| Plan: | Oosthoek 2012 |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0638.BP00009-ONT2 |
In de SVBP2008 is een aantal begrippen voorgeschreven. Voor zover deze voorkomen in dit bestemmingsplan zijn deze begrippen overgenomen uit de SVBP2008. De lijst is verder aangevuld met een aantal begrippen die voor een goede interpretatie en toepassing van de bestemmingsregels nodig zijn.
Ook voor de wijze van meten geldt dat deze deels is overgenomen uit de SVBP2008 en is aangevuld voor zover dit voor een goede toepassing van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Daarnaast is een regeling opgenomen, waarin is bepaald welke ondergeschikte bouwdelen niet meetellen bij de oppervlakte- en hoogtebepalingen. Het gaat dan om bijvoorbeeld liftschachten, luifels en dakoverstekken die de bouwgrenzen niet meer dan 0,75 meter overschrijden.
Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming Bedrijventerrein gekregen. Dit wil echter niet zeggen dat voor dit gebied overal dezelfde regels gelden. De noodzakelijke zonering van het terrein leidt tot een differentiatie in toegestane milieucategorieën, die zijn aangeduid op de verbeelding. Daarnaast is een aantal bedrijven aanwezig dat in een hogere milieucategorie zit dan de algemene regeling ter plaatse zou toestaan. Omdat dit bestaande bedrijven zijn die daar met vergunning gevestigd zijn, zijn deze positief bestemd. Met een specifieke functieaanduiding is aangegeven dat naast alle bedrijven in de gewenste milieucategorieën ook dit specifieke bedrijf is toegestaan.
Bepaald is dat hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden. Het gebied buiten de bouwvlakken is bedoeld voor onder meer wegen, paden, parkeervoorzieningen en groen.
Naast een aantal algemene regels is, ten aanzien van de maatvoering van de bouwwerken, ook een aantal afwijkende maatvoeringen opgenomen. Deze hangen samen met het feit dat de aanwezige betonmortelcentrale over kranen en silo's beschikt. Ook de moutoverslag heeft een kraan nodig en de bijbehorende stortbunker en transportband passen eveneens niet binnen de standaard hoogtematen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In de regels is een aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen om de nodige flexibiliteit in het bestemmingsplan aan te brengen. Zo kan er onder voorwaarden medewerking worden verleend voor een uitbreiding van gebouwen buiten het bouwvlak en kan, eveneens onder voorwaarden, een ander gebruik worden toegestaan dan de Staat van bedrijfsactiviteiten voorschrijft.
Artikel 4 Detailhandel - Perifeer
Binnen deze bestemming is detailhandel in volumineuze goederen toegestaan, evenals het vestigen van een tuincentrum of bouwmarkt. Deze toegestane functies zijn ontleend aan het provinciale beleid. Ook is detailhandelsondersteunende horeca toegestaan. Hieronder wordt horeca verstaan die onderdeel uitmaakt van een ter plaatse gevestigde winkel. Dit komt met name vaak voor bij grotere meubelzaken en tuincentra.
Een tweetal panden heeft een specifieke functieaanduiding gekregen op grond waarvan ook reguliere detailhandel is toegestaan. Deze regeling is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. In het ene geval mag 35% van het bedrijfsvloeroppervlak worden gebruikt voor reguliere detailhandel, in het andere geval is dit 100%.
Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het gebied buiten de bouwvlakken is bedoeld voor onder meer wegen, paden, parkeervoorzieningen en groen.
Helemaal aan de westzijde van het plangebied komt de speciale bouwaanduiding onderdoorgang voor. Het gebouw dat hier staat kent een onderdoorgang die gebruikt moet kunnen worden door vrachtwagens. Dit vereist in minimale vrije hoogte van 4,20 meter.
In de regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, waarmee het bevoegd gezag onder voorwaarden kan toestaan dat gebouwen buiten de bouwvlakken kunnen worden gebouwd. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, waarmee reguliere detailhandel binnen het thema wonen, sport en leisure kan worden toegestaan. Deze mogelijkheid is beperkt tot winkelruimtes die niet op de begane grond zijn gesitueerd en een bruto-vloeroppervlak hebben minder dan 1500m2. Er is specifiek voor dit thema gekozen vanwege de wens tot branchering.
Binnen het plangebied is één horecavestiging aanwezig. Deze is positief bestemd. Er zijn uitsluitend vormen van horeca toegestaan die een toegevoegde waarde hebben voor de winkelfunctie van het gebied.
De Hoge Rijndijk en de naastgelegen ventweg zijn bestemd tot Verkeer. Ook de bermen en inritten hebben deze bestemming gekregen. Door de bermen niet specifiek te bestemmen bestaat de mogelijkheid om binnen het geldende bestemmingsplan wijzigingen uit te voeren die de verkeerssituatie verbeteren, zoals het verleggen van inritten.
Binnen deze bestemming komt de specifieke functieaanduiding Bedrijf - Moutbaan voor. Hier kruist de mouttransportbaan voor Heineken de Hoge Rijndijk.
Binnen het plangebied ligt een gedeelte van de Oude Rijn. Deze is net als de insteekhaven bestemd voor water. Dit water is bedoeld voor scheepvaart, de waterhuishouding en bijbehorende voorzieningen.
Artikel 8 Gemengd - uit te werken
Voor het gedeelte van het plangebied met deze uit te werken bestemming ligt er nog geen concreet plan. Wel is bekend dat dit de afronding van de Rijneke Boulevard moet vormen en dat hier naast detailhandel in volumineuze goederen ruimte geboden wordt voor grootschalige detailhandel in niet-volumineuze goederen, mits passend binnen het thema wonen, sport en leisure. Grootschalige detailhandel houdt in dat de afzonderlijke winkels een bruto vloeroppervlakte moeten hebben van minimaal 1000m2. De keuze voor het thema wonen, sport en leisure is gebaseerd op het Masterplan werklandschap aan de Oude Rijn.
