Oosthoek 2012

2.1.1 STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE

Het plangebied is gelegen in een smalle strook tussen de Hoge Rijndijk en de rivier de Oude Rijn. Aan de westzijde vormt de Weipoortse Vliet een natuurlijke grens tussen de woonbebouwing van Zoeterwoude-Rijndijk en het bedrijventerrein Oosthoek. Ter hoogte van de insteekhaven gaat dit terrein over in de Rijneke Boulevard, die na de oostelijke rand van het plangebied doorloopt in de gemeente Rijnwoude. Het bedrijventerrein Oosthoek vormt het westelijke deel van het plangebied. Het oostelijke plandeel wordt gevormd door het Zoeterwoudse deel van de Rijneke Boulevard. Ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de Hoge Rijndijk, ligt het grootschalige bedrijfscomplex van de Heineken-brouwerij. Vanaf de Hoge Rijndijk gezien wordt dit complex visueel enigszins afgeschermd door hoog opgaande beplanting.

De volgende verbeelding geeft de stedenbouwkundige situatie schetsmatig weer. Het verschil in hoogte van bebouwing binnen het plangebied is weergegeven met verschillende zwart- en grijstinten. Hoe donkerder de bebouwing binnen het plangebied is ingekleurd, des te hoger deze is. De blauwe pijl duidt de insteekhaven aan en de paarse pijl een mouttransportbaan die wordt gerealiseerd tussen het Heineken-complex en een nieuwe moutoverslag.

Afbeelding 3: Stedenbouwkundige situatie

In 1122 werd de Oude Rijn afgedamd van de huidige Lek, waardoor overstromingen in het stroomgebied verleden tijd waren. Kenmerkend voor de gehele Oude Rijnzone van Bodegraven tot aan Leiden is het kralensnoer aan functies en activiteiten, dat ogenschijnlijk ongecontroleerd tot stand is gekomen. De directe ontsluiting vanaf zowel het water als de weg (dijk) bleek hier een gunstige vestigingsfactor. Het gebied achter het lint dat nog onbebouwd is, kenmerkt zich nog altijd door de opstrekkende verkaveling die voor het Westelijk Veenweidegebied karakteristiek is. In het plangebied vinden dan ook al lange tijd bedrijfsmatige en industriële activiteiten plaats. In eerste instantie was vooral de ligging van het plangebied aan het water belangrijk, wat geleid heeft tot de vestiging van overslag- en verwerkingsbedrijven van bulkgoederen (zand, grind, hout, graan), scheepswerven en scheepsreparatiebedrijven. Later hebben zich ook industrieel-ambachtelijke, groothandels- en detailhandelsbedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn niet zozeer van de ligging aan water afhankelijk, maar wensen wel een goed bereikbare locatie nabij grotere bevolkingsconcentraties. Door deze ontwikkeling heeft het plangebied van oudsher een overheersend bedrijfsmatig karakter en kent het nu een diverse concentratie van bedrijven.

Tot voor kort namen de centraal in het plangebied gelegen betonwarenfabriek Oosthoek en betonmortelcentrale Cementbouw BV een vooraanstaande positie in en waren zij bepalend in de ruimtelijke opbouw. Circa tien jaar geleden is echter een ontwikkeling op gang gekomen, waardoor deze dominantie sterk afgezwakt is.

In eerste instantie werden op een deel van het terrein van de betonwarenfabriek de vestiging van het provinciaal afval op- en overslagbedrijf en een opslag- en uitgiftepunt voor Casba Wonen mogelijk gemaakt. Recent is ook het overige deel van het terrein herontwikkeld. Gestart is met de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw van drie bouwlagen hoog, een opslag- en uitgiftepunt voor Bemmel & Kroon, een jachtwerf met een drietal dokken en bijbehorende kantoorruimte en een moutoverslag en -transportbaan ten behoeve van de Heineken-brouwerij. Als gevolg hiervan zijn niet alleen de oude loodsen en bedrijfshallen gesloopt, maar wordt ook de opslag van producten op het terrein van de betonmortelcentrale grotendeels aan het oog onttrokken die voorheen duidelijk vanaf de Hoge Rijndijk waarneembaar was. Daarentegen zijn de 26 meter hoge silo's en kranen van de betonwarenfabriek onverminderd nadrukkelijk aanwezig in het ruimtelijk beeld. Dit geldt ook voor het aangezicht van het bedrijventerrein Oosthoek vanaf het Jaagpad en de Achthovenerweg aan de overzijde van de Oude Rijn. De silo's en kranen vormen samen met de muur langs de betonwarenfabriek een herkenningspunt aan de rivier.

