| Plan: | Westwoud, Veldzichtstraat |
|---|---|
| Status: | voorontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0638.BP00022-VOW1 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 INLEIDING
1.1 AANLEIDING
Vanaf het schooljaar 2018-2019 verhuist de Westwoudschool naar de nieuwe Brede School in de wijk Bloemenweide. In augustus 2018 komt daardoor het bestaande schoolgebouw aan de Veldzichtstraat vrij. Dit zal worden gesloopt, waarna de locatie een nieuwe invulling krijgt met maximaal 10 gezinswoningen.
1.2 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED
Het plangebied is gelegen aan de Veldzichtstraat in Zoeterwoude, op de hoek met de Richellestraat. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door een waterloop en aan de zuidzijde grenst het aan bestaande woningen.
Ligging plangebied (google maps)
1.3 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
Het plangebied ligt in het bestemmingsplan "Dorp-West 2011". Het gebied heeft hierin de bestemming 'Maatschappelijk' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Leiding - Riool'. De beoogde herinrichting van het gebied is in strijd met het geldende bestemmingsplan, omdat dit niet voorziet in woningbouw.
Geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied
1.4 LEESWIJZER
In het volgende hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het van belang geachte rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 bevat een toets aan relevante wet- en regelgeving op het gebied van o.a. bodem, geluid, ecologie en archeologie. In hoofdstuk 5 komt de juridische opzet van het bestemmingsplan aan bod. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke aanvaardbaarheid, waaronder het vooroverleg.
Hoofdstuk 2 GEBIEDS- EN PLANBESCHRIJVING
2.1 BESCHRIJVING PLANGEBIED
Het plangebied omvat het bestaande schoolgebouw met bijbehorend terrein. In de directe omgeving is woonbebouwing aanwezig en aan de achterzijde van het schoolgebouw is een watergang aanwezig.
Bestaand schoolgebouw
Watergang achterzijde schoolgebouw
Bestaande woonbebouwing aan de Veldzichtstraat
2.2 PLANBESCHRIJVING
Het vrijkomende gebied krijgt een nieuwe invulling met woningbouw, aansluitend bij de omgeving. Het exacte bouwplan staat nog niet vast, maar duidelijk is wel dat het gaat om maximaal 10 eengezinswoningen, die worden gericht op de Veldzichtstraat. Hiervoor wordt een bouwvlak vastgelegd en worden een maximale goot- en nokhoogte vastgelegd van respectievelijk 6 en 11 meter.
Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
3.1 RIJKSBELEID
3.1.1 STRUCTUURVISIE INFRASTRUCTUUR EN RUIMTE
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is zo de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR is vastgesteld op 13 maart 2012 en verving verschillende bestaande nota's zoals:
- de Nota Ruimte;
- de Structuurvisie Randstad 2040;
- de Nota Mobiliteit.
In de SVIR staan plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren. Provincies en gemeenten krijgen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening dan in het verleden. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los.
3.1.2 BESLUIT ALGEMENE REGELS RUIMTELIJKE ORDENING
De hiervoor behandelde structuurvisie is een beleidsstuk zonder bindend karakter voor lagere overheden. Om naleving van deze, en andere structuurvisies, te kunnen afdwingen, is door het Rijk besloten tot de vaststelling van algemene regels. Deze zijn opgenomen in het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (Barro). Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 28 maart 2017 voor het laatst gewijzigd.
In het Barro zijn geen specifieke regels opgenomen voor een inbreidingslocatie zoals met dit plan wordt gerealiseerd.
3.1.3 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING
De Ladder voor duurzame verstedelijking vereist dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden gemotiveerd in het licht van zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder voor duurzame verstedelijking is op 1 oktober 2012 opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en per 1 juli 2017 herzien. Deze is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro en luidt:
"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."
De eerste vraag die beantwoord moet worden is of sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' in de zin van deze bepaling. Uit jurisprudentie volgt dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. De Ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet van toepassing op het project.
Overigens voldoet het plan aan het uitgangspunt van zorgvuldig ruimtegebruik, zoals met artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is beoogd. Zoals in paragraaf 3.3.1 nader wordt toegelicht wordt voorzien in een actuele woningbehoefte en er is sprake van een ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied.
