Lippenoordweg

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Woningbouwcorporatie Triada, hierna initiatiefnemer, is eigenaar van 40 woningen aan de Lippenoordweg in Hattem. Deze woningen voldoen qua formaat als ook woningisolatie niet meer aan de huidige woon- en kwaliteitseisen. Daarom is het initiatief opgevat om de woningen te slopen en op deze locatie 60 nieuwe woningen (rijwoningen en appartementen) te realiseren.

De voorgaande ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een wijziging van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Lippenoordweg te Hattem. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Het plangebied en de omgeving, bron: PDOK

1.3 Opbouw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. Met de bestemming wordt geregeld wat de functie van de grond is. Ook geeft het bestemmingsplan aan wat er gebouwd mag worden, waarvoor de gebouwen gebruikt mogen worden en is het een toetsingskader voor omgevingsvergunningen. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting en is opgesteld volgens de laatste afspraken over de RO Standaarden 2012.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, laat tot op perceelsniveau zien welke bestemmingen er gelden. Met aanduidingen kan meer informatie worden gegeven over wat is toegestaan, bijvoorbeeld met bouwvlakken of maatvoeringen.

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden.

Opzet van de toelichting

In deze toelichting is het volgende opgenomen:

• een beschrijving van de bestaande situatie en van het voorgenomen initiatief (hoofdstuk 2);
• een samenvatting van het relevante Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid (hoofdstuk 3);
• in hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst op grond van het geldende beleid en de relevante milieuwetgeving. Ook wordt beschreven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• hoofdstuk 5 geeft de verantwoording van de keuze van bestemmingen en wat er met de bestemmingen wordt beoogd;
• het verslag van de procedure (hoofdstuk 6): de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

De toelichting voldoet hiermee aan de eisen die worden gesteld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Bij de voorbereiding van dit plan is het niet nodig om een milieueffectrapport, als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer, op te stellen. In hoofdstuk 4 is beschreven op welke wijze rekening is gehouden met aanwezige waarden van de gronden, de effecten op het aangrenzende gebied en de wijze waarop milieukwaliteitseisen (volgens hoofdstuk 5 Wet milieubeheer) bij het plan zijn betrokken

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de naoorlogse woonwijken in het noordelijk deel van Hattem. Het plangebied wordt begrensd door de Lippenoordweg, de Zandkamp, het Breestuk en de bebouwing aan het Lageland. Tussen de bebouwing aan het Lageland en het plangebied is een waterpartij gelegen.

Luchtfoto met plangebied

In het plangebied zijn 40 grondgebonden woningen aanwezig, verdeeld over 8 woonblokken die haaks op elkaar zijn gesitueerd. Het is een typisch voorbeeld van de stempelbouw uit de periode van het Nieuwe Bouwen.

Door de compacte situering van de woonblokken tegen elkaar, is er rondom de woningen veel ruimte voor openbaar groen. De tuinen zijn echter relatief klein. Ook is er relatief weinig parkeerruimte direct bij de woningen. De foto's geven een beeld van de situatie.

Woningen gelegen aan een speelveld (bron: google streetview)

De bestaande woningen voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen die Triada stelt aan haar woningvoorraad. De woningen zijn relatief klein van formaat en slecht geïsoleerd. Ten noorden van het plangebied zijn enige jaren geleden 4 dezelfde woonblokken volledig gerenoveerd. Dit was echter een relatief kostbare ingreep wanneer gekeken wordt naar de toekomstwaarde als verhuurobject. Dit, in combinatie met de wens om andere doelgroepen te bedienen, heeft Triada doen besluiten om de 40 woningen in het plangebied te slopen.

2.2 Toekomstige situatie

Triada is voornemens om in plaats van de te slopen woningen 10 grondgebonden rijwoningen en 50 appartementen te realiseren. Het principe gaat uit van bouwblokken die gesitueerd zijn in het groen. In bijgevoegde afbeelding is het voorlopig ontwerp weergegeven.

Voorlopig stedenbouwkundig ontwerp (bron: 19 Het Atelier Architecten)

aan de westzijde van het plangebied wordt langs de Lippenoordweg een appartementencomplex gerealiseerd. Aan de oostzijde is eveneens een appartementencomplex gesitueerd. De appartementencomplexen bestaan uit 3 bouwlagen met een kap. De bouwhoogte is circa 11 meter, wat overeenkomt met de in het vigerende bestemmingsplan toegestane bouwhoogte bij de huidige bebouwing. Beide appertementencomplexen kijken uit op een middenterrein met groen en ruimte voor parkeren. Aan de zuid- en noordzijde van het plangebied staan kleine blokken rijwoningen. Deze rijwoningen hebben een alzijdige uitstraling en hebben een relatief kleine privé-buitenruimte.

