Waterhoen Vredevelds Eiland te Assen

1.1 Aanleiding

Het voornemen is op de locatie van het voormalige schoolgebouw van AOC Terra (voorheen Landbouwwinterschool genoemd) circa 22 rijenwoningen en een appartementengebouw met circa 30 (eventueel zorg gerelateerde) appartementen te ontwikkelen.

Het schoolgebouw van AOC Terra is afgebroken en het terrein is al enige tijd braakliggend. In opdracht van Nijhuis Bouw B.V. is een ontwerp opgesteld voor de herontwikkeling van deze locatie.

1.2 Ligging

Het plangebied is gelegen in de woonwijk Assen Oost. Deze woonwijk ligt ten oosten van de spoorlijn Groningen-Assen-Zwolle. Het plangebied ligt ten noorden van de Vredeveldseweg en wordt ingesloten door de Pelikaanstraat (oostzijde), de Sperwerstraat (westzijde) en de Mezenlaan (noordzijde). Ter verduidelijking is op onderstaande afbeelding de ligging van het plangebied weergegeven.

Luchtfoto met rood omkaderd het plangebied (bron: Google earth)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Assen Oost. Het plangebied heeft hierin de bestemming Groenvoorzieningen, maar is ook aangeduid met 'gebied wijzigingsbevoegdheid II'. Ter plaatse kunnen de voorkomende bestemmingen worden gewijzigd in de bestemming Woondoeleinden en de bestemming Woondoeleinden meergezinshuizen. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om met toepassing van artikel 3.6. van de Wet ruimtelijke ordening het plan onder bepaalde voorwaarden te wijzigen. De tekst van de wijzigingsbevoegdheid luidt:

Oude terrein Terra College

• a. Indien de gronden op de kaart zijn aangeduid met 'gebied wijzigingsbevoegdheid II' kunnen de ter plaatse voorkomende bestemmingen worden gewijzigd in die zin dat:
  • 1. de bestemmingen Groenvoorzieningen en Water worden gewijzigd in de bestemmingen Woondoeleinden, Woondoeleinden meergezinshuizen, Maatschappelijke doeleinden, Groenvoorzieningen, Water en/of Verkeers- en verblijfsdoeleinden;
  • 2. gebouwen mogen opgericht, met dien verstande dat:

• de hoogte van de gebouwen ten hoogste 10 m mag bedragen;
• voor 30% van het totale oppervlakte van het gebouw de hoogte ten hoogste 18 m mag bedragen;
• het bebouwingspercentage van de gronden aangewezen als wijzigingsgebied ten hoogste 50% bedraagt.

Voorliggend wijzigingsplan voldoet hieraan.

1.4 Digitaal uitwisselbare ruimtelijke plannen

Het plan voldoet aan de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening en is opgezet overeenkomstig de landelijk geldende standaard. Deze landelijke standaard wordt gevormd door de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) met de daarbij behorende bijlagen en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP) en de Standaard voor de Toegankelijke Ruimtelijke Instrumenten (STRI).

Om de uniformiteit te waarborgen, heeft de gemeente ervoor gekozen deze landelijke standaardrichtlijnen uit te werken in een gemeentelijk Handboek Bestemmingsplannen. Dit handboek vormt de leidraad voor het opstellen van bestemmingsplannen voor de gemeente Assen.

Inhoudelijk, dat wil zeggen wat betreft de toe te laten doeleinden, de bouwregels en dergelijke, is de regeling afgestemd op het geldende bestemmingsplan.

De gemeente Assen stelt het bestemmingsplan vanaf het voorontwerp tot aan het onherroepelijk worden ervan digitaal beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl.

1.5 Opzet van de toelichting

De toelichting gaat achtereenvolgens in op de volgende aspecten:

• de beleidsaspecten (gemeentelijk en provinciaal);
• de resultaten van de milieuonderzoeken, inclusief archeologie, flora en fauna, watertoets;
• een beschrijving van het plangebied en de geldende planologische situatie;
• de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling;
• de juridische vormgeving;
• de economische uitvoerbaarheid;
• de resultaten van de inspraak en het overleg.

