Eext, Schaapstreek 15

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Deze opgaven omvatten onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Er zijn vier prioriteiten waar het Rijk op wil sturen en richting geven:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkelingen van het land.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Dit plan is opgesteld ten behoeve van de realisatie van maximaal twee woningen. Binnen de verstedelijkingsstrategie is aangegeven dat de behoefte aan ruimte voor wonen, werken en voorzieningen bij voorkeur geaccommodeerd wordt binnen bestaand stedelijk gebied, door onderbenutte ruimte te ontwikkelen en verouderde (of in onbruik geraakte) gebieden te transformeren. Deze ontwikkeling past daarbinnen.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de ladder van duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de paragraaf 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (paragraaf 3.1.2) wordt hier verder op ingegaan.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening heeft het Rijk voorts enkele nationale belangen voorzien van bindende regels. Deze moeten bij ruimtelijke plannen in acht worden genomen. Het plangebied ligt niet in een gebied waarvoor bindende regels zijn opgenomen.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Hieronder worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

De Ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hiervoor kan worden gekeken naar jurisprudentie. Hieruit blijkt dat niet iedere ontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling valt te kwalificeren. De aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving bepaalt of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het geval van wonen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die 'Ladderplichtig' is, waarbij tevens geldt dat het een nieuwe ontwikkeling betreft.

Gezien het feit dat het voornemen betrekking heeft op de realisatie van maximaal twee woningen, mag er redelijkerwijs van worden uitgegaan dat het initiatief geen stedelijke ontwikkeling betreft en dat een ladderonderbouwing niet van toepassing is.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Wanneer er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zijn de overige vragen van de Ladder niet meer van toepassing. Ondanks dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling wel worden aangetoond. In paragraaf 3.2.1wordt hier nader op ingegaan.

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie

Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. Deze visie is in 2022 nogmaals geactualiseerd en vastgesteld op 28 september 2022. De Omgevingsvisie Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. In de visie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen:

• de provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);
• het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer (Wm);
• het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving;
• het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan op grond van de Planwet verkeer en vervoer.

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode erna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.

Missie

De volgende missie is geformuleerd: "het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is." De kernkwaliteiten dragen bij aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van deze kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen);
• noaberschap;
• kleinschaligheid (Drentse schaal);
• menselijke maat;
• veiligheid.

Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, namelijk landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.

Zorgvuldig Ruimtegebruik

In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang.

Milieu- en leefomgevingskwaliteit

De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.

Kaarten en doelstellingen

Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op een aantal kaarten (wanneer relevant) is het plangebied als volgt aangeduid:

Landschap

Ten aanzien van de kernkwaliteit Landschap ligt het plangebied in het landschapstype 'esdorpenlandschap'. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide. Van provinciaal belang zijn de essen en de beekdalen. Het provinciaal beleid is gericht op behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting en het behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristieke beekdal(rand)beplanting. Omdat dat het initiatief betrekking heeft op de realisatie van twee vrijstaande woningen binnen bestaand bebouwd gebied is de kernkwaliteit 'Landschap' niet in het geding.

Cultuurhistorie

Het cultuurlandschap, met daarin het gebouwde erfgoed als ankerpunten, is sterk bepalend voor hoe men de leefomgeving ervaart. Het geeft er betekenis aan en is zo direct verbonden met ons beeld van de Drentse identiteit. Daarom heeft de provincie de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS), die het provinciaal belang vastlegt, met daarin drie sturingsniveaus. Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe.

Het terrein is gelegen binnen het deelgebied 3: 'Hondsrug en Hunzedal'. Bepalend voor dit deelgebied zijn drie zones, die parallel aan elkaar liggen en die samenvallen met de ondergrond: de hoge Hondsrug, het lage Hunzedal (beiden ontstaan in de voorlaatste ijstijd) en een reeks randveenontginningen. De hoofdstructuur van de Hondsrug wordt hoofdzakelijk bepaald door een keten van esdorpen en essen van noord naar zuid over de rug, afgewisseld met grote, zich scherp aftekenende bossen. De continue bewoningsgeschiedenis vanaf de prehistorie blijkt uit de grote dichtheid aan hunebedden, grafheuvels en celtic fields, die, net als de esdorpen, zijn verbonden aan doorgaande routes die sinds de prehistorie over de Hondsrug lopen. Het Hunzedal contrasteert als laaggelegen, open en nagenoeg onbebouwd gebied met de Hondsrug. De wegdorpen van de randveenontginningen vormen een langgerekt bewoningslint, dat de grens markeert tussen het Hunzedal en de grootschalige veenkoloniale ontginningen. Richtinggevend voor dit deelgebied is het herkenbaar houden van de overgangen en de grenzen tussen de drie parallelle structuren van de Hondsrug, het Hunzedal en het lint van de randveenontginningen.

