Buitengebied Mulligenweg 7 en 9

1.1 Aanleiding en doel

De initiatiefnemer wil gebruik maken van de regeling 'Functieveranderingsbeleid Vrijkomende Agrarische Bebouwing' van de gemeente Oldebroek. Een groot deel van de bestaande voormalige agrarische bedrijfsbebouwing zal worden gesloopt, de bouwtitels voor twee recreatiewoningen worden ingeleverd en in ruil daarvoor mogen drie extra woningen worden terug gebouwd.

De gemeente Oldebroek wil dat verandering van erven bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Als gevolg van het stoppen van het kippenbedrijf op het perceel aan de Mulligenweg 7 en 9 in Oldebroek in 2000, is de voormalige bedrijfsbebouwing niet meer voor het oorspronkelijke doel in gebruik. Om verslechtering van de ruimtelijke kwaliteit tegen te gaan, en het beleid om bebouwing in het buitengebied te verminderen, is het beter een gedeelte van de aanwezige bebouwing en verharding te verwijderen. In het kader van het Functieveranderingsbeleid Vrijkomende Agrarische Bebouwing mogen in ruil hiervoor woningen worden teruggebouwd. Dit initiatief betreft het bouwen van drie extra vrijstaande woningen op de plek van de voormalige bedrijfsbebouwing en recreatiewoningen en het opnieuw inrichten van het perceel. De voormalige boerderij zal als burgerwoning in gebruik blijven.

Omdat de realisatie van de drie woningen niet past binnen het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2007" is het noodzakelijk voor het perceel Mulligenweg 7 en 9 een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

1.2 Onderdelen van het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan omvat een toelichting, regels en een verbeelding. Naast deze inleiding, komt in hoofdstuk 2 de beschrijving van de bestaande situatie aan bod. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van de relevante beleidskaders van de overheden, terwijl hoofdstuk 4 een uiteenzetting bevat over de randvoorwaarden en de milieuaspecten zoals geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid. Voorts wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan verkeer en parkeren, flora en fauna, waterhuishouding, cultuurhistorie en archeologie. Hoofdstuk 5 is gewijd aan de planbeschrijving. In hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van dit plan toegelicht. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt behandeld in hoofdstuk 7.

Ook is een aantal bijlagen toegevoegd. Dit betreffen rapportages/adviezen over gedane onderzoekingen.

Het hoofdonderdeel regels wordt verdeeld in een viertal hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs-/slotregels.

De regels en de verbeelding vormen de juridisch verbindende elementen van het bestemmingplan.

2.1 Feitelijke situatie

Gemeente Oldebroek

Oldebroek kent een fraai, afwisselend buitengebied; in het noorden vindt men de stille polder en aan de zuidkant bevindt zich de Veluwe. Daartussen ligt een zeer gevarieerd tussengebied. In dit tussengebied gebeurt van oudsher het meest. Ondanks dat dit gebied slechts 25% van het gemeentelijk grondoppervlak bevat, woont 90% van de bevolking er.

De Zuiderzeestraatweg is van oudsher de levensader van de gemeente. Voor velen is de Zuiderzeestraatweg beeldbepalend. Bovendien verbindt deze provinciale weg de kernen Oldebroek, Wezep en Hattemerbroek met elkaar. Met de A50 en de A28 heeft de gemeente een directe aansluiting op het rijkswegennet. Daarnaast verbindt de spoorlijn Zwolle-Amersfoort de gemeente met het noorden van het land en de Randstad. De gemeente telt zes kernen, te weten Wezep, Oldebroek, Oosterwolde, Noordeinde, ’t Loo en Hattemerbroek. Wezep en Oldebroek zijn de hoofdkernen, waar zich ook de meeste voorzieningen bevinden. Het buitengebied is daarnaast geschikt voor allerlei soorten recreatie als wandelen, fietsen en paardrijden.

Landschap

De gemeente Oldebroek ligt op de overgang van de randmeren naar de Veluwe. Daardoor is er sprake van een sterk wisselende ondergrond; van klei en veen naar zand, van laag naar hoog en van nat naar droog. Deze morfologische opbouw en ontginningsgeschiedenis zijn de basis voor de huidige landschappelijke diversiteit.

Het plangebied is gelegen in het tussengebied tussen het polderlandschap en de Veluwe.

Het plangebied is te zien op oude kaarten uit 1850 en ook begin 1800. Het maakte deel uit van de eerste groep van boerderijen die dit gebied ontgonnen en bewerkte. Het buurtschap is een oude agrarische enclave.

Het buurtschap Mulligen ligt op de overgang van verschillende landschappen. Het gesloten bosgebied van de Veluwe (B), het essencomplex (A), het kampenlandschap (C) en het coulissenlandschap (D). De locatie zelf (G) ligt besloten aan de rand van het bosgebied en tussen kleinere bosjes in. Het buurtschap Mulligen met voornamelijk burgerbebouwing heeft zich met name ontwikkeld langs de Ottenweg en de Vreeweg (E). De dikke zwarte lijnen (F) zijn de oude veedriften die liepen tussen de weiden aan de Zuiderzee en de heiden op de Veluwe, deze zijn cultuurhistorisch waardevol.

afb. schematische weergave landschap

A = De es van Mulligen

B = Het gesloten bosgebied van de Veluwe

C = Het kampenlandschap

D = Coulissenlandschap, veenontginningen

E = Buurtschap Mulligen, voornamelijk burgerbebouwing

F = Oude veedriften (Mulligenweg en Ottenweg)

G = De locatie Mulligenweg 7 en 9

H = Snelweg en spoorlijn

Beschrijving feitelijke situatie

Op en bij het erf bevinden zich vele opstallen, landschapselementen en een ontsluitingsweg. Deze worden op onderstaand kaartje aangeduid en daaronder nader verklaard.

Luchtfoto situatie Mulligenweg 7 en 9.

A = Toegang vanaf de Mulligenweg, oprit voor zowel Mulligenweg 9 (boerderij) als de tweede woning (Mulligenweg 7).

B = Open ruimte op kruising van Mulligenweg en Vreeweg. Grens van buurtschap ten westen van deze kruising.

C = De es van Mulligen. De relatie van het erf met de es is door beplanting verminderd. In deze beplanting staan wel een aantal waardevolle bomen zoals appelbomen en streekeigen struiken.

D = Klein moestuintje, in gebruik bij derden.

E = Poel, deze poel is al op oude kaarten terug te vinden.

F = Het erf waaraan alle gebouwen zijn gesitueerd. Centraal staat hier de hooiberg. Met drie betonnen roeden en golfplaten.

G = De boerderij is duidelijk het hoofdgebouw op het erf door de centrale ligging en oriëntatie op de es. En door de vormgeving en detaillering van de boerderij. De boerderij is aan drie zijden wit gepleisterd en heeft rode pannen. Aan de voorzijde van de boerderij en langs de gehele zijde van deze kant van het erf staat forse beplanting waardoor de relatie van het erf met de es wat is vervaagd.

