Eext, herontwikkeling Kampstraat 1 icm Stationsstraat 3a en 7, Kampstraat 16a en Stationsstraat 29

1.1 Aanleiding

In het dorp Eext doen zich een drietal ontwikkelingen voor. Voor ontwikkelingen is een nieuw bestemmingsplan nodig, omdat deze in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan. Er is een bestemmingsplan nodig om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken op de locaties Kampstraat 1, Kampstraat 16a/Stationsstraat 3a en 7 en Stationsstraat 29. In onderstaande opsomming wordt per locatie de beoogde ontwikkeling beschreven:

• 1. Op de locatie Kampstraat 16a is het plan om een nieuw kantoorgebouw en een nieuwe wasplaats te realiseren ten behoeve van het aanwezige aannemersbedrijf fa. Vedder BV.
• 2. Op de locatie Kampstraat 1 is het plan om de bestaande bebouwing (nu nog bedrijfsloods van aannemersbedrijf Vedder BV) te slopen en vervolgens een nieuwe invulling te geven in de vorm van woningbouw in combinatie met de locaties Stationsstraat 3a (voormalige bedrijfsloods van Bouwbedrijf Lanjouw). Hier is het plan om de bestaande bebouwing ook te slopen en vervolgens een geheel nieuwe invulling te geven in de vorm van woningbouw. Kort gezegd is fa. Vedder BV voornemens om zijn bedrijfsvoering uit het dorp te halen en te concentreren op één bestaande locatie aan de rand van het dorp én wordt er ruimte vrij gemaakt voor een goede centrumontwikkeling te Eext. Tevens wordt als gevolg daarvan de woning aan de Stationsstraat 7 in gebruik genomen als regulier woning.
• 3. Op de locatie aan de Stationsstraat 29 is het plan om hier een museum te realiseren inclusief de bouw van een nieuwe woning. Het bestaande erf wordt derhalve gesplitst in twee erven. Er komt hierbij een nieuwe ontsluiting vanaf de Hondelweg.

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Eext' en 'Eext invulling bedrijfsperceel ten zuiden van Kampstraat 18 t/m 24a'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de genoemde ontwikkelingen noodzakelijk.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt verspreid over een vijftal locaties in de kern Eext. Het betreft de Kampstraat 1 en 16a en de Stationsstraat 3a, 7 en 29. De ligging van het plangebied is opgenomen in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (Bron: GeoWeb)

1.3 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied gelden een tweetal bestemmingsplan. Deze worden hierna afzonderlijk besproken.

Bestemmingsplan 'Eext, invulling bedrijfsperceel ten zuiden van Kampstraat 18 t/m 24a'

Voor de bedrijfslocatie, aan de Kampstraat 16a, van aannemersbedrijf fa. Vedder BV geldt het bestemmingsplan 'Eext, invulling bedrijfsperceel ten zuiden van Kampstraat 18 t/m 24a'. Dit bestemmingsplan is op 23 juni 2016 onherroepelijk geworden en het plangebied heeft hierin de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Groen - Afschermende beplanting'. Een uitsnede van het bestemmingsplan is weergeven in figuur 1.2.

Binnen de bestemming 'Bedrijf' is de bedrijfsvoering van het aannemersbedrijf reeds toegestaan. De gebouwen dienen binnen het aangegeven 'bouwvlak' gebouwd te worden met een maximale goot- en bouwhoogte van 5 en 8,5 meter. Het beoogde kantoorgebouw en wasplaats staat buiten het bestaande bouwvlak gepositioneerd.

De bestemming 'Groen - Afschermende beplanting' is opgenomen voor afschermende beplanting en het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke waarden van de afschermende beplanting.

Omdat de bebouwing buiten het bouwvlak is gepositioneerd is het initiatief in strijd met het geldende bestemmingsplan 'Eext, invulling bedrijfsperceel ten zuiden van Kampstraat 18 t/m 24a'.

Figuur 1.2 Uitsnede locatie 'Kampstraat 16' geldend bestemmingsplan 'Eext, invulling bedrijfsperceel ten zuiden van Kampstraat 18 t/m 24a'

Bestemmingsplan 'Eext'

De overige locaties zijn gelegen binnen het bestemmingsplan 'Eext'. Dit bestemmingsplan is op 16 mei 2012 onherroepelijk geworden en het plangebied heeft hierin de bestemmingen 'Bedrijf', 'Wonen -1' én de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'.

De bestemming 'Wonen-1' is van toepassing op de locatie Stationsstraat 29. Voor de Kampstraat 1 en de Kampstraat 3a is de bestemming 'Bedrijf' van toepassing. Een uitsnede van het bestemmingsplan is weergeven in figuur 1.3 en 1.4.

Stationsstraat 29

De bestemming 'Wonen-1' is van toepassing op de locatie Stationsstraat 29. Hoofdgebouwen (lees woningen) dienen binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. De beoogde woning, gelegen op het achterdeel van het perceel, bevindt zich op gronden waar geen bouwvlak is gelegen en is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Op deze locatie is ook het voornemen om een museum te realiseren. Deze functie gaat plaats vinden in een nieuw te bouwen ten noorden van de beoogde woning.

Verder geldt in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat bij ingrepen met een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan 30 centimeter archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Paragraaf 4.4 gaat hier nader op in.

Figuur 1.3 Uitsnede locatie 'Stationsstraat 29' geldend bestemmingsplan 'Eext'

Kampstraat 1 en Stationsstraat 3a en 7

De bestemming 'Bedrijf' is van toepassing op de locaties Kampstraat 1, Stationsstraat 3a en 7. Binnen de bestemming zijn bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan en ter plaatse van de Kampstraat 1 is de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3' van toepassing. Hier is derhalve ook een bedrijf uit milieucategorie 3.1 toegestaan. De gebouwen dienen binnen het aangegeven 'bouwvlak' gebouwd te worden met een maximale goot- en bouwhoogte van 4 -en 8 meter. Het aannemersbedrijf fa. Vedder BV heeft de gronden en de gebouwen in gebruik ten behoeve van zijn bestaande bedrijfsvoering.

Op de locaties is woningbouw voorzien. Dit is binnen de bestemming 'Bedrijf' alleen toegestaan ten behoeve van de aldaar aanwezige bedrijfsvoering. In het plangebied zijn reguliere woningen voorzien waardoor de ontwikkeling in strijd is met het geldende bestemmingsplan.

Verder geldt in het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 5'. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat bij ingrepen met een oppervlakte groter dan respectievelijk 100 -en 500 m2 en dieper dan 30 centimeter archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Paragraaf 4.4 gaat hier nader op in.

Figuur 1.4 Uitsnede locaties 'Stationsstraat 3a en Kampstraat 1' geldend bestemmingsplan 'Eext'

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels, verbeelding en eventuele bijlagen. Deze toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het beleidskader geschetst op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 gaat in op de planologische- en milieutechnische aspecten die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de planologisch juridische opzet van het plan behandeld. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan komen aan bod in hoofdstuk 6.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in kern Eext en kan grofweg onderverdeeld worden in drie locaties. Deze worden hierna nader beschreven.

Stationsstraat 29

De Stationsstraat 29, gelegen op de hoek van de Stationsstraat en de Hondelweg, bevindt zich aan de zuidkant van het dorp cultuurhistorisch waardevolle dorp Eext. Een luchtfoto van dit deel van het plangebied is weergeven in figuur 2.1. De Stationsstraat vormt de belangrijkste doorgaande route van het dorp en loopt van zuid naar noord. Aan de weg bevinden zich verschillende karakteristieke gebouwen en karakteristieke bomenrijen. Zo ook de bestaande bebouwing op het perceel Stationsstraat 29. Een aanzicht op dit perceel is weergeven in figuur 2.2. Het grootschalige perceel is in de huidige situatie in gebruik als woonperceel en heeft dan ook een zodanige inrichting. Het perceel wordt omgeven door opgaand groen welke kenmerkend is voor de groene uitstraling van het dorp. De noordzijde van het perceel grenst aan de ontsluitingsweg Hondelweg. Een aanzicht op dit deel van het plangebied is weergeven in figuur 2.3.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied Stationsstraat 29

Figuur 2.2 Aanzicht op de bebouwing aan de Stationsstraat (bron: Google Street View)

Figuur 2.3 Aanzicht op het plangebied vanaf de Hondelweg (bron: Google Street View)

Stationsstraat 3a en 7/Kampstraat 1

Stationsstraat 3a en 7 en de Kampstraat 1 grenzen bijna aan elkaar, daartussen is het perceel Stationsstraat 5 nog gelegen. Hoewel in overleg met betrokken eigenaren getracht is gezamenlijk op te trekken bij onderhavige planontwikkeling, is dit niet gelukt. Daardoor maakt dit perceel dan ook geen deel uit van onderhavige herinvulling. De locatie bevindt zich midden in de kern van Eext. Een luchtfoto van dit deel van het plangebied is weergegeven in figuur 2.4. Aan de Stationsstraat en Kampstraat is sprake van een grote variatie een bebouwing bestaande uit één of twee bouwlagen met kap en kennen één . Er is hierbij sprake van een grote verscheidenheid aan bouwstijlen.