Het sturingsniveau 'rekening houden met' is van toepassing. Voor de Hondsrug specifiek wil de provincie sturen op:

• Het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Bovendien kent het esdorpenlandschap een grote tijdsdiepte, wat blijkt uit vele zichtbare en onzichtbare (pre)historische bewoningssporen als nederzettingen, grafmonumenten en Celtic fields;
• Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug;
• Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. Deze opzet wordt getypeerd door een vrije ordening van bebouwing en boerderijen, afwisseling tussen bebouwde plekken en open ruimtes (in het bijzonder de brinken) en doorzichten naar het omliggende buitengebied.

Het voornemen is niet in strijd met de kernkwaliteit cultuurhistorie. Paragraaf  4.5 motiveert dat de cultuurhistorische waarden niet worden aangetast door de ontwikkeling.

Archeologie

Het provinciaal beleid voor de Drentse archeologie is gericht op instandhouding, bescherming, beleven en benutten. Het archeologisch erfgoed behoort tot het ruimtelijk erfgoed en is een belangrijke bouwsteen van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van Drenthe (kernkwaliteit archeologie). Het algemene uitgangspunt is dat alle behoudenswaardig archeologische vindplaatsen (waarden) die op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van Drenthe staan en de nieuw ontdekte behoudenswaardige vindplaatsen niet ongezien kunnen verdwijnen.

Volgens de provinciale Omgevingsvisie ligt het plangebied in het archeologische verwachtingsgebied 'Drentsche Aa, Holtingerveld'. Op de locatie geldt 'Beschermingsniveau: Waarde archeologie 3'. Het gaat hierbij om archeologische verwachtingsgebieden/verwachte archeologisch monumenten: alle Drentse essen, beekdalen, inclusief voordenzones en mogelijke Celtic fields; het Drentsche Aa- gebied; het Holtingerveld (voorheen Havelterberg); verwachte tracétrajecten van veenwegen en de veenterpen/huisplaatsen verwachtingsgebieden (omringende gebieden) van de Onlanden. Als hier archeologische waarden worden aangetroffen, verwacht de provincie dat deze door hun ruimtelijke spreiding, samenhang, zeldzaamheid, tijdsdiepte en/of goede fysieke kwaliteit van provinciaal belang zullen zijn.

In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten.

In het vigerende bestemmingsplan van het plangebied is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. Het voornemen is niet in strijd met de kernkwaliteit archeologie. Het aspect archeologie wordt nader beschreven in paragraaf 4.4.

Aardkundige waarden

Drenthe heeft een eigen karakter, een eigen (ruimtelijke) identiteit, die door inwoners en bezoekers hoog wordt gewaardeerd. Het aardkundige landschap van Drenthe is hiervoor in belangrijke mate bepalend. Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.

Het plangebied heeft een hoog beschermingsniveau. In deze gebieden streeft de provincie naar behoud of herstel van de context en het referentiebeeld van de aardkundige eenheid. Het zorgvuldig en verantwoord omgaan met aardkundig erfgoed vormt het vertrekpunt bij een ruimtelijk initiatief. De provincie staat ontwikkelingen alleen toe als aardkundige kwaliteiten en kenmerken worden behouden.

Het plangebied is op de kaart 'aardkundige waarden' ook aangeduid als 'De Hondsrug UNESCO global geopark'. De Hondsrug is een markant en dominerend onderdeel van het Drents Plateau. Het landschappelijk contrast met het naastgelegen Hunzedal is beeldbepalend. De bijzondere geologie van de Hondsrug is de inspiratie geweest voor het ontwikkelen van een geopark. De Hondsrug is het eerste gebied in Nederland dat is erkend als UNESCO Global Geopark. Dat is een gebied met bijzondere geologische kwaliteiten en, daarmee samenhangende, cultuurhistorische en ecologische waarden. In dit gebied zijn de kernkwaliteiten archeologie, landschap en cultuurhistorie onlosmakelijk gekoppeld aan het (economische) vestigingsklimaat en de vrijetijdseconomie. De provincie zet deze gebiedskwaliteiten in voor een duurzame economische ontwikkeling van het gebied. De Hondsrug UNESCO Global Geopark draagt bij aan bewustwording, kennisverbreding en een inspirerend kader van kernkwaliteiten voor nieuwe initatieven. Gezamenlijk met partners geeft de provincie uitvoering aan het Masterplan Geopark. Via educatie en recreatieve activiteiten versterkt zij de kennis over en de waardering voor de bijzondere kwaliteiten archeologie, cultuurhistorie, landschap en aardkundige waarden.