H = De tweede woning staat wat afzijdig van het erf. Het is een kleine bescheiden bungalow.

I = Een oude zeer karakteristieke schuur met rood pannendak en lage goot. Deze schuur heeft een maatschappelijke bestemming.

J = De grootste kippenschuur op het erf is door haar lengte en ligging met name vanaf de Mulligenweg dominant aanwezig. Vanaf het erf is de schuur minder zichtbaar door dat het een lage en smalle schuur is betimmerd met hout. Een deel van de stal is ooit opgehoogd met teerhoudend asfalt.

K = Aan deze zijde ligt een zwerm kleinere (voormalige kippen) schuurtjes en een wagenloods die nu vooral in gebruik zijn voor houtopslag etc. Het zijn bescheiden lage schuurtjes met een betimmering van horizontale houten latten, en sommige bekleed met damwandplaten.

L = Recreatiewoning en L2 de bestemde ruimte voor de tweede recreatiewoning.

M = Weitje in gebruik voor maatschappelijke doeleinden.

N = Brede eikensingel aan de westzijde van de Mulligenweg schermt het erf wat af van de weg en betrekt het perceel bij het gesloten bosgebied.

O = Rode esdoorn.

P = Loods met berging (garage voor 3 auto's).

2.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuidoosten van de buurtschap Mulligen ten noorden van de es. Binnen het plangebied zijn een voormalig kippenbedrijf met de boerderij, een burgerwoning, een verenigingsgebouw en een recreatiewoning gelegen. Ten zuiden van het plangebied ligt de A28. Hier begint ook het bosgebied dat zich verder naar het zuiden uitstrekt over de Veluwe.

In het nieuwe bestemmingsplan zullen - naast de drie extra woningen - tevens de voormalige boerderij (nr. 9) en burgerwoning (nr. 7) worden opgenomen.

Luchtfoto: Globale Ligging van het plangebied (rood omlijnd) ten oosten van Mulligen Oldebroek

2.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 van de gemeente Oldebroek. Op 15 december 2009 heeft de Raad van de gemeente Oldebroek het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan Buitengebied 2007 is op 31 augustus 2011 onherroepelijk geworden

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan Buitengebied 2007 de volgende bestemmingen:

• Agrarisch (lichtgroene kleur)
• Bos (donkergroene kleur)
• Wonen -1 (gele kleur)
• Recreatie-7 (groene kleur)
• Maatschappelijk-1 (bruine kleur)

Het plangebied is eveneens aangewezen met de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 2".Deze laatste bestemming wordt aangeven door middel van een kruisarcering. Over het plangebied ligt ook een vrijwaringszone-radar waar beperkingen gelden voor het bouwen van hoge bouwwerken. Volgens het geldende bestemmingsplan zijn twee woningen en twee recreatiewoningen toegestaan.

Afbeelding: Uitsnede uit het bestemmingsplan Buitengebied 2007 van de gemeente Oldebroek(plangebied is rood omlijnd).

Binnen het huidige plangebied zijn de voormalige boerderij, de bestaande burgerwoning, het verenigingsgebouw, de recreatiewoning en voormalige bedrijfsbebouwing aanwezig. Volgens het geldende bestemmingsplan mag er nog één recreatiewoning worden gerealiseerd.

De bouw van 3 extra woningen - naast de te handhaven voormalige boerderij, de bestaande burgerwoning en verenigingsgebouw - is in strijd met de regels van geldende bestemmingsplan Buitengebied 2007. Om het initiatief uit te kunnen voeren moet een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden.

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2030 gemeente Oldebroek

In deze gemeentelijke visie wordt vooruitgekeken op de ontwikkelingen in de gemeente tot 2030. De toekomstige identiteit en de visie op het landelijk gebied worden hierin beschreven waarbij wordt ingezet op het behouden van de kwaliteiten. De gemeente wil daarbij, in navolging van het provinciaal beleid, inzetten op inbreiding. Nieuwbouw in het buitengebied is alleen mogelijk in een zoekzone landschappelijke versterking of wanneer een locatie betrokken is bij functieverandering.

Wonen

De Structuurvisie (vastgesteld febr. 2003) geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke ontwikkeling aan voor de periode 2000-2030. Ambities en wensen over het gebruik van de ruimte zijn hierin vastgelegd. In de Structuurvisie wordt aangegeven dat vrijgekomen locaties op een zorgvuldige wijze opnieuw bebouwd kunnen worden. De Structuurvisie 2030 voor de gemeente Oldebroek beschrijft dat het merendeel van de ontwikkelingen wordt geconcentreerd in de hoofdkernen Wezep en Oldebroek. Het gemeentelijke beleid is erop gericht een gedifferentieerd woningaanbod te garanderen. Dit betekent dat alle typen woningen en alle prijsklassen aangeboden worden.

Het onderhavig plan sluit dus aan bij het beleid zoals verwoord in de Structuurvisie.

Beleidsnotitie functieverandering gemeente Oldebroek 2010

In het Streekplan Gelderland 2005 is een nieuwe ontwikkeling opgenomen, namelijk het toestaan van niet-agrarische functies in vrijkomende agrarische bebouwing. Dit functieveranderingbeleid komt erop neer dat na sloop van bebouwing 50% voor andere functies mag worden teruggebouwd. De provincie biedt regio´s de mogelijkheid deze generieke regeling vorm te geven in een streekplanuitwerking.

In juni 2007 is ingestemd met het definitief ontwerp van de nota Streekplanuitwerking Functieverandering Noord-Veluwe (april 2007). De streekplanuitwerking is ter kennis gebracht aan de raad. Het definitief ontwerp is vervolgens door de Regio Noord-Veluwe ter vaststelling toegezonden aan de provincie Gelderland. Bij brief van 25 april 2008 deelt de provincie mee dat zij heeft ingestemd met de nota en dat het in de nota verwoorde beleid in werking treedt in plaats van het generieke beleid van het Streekplan Gelderland 2005.

Binnen de streekplanuitwerking kan de gemeente haar eigen beleid nader vormgeven. In het afgelopen jaar is bij beoordeling van principeverzoeken inzake functieverandering gebleken dat er behoefte bestaat aan verheldering en aanvulling op het beleid. Het gaat hierbij om de gebiedsindeling, saldering, aantal te bebouwen woningen, advisering ervenconsulent, verevening, exploitatieplan en het Kwalitatief WoonProgramma.