Aan de Kampstraat 1 bevindt zich de bedrijfsbebouwing van aannemersbedrijf fa. Vedder BV. Op Stationsstraat 3a bevindt zich een bedrijfsloods van het voormalig Bouwbedrijf Lanjouw.

De bedrijfslocaties van fa. Vedder BV bestaan voornamelijk uit verharding met daarop een aantal bedrijfsgebouwen. Gezien de uitstraling van het plangebied en het feit dat hier geen sprake is van karakteristieke bebouwing is hier sprake van een situatie die niet passend is binnen de karakteristieken van het cultuurhistorisch waardevolle dorp. Een aanzicht op de Stationsstraat 3a is weergeven in figuur 2.5. Een aanzicht op de Kampstraat 1 is weergeven in figuur 2.6.

Figuur 2.4 Luchtfoto plangebied Stationsstraat 3a en de Kampstraat 1

Figuur 2.5 Aanzicht op Stationsstraat 3a (bron: Google Street View)

Figuur 2.6 Links het aanzicht op de Kampstraat 1 (groene gedeelte) (bron: Google Street View)

Kampstraat 16a

Aan de zuidkant van het dorp Eext, aan de Kampstraat 16a, is aannemersbedrijf fa. Vedder BV gevestigd. In dit gebied is tevens een rietdekkers bedrijf gevestigd. Binnen de inrichting (en) staan een tweetal bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning inclusief bij behorende schuur. Verder kent het plangebied een verharde inrichting. Het perceel wordt gedeeltelijk omgeven door hoogopgaande beplanting, welke kenmerkend is voor de groene uitstraling van het dorp. Een luchtfoto van dit deel van het plangebied is weergeven in figuur 2.7. Een aanzicht vanaf de (noord) westkant van het plangebied is weergeven in figuur 2.8.

Figuur 2.7 Luchtfoto plangebied Kampstraat 16a

Figuur 2.8 Aanzicht op de Kampstraat 16a gezien vanuit de (noord) westkant (bron: Google Street View)

2.2 Toekomstige situatie

Het doel van het plan is om een drietal ontwikkelingen mogelijk te maken op de locaties zoals beschreven in paragraaf 2.1. De ontwikkelingen komen voor het grootste deel ten goede aan de uitstraling van het dorp Eext, zowel bouwkundig als op cultureel en maatschappelijk gebied. Er wordt stedenbouwkundig ongewenste bebouwing aan de Kampstraat verwijderd ten faveure van een (nog te ontwikkelen) passende herinvulling die zal gaan voorzien in een woonbehoefte in Eext. Daarbij wordt ook de bedrijfsmatige activiteiten van de fa. Vedder BV verder uit het brinkdorp gehaald en gecentraliseerd, wat in beginsel een positieve ontwikkeling voor zowel dorp als bedrijf is.

Als blijk voor het realiseren van deze ontwikkelingen wordt ook de bouw van een museum en een woning op het achterdeel van het perceel Stationsstraat 29 (maar feitelijk gelegen aan de Hondelweg) toegestaan. Er wordt immers wel geïnvesteerd in ontwikkelingen die niet alleen het dorp en gemeente (voorzien in een woonbehoefte, verwijderen van ruimtelijk ongewenste bebouwing aan een brink in combinatie met verplaatsing van in feite ook niet passende bedrijfsmatige activiteiten aan een brink) goed uitkomen. Vandaar dat hier ook positief gereageerd is op de bouw van een vrijstaande woning en museum. De realisatie hiervan is dan ook gekoppeld met andere gewenste ontwikkelingen in hetzelfde dorp die andere inwoners van onze gemeente niet zomaar één twee drie kunnen realiseren.

Het museum verkrijgt een licht toeristische functie. Het wordt een museum voor oude tractoren en motoren. Daarmee wordt voorzien in een voorziening waarin de (agrarische) geschiedenis van Eext enigszins tentoon wordt gesteld. Ook wordt er een bestaand bijgebouw behorende bij de woning op het perceel Stationsstraat 29 afgebroken, teneinde hier een betere ruimtelijke situatie te creëren. Hiervoor is tussen aanvragers en gemeente een overeenkomst gesloten.

Kampstraat 16a

Aannemersbedrijf fa. Vedder BV is nu nog deels gevestigd op het perceel Kampstraat 1 te Eext, maar is voornemens om zijn bedrijfsvoering volledig te concentreren op zijn, al bestaande, bedrijfslocatie aan de Kampstraat 16a. In de bestaande situatie vindt een gedeelte van de bedrijfsvoering nog plaats op de locatie aan de Kampstraat 1. Wegens bedrijfslogistieke, -toekomstige bestendige en -duurzaamheids redenen is het wenselijk om de bedrijfsvoering op één locatie te exploiteren, waardoor er sprake zal zijn van een toekomstig bestendige onderneming. Dit betekent dat het nu nog aanwezige kantoorgedeelte aan de Kampstraat 1 verplaatst wordt naar de Kampstraat 16a. Daarvoor is het voornemen om een nieuwe (maar bescheiden) kantoorgebouw te realiseren.

Binnen de inrichting is het voornemen om een kantoorpand van circa 96 m2 te realiseren binnen het idee van bedrijfsconcentratie. Het geplande nieuwe bedrijfsgebouw is gesitueerd aan de weg in de nabijheid van de zuidelijke perceelsgrens. Het staat gepositioneerd tussen de bestaande half-open opslagloods en de loods van het naastgelegen rietdekkersbedrijf. Hiervoor valt het te realiseren kantoorgebouw in ruimtelijke zin, tussen deze twee gebouwen in en zal het niet als storend in het landschap worden ervaren. Vanuit het gebouw is er goed overzicht over het terrein en de toegang hiertoe. Bestaande inrichtingen, zoals inritten en de wasplaats worden behouden. Het beoogde ontwerp van het gebouw is geïnspireerd op de typologie van een 'kapschuur' met een eigentijdse uitwerking. De nokrichting is loodrecht op de weg conform aanwezige bedrijfsbebouwing. In figuur 2.9 is een tekening opgenomen van de gewenste inrichting. Een plattegrond van de toekomstige werkplaats is opgenomen in figuur 2.10.

De bestaande bedrijfsloods gaat tevens gebruikt worden als werkplaats, die een sociale functie in Eext gaat vervullen, iets wat in deze tijd van verhogen leefbaarheid in dorpen, 'noaberschap' en burgerparticipatie zeker van meerwaarde is.

Reden hiertoe is dat naast bedrijfsactiviteiten in het huidige bedrijfsgebouw op het perceel Kampstraat 1 ook hobbymatige activiteiten uitgeoefend (herstel oude tractoren) werden. Als gevolg van de afbraak van het bedrijfsgebouw op perceel Kampstraat 1 is hiervoor vervangende nieuwbouw voor de fa. Vedder BV nodig bij hun opslagterrein aan de Kampstraat 16a. Het wordt een werkplaats voor reparatie van oude tractoren en historische dieselmotoren door vrijwilligers afkomstig in en om Eext. Deze worden vervolgens tentoongesteld in het te realiseren museum op het perceel Stationsstraat 29.

