| Type plan: | wijzigingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Buitengebied Oost, Kerkweg 6 |
| Status: | ontwerp |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0246.908Kerkweg6-ON01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Op 17 juni 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Heerde het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' vastgesteld. Het perceel Kerkweg 6 is in dit bestemmingsplan bestemd als 'Agrarisch'. Het perceel is echter deels foutief bestemd. Op het perceel is namelijk geen agrarische functie aanwezig, maar wordt uitsluitend gewoond. Een del van de bestemming 'Agrarisch' dient dan ook te worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen'.
In het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' is onder de bestemming 'Agrarisch' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen in 'Wonen'. De gemeente Heerde wenst gebruik te maken van deze bevoegdheid.
1.2 Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Heerde, tussen het Apeldoorns kanaal en de IJssel aan de Kerkweg. De Kerkweg is een gebiedsontsluitingsweg die Vorchten met Veessen verbindt. Aan de Kerkweg liggen voornamelijk woningen in een agrarische omgeving, afgewisseld met een aantal agrarische en niet-agrarische bedrijven.
In de directe omgeving van het plangebied is een afwisseling van agrarische-, woon- en bedrijfsbestemmingen aanwezig.
De ligging van het plangebied aangeduid op de topografische kaart (bron: www.opentopo.nl).
Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen Heerde sectie N nummer 382 en sectie N nummer 1434.
1.3 Vigerende bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 17 juni 2013. Ter plaatse van het plangebied geldt de enkelbestemming 'Agrarisch'. Tevens zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Hoge archeologische verwachting' en 'Waarde - Lage archeologische verwachting' en de gebiedsaanuiding 'oeverwal' opgenomen.
Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' met daarop het plangebied aangeduid (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).
1.4 Opzet van de toelichting
Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande situatie en het gewenste planologische regime. In het derde en vierde hoofdstuk wordt het wijzigingsplan getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk vijf bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zes en zeven komen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan aan de orde.
2 Beschrijving van de huidige situatie
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de bebouwing en het gebruik daarvan in het plangebied beschreven. Verder komt de strijdigheid met het geldende bestemmingsplan aan bod en de wijze waarop dit met het wijzigingsplan wordt aangepast.
2.2 Plangebied
Op het plangebied is een woning met bijbehorende bijgebouwen en voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Het perceel is in gebruik geweest als agrarisch bedrijf. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn gestaakt en in de huidige situatie wordt het perceel gebruikt voor wonen.
2.3 Strijdigheid geldend bestemmingsplan
In het plangebied is een woning aanwezig. In het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' is het plangebied echter als 'Agrarisch' bestemd. Om de woning wettelijk toe te kunnen staan, is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. De gemeente Heerde heeft in de algemene wijzigingsregels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 26.3) die het mogelijk maakt om, bij bedrijfsbeëindiging, de bestemming om te zetten in 'Wonen'.
3 Relevant ruimtelijk beleid
3.1 Toets aan relevant beleid
De beleidsmatige afweging heeft plaatsgevonden in het vigerende bestemmingsplan. Deze beleidskaders
zijn nog actueel en derhalve wordt een beleidsmatige afweging in dit wijzigingsplan achterwege gelaten.
4 Milieu- en omgevingsaspecten
4.1 Toets milieu- en omgevingsaspecten
De ontwikkeling betreft de wijziging van de bestemming agrarisch naar wonen. Het wijzigingsplan maakt geen nieuwe bebouwing mogelijk. Er zijn dan ook geen gevolgen voor de relevante milieu- en omgevingsaspecten.
5 Toelichting op de regels
5.1 Inleiding
In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.
Het wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.
Met het wijzigingsplan 'Buitengebied Oost, Kerkweg 6' wordt de huidige bestemming gewijzigd zodat de foutieve bestemming uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' wordt hersteld en het wonen in de bestaande woning volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Dit wijzigingsplan is mede gebaseerd op het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' en opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied.
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
- Hoofdstuk 3 Algemene regels;
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.
5.2 Opzet regels
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.
5.2.1 Inleidende regels
regels hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:
artikel 1: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
artikel 2: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.
5.2.2 Bestemmingsregels
regels hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.
Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:
- Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen);
- Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, aantal toegestane woningen);
- Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
- Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.
- In toelichting paragraaf 5.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.
5.2.3 Algemene regels
regels hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:
artikel 7: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken;
artikel 8: in de algemene bouwregels zijn bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakken en bouwregels beschreven die zonder afwijkingsprocedure toegestaan zijn. In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel afwijkingsprocedures nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een omgevingsvergunning te krijgen. Daarom zijn ze in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt 'bij wijze van recht'. Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen;
artikel 9: in de algemene gebruiksregels is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan;
artikel 10: op basis van de algemene afwijkingsregels kunnen Burgemeester en wethouders omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van onderdelen van bestemmingsbepalingen, mocht dat in die bepalingen zelf niet geregeld zijn. Bedoeld worden onder meer geringe afwijkingen van bouw- of bestemmingsgrenzen;
artikel 11: in dit artikel worden algemene wijzigingsregels beschreven wanneer burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemmingen te wijzigen en onder welke voorwaarden;
artikel 12: in de algemene procedure regels is de procedure beschreven indien het college van burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan een te verlenen omgevingsvergunning;
Artikel 13: in dit artikel wordt geregeld wanneer archeologisch onderzoek noodzakelijk is en welke eisen aan een dergelijk onderzoek worden gesteld bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden;
Artikel 14: bij het stellen van nadere eisen, zoals bedoeld in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, dient aan belanghebbenden de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen te worden geboden. Hiertoe wordt in de algemene procedureregels een procedure voorgeschreven.
5.2.4 Overgangs- en slotregels
In regels hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In artikel 15 is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. De inhoud van deze regels is overgenomen uit de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
artikel 16 geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer en de datum van vaststelling door de gemeenteraad.
5.3 Nadere toelichting op de regels
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In dit wijzigingssplan zijn conform het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Wonen', de dubbelbestemmingen 'Waarde - Hoge archeologische verwachting' en 'Waarde - Lage archeologische verwachting' en de gebiedsaanduidingen 'broeken' en 'oeverwal' opgenomen. De regels uit het geldende bestemmingsplan zijn overgenomen en waarnodig specifiek gemaakt voor de situatie.
6 Financiële uitvoerbaarheid
6.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.
6.2 Exploitatie
In het kader van bestemmingsplannen dient de gemeente het kostenverhaal te borgen, doorgaans wordt hiervoor een anterieure overeenkomst opgesteld tussen eigenaar van een perceel/initiatiefnemer en de gemeente. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten van een bestemmingsplanherziening en de mogelijke planschade die het initiatief met zich meebrengt. In dit specifieke geval wordt geen anterieure overeenkomst gesloten met de eigenaar van het perceel. De rede daarvoor is dat de gemeente bij het opstellen van het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' de bestemming 'Wonen' niet heeft opgenomen voor het betreffende perceel. Dit betreft een gemeentelijke fout. De kosten komen voor rekening van de gemeente. Hetzelfde geldt voor eventuele planschade die de correctieve herziening met zich meebrengt.
7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
7.1 Inleiding
De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).
7.2 Zienswijzen
Het ontwerp van dit bestemmingsplan zal te zijner tijd worden gepubliceerd, zodat belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen. Deze zienswijzen worden in deze paragraaf opgenomen en beantwoord.