De openbare binnenruimte bestaat uit een combinatie van parkeren en groen. Dit groen loopt aan de oostzijde over in de bestaande waterpartij. Er is op de in het plangebied aanwezige parkeerplaatsen en ook de langsparkeerplaatsen langs de Lippenoordweg en Zandkamp voldoende parkeerruimte. Zie ook paragraaf 4.3 waarin de verkeers- en parkeersituatie verder is uitgewerkt.

Met de uitvoering van het initiatief worden 60 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad en verdwijnen 40 rijwoningen in het goedkope segment. De appartementen kunnen meerdere doelgroepen bedienen, maar zijn vooral gericht op de oudere doelgroep, eventueel met zorgindicatie. De appartementen zijn door de aanwezigheid van de liftinstallatie, de opzet van galerijen en andere voorzieningen en ook de nabijheid van andere zorgcomplexen hier zeer geschikt voor. De grondgebonden woningen zijn door de opzet van de plattegrond eveneens geschikt voor de oudere doelgroep. Een andere groep die bediend kan worden zijn de startende en doorstromende huishoudens van 1-3 personen, vanwege de ligging in de groene omgeving en de korte afstand ten opzichte van het centrum en andere voorzieningen (bijvoorbeeld basisschool). Concluderend is het huurwoningbouwprogramma met name gericht op kleinere huishoudens (1-3 personen) van alle leeftijden met een beperkt inkomen.

 

2.3 Architectuur en beeldkwaliteit

Voor deze ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd. Voor wat betreft beeldkwaliteit wordt aangesloten op de kleinschaligheid van de omliggende woonbebouwing in Hattem. De hierna opgenomen beelden geven een impressie van de beoogde beeldkwaliteit (de beelden zijn fragmenten uit het in bijlage 1 opgenomen beeldkwaliteitsplan).

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 1 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'acute regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

Ladder duurzame verstedelijking

Volgens de handreiking van de ladder voor duurzame verstedelijking betreft onderhavig plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, aangezien er 20 woningen (sloop 40 woningen en nieuwbouw 60 woningen) worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. Triada heeft samen met de gemeente Hattem een woningmarktonderzoek verricht. Hieruit blijkt dat de huidige woningvoorraad in de gemeente met ongeveer 560 woningen uitgebreid moeten worden in de periode 2017-2032 om in de kwantitatieve woningbehoefte te voorzien. Deze groei wordt volledig veroorzaakt door de groei van de groep 55 tot 75 jarigen, maar met name 75-plussers. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar neemt per saldo af. Met de nieuwbouwopgave zal daarom rekening moeten worden gehouden met de groeiende groep oudere huishoudens.

In de Woonvisie Regio Noord-Veluwe staat ook dat er behoefte is aan betaalbare woningen en woningen die geschikt zijn voor senioren en andere groepen met een ondersteuningsbehoefte. Met voorliggend plan wordt hierop ingespeeld. Er worden relatief veel levensloopbestendige appartementen gerealiseerd, tevens zijn de grondgebonden woningen ook gericht op senioren. Het initiatief voldoet aan de woningbouwbehoefte zoals die in de gemeente Hattem aanwezig is. Het Rijksbeleid staat uitvoering van dit initiatief niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van Gelderland. Deze zijn in 2014 vastgesteld en sindsdien een aantal keren geactualiseerd naar aanleiding van nieuwe wetgeving of nieuwe initiatieven. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie heeft een tweetal doelen geformuleerd, te weten:

• 1. Duurzame economische structuurversterking;

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Deze versterking van de economie gebeurt in een andere context dan een aantal jaar geleden. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'. Ter versterking van de kansen voor bedrijvigheid zet de provincie gericht stappen om ruimte te bieden aan initiatiefnemers en om hen te faciliteren. Dat betekent vooral:

• kansen bieden aan bestaande bedrijven,
• creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's,
• creëren van een goede bereikbaarheid van de stedelijke gebieden en de economische kerngebieden met fiets, openbaar vervoer en auto maar ook digitaal,
• versterken van ruimtelijke randvoorwaarden voor de sterke (top)sectoren,
• een gezonde vrijetijdseconomie,
• een adequaat beheer van de bestaande bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland, zowel kwalitatief als kwantitatief en een daarop aangepaste aanpak van eventuele nieuwe plannen.