De fa. Vedder BV beschikt ter plaatse al over een opslagterrein met opslagschuur. Hoewel Eext niet beschikt over een algemeen bedrijventerrein, beschouwt de gemeente dit stuk grond als een (soort van) "bedrijvenclusterlocatie" in en van Eext. Dit ondanks de ligging van dit terrein grenzend aan de rand van het brinkdorp. De realisatie van een kantoorgebouw van ca. 96 m² en de aanleg van een bijbehorende wasplaats past binnen het idee van bedrijfsconcentratie. Daarbij komt dat het geplande gebouw gesitueerd zal gaan worden tussen de bestaande half-open opslagloods en de forse loods van het naastgelegen (rietdekkers)bedrijf. Hierdoor valt het te realiseren kantoorgebouw in ruimtelijke zin, tussen deze twee weg gebouwen weg. Daardoor zal het niet (en/of minder) als storend in het landschap worden ervaren.

Figuur 2.9 Gewenste inrichting plangebied Kampstraat 16a (dit betreft slechts een indicatie. Hier kunnen geen rechten aan ontleend worden)

Figuur 2.10 Plattegrond toekomstige werkplaats (dit betreft slechts een indicatie. Hier kunnen geen rechten aan ontleend worden)

Stationsstraat 3a en 7/ Kampstraat 1

Na beëindiging van de bedrijfsactiviteiten en omdat de bedrijfsgebouwen aan de Stationsstraat en de Kampstraat niet meer in gebruik worden genomen is hier een kans ontstaan om de locatie een nieuwe passende invulling te geven dat past binnen het cultuurhistorisch waardevolle dorp Eext. Daardoor is het terrein van het voormalig bouwbedrijf Lanjouw ter beschikking gekomen voor herontwikkeling. De locatie wordt omsloten door twee woonpercelen (aan noord en zuidzijde) en door de Stationsstraat aan de westzijde en de Kampstraat aan de oostzijde. Door de ligging centraal in de dorpskern van Eext is deze uitermate geschikt voor wonen ten behoeve van de doelgroep senioren.

De locatie wordt herontwikkeld in combinatie met de locatie Kampstraat 1, omdat het daar gevestigde aannemersbedrijf Vedder BV voornemens is zijn bedrijfsvoering te concentreren op de bedrijfslocatie op het perceel Kampstraat 16a. Daardoor komt ook de locatie Kampstraat 1 ter beschikking voor herontwikkeling. Deze locatie is ook gelegen in de dorpskern, met zicht op een brink.

Het voornemen is om dit gedeelte van het plangebied te herontwikkelen tot een woningbouwlocatie met daarop 15 woningen, onderverdeeld naar:

• 4 seniorenwoningen in 'appartementencomplex' aan de Stationsstraat;
• 6 woningen (3x 2^1 kap) in 'hofje', waarbij het accent zal liggen op seniorenwoningen (levensloopbestendig);
• 1 vrijstaande woning, waarbij het accent zal liggen op seniorenwoningen (levensloopbestendig);
• 4 starterswoningen (1x rij van 4) aan Kampstraat.
• Tevens wordt de woning aan de Stationsstraat 7 in gebruik genomen als regulier woning, omdat de bedrijfsvoering van het bedrijf gestopt is en de woning als burgerwoning in gebruik is genomen.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt de bestaande, niet-karakteristieke, bebouwing in het plangebied gesloopt. Het bestaande gebouw is niet karakteristiek en oogt vandaar ook niet als passend bij de brinkachtige omgeving waaraan het gelegen is. Afbraak daarvan behoort dan ook zeker tot de mogelijkheden. Figuur 2.11 toont een overzicht van de toekomstige situatie.

Aan de zijde van de Stationsstraat is een kleinschalig appartementencomplex ontworpen met 4 seniorenwoningen met parkeren en bergingen in een kelder die via een op/afrit bereikt wordt.

Het bouwvolume bestaat uit twee bouwlagen op een “opgetilde” begane grond. Door terugplaatsing, de gelede bouwmassa en de kapvorm voegt het volume zich in het gevarieerde straatbeeld van de Stationsstraat.

Aan de Kampstraat wordt via een korte insteek een klein 'woonhof' ontsloten. Hier zijn drie 2^1 kappers en een vrijstaande alle grondgebonden seniorenwoningen , gesitueerd op (relatief) kleine kavels van ca. 200 m2. Kleine kavels sluiten aan op de doelgroep en tevens wordt hiermee meer 'binnenruimte' in het zogenaamde 'woonhof' gecreëerd, waardoor een landelijk ogende situatie ontstaat. Voor deze woningen is een landelijke hoofdvorm met lage goten het uitgangspunt. Zowel de hoekwoning van de 2^1 kapwoning als de vrijstaande seniorenwoning aan de Kampstraat presenteert zich ook naar deze straat. Het openbare gebied tussen de woningen wordt projectmatig ingericht van gevel tot gevel. Lage beukenhagen op de scheiding van voortuin en bestrating.

De herstructurering draagt bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er geen sprake is van onnodige uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties. De woningen hebben nog geen definitieve vormgeving. Voor wat betreft de goot- en bouwhoogte wordt aangesloten bij de regeling die gelden voor de bestemming 'Wonen-1' uit het geldende bestemmingsplan Eext. Dit betekent dat de woning een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4- en 8 meter mag krijgen en voorzien moet zijn van een kap met een minimale dakhelling van 30 graden en een maximale dakhelling van 60 graden. Voor het appartementengebouw geldt een goot- en bouwhoogte van 6 en 10 meter.

Figuur 2.11 Toekomstige situatie Stationsstraat 3a en Kampstraat 1 (dit betreft slechts een indicatie. Hier kunnen geen rechten aan ontleend worden)

Figuur 2.12 Uitwerking hoekwoningen in 'woonhof' (dit betreft slechts een indicatie. Hier kunnen geen rechten aan ontleed worden).

Figuur 2.13 Uitwerking starterswoningen op perceel Kampstraat 1 (dit betreft slechts een indicatie. Hier kunnen geen rechten aan ontleed worden).

Figuur 2.14 Uitwerking starterswoningen op perceel Kampstraat 1 (dit betreft slechts een indicatie. Hier kunnen geen rechten aan ontleed worden).

Stationsstraat 29

Tot slot is het voornemen om het woonperceel van de Stationsstraat 29 ten behoeve van de realisering van een kleinschalig museumgebouw en een nieuwe woning te splitsen in twee delen. Het plan is om achterop het perceel een nieuw woonperceel te creëren met daarop een woning met bijgebouw. Aan de voorzijde (aan de Hondelweg) zal een vrijstaand museumgebouw met parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Op de bestaande woonlocatie wordt de omvang van de aanwezige bijgebouwen, via afbraak van een van de bijgebouwen, verminderd en wordt in overeenstemming gebracht met de regulier toegestane oppervlakte in vergelijkbare situaties.

Op het nieuwe perceel wordt een expositiegebouw gerealiseerd waarin historische tractoren en stationaire opstelling van dieselmotoren ondergebracht worden. Dit gebouw zal zich via een nieuwe inrit presenteren vanaf de Hondelweg. De bestaande beplanting die op dit moment tussen de privétuin en het toekomstige museumgebouw blijft behouden, maar zal worden uitgedund. Dieper terug in het terrein is een woonhuis gesitueerd ten behoeve van de eigenaar / beheerder. Beide functies worden ontsloten vanaf de Hondelweg. De situering van de woning is gericht op de aanwezige natuurvijver en heeft uitzicht op het museum en de toerit. De afstand van de nieuwe woning ten opzichte van omliggende woningen aan Stationsstraat bedraagt ca. 50 meter. De beoogde architectuur is een referentie aan schuurvormige volumes met forse dakvlakken, natuurlijke materialen en sobere detailleringen.

Het museum krijgt een oppervlakte van maximaal 225 m2. De woning verkrijgt een oppervlakte van maximaal 150 m2 en het bijgebouw bij de woning verkrijgt een oppervlakte van maximaal 100 m2. In combinatie hiermee wordt tevens een bestaand bijgebouw op het huidige perceel Stationsstraat 29, met een oppervlakte van ca. 110 m2 afgebroken. Het nieuwe perceel krijgt een ontsluiting op de Hondelweg. Figuur 2.15 toont een overzicht van de toekomstige situatie.