Gebiedsplan landschappelijke versterking en groene wiggen (juni 2011)

Het gebiedsplan vormt een visie voor de langere termijn en dient als toetsingskader voor landschappelijke en/of ruimtelijke planinitiatieven van onder andere particulieren. In Oldebroek zijn enkele gebieden aangewezen als zoekzone landschappelijke versterking. Voor deze gebieden dienen gebiedsplannen te worden opgesteld. In het gebiedsplan zijn spelregels voor de zoekgebieden opgesteld. Het plangebied ligt nabij de zoekzone landschappelijke versterking driehoek Bovenmolenweg-de Hoogte-Ottenweg.

In het gebiedsplan wordt aangegeven dat de kernkwaliteit van Mulligen is gelegen in de cultuurhistorische en belevingswaarde van het landschap. De herkenbare overgang van het hogere bosgebied naar de open veenweidegebieden langs de oude schaapsdrift (Ottenweg en Mulligenweg overgaand in de Mheneweg) is waardevol. De oorspronkelijke samenhang tussen landschap en bebouwing is niet meer duidelijk herkenbaar door rode ontwikkelingen op en aan de rand van de es en doordat deze ontwikkelingen niet altijd landschappelijk goed zijn ingepast.

De groene ruimtes op de kruisingen zijn belangrijk en moeten open en groen blijven. Bebouwing moet ontwikkeld worden in samenhang met de ontwikkeling van houtwallen en erfbeplanting. Groene ruimten en percelen wisselen elkaar af.

Afbeelding: Ligging plangebied (rood omlijnd) nabij de zoekzone van het Gebiedsplan

De locatie zelf ligt vlakbij een zoekzone landschappelijke versterking en in het flankerend gebied van de Groene wig. Omdat de locatie wel deel uitmaakt van de cultuurhistorische es van Mulligen en in het flankerend gebied ligt, worden bij de ontwikkeling van de locatie wel de spelregels toegepast die voor Mulligen zijn opgesteld.

Belangrijkste spelregels:

• Versterken mozaïek van erven, open ruimtes en groene structuren achter de linten.
• Bestaande erven als basis gebruiken.
• Groene brinken op de kruisingen behouden en versterken.
• Leesbaarheid landschap vergroten: contrast versterken tussen landschapstypen.
• Behoud open ruimte tussen bebouwing
• Routenetwerken ontwikkelen langs groenstructuren.

Landschapsontwikkelingsplan (LOP) (2006)

In het LOP wordt ingezet op het accentueren van de ruimtelijke structuur zodat de verschillende landschappen herkenbaar en leesbaar worden. Door het afnemen van de betekenis van de landbouw moet ruimte worden gegeven aan nieuwe functies zoals recreatie en landgoederen, die met het oog op kwaliteit worden ingepast. Wel wordt opgemerkt dat het aantal hectare landbouwgrond niet of nauwelijks afneemt. Natuurontwikkeling kan plaatsvinden op de aangewezen plaatsen en de grondgebonden veehouderij moet behouden blijven, om de openheid van het landschap ook in de toekomst te kunnen blijven garanderen.

Welstandsnota Oldebroek (2004)

In deze nota is vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Oldebroek is geregeld. Tevens geeft deze nota uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Het gemeentebestuur wil met deze nota een belangrijke stap zetten naar modernisering en vermaatschappelijking van het welstandstoezicht. Voor het onderhavige plan is een erftransformatierapport (erfinrichtingsplan) opgesteld door het Gelders Genootschap dat inhoudelijk aansluiting zoekt bij de welstandsnota. Het erftransformatierapport wordt gebruikt als basis voor planuitwerking en is opgenomen in de bijlagen bij dit bestemmingsplan.

Beleidsregel Bed en Breakfast

In de gemeentelijke beleidsnota 'Recreatie & Toerisme in de gemeente Oldebroek (2002)' wordt ter bevordering van de verbreding van het toeristisch product de diversiteit en de kwaliteitsverbetering in het aanbod van verblijfsaccommodaties gestimuleerd.

Er staat verder in vermeld dat er behoefte is aan enerzijds meer toeristische overnachtingsmogelijkheden in de gemeente en anderzijds aan meer rustpunten langs de diverse routenetwerken in het buitengebied, ter bevordering van het gebruik van de aanwezige lange afstand wandel- en fietsroutes en het fietsknopennetwerk Veluwe.

Omdat een bed en breakfast voorziening gezien wordt als een welkome aanvulling op het huidige toeristische aanbod, kan het college met een omgevingsvergunning bij de bestemming 'Wonen' afwijken van de specifieke gebruiksregels, om onder voorwaarden een bed en breakfast voorziening mogelijk te maken.

Beleidsregel Paardenbakken

Het aanleggen van paardenbakken is onder bepaalde voorwaarden toegestaan in de bestemming 'Agrarisch' waarbij tevens een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is opgenomen. In de bestemming 'Wonen' kan het college voor de aanleg van een paardenbak met een omgevingsvergunning onder voorwaarden afwijken van de specifieke gebruiksregels.

De gronden binnen het plangebied hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden' en 'Wonen'. Paardenbakken zijn niet toegestaan binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden' en past ook niet binnen de bestemming 'Wonen' vanwege de opzet van het erfinrichtingsplan.

Beleidsregel Aan-huis-verbonden beroep

De mogelijkheid bestaat om maximaal 40% van de vloeroppervlakte (tot een maximum van 100m2) van de woning inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen, te gebruiken voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteit. Deze beroepsactiviteiten dienen zo klein van schaal te zijn, dat zij niet voldoen aan de bepalende criteria voor de meldings- of vergunningsplicht Wet milieubeheer.

Het college is bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van de specifieke gebruiksregels en onder voorwaarden bij de woning een beroep of bedrijf toestaan.

3.4 Conclusie

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid bevat geen essentiële beleidsuitspraken over kleinschalige ontwikkelingen, zoals in het voorliggende bestemmingsplan wordt beoogd.

Provinciaal beleid

De provincie Gelderland zet met haar beleid in op het behoud en het versterken van landschappen met zeldzame of unieke landschapskwaliteiten. Met de sloop van overtollige gebouwen en de herinrichting van het erf op basis van het opgestelde erfinrichtingsplan wordt een substantiële bijdrage geleverd aan de verbetering en het behoud van de bijzondere kwaliteiten van het landschap.

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een onderdeel van de EHS. De EHS zal niet worden aangetast door de herbestemming van de locatie. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden (Natura 2000) is niet aan de orde.

Het provinciaal beleid vormt daarom een belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Gemeentelijk beleid

Via het functieveranderingbeleid VAB kan bij sloop als compensatie woningen worden teruggebouwd. Binnen KWP heeft de gemeente 30 woningen hiervoor beschikbaar gesteld. Het bestemmingplan is in overeenstemming met het gedachten die ten grondslag liggen gemeentelijk functieveranderingsbeleid en woonbeleid.

4.1 Bodem

Voor de vaststelling van een bestemmingsplan dient in verband met de uitvoering een reëel beeld aanwezig te zijn van de bodemkwaliteit voor de gronden waaraan een nieuwe bestemming wordt gegeven. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functie.