3.2 PROVINCIAAL BELEID
3.2.1 VISIE RUIMTE EN MOBILITEIT
De Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) is op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 augustus 2014 in werking getreden. De laatste actualisering is vastgesteld op 14 december 2016 en op 12 januari 2017 in werking getreden. De VRM geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.
De provincie richt zich op een efficiënte benutting van de ruimte en de netwerken, met blijvende aandacht voor de kwaliteit. Hierbij zal de bestaande situatie gelden als vertrekpunt, vormt de maatschappelijke vraag de leidraad voor het handelen en stuurt de provincie op het bereiken van haar doelen. De VRM biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel.
Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie.
- 1. Beter benutten en opwaarderen van wat er is;
- 2. Vergroten van de agglomeratiekracht;
- 3. Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
- 4. Bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.
Bebouwde ruimte
Het plangebied is, net als de gehele bebouwde kom van Zoeterwoude, aangeduid als 'bebouwde ruimte'.
Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten en opwaarderen. Dit leidt tot een intensiever en compact ruimtegebruik.
De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van de bebouwde ruimte. Eén van die manieren is het opnemen van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' in de Verordening ruimte. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het 'bestaand stads- en dorpsgebied' (BSD). Het BSD is gedefinieerd als: 'het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
Dit houdt niet in dat onbeperkt verdicht kan worden. Bij het bepalen of de woningbehoefte binnen de bebouwde ruimte opgevangen kan worden, is niet alleen de vraag of het fysiek mogelijk is om de woningbehoefte te accommoderen van belang. Ook moet er voldoende ruimtelijke kwaliteit behaald worden en voldoende groen binnen de bebouwde ruimte behouden blijven. Deze elementen zijn er vooral op gericht de leefkwaliteit van de inwoners te beschermen of zo nodig te versterken.
Met deze herontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied wordt aangesloten bij de provinciale visie. Bij de planvorming wordt nadrukkelijk aangesloten bij de bestaande omliggende woonbebouwing. Het plan voegt zich hierdoor goed in de omgeving.
3.2.2 VERORDENING RUIMTE
Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie de Verordening ruimte 2014 opgesteld, waarin de regels zijn opgenomen die de provincie stelt aan ruimtelijke ontwikkelingen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de onderdelen uit de Verordening Ruimte die van toepassing zijn op de beoogde ontwikkeling.
Ladder voor duurzame verstedelijking (Artikel 2.1.1 Verordening ruimte)
Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet daarom voldoen aan de volgende eisen:
- a. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
- b. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
-
c. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
- 1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
- 2. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1 van toepassing is, en
- 3. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.
Met de uitvoering van dit plan worden woningen toegevoegd aan de voorraad, waarmee in een actuele regionale behoefte wordt voorzien. Dit is nader toegelicht in paragraaf 3.3.1. Daarbij is het een herstructureringslocatie binnen het BSD. Het plan voldoet dan ook aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
Ruimtelijke kwaliteit (Artikel 2.2.1 lid 1 Verordening ruimte)
Een plan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
- a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
-
b. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
- 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
- 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
-
c. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
- 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
- 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.
Deze woningbouwontwikkeling vindt plaats in een bestaand woongebied, op een locatie die vrijkomt voor herontwikkeling na de sloop van een schoolgebouw. Het plan is in overeenstemming met de aard en de schaal van het gebied, waardoor sprake is van 'inpassen'. Hierdoor kan medewerking aan het plan worden verleend, mits voldaan wordt aan de richtpunten uit de ruimtelijke kwaliteitskaart. Het plangebied wordt zodanig ingericht dat de nieuwe woningen goed passen binnen de bestaande structuur.
3.3 REGIONAAL BELEID
3.3.1 REGIONALE WOONAGENDA HOLLAND-RIJNLAND
De regionale woonagenda Holland Rijnland (RWA) met de bijbehorende woningbouwplanlijsten geeft inzicht in de vraag/aanbod verhoudingen op de regionale woningmarkt en een onderbouwing voor de (sub)regionale afstemming van woningbouwplannen, passend bij de Ladder voor duurzame verstedelijking. De RWA is in 2017 geactualiseerd en op 14 maart 2018 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland, maar nog niet aanvaard door de provincie.