2.1 Algemeen

In de keuze van het te voeren beleid dient een gemeente rekening te houden met het opgestelde eigen beleid en dat van de provincie Drenthe. Dit geldt vooral daar waar beleidsuitgangspunten aan de orde komen die betrekking hebben op de inhoud van het plan.

Aangezien in het bestemmingsplan Assen Oost al uitgebreid aandacht is besteed aan het beleid, wordt dit beleid in het voorliggende wijzigingsplan heel summier besproken. Vanwege de kleinschaligheid van de ontwikkeling wordt een beschrijving van het Europees beleid achterwege gelaten.

2.2 Provinciaal beleid

2.3 Gemeentelijk beleid

3.1 Algemeen

In de toelichting van het bestemmingsplan is aandacht nodig voor de natuurwaarden (ecologie), de archeologische situatie, geluidhinder (ten gevolge van wegverkeer), bodem(verontreiniging), waterhuishouding, milieuhinder ten gevolge van bedrijven, externe veiligheid en luchtkwaliteit.

3.2 Beschrijving van de huidige situatie

Luchtfoto met straatnamen, bron Google

3.3 Water

3.4 Bodem

In 2007 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Het verkennend bodemonderzoek is destijds uitgevoerd in het kader van de eigendomsoverdracht en de voorgenomen ontwikkeling op de locatie, namelijk woningbouw. De bebouwing was ten tijde van het onderzoek al gesloopt. Sindsdien ligt het terrein braak en hebben er geen activiteiten plaatsgevonden.

Het bodemonderzoek is ouder dan drie jaar, gelet op het gebruik van het terrein in de tussenliggende periode (braak), zijn de resultaten van het onderzoek daarom alleszins bruikbaar als het gaat om het onderzoek naar de uitvoerbaarheid van het plan ten aanzien van de bodemgesteldheid.

Uit het bodemonderzoek blijkt dat in de grond geen verhoogde gehalten aanwezig zijn. In het grondwater zijn verhoogde gehalten chroom en zink gemeten. Ten tijde van de uitvoer van het bodemonderzoek werden andere stoffen geanalyseerd bij uitvoer van een onderzoek conform NEN 5740. Dit betekent dat in een nieuw onderzoek ten behoeve van de omgevingsvergunning voor het bouwen de resultaten kunnen verschillen.

De conclusie van het onderzoek is dat het terrein vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt is voor het voorgenomen gebruik (woningbouw). Daarmee is het bestemmingsplan uitvoerbaar. De rapportage van het verkennend bodemonderzoek is opgenomen als Bijlage 2 bij de toelichting.

Daarbij moet worden opgemerkt dat het voorliggende bodemonderzoek onvoldoende is voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, omdat intussen de wet- en regelgeving voor het bodemonderzoek is gewijzigd. Voor de aanvraag van de omgevingsvergunning zal daarom een nieuw onderzoek moeten worden uitgevoerd.

3.5 Geluid

3.6 Verkeer en parkeren

Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van circa 22 rijenwoningen en een appartementengebouw. Omdat het totaal aantal appartementen nog niet bekend is, wordt voor de berekening van het aantal ritten en parkeerplaatsen uitgegaan van maximaal 60 woningen. Op grond van de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (oktober 2012) is de verkeersgeneratie van een woning (uitgaande van het gemiddelde aantal ritten) bepaald op 7,8 ritten per etmaal. De totale verkeersgeneratie van het plan bedraagt derhalve ongeveer 468 ritten.

De ontsluiting van het plan vindt plaats op de Mezenlaan. De Mezenlaan moet worden gezien als een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. De wegbreedte van deze laan bedraagt ongeveer 5 meter. Dit komt overeen met het dwarsprofiel dat voor dergelijke wegen aangehouden dient te worden. Aanvaardbare verkeersintensiteiten op dit soort wegen die in de literatuur worden genoemd worden zijn maximaal 6.000 mvt/etmaal. In het verkeersmodel van de gemeente Assen is de Mezenlaan niet opgenomen. Dit houdt in dat de verkeersintensiteit op deze weg zeer laag is. Voor de Mezenlaan zijn daarom geen bijzondere verkeersmaatregelen aan de orde.