Vooronderzoek

In september 2013 is een vooronderzoek uitgevoerd. Het vooronderzoek (NEN 5725) heeft tot doel te komen tot een adequate invulling van het veld- en laboratoriumonderzoek (bepaling van de te volgen onderzoeksstrategie), door middel van een archiefonderzoek, een interview met de eigenaar/gebruiker en een terreininspectie.

De informatie over de onderzoekslocatie is gebaseerd op de bij de gemeente Oldebroek aanwezige bronnen, informatie verkregen van de initiatiefnemer en informatie verkregen uit de op 3 oktober 2013 uitgevoerde terreininspectie.

Van de locatie en de directe omgeving zijn uit verschillende informatiebronnen gegevens verzameld over:

• a.het historische, huidige en toekomstige gebruik;
• b.eventuele calamiteiten;
• c.eventueel eerder uitgevoerde bodemonderzoeken;
• d.de bodemopbouw en geohydrologie;
• e.verhardingen, kabels en leidingen.

De resultaten van het vooronderzoek luiden als volgt.

Er zijn geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de onderzoekslocatie te verwachten. Uit het vooronderzoek blijkt dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met het voormalige gebruik van het terrein, de bebouwingshistorie en de voormalige opslagactiviteiten van huisbrandolie in een ondergrondse tank.

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd, dat de voormalige opslaglocatie van huisbrandolie onderzocht dient te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met plaatselijk bodembelasting, één of meer ondergrondse opslagtanks". De verwachte verontreinigende stoffen voor deze situatie is minerale olie. Het doel van het verkennend bodemonderzoek in deze situatie is vast te stellen of de veronderstelde verontreinigingskern ook daadwerkelijk aanwezig is en in hoeverre de verontreinigende stoffen de achtergrondwaarde of het geldende achtergrondgehalte overschrijden.

Daarnaast wordt op basis van het vooronderzoek geconcludeerd, dat de overige terreindelen van de onderzoekslocatie onderzocht dienen te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming".Verwacht wordt, dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigende stoffen voor deze situatie zijn PAK, metalen en minerale olie. Het doel van het verkennend bodemonderzoek in deze situatie is het bepalen van de aard van de heterogeen verdeelde verontreinigende stof op schaal van monsterneming. Tevens wordt vastgesteld of de vermoede verontreinigende stof de achtergrondwaarde of het geldend achtergrondgehalte overschrijdt. Aangezien de strategie zich enkel richt op de verdachte bodemlagen (bovengrond) wordt geadviseerd de ondergrond te onderzoeken conform de strategie 'onverdacht'.Op aangeven van het bevoegd gezag (gemeente Oldebroek) zullen minstens twee boringen nabij de kippenschuur worden gezet in verband met het PAK-houdende asfaltgranulaat in de schuur.

Het vooronderzoek is als bijlage bij de toelichting opgenomen.

Verkennend bodemonderzoek

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten. Het veldwerk is op 11 oktober 2013 uitgevoerd.

Op de onderzoekslocatie zijn de volgende deellocaties onderzocht:

• A.voormalige ondergrondse huisbrandolietank

In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen aangetroffen. In de bodem zijn geen verontreinigingen met minerale olie aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met naftaleen. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, niet geheel bevestigd, echter gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek.

• B.overige terreindelen

In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen aangetroffen. In zowel de bovenals de ondergrond zijn analytisch geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater is in combinatie met deellocatie A onderzocht. Het grondwater is licht verontreinigd met naftaleen. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" kan worden beschouwd, wordt op basis van de onderzoeksresultaten verworpen.

Conclusies en advies

Gelet op de onderzoeksresultaten bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie, alsmede een bestemmingsplanwijziging.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Het bodemonderzoek is als bijlage bij de toelichting opgenomen.

4.2 Archeologie en cultuurhistorische

Archeologie

Op basis van het Verdrag van Malta en de Wet op de archeologische monumentenzorg is het verplicht om de archeologische waarden bij ruimtelijke planvorming te betrekken, vooral bij plannen waarbij bodemwerkzaamheden uitgevoerd worden. Het gaat hierbij om het bekende en nog niet bekende bodemarchief. Uitgangspunt hierbij is dat de archeologische waarden zoveel mogelijk behouden blijven en niet aangetast worden.

In verband hiermee is bureauonderzoek uitgevoerd voor het plangebied gelegen aan de Mulligenweg 7 en 9 te Oldebroek (zie figuur 1 en figuur 2 van de rapportage, die als bijlage bij dit plan is gevoegd). Het archeologisch onderzoek is noodzakelijk om te bepalen wat de verwachtingswaarde is voor de aanwezigheid van archeologische waarden binnen het plangebied en of deze door de voorgenomen bodemingrepen kunnen worden aangetast.

Uitgaande van de in het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting wordt een advies gegeven óf vervolgstappen nodig zijn en zo ja, in welke vorm. Dit advies dient te worden getoetst door het bevoegd gezag, de gemeente Oldebroek, waarna een besluit zal worden genomen of het plangebied kan worden vrijgegeven of dat vervolgstappen nodig zijn.

In het advies wordt aangegeven dat ter plaatse van het plangebied een middelhoge archeologische verwachting geldt voor archeologische resten uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd, maar de kans op de aanwezigheid van een behoudenswaardige vindplaats op basis van de verwachte bodemverstoringen wordt klein geacht. Daarom wordt geadviseerd om geen archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren.

Het bureauonderzoek is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Cultuurhistorische analyse

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Er is ruimte voor ontwikkeling wanneer er zorgvuldig wordt omgegaan met de kernkwaliteiten van het gebied en de ontwikkeling bijdraagt aan het behouden en het versterken van deze kwaliteiten. De analyse van het Gelders Genootschap houdt rekening met de cultuurhistorische en landschappelijke elementen in Mulligen en in de directe omgeving (punten, lijnen (landschapselementen, lintbebouwing), vlakken (percelen, bossen etc.), monumenten etc.

Het Gelders Genootschap heeft de volgende aanknopingspunten voor de locatie Mulligenweg 7 en 9 geformuleerd.

• Behouden en versterken van uitzichten op de es.
• Oude kavelgrenzen met hagen en bomen versterken.
• Es recreatief ontsluiten door wandelpaden en fietspaden.
• Cultuurhistorische waarde van de Mulligenweg als oude veedrift.
• Bestaande groene ruimten open houden. Mozaïek van open en gesloten ruimten versterken. Met name de groene brinkachtige ruimten op kruisingen zijn waardevol.
• Kwaliteiten bestaande erven als uitgangspunten.