Afbeelding 4: Betonwarenfabriek, vanaf de noordzijde van de Oude Rijn

De aanlegkade voor de moutoverslag van de Heineken-brouwerij versterkt dit beeld van een werkrivier. Aan de rivierzijde van het plangebied staat verder een aantal bedrijfspanden met de achtergevel direct aan het water. Voor zover dit niet het geval is, vindt in die open ruimte meestal opslag of parkeren plaats. Het aangezicht van het bedrijventerrein en de Rijneke Boulevard wordt voor het overige dan ook met name bepaald door achtergevels met veelal dichte gevelvlakken, opgeslagen producten en parkeerterreinen.

Afbeelding 5: Rijneke Boulevard, vanaf de noordzijde van de Oude Rijn

Het profiel van de Hoge Rijndijk is mede door de parallelweg en de parkeerterreinen direct langs de hoofdrijbaan weliswaar breed, maar kent een weinig groen karakter. Fietspaden, rijstroken en parkeerplaatsen worden slechts van elkaar gescheiden door smalle bermen met gras of lage hagen en hier en daar een boom. Dit is meteen ook het enige groen dat in het plangebied voorkomt.

Ondanks de genoemde herontwikkeling van het terrein van de betonwarenfabriek kent het plangebied qua bedrijvigheid nog steeds een zekere functionele geleding. In het gedeelte tussen Machinefabriek Kasteel Metaal BV aan de Hoge Rijndijk 205 en de insteekhaven komen hoofdzakelijk scheepswerven, industrieel-ambachtelijke en groothandelsbedrijven voor, naast de betonwarenfabriek Cementbouw BV. In de westelijke rand van het westelijk plandeel en in het oostelijk plandeel zijn met name detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen gevestigd, waarbij het veelal om bedrijven in de meubel- en woninginrichtingbranche gaat.

Naar de oostelijke en westelijke rand neemt voorts ook de bouwhoogte in het plangebied af, naar merendeels twee bouwlagen. Af en toe zijn de bedrijfsgebouwen aan de zijde van de Hoge Rijndijk wel nog van een accent van drie of vier lagen voorzien. Kenmerkend voor het aanzien van deze gebouwen vanaf de Hoge Rijndijk is daarnaast de geconcentreerde huisvesting van detailhandelsbedrijven, met name bij de Rijneke Boulevard. Naast de nodige parkeervoorzieningen springen vooral de veelvuldig aanwezige gevelreclame en vlaggenmasten in het oog.

Afbeelding 6: Rijneke Boulevard, zijde Hoge Rijndijk

De oorspronkelijk in het plangebied aanwezige woonbebouwing is gereduceerd tot een minimum. Zo zijn de zogenaamde Oosthoek-woningen die direct aan de parallelweg langs de Hoge Rijndijk waren gebouwd, ter hoogte van de betonwarenfabriek, allen gesloopt. Slechts in het westelijk plandeel zijn nog twee bedrijfswoningen aanwezig. Het betreft een inpandige bedrijfswoning aan de Hoge Rijndijk 207B en een halfvrijstaande woning aan de Hoge Rijndijk 209. In het ruimtelijk beeld van het bedrijventerrein Oosthoek zijn zij niet opvallend aanwezig.

Het plangebied heeft, westelijk van de insteekhaven, nog een braakliggend terrein. Zo'n tien jaar geleden was hier een voorziening voor de aanvoer van grondstoffen en verpakkingsmaterialen ten behoeve van de Heineken-brouwerij voorzien, maar deze locatie bleek later niet ideaal. Besloten is toen om de realisatie van de moutoverslag en -transportbaan naar het brouwerijterrein te realiseren op een deel van het voormalige terrein van de betonwarenfabriek Oosthoek. Dit geeft mogelijkheden voor een andere concrete invulling van het braakliggende terrein. In subparagraaf 2.2.2 wordt hier nader op ingegaan.

