effecten. Het opstellen van een milieueffectrapport (MER) is daarom niet benodigd.

4.13 Niet gesprongen explosieven

Op de kaart 'Overzicht niet gesprongen explosieven onderzoeken gemeente Sluis' is het plangebied aangegeven als hoog verdacht gebied op niet gesprongen explosieven. Binnen de gemeente Sluis is in de Tweede Wereldoorlog stevig gevochten. Dit betekent dat er in de ondergrond (0 tot circa 10 m diep) niet gesprongen explosieven (NGE) kunnen voorkomen. Bij voorgenomen bouwactiviteiten, waarin niet geroerde grond wel wordt geroerd, verdient het aanbeveling vooraf een onderzoek in te stellen naar de aanwezigheid van NGE. Voorafgaand aan de grondwerkzaamheden zal in het gehele plangebied opsporingsonderzoek plaats vinden met behulp van oppervlakte detectie.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

De realisatie van een recreatiepark betreft een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee zijn de kosten anderszins verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

Door de initiatiefnemer is een exploitatieopzet en stichtingskostenopzet gemaakt. Deze zijn door de planeconoom van de gemeente gecontroleerd en akkoord bevonden.

Verevening

Met het principe van verevening heeft de Provincie Zeeland een regeling waarin (extra) ontwikkelingsruimte wordt geboden en tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in het versterken van de kwaliteit van de omgeving. De uitgangspunten voor deze regeling zijn vastgelegd in een provinciale handreiking en het convenant met alle Zeeuwse gemeenten. Het principe van verevening geldt als algemene voorwaarde voor nieuw ontwikkelingen in het landelijk gebied van Zeeland waarvoor een aanpassing van het vigerende bestemmingsplan (of bestemmingsregeling) noodzakelijk is om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken.

Voor de realisatie van het recreatiepark Lampzinspolder zal een verevening plaatsvinden. De hoogte van de verevening is door de gemeente bepaald en gelabeld aan de uitvoering Masterplan Nieuwvliet.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg wordt het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap.

Ter inzage legging voorontwerpbestemmingsplan

Conform de Wet ruimtelijke ordening is het niet verplicht om een inspraakprocedure te volgen. De gemeente is vrij om toch inspraak te verlenen. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt, gelet op de gemeentelijke inspraakverordening, inzage gelegd, en wel voor een periode van zes weken. Tijdens deze terinzagelegging wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie in te dienen.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan 
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro jo afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.