De openheid en oriëntatie van de boerderij op de es wordt onder andere verbeterd door het verwijderen van direct naastgelegen bebouwing en van de bosschages ten zuiden van de boerderij alsmede door de herinrichting van het erf. Zie ook hoofdstuk 5.2 (stedenbouwkundige) randvoorwaarden.

4.3 Ecologie

Om de natuurwaarden van het plangebied te kunnen beoordelen, moet er getoetst worden aan hetgeen beschreven staat in de natuurwetgeving. Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden en met rust laten van de planten en diersoorten die in het wild voorkomen. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfsplaats. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van soorten en natuurgebieden die als staats- of beschermd natuurmonument zijn aangewezen.

In september 2013 is een quickscan Flora en fauna uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd middels het verrichten van een bureauonderzoek en een veldbezoek Het veldbezoek is afgelegd op 11 september 2013. Tijdens dit veldbezoek is de gehele onderzoekslocatie, alsmede de directe omgeving onderzocht. Gedurende het veldbezoek is gelet op de mogelijke aanwezigheid van beschermde en bedreigde soorten op basis van het aanwezige habitat.

Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen van dit bestemmingsplan. De onderzoeksresultaten zijn hieronder verwoord.

Voorgenomen ingreep

De initiatiefnemers zijn voornemens binnen de onderzoekslocatie gebouwen te slopen en 3 extra woningen terug te bouwen en het erf her in te richten.

Soortenbescherming

De Europese natuurwetgeving is in Nederland op het gebied van de soortbescherming uitgewerkt in de Flora- en faunawet. Deze wet heeft tot doel alle in Nederland in het wild voorkomende planten- en diersoorten te beschermen en in stand te houden.

Gebiedsbescherming

Aangezien de onderzoekslocatie niet is gelegen in of grenst aan een onderdeel dat behoort tot de EHS, is aantasting van de natuurwaarden niet aan de orde. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden, zoals het Natura 2000-gebied de Veluwe is, gelet op afstand tot de onderzoekslocatie en de aard van de ingreep niet aan de orde.

Samenvatting en conclusie

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is verkort weergegeven welke maatregelen te treffen zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Algemene zorgplicht

Voor algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën geldt de algemene zorgplicht, die er ondermeer in voorziet dat al het redelijkerwijs mogelijke dient te worden gedaan om het doden van individuen te voorkomen. Er zijn in het kader van de algemene zorgplicht geen speciale maatregelen nodig.

Noodzaak tot nader onderzoek

Nader onderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen wordt niet noodzakelijk geacht, mits het advies aangaande de soortgroep vleermuizen wordt nageleefd. Noodzaak aanvraag ontheffing Flora- en faunawet artikel 75c Ontheffingsaanvraag voor overtreding van verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet ten aanzien van het verstoren van vaste rust- en verblijfplaatsen is niet aan de orde.

Aanbevelingen

Erfvogels zijn vogels die leven op het boerenland, op en rondom boerderijen en landelijk gelegen woningen, op erven en in hagen en houtwallen. Ze nemen in aantal af, mede omdat het boerenland en de erven de laatste decennia veel grootschaliger en 'netter' zijn geworden. Met kleine praktische ingrepen is het erf rondom de woningen in te richten, mede gericht op het behoud van de erfvogels zoals witte kwikstaart, gekraagde en zwarte roodstaart.

Met een geringe inspanning, bijvoorbeeld door het plaatsen van nestkasten of "vogelvides" op de te realiseren nieuwbouw, kan een positieve impuls gegeven worden voor het herstel van een lokale populatie.

De aangeplante knotwilgensingel is te jong om geschikt te zijn voor nestgelegenheid voor de steenuil. Deze houtsingel zou behouden moeten blijven. Het plaatsen van een uilenkast kan een (tijdelijk) alternatief zijn om een geschikte biotoop te bewerkstelligen.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van de ruimtelijke ordening dienen de effecten van mogelijk aanwezige bedrijven op hun omgeving in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. Omgekeerd dient ook te worden beoordeeld om nieuwe woningen effecten kunnen hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande bedrijven in de omgeving.

In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

Bij deze schalen horen verschillende afstanden (milieuzones) die in acht moeten worden genomen tussen het bedrijf in kwestie aan de ene kant en woningen en andere hindergevoelige functie in de omgeving aan de andere kant om de kans op hinder en andere milieuoverlast te minimaliseren.

Als gevolg van bedrijven in de directe omgeving van het plangebied kan mogelijk milieuhinder ontstaan voor de nieuw te realiseren woningen. Eveneens kan een bedrijf in de omgeving beperkt worden door het toevoegen van hindergevoelig objecten (woningen) in de omgeving.

De realisatie van de 3 extra woningen wordt niet belemmerd door aanwezige milieuhindercontouren. De afstand tot (agrarische) bedrijven - waaronder een tuincentrum op het perceel Ottenweg 22 - in de omgeving bedraagt minimaal 200 meter. De dichtstbijzijnde recreatieverblijven of caravans van het recreatiepark Mulligen zijn op minimaal 50 meter gesitueerd.

De nieuwe woningen veroorzaken geen (extra) belemmeringen voor bedrijven in de directe omgeving van het plangebied.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van diegenen die niet betrokken zijn bij risicovolle activiteiten, maar die als gevolg van die activiteiten wel risico lopen. Om deze reden dient er in het plangebied rekening gehouden te worden met het aspect externe veiligheid. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is een normering opgenomen voor de externe veiligheid voor bedrijven met gevaarlijke stoffen. Daarnaast bestaan er richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en aangaande de aanwezigheid van buisleidingen. Er dient voldoende veiligheidsafstand in acht genomen te worden tussen risicovolle bedrijven of routes voor gevaarlijke stoffen (via de weg/spoor of via buisleidingen) én (beperkt) kwetsbare objecten.

In en om het plangebied bevinden zich geen bedrijven die vallen onder het BEVI. De wegen rondom het plangebied worden niet gebruikt voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Over de snelweg A28 en de spoorweg Zwolle-Amersfoort vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De snelweg A28 en de spoorweg Zwolle-Amersfoort liggen op minimaal 650 meter en hebben geen negatief effect op het plangebied.

In of bij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen van de Gasunie met een risicocontour.

Op het perceel is een propaangastank aanwezig ten behoeve van de bestaande recreatiewoning. De propaangastank blijft voorlopig nog gehandhaafd op het perceel. De nieuw te bouwen woningen zullen op aardgasleidingennetwerk worden aangesloten. Op dat moment wordt propaangastank afgekoppeld.

Een nader onderzoek naar externe veiligheid is derhalve niet noodzakelijk. Ten aanzien van externe veiligheid zijn er daarom geen belemmeringen voor de voorgenomen initiatieven.