Figuur 2.15 Toekomstige situatie Stationsstraat 29 (dit betreft slechts een indicatie. Hier kunnen geen rechten aan ontleend worden)

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid schept in veel gevallen een beleidskader, dat door de gemeenten verder uitgewerkt wordt. Daarnaast blijft algemeen provinciaal beleid een toetsingskader, in dit geval de Omgevingsvisie Drenthe en de Provinciale omgevingsverordening

3.3 Gemeentelijk beleid

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op het gemeentelijk beleid dat voor de ontwikkeling in het plangebied van belang is.

4.1 Verkeer en parkeren

Kampstraat 16a

Het plangebied wordt ontsloten door de Kampstraat. De extra verkeersbeweging afkomstig van de wasplaats en de kantoorfunctie kunnen goed worden afgewikkeld via deze weg. De capaciteit van deze wegen wordt hiermee niet overschreden. De ontwikkeling is daarmee vanuit verkeerskundig oogpunt aanvaardbaar.

Op basis van de CROW-publicatie geldt voor een kantoorpand, van circa 95 m2, in de rest van de bebouwde kom in een niet stedelijk gebied een parkeernorm van minimaal 2,6 parkeerplaatsen. In het plangebied is hier voldoende ruimte voor.

Stationsstraat 3a en 7/Kampstraat 1

De nieuwe woningen wordt ontsloten via de Stationsstraat en de Kampstraat. De extra verkeersbeweging afkomstig van de woningen kunnen goed worden afgewikkeld via deze wegen. De capaciteit van deze wegen wordt hiermee niet overschreden. Tevens dient voor het parkeren gebruik gemaakt te worden van de bestaande parkeerplaatsen langs de Kampstraat (Brinkzijde). Hiermee kan worden voldaan aan de parkeernorm van 1,4 pp/woning.

De gemeente hanteert voor de beoogde woningen een parkeernorm van 1,4 parkeerplaatsen per woning. Op het perceel Stationsstraat 3a is aan de zijde van de Stationsstraat een kleinschalig appartementencomplex ontworpen met 4 seniorenwoningen met parkeren en bergingen in een kelder die via een op/afrit bereikt wordt. Gerealiseerd worden 4 parkeerplaatsen op eigen terrein en 3 langsparkeerplaatsen aan de Stationsstraat.

Aan de 'achterzijde' van perceel Stationsstraat 3a (Kampstraat zijde) wordt via een korte insteek een klein 'woonhof' ontsloten. Hier zijn drie 2^1 kappers en een vrijstaande alle grondgebonden seniorenwoningen , gesitueerd op (relatief) kleine kavels van ca. 200 m2. De drie 2^1 kapwoningen en de vrijstaande woning krijgen een eigen parkeerplaats bij de woning en er worden twee langsparkeerplaatsen aan de Kampstraat gerealiseerd.

Ook de bestaande parkeerplaatsen aan de Kampstraat (Brinkzijde) worden meegenomen worden in de berekening van parkeernormen. Een deel van deze parkeerplaatsen zijn dan specifiek bedoeld voor de te realiseren 4 starterswoningen, die op het perceel Kampstraat 1 gerealiseerd worden.

De parkeerplaatsen zijn in eigendom van de Boermarke en 'in gebruik bij personeel van de fa. Vedder'. Vanwege de huidige plannen voor woningbouw, in combinatie met 'verplaatsing van het kantoorgedeelte van Vedder BV', is de firma Vedder BV straks geen feitelijke gebruiker meer van de parkeerplaatsen als de voorgenomen bouw is gerealiseerd en zal de huur normaliter beëindigen. Jaarlijks wordt door hun aan de Boermarke huur betaald. De parkeerplaatsen worden al decennia gehuurd. Vedder BV wil deze parkeerplaatsen voor de komende 25 jaar blijven huren en beschikbaar stellen aan de voorgenomen bouwplannen en de daarbij horende parkeerplaatsen. Deze afspraak hebben Vedder en de Boermarke inmiddels onderling gemaakt. De Boermarke zal op haar beurt de parkeerplaatsen tot in lengte van dagen in stand houden.

Stationsstraat 29

De nieuwe woning en het museum worden ontsloten via de Hondelweg. De extra verkeersbeweging afkomstig van de woning en het museum kunnen goed worden afgewikkeld via deze weg, welke vervolgens een aansluiting heeft op de Stationsstraat. De capaciteit van deze wegen wordt hiermee niet overschreden. De ontwikkeling is daarmee vanuit verkeerskundig oogpunt aanvaardbaar.

Op basis van de CROW-publicatie zal voor vrijstaande koopwoningen in de rest van de bebouwde kom in een niet stedelijk gebied moeten worden voorzien in minimaal 1,9 parkeerplaatsen per woning. Bij de woning is voldoende ruimte aanwezig voor 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Ook worden er 5 parkeerplaatsen voor de bezoekers van het museum worden gerealiseerd.

4.2 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.

Om de bodemkwaliteit aan te tonen is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. De vooraf gestelde hypothese dat Kampstraat 1 als verdacht worden beschouwd ten aanzien van het voorkomen van een bodemverontreiniging, is deels juist. In de grond ter plaatse van Kampstraat 1 is een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond. Deze grond is indicatief aangemerkt als klasse industrie. Er is geen belemmering voor de sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van woningen. In de overige grond op deze locatie en ter plaatse van Kampstraat 16a en Stationsstraat 29 te Eext zijn geen verhogingen aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde en is indicatief aangemerkt als ‘altijd toepasbaar’. Er is geen belemmering voor de bouw van een nieuw kantoorgebouw en werkplaats ter plaatse van Kampstraat 16a te Eext. Daarnaast is er geen belemmering voor de realisatie van een museum annex werkplaats en de nieuwbouw van een woning ter plaatse van Stationsstraat 29 te Eext.

Ter plaatse van Stationsstraat 3a wordt de sterk slibhoudende laag van boring 06 de voormalige tussenwaarde van PAK overschreden. De grond is indicatief aangemerkt als klasse industrie. Aangezien er sprake is van hoogstens lichte verontreinigingen in de bodem en gezien de diepte van de verontreinigde laag, bestaat geen aanleiding tot de uitvoering van een nader bodemonderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten is de bodem op de locatie, op milieuhygiënische gronden, geschikt voor een functie als ‘wonen met tuin’.

Asbest

Voor de locaties Stationsstraat 3A en Kampstraat 1 zijn asbestonderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn als bijlage 2 en 3 toegevoegd.

Na het uitvoeren van een asbestinventarisatie conform het Procescertificaat voor Asbestinventarisatie en Asbestverwijdering uitgevoerd ter plaatse aan Stationsstraat 3A te Eext blijkt dat er geen asbesthoudende materialen zijn toegepast.

Na het uitvoeren van een asbestinventarisatie ter plaatse van Kampstraat 1 te Eext conform het Procescertificaat voor Asbestinventarisatie en Asbestverwijdering in opdracht van VBM Ontwikkeling blijkt dat asbesthoudende materialen zijn toegepast binnen het onderzochte gebied.

Werkzaamheden met een hoog risico (klasse 2 en 2A) mogen alleen door een gecertificeerd asbestverwijderings-bedrijf worden uitgevoerd. Is het risico laag (klasse 1), dan mag het asbest ook worden verwijderd door een niet-gecertificeerde aannemer. Bij verwijdering is te allen tijde het Asbestverwijderingsbesluit van toepassing.

4.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh.

Langs alle (spoor)wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km /h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek (spoor)wegen

Binnen het plangebied worden woningen mogelijk gemaakt. Volgens de Wgh betreft deze ontwikkeling het realiseren van geluidgevoelige functie(s) en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plangebied ligt binnen de onderzoekzone van een (spoor)weg (met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden). Het plangebied ligt binnen een onderzoekzone van een (spoor)weg. In het onderhavige plan is sprake van de realisatie van woningen binnen de zone van de Stationsstraat. In dat kader is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege wegverkeer op de nieuw te realiseren woningen. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 4en 5.

Stationsstraat 3a en 7/Kampstraat 1

De geluidsbelasting bedraagt ten hoogste Lden = 53 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh), hetgeen meer bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar niet meer dan de grenswaarde van 63 dB. Omdat de Stationsstraat geen gezoneerde weg betreft, hoeft hiervoor geen hogere waarde te worden vastgesteld.

Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden zijn bron- en overdrachtsmaatregelen beschouwd. Bronmaatregelen zijn niet doelmatig. Indien geen maatregelen kunnen worden getroffen kan de gemeente verzoeken bij gebouw C aandacht te besteden aan de geluidwering van de gevels. Hierbij dient de in dit onderzoek berekende geluidsbelasting (exclusief aftrek art. 110g Wgh) te worden gehanteerd.

