Oosthoek 2012

2.2.1 VERLEENDE VRIJSTELLINGEN

Sinds de vaststelling van de 1e herziening van het bestemmingsplan Oosthoek zijn er diverse vrijstellingen verleend. De meeste van deze vrijstellingen betreffen kleine overschrijdingen van bestemmings- en bouwgrenzen voor wijzigingen aan bestaande gebouwen, maar er heeft ook een aantal grotere ontwikkelingen plaatsgevonden. De voor het plangebied meest ingrijpende ontwikkelingen worden hierna toegelicht.

Moutbaan Heineken

Op 16 oktober 2009 is, met toepassing van een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), vergunning verleend voor de aanpassing van de kade van de Oude Rijn en de realisatie van een mouttransportbaan tussen het Heinekenterrein en de Oude Rijn. Deze transportbaan wordt bovengronds aangelegd en dient voor de aanvoer van mout naar de Heinekenfabriek.

Afbeeldingen 8 en 9: Ligging moutoverslag en -baan en Mulder Favorite Shipyard

Mulder Favorite Shipyard

Op 16 oktober 2009 is, met toepassing van een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 lid 2 WRO, vergunning verleend voor de vestiging van een (jacht)werf aan de Hoge Rijndijk ter hoogte van nummer 281A. Dit bedrijf, waar luxe jachten worden afgebouwd, is afhankelijk van het water en vestigt zich daarom direct aan de Oude Rijn.

Niemar VOF, bedrijfsunits en opslag- en uitgiftepunt Bemmel & Kroon

Op 3 november 2009 en op 14 januari 2010 zijn met toepassing van vrijstellingsprocedures vergunningen verleend voor respectievelijk 10 bedrijfsunits en een bedrijfsverzamelgebouw. Deze ontwikkelingen grenzen direct aan elkaar en liggen langs de Hoge Rijndijk. Later is voor het oostelijke pand een vergunning verleend, waarbij dit niet langer dient als verzamelgebouw maar als opslag- en uitgiftepunt ten behoeve van Bemmel & Kroon.

Afbeeldingen 10 en 11: Ligging bedrijfsunits en opslag- en uitgiftepunt Bemmel & Kroon.

2.2.2 DETAILHANDEL

De Rijneke Boulevard heeft zich ontwikkeld tot volwaardige winkelboulevard. In het bestemmingsplan Oosthoek is dit gebied nog bestemd tot bedrijventerrein, waar tevens perifere detailhandel is toegestaan. Dit gebied krijgt nu overwegend een perifere detailhandelsbestemming. Deze bestemming doet meer recht aan de bestaande situatie en de vestiging van reguliere bedrijven binnen dit gebied is niet langer gewenst. Het vigerende bestemmingsplan staat op een aantal plaatsen binnen het plangebied ook reguliere detailhandel toe. Deze bestaande rechten worden gerespecteerd en dus overgenomen in dit bestemmingsplan.

Voor een duurzame ontwikkeling van de Rijneke Boulevard is verbreding van het assortiment en uitbreiding noodzakelijk. Om dit te bereiken is een uitbreiding gepland op een perceel aan de westzijde van de insteekhaven. Hiermee wordt de Oude Rijn meer bij de Rijneke Boulevard betrokken en krijgt deze winkelboulevard een goede afronding. Dit gebied krijgt een invulling met grootschalige detailhandel binnen het thema wonen, sport en leisure. Dit plan maakt onderdeel uit van het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn, dat in paragraaf 3.3.2 wordt besproken, en moet nog worden uitgewerkt. Het is daarom niet mogelijk om al een uitgewerkte bestemming voor dit gebied op te nemen in dit bestemmingsplan. Om alvast voor te sorteren op de toekomstige invulling krijgt dit gebied een uit te werken bestemming.

Een aantal gebouwen binnen het gebied beschikt over een aparte winkelruimte op de eerste verdieping. Met name deze winkelruimtes blijken lastig in te vullen met grootschalige detailhandel. Daarom wordt in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen, waarmee reguliere detailhandel toegestaan kan worden binnen het thema wonen, sport en leisure. Ook geldt hiervoor de restrictie dat de betreffende winkelruimte niet groter mag zijn dan 1500 m2, overeenkomstig de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid ex artikel 4 uit bijlage II van het Besluit omgevingrecht.

2.2.3 VERKEER EN PARKEREN

Met name voor het gebied Hoge Rijndijk worden in het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn aanpassingen voorgesteld aan de verkeerssituatie en de uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen. Met name het aantal en de ligging van de inritten en het gebruik van de ventweg zijn aandachtspunten.

Er zijn nog geen definitieve keuzes gemaakt over aanpassingen, maar in dit bestemmingsplan wordt wel ruimte geboden voor eventuele aanpassingen door de bestaande wegen en uitritten niet te specifiek te bestemmen.

2.2.4 BEDRIJFSWONINGEN

In het plangebied bevinden zich momenteel nog twee bedrijfswoningen, aan de Hoge Rijndijk 207B en Hoge Rijndijk 209. De aanwezigheid van woningen op een bedrijventerrein is niet wenselijk en tegenwoordig ook niet meer noodzakelijk.

Vaak verdwijnt de relatie tussen de woning en het bedrijfspand in de loop der jaren als gevolg van verhuizing of verkoop van het bedrijf. De woning verdient vervolgens vanuit milieuwetgeving meer bescherming, waardoor omliggende bedrijven beperkt worden in hun ontwikkelingen. Om het bedrijventerrein primair en optimaal te kunnen benutten ten behoeve van bedrijven is het niet wenselijk (nieuwe) bedrijfswoningen toe te staan.

Een belangrijke reden waarom bedrijfswoningen gerealiseerd werden is beveiliging van het bedrijfspand. De hedendaags technische mogelijkheden zijn over het algemeen toereikend voor de beveiliging van een bedrijfspand. De noodzaak voor bedrijfswoningen is derhalve ook afgenomen.

In het bestemmingsplan is een overgangsregeling opgenomen, waardoor bewoning van de bestaande bedrijfswoningen wordt uitgesloten nadat de bewoning gedurende een jaar is beëindigd.