4.6 Geluid

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij ruimtelijke plannen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat rekening gehouden te worden met het aspect wegverkeerslawaai. Volgens de Wgh bevinden zich langs alle wegen wettelijke geluidzones, met uitzondering van woonerven, 30-km/uur-gebieden en wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart blijkt dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de meest nabij gelegen wegas 48 dB of minder bedraagt.

De locatie is gelegen buiten de bebouwde kom, binnen de geluidzone van de Mulligenweg. De Mulligenweg betreft een doodlopende weg en wordt uitsluitend gebruikt door bestemmingsverkeer. De verkeerintensiteit is laag omdat het aantal aanwonenden laag is. Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven gevestigd met een grote verkeersaantrekkende werking. Voorts bedraagt de afstand van het dichtstbijzijnde bouwvlak van de nieuwbouw tot de as van de weg 20 meter. Gelet op vorenstaande is het aannemelijk dat de voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder niet worden overschreden. Een akoestisch onderzoek kan daarom achterwege blijven.

4.7 Luchtkwaliteit

Het Besluit Luchtkwaliteit is in november 2007 ingetrokken en vervangen door een nieuwe regeling in de Wet Milieubeheer, bekend onder de naam Wet Luchtkwaliteit. Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. In de nieuwe wet en de daarop gebaseerde regelingen – Besluit NIBM en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) – is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten "niet in betekende mate" bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Projecten die “niet in betekenende mate” leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Sinds augustus 2009 ligt de grens van “niet in betekenende mate” volgens de gelijknamige AMvB bij 3% van de gewenste grenswaarde van een stof. Deze grens zal pas bereikt worden bij woningbouwprojecten die aanmerkelijk groter zijn dan 1500 woningen (is de grens bij 3%).

Het onderhavige plan voldoet ruim aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het project is volgens het Besluit NIBM niet noodzakelijk.

4.8 Water

4.9 Milieueffectrapportage

Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) en het doorlopen van de bijbehorende m.e.r.-procedure is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Dit is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Er zijn drie onafhankelijke sporen die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht:

• a.Uit toetsing aan de hand van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) blijkt dat het plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planMER-plichtig, besluitm.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelings- plichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor (bestemmings)plannen dient te worden getoetst aan de activiteiten en drempelwaarden van onderdeel D van de bijlage bij het besluit m.e.r.. In het geval de activiteit genoemd wordt in onderdeel D, maar die onder de drempelwaarden vallen, dan is een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' nodig. Bij de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' dient te worden getoetst of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten. De toetsing dient te worden gedaan aan de hand van de criteria uit Bijlage III bij de Europese richtlijn m.e.r. (kenmerk project, plaats project en kernmerk potentieel effect). Zijn belangrijke nadelige milieugevolgen uitgesloten, dan is niet alsnog een (plan)m.e.r. (-beoordeling) op grond van het Besluit m.e.r. noodzakelijk.
• b.In het geval van een (bestemmings)plan: indien een 'passende beoordeling' op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 voor dit plan verplicht is vanwege de in het plan opgenomen activiteiten. Een passende beoordeling is verplicht indien significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten;
• c.Wanneer Provinciale Staten in haar provinciale milieuverordening activiteiten hebben aangewezen, aanvullend op de activiteiten in het Besluit m.e.r., die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht.

Toets planMER-plicht

Het bestemmingsplan biedt een juridische-planologische regeling voor het omzetten van een agrarische bestemming in een woonbestemming. De activiteit die mogelijk wordt gemaakt (wonen) valt onder categorie "D 11.2 uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen". De drempelwaarden van de betreffende categorie worden niet overschreden of zijn niet van toepassing (oppervlakte van 200 ha. of meer, 2000 of meer woningen en bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2of meer). Dit betekent dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling zal blijken of niet alsnog een m.e.r.-procedure op grond van het Besluit m.e.r. moet worden doorlopen. In de volgende paragraaf is de 'vorm vrije m.e.r.-beoordeling' behandeld.

De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Veluwe) bedraagt circa 250 meter. Op basis van de aard van de activiteit (wonen) en de afstand tot aan het Natura 2000-gebied wordt uitgesloten dat er significante negatieve effecten optreden op het Natura 2000-gebied. Dit betekent dat er geen 'passende beoordeling' op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 voor dit plan verplicht is en er derhalve, via dit spoor, ook geen sprake is van een planMER-plicht.

De Provinciale Staten van Gelderland hebben momenteel geen activiteiten aangewezen die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht. Derhalve is er via dit spoor ook geen sprake van een planMER-plicht voor dit bestemmingsplan.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden liggen. Dit is het geval bij dit bestemmingsplan. Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden getoetst of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten. De toetsing dient te worden gedaan aan de hand van de criteria uit Bijlage III bij de Europese richtlijn m.e.r. (kenmerk project, plaats project en kernmerk potentieel effect).

Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten is geoordeeld dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten, zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen m.e.r.-procedure noodzakelijk op grond van het Besluit m.e.r.

Conclusie t.a.v. MER

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteiten mogelijk die grote nadelige gevolgen hebben voor het milieu. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) en het doorlopen van de bijbehorende m.e.r.-procedure is dan ook niet verplicht. Er is daarom geen MER opgesteld.

4.10 Verkeer en parkeren

Een ruimtelijke ontwikkeling mag niet leiden tot problemen bij de verkeersafwikkeling of tot parkeeroverlast. De bestaande in- en uitrit zal worden gebruikt voor de ontsluiting van alle woningen op het perceel, mogelijk dat deze in- of uitrit enigszins in en noordelijke richting wordt verlegd.

In de aanleg van nieuwe ontsluitingen wordt niet voorzien in dit bestemmingsplan. De (bestaande) in- en uitritten zullen geen nadelige effecten hebben op de verkeersveiligheid op de Mulligenweg omdat gebruik ervan hoofdzakelijk beperkt blijft tot de kleine groep van aanwonenden.

De benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd en zorgen daarom niet voor extra parkeerdruk in de omgeving. Hierbij wordt uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Dit zijn in totaal 6 tot 7 parkeerplaatsen in het hele plangebied. Voor de parkeernormen wordt verwezen naar de CROW uitgave uit 2004. Voor parkeren is op eigen terrein voldoende ruimte aanwezig.

Het parkeren en het verkeer veroorzaken geen problemen in het plangebied en de omgeving. Er zijn op geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

5.1 Gewenste situatie

In het kader van functieverandering hebben de initiatiefnemers een verzoek bij de gemeente ingediend voor het perceel aan de Mulligenweg 7 en 9 in Oldebroek. Doel is om middels sloop van een groot aantal voormalige bedrijfsgebouwen en het verwijderen van een deel van de aanwezige asfalt-/terreinverharding drie nieuwe vrijstaande woningen te realiseren op het vrijgekomen terrein. De totale oppervlakte van te slopen gebouwen en te verwijderen verhardingen bedraagt 1.718 m2.

