| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Bestemmingsplan Buitengebied West, correctieve herziening Plakkenweg 7a Heerde |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0246.808BUWHPlakkenwg7a-VA01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Op 16 april 2012 heeft de gemeenteraad van de gemeente Heerde het bestemmingsplan 'Buitengebied West' vastgesteld. Het perceel Plakkenweg 7/7a is in dit bestemmingsplan bestemd als 'Wonen'. Het perceel was voor de vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied West' bestemd als ‘woondoeleinden’ met de aanduiding ‘twee aaneen’. Het niet opnemen van de aanduiding ‘twee aaneen’ in het nieuwe bestemmingsplan betreft een omissie waar de eigenaar van het perceel onlangs door zijn makelaar op werd gewezen. De eigenaar van het betreffende perceel heeft de gemeente benaderd met de vraag of deze omissie hersteld kan worden.
Het doel van deze correctieve herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied West' is de bovenstaande omissie te herstellen.
1.2 Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente ten oosten van het Apeldoorns Kanaal aan de Plakkenweg. De Plakkenweg is een erfontsluitingsweg die vanaf de Kanaaldijk ter hoogte van kasteel Vosbergen in oostelijke richting naar de Kerkweg ten zuiden van het buurtschap Vorchten voert. Aan de Plakkenweg liggen hoofdzakelijk woningen, afgewisseld met een aantal grote en kleine agrarische bedrijven en enkele niet-agrarische bedrijven. Het westelijk deel van de Plakkenweg is relatief dichtbebouwd en het landschap is kleinschalig te noemen. Verder in oostelijke richting neemt de bebouwingsdichtheid aanzienlijk af en wordt het landschap opener en grootschaliger.
Het plangebied ligt aan het westelijke deel van de Plakkenweg en is omgeving door erven met woningen, een agrarisch bedrijf en weiden en akkers. Vlak ten noorden van het plangebied ligt een hoveniersbedrijf.
De ligging van het plangebied aangeduid op de topografische kaart (Bron: www.opentopo.nl).
Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen Heerde sectie N nummer 1150, Heerde sectie N nummer 204 en Heerde sectie N nummer 1149 en heeft een oppervlakte van circa 2.250 m².
1.3 Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied West'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 16 april 2012. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Wonen'. In de bestemming is geregeld dat per bestemmingsvlak één woning is toegestaan, met uitzondering van bestemmingsvlakken die zijn aangeduid met de aanduiding 'twee-aaneen'. Voor het plangebied is deze aanduidng niet van toepassing. Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde - Middelhoge archeologische verwachting' opgenomen.
Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied West' met daarop het plangebied aangeduid (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).
1.4 Opzet van de toelichting
Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande situatie en het gewenste planologische regime. In het derde en vierde hoofdstuk wordt de correctieve herziening getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk vijf bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zes en zeven komen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan de orde.
2 Beschrijving van de huidige situatie
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de bebouwing en het gebruik daarvan in het plangebied beschreven. Verder komt de strijdigheid met het geldende bestemmingsplan aan bod en de wijze waarop dit met deze correctieve herziening wordt aangepast.
2.2 Plangebied
Het plangebied bestaat uit een erf met een oude boerderij, enkele bijgebouwen en omliggende tuinen en weiden. De oude boerderij is gesplitst in twee aaneengebouwde woningen: Plakkenweg 7 en 7a. Deze situatie bestaat sinds jaar en dag en is tot de vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied West' als zodanig bestemd geweest.
2.3 Correctieve herziening geldend bestemmingsplan
In het plangebied zijn feitelijk twee woningen aanwezig. In het bestemmingsplan 'Buitengebied West' is echter op de verbeelding de aanduiding 'twee-aaneen' niet opgenomen, zoals dat in het bestemmingsplan dat daarvoor gold wel het geval was. In dit geval is sprake geweest van het foutief overnemen van een geldende bestemming in een nieuw bestemmingsplan. Om deze reden is er binnen het bestemmingsvlak slechts één woning toegestaan.
Met deze correctieve herziening wordt de aanduiding 'twee-aaneen' op de verbeelding opgenomen. Als gevolg daarvan zijn conform het sinds jaar en dag bestaande gebruik, waarbij sprake is van een goede ruimtelijke ordening, planologisch twee woningen toegestaan.
3 Relevant ruimtelijk beleid
3.1 Toets aan relevant beleid
Door de correctieve herziening van het bestemmingsplan wijzigen zowel het gebruik als de ‘fysieke’ situatie niet. Een toets aan het relevante ruimtelijke beleid van het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeente is daarom niet aan de orde. Als gevolg van de correctieve herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied West' blijft sprake van een goede ruimtelijke ordening, alleen de planologische verankering van deze situatie wordt hersteld en geborgd.