In het voornemen worden de aardkundige waarden gerespecteerd.

Rust
Bij de kernkwaliteit Rust zijn ‘stilte’ en ‘duisternis’ als indicatoren aangegeven. Bij elk gebied past een bepaalde hoeveelheid geluid en licht, van natuurlijke of menselijke oorsprong. De provincie stimuleert het bewustzijn van het belang van duisternis. Het plangebied is niet gelegen in een specifiek stiltegebied.

Natuur
De provinciale ambitie is gericht op het behoud van de bestaande waarden. De regelgeving is gekoppeld aan het Natuur Netwerk Nederland, NNN (voorheen Ecologische Hoofdstructuur, EHS). Gemeenten en waterschappen zijn in de eerste plaats verantwoordelijk voor natuur buiten de NNN. Zorg voor natuurwaarden en biodiversiteit staat voorop.

Het plangebied is niet in een NNN gebied gelegen. Er is ecologisch onderzoek verricht. In paragraaf 4.6 van deze toelichting is een samenvatting van dit onderzoek opgenomen.

3.2.2 Provinciale Omgevingsverordening

In de Provinciale Omgevingsverordening (POV) vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar concrete regels. Op 3 oktober 2018 is de actualiseerde versie door Provinciale Staten vastgesteld. De POV is in 2021 op enkele onderdelen herzien. Dit heeft geen gevolgen voor onderhavige ontwikkeling, omdat dit andere onderwerpen (waaronder detailhandel, zonne-energie en omzetting van verblijfsrecreatie naar wonen) betreft.

In de Omgevingsverordening is opgenomen (artikel 2.6) dat in een ruimtelijk of initiatief uiteen wordt gezet dat met het desbetreffende initiatief wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het voornemen betrokken kernkwaliteiten. Het voornemen maakt daarbij geen activiteiten mogelijk die deze kernkwaliteiten significant aantasten. In de vorige paragraaf 3.2.1is het voornemen hieraan getoetst.

Hieronder worden de overige thema's in de Omgevingsverordening die relevant zijn voor het voornemen aangehaald:

Woningbouw (artikel 2.17)

In artikel 2.17 van de POV staat dat een ruimtelijk initiatief kan voorzien in nieuwe woningbouw, mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. Het perceel aan de Schaapstreek 15 is onderdeel van bestaand stedelijk gebied. De woningbehoefte is middels het gemeentelijk woonplan en het afwegingskader in voldoende mate getoetst en passend bevonden, zie paragraaf 3.3.2.

Nationaal Park Drentsche Aa (artikel 2.27)

Het gehele stroomgebied – van brongebied tot benedenloop - van de Drentsche Aa is als Nationaal Park aangewezen, inclusief het Groningse deel in de gemeente Haren. De Drentse begrenzing (artikel 2.27) sluit op de Groningse aan. Doel van een Nationaal Park is de kwaliteiten te behouden, duurzaam te beheren en te versterken. Uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid is behoud door ontwikkeling. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kwaliteiten worden behouden of versterkt.

Het voornemen vindt plaats in bebouwd gebied en is in overeenstemming met de POV.

Normen waterkwantiteit (artikel 9.5)

Artikel 9.5 van de POV stelt met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, dat een ruimtelijk plan of initiatief dat is bestemd voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen, een gemiddelde overstromingskans van eens in de 100 jaar heeft. Het aspect 'Water' komt nader aan bod in paragraaf 4.9.

Verbod temperatuuropslag (artikel 4.5)

Artikel 4.5 van de POV stelt dat het verboden is een Temperatuur Opslag-systeem voor middelhoge of hoge temperatuur te hebben of te installeren op een zodanige wijze dat de warmte wordt toegevoegd op een diepte die is gelegen boven de zone ‘Formatie van Breda’. Hier is geen sprake van.

De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor het perceel en de gewenste ontwikkeling. Het initiatief is daarmee in lijn met de POV.