De voormalige boerderij met een woonfunctie en de reeds aanwezige woning blijven gehandhaafd. Op gronden van het perceel bestond de mogelijkheid om 2 recreatiewoningen te realiseren. Er is één recreatiewoning gerealiseerd. De bouwtitels voor beide recreatiewoningen worden ingeleverd.

Hiertoe heeft de gemeente Oldebroek een besluit genomen waarin een aantal randvoorwaarden is opgenomen. Eveneens is voor dit initiatief een notitie 'Erftransformatie Mulligenweg 7 en 9 Oldebroek' (hierna te noemen: erftransformatieplan) gemaakt door het Gelders Genootschap en is overleg gevoerd met de provincie Gelderland.

Hieronder zijn de uitgangspunten voor het plan, en het plan zelf beschreven.

5.2 (Stedenbouwkundige) randvoorwaarden

Vanuit de verschillende beleidsplannen en in het principebesluit van de gemeente (21 mei 2013) zijn verschillende (stedenbouwkundige) randvoorwaarden opgenomen. Deze voorwaarden worden hieronder beschreven.

Beleidsnotitie functieverandering

Basispakket aan kwaliteitsbijdragen door functieverandering:

• De voormalige bedrijfsgebouwen, die aangewezen zijn in het Erftransformatieplan, worden gesloopt. Omdat het plangebied is gelegen in waardevol gebied, en om gebruik te mogen maken van regeling functieverandering moet minimaal 500 m2worden gesloopt.
• Aanwezige gebruiks- en bouwvergunningen zijn reeds ingetrokken.
• Binnen het plangebied is een tweetal karakteristieke gebouwen (verenigingsgebouw en een kippenschuur) aanwezig. Deze gebouwen en de voormalige hooiberg worden naast de bestaande woningen gehandhaafd.
• Het bestemmingsvlak zal via een bestemmingsplanwijziging worden verkleind.
• De beeldkwaliteit sluit aan bij aanwezige bebouwing (erftransformatierapport).
• Er zal sprake zijn van een zorgvuldige inpassing (gebiedsplan zoekzones landschappelijke versterking en groene wiggen en erftransformatierapport).

Aanvullende kwaliteitsbijdragen door de functieverandering:

• Het verwijderen van de aanwezige verhardingen (betonplaat voor silo's), asfaltplaat, zware betonklinkers voor erfverharding) (met een oppervlak van 225 m2).
• Extra kwaliteitsslag door de recreatiebestemming voor 2 recreatiewoningenwijziging te laten vervallen.
• Realisatie van drie vrijstaande woningen levert een goede stedenbouwkundige invulling ter plekke.

Aan het project zijn door de gemeente de volgende randvoorwaarden gesteld:

• De voormalige bedrijfsopstallen, met een totale oppervlakte van 1.446 m2, op het perceel worden gesloopt en dienen verwijderd te blijven.
• De aanwezige erfverharding (225 m2) moet worden gesaneerd.
• Per vrijstaande woning mag niet meer dan 100 m2aan bijgebouwen worden teruggebouwd.
• De inhoud van een vrijstaande woning mag maximaal 600 m3bedragen.
• De bestemming 'Wonen' blijft gehandhaafd, maar de vorm en oppervlakte van het woonperceel worden gewijzigd. Binnen de bestemming 'Wonen' mogen in totaal 5 woningen aanwezig zijn: 2 bestaande woningen en 3 nieuw te bouwen woningen.
• Het parkeren moet op eigen terrein plaatsvinden.
• In de toekomstige situatie is buitenopslag niet toegestaan.
• Er dienen op/rondom het perceel streekeigen hagen en struiken te worden aangeplant, zoals is gesteld in het erftransformatieplan van het Gelders Genootschap.
• Voor het opstellen van het bestemmingsplan dienen onderzoeken uitgevoerd te worden die de haalbaarheid van het plan aantonen.

5.3 Erfinrichting

Ten behoeve van het initiatief is door het Gelders Genootschap een erftransformatieplan opgesteld (augustus 2012/aangepast april 2013). Dit erftransformatieplan is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. In het erftransformatieplan van het Gelders Genootschap wordt ingezet op het realiseren van een compact erf, het verbeteren van de zichtlijnen en het versterken van het landschap. Hiervoor is het belangrijk dat het aantal nieuwe volumes tot een minimum wordt beperkt.

Onderstaande uitgangspunten en randvoorwaarden zijn rechtstreeks uit dit plan afkomstig en dienen als kader voor de verdere ontwikkeling.

De hieronder vermelde hoofdletters corresponderen met de hoofdletters op de schets, die ook hieronder is opgenomen.

Hoofdpunten

Uitgangspunten en randvoorwaarden landschap en erf

• 1.De open ruimte op de kruising van de Vreeweg en de Mulligenweg wordt vergroot door de sloop van de lange kippenschuur. Deze ruimte blijft open als akker of weiland.
• 2.De zichtlijn vanaf de Vreeweg wordt vergroot door de sloop van gebouwen en het omzetten van de moestuin in grasland. Belangrijk is dat de nieuwe tuinen niet in deze ruimte uitwaaieren.
• 3.Het erf krijgt aan de achterkant een groen decor van forse beplanting waarmee het effect van een erf in een groene boskamer wordt versterkt en het contrast met de open es wordt vergroot.
• 4.Aan de voorzijde van het erf wordt de relatie van de boerderij met de es verbeterd door de boerderij zichtbaar te maken vanaf de es. Met hagen van liguster, beuk of haagbeuk, een hoogstam boomgaard en andere streekeigen beplanting.
• 5.De poel blijft behouden als waardevol landschappelijk en ecologisch element, onder andere vanwege de paddentrek.
• 6.De nieuwe gebouwen worden geconcentreerd rondom het bestaande erf zodat een compact ensemble ontstaat en verstening op de es wordt verminderd.
• 7.De oude schuur met maatschappelijke doelstelling is karakteristiek en wordt niet gesloopt.
• 8.De speelweide van de jeugdclub wordt niet verder ingericht. Het is een weitje dat af en toe gebruikt wordt voor sport, spel en parkeren.
• 9.De rode esdoorn blijft behouden. In de toekomst kan deze uitgroeien tot een mooie solitaire boom op het erf en geeft de woning die erbij staat en een voorname uitstraling.

Afb. Rode Esdoorn

• 10.De hooiberg blijft staan voor eigen gebruik.
• 11.Het erf wordt via de huidige oprit ontsloten. Ook wanneer de woningen gerealiseerd zijn wordt het erf met één oprit ontsloten maar kan wellicht bekeken worden of de oprit via de andere zijde van de poel kan lopen.
• 12.Door het slopen van de loods komt de eenheid van het erf tot zijn recht, neemt het zicht op de boerderij toe en wordt de kikkerpoel deel van het totale erf.
• 13.De karakteristieke kippenschuur blijft in zijn geheel behouden en dient als bijgebouw voor de boerderij.