Met de regionale woonagenda 2017 (RWA 2017) ambieert de regio Holland Rijnland een actuele, kwalitatieve koers te schetsen voor een goed functionerende woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau. Er wordt daarmee aangesloten bij de opgave om 30.000 huishoudens extra te huisvesten in de regio, in verschillende woonvormen en woonmilieus.
Het Regionaal Afwegingskader Woningbouwbouwplannen (RAW) is het model waarmee regiogemeenten bepalen of een bestemmingsplan sub- of bovenregionale afstemming behoeft en waarmee het plan wordt verantwoord bij de provincie. In het kader van de ladder toetsen gemeenten hun woningbouwplannen aan het RAW als voor het plan een wijziging of herziening van het bestemmingsplan nodig is. Het gaat om zowel plannen uit de (actuele) lijst van projecten als om reserveplannen en nieuwe initiatieven. De afgestemde plannen worden vervolgens bij de eerstvolgende jaarlijkse actualisatie in de RAW verwerkt.
Het resultaat is een dynamische lijst van woningbouwplannen met een realistische planning die jaarlijks wordt gemonitord en besproken. De afstemming vindt (sub)regionaal plaats binnen de afzonderlijke subregio's en het AO Wonen van Holland Rijnland. De terugkoppeling vindt plaats in het regionale portefeuillehoudersoverleg Ruimte.
Het plan voor Bloemenweide-Noord, fase twee, waarvan dit project aan de Veldzichtstraat onderdeel uitmaakt, stond lange tijd in categorie 3 uit deze lijst. Plannen in deze categorie hebben ten minste de status 'visie' of 'optie', maar zijn in meerdere opzichten onzeker. Omdat het een dynamische lijst is, kunnen plannen na afstemming verschuiven naar een andere categorie.
Inmiddels heeft in februari 2018 over het voorliggende plan de benodigde afstemming plaatsgevonden binnen de subregio West van Holland Rijnland, waardoor deze is doorgeschoven naar categorie 2a. Dit zijn woningbouwplannen waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld, maar waarvan de totale capaciteit past binnen de bandbreedte WBR en BP van de subregio West van Holland Rijnland.
Doorstroming
Met deze 10 woningen willen wij de doorstroming binnen de woningmarkt van Zoeterwoude en de regio bevorderen. De prijsklasse van ongeveer € 250.000 / € 300.000 sluit goed aan bij de lokale woningmarkt.
De koopwoningen passen binnen het beleid van de provincie, waarbij deze vooral stuurt op balans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Op de korte termijn blijkt voor de provincie Zuid-Holland namelijk een forse behoefte aan eengezinswoningen, vaak in de koopsector. In een (sterk) vergrijzende samenleving lijkt dat een contra-intuïtieve uitkomst. De behoefte aan deze woningen komt voort uit de tendens dat ouderen steeds vaker lang in hun eigen woning blijven wonen. Om aan de directe vraag van woningzoekenden te voldoen geeft de behoefte daarom aan dat het nodig is woningen toe te voegen die er al zijn.
Duurzaamheid
De koopwoningen worden gasloos en met een hoge GPR-score (boven bouwbesluit) met name op het gebied van energiezuinigheid ontwikkeld.
3.4 GEMEENTELIJK BELEID
3.4.1 STRUCTUURVISIE DORP / ZUIDBUURT
In januari 2013 is de structuurvisie Dorp / Zuidbuurt vastgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen van de voorziene ontwikkelingen en het ruimtelijk beleid voor de gebieden Dorp en Zuidbuurt vastgelegd in de periode tot 2025. De visie is bedoeld als instrument waarmee burgers en maatschappelijke organisaties actief worden geïnformeerd over, en worden betrokken bij, de ruimtelijke visie op dit gebied.
De woningmarkt in Zoeterwoude sluit, ondanks recente kleine bouwprojecten nog lang niet aan op de groeiende vraag naar (passende) woningen in Zoeterwoude. Het aanbod daarvan is eenzijdig en bestaat grotendeels uit eengezinswoningen. Uitgangspunten voor de toekomst zijn:
- het keren van de bevolkingsafname
- zorgen dat de inwoners zoveel mogelijk de voor hen meest geschikte woning kunnen betrekken
- zorgen dat in deze gemeente sprake blijft van een gemêleerde bevolkingssamenstelling
Welke ontwikkelingen gewenst zijn en in welke vorm zij binnen bovengenoemd uitgangspunt passen, wordt in de visie per deelgebied beschreven.