Wat betreft het aantal benodigde parkeerplaatsen is eveneens gebruik gemaakt van CROW-publicatie 317. Op grond van de locatie (rest bebouwde kom) en stedelijkheidsgraad van de gemeente Assen (matig stedelijk) worden in het plan per type woning de volgende aantallen parkeerplaatsen aangehouden.

Tabel 1. Parkeren CROW publicatie 317 - wonen/verzorging
stedelijkheidsgraad: matig stedelijk
functie	locatie
	rest bebouwde kom
	gemiddeld parkeerkencijfer
koop, tussen/hoek	1.9
koop, etage, midden	1.8
koop, etage, goedkoop	1.6
huur, etage, midden/goedkoop	1.4
aanleunwoning/serviceflat	1.1

3.7 Luchtkwaliteit

Regelgeving

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

NSL/nibm

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Nibm-tool

Zoals in paragraaf 3.6 is berekend genereert het plan ongeveer 468 ritten per etmaal. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met InfoMil de nibm-tool mei 2014 ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project.

3.8 Milieuhinder ten gevolge van bedrijven

In de omgeving van het plangebied komen geen bedrijfsactiviteiten of andere functies voor die onaanvaardbare hinder opleveren voor de geplande woningbouw. Op een afstand van circa 175 m staat de vrije school De Es. Dit is niet van invloed op het plangebied. In tabel 2 zijn de richtafstanden conform de VNG-brochure voor een school opgenomen.

In het verleden was in het plangebied een school gevestigd. Hiervoor gelden de volgende afstanden op basis van de geactualiseerde publicatie "Bedrijven en milieuzonering" (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG):

Tabel 2. richtafstanden conform VNG-brochure

Activiteit	Omgevingstype rustige woonwijk	Omgevingstype gemengd gebied
School	30 m	10 m

De school is inmiddels niet meer aanwezig, waardoor de situatie in het plangebied is verbeterd. De nieuwe woningen sluiten aan bij de woonfunctie in de omgeving.

3.9 Externe veiligheid

3.10 Milieu Effect Rapportage

In het Besluit m.e.r. onder 11.2 in de D-lijst staat dat een m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1° een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2° een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of

3° een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Zoals blijkt uit de planbeschrijving in hoofdstuk 4 is de realisatie van circa 22 woningen en een appartementengebouw qua aard, omvang en ligging niet gelijk te stellen aan de betreffende activiteit zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Maar sinds de wijziging van het Besluit op 1 april 2011 is een beoordeling van een activiteit die op de D lijst voorkomt noodzakelijk, ook al ligt de omvang van de activiteit (ver) onder de drempelwaarde.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets (vormvrije m.e.r. beoordeling) worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

In bijlage III van de EU richtlijn m.e.r. staan de criteria genoemd waarna gekeken moet worden bij de beoordeling. In dit geval is gekeken naar deze Europese criteria.

De resultaten van de onderzoeken zoals deze zijn samengevat in dit hoofdstuk 3 laten zien dat er geen belangrijke nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Beschermde gebieden liggen op voldoende afstand van het plangebied en zijn hiervan gescheiden door bebouwing en infrastructuur. De locatie en de omgeving hebben geen bijzondere kenmerken waardoor er een verwaarloosbare kans is op belangrijke nadelige effecten, de activiteit leidt niet tot grote emissies, er hoeven geen verkeersmaatregelen te worden getroffen en de woningbouw heeft een gering ruimtebeslag. Gezien de aard van de ingrepen zijn geen negatieve effecten te verwachten.

Op grond hiervan is het verrichten van een (nadere vormvrije) m.e.r.-beoordeling verder niet noodzakelijk.

3.11 Archeologie en cultuurhistorie

3.12 Flora en fauna

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een ecologische inventarisatie van de natuurwaarden uitgevoerd. Tevens is gekeken naar de effecten op beschermde gebieden in de omgeving. Het doel hiervan is om na te gaan of een vooronderzoek in het kader van de Flora- en faunawet (Ffw) en/of een oriënterend onderzoek in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw 1998) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Het plangebied is daartoe op 6 mei 2014 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs.