Stationsstraat 29

De woning is gelegen binnen de geluidszone van de Stationsstraat. Daarom dient de geluidsbelasting ten gevolge van deze weg te worden getoetst aan de grenswaarden volgens de Wet geluidhinder. De Hondelweg betreft een weg met een wettelijke rijsnelheid van 30 km/h. De geluidsbelasting ten gevolge van de Hondelweg is vanwege de geringe verkeersintensiteit en de afstand tot de woning niet immissierelevant.

De geluidsbelasting ten gevolge van de Stationsstraat bedraagt ten hoogste Lden = 37 dB. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh). Vanuit het aspect wegverkeerslawaai ontmoet de realisatie van deze woning geen bezwaren.

4.4 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysiek leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Voor het plangebied is in de bestemmingsplannen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen. Hiervoor is beleid geformuleerd, waarbij sprake is van een bepaalde mate van bescherming van mogelijke waarden en daaraan gekoppelde onderzoeksplicht. Wanneer bodemingrepen niet voorkomen kunnen worden, moet bij ingrepen groter dan 500 m2 een onderzoek plaatsvinden.

In het plangebied wordt een ontwikkeling groter dan 500 m2 mogelijk gemaakt. Om te achterhalen of er archeologie waarden aanwezig zijn is een archeologisch onderzoek nodig. Het archeologisch onderzoek is opgenomen in bijlage 7.

Alle drie locaties bevinden zich op de overgang van de Hondsrug naar het beekdal van de Drentse A. Op basis van het bureauonderzoek is er binnen het onderzoeksgebied in de top van het dekzand kans op het aantreffen van archeologische resten uit alle archeologische perioden. Uit het paleolithicum en het mesolithicum gaat het om kleine jachtkampen en activiteitenzones met sporen van vuursteen en houtskoolconcentraties. Vanaf het neolithicum tot en met de (vroege) middeleeuwen is er kans op het aantreffen van vondsten en sporen van nederzettingsterreinen, graven en landbouwactiviteiten. Voor locatie 3 geldt specifiek dat resten van bebouwing uit de nieuwe tijd kunnen worden aangetroffen. Volgens archief- en kaartmateriaal hebben op deze locatie een molen en een boerderij gestaan.

Uit het verkennende booronderzoek blijkt dat op locatie 1 in drie boringen een restant van een oude bouwvoor aanwezig is. Deze gaat over in keizand (boringen 1 en 2) en dekzand (boring 3). De overige drie boringen zijn verstoord tot op het dekzand. Op locatie 2 is de bodem grotendeels verstoord is tot op het dekzand, of tot op het keileem. Alleen in boring 10 bevindt zich nog een restant van een oude bouwvoor. Op locatie 3 lijkt de top van het dekzand intact in boringen 13 en 17. Bij de overige boringen gaat de huidige bouwvoor scherp over in het dekzand.

Op basis van de resultaten van het onderzoek dient voor de locaties 1 en 3 nader onderzoek gedaan te worden. Locatie 1 vanwege de aanwezigheid van een oude bouwvoor in boringen 1,2 en 3 die overgaat in de C-horizont. Locatie 3 vanwege de aanwezigheid van twee boringen (boringen 13 en 17) met een intacte BC-horizont met daaronder dekzand.

Advies

Locatie 1

Voor locatie 1 is vervolgonderzoek nodig in de vorm van een proefsleuvenonderzoek voor een deel van locatie 1 (zie bijlage 2a bij het onderzoek) indien bodemingrepen plaatsvinden die dieper reiken dan 30 cm-mv. In drie van de zes boringen is een oude bouwvoor aangetroffen die overgaat in keizand (boringen 1 en 2) en dekzand (boring 3). In het gedeelte rond deze boringen kunnen zich dieper ingegraven archeologische sporen bevinden.

Locatie 2

Vervolgonderzoek voor locatie 2 is niet nodig. Er is geen intacte bodem aangetroffen in het onderzoeksgebied. De aanwezigheid van een dik pakket opgebracht zand in de boringen wijst er op dat het terrein is afgegraven, geëgaliseerd en opgehoogd met bouwzand alvorens er bestrating kon worden aangelegd.

Locatie 3

Voor locatie 3 is vervolgonderzoek nodig in de vorm van een proefsleuvenonderzoek voor een deel van locatie 3 (zie bijlage 2c bij het onderzoek) indien bodemingrepen plaatsvinden die dieper reiken dan 30 cm-mv. In twee van de zes boringen (boringen 13 en 17) was de top van het dekzand nog intact, en de ligging van het onderzoeksgebied op een natuurlijke verhoging in het landschap op de overgang van de Hondsrug naar het dal van de Drentse Aa, zorgt voor een hoge trefkans op archeologische resten in het onderzoeksgebied. Tevens is er een hoge kans om fundamenten aan te treffen van de eerste molen van Eext, die in de tweede helft van de 18e eeuw op het terrein heeft gestaan.

Vervolg

De gemeente Aa en Hunze is akkoord met de conclusie en het advies voor vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven voor een aantal zones binnen locatie 1 (Kampstraat 1/Stationsstraat 3a en 5) en 3 (Stationsstraat 29) zoals weergegeven op de advieskaart (bijlage 4). Het proefsleuvenonderzoek is uiteraard afhankelijk van de feitelijke toekomstige bodemingrepen. Een eventueel puttenplan zal hierop afgestemd moeten worden. Voor het proefsleuvenonderzoek moet de initiatiefnemer een PvE laten opstellen door een archeologisch bureau en dit moet ter goedkeuring naar de gemeente.

4.5 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

Onderzoek en conclusie

Met het stedebouwkundig ontwerp rekening gehouden met de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving. De woning aan de Kampstraat 7 kent cultuurhistorische waarden en is op basis van het geldende bestemmingsplan daarom aangeduid met karakteristiek. Aan het pand vinden geen ingrepen plaats. Met dit bestemmingsplan blijft de aanduiding behouden. Verder bevinden zich geen cultuurhistorische waardevolle elementen in het plangebied waar rekening mee gehouden moet worden.

4.6 Water

Normstelling en beleid Rijksbeleid

Sinds het rapport van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw, Anders omgaan met Water (2001), is er meer aandacht voor de effecten van ruimtelijke ingrepen op de waterhuishouding. Om deze effecten tijdig te signaleren is de Watertoets inmiddels een verplicht onderdeel van ruimtelijke planvorming geworden. Dit moet leiden tot een waterparagraaf in ruimtelijke plannen waaruit blijkt wat het effect van het plan op de waterhuishouding is. In het kader van de watertoets dient vroegtijdig overleg met het waterschap plaats te vinden. Het plangebied ligt in het werkgebied van het waterschap Hunze en Aa's.

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat voor het plan de normale procedure moet worden doorlopen. Daarbij wordt automatisch een uitgangspuntennotitie gegenereerd. Deze notitie is opgenomen als bijlage 10 bij de toelichting.

Beleid waterschap

Het waterschap Hunze en Aa's is heeft in het beheerprogramma 2016-2021 aangegeven met welke ambities zij de ontwikkelingen en opgaven op het gebied van veiligheid, voldoende water en schoon en ecologisch gezond water wil oppakken. De beleidsdoelen zijn:

• Veiligheid: levensbedreigende situaties voor mensen mogen niet plaatsvinden; voor dieren probeert het waterschap die zoveel mogelijk te voorkomen;
• Voldoende water: zorgen voor voldoende water, nu en in de toekomst, zowel in droge als in natte perioden;
• Schoon en ecologisch gezond water: zorgen voor schoon en ecologisch gezond water, waarin systeemspecifieke dieren en planten voorkomen. Daarnaast heeft het waterschap het beleidsdoel om te zorgen voor een optimale afstemming tussen water en ruimtelijke ordening en borgen daarbij dat water een meesturende rol heeft in de ruimtelijke ordening.

Gemeentelijk beleid

Het Gemeentelijk Rioleringsplan Aa en Hunze 2020 t/m 2024 (GRP) is op 30 januari 2020 door de raad vastgesteld. Met dit plan geeft de gemeente invulling aan de wettelijke verplichting om vast te leggen hoe zij inhoud geeft aan de zorgplicht voor het afvalwater, regenwater en grondwater. In het plan is de volgende visie opgenomen: “Aa en Hunze wil beschikken over een duurzaam en robuust water- en rioleringssysteem in het bebouwd gebied. We hebben inzicht in het systeem en beheren het doelmatig, waardoor de lasten zo laag mogelijk blijven en overlast van water tot een minimum is beperkt. Gebruikers kunnen eenvoudig terecht bij de gemeente met klachten en vragen, maar we doen ook een beroep op hun eigen verantwoordelijkheid”. Aan de hand van de gemeentelijke visie zijn speerpunten voor komende planperiode bepaald. Dat zijn:

• 1. Inzicht in werking systeem vergroten;
• 2. Duurzaamheid vergroten;
• 3. Anticiperen op klimaatverandering;
• 4. Samenwerking met waterketenpartners versterken.
• 5. Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Waterveiligheid

Waterveiligheid betreft het voorkomen, zo mogelijk uitsluiten, van levensbedreigende overstromingsrisico's voor mens en dier en het voorkomen van schade aan have en goed. Risico's die met name zullen optreden bij de doorbraak van een zeekering (primaire kering) of boezemkade (secundaire kering). Binnen dit thema zijn, indien van toepassing, alle belangen beschreven die vanwege de waterveiligheid extra bescherming genieten of anderzijds van belang zijn voor de waterveiligheid.

Dit plan voorziet niet in een verhoogd risico op levensbedreigende overstromingsrisico's.

Waterkwantiteit

Het waterschap heeft als taak de zorg voor voldoende water in droge perioden als de afvoer in perioden van overvloed. Een vergrote kans op wateroverlast of watertekort dient dus voorkomen te worden. Binnen dit thema zijn, indien van toepassing, de voor dit plan gerelateerde belangen beschreven die in meer of mindere mate de waterkwantiteit beïnvloeden. Wateroverlast vanuit het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Overtollig grond- en hemelwater dat tot afvoer komt volgt de trits; 'vasthouden, bergen, afvoeren'.

Als uitgangspunt voor de bebouwing geldt dat het hemelwater zo veel mogelijk wordt afgekoppeld en dat niet uitloogbare (dak)materialen worden gebruikt. Het plan raakt verder geen gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, persleidingen of boezemkades.

Bebouwing en verharding

In het plangebied is op dit moment veel verharding aanwezig in de vorm van bebouwing maar voornamelijk asfalt/betonverharding. Deze bebouwing en verharding is nog niet verwijderd. De oppervlakte van de te verwijderen bebouwing (op deellocatie resp. Stationsstraat 3a en Kampstraat 1) bedraagt resp.510 m² en 273 m² en de te verwijderen erfverharding (excl. bebouwing) bedraagt (totaal) circa 1.732 en 199 m². Dit betekent dat er in totaal circa 2.714 m² aan erfverharding en bebouwing zal worden verwijderd.

In de nieuwe situatie is sprake van een afname van het verhard oppervlakte. Het huidige perceel Stationsstraat 3a is op dit moment geheel verhard (in de vorm van een asfalt/betonverharding). Hier worden 11 woningen gerealiseerd met groen waardoor er een duidelijke afname van verhard oppervalk plaatsvindt. Ditzelfde geldt voor het perceel Kampstraat 1. Ook dat perceel is op dit moment geheel verhard. Daarvoor komen 4 starterswoningen terug met ook 'tuinruimte'.

Naast deze percelen zijn op dit moment ook enkele 'bermen', in eigendom bij gemeente, voorzien van een dergelijke asfalt/betonverharding. Het gaat hier onder meer om de bermen voor Stationsstraat 3a, de achterzijde van Stationsstraat 3a (aan Kampstraatzijde) en voor Kampstraat 1 en Stationsstraat 7. De ontwikkelaar verwijderd deze asfaltverharding en vervangt deze door grasbermen, waar voor Stationsstraat 3a en aan achterzijde Stationsstraat 3a enkele langparkeerplaatsen worden gerealiseerd. In dit deel van het plan is dan ook sprake van een duidelijke afname van verharding.

Op het perceel Stationsstraat 29 is wel sprake van extra verharding. Daar komt een woning met museumgebouw. Echter, er hoeft hier geen extra bergingscapaciteit worden opgericht omdat de huidige natuurvijver een dusdanige capaciteit heeft dat deze in voldoende bergingsruimte voorziet.

Er is in het totaal plan derhalve ook geen noodzaak om compenserende maatregelen te treffen, omdat er per definitie een verbetering optreedt ten opzichte van de voormalige situatie. Daarnaast wordt met dit plan ook geen ingrepen in watergangen voorgesteld.

Ook moet er in de planuitwerking voor gezorgd worden dat er door de nieuwe inrichting van het plangebied geen wateroverlast ontstaat voor derden door water dat afstroomt uit het plangebied. Hier wordt rekening mee gehouden door de totale inrichting niet volledig te bestraten en voldoende ruimte te reserveren voor groen en rekening te houden met de hoogteverschillen in het plan (met name de deellocaties Stationsstraat 3a en Kampstraat 1). In combinatie met de gestelde eisen wordt geen overlast richting de omgeving voorzien.

Afvalwater en hemelwater

Het algemeen doel is:

• 1. Infiltratie/opvang op eigen terrein;
• 2. Als dit niet mogelijk is, gescheiden afvoeren naar riolering.

Op basis van de afgesloten anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente laat de ontwikkelaar ten tijde van de aanvragen omgevingsvergunning een rioolontwerp/berekening uitvoeren door een gespecialiseerd adviesbureau. Hierbij dienen de volgende uitgangspunten gebruikt te worden:

• Het huishoudelijke afvalwater aansluiten op het bestaande rioolstelsel;
• Het hemelwater verwerken binnen het plangebied. Als de projectontwikkelaar via bodemonderzoek kan aantonen dat verwerking binnen het plangebied niet mogelijk is dan het hemelwater naar het oppervlaktewater afvoeren. Indien geen oppervlaktewatersysteem in de omgeving aanwezig is, dient het hemelwater gescheiden te worden aangeleverd op het bestaande rioolstelsel;
• Op drukriolering mag in geen enkel geval hemelwater worden aangeboden.

Het rioleringsontwerp dient verder te omvatten:

• een situatieschets van het aan te leggen riool;
• de hoogteligging van het riool (b.o.b. maten);
• de diameter van de afzonderlijke rioolleidingen;
• een berekening voor de bepaling van de capaciteit;
• gegevens die een voorgestelde afvoer van hemelwater rechtvaardigen (K-waarde);
• doorrekening op basis van “bui 10” uit “Kennisbank Stedelijk Water” van Rioned.

De ontwikkelaar legt het rioleringsontwerp ter goedkeuring voor aan de gemeente Aa en Hunze en aan het waterschap Hunze en Aa's.

Riolering, uitvoering:

DWA-riool

• Als DWA-riool de leiding uitvoeren in PVC Ultra-3 klasse 34, kleur: Ral 8023 (bruin) waarbij de diameter afhankelijk is van de berekeningsresultaten, echter met een minimale maat van 200 mm. De hart-op-hart afstand tussen de inspectieputten bedraagt maximaal 55 m. De inspectieputten zijn van beton met afmetingen 80 x 80 cm en bijpassend stroomprofiel.

HWA- riool openbare ruimte.

De hemelwaterafvoer bij voorkeur uitvoeren als een infiltratieriool voorziening.

Infiltratieriool

• Als infiltratieriool de leiding uitvoeren met een Azura IT-buis, kleur: Ral 6024 (groen) waarbij de diameter afhankelijk is van de berekeningsresultaten, echter met een minimale maat van 400 mm. Inspectieputten in het IT-riool hebben een hart-op-hart maat van maximaal 55 m. inspectieputten uitvoeren als bezinkputten met zandvanger. Diameter bedraagt 800 mm.;
• Als infiltratieriool niet mogelijk is, dan mag een RWA-riool aangelegd worden met een PVC Ultra-3 klasse 34, kleur: Ral 7037 (grijs) waarbij de diameter afhankelijk is van de berekeningsresultaten, echter met een minimale maat van 200 mm. De hart-op-hart afstand van de inspectieputten bedraagt maximaal 55 m. Deze putten zijn van beton met de afmetingen 80 x 80 cm en een bijpassend stroomprofiel;
• Alle inspectieputten aan de bovenzijde afsluiten met putranden fabricaat TBS met randhoogte 240 mm. Voor zwaar verkeer, type RB 3223 VR.;
• De gronddekking op de buis bedraagt minimaal 125 cm.

