Assen - Regels woningsplitsing en woningomzetting

1.1 De beheersverordening

In de gemeente Assen is een toename van woningsplitsing en woningomzetting waar te nemen. Deze toename vindt vooral plaats in de binnenstad van Assen, maar ook in de gebieden rondom de binnenstad. Van woningomzetting is sprake wanneer een woning bijvoorbeeld wordt omgezet naar kamergewijze verhuur. Op het moment dat een woning wordt gesplitst dan is sprake van het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen.

Dit houdt verband met een aantal ontwikkelingen:

• in de afgelopen jaren zijn veel winkel- en kantoorpanden op de markt gekomen;
• de vraag naar kleinere en/of betaalbare woonruimte in de stad is toegenomen door een toename van alleenstaanden, jongeren en statushouders;
• vastgoed in handen van particuliere beleggers met een zeker verdienmodel;
• overloop van steden als Groningen en Zwolle die al maatregelen hebben getroffen om woningsplitsing en woningomzetting te reguleren.

In de Woonvisie Assen 2016 wordt nadruk gelegd op het vergroten van de aantrekkelijkheid van Assen als woonstad. Assen wil een aantrekkelijke, leefbare woonstad zijn waar iedereen prettig woont. Het behoud van de kwaliteit van de 'bestaande stad' wordt als basisopgave beschouwd. De visie van de gemeente is om met het woningaanbod te voldoen aan de lokale en regionale marktvraag en in te zetten op een evenwichtige groei van álle bevolkingsgroepen. Ook in het bestuursakkoord van het huidige college wordt het belang van een goede woonkwaliteit onderschreven. De leefbaarheid van de stad wordt volgens het bestuursakkoord beïnvloed door onder andere de kwaliteit van woningen en de woonomgeving.

Risico's van woningsplitsing en woningomzetting zijn een verslechtering van het woon- en leefklimaat op wijkniveau en een (eenzijdig) woningaanbod met een matige kwaliteit. Op sommige plekken komt de openbare ruimte bijvoorbeeld onder druk te staan door een toename van geparkeerde fietsen en scooters, een toename van verkeersbewegingen, parkeeroverlast, ondermijnende criminaliteit en verwaarlozing van buitenruimte. Verschillende leefstijlen kunnen met elkaar botsen en bewoners kunnen het gevoel krijgen dat de buurt verpauperd. De bewoning in deze woonvormen is vaak 'vluchtig' waardoor de bewoners weinig binding met de buurt hebben. De soms zeer kleine woningen die gecreëerd worden dragen niet bij aan een goede woonkwaliteit in de stad. Dit heeft niet alleen te maken met het kleine woonoppervlak, maar ook met het ontbreken van bergingen en buitenruimtes.

De kansen van woningsplitsing en woningomzetting kunnen liggen op het gebied van het bedienen van de specifieke doelgroepen. Dit zijn bijvoorbeeld jongeren en alleenstaanden, die juist zoeken naar betaalbare en kleinere woningen.

De gemeente heeft op dit moment echter geen juridisch-planologisch instrument voorhanden om de ontwikkelingen ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting te reguleren. Deze facetbeheersverordening biedt een uniforme nieuwe regeling ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting in een deel van de stad Assen. Deze beheersverordening zal gaan gelden voor die gebieden in Assen waar de beheersverordeningen 'Assen - Binnenstad', 'Assen Noord 2014' en 'Assen Oud Zuid 2012' gelden. In deze beheersverordeningen zijn de regelingen van oude bestemmingsplannen opgenomen. Juist deze oudere regelingen geven niet altijd duidelijkheid over het omzetten of splitsen van woningen. Deze facetbeheersverordening vervangt de bestaande beheersverordeningen niet geheel. Voorliggend plan is een aanvullende en deels vervangende regeling over het specifieke onderwerp woningsplitsing en woningomzetting en herziet de bestaande beheersverordeningen partieel. De beheersverordening legt een verbod op voor woningsplitsing en woningomzetting voor alle bestemmingen waarbinnen de woonfunctie mogelijk is.

1.2 Ligging verordeningsgebied

Het verordeningsgebied wordt gevormd door de gebieden die vallen binnen de beheersverordeningen 'Assen - Binnenstad', 'Assen Noord 2014' en 'Assen Oud Zuid 2012' .

Een aantal gebieden uit deze beheersverordeningen is niet meegenomen in het verordeningsgebied van deze facetbeheersverordening, omdat hier sprake is van de aanwezigheid van bestemmingsplannen die niet (meer) vallen onder de beheersverordeningen.

De exacte begrenzing van het verordeningsgebied is aangegeven in figuur 1.

Figuur 1: Verordeningsgebied

1.3 Vigerende plannen

In het verordeningsgebied zijn de volgende plannen - beheersverordeningen- van kracht:

- Assen - Binnenstad;

- Assen Noord 2014;

- Assen Oud Zuid 2012.

Deze plannen komen niet te vervallen. De facetbeheersverordening is een aanvullende en deels vervangende regeling op de bestaande beheersverordeningen.

De facetbeheersverordening regelt juridisch-planologisch gezien een specifiek onderwerp dat in meerdere beheersverordeningen aan de orde is. Alle regelingen in deze beheersverordeningen worden gelijk getrokken ten aanzien van het wonen voor zover dit betrekking heeft op woningsplitsing en woningomzetting.

1.4 Leeswijzer

De toelichting bij de verordening is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 zijn de relevante beleidsstukken samengevat en is beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van deze verordening binnen het geldende beleid passen;
• in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de juridische regeling van de verordening;
• in hoofdstuk 4 is tot slot een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid opgenomen.

2.1 Relevant beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het verordeningsgebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de "Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte" en de "Omgevingsvisie Drenthe", die verder zijn uitgewerkt in onder andere het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" . Deze beleidsnota's geven geen specifieke uitgangspunten voor het verordeningsgebied.