3.3.1 Bestemmingsplan Eext

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Eext (zie paragraaf 1.2) In artikel 5.8 van de regels van de bestemming Bedrijf is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen:

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• de milieusituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

het plan wijzigen in die zin dat:

• a. de bestemming Bedrijf wordt gewijzigd in de bestemmingen Wonen - 1 en/of Wonen - 2 en/of Wonen - 3, mits:
  • 1. de betreffende bedrijfsfunctie ter plaatse is beëindigd;
  • 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de regels van de artikelen 16 en/of 17 en/of 18 van toepassing zijn;
  • 3. de ontwikkeling van de woning(en) past binnen de Woonvisie 2010;
  • 4. een goede ruimtelijke en stedelijke inpassing wordt gerealiseerd, waarbij wordt aangesloten op de ruimtelijke structuur en de kwaliteiten van de omgeving;
  • 5. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarden of een vastgestelde hogere grenswaarde;
  • 6. voorafgaand aan de ontwikkeling van het gebied in een vroegtijdig stadium overleg zal worden gepleegd met het waterschap;

Bij de voorbereiding van de onder a bedoelde wijzigingsbevoegdheden zal rekening worden gehouden met:

• de aspecten bodem, archeologie, water en milieutechnische aspecten;
• de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Flora- en faunawet. Indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft, zal de (bouw)werkzaamheid pas kunnen plaatsvinden nadat een ontheffing c.q. vrijstelling op grond van de Flora- en faunawet is verkregen.

In deze toelichting is onderbouwd dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Verder wordt er rekening gehouden met de relevante omgevingsaspecten. Daarbij wordt voldaan aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid:

• 1. De bedrijfsfunctie ter plaatse is beëindigd;
• 2. Voor de nieuwe woningen is de bestemming 'Wonen - 1' opgenomen; voor de bestaande woning 'Wonen - 3';
• 3. De Woonvisie 2010 is opgevolgd door de Woonvisie 2020+. In paragraaf 3.3.2 wordt onderbouwd dat de ontwikkeling van maximaal twee woningen past binnen de actuele woonvisie;
• 4. In paragraaf 2.2 en 3.3.4 wordt onderbouwd dat met de ontwikkeling een goede ruimtelijke en stedelijke inpassing wordt gerealiseerd;
• 5. In paragraaf 4.7 is onderbouwd dat het plan voldoet aan de voorkeursgrenswaarden;
• 6. Voor het plan is een watertoets uitgevoerd (zie paragraaf 4.9).

Het plan voldoet hiermee aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

3.3.2 Woonvisie 2020+

In de Woonvisie 2020+ (gepubliceerd april 2021) is aangegeven dat de gemeente bestaat uit mooie en vitale dorpen tussen prachtige landschappen waar voorzieningen en werkgelegenheid altijd nabij zijn. Het is een woongemeente van hoge kwaliteit. Om deze kwaliteit te behouden is integraal, gedragen en flexibel handelen nodig. Ten aanzien van het flexibel handelen is de woonvisie opgebouwd uit een visie tot 2030, een uitvoeringsprogramma voor de periode 2021-2025 en een aantal samenwerkingsafspraken.

Visie 2030
In de visie tot 2030 is aangegeven dat de lokale woningbehoefte in de gemeente wordt gefaciliteerd door een gebalanceerd en meebewegend woningbouwprogramma. In beginsel zijn de bevolkingsprognoses het uitgangspunt voor de programmering. Op basis van bevolkingsprognoses is er een beperkte woningbouwopgave voor de toekomst. Sinds 2015 is er echter een vestigingsoverschot in de gemeente van gemiddeld 145 huishoudens per jaar. De afgelopen twee jaren (gerekend vanaf publicatiedatum april 2021) liep dit vestigingsoverschot terug naar ruim 100 huishoudens per jaar. Ingezet wordt op een hogere productie wanneer bevolkingsprognoses of andere ontwikkelingen hierom vragen, maar er wordt ook rekening gehouden met een lagere productie in bijvoorbeeld economisch zwaardere tijden.

Tegelijkertijd bevindt de gemeente zich middenin een dynamische regio. Met name de dorpen in de noordkant, zullen mogelijk steeds meer van de woonvraag vanuit de regio Groningen-Assen opvangen. Aan de andere kant richt de gemeente zich samen met buurgemeenten en het Rijk op de demografische transitie, verduurzaming van de woningvoorraad en langer zelfstandig thuis wonen (Regio Deal Zuid- en Oost-Drenthe).