4 Milieu- en omgevingsaspecten
4.1 Toets aan milieu- en omgevingsaspecten
Door de correctieve herziening van het bestemmingsplan wijzigen zowel het gebruik als de ‘fysieke’ situatie niet. Een toets aan relevante milieu- en omgevingsaspecten is daarom niet aan de orde. Als gevolg van de correctieve herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied West' blijft sprake van een goede ruimtelijke ordening, alleen de planologische verankering van deze situatie wordt hersteld en geborgd.
5 Toelichting op de regels
5.1 Inleiding
In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.
Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.
Met het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied West, correctieve herziening Plakkenweg 7a Heerde' worden de huidige bestemmingen gewijzigd zodat de omissie uit het bestemmingsplan 'Buitengebied West' wordt hersteld en in het bestemmingsvlak twee aaneen gebouwde woningen zijn toegestaan. Dit bestemmingsplan is mede gebaseerd op het bestemmingsplan 'Buitengebied West' en opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied.
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
- Hoofdstuk 3 Algemene regels;
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.
5.2 Opzet regels
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.
5.2.1 Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:
- artikel 1: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
- artikel 2: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.
5.2.2 Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.
Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:
- Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen);
- Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, aantal toegestane woningen);
- Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
- Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.
In paragraaf 5.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.
5.2.3 Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:
- artikel 5: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken;
- artikel 6: in de algemene bouwregels zijn bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakken en bouwregels beschreven die zonder afwijkingsprocedure toegestaan zijn. In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel afwijkingsprocedures nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een omgevingsvergunning te krijgen. Daarom zijn ze in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt 'bij wijze van recht'. Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen;
- artikel 7: in de algemene gebruiksregels is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan;
- artikel 8: op basis van de algemene afwijkingsregels kunnen Burgemeester en wethouders omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van onderdelen van bestemmingsbepalingen, mocht dat in die bepalingen zelf niet geregeld zijn. Bedoeld worden onder meer geringe afwijkingen van bouw- of bestemmingsgrenzen;
- artikel 9: in dit artikel worden algemene wijzigingsregels beschreven wanneer burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemmingen te wijzigen en onder welke voorwaarden;
- artikel 10: in de algemene procedure regels is de procedure beschreven indien het college van burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan een te verlenen omgevingsvergunning;
- artikel 11: in dit artikel wordt geregeld wanneer archeologisch onderzoek noodzakelijk is en welke eisen aan een dergelijk onderzoek worden gesteld bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden;
- artikel 12: bij het stellen van nadere eisen, zoals bedoeld in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, dient aan belanghebbenden de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen te worden geboden. Hiertoe wordt in de algemene procedureregels een procedure voorgeschreven.
5.2.4 Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In artikel 13 is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. De inhoud van deze regels is overgenomen uit de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Artikel 14 geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer en de datum van vaststelling door de gemeenteraad.
5.3 Nadere toelichting op de regels
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In dit bestemmingsplan is conform het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied West' de bestemming 'Wonen', de dubbelbestemming 'Waarde - Middelhoge archeologische verwachting' en de gebiedsaanduiding 'dekzanden en oude bouwlanden' opgenomen. De regels uit het geldende bestemmingsplan zijn overgenomen en waarnodig specifiek gemaakt voor de situatie.
6 Financiële uitvoerbaarheid
6.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.
6.2 Exploitatie
In het kader van bestemmingsplannen dient de gemeente het kostenverhaal te borgen, doorgaans wordt hiervoor een anterieure overeenkomst opgesteld tussen eigenaar van een perceel/initiatiefnemer en de gemeente. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten van een bestemmingsplanherziening en de mogelijke planschade die het initiatief met zich meebrengt. In dit specifieke geval wordt geen anterieure overeenkomst gesloten met de eigenaar van het perceel. De rede daarvoor is dat de gemeente bij het opstellen van het bestemmingsplan 'Buitengebied - West' de aanduiding ‘twee-aaneen’ niet heeft opgenomen bij de bestemming ‘Wonen’ voor het betreffende perceel. Dit betreft een gemeentelijke fout. De kosten komen voor rekening van de gemeente. Hetzelfde geldt voor eventuele planschade die de correctieve herziening met zich meebrengt.
7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
7.1 Inleiding
De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).
7.2 Zienswijzen
Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft gedurende een periode van zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode had eenieder de mogelijkheid een zienswijze in te brengen. Er zijn geen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingebracht.