Schipborg, Holle Drift 45 t/m 79

1.1 Aanleiding

Het recreatieterrein Holle Drift in Schipborg is meer dan 20 jaar geleden gerealiseerd. Sinds de realisatie van het bungalowpark is het echter voornamelijk als woongebied in gebruik geweest. Dit hangt samen met de uiterlijke verschijningsvorm van zowel het terrein als de woningen, zo ook met de afwezigheid van recreatieve voorzieningen behorend bij een dergelijk bungalowterrein. Het terrein bestaat uit 18 geschakelde recreatiewoningen.

De gemeente is in overleg met de eigenaar van het park voornemens het recreatieterrein Holle Drift juridisch te wijzigen in een woongebied. Meerdere jaren geleden was dit ook de intentie van de gemeente, echter de toenmalige parkeigenaar heeft hieraan geen medewerking willen verlenen. De reden van de gemeente om hiervan een woongebied te maken was dat er in de kern (bijna) geen sociale huurwoningen waren. Hieraan is echter nog steeds behoefte. Door de juridische wijziging kan dit sociaal- maatschappelijke probleem worden opgelost.

Er is geen sprake van (ingrijpende) fysieke wijzigingen op het terrein of aan de woningen, behalve dat de binnenzijde van de woningen de komende jaren vernieuwd en/of verduurzaamd zal worden. De woningen zijn overigens in goede bouwtechnische en onderhoudsstaat.

1.2 Planologisch kader

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Schipborg', vastgesteld op 15 februari 2012.

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Recreatie'. De rand van het plangebied heeft de enkelbestemming 'Bos'. Voor het hele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2'. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan is weergegeven. Binnen het plangebied is één bouwvlak opgenomen waarin alle 18 woningen zijn opgenomen.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Schipborg (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een uitgebreide beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie van het plangebied opgenomen. Hoofdstuk 3 gaat in op het ter zake doende beleid op rijksniveau, provinciaal niveau en gemeentelijke niveau. Hoofdstuk 4 beschrijft de ruimtelijk relevante omgevingsaspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 en 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 7 betreft de juridische toelichting op het plan. In dit hoofdstuk worden de regels toegelicht.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de zuidkant van het dorp Schipborg. Op onderstaande luchtfoto is de ligging van het plangebied in het dorp Schipborg en omgeving te zien.

Luchtfoto plangebied (bron: pdokviewer.nl)

Het plangebied ligt aan de Holle Drift. Dit is een zijweg van de doorgaande weg door Schipborg, de Borgweg. De Holle Drift is tot het recreatieterrein verhard, daarna loopt de weg als zandweg door naar het oosten.

Door het midden van het terrein is een verharde weg gelegen, die begint bij de Holle Drift aan de zuidkant van het park en die aan de noordkant van het park overgaat in een voetpad. Aan beide zijden van de weg zijn de 18 woningen gelegen. De woningen zijn per twee geschakeld en hebben elk een parkeerplaats voor een auto. Verder bestaan de woningen uit één woonlaag en hebben ze een oppervlakte van maximaal 80 m2. De woningen worden door de bewoners gehuurd van de eigenaar van het terrein. De woningen zijn royaal in het groen gesitueerd. De (volwassen) boom- en heesterbeplanting op het terrein is goed onderhouden.

Het terrein wordt omsloten door een woonwijk aan de westkant, sportvelden aan de noordkant en een recreatieterrein aan de oostkant. Aan de zuidkant is een bos gelegen met enkele woningen. De omliggende functies worden afgescheiden van het terrein door een groenstrook.

Luchtfoto plangebied ingezoomd (bron: pdokviewer.nl)

2.2 Nieuwe situatie

Initiatiefnemer wil het recreatiepark transformeren naar een woonbestemming. Dit is conform de feitelijke situatie. De nieuwe situatie wijkt daarom niet af van de huidige situatie. Er is bouwtechnisch onderzoek gaande om de woningen te verduurzamen. Hiervan is een afzonderlijke rapportage opgesteld, welke nog nader uitgewerkt wordt in concrete maatregelen. Uit dit bouwtechnische rapport komt naar voren dat de bestaande goot- en bouwhoogte in het kader van de huidige woningbouwwetgeving en verduurzaming te stringent is. De toegestane bouwhoogte, zo ook de oppervlakte per woning, kan middels dit plan enigszins naar boven worden bijgesteld. Hierbij is de voorwaarde opgenomen dat alleen een verhoging of vergroting is toegetaan mits er sprake is van verduurzaming van de woning en aan de eisen van het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1 bij de regels) wordt voldaan. Daarnaast kan ook de openbare ruimte vernieuwd worden. Ook hiervoor zijn beeldkwaliteitseisen opgenomen.

Hieronder is indicatief weergegeven hoe het park na transformatie er uit kan komen te zien. De daadwerkelijke maatregelen worden tussen initiatiefnemer, gemeente en met de bewoners besproken, waarbij het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1 bij de regels) de richtlijnen geeft.

Referentiebeelden bebouwing uit het beeldkwaliteitsplan

3.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hiervoor genoemde rijksdoelen zijn dertien nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen.

In paragraaf 4.1 is de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Onderzoek

Ad 1.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Er is sprake van functiewijziging van 18 recreatiewoningen naar reguliere woningen. Op grond van jurisprudentie blijkt dat functiewijziging ook een stedelijke ontwikkeling is. Het voornemen kan worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In onderlinge samenhang moet worden beoordeeld of sprake is van een groter planologisch beslag en een functiewijziging ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan. Van een groter planologisch beslag is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan wordt met onderhavig project niet meer bebouwing mogelijk gemaakt. Er is wel sprake van een functiewijziging naar wonen. Er is aldus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ad 3.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig project beperkt tot de gemeente Aa en Hunze. De woningen zullen voor het grootste gedeelte bewoond worden door inwoners uit de gemeente.

Ad 4.

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden beschreven.

In paragraaf 3.3.2 is het plan getoetst aan de gemeente Woonvisie. Uit deze toetsing is gebleken dat er behoefte is aan woningen met duurzame kwaliteit en aan betaalbare woningen. De behoefte aan het voornemen is in deze paragraaf aangetoond.

Ad 5.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het project voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het project voorziet in een behoefte en er is geen sprake van ruimtegebruik buiten bestaand stedelijk gebied.

4.2 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden.

Wat betreft soortenbescherming is onderzoek noodzakelijk als sprake is van sloop of aanpassing van bebouwing, kap van bomen, demping van sloten of op een andere manier mogelijke invloed op leefgebied van soorten. In dit geval is geen sprake van fysieke wijzigingen in het plangebied en dus ook geen effect op het leefgebied van aanwezige soorten.

Ten aanzien van gebiedsbescherming wordt gekeken naar de ligging van beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden en Natuurnetwerk Nederland) en het effect wat het plan kan hebben op deze gebieden.

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied ligt op een afstand van circa 500 meter van het plangebied. Effecten op dit gebied zijn er niet omdat het plan bij recht niet leidt tot (ingrijpende) fysieke wijzigingen of wijzigingen van gebruik van het plangebied ten opzichte van de huidige situatie.

Stikstof
Ook wat betreft stikstof zijn er geen negatieve effecten. Er is immers geen sprake van een 'aanlegfase' waarin stikstof vrij kan komen. Er is onder voorwaarden alleen de mogelijkheid tot reguliere verbouwing. Ook in de 'gebruiksfase' wijzigt niets, de woningen worden immers zowel in de huidige als in de toekomstige situatie gebruikt voor bewoning. Er is in beide fases geen sprake van (een toename van) stikstofemissie.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het voornemen.

4.3 Externe veiligheid

Risico's in het kader van externe veiligheid worden in de wetgeving beschreven als plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is het risico (uitgedrukt in kans per jaar) dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof. In het besluit is een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Deze norm is een grenswaarde voor kwetsbare objecten en moet daarom door de gemeente in acht worden genomen bij het toestaan van nieuwe ontwikkelingen.

Het groepsrisico gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. De officiële definitie van groepsrisico in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) luidt: "de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is". Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Daarbij moet een vergelijking worden gemaakt met de oriëntatiewaarde. Dit is een richtwaarde waar het bevoegd gezag zich zoveel mogelijk aan moet houden, maar men mag hiervan wel goed onderbouwd afwijken.

Inrichtingen

Op 13 februari 2009 is het gewijzigde Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Dit besluit geeft voorwaarden voor nieuwe en bestaande situaties ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van inrichtingen waarin bepaalde gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd.

Om te bepalen of in de nabijheid van het besluitgebied risicovolle inrichtingen aanwezig zijn, is de Risicokaart geraadpleegd. Uit de Risicokaart blijkt dat in de nabijheid van het besluitgebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting is het Recreatiepark Stroomdal in Zeegse op circa 800 meter afstand.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

De Wet Basisnet en het Besluit transportroutes externe veiligheid zijn op 1 april 2015 in werking getreden. In deze wetgeving is het landelijk basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen verankerd. Binnen bepaalde grenzen wordt het vervoer over weg, binnenwater en spoor gegarandeerd.

In de nabijheid van het besluitgebied zijn geen transportroutes aanwezig waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Buisleidingen

Op 1 januari 2011 zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. Deze regelgeving rond buisleidingen sluit aan bij de regelgeving rond inrichtingen met gevaarlijke stoffen.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen buisleidingen van deze aard aanwezig.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voornemen.

4.4 Geluid

Hoewel er feitelijk niets wijzigt, is er in het voornemen wel sprake van het realiseren van geluidsgevoelige objecten in het kader van de Wet geluidhinder. De reden hiervoor is dat recreatiewoningen niet geluidgevoelig zijn op grond van de Wet geluidhinder. Reguliere woningen zijn dat wel.

Er is een geluidonderzoek nodig wanneer het plangebied is gelegen binnen een wettelijke zone van een (spoor)weg. Hiervan is in het geval van de Holle Drift geen sprake. De wegen rondom het plangebied zijn wegen met een 30 km/h regime. Voor deze wegen geldt geen wettelijke zone. Voor de N34 geldt een zone van 250 meter. Deze weg ligt op een afstand van circa 600 meter en onderzoek is daarom ook voor deze weg niet noodzakelijk.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voornemen.

4.5 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Het voornemen betreft het omzetten van de bestemming Recreatie naar Wonen op het terrein Holle Drift. In de huidige situatie is al sprake van permanent wonen van de woningen. De hoeveelheid verkeersbewegingen zal door de administratieve wijziging niet wijzigen. De woningen worden immers zowel in de huidige als in de toekomstige situatie gebruikt voor bewoning. Andere aspecten dan verkeersbewegingen, die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit, zijn niet aan de orde.

Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.6 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Onder gevoelige functies in het kader van bedrijven en milieuzonering wordt in de brochure genoemd als voorbeelden woningen, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Theoretisch gezien is in de huidige situatie sprake van verblijfsrecreatie, in de toekomstige situatie van woningen. Maar omdat beide functies gevoelig zijn en er sprake is van een bestaande situatie, is toetsing aan de richtafstanden van de VNG-brochure niet noodzakelijk.

In het kader van goede ruimtelijke ordening wordt wel gekeken naar de omliggende functies, om eventueel hinder in kaart te brengen.

Agrarische bedrijf Borgweg 29

Aan de Borgweg 29 in Schipborg is een rundveehouderij gelegen. Het vergund aantal dieren bedraagt 26 zoogkoeien, 17 vleeskalveren en 15 vleesstieren/overig vleesvee. De dieren worden in hoofdzaak gehouden ten behoeve van natuurbeheer en lopen het grootste deel van het jaar op van Staatsbosbeheer gepachte gronden. Daarnaast is een kleine boerderijwinkel aanwezig.

De bestemming ter plaatse is “Agrarisch - Bedrijf” ten behoeve van een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Het agrarisch bouwblok ligt op circa 32 meter van de rand van het vakantiepark.

Gebaseerd op de huidige bedrijfsactiviteiten van het bedrijf die mogelijk zijn op grond van de bestemming, moet volgens Bedrijven en milieuzonering een afstand van 100 meter tot gevoelige bestemmingen worden aangehouden bij het houden van extensief vee. Deze afstand geldt vanaf de grens van het bouwvlak/perceel. De dichtstbij gelegen recreatiewoningen liggen op circa 38 en 45 meter. Er wordt dus niet voldaan aan de richtafstand.

Onderstaand zal worden beoordeeld of er desondanks ter plaatse van de gevoelige objecten sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Verder moet worden voorkomen dat bestaande bedrijven onevenredig in hun belangen worden geschaad. Er zal daarom getoetst worden of het agrarisch bedrijf ter plaatse van de te bestemmen gevoelige objecten kan voldoen aan de eisen die de milieuregelgeving stelt en het bedrijf niet onnodig belemmerd wordt in de huidige bedrijfsvoering en in de ontwikkelingsmogelijkheden.

Geur

De richtafstand van 100 meter tot nieuwe gevoelige bestemmingen die volgens Bedrijven en milieuzonering gehanteerd moet worden is gebaseerd op het aspect geur. De meeste recreatiewoningen op het vakantiepark liggen binnen deze afstand. Indien deze woningen een woonbestemming krijgen zullen ze permanent worden bewoond, wat bij een recreatiewoning niet het geval is. Gekeken wordt of er gelet op de omstandigheden toch sprake kan zijn van een goed woon- en leefklimaat voor het aspect geur.

Bij de wijzigingsmelding op grond van het Activiteitenbesluit die het agrarisch bedrijf in 2016 heeft gedaan, waarbij sprake was van een geringe uitbreiding van het aantal dieren, zijn de recreatiewoningen meegenomen in de beoordeling van de geurbelasting als gevolg van de huisvesting van dieren. Geconstateerd is dat er voldaan wordt aan de afstandsnormen en aan de geurnormering die gelden bij het houden van rundvee. Hierdoor kan er van uit worden gegaan dat er ter plaatse van de recreatiewoningen geen sprake is van ontoelaatbare geurhinder als gevolg van de aanwezigheid van rundvee.

Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat er qua geur sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In het kader van de milieuwetgeving wordt ten aanzien van geur geen onderscheid gemaakt tussen een woning en een recreatiewoning. Beide worden beschouwd als een geurgevoelig object. Het wijzigen van de bestemming levert derhalve geen extra belemmeringen op voor het bedrijf.

Fijn stof

Volgens Bedrijven en milieuzonering moet voor het aspect stof een richtafstand van 30 meter vanaf de grens van het perceel tot gevoelige bestemmingen worden aangehouden. Alle recreatiewoningen liggen op meer dan 30 meter. De dichtstbijzijnde recreatiewoning is gelegen op circa 38 meter van de perceelgrens. Gesteld kan worden dat voor het aspect fijn stof geen sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op het thema luchtkwaliteit.

Geluid

Volgens Bedrijven en milieuzonering moet voor het aspect geluid een richtafstand van 30 meter vanaf het perceel tot gevoelige bestemmingen worden aangehouden. Binnen deze afstand liggen geen recreatiewoningen. De dichtstbijzijnde recreatiewoning is gelegen op circa 38 meter van de perceelgrens. Gesteld kan worden dat voor het aspect geluid geen sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Een recreatiewoning is geen geluidgevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder. Op grond daarvan behoeft er voor het aspect geluid in het kader van de Wet milieubeheer en het Activiteitenbesluit geen rekening te worden gehouden met een dergelijke woning. Indien de bestemming van de recreatiewoningen op het vakantie park wordt omgezet in “wonen” dan worden de woningen wel beschouwd als geluidgevoelig object. Dit kan een belemmering vormen voor de huidige bedrijfsvoering en toekomstige bedrijfsontwikkelingen van het agrarisch bedrijf.

In de huidige situatie zijn de woningen op Holle Drift 4 en 6 dichterbij het bedrijf gelegen dan de recreatiewoningen op het vakantiepark “Holle Drift”. De woningen op Holle Drift 4 en 6 zijn daarmee bepalend voor het geluidniveau van het bedrijf. Het wijzigen van de bestemming van de vakantiewoningen levert daarom voor het aspect geluid voor de vergunde dan wel toekomstige situatie geen extra belemmeringen op voor het bedrijf.

Tennisvelden

Ten noorden van het plangebied zijn tennisvelden met verlichting gelegen. Voor deze functie geldt een richtafstand van 50 meter voor geluid. Binnen deze afstand zijn 10 recreatiewoningen gelegen. De dichtstbijzijnde woning ligt op circa 10 meter.

Geluid

De grootste bron van geluid zal in het geval van tennisvelden stemgeluid zijn. Voor stemgeluid gelden geen normen op basis van het wettelijk kader, maar stemgeluid moet wel meegenomen worden in de overwegingen bij een ruimtelijk plan.

Omdat er in de huidige situatie geen sprake is van onevenredige hinder door stemgeluid (en eventuele andere geluidsveroorzakende activiteiten op het tennispark), gaat de gemeente er in de nieuwe situatie, waarin feitelijk niets verandert, vanuit dat dit ook zo blijft.

Licht

Rondom de tennisbanen zijn 4 lichtmasten opgesteld. Bedrijven en milieuzonering kent geen richtafstand voor lichthinder. De lichtmasten kunnen echter voor de nodige overlast zorgen in woon- of slaapvertrekken van woningen.

Omdat er in de huidige situatie geen sprake is van onevenredige hinder door de verlichting, gaat de gemeente er in de nieuwe situatie, waarin feitelijk niets verandert, vanuit dat dit ook zo blijft.

In het Activiteitenbesluit zijn regels gesteld ten aanzien van de tijden waarop de verlichting uitgeschakeld moet zijn (tussen 23.00 en 07.00 uur). Daarnaast geldt op grond van artikel 2.1 een zorgplicht om lichthinder te voorkomen dan wel voor zover dat niet mogelijk is het tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Uit de toelichting bij het Activiteitenbesluit blijkt dat hieronder wordt verstaan het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinderlijke lichtverschijnselen.

De gemeente gaat er vanuit dat deze regels voldoende zijn om een goed woon- en leefklimaat te garanderen.

Recreatieterrein

Aan de oostkant van het plangebied ligt een recreatieterrein. Dit recreatieterrein wordt, net als Holle Drift, gebruikt om te wonen. Er zijn geen gezamenlijke voorzieningen aanwezig of parkeerterreinen die dichtbij het plangebied liggen. Dit gebied wordt daarom als woongebied gezien en er wordt daarom geen richtafstand aangehouden.

4.7 Verkeer en parkeren

De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Holle Drift en de Borgweg. De Borgweg is de doorgaande weg die door Schipborg loopt. De parkeerbehoefte van het plangebied moet autonoom worden opgelost. De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van het gemeentelijk GVVP. Hierin wordt aangegeven dat de gemeente Aa en Hunze gebruik maakt van kencijfers uit de CROW-publicatie 317 - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie.

In het CROW is uitgegaan van 1,2 tot 2,0 parkeerplaatsen per sociale huurwoning in een niet stedelijk gebied. Deze kencijfers zijn inclusief het parkeren voor bezoekers. Voor elke woning is op het terrein een parkeerplaats aangelegd. Verder zijn er nog een aantal extra parkeerplaatsen, verdeeld over het park. Op het park is daarnaast ruimte om incidenteel op de weg dan wel in de berm te parkeren. De parkeerbehoefte kan op eigen terrein opgelost worden. Er wordt voldaan aan de kencijfers.

De woningen generen ook verkeer. Dit betreft op basis van de CROW-publicatie 317 maximaal 6,0 voor een sociale huurwoning. In totaal is de verkeersgeneratie voor het terrein (18*6,0=) 108 verkeersbewegingen per etmaal. Deze hoeveelheid verkeer leidde in het recente verleden en in de nabije toekomst niet tot een verminderde doorstroming of verkeersveiligheid op de Holle Drift en de Borgweg.

4.8 Water

Vanwege het grote belang van water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Hunze en Aa's. Via de Digitale Watertoets is waterschap Hunze en Aa's op 4 februari 2019 van onderhavig bestemmingsplan formeel op de hoogte gebracht. Het resultaat van de watertoets is als bijlage 1 bijgevoegd. Vervolgens is op 25 februari 2020 met het waterschap een overleg geweest op park Holle Drift om de waterhuishoudkundige effecten te bespreken.

In deze paragraaf worden de belangrijkste waterhuishoudkundige aspecten besproken en beschreven op welke manier hier mee om wordt gegaan in dit bestemmingsplan.

Waterveiligheid

Het belangrijkste doel van het waterschap gerelateerd aan waterveiligheid is het uitsluiten van levensbedreigende situaties voor mensen en het zoveel mogelijk voorkomen van dergelijke situaties voor dieren. Op de locatie spelen geen aandachtspunten die zijn gerelateerd aan waterveiligheid en deze worden ook in de toekomstige situatie niet verwacht.

Waterkwantiteit

Het waterschap heeft als primaire aan waterkwantiteit gerelateerde doel om voor voldoende water te zorgen, zowel in natte als in droge perioden, nu en in de toekomst. Een vergrote kans op wateroverlast of watertekort dient dus voorkomen te worden.

Verhardingstoename

In het ingediende plan neemt het verharde oppervlak toe boven de compensatiedrempel; voor stedelijk gebied of kassengebieden met meer dan 150 m2 of in het buitengebied met meer dan 1500 m2 (Keur Waterschap Hunze en Aa's). Omdat deze verhardingstoename ervoor zorgt dat hemelwater versneld ter afstroom kan komen, kan het watersysteem overbelast raken. Dit vergroot de kans op inundatie, zeker bij piekbuien, waardoor de landelijke werknormen voor de inundatiekans overschreden kunnen worden. De landelijke normen (1/jaar) zijn 1/10 voor grasland, 1/25 voor akkerbouw, 1/50 voor intensieve akkerbouw en 1/100 voor stedelijk gebied. Voor natuurgebied is geen norm vastgesteld (Beheerprogramma 2016-2021). Compenserende waterberging is noodzakelijk om de kans op inundatie niet te vergroten en de werknormen te kunnen waarborgen.

Compenserende waterberging

In het plan is opgenomen dat elke woning tot 100 m2 mag worden uitgebreid. Dit betekent dat per woning een uitbreiding van circa 20 m2 mogelijk is. Omdat het 18 woningen betreft maakt het plan een totale verhardingstoename mogelijk van ten minste 360 m2. Door toename van het verharde oppervlak zal er versnelde afstroming van hemelwater gaan plaatsvinden. Hier kunnen nadelige waterhuishoudkundige effecten ontstaan indien er geen maatregelen worden genomen om dit te voorkomen, mede gelet op het feit dat er op dit moment een gemengd rioolstelsel aanwezig is (hemelwater en afvalwater wordt via hetzelfde rioolstelsel afgevoerd).

Een mogelijke maatregel om de toename met 360 m2 verhard oppervlak te compenseren is het aanleggen van een waterbergingsvoorziening van 29 m3. Maar ook andere maatregelen zouden kunnen worden overwogen (zoals bij voorbeeld infiltratie). Tijdens het overleg met het waterschap op 25 februari 2020 zijn de verschillende mogelijkheden besproken, van waterbergingsvoorziening tot infiltratie tot volledig afkoppelen van bijvoorbeeld 2 woningen naar een waterbergingsvoorziening.

Van het hoogteverloop op het terrein is bekend dat deze vrij groot is. Het noordelijke deel ligt circa 1,4 meter hoger dan het zuidelijke deel. Ook ligt het terrein op de flank van de Hondsrug waardoor een gebied met keileem in de ondergrond dicht in de buurt ligt (vermoedelijk wel net buiten het plangebied). Dit betekent dat het realiseren van een waterbergingsvoorziening wellicht niet overal op het park even functioneel / realistisch is en, afhankelijk van de vorm van compenserende waterberging waarvoor gekozen wordt, er nader onderzoek nodig is. De gemiddelde hoogste grondwaterstand en de gemiddeld hoogste grondwaterstand op het terrein biedt voldoende ruimte om infiltratiemaatregelen toe te passen, maar ook hiervoor is nader, locatiespecifiek onderzoek gewenst.

De verwachting is dat uitbreiding van de woningen niet op korte termijn zal gebeuren en ook niet in één keer voor alle woningen wordt uitgevoerd. De woningen zijn immers bewoond en voor onbepaalde tijd verhuurd. Daarom is in dit bestemmingsplan een voorwaarde verbonden aan de uitbreidingsmogelijkheid. Deze voorwaarde houdt in dat, wanneer de totale uitbreiding van de woningen de compensatiegrens van 150 m2 overschrijdt, de waterberging gerealiseerd moet worden in overleg met het waterschap. Hierdoor kan, wanneer dit aan de orde is en eventueel op basis van nader onderzoek, voor een passende uitvoering worden gekozen.

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit te waarborgen heeft het waterschap als voornaamste doel om te zorgen voor schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen. In de eerste plaats is dit van belang voor de grotere beken, kanalen en meren waarvoor binnen de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) doelen en maatregelen zijn opgesteld. Hiernaast is een goede waterkwaliteit van belang voor zwemwater en voor het stelsel van kleinere watergangen voor water aan- en afvoer.

In het plangebied worden geen uitlogende materialen gebruikt. Ook vinden er geen bedrijfsmatige activiteiten plaats die kunnen leiden tot vervuiling van grondwater of oppervlaktewater. Er is daarom geen sprake van nadelige effecten op de waterkwaliteit in het plangebied.

Conclusie

In deze paragraaf zijn de belangrijkste waterhuishoudkundige aspecten behandeld. Conclusie is dat, door middel van de afwijkingsmogelijkheid voor het uitbreiden van het oppervlakte van de woningen, compenserende waterberging nodig is. In overleg met het waterschap is dit nader uitgewerkt en ook in het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1 bij de regels) wordt hier nader op ingegaan. Andere belangrijke effecten zijn niet aan de orde. Het thema water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt.

Omdat het project geen activiteit betreft die voorkomt op de D-lijst is een vormvrije m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk.

6.1 Inspraak en overleg

Het voorontwerp bestemmingsplan “Schipborg, Holle Drift 45 t/m 79” heeft vanaf 19 december 2019 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen de vorenstaande termijn kon een ieder schriftelijk of mondeling zijn of haar inspraakreactie op het voorontwerp bestemmingsplan naar voren brengen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp bestemmingsplan tevens toegezonden aan een aantal instanties (wettelijk vooroverleg).

In deze paragraaf zijn de verschillende overlegreacties samengevat weergegeven en voorzien van een beantwoording. De reacties hebben geleid tot een aanpassing van het plan.

6.2 Terinzagelegging ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Eventuele zienswijzen worden na terinzagelegging in deze paragraaf verwerkt en van een reactie voorzien.

7.1 Algemeen

In dit onderdeel van de toelichting wordt nader ingegaan op de vormgeving van de verbeelding en de regels. Bij de opzet van de regels is aangesloten op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Tevens sluiten de regels aan bij de eisen conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

De inleidende regels (begrippen en wijze van meten) sluiten aan bij de eisen van het Bro. Dit geldt tevens voor de opzet van de algemene regels (anti- dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en overige regels) en het overgangsrecht. Het beleid en de uitgangspunten, zoals verwoord in de eerdere hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied.

Voor nieuwe bestemmingsplannen - dat wil zeggen bestemmingsplannen die na 29 november 2014 worden vastgesteld - geldt dat voor parkeernormen niet langer kan worden teruggevallen op de Bouwverordening. In nieuw op te stellen bestemmingsplannen moet vanaf die datum een regeling worden opgenomen over het parkeren. Deze regeling is opgenomen in 'Overige regels'.

7.2 Bestemmingsregels

In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen en dubbelbestemmingen voor:

Groen

De bestaande groenvoorzieningen hebben de bestemming 'Groen' gekregen. De regels stemmen overeen met de bestemming 'Groen' in het bestemmingsplan 'Schipborg'.

De houtsingel aan de rand van het plangebied heeft de aanduiding 'houtsingel' gekregen. In de specifieke gebruiksregels is een verbod opgenomen voor het vellen en/of rooien van de houtsingel.

Verkeer - Verblijf

De ontsluitingsweg heeft de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. De regels stemmen overeen met de bestemming 'Verkeer - Verblijf' in het bestemmingsplan 'Schipborg'.

Wonen

De bestaande recreatiewoningen hebben in het voorliggende bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' gekregen. De woningen zijn twee aaneen (geschakeld) gebouwd, op een afstand van minimaal 5 meter tot de weg. Bijbehorende bouwwerken maken integraal onderdeel uit van het hoofdgebouw. Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan. Via een afwijkingsbevoegdheid kan de bestaande bebouwde oppervlakte van 80 m2 tot 100 m2 worden uitgebreid. Uitbreiding van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken is alleen toegestaan als uit de bijbehorende omgevingsaanvraag voor het bouwen blijkt dat er sprake is van een verduurzaming van de woning en/of bijbehorende bouwwerken. Onder verduurzaming kan worden verstaan het isoleren van de woning (bijvoorbeeld dakisolatie), het realiseren van energieterugwinning (bijvoorbeeld warmtepomp) of plaatsing van zonneboiler/zonnepanelen. Middels de EPC-berekening kan de verduurzaming cijfermatig in beeld worden gebracht.

De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk ten hoogste 4 en 7 m. Een dak in de vorm van een lessenaarsdak is niet toegestaan. De bouwhoogte mag naar 8 m worden verhoogd mits er sprake is van verduurzaming van de woning zoals hierboven ook is weergegeven.

In beide gevallen (zowel vergroting van de omvang als verhoging van de bouwhoogte) is de afwijking van de bouwregels toegestaan mits de regels in het beeldkwaliteitsplan worden opgevolgd.

Een beroep of bedrijf aan huis is, onder voorwaarden, toegestaan.

Waarde - Archeologie 2

De regels van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gelden voor het gebied dat met een hoge, dan wel middelhoge verwachtingswaarde is aangemerkt. Voor deze gebieden geldt een provinciale onderzoeksvrijstelling van 500 m² geldt, tenzij binnen een afstand van 50 m een AMK-terrein aanwezig is.