Terreinomstandigheden

Het plangebied betreft een voormalige schoollocatie in een woonwijk in het oosten van Assen. De laatste jaren ligt het terrein braak. Het plangebied is aan drie zijden omgeven door een gracht. Aan de noordoostzijde grenst het aan de naastgelegen straat. Ten tijde van het veldbezoek was het plangebied recent gemaaid.

Plangebied vanuit het noordwesten (links) en zuidoosten (rechts)

Soortenbescherming

Flora- en faunawet

Achter de Flora- en faunawet staat het idee van de zorgplicht voor in het wild levende beschermde dieren en planten en hun leefomgeving. Beschermde soorten worden opgesomd in de 'lijsten beschermde inheemse planten- en diersoorten'. De Algemene Maatregel van Bestuur ex artikel 75 van de Flora- en faunawet van 23 februari 2005, kent een driedeling voor het beschermingsniveau van planten- en diersoorten, hierna te noemen: licht beschermd, middelzwaar beschermd en streng beschermd. De inheemse vogelsoorten hebben een eigen afwijkend beschermingsregime; ze vallen zowel onder het middelzware als strenge beschermingsregime.

Inventarisatie
Uit het raadplegen van de Nationale Database Flora en Fauna1 (NDFF) via Quickscanhulp.nl2 (© NDFF - quickscanhulp.nl 06-05-2014 10:50:59) blijkt dat in een straal van 1 km rond het plangebied de laatste vijf jaar verschillende op basis van de Flora- en faunawet middelzwaar en streng beschermde soorten zijn waargenomen. Het betreft voornamelijk waarnemingen van vaatplanten en vogels. Daarnaast zijn eekhoorn, steenmarter, levendbarend hagedis en alpenwatersalamander uit de directe omgeving bekend. De waarneming van deze zwaarder beschermde soorten is te verklaren door de ligging nabij het Amelterbos, landgoed Valkenstijn en het Asserbos.

Op basis van het veldbezoek blijkt echter dat het plangebied zelf een beperkte natuurwaarde heeft.

De vegetatie in het plangebied betreft een verwilderde grasvegetatie. Tussen het gras groeit heermoes, smalle weegbree, kruipende boterbloem, ridderzuring, hondsdraf, fluitekruid, gulden roede, vrouwenmantel en robbertskruid. In het plangebied staan tevens enkele bomen. Het betreft exemplaren plataan, zachte berk, treurwilg, zoete kers, noordse esdoorn en lariks. Tevens groeit er hazelaar, liguster, braamstruweel en opslag van zwarte els, zomereik, tweestijlige meidoorn en wilg. Langs de oevers groeien daarnaast gele lis en pitrus. Ook in een waterplas midden op het terrein groeit gele lis en pitrus. Het betreft een zeer ondiepe waterplas waarin tevens gras groeit. Dit duidt er op dat de plas niet jaarrond waterhoudend is. De aanwezige plantensoorten indiceren voedselrijke omstandigheden.

Binnen het plangebied wordt de aanwezigheid van enkele op basis van de Flora- en faunawet licht beschermde soorten verwacht. Het betreft onder meer bruine kikker, gewone pad, bosmuis, huisspitsmuis en veldmuis. In bomen en struweel in het plangebied kunnen wel soorten als merel en vink tot broeden komen. Tijdens het veldbezoek is in de oever een nest van wilde eend aangetroffen. Alle inheemse vogelsoorten zijn tijdens het broedseizoen streng beschermd. Nestplaatsen van vogels met een jaarrond beschermde nestplaats zijn niet aangetroffen en worden gezien de omstandigheden ook niet in het plangebied verwacht.

In het plangebied staat geen bebouwing en de bomen bevatten geen voor vleermuizen geschikte holtes en spleten. Verblijfplaatsen van vleermuizen ontbreken dan ook in het plangebied. Het plangebied vormt naar verwachting wel een klein onderdeel van het foerageergebied van in de omgeving verblijvende vleermuizen, zoals laatvlieger en rosse vleermuis. Alle vleermuizen zijn jaarrond streng beschermd.

Gezien de terreinomstandigheden en ligging vormt het plangebied geen onderdeel van het leefgebied van andere zwaarder beschermde soorten.