Herontwikkeling Emmauslocatie (Afbeelding uit structuurvisie Dorp / zuidbuurt)
Het plangebied is in de structuurvisie betrokken bij de herontwikkeling van de Emmauslocatie als onderdeel van de ontwikkeling van de Brede School. Als nieuwe invulling, na clustering van de bestaande schoollocaties wordt woningbouw genoemd.
3.4.2 WOONVISIE ZOETERWOUDE
Zoeterwoude heeft eind 2015 een nieuwe woonvisie vastgesteld, de Woonvisie Zoeterwoude 2025. Het toevoegen van betaalbare eengezinswoningen in de kern van Zoeterwoude-Dorp ten behoeve van doorstroming sluit goed aan bij de wensen en ambities die in de woonvisie zijn verwoord.
Hoofdstuk 4 OMGEVINGSASPECTEN
4.1 BODEM
De voorgestane ontwikkeling in het plangebied vereist dat inzicht verkregen wordt in de milieukundige gesteldheid van de bodem. Voor een actueel beeld van de bodemkwaliteit is een bodemonderzoek uitgevoerd, dat als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.
Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de boven – en ondergrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, zijn echter geen verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu te verwachten.
De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de bestemming van het terrein.
4.2 MILIEUZONERING
Binnen het plangebied moet met de milieuzoneringen van zowel bestaande als toekomstige bedrijven rekening worden gehouden. Dat is van belang om de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Voor het bepalen van de milieuzoneringen wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten. In deze lijst wordt per bedrijfscategorie aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid, gevaar) hiervan uit kan gaan en welke indicatieve afstand hierbij minimaal in acht genomen moet worden.
In de directe nabijheid van het plangebied zijn in de nieuwe situatie geen andere functies dan wonen aanwezig, waardoor er geen sprake is van een overschrijding van richtafstanden.
4.3 EXTERNE VEILIGHEID
Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisico's, transportrisico's en risico's die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen.
In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, is inzicht nodig in de eventuele aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid. Indien nodig dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden.
Uitsnede risicokaart
In bovenstaande uitsnede is te zien dat de bestaande schoollocatie is aangeduid als kwetsbaar object. Er zijn geen inrichtingen, buisleidingen of transportroutes aanwezig waarvan een contour van het persoonsgebonden risico (PR grenswaarde) over het plangebied ligt.
Conclusie
In de nabijheid van het projectgebied zijn geen risicobronnen aanwezig die aanleiding geven tot nader onderzoek ten aanzien van de externe veiligheid.
4.4 LUCHTKWALITEIT
In hoofdstuk 5.2 van de Wet milieubeheer zijn de eisen ten aanzien van luchtkwaliteit vastgelegd. Deze staat bekend als de Wet luchtkwaliteit.
Uit de Wet luchtkwaliteit en de bijbehorende besluiten en regelingen volgt onder meer dat luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een ruimtelijke ontwikkeling als deze 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse.
Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Deze grens is voor enkele categorieën van projecten uitgewerkt in getalsmatige grenzen. Zo geldt voor woningbouwprojecten van maximaal 1.500 woningen (met één ontsluitingsweg) dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Dit project zit ruimschoots onder de genoemde grens.
In het kader van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit vindt jaarlijks monitoring plaats van de luchtkwaliteit. Uit deze monitoring (https://www.nsl-monitoring.nl) blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied geen overschrijdingen plaatsvinden ten aanzien van de concentraties stikstofoxiden en fijnstof.
Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het project.
4.5 GELUID
De voorgenomen ontwikkeling vereist dat inzicht wordt verkregen in de mogelijke hinder die ter plaatse op kan treden ten gevolge van het wegverkeerslawaai vanuit de directe omgeving. In verband hiermee is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door ANCOOR. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting.
Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de N206. Uit het onderzoek volgt dat de voorkeursgrenswaarde van 48dB niet wordt overschreden als gevolg van deze weg. De N206 vormt dan ook geen belemmering voor dit project in het kader van de Wet geluidhinder.