Het overgrote deel van de woningvoorraad die in 2030 en 2040 de gemeente nodig heeft staat er al. De gemeente richt zich daarom de komende jaren op kwaliteitsverbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Hiernaast wordt ingezet op nieuwbouw. Geanticipeerd wordt op de beperkte huishoudensgroei tot 2030 door circa 200 woningen toe te voegen de komende jaren. Daarnaast wordt ingespeeld op de recente druk op de woningmarkt en de ambities van de provincie Drenthe om in de komende jaren circa 10.000 woningen toe te voegen. Daarom biedt de gemeente in de woningbouwprogrammering extra ruimte van 110 woningen (circa 1% van de huidige voorraad) bovenop de eerder genoemde 200 woningen. Ook wordt rekening gehouden in de programmering met 30% planuitval. Dit betekent circa 400 nieuwe woningen in de komende tien jaar.

Vitale dorpen
De gemeente zet bij het toevoegen van woningen hoofdzakelijk in op bouwen binnen of aan de randen van de bebouwde kom. Nieuwe woningen versterken op deze wijze de dorpen. Dat betekent dat voor het toevoegen van woningen eerst gekeken wordt naar transformatie van bestaand vastgoed en het invullen van eventueel braakliggend terrein. Als binnen de dorpen geen ruimte is of geen woningen toegevoegd kunnen worden zonder het open karakter van de dorpen te veranderen, is onder voorwaarden (zoals landschappelijke inpassing, nabijheid van voorzieningen en/of dorpshuizen en ov-verbindingen) beperkte uitbreiding mogelijk aan de rand van de dorpen. Op sommige plekken in de gemeente kan dit de overgang van dorp naar landschap verbeteren. Er is ruimte voor maatwerk en een gebiedsgerichte aanpak; de behoefte is in elk dorp anders. Zo ziet de gemeente kansen voor (kleinschalige) uitleglocaties in Annen, Anloo, Eext, Nieuw- en Oud-Annerveen, Gieterveen en Gieten. Dit om de dorpen stedenbouwkundig af te ronden, doorstroming op gang te brengen in dorpen waar starters niet aan bod komen en (met name in de veendorpen) een impuls te geven aan de vitaliteit van de dorpen.

Er is met het voornemen sprake van het toevoegen van maximaal twee vrijstaande woningen binnen de bestaande kern van Eext. Het onderhavig voornemen past daarmee binnen de gestelde kwantitatieve en kwalitatieve kaders van de Woonvisie 2020+.

3.3.3 Afwegingskader woningbouw

Het Afwegingskader woningbouw (februari 2022) heeft een relatie met de boven beschreven Woonvisie, waarin op de kwaliteit en kwantiteit van woningbouw wordt ingegaan. Met het afwegingskader woningbouw beoordeeld en prioriteert de gemeente nieuwe bouwplannen. Op deze wijze is het voor ontwikkelaars en initiatiefnemers aan de voorkant duidelijk wat de kaders van de gemeente zijn en kunnen ze hier rekening mee houden bij het opstellen van plannen. Het afwegingskader zorgt zo voor duidelijkheid bij alle partijen over eisen en randvoorwaarden en voor een transparant en volgbaar proces. In het afwegingskader worden de volgende criteria gebruikt:

Knockout planologische voorwaarden
Het initiatief voldoet aan de harde planologische randvoorwaarden zoals vastgesteld in de provinciale omgevingsverordening, het rijksbeleid en bestemmingsplannen, waarvan de voornaamste zijn:

• In of aansluitend op bestaand stedelijk gebied;
• Niet liggend in Natura 2000-gebied (tenzij de locatie zich in bestaand stedelijk gebied bevindt);
• Niet liggend in Natuurnetwerk Nederland (NNN) (tenzij de locatie zich in bestaand stedelijk gebied bevindt);
• Niet liggend in Beekdalen zoals aangegeven in de provinciale omgevingsverordening;
• Niet liggend op waardevolle essen zoals aangegeven in de provinciale omgevingsverordening.

Indien aan bovenstaande wordt voldaan dient getoetst te worden op onderstaande zaken, danwel een afweging op deze onderdelen plaats te vinden:

• A. Ruimtelijke afweging

Maatwerkafweging over onder andere:

• Landschappelijke structuur, archeologie en geologie
• Milieueisen (advies aanvragen bij RUD)
• Waterberging (advies vragen aan Waterschap)
• Groenstructuur
• Bebouwingsstructuur
• Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Aa en Hunze
• Verwevenheid dorp en omliggend landschap, zichtlijnen en open plekken
• Infrastructuur en ontsluitingswegen
• Grondeigendom

Maatwerkadvies multidisciplinaire overlegtafel

• Ligging in deelgebied
• Herontwikkeling leegstaand bedrijfsmatig of maatschappelijk vastgoed
• Bijdrage aan natuurontwikkeling in lijn met landschapsvisie Hunzedal of Drentsche Aa

• B. Woonbehoefte

Het initiatief past binnen de meest recent vastgestelde woonbehoefte.