2.1.2 VERKEERSSITUATIE

Een aantal bedrijven in het plangebied is nog altijd afhankelijk van de bereikbaarheid via het water. Voor ondermeer de betonmortelcentrale Cementbouw BV, de jachtwerven Mulder Favorite Shipyard en Lowland Yachts en het watersportbedrijf Nauta Maritiem vormt de Oude Rijn een essentiële aan- en afvoerroute voor producten. Daarnaast is deze rivier ook voor de zuidelijk van het plangebied gelegen Heineken-brouwerij een belangrijke transportroute. Zij hebben dan ook allen een aanlegkade of dok aan de rivierzijde van het plangebied.

De Hoge Rijndijk ontsluit alle bedrijven in het plangebied via de weg en maakt ze bereikbaar voor bezoekers. Mede hierom kent de Hoge Rijndijk van oudsher een hoge verkeersbelasting. Om die reden werd het bedrijventerrein Oosthoek oorspronkelijk ontsloten vanaf een parallelweg langs de hoofdrijbaan, die in beide richtingen uit één rijstrook bestaat. In het kader van de vestiging van het provinciaal afval op- en overslagbedrijf en het groothandelsbedrijf CASBA Wonen is ervoor gekozen om de parallelweg deels her in te richten. Ter hoogte van laatstgenoemd bedrijf is de parallelweg afgesloten en zijn aparte in- en uitritten naar de Hoge Rijndijk aangelegd.

In verband met de nieuw gerealiseerde bedrijfsgebouwen en de jachtwerf Mulder Favorite Shipyard wordt de parallelweg nogmaals aangepakt. Aan de voorzijde van de bedrijfsverzamelgebouwen worden over de gehele breedte parkeerplaatsen gerealiseerd, in een strook direct langs de Hoge Rijndijk. Voor de ontsluiting wordt gebruik gemaakt van twee in- en uitritten op de hoofdrijbaan.

Afbeelding 7: Profiel Hoge Rijndijk

Ten aanzien van de Rijneke Boulevard geldt dat het aan de voorzijde van de bedrijfsgebouwen gerealiseerde parkeerterrein nagenoeg tegen de hoofdrijbaan aan ligt. Een smalle berm vormt de enige fysieke scheiding. Middels enkele tussenliggende in- en uitritten wordt het parkeerterrein rechtstreeks op de hoofdrijbaan ontsloten. De routing in dit westelijke deel is onduidelijk. Daarnaast is de huidige menging van zwaar en langzaam verkeer hier niet ideaal.

Langs de resterende delen van de parallelweg zijn parkeerstroken aangelegd, maar ook op de aangrenzende trottoirs wordt geparkeerd. Verder zijn, behalve aan de voorzijde van de bedrijfsgebouwen op de Rijneke Boulevard, ook aan de voorzijde van de detailhandelsbedrijven in het westelijk plandeel (op eigen terrein) parkeerterreinen gerealiseerd ten behoeve van het parkeren voor bezoekers. Overigens bieden ook diverse open ruimten tussen de bedrijfsgebouwen plaats aan parkeervoorzieningen.

Zuidelijk van de hoofdrijbaan van de Hoge Rijndijk bevindt zich een vrijliggend fietspad voor fietsverkeer in beide richtingen. Op een aantal punten is de hoofdrijbaan, ten behoeve van de genoemde in- en uitritten, bovendien van middenbermen en voorsorteervakken voorzien. Het profiel van de Hoge Rijndijk is al met al dan ook breed.

In de ruimte tussen het bedrijfspand van CASBA Wonen en het naastgelegen nieuwgebouwde bedrijfsverzamelgebouw zal de mouttransportband naar de Heineken-brouwerij worden gerealiseerd. Deze zal de Hoge Rijndijk op een hoogte van circa 8 m overkruisen.