4.6 ECOLOGIE
Ter bescherming van ecologische waarden moet er bij ruimtelijke ingrepen een afweging worden gemaakt in het kader van beschermde natuurgebieden en beschermde planten- en diersoorten. Om de mogelijke effecten in beeld te brengen is een quickscan natuurtoets uitgevoerd. Deze is als bijlage 3 bij deze plantoelichting gevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna samengevat.
Gebiedsbescherming
- Gezien de afstand, de aard van de plannen, de tussenliggende infrastructuur en bebouwing zijn geen negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied te verwachten.
- Gezien de afstand, de aard van de activiteiten en reeds bestaande verstoring zijn geen negatieve effecten op NNN-gebied of belangrijk weidevogelgebied te verwachten.
Soortenbescherming
- In het plangebied zijn potentiële verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen in het schoolgebouw. Door voorgenomen sloopwerkzaamheden gaan mogelijk potentiële verblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Schade aan onmisbaar foerageergebied en vliegroutes is niet te verwachten.
- In het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten van vogels aangetroffen. Wel zijn enkele algemeen voorkomende broedvogels van bebouwing aangetroffen of te verwachten zoals Houtduif, Merel, Turkse tortel en Merel.
- Bij de geplande ingrepen kunnen enkele exemplaren en verblijfplaatsen van grondgebonden zoogdieren en amfibieën met een provinciale vrijstelling verloren gaan. Voor deze soorten geldt in voorliggende situatie automatisch vrijstelling van de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming, waardoor het nemen van vervolgstappen voor deze soorten niet aan de orde is.
- In het plangebied zijn geen grondgebonden zoogdieren, amfibieën, flora, reptielen, ongewervelden en vissen aangetroffen of te verwachten die bescherming genieten, uitgezonderd soorten waarvoor een vrijstelling van ontheffingsplicht geldt in de provincie Zuid-Holland.
Vleermuisonderzoek
De quickscan gaf aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek ten aanzien van vleermuizen.
PM
Conclusie
PM
4.7 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE
Archeologie
In Nederland zijn archeologische waarden veelal onzichtbaar. Ze liggen grotendeels verborgen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig te karteren zijn. Slechts een deel van de archeologische rijkdom is zichtbaar aan het oppervlak. Om inzicht te krijgen in de archeologische situatie ter plaatse van het plangebied is onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen.
Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de kans zeer klein geacht dat er door de geplande werkzaamheden archeologische resten worden verstoord. Zoals op basis van het bureauonderzoek reeds verwacht werd, ligt het plangebied in het komgebied van de Oude Rijn. In het plangebied is het verwachte Hollandveen aangetroffen, afgedekt door een toemaakdek. De top van het Hollandveen is echter niet veraard of donkerbruin. In drie boringen zijn onder het Hollandveen getijdengeulafzettingen van het Voorschoten Tidal System aangetroffen. In de top van de getijdengeulafzettingen is geen archeologische laag waargenomen. Op basis van het veldonderzoek is de archeologische verwachting voor de aanwezigheid van vindplaatsen uit het Neolithicum t/m de Nieuwe tijd laag.
Op basis van de resultaten van dit onderzoek wordt in het plangebied in het kader van de voorgenomen bodemingrepen geen vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) noodzakelijk geacht. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht (vondstmelding via ARCHIS).
Cultuurhistorie
Naast archeologische waarden onder de grond kunnen ruimtelijke ontwikkelingen ook van invloed zijn op cultuurhistorische waarden boven de grond. Het betreft dan bijvoorbeeld een molen(biotoop) of bepaalde landschappelijke structuren. In de omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig waarop de voorgenomen ontwikkeling een (negatieve) invloed kan hebben.
4.8 WATER
De waterbeheerder ter plaatse van het plangebied is het Hoogheemraadschap van Rijnland. Bij deze ontwikkeling wordt rekening gehouden met de uitgangspunten die het Hoogheemraadschap heeft geformuleerd ten aanzien van duurzaam waterbeheer.
Met de gewijzigde invulling in het gebied neemt het verharde oppervlak af. In de bestaande situatie is het gebied vrijwel geheel verhard. Naast de bebouwing is namelijk vrijwel het gehele terrein ingericht als schoolplein. In de nieuwe situatie met woningen en bijbehorende tuinen zal van volledige verharding geen sprake meer zijn.