• 2. Borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

De realisatie van deze tweede centrale doelstelling betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek,
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap,
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed, een gezonde en veilige leefomgeving.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Uitsnede omgevingskaart, bron: omgevingsvisie Gelderland

In voorgaande afbeelding is een uitsnede van de omgevingskaart weergegeven. Het plangebied heeft geen specifieke waarde die in het kader van de ontwikkeling van belang zijn. Het beleid uit de omgevingsvisie en omgevingsverordening staat uitvoering van het initiatief niet in de weg.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad. Als leidend principe wordt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik gehanteerd. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Gelderse Ladder voor Duurzaam Ruimtegebruik is in onderhavig plan van toepassing. De ladder bestaat uit de volgende stappen.

• a. is er sprake van een actuele behoefte?
• b. is in de actuele behoefte te voorzien door herstructurering, transformatie of anderszins van bestaande gebouwen in bestaand stedelijk gebied?
• c. Indien bovenstaande vraag negatief wordt beantwoord: is in de actuele behoefte te voorzien door nieuwbouw binnen het bestaand stedelijk gebied?
• d. Indien bovenstaande vraag negatief wordt beantwoord: is in de actuele behoefte te voorzien in het landelijk gebied door hergebruik, herstructurering, transformatie of anderszins, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld?
• e. Indien uit bovenstaande blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet middels benutting van bestaande bebouwing in het buitengebied van de desbetreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre kan worden voorzien in de behoefte op locaties aansluitend op het bestaand stedelijk gebied die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld?

Met de verordening worden de onderwerpen uit de Omgevingsvisie waarvoor de provincie verantwoordelijk is juridisch gewaarborgd.

Planspecifiek

Onderhavig initiatief betreft herstructurering van een aantal verouderde huurwoningen van woningcorporatie Triada. Triada heeft onderzoek gedaan naar de behoefte en is voornemens een duurzame woningvoorraad in de toekomst te realiseren. Het initiatief wordt ingepast in de bestaande stedenbouwkundige structuur van de locatie. Hiermee voldoet het initiatief aan het streven naar kwaliteit, zoals dat is geformuleerd in de omgevingsvisie Gelderland.

Ten aanzien van de Omgevingsverordening kan gesteld worden dat het initiatief voldoet aan de tredes van de Gelderse ladder voor Duurzaam Ruimtegebruik. Er is sprake van een actuele behoefte, die wordt ingevuld met herstructurering van bestaand stedelijk gebied.

Het initiatief past hiermee in het beleid van de provincie Gelderland.

3.3 Gemeentelijk beleid

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kom Hattem', vastgesteld op 10 juni 2013.

Uitsnede geldend betemmingsplan 'Kom Hattem'

Binnen het plangebied liggen de enkelbestemmingen 'Wonen - 2', 'groen' en 'verkeer'. Tevens ligt er in een deel van het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Binnen de enkelbestemming 'wonen - 2' zijn bouwvlakken opgenomen, met op elk bouwvlak de maatvoering 'maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden: 5'. De maximaal toegestane goothoogte is 6 meter en de maximaal toegestande bouwhoogte is 11 meter.

Het nieuwbouwplan past niet binnen de regels en de bebouwingsvlakken van het vigerende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is dus nodig.

Overig beleid

Structuurvisie Gemeente Hattem: Ruimtelijk Ontwikkelingsplan & Uitvoeringsparagraaf 2012-2025

De structuurvisie van de gemeente Hattem bestaat uit een tweetal documenten. Dit zijn het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Hattem en de Uitvoeringsparagraaf 2012 - 2025. In het ontwikkelingsplan wordt antwoord gegeven op de vraag hoe Hattem zich de komende jaren gaat ontwikkelen. In de uitvoeringsparagraaf staat beschreven hoe dat gaat gebeuren.

Het doel van het ruimtelijk ontwikkelingsplan is om in grote lijnen en op integrale wijze de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Hattem tot 2025 te verwoorden. De visie beschrijft de kernkwaliteiten, de ambitie en de visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van Hattem. De ontwikkelingsvisie gaat niet uit van een statische situatie, maar steekt in op een ontwikkelingsgerichte visie om de gewenste kwaliteiten te behalen. Om daadwerkelijk veranderingen door te voeren, is een duidelijke visie alleen niet voldoende. Daarom is in het uitvoeringsprogramma de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Hattem uitgewerkt in projecten.