Daarnaast kan in het uitwerkingsplan ruimte geboden worden voor een indoor-sportgelegenheid en ten hoogste één horecavestiging. Vanuit de ondernemers op de Rijneke Boulevard is aangegeven dat hieraan behoefte is en de aanwezigheid van een horecagelegenheid kan een versterking opleveren van deze winkelboulevard.
Als gevolg van de uitwerking zal de parkeerbehoefte toenemen. Deze parkeerplaatsen moeten binnen de grenzen van de uit te werken bestemming worden gerealiseerd. Dit kan zowel op het maaiveld als op de nieuwe gebouwen.
Op gronden met deze bestemming mag pas worden gebouwd nadat een uitwerkingsplan in werking is getreden.
De dubbelbestemming Leiding - Riool is opgenomen om een in het plangebied aanwezige rioolpersleiding te beschermen. Door deze dubbelbestemming worden beperkingen opgelegd ten aanzien van bouwwerkzaamheden en is voor een aantal andere werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist.
De dubbelbestemming Leiding - Riool komt voor binnen de bestemmingen Bedrijventerrein, Detailhandel - Perifeer, Gemengd - Uit te werken en Verkeer.
Artikel 10 Waterstaat - Waterkering
De Hoge Rijndijk vervult de functie van waterkering. Ter bescherming van deze functie is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hierdoor is een beschermingsregime van kracht dat inhoudt dat op gronden met deze dubbelbestemming in principe geen gebouwen mogen worden opgericht. Van dit verbod kan alleen worden afgeweken met toestemming van de beheerder van deze waterkering.
Daarnaast is voor de uitvoering van verschillende werkzaamheden, zoals het afgraven van gronden of het aanleggen van leidingen een omgevingsvergunning vereist. Deze kan alleen worden verleend na een positief advies hierover van de beheerder van de waterkering.
De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering komt voor binnen de bestemmingen Bedrijventerrein, Detailhandel - Perifeer, Gemengd - Uit te werken en Verkeer en legt dus beperkingen op ten aanzien van de toepassing van de regels bij deze bestemmingen.
Artikel 11 Anti-dubbeltelregel
De formulering van de anti-dubbeltelregel is bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met deze regel wordt voorkomen dat bepaalde gronden meerdere keren worden gebruikt om de toegestane oppervlakte van verschillende gebouwen te bepalen.
Artikel 12 Algemene bouwregels
In de algemene bouwregels zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de maatvoering van bouwwerken. Deze algemene bouwregels gelden wanneer deze in de bestemmingsregels niet specifiek zijn geregeld. Ook is bepaald dat overschrijdingen van afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan mogen blijven bestaan. Dit betekent dat een bestaande overschrijding niet in strijd is met het bestemmingsplan en bij herbouw opnieuw gerealiseerd mag worden. Tot slot is bepaald welke aanvullende regels van stedenbouwkundige aard uit de bouwverordening van toepassing zijn.
Artikel 13 Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels is bepaald welk gebruik in ieder geval als in strijd met het bestemmingsplan wordt aangemerkt. Hiermee wordt elke mogelijke onduidelijkheid over de toelaatbaarheid van de genoemde activiteiten weggenomen.
Artikel 14 Algemene aanduidingsregels
In de algemene aanduidingsregels is een tweetal geluidszones opgenomen. Geluidszone - Industrie - 1 heeft betrekking op de geluidszone van het industrieterrein Oosthoek en Geluidszone - Industrie - 2 op industrieterrein Barrepolder, dat aan de overzijde van de Hoge Rijndijk ligt.
Artikel 15 Algemene afwijkingsregels
Hierin is een aantal bepalingen opgenomen, waarmee het bevoegd gezag geringe afwijkingen van maten kan toestaan wanneer dit vanuit stedenbouwkundig of bouwkundig oogpunt noodzakelijk of gewenst is. Ook kan een overschrijding van bouw- of bestemmingsgrenzen worden toegestaan, wanneer dit noodzakelijk is vanwege de werkelijke toestand van het terrein en kan worden afgeweken van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Door het opnemen van deze bepalingen wordt voorkomen dat het bestemmingsplan onbedoeld ontwikkelingen belemmert.
Artikel 16 Algemene wijzigingsregels
Wanneer de milieubelasting van een bepaald type bedrijf door technologische ontwikkelingen is afgenomen, en dit type bedrijf tot een lagere categorie van bedrijven gaat behoren kan het bevoegd gezag de Staat van bedrijfsactiviteiten bij dit plan wijzigen.
Ook kan het bevoegd gezag het bestemmingsplan wijzigen om de geluidzones die uitgaan van Barrepolder en Oosthoek aan te passen of te verwijderen. Een dergelijk wijzigingsplan moet goed worden onderbouwd, met name ten aanzien van de geluidseffecten op geluidsgevoelige functies. De wijzigingsbevoegdheid kan ook gebruikt worden om geluidzones te verkleinen of zelfs op te heffen.
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met het overgangsrecht wordt beoogd dat bouwwerken en gebruik, die wel in overeenstemming zijn met het oude bestemmingsplan, maar niet met het nieuwe, kunnen voortduren. Volledige herbouw van een dergelijk bouwwerk is niet toegestaan, tenzij het teniet gaat als gevolg van een calamiteit. Voor het strijdige gebruik geldt dat als dit langer dan een jaar is onderbroken, niet meer hervat mag worden.
In de slotregel is de aanhalingstitel van de regels vastgelegd.