Verder geldt de provinciale "Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid" die Provinciale Staten van Drenthe op 9 maart 2011 hebben vastgesteld. De verordening is gericht tot de gemeenten en bevat voorschriften waar ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, aan dienen te voldoen.

Op regionaal en gemeentelijk niveau zijn de volgende beleidsdocumenten van belang:

• Regiovisie Groningen-Assen 2030;
• Structuurvisie Assen 2030;
• Visie Aantrekkelijke Binnenstad;
• Samen werken aan krachtige binnenstad - herijking binnenstadsvisie
• Structuurvisie FlorijnAs;
• Woonvisie Assen 2016;
• Visie mobiliteit;
• Gemeentelijk Water en Rioleringsplan Assen 2013-2018;
• Nota Bodembeheer gemeente Assen;
• Welstands- en reclamenota Assen;
• Beleidsvisie externe veiligheid;
• Archeologische beleidsadvieskaart en beleidsregels.

Omdat deze beheersverordening een specifiek onderwerp regelt, is het meeste beleid niet relevant. Alleen de beleidsstukken die gerelateerd zijn aan woningsplitsing en woningomzetting op regionaal/gemeentelijke niveau vormen het kader.

Samenvattend vormen de volgende onderdelen de uitgangspunten van beleid. Zoals eerder aangegeven wordt in de Woonvisie Assen 2016 de nadruk gelegd op het vergroten van de aantrekkelijkheid van Assen als woonstad. Assen wil een aantrekkelijke, leefbare woonstad zijn waar iedereen prettig woont. Het behoud van de kwaliteit van de 'bestaande stad' wordt als basisopgave beschouwd.

In Assen woont een grote diversiteit aan huishoudens en is geen villa- of senioren-gemeente, maar een plek waar jong en oud, arm en rijk kunnen wonen en werken. Assen moet een stad voor iedereen zijn en een aantrekkelijke stad om te wonen. Er wordt daarom ingezet op een gevarieerd woningaanbod zodat mensen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten dat binnen Assen kunnen doen; doorstroming is van belang. Het aanbod aan woningen moet tegemoet komen aan de lokale en regionale marktvraag. De inzet is een evenwichtige groei van alle bevolkingsgroepen als het gaat om leeftijd, opleiding, inkomen gezinssamenstelling en zorgbehoefte. De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens brengt bijvoorbeeld specifieke woonvragen met zich mee. De huidige bewoners moeten prettig blijven wonen en de bestaande woningen moeten aantrekkelijk blijven voor bestaande en toekomstige inwoners. Oudere wijken hebben daarbij extra aandacht nodig.

De kwaliteit van de woonomgeving draagt bij aan het woongenot. De leefomgeving moet daarom schoon, leefbaar en veilig zijn. Een goed ingerichte en verzorgde openbare ruimte vergroot in algemene zin de aantrekkelijkheid van de stad.

In de regeling is rekening gehouden met de doelstellingen uit de beleidsstukken. Dit betekent dat niet gekozen is voor alleen een verbod op woningsplitsing en woningomzetting, maar om ook onder voorwaarden woningsplitsing en woningomzetting mogelijk te maken.

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de keuze voor het instrument facetbeheersverordening uiteengezet en een uitleg gegeven over de planologische regeling.

3.2 Keuze voor beheersverordening

De Wro biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt, net als het bestemmingsplan, het kader waaraan onder andere bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (denk aan illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing).

In dit geval is gekozen voor een facetbeheersverordening. Deze beheersverordening is ontwikkeld om voor de beheersverordeningen van 'Assen - Binnenstad', 'Assen Noord 2014' en 'Assen Oud Zuid 2012' een uniforme regeling te laten gelden voor het onderwerp woningsplitsing en woningomzetting voor dit deel van de stad Assen. Deze facetbeheersverordening vervangt de bestaande beheersverordeningen dus niet (geheel). Voorliggend plan is een aanvullende en deels vervangende regeling voor zover dit betrekking heeft op woningsplitsing en woningomzetting.

3.3 Hoe werkt de verordening

De beheersverordening moet digitaal worden gemaakt volgens de Praktijkrichtlijn Gebiedsgerichte Besluiten. De verordening wordt door de gebruiker daarom via een digitaal platform (meestal de website RO-online, www.ruimtelijkeplannen.nl) benaderd. Digitaal gezien is er één vlak zichtbaar, namelijk het besluitgebied:

• Besluitgebied. Het besluitgebied is het gebied waarvoor de facetbeheersverordening van toepassing is.

3.4 Uitleg van de regeling

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De veranderingen waarop de beheersverordening betrekking heeft, zijn gericht op het reguleren van woningsplitsing en woningomzetting. Daar waar de regeling niet duidelijk was binnen de geldende beheersverordeningen is het toetsingskader opnieuw vastgelegd. De beheersverordening voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. In de beheersverordening zijn geen nieuwe beleidsvoornemens vertaald of uitgewerkt, waardoor geen inspraak ingevolge de gemeentelijke inspraak wordt gevoerd. Ook is overleg op grond van het Bro daardoor niet nodig. De maatschappelijke uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

4.2 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke regeling wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen en de grondexploitatie.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. De vaststelling van een exploitatieplan is bij een beheersverordening niet mogelijk. De beheersverordening regelt immers het bestaande gebruik en maakt geen grootschalige bouwplannen (Besluit ruimtelijke ordening) mogelijk, waarbij kostenverhaal aan de orde is. Hierdoor is geen sprake van gemeentelijke kosten voor bijvoorbeeld het opstellen van een plan of planschade. Het aantonen van de financiële haalbaarheid hierom is ook niet nodig.