De bestaande watergang die het plangebied aan de westzijde begrenst wordt in stand gehouden.
Het plan heeft geen negatieve gevolgen ten aanzien van de waterhuishouding in het gebied.
4.9 VERKEER EN PARKEREN
Met het plan is geen aanpassing van de ontsluiting gemoeid. De woningen worden gericht op de bestaande Veldzichtstraat. Wel wordt een aanpassing gedaan in het openbaar gebied, waarmee parkeervoorzieningen worden gerealiseerd tussen de nieuwe woningen en de Veldzichtstraat.
Het exacte aantal benodigde parkeerplaatsen is afhankelijk van het definitieve programma van woningaantallen en -typen. In de planregels is een koppeling gelegd met de parkeernormen volgens het CROW, zodat de aanleg van voldoende parkeerplaatsen gewaarborgd is.
Hoofdstuk 5 JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING
5.1 PLANSYSTEMATIEK
De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.
5.2 OPBOUW REGELS
De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.
De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.
5.3 TOELICHTING BIJ DE REGELS
In de SVBP2012 is een aantal begrippen voorgeschreven. Voor zover deze voorkomen in dit bestemmingsplan zijn deze begrippen overgenomen. De lijst is verder aangevuld met een aantal begrippen die voor een goede interpretatie en toepassing van de bestemmingsregels nodig zijn.
Ook voor de wijze van meten geldt dat deze deels is overgenomen uit de SVBP2012 en is aangevuld voor zover dit voor een goede toepassing van het bestemmingsplan noodzakelijk is.
Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied
Binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is een aantal in het openbaar gebied passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het (ondergronds) verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, speelplekken en kleine nutsvoorzieningen en dergelijke.
Wonen is de voornaamste bestemming binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is opgesteld met als doel om flexibiliteit te bieden, maar wel binnen enkele kaders die de omgeving voldoende waarborgen geven. Zo zijn de woningtypen en aantallen niet strak vastgelegd, maar is wel een bouwvlak en een maximale goot- en nokhoogte bepaald.
In het plangebied is een beschermingszone van een rioolleiding aanwezig. Deze heeft een omvang van 4 meter aan weerszijden van de rioolleiding. Ter bescherming van de leiding is er binnen deze zone geen bebouwing toegestaan en zijn aanlegwerkzaamheden niet toegestaan zonder dat hiervoor een vergunning is verleend.
De anti-dubbeltelregel is opgenomen om ervoor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten.
In dit artikel zijn voor diverse typen bouwwerken algemene regels geformuleerd. Deze dienen toegepast te worden aanvullend op de bestemmingsspecifieke regels.
Artikel 8 Algemene gebruiksregels
Dit artikel stelt enkele algemeen geldende beperkingen aan de gebruiksmogelijkheden van gronden binnen het bestemmingsplan.
Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Door middel van de algemene afwijkingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsplanregels voor onder andere geringe overschrijding van bepaalde bouwregels. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan, maar is aan voorwaarden gebonden.
In de overige regels is een parkeerregeling opgenomen, waarmee wordt geborgd dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met het overgangsrecht wordt beoogd dat bouwwerken en gebruik, die wel in overeenstemming zijn met het oude bestemmingsplan, maar niet met het nieuwe, kunnen voortduren. Volledige herbouw van een dergelijk bouwwerk is niet toegestaan, tenzij het teniet gaat als gevolg van een calamiteit. Voor het strijdige gebruik geldt dat als dit langer dan een jaar is onderbroken, niet meer hervat mag worden.
In de slotregel is de aanhalingstitel van de regels vastgelegd.
Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID
6.1 ECONOMISCHE HAALBAARHEID
De gemeente Zoeterwoude is eigenaar van de basisschoollocatie. De locatie Westwoud is onderdeel van het grotere project Bloemenweide Noord, waar onder andere de Brede School wordt gerealiseerd. Het project Bloemenweide Noord heeft een grondexploitatie, waarin de locatie Westwoud is meegenomen. De herontwikkeling van de locatie Westwoud heeft een positief resultaat in de grondexploitatie, waardoor de economische uitvoerbaarheid niet in het geding is.
6.2 MAATSCHAPPELIJKE AANVAARDBAARHEID
6.2.1 Inspraak
PM
6.2.2 Vooroverleg
PM