De structuurvisie besteedt aandacht aan de volgende zes thema's:

• natuur;
• water;
• landschap;
• economische dragers;
• landbouw;
• recreatie en toerisme.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in de ontwikkeling van 60 nieuwe sociale huurwoningen. Dit zijn 20 woningen meer dan het aantal woningen in de huidige situatie. De basis voor het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma is het Kwalitatief Woonprogramma (KWPII, later KWPIII). In het KWP III is opgenomen dat Hattem, bij onderlinge verdeling van woningaantallen, 564 woningen mag bouwen in de periode van 2010 t/m 2019. In principe mogen er, buiten de uitbreidingslocatie 'Assenrade' alleen nog woningen worden bijgebouwd in het inbreidingsgebied zoals dat is weergegeven op navolgende afbeelding met het rode vlak.

Kaart inbreidingsgebied Hattem, bron: uitvoeringsparagraaf 2012-2025

De op de locatie Lippenoordweg te realiseren woningen zijn een kwalitatieve toevoeging op de woningmarkt in Hattem. Het plan ligt binnen het inbreidingsgebied met een programma, bestaande uit nultreden woningen voor één- en tweepersoons huishoudens. Het initiatief past daarmee binnen de structuurvisie Hattem en de Woonvisie Hattem (vastgesteld op 16 november 2011.

De ontwikkeling is uitvoerbaar binnen het gemeentelijk beleid.

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Voor dit plan is overleg geweest met het Waterschap Vallei en Veluwe. In onderhavig initiatief zal het regenwater afgekoppeld worden en worden geïnfiltreerd in het plangebied. Met voorliggend plan zal er een toename van verhard oppervlak van 1.124 m² plaatsvinden. Dit is minder dan 1.500 m² en daarom is er volgens het waterschap geen extra waterberging nodig. De benodigde technische voorzieningen voor de hemelwaterberging zullen getroffen. Het plan zal tevens worden aangesloten op het vuilwaterriool, de capaciteit van het bestaande riool is hiervoor voldoende.

Het initiatief is hiermee uitvoerbaar op het gebied van water.

4.3 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Denk aan ontsluiting, wegenstructuur, parkeren en parkeerbalans aan de hand van parkeernormeringen etc.

Planspecifiek

Het plangebied wordt ontsloten via de Lippenoordweg en de Zandkamp. Het aantal woningen op de locatie groeit van 40 woningen naar 60 woningen. Het aantal verkeersbewegingen zal hierdoor toenemen. De omliggende wegen bieden voldoende capaciteit om deze toename op te vangen.

Een belangrijke doelgroep van de woningen zijn senioren, al dan niet met een zorgindicatie. Een deel van deze doelgroep heeft geen autobezit. De andere doelgroep (sociale huur, geen gezinnen) heeft in de praktijk ook vaak geen auto. Mede daardoor is overeengekomen dat een parkeernorm van 1,3 per woning voor dit plan voldoet. Hiermee wordt ook voldaan aan de minimale norm zoals die door het CROW als kencijfer gehanteerd wordt.

Met een programma van 10 rijwoningen en 50 appartementen komt het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen met deze norm uit op 78 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd op parkeerterreinen centraal in en aan de noordzijde van het plangebied. Tevens worden de trottoirs langs Zandkamp en Lippenoordweg heringericht, waarbij er meer langsparkeerplaatsen ontstaan. Bij elkaar biedt het plangebied ruimte aan 78 parkeerplaatsen.

Gezien het bovenstaande is het bestemmingsplan op het gebied van verkeer uitvoerbaar.

4.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Om te onderzoeken of er zich in het plangebied (leefgebieden van) beschermde soorten bevinden, is er een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd. Hierna wordt kort ingegaan op de conclusies van dit onderzoek.

Gebiedsbescherming

Het plangebied heeft geen invloed op nabijgelegen natuurgebieden.