Kolken en kolkaansluitingen

• Aanbrengen betonnen straatkolken in de molgoot, klasse Y, type STR-9736 met flexibele aansluiting ø 125 mm.;
• Kolkaansluitingen van PVC ø 125 mm. stijfheidsklasse SN 8, kleur RAL 6024 (donkergroen). Aanbrengen op het IT-riool c.q. RWA-riool met een knevelinlaat ø 300 x 125 mm.;
• Gronddekking op de buis bedraagt minimaal 80 cm.

Afvoer RWA eigen terrein

• Afvoer van RWA via infiltratie op perceelniveau laten plaatsvinden;
• De berging voor infiltratie dient minimaal 20 mm te bedragen;
• Alvorens wordt overgegaan tot infiltratie doet de projectontwikkelaar vooronderzoek naar de infiltreerbaarheid (k-waarde) en de grondopbouw
• Wanneer uit het vooronderzoek blijkt dat infiltratie op perceelniveau niet mogelijk is, dan moet op eigen terrein voldoende berging worden aangebracht.

Huisaansluiting DWA

• Huisaansluitingen van PVC ø 125 mm. stijfheidsklasse SN 8, kleur RAL 8023 (roodbruin). Aanbrengen op het DWA-riool met een knevelinlaat ø 250 x 125 mm. Gronddekking op de buis bedraagt minimaal 80 cm.;
• Op de kavelgrens een controleput PK 315 – 125 aanbrengen voorzien van een deksel met rubbermanchet. Materiaal polyetheen, kleur zwart;
• Controleputten inmeten ten opzichte van de DWA-leiding en de inspectieput.

In dit geval gaat het om een gemengd stelsel en is het wel de bedoeling om het gescheiden tot aan de erfgrens aan te leveren. Daarna te koppelen op de aanwezige uitlegger naar het riool. Als de gemeente in de toekomst dan het riool vervangt door een gescheiden stelsel brengt de gemeente twee uitleggers aan en sluiten het op de juiste manier aan.

Het hemelwater dat op de daken van de nieuwe woningen en de terreinverharding neerkomt wordt apart ingezameld en zal gescheiden blijven van het vuile huishoudelijke afvalwater. Het hemelwater zal in de bodem, op eigen terrein, infiltreren. Dit water zal op de woonpercelen zelf worden geborgen en afgevoerd.

Rioolpersleiding

Er ligt een rioolpersleiding van het waterschap die door/langs verschillende delen van de plangebieden loopt. Zie de afbeelding op de volgende pagina, met daarop, als paarse lijn, de ligging van de rioolpersleiding.

Rond de rioolpersleiding ligt een beschermzone van 5 meter aan beide zijden van de leiding (breedte van de bescherm zone is in totaal dus 10 meter).

De rioolpersleiding zelf ligt niet op gronden waarop bebouwing plaatsvindt. Op het perceel Kampstraat 1 komt een deel van het nieuwe woonperceel in de beschermingszone te liggen. Bij de bouw van de woningen zal met de ligging van de rioolpersleiding rekening worden gehouden, maar de ligging van de rioolpersleiding zorgt er niet voor dat er niet gebouwd mag worden. Zoals hierboven reeds benoemd ligt de rioolpersleiding (met name) ter plaatse van het perceel Kampstraat 1 grotendeels onder bestaand asfalt/betonverharding. Aangezien deze verharding verwijderd wordt (waarbij tijdens het verwijderen ervan ook rekening gehouden wordt met de rioolpersleiding), is dit voor het waterschap (bijvoorbeeld voor onderhoud) wenselijker.

Aan de achterzijde van het perceel Stationsstraat 3a (aan Kampstraatzijde) loopt de rioolpersleiding op gemeentegrond en de beschermingszone ligt op terrein van initiatiefnemer. De vrijstaande nieuw te bouwen woning aan deze zijde komt op … meter vanaf de erfgrens te liggen, dus aan de grens van de beschermingszone. Dit levert geen problemen op. De meest oostelijk van de 2^1 kapwoning aan deze zijde komt echter op 1 meter van de erfgrens en ligt dus meer in de beschermingszone. Ook hiervoor worden geen problemen verwacht, maar zal tijdens de bouw wel hiermee rekening worden gehouden.

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit te waarborgen, heeft het waterschap de zorg voor het realiseren van schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen. In de eerste plaats is dit van belang voor de grotere beken, kanalen en meren waarvoor binnen de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) doelen en maatregelen zijn opgesteld voor aangewezen waterlichamen. Daarnaast is een goede waterkwaliteit van belang voor het recreatief medegebruik als zwemmen en kanoën en voor het stelsel van kleinere watergangen voor water aan- en afvoer. In dit thema zijn, indien van toepassing, alle voor dit plan specifieke waterschapsbelangen beschreven die impact hebben op de waterkwaliteit.

Vervuiling van het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Om deze reden vraagt het waterschap op de toepassing van uitlogende materialen zoveel mogelijk te beperken en om vervuiling door bedrijfsmatige activiteiten te voorkomen. Afstromend hemelwater dat vervuild is geraakt, moet zo veel mogelijk gescheiden worden afgevoerd, of moet worden gezuiverd. Dit volgt de trits; 'schoonhouden, scheiden, zuiveren'.

Ter voorkoming van nadelige effecten is dit hier extra belang omdat het plangebied binnen het stroomgebied van de Drentsche Aa ligt. Het oppervlaktewater uit de Drentsche Aa wordt gebruikt voor de drinkwatervoorziening. Het is daarom van groot belang, en een wettelijke eis, dat er geen ontwikkelingen plaats mogen vinden die er toe kunnen leiden dat de oppervlaktewaterkwaliteit nadelig wordt beïnvloed of dat het risico hierop toeneemt. Ook is daarbij van belang dat  het water uit het plangebied afstroomt naar een hoogwaardig en hoogbeschermd Natura 2000 natuurgebied. Ook daarvoor is een belangrijke en wettelijke eis dat er geen ontwikkelingen mogen plaatsvinden die leiden tot verslechtering van de kwaliteit.

Bij de nieuwbouw wordt zo veel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame en milieuvriendelijke materialen. Hierdoor verontreinigt het afstromende hemelwater niet en blijft de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater goed. De afwatering in de nieuwe situatie zal dan ook niet leiden tot verslechtering van de oppervlaktewaterkwaliteit. Verder wordt op het perceel Stationsstraat 29 (in tegenstelling tot het hetgeen in het voorontwerpplan was opgenomen) geen werkplaats meer in/bij het museum voorgestaan.

De genoemde wasplaats op het perceel Kampstraat 16a (bestemming 'Bedrijf') zal moeten voldoen aan de geldende regelgeving. Overigens is de wasplaats planologisch reeds toegestaan op basis van het nu geldende bestemmingsplan voor dit perceel. Verdere nieuwe bedrijfsmatige ontwikkelingen worden via het nu voorliggende plan niet voorgestaan. Sterker nog: op het perceel Stationsstraat 3a en Kampstraat 1 worden de huidige bedrijfsbestemmingen juist verwijderd.

4.7 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 zijn beide aspecten geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt.

4.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 1 weergegeven.

Tabel 1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 10.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 17 woningen en een uitbreiding van een bedrijf met circa 200 m2 aan bedrijfsgebouwen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen 100.000 m2 kantoorlocaties, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

De provincie Drenthe kent geen knelpunten op het gebied van de luchtkwaliteit en neemt daarom niet deel aan het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. De achtergrondconcentraties voor de jaren 2020 in Drenthe liggen dan ook ruim onder de jaargemiddelde stikstofdioxide- en fijnstofgrenswaarden van 40 µg/m3. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteitgrenswaarden in Drenthe langs het wegennet (hoofd en onderliggend) niet worden overschreden. Dat geldt zowel voor stikstofdioxide als voor fijnstof en voor de huidige situatie als in de toekomst. Er is in het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

Kampstraat 16a

Ter hoogte van de Kampstraat 16a zijn bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Bij een dergelijke categorie behoort een maximale normafstand van 30 meter. Met dit bestemmingsplan blijft deze situatie ongewijzigd met uitzondering dat een wasplaats en een kantoorgebouw mogelijk wordt gemaakt. Het kantoorgebouw bevindt zich op een afstand van meer dan 60 meter tot de dichtstbijzijnde woning. Voor de wasplaats wordt rekening gehouden met een afstand van meer dan 30 meter. Er geldt dus geen belemmering vanuit milieuhygiënisch oogpunt vanuit het bedrijf naar de omgeving.