Toetsing
Voor vogels geldt dat wanneer werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, er in gebruik zijnde nesten van vogels kunnen worden verstoord en vernietigd. Het is verboden nesten van vogels (indien nog in functie) te verstoren of te vernietigen (artikelen 11 en 12 van de Flora- en faunawet). Met betrekking tot de planning en uitvoering van de werkzaamheden dient daarom rekening te worden gehouden met het broedseizoen. De Flora- en faunawet kent geen standaardperiode voor het broedseizoen. Het is van belang of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

Als gevolg van de beoogde ontwikkelingen zal het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen enigszins veranderen, maar niet als zodanig verloren gaan. Gezien de aard van de plannen en de inrichting van het omliggende gebied met geschikt foerageergebied worden geen negatieve effecten op vleermuizen verwacht.

Verder zullen als gevolg van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen verblijfplaatsen van een aantal licht beschermde diersoorten worden vernield en/of verwijderd (artikel 11 Ffw). Ook kunnen bij de werkzaamheden individuen worden verwond en/of gedood (artikel 9 Ffw). De soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen bij ruimtelijke ontwikkelingen in de vrijstellingsregeling. Voor deze categorie hoeft dan ook geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de algemene zorgplicht van de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Natuurbeschermingswet 1998

In de Natuurbeschermingswet 1998 is de bescherming van specifieke (natuur)gebieden geregeld. In de Natuurbeschermingswet 1998 zijn ook de bepalingen vanuit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn verwerkt. Onder de Natuurbeschermingswet 1998 worden drie typen gebieden aangewezen en beschermd: Natura 2000-gebieden, beschermde Natuurmonumenten en Wetlands. Verder is deze wet de basis voor het Natuurbeleidsplan waarin het concept van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is opgenomen.

Ecologische Hoofdstructuur

De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het nationale natuurbeleid. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van de provinciale EHS is voor provincie Drenthe uitgewerkt in de Omgevingsvisie Drenthe en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (provinciaal ruimtelijk natuurbeleid).

Inventarisatie

Het plangebied is geen onderdeel van en grenst niet aan een beschermd gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Het dichtstbijzijnde beschermde gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 betreft het Drentsche Aa-gebied, gelegen op een afstand van ongeveer 1 km ten oosten van het plangebied.

Het dichtstbijzijnde beschermde gebied in het kader van de EHS ligt op een afstand van ongeveer 400 m ten noordoosten van het plangebied. Het betreft het gebied Amelterbos.

Toetsing
Gezien de terreinomstandigheden en de ligging van het plangebied en de aard van de ontwikkelingen, worden met betrekking tot het voorgenomen plan geen negatieve effecten op beschermde natuurgebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid verwacht.

Conclusie

Op basis van de ecologische inventarisatie is een voldoende beeld ontstaan. Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een vooronderzoek in het kader van de Flora- en faunawet, een Voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is.

Met in acht name van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Flora- en faunawet niet nodig. Voor het plan is verder geen vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 nodig en het plan is op het punt van EHS niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe.

Het plan is wat betreft de natuurwet- en -regelgeving uitvoerbaar.

4.1 Algemeen

Zoals in de inleiding van het voorliggende bestemmingsplan al is vermeld, voorziet het plan in de bouw van ca 22 rijenwoningen en een appartementengebouw met eventueel zorgfuncties. Het is een herontwikkeling van de locatie waar voorheen de schoolgebouwen van AOC Terra college stonden. Het terrein ligt braak, de schoolgebouwen zijn al enige tijd geleden gesloopt.

Naast woningen wordt er ook een erftoegangsweg, parkeerplaatsen en groen aangelegd.

De bestaande watergang rondom het terrein en de bestaande groene taluds tussen deze watergang en de aangrenzende straten, de Mezenlaan, de Pelikaanstraat en de Vredenveldse weg blijven gehandhaafd.

De hoofdopzet van het woningbouwplan is dan ook bepaald door de bestaande vorm van het schiereiland.