• C. Kwalitatief programma

• Er is sprake van goedkope koopwoningen van minimaal 75 m² tot €200.000 (minimaal 20% bij ontwikkelingen van meer dan 10 woningen, minimaal 1 woning bij kleinere ontwikkelingen)
• Er is sprake van sociale huurwoningen (minimaal 20% bij ontwikkelingen van meer dan 10 woningen)
• Er is sprake van levensloopbestendige (gelijkvloers, drempelloos en rolstoelgeschikt), kleinere (tot 75 m²) woningen op loop-/rollatorafstand (500 meter) van voorzieningen en/of ov-verbindingen.
• Er is sprake van een vernieuwende woonvorm/woonconcept zoals collectief wonen of meergeneratiewonen waar in de betreffende kern nog geen aanbod van is.

• D. Wonen en zorg

• Er is sprake van een woonzorginitiatief
• Er is sprake van woningen voor zorgdoelgroepen (uitstroom uit Beschermd Wonen, Jeugdzorg en Maatschappelijke opvang).

• E. Duurzaamheid

• Er is sprake van een circulair bouwproces
• De energieprestatie van de woningen ligt lager dan de BENG
• Gebruik duurzame bouwmaterialen en bouwwijze (CO2 neutraliteit gebouw + bouwproces)
• Klimaatadaptatie: hittestress, waterberging

• F. Participatie

Er heeft participatie plaatsgevonden conform de participatieverordening van de gemeente.

Het voornemen voldoet aan de hierboven beschreven criteria die van toepassing zijn op dit bouwplan.

3.3.4 Welstand

Het plangebied is opgenomen in de op 8 oktober 2020 door de gemeenteraad vastgestelde Nota Welstandsbeleid Aa en Hunze. In de welstandsnota is dit gebied aangewezen als 'Historische kern esdorp'. Onderaan deze paragraaf is een uitsnede van de welstandskaart voor Eext opgenomen. Voor dit gebied is het volgende aan voorwaarden en eisen opgenomen: 'De waardering voor deze kernen is hoog; vanwege de karakteristieke boerderijen met open erven, de fraaie brinken met zware bomen en de doorkijken naar het omringende landschap. Het landelijk gebied dringt via een reeks van grote en kleine open ruimten het dorp binnen. Via deze open ruimten zijn er vanuit het esdorp fraaie vergezichten naar het landschap. Het beleid is gericht op behoud van het waardevolle bebouwingsbeeld en de ruimtelijke structuur. Verder is versterking en herstel van de cultuurhistorische waardevolle opbouw van deze kernen een beleidspunt.'

De bijbehorende criteria zijn hieronder weergegeven:

Ligging

• Bij vervanging en uitbreiding zijn in principe de huidige voorgevellijn en de nokrichting bepalend.
• Indien hiervan wordt afgeweken, zal het ruimtelijk karakter met informeel gesitueerde bebouwing en gevarieerde nokrichtingen ook in de vernieuwde situatie het beeld blijven bepalen.
• Bij vervanging en uitbreiding van gebouwen wordt de ruimte tussen de gebouwen op het perceel gerespecteerd.
• Bijgebouwen ondergeschikt in positie, dat wil zeggen ruim achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw
• bijgebouwen vormen een cluster met het hoofdgebouw.
• Ruimte tussen de percelen/erven respecteren.

Massa en vorm

• De gebouwen zijn individueel herkenbaar.
• De hoofdgebouwen hebben een enkelvoudige bouwmassa. Toegevoegde elementen zoals erkers, dakkapellen en aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm Een forse kap domineert het beeld (van de hoofd- en bijgebouwen).
• Hoofd- en bijgebouwen vormen een samenhangend geheel.
• De vorm van de kap beperkt zich tot het zadeldak, het schilddak en de mansardekap. De kap kan zijn uitgevoerd met een wolfseind en/of aanvallend dakschild.
• Dakkapellen voldoende ondergeschikt aan het dak van het hoofdgebouw en niet op een tweede verdieping in het dakvlak of hoger geplaatst.

Gevelopbouw

• Gesloten gevelbeeld, dat wil zeggen geen opvallende grote gevelopeningen in het zicht van de openbare ruimte.
• Verticaal gelede gevelopeningen.
• Kleinschalige vlakverdeling winkelgevels.
• Voor niet naar de weg gekeerde achtergevels gelden de algemene criteria.