Soortenbescherming

In het plangebied zijn vleermuizen en vogels aanwezig waarvoor de voorliggende ontwikkeling mogelijk effect kan hebben. De aanbevelingen voor vleermuizen en algemene broedvogels zijn:

• De kans op verstoring van de vliegroutes (en foerageergebied) treedt alleen op in de schemering en nachtelijke uren in de omgeving van de watergang. Is het werken in de avonduren onvermijdelijk, dan zijn maatregelen met betrekking tot verlichting vereist. Dit kan bijvoorbeeld door het gebruik van afschermende armaturen en beperken van de verlichtingshoogte tot maximaal 3 meter. In de periode december -maart zijn vleermuizen normaal gesproken niet actief en zijn deze maatregelen niet nodig.
• Waar algemene broedvogels in de tuinen of woningen broeden, zoals Spreeuw of Koolmees, mag er geen verstoring plaatsvinden tíjdens het broedseizoen. Werk daarom buiten het broedseizoen, óf maak het dak, gevel en beplanting voorafgaand aan de broedperiode ontoegankelijk voor broedvogels (let wel: uitgezonderd Huismus, dit mag uitsluitend met ontheffing). Zet daarbij mogelijke broedplekken als bomen en struiken af met lint, incl. een veiligheidsmarge. Het broedseizoen is geen vaste periode maar loopt voor de meeste soorten globaal van half maart - half augustus. Let op vroege en met name late broedgevallen van duiven.

Voor de Huismus heeft de voorliggende ontwikkeling een negatief effect. Daarom is er een activiteitenplan ontwikkeld, zie bijlage 4. De belangrijkste maatregel is dat inmetselkasten aangebracht moeten worden in de nieuwe woningen. Triada zal dit inpassen in de bouwplannen.

Ten aanzien van álle dieren en planten (beschermd of niet beschermd) geldt dat men zich dient te houden aan de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna naar redelijkheid zoveel mogelijk voorkomen moeten worden.

Het initiatief wordt daarmee op het gebied van ecologie uitvoerbaar geacht.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van de Wamz zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

De te slopen woningen uit de jaren '60 vertegenwoordigen geen specifieke cultuurhistorische waarde. Het nieuwbouwplan wordt ingepast in de bestaande stedenbouwkundige structuur. Door de ontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden aangetast.

Archeologie

Aan de noord- en zuidkant van het plangebied liggen gronden met een archeologische waarden. Voor het zuidelijk gedeelte van het plangebied is de trefkans 1:2. Om te bepalen of er archeologische waarden aanwezig zijn, is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het gehele rapport is als bijlage 5 toegevoegd. De belangrijkste conclusie van het rapport is dat bij realisering van het plan er naar verwachting geen archeologische resten zullen worden verstoord. Vervolgonderzoek is om deze reden niet noodzakelijk. Als gevolg van deze conclusie zal de bestaande beschermingsregeling voor archeologie ter plaatse van de onderzochte gronden komen te vervallen. Voor de niet onderzochte delen (waar dus geen bodemingrepen voorzien zijn), blijft de vigerende dubbelbestemming Waarde - Archeologie gehandhaafd. Hiermee is het archeologisch bodemarchief voldoende beschermd.

Het plan is uitvoerbaar vanuit cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Wonen - 2 - De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep, met de daarbijbehorende gebouwen, overkappingen, andere bouwwerken, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen. Een hoofdgebouw mag binnen deze bestemming een goothoogte hebben van maximaal 7 meter en een bouwhoogte hebben van maximaal 11 meter. Door middel van een binnenplanse afwijking is onder voorwaarden een aan-huis-verbonden bedrijf mogelijk.
• Wonen - woongebouw - De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor gestapelde woningen, met de daarbijbehorende gebouwen, andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.
• Water - De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water, met de daarbijbehorende andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen en paden.
• Verkeer – verblijfsgebied - De voor 'Verkeer - verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten, voet- en rijwielpaden, waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het verkeer, met de daarbijbehorende andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.
• Groen - De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, speelterreinen, met de daarbijbehorende andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, wegen en paden, erven en terreinen.
• Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de archeologische waarden van de gronden.

Dit plan kent geen noemenswaardige bijzonderheden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de provincie omdat sprake is van een bovenlokaal belang. Samen met het waterschap Vallei en Veluwe zijn de aan de orde zijnde waterhuishoudkundige aspecten behandeld. Over de gewenste situatie bestaat overeenstemming.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

In oktober 2017 en juni 2018 zijn informatieavonden georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomsten was volop ruimte om te reageren op de ontwikkeling en het stedenbouwkundig plan. In bijeenkomst van 19 juni kon dit ook in de vorm van een reactieformulier. Deze input is meegewogen in het ontwerp bestemmingsplan voor zover dit betrekking heeft op de planologische afweging. Het grootste deel van reacties had betrekking op de verdere uitwerking van het bouwplan en inrichting van het openbaar gebied. Deze reacties worden meegenomen in de uitwerking van de plannen.

6.4 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.