De ruimtelijke structuur van de buurt, waar het Oosterpark met de omringende middel hoogbouw het zwaartepunt in is, wordt versterkt door in de lengte as van de vijver eveneens een hogere bebouwing te plaatsen. Achter en terzijde van dit hoogte accent komt langs de watergangen lagere bebouwing

Haaks op de Mezenlaan komt de erftoegangsweg naar het woon-schiereiland, nagenoeg op dezelfde plaats als de inrit naar het voormalige schoolcomplex. Tussen de Sperwerstraat en de nieuwe erftoegangsweg zal in een groenstrook tussen het appartementengebouw en de grondgebonden woningen een voetpad worden aangelegd, zodat er een ommetje kan worden gemaakt. De zichtlijn vanaf de erftoegangsweg tussen Mezenlaan en Vredeveldseweg blijft open.

Indicatieve stedenbouwkundige schets Vredevelds eiland 03-07-2013

4.2 Bebouwing

Grondgebonden woningen

Het plan voorziet in de bouw van 22 grondgebonden rijenwoningen. Hiervoor is een schetsplan gemaakt. De woningen zijn gegroepeerd rondom een gezamenlijk woonerf, de woningen staan parallel aan de Sperwerstraat en de Pelikaanstraat.

Dwarsprofiel Vredevelds eiland

Door de beperkte maat in het dwarsprofiel van het schiereiland is er gekozen voor een rijenwoning met een lage bouwhoogte . De rijenwoningen zijn afwisselend één en twee bouwlagen hoog. Om een 'stevige' hoek te krijgen op het einde van de woonblokken, moet de bouwhoogte hier meer dan één bouwlaag zijn en minimaal één bouwlaag plus een dichte borstwering/hoge dakrand.

Aanzicht Vredevelds eiland

Het woonprogramma is flexibel. Het kan gelijkvloers op de begane grond gerealiseerd worden, maar de bewoner kan ook voor een groter woonprogramma kiezen wat deels op de verdieping gebouwd wordt.

De woningen beschikken aan de waterzijde over een terras en/of steiger. De berging is inpandig in het woonblok opgenomen en ligt aan de voorzijde.

Appartementengebouw

Op de kop van de Oosterpark vijver is een hoogte accent in de vorm van een appartementengebouw gesitueerd. De exacte invulling, zoals de aantallen, de woninggrootte, de bouwhoogte, de aanwezigheid van zorgvoorzieningen is nog niet bekend en afhankelijk van de vraag. Daarom is op de verbeelding het bouwvlak aangegeven waarbinnen dit appartementengebouw van maximaal vier bouwlagen geplaatst dient te worden.

4.3 Het erf en parkeren

De erftoegangsweg en de buitenruimte aan voorzijde van de grondgebonden woningen zullen worden ingericht als één gezamenlijk erf. Op dit erf kan direct bij de voordeur geparkeerd worden. Per grondgebonden woning zijn er twee parkeerplaatsen. Voor bezoek is er ook de mogelijkheid bij de entree van de erftoegangsweg te parkeren. Hier worden vier parkeerplaatsen bij de kop van het rijtje aangelegd, één aan de westzijde en drie aan de oostzijde van de straat.

Aangezien het ontwerp voor het appartementen gebouw, de omvang en het type woning nog niet bekend is, is de wijze van parkeren ook niet bekend. Het parkeren voor het appartementengebouw dient echter wel binnen het bestemmingsbouwvlak zoals aangegeven op de verbeelding plaats te vinden. Het parkeren kan ondergronds, half verdiept of deels op maaiveld plaatsvinden. Het aantal parkeerplaatsen zal worden berekend aan de hand van de parkeernormen die bij het definitieve woningtype past, een en ander zoals vermeld in paragraaf 3.6.

4.4 Beeldrichtlijnen

De beeldrichtlijnen voor de bebouwing zijn als toelichting bedoeld op het stedenbouwkundig plan. De beeldaspecten over de inrichting geven een sfeerbeeld van de gewenste buitenruimte.

De grondgebonden woningen

Plaatsing

• de woningen zijn georiënteerd op het woonerf;
• de woningen worden geplaats in een voorgevellijn met een variatie breedte van 2 meter;
• de woningrijen staan evenwijdig aan de watergangen van de Sperwer en de Pelikaanstraat.