Detaillering

• Sobere, maar zorgvuldige detaillering waarin plaats is voor beeld ondersteunende accenten.
• Bij uitbreiding sluit de detaillering aan bij het bestaande, bijvoorbeeld het zware kozijnhout.
• Horizontale accenten worden aangebracht door gootlijsten en erkers.
• Bestaande verschillen tussen woon- en bedrijfsdeel van (voormalige) agrarische bebouwing handhaven.

Materiaal-en kleurgebruik

• Dakbedekking van pannen, antracietkleurig of riet, of combinatie hiervan Bij de in het bestemmingsplan als “karakteristiek” aangeduide gebouwen en bij monumenten, zijn de pannen niet glimmend, tenzij dit historisch is te verantwoorden.. Voor overige gebouwen zijn geglazuurde of geëngobeerde pannen toegestaan, mits de glansgraad niet hoger is dan de referentiepan die in het klantcontactcentrum van de gemeente aanwezig is.
• Gevels van baksteen in een rood – roodbruine of beige – bruinbeige kleurstelling. Combinatie met donkere houten geveldelen is mogelijk mits qua beeld vanaf de straat ondergeschikt aan het metselwerk.
• Geveldelen en/of houtgevels van bijgebouwen in bruinzwart tot zwarte kleur.
• Maatvoering stenen, voegwerk en dakpannen in relatie tot gevelvlak respectievelijk dakvlak en detaillering, bij voorkeur stenen in waalformaat.
• Bijgebouwen en bijschuren boerderijen ondergeschikt in materiaal- en kleurgebruik.
• Bij aanpassingen en verbouwingen aan monumenten en de als karakteristiek bestemde gebouwen geen plaatmateriaal en geen kunststof en aluminium kozijnen toepassen.

Met de uitvoering van het voornemen worden de welstandseisen in acht genomen.

Figuur 3.1: Uitsnede welstandskaart, het plan is globaal gelegen in de blauwe cirkel (bron: Welstandsnota gemeente Aa en Hunze)

4.6.1 Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming (Wnb) is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied in het kader van bijvoorbeeld de Natura 2000-gebieden. Gebiedsgericht beleid vindt onder meer plaats op basis van het Natuurnetwerk Nederland. Wat betreft soortenbescherming wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. De wet gaat uit van het "nee-tenzij"-principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan door middel van ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. In die bepaling staat: "Een ieder neemt voldoende zorg in acht voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving". Handelingen die nadelige gevolgen voor flora en fauna kunnen veroorzaken, moeten achterwege gelaten worden of zoveel mogelijk worden beperkt of ongedaan gemaakt.

4.6.2 Soortenbescherming

Om de uitvoerbaarheid van dit initiatief te toetsen voor het aspect ecologie, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd (een zogenaamde quickscan). Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Het rapport van de inventarisatie is als Bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd. Hieronder worden de resultaten kort benoemd.

Vleermuizen

Op basis van de gegevens van Quickscanhulp is binnen een straal van één kilometer de gewone dwergvleermuis waargenomen. In de fruitbomen in het plangebied zijn geen ruimten (zoals boomholten en/of loszittend schors) aangetroffen die kunnen fungeren als verblijfplaats voor vleermuizen. De schuur heeft voldoende invliegopeningen voor vleermuizen. Echter zijn er geen dakpannen en is er geen dakbeschot aanwezig. Verblijfplaatsen van vleermuizen worden hierdoor niet in de schuur verwacht. In de woningen in de directe omgeving van het plangebied worden wel verblijfplaatsen verwacht van vleermuizen. De fruitbomen zouden onderdeel kunnen zijn van een foerageergebied. Als gevolg van de voorgenomen werkzaamheden worden geen negatieve effecten verwacht op vleermuizen. In de nabije omgeving zijn en blijven voldoende alternatieven aanwezig.

Wanneer de werkzaamheden in de schemer of nacht uitgevoerd worden, kan kunstlicht wel een verstorende factor zijn voor vleermuizen. Om deze reden dienen de werkzaamheden ten alle tijde tijdens daglicht uitgevoerd te worden. Wanneer dit niet mogelijk is, is het nodig maatregelen te nemen om verstoring door kunstlicht te voorkomen.

Broedvogels met een jaarrond beschermd nest

Op basis van de gegevens van Quickscanhulp zijn binnen een straal van één kilometer diverse jaarrond beschermde soorten waargenomen. In de schuur zijn meerdere nesten waargenomen. In de schuur is, aan de oostwand, een uilenkast aanwezig. Tevens zijn meerdere braakballen aangetroffen, welke resten van muizen bevatten. De braakballen zijn vermoedelijk van kerkuilen. In de omgeving zijn ook jaarrond beschermde nesten te verwachten. Zo zijn op de aangrenzende erven huismussen waargenomen.