Zekerheidshalve is voor de ontwikkeling een geluidsonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 4toegevoegd. De onderhoudswerkzaamheden vinden nu plaats in de bestaande loods op het noordelijk gedeelte van het terrein. Deze werkzaamheden worden verplaatst naar de nieuwe werkplaats. Hoewel er in principe geen toename van de activiteiten plaats zal vinden is in het onderzoek de geluidsbelasting ten gevolge van de nieuwe werkplaats wel inzichtelijk gemaakt.

In dit onderzoek is alleen de geluidsbelasting ten gevolge van de nieuwe werkplaats beschouwd. Indien het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ten gevolge van de werkplaats tenminste 10 dB(A) onder de
geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit blijft, heeft de werkplaats geen effect op de geluidruimte voor de overige geluidsbronnen binnen de inrichting. Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau mag dan niet hoger zijn dan LAr,LT = 50 – 10 = 40 dB(A) in de dagperiode.

Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau bedraagt ter plaatse van de maatgevende woning LAr,LT = 20 dB(A) in de dagperiode. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de streefwaarde van 40 dB(A). Het maximaal geluidsniveau bedraagt ter plaatse van de maatgevende woning LAmax = 52 dB(A) in de dagperiode. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het geluidsvoorschrift van 70 dB(A). Uit dit onderzoek volgt dat de realisatie van het nieuw kantoor met werkplaats, vanuit akoestisch oogpunt, geen bezwaren ontmoet.

Stationsstraat 3a en 7/ Kampstraat 1

De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie. Het plangebied ter hoogte van de Stationsstraat en de Kampstraat kunnen gecategoriseerd worden als gemengd gebied. In dit geval mogen de richtafstanden met één stap verkleint worden. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een detailhandelsbedrijf uit milieucategorie 1 en een bedrijf uit ten hoogste milieucategorie 2. Voor beide bedrijven geldt dat het plangebied zich op een afstand van meer dan 10 meter tot de inrichting van beide bedrijven is gelegen. Aan de richt afstand wordt derhalve voldaan. Er zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen.

Stationsstraat 29

De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie. Het plangebied ter hoogte van de Stationsstraat 29 kan gecategoriseerd worden als gemengd gebied. Ten noorden is op basis van het geldende bestemmingsplan een recreatieterrein toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied. De toekomstige woning wordt op meer dan 30 meter tot de grens van de inrichting gebouwd. Ten oosten van het plangebied is een kwekerij toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De woning komt op meer dan 10 meter van de grens van de inrichting te staan. Er zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen.

4.11 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, de weg, het water of door buisleidingen. Volgens de professionele risicokaart zijn er op grotere afstand van het plangebied risicovolle inrichtingen gelegen. De inrichtingen zijn allen op dusdanige afstand van het plangebied gelegen, 500 meter of meer, dat deze niet van invloed zijn op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

Ten zuiden van het plangebied bevinden zich een aantal hogedrukgasleidingen. Het gaat om een buisleiding (12,7 inch/40 bar) met een invloedsgebied van 145 meter en om een buisleiding (48 inch/40 bar) met een invloedsgebied van 540 meter.

Het plangebied bevindt zich buiten het invloedsgebied van 145 meter maar binnen het invloedsgebied van 540 meter. Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van het groepsrisico is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.12 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 17 woningen, twee nieuwe bedrijfsgebouwen en een museum mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig. Gelet op de aard en omvang van de nieuwe ontwikkeling wordt het project niet als een stedelijk ontwikkelingsproject gekwalificeerd in de zin van onderdeel D 11.2. Dat de activiteiten geen belangrijke nadelige milieueffecten hebben, wordt voldoende onderbouwd met dit Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten. De conclusie is dan ook dat geen vormvrije m.e.r.-beoordeling hoeft plaats te vinden.

5.1 Algemeen

Voor de regels en de systematiek is aangesloten bij het geldende bestemmingsplan voor Eext. 

5.2 De bestemmingsbepalingen

Voor het plangebied zijn de volgende bestemmingen en gebiedsaanduiding opgenomen.

Stationsstraat 29

Het plangebied ter hoogte aan de Stationsstraat 29 behoudt de bestemming Wonen. Echter wordt met dit bestemmingsplan een nieuwe woning inclusief een museum mogelijk gemaakt. Concreet is voor de nieuwe woning een bouwvlak opgenomen waarbinnen de woning gerealiseerd moet worden en voor het museum is de aanduiding 'museum'' opgenomen.

De goothoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 4 m bedragen en de bouwhoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 8 m bedragen. De dakhelling van een hoofdgebouw zal ten minste 30° bedragen en ten hoogste 60°.

Ter plaatse van het bestemmingsvlak voorzien van de aanduiding 'museum' mag de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken ten hoogste 370 m² bedragen.

Stationsstraat 3a en 7/Kampstraat 1

Te hoogte van de toekomstige woningen in het centrumgebied worden twee bestemmingen opgenomen. De grondgebonden woningen krijgen de bestemming Wonen en het appartementengebouw krijgt de bestemming Wonen - Woongebouw.

Voor Wonen geldt dat de goothoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 4 m bedragen en de bouwhoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 8 m bedragen. De dakhelling van een hoofdgebouw zal ten minste 30° bedragen en ten hoogste 60°. De hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd. Per bouwvlak mag maximaal één hoofdgebouw worden gebouwd, met uitzondering van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’, in welk geval ten hoogste het in de aanduiding aangegeven aantal hoofdgebouwen mag worden gebouwd. De hoofdgebouwen worden vrijstaand gebouwd, met uitzondering van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden’, in welk geval ten hoogste het in de aanduiding aangegeven aantal hoofdgebouwen mag worden gebouwd. Verder blijft de aanduiding 'karakteristiek' te hoogte van de Kampstraat 7 behouden. De instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm wordt hiermee gewaarborgd.

Het appartementengebouw krijgt de bestemming Wonen - Woongebouw. Een woongebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het aantal woningen per woongebouw bedraagt niet meer dan de ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ maximaal aangegeven woningen. De goothoogte van een woongebouw zal ten hoogste 6 m bedragen. De bouwhoogte van een woongebouw zal ten hoogste 10 m bedragen. De dakhelling van een woongebouw zal ten minste 45° bedragen.

Bedrijf (Kampstraat 16a)

Op de locatie Kampstraat 16a is het plan om een nieuw kantoorgebouw en een nieuwe wasplaats te realiseren ten behoeve van het aanwezige aannemersbedrijf fa. Vedder BV. De bestemming blijft net als in de huidige planologische situatie Bedrijf. Om het kantoorgebouw en de wasstraat mogelijk te maken is een bouwvlak opgenomen. De bouwhoogte van gebouwen zal ten hoogste 8,5 m bedragen. De goothoogte van bedrijfsgebouwen zal ten hoogste 5 meter bedragen.

Waarde - Archeologie 5

Net als in de huidige planologische situatie blijft de dubbel bestemming Waarde - Archeologie 5 van toepassing. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat bij ingrepen met een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan 30 centimeter archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Draagvlak

De gemeente vindt het belangrijk dat initiatieven die een zekere invloed hebben op de omgeving kunnen rekenen op voldoende draagvlak van het dorp. Voor de ontwikkeling is daarom een informatiedag georganiseerd waarin belanghebbenden hun reactie op het plan hebben kunnen geven.

Overleg

In het kader van het vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners. Het voorontwerp is tevens voor inspraak ter inzage gelegd. De Notitie 'inspraak en overleg' is als bijlage 11toegevoegd.

Zienswijze

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode wordt eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

• 1. Bouwvlakken conform inrichtingsschetsen op verbeelding aanbrengen.
• 2. Artikel 1, begrippen 'museum' toevoegen;