Hoofdvorm 

• de individuele grondgebonden woningen vormen tezamen een aaneengesloten woonblok. Dit woonblok is de hoofdvorm.
• de individuele grondgebonden woning dient herkenbaar te zijn in het aaneengesloten bouwblok. Dit kan bijvoorbeeld door variaties in hoogtes of een subtiele detaillering
• de hoofdvorm heeft een variabele bouwhoogte. De bandbreedte van deze variatie is weergegeven op navolgende indicatieve schetsen.

Minimaal volumes hoofdvorm

Maximaal volumes hoofdvorm

Aanzicht en materialisering

• langs de waterzijde vormen de grondgebonden woningen één robuuste architectonisch eenheid, waar één type materiaal en kleur de hoofdtoon vormt. (geen veelheid aan kleur en materiaalgebruik). Op deze wijze maken ze een verschil met de omringende bebouwing;
• aan de woonerfzijde zijn de gevelaanzichten in samenhang met de inrichting van het erf vormgegeven.

Het appartementengebouw

Plaatsing

• het appartementengebouw is georiënteerd op het Oosterpark en de Pelikaanstraat.

Hoofdvorm

• het appartementengebouw is in de omgeving een hoogte accent;
• de volumeopbouw is verticaal geleed.

Aanzicht en materialisering

• het gevelaanzicht aan de vijver is, omdat het gebouw niet symmetrisch op de middenas kan staan, niet symmetrisch;
• er is sprake van enige verwantschap in kleur, materiaal of detaillering met de grondgebonden woningen.

Buitenruimte

Op het woonerf hebben de woninggevels, de entrees, de verlichting, de bestrating, het groen en het parkeren een grote onderlinge samenhang. Het is ingericht als één doorlopende ruimte waar met gevelverspringingen of andere inrichtingselementen een geleding kan worden aangebracht.

De bestaande watergangen met de groene taluds blijven gehandhaafd. Voor de grondgebonden woningen worden in het talud privé buitenruimtes gemaakt. Op het einde van het nieuwe straatje wordt een algemene plek aan het water aangelegd.

4.5 Verantwoording bestemmingskeuze

In de huidige situatie is het plangebied bestemd voor 'Groenvoorzieningen' en 'Water'. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Assen Oost was het schoolgebouw van AOC Terra al afgebroken en daarom was een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met het oog op het omzetten naar een nieuwe bestemming binnen de looptijd van het bestemmingsplan Assen Oost.

Via de wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming gewijzigd worden in 'woondoeleinden' ,'woondoeleinden meergezinshuizen', 'maatschappelijke doeleinden', 'groenvoor- zieningen', 'water' en/of 'verkeers- en verblijfsdoeleinden'.

In dit bestemmingsplan is gekozen voor de bestemmingen 'woondoeleinden', 'woondoeleinden meergezinshuizen', 'groenvoorzieningen', 'water' en 'verkeers- en verbljfsdoeleinden'. Omdat deze bestemmingen volgens de standaard van SVBP 2012 niet meer gebruikt kunnen worden is aansluiting gezocht bij de bestemmingen die in het Handboek Assen zijn genoemd. De bestemmingen worden dan respectievelijk 'wonen', 'wonen-appartementen', 'groen', 'water' en 'verkeer - verblijfsgebied'. Inhoudelijk is zoveel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Assen Oost.

In paragraaf 5.3 worden de bestemmingen met de bijbehorende regels verder toegelicht.

5.1 Inleiding

In dit onderdeel van de toelichting wordt nader ingegaan op de wijze waarop de voor het plangebied gewenste ontwikkeling juridisch is vastgelegd.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het bestemmingsplangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie beslissend.

5.2 Opzet regels

Voor de opzet van de regels is zo veel mogelijk het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Assen (versie 11-2011) gevolgd.

De regels zijn opgebouwd uit vier hoofdstukken:

• hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3. Algemene regels;
• hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels.

De inleidende regels bevatten:

• de begrippen (artikel 1). In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd;
• wijze van meten (artikel 2). Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

De bestemmingsregels bevatten de juridische vertaling van de bestemmingen die in het plangebied voorkomen ( artikel 3 tot en met 7).