Als gevolg van de werkzaamheden zijn negatieve effecten te verwachten op broedvogels met een jaarrond beschermd nest en mogelijk ook op overige broedvogels. Zo zal de uilenkast verloren gaan en zullen meerdere nesten verwijderd worden.

Om overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming te voorkomen dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot en met half september) uitgevoerd te worden of kan voorafgaand aan werkzaamheden (wanneer in het broedseizoen wordt gestart met de werkzaamheden) een broedvogelcheck worden uitgevoerd. Tevens dient voorafgaand aan de werkzaamheden nader onderzoek uitgevoerd te worden naar de aanwezigheid van kerkuilen in de schuur.

4.6.3 Gebiedsbescherming

In de quickscan ecologie (zie Bijlage 3) is tevens een onderzoek naar het aspect gebiedsbescherming en stikstofdepositie uitgevoerd.

Natura 2000-gebieden

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft Drentsche Aa-gebied op circa 2 kilometer afstand hemelsbreed ten westen van het plangebied. Gezien de tussenliggende afstand kan, als gevolg van de voorgenomen ingreep, alleen sprake zijn van externe werking op Natura 2000-gebieden. Externe negatieve effecten kunnen ontstaan door stikstofdepositie, geluidsoverlast en grondwateronttrekking.

Stikstofdepositie

Om na te gaan of daadwerkelijk sprake is van negatieve effecten, is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 3). Op basis van de AERIUS-berekeningen, rekening houdend met 'worst-case' aannames, blijkt dat de voorgenomen herontwikkeling niet resulteert in een verhoging van de stikstof depositie ter plaatse van de nabijgelegen Natura-2000 gebieden. Er is derhalve geen sprake van (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstelling van het Natura-2000 gebied Drentsche Aa-gebied. Nader onderzoek (zoals een voortoets) in het kader van de Wet natuurbescherming is derhalve niet aan de orde. Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de beoogde werkzaamheden en plannen.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid (circa 950 meter) van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN.

4.6.4 Conclusie

Indien de schuur in gebruik blijkt te zijn door een kerkuil, zullen (na het verkrijgen van ontheffing) maatregelen worden genomen om te voorkomen dat de staat van instandhouding van de kerkuil in het geding komt. Het aspect ecologie (inclusief stikstof) vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.2.1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Alle begrippen zijn in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat een aantal bestemmingen. Deze worden hieronder besproken.

Wonen - 1

Voor de nieuwe woningen is de bestemming 'Wonen - 1' (Artikel 3) opgenomen. Binnen deze bestemming mogen maximaal twee vrijstaande woningen worden gebouwd. Voor deze woningen geldt een maximale goothoogte van 4 m en een maximale bouwhoogte van 8 m

Wonen - 3

De bestaande woning aan de Schaapstreek is bestemd als 'Wonen - 3' (Artikel 4), met als aanduiding 'karakteristiek'. Voor deze woning geldt een maximale goothoogte van 4 m en een maximale bouwhoogte van 8 m, dan wel de bestaande goot- en bouwhoogte, indien deze meer bedragen.

Waarde - Archeologie 3

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' (Artikel 5) is afgestemd op de beleidsadvieskaart van de gemeente. De beleidsadvieskaart Archeologie is opgenomen als bijlage bij de regels (Bijlage 2). Gebieden met deze dubbelbestemming, zoals historische kernen, hebben een hoge archeologische waarde. Hier is bij bodemingrepen met een omvang van meer dan 100 m2 en dieper dan 0,3 meter een archeologisch veldonderzoek aan de orde.

Deze bestemming geldt alleen voor het perceel met de bestaande woning. De gronden ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen zijn archeologisch onderzocht en vrijgegeven (zie paragraaf 4.4 en Bijlage 2).

5.2.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels zijn de algemene regels opgenomen. Deze worden hieronder kort toegelicht.

Anti-dubbeltelregel

Het doel van de anti-dubbeltelregel (Artikel 6) is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels (Artikel 7) is bepaald dat de bouwgrenzen in kleine mate mogen worden overschreden door ondergeschikte onderdelen.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels (Artikel 8) is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels

In de algemene afwijkingsregels (Artikel 9) is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn. Het verlenen van de vergunning wordt zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd.

Overige regels

In de overige regels (Artikel 10) is de regeling voor parkeergelegenheid en los- en laadmogelijkheden opgenomen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen in Artikel 11 en Artikel 12.

Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.