De algemene regels bestaan uit:

• anti-dubbeltelregel (artikel 8). De anti-dubbeltelregel is opgenomen om er voor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten;
• algemene gebruiksregels (artikel 9). In dit artikel is aangegeven welke vormen van gebruik strijdig zijn met de aan de grond gegeven bestemming;
• algemene afwijkingsregels (artikel 10). Ten aanzien van ondergeschikte punten wat betreft de maatvoering kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de regels;

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels (respectievelijk artikel 11 en artikel 12) . De overgangsbepalingen zijn standaardbepalingen die uit het Bro zijn overgenomen.

5.3 Nadere toelichting op de regels

Het bestemmingsplan heeft vijf bestemmingen, te weten:

• Groen
• Verkeer- Verblijfsgebied
• Water
• Wonen
• Wonen - Appartementen

Groen

De bestaande taluds langs de watergangen zijn bestemd als 'Groen'.

Verkeer - Verblijfsgebied

De entree en de ontsluitingsweg naar de woningen is bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied.

Water

De bestaande watergangen zijn bestemd als 'Water'.

Wonen

De woningen met de daarbij behorende parkeervoorzieningen en achtererven zijn bestemd voor Wonen.

Het maximum aantal woningen bedraagt 22 en is aangeduid op de verbeelding.

De maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt in de wijzingsregels van het bestemmingsplan Assen Oost 10 m. Aangezien het 'eiland' een beperkte maat in het dwarsprofiel heeft, wordt, indien wordt uitgegaan van aaneengesloten woonblokken, een maximale bouwhoogte van 7 m aangehouden èn een zekere mate van afwisseling tussen hoog (twee bouwlagen) en laag (één bouwlaag).

Om een 'stevige' hoek te krijgen op het einde van de woonblokken moet de bouwhoogte hier hoger zijn dan één bouwlaag en minimaal 4 m bedragen. Dit wordt aangeduid op de verbeelding.

Wonen - Appartementen

De appartementen zijn bestemd voor wonen, alsmede voor bijzondere woonvormen en wooneenheden. De wijzigingsregels in het moederplan maken het gebruik voor bijzondere woonvormen en wooneenheden mogelijk (te weten de bestemming 'woondoeleinden meergezinshuizen'). In de wijzigingsregels is aangegeven dat voor 30% van het totale wijzigingsgebied de oppervlakte van het gebouw ten hoogste 18 m mag bedragen. In het voorliggende bestemmingsplan bedraagt maximale bouwhoogte voor het appartementengebouw 14 m. Deze bouwhoogte is aangegeven op de verbeelding.

Het maximum aantal appartementen bedraagt 30 en is aangeduid op de verbeelding.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Algemeen

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan een onderzoek te worden ingesteld naar de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Exploitatieplan

Indien een bestemmingsplan een bouwplan mogelijk maakt voor één of meer woningen of andere hoofdgebouwen en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient op basis van artikel 6.12 Wro een exploitatieplan te worden opgesteld.

Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig in het geval het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door het opstellen van een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

Voor het kostenverhaal van dit bestemmingsplan is een anterieure overeenkomst opgesteld, zodat er geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld.

6.2 Planschade aspecten

Voor dit bestemmingsplan is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een planschade-overeenkosmt opgesteld.

7.1 Inspraak en overleg

Op basis van de gemeentelijke inspraakverordening hoefde het bestemmingsplan niet voor inspraak te worden voorgelegd, omdat het hier een wijzigingsplan betreft.

Het plan is in het kader van het wettelijk vooroverleg (conform art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening) wel aan diverse instanties ter beoordeling toegezonden.

7.2 Uitkomsten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

De gemeente heeft vier vooroverlegreacties ontvangen. Enexis en de provincie Drenthe hebben geen bezwaar tegen het planvoornemen. Het Waterschap Hunze en Aa's en van de Veiligheidsregio Drenthe hebben wel opmerkingen. De reacties zijn samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien in de Nota overleg die als Bijlage 4 aan de toelichting is toegevoegd.