X, Y, Z= Nieuwe woningen met bijgebouwen.

Uitgangspunten en randvoorwaarden bebouwing

De woningen Y en Z staan iets gedraaid. Doel is om zo mogelijk een energieneutraal gebouw te realiseren. Er kunnen zonnepanelen aan de zuid-zuidwest zijde worden geplaatst. De locatie van de bebouwing geeft nog ruimte voor privacy terwijl het huidige erf fors wordt verkleind. De nieuwe gebouwen komen ruim achter de voorgevelrooilijn van de boerderij op het erf. Deze gebouwen zijn qua uitstraling onder geschikt aan de boerderij. Daarvoor dient gebruik gemaakt te worden van natuurlijke materialen en ingetogen kleuren. Belangrijk winstpunt is dat het aantal volumes fors wordt teruggebracht. De hoofdboerderij vormt samen met de kikkerpoel, de hooiberg en de rode esdoorn het centrum van het nieuwe erf. Minder functies op het erf zal bijdragen aan de kwaliteit van het erf. Door een zorgvuldig ontwerp, goede indeling van leefruimten en groene erfinrichting kan er veel privacy gecreëerd worden.

Afb. Schets met mogelijke uitwerking van de uitgangspunten en randvoorwaarden

5.4 Wonen

Op de locatie zullen drie nieuwe vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Deze woningen zullen in de dure sector terecht komen. In de gemeentelijke beleidsnotitie uit 2010 is de relatie tussen sloopoppervlakte en terugbouw van dure/middeldure woningen vastgelegd. In dit geval wordt 1.446 m2 aan bebouwing gesloopt.

Dit betekent dat er 1 dure of 2 middeldure woningen mogen worden teruggebouwd in maximaal 2 woongebouwen. Gelet op het gegeven dat de initiatiefnemers zich bereid hebben verklaard 2 recreatiewoningen in te leveren, stemt de gemeente en de provincie in met de bouw van 3 woningen in het duurdere segment.

5.5 Verkeer en parkeren

De bestaande in- en uitrit zal worden gebruikt voor de ontsluiting van alle woningen op het perceel, mogelijk dat deze enigszins in en noordelijke richting wordt verlegd.

De benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd en zorgen daarom niet voor extra parkeerdruk in de omgeving. Hierbij wordt uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Dit zijn in totaal 6 tot 7 parkeerplaatsen in het hele plangebied. Voor de parkeernormen wordt verwezen naar de CROW uitgave uit 2004.

De uitvoering van het bestemmingsplan veroorzaakt geen parkeer- en verkeersproblemen in het plangebied en de omgeving.

5.6 Groen

In het erftransformatieplan is opgenomen dat de relatie van de boerderij met de es en het landschap moet worden verbeterd door een goede erfinrichting en erfbeplanting van streekeigen soorten en het vervangen van coniferen. Hiervoor worden de volgende maatregelen doorgevoerd:

• 1.De nieuwbouw worden geconcentreerd rondom het bestaande erf zodat een compact ensemble ontstaat en verstening op de es afneemt.
• 2.De open ruimte op de kruising van de Vreeweg-Mulligenweg wordt vergroot door de sloop van de lange kippenschuur. Deze ruimte blijft open als akker of weiland.
• 3.De zichtlijn vanaf de Vreeweg wordt vergroot door de sloop van gebouwen en het omzetten van de moestuin in grasland. Belangrijk is dat de nieuwe tuinen niet in deze ruimte uitwaaieren.
• 4.Het erf krijgt aan de achterkant een groen decor van forse beplanting waarmee het effect van een erf in een groene boskamer wordt versterkt en het contrast met de open es wordt vergroot.
• 5.Aan de voorzijde van het erf wordt de relatie van de boerderij met de es verbeterd door de boerderij zichtbaar te maken vanaf de es. Met hagen van liguster, beuk of haagbeuk, een hoogstam boomgaard en andere streekeigen beplanting.
• 6.De poel blijft behouden als waardevol landschappelijk en ecologisch element, onder andere vanwege de paddentrek.

6.1 Het plan

Met het onderhavige plan wordt beoogd een planologische regeling te bieden voor de in hoofdstuk 5 beschreven gewenste situatie. Het plan is opgesteld overeenkomstig de door de gemeente gehanteerde standaarden, welke kunnen worden beschouwd als een uitwerking van de landelijke RO standaarden, waaraan alle ruimtelijke plannen dienen te voldoen.

6.2 Indeling regels per bestemming

De regels zijn als volgt ingedeeld:

• 1.Bestemmingsomschrijving. Hierin staat voor welke functie(s) de gronden mogen worden gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van de functies is.
• 2.Bouwregels. Hierin is aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.
• 3.Nadere eisen. Hierbij is bepaald dat het college nadere eisen kan stellen aan de plaats en aan de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:
  • a.de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bouwwerken, werken en andere gebruiksvormen, dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed;
  • b.de milieusituatie: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bouwwerken, werken en andere gebruiksvormen, dient rekening te worden gehouden met de milieu-aspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;
  • c.een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld: ten aanzien van de situering en de vormgeving van bouwwerken, dient gestreefd te worden naar de instandhouding of het tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, harmonieus straat- en bebouwingsbeeld;
  • d.de sociale veiligheid: uit het oogpunt van sociale veiligheid is het beleid om de oriëntatie van de (verblijfsgebieden van) gebouwen zoveel mogelijk op de openbare ruimte (straatzijde) te richten en het aanleggen van zichtbelemmerende groenvoorzieningen tegen te gaan;
  • e.de verkeersveiligheid: ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bouwwerken, werken en andere gebruiksvormen, dient rekening te worden gehouden met de instandhouding of het tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;
  • f.de woonsituatie: ten aanzien van de woonsituatie dient rekening te worden gehouden met het in stand houden en/of het garanderen van een goede woonsituatie zoals de verkeersaantrekkende werking, de parkeerbehoefte en het uitzicht.
• 4.Afwijken van de bouwregels. In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen die thans nog niet voorzien zijn, waaruit blijkt dat de bouwregels niet toereikend zijn. Daarom kan het college voor ondergeschikte aspecten binnen een bestemming bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels. Van geval tot geval zal een afweging moeten worden gemaakt. Het afwijken van de basisregeling is bedoeld voor uitzonderingssituaties waarbij bepaalde criteria zijn opgenomen. In eerste instantie zal echter gestreefd worden naar het laten voldoen van de plannen aan de basisregeling. Bij toepassing van de bevoegdheid om af te wijken van het plan, gelden specifieke procedureregels die zijn opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
• 5.Specifieke gebruiksregels. In principe moeten de gronden en gebouwen worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Waar nodig zijn voor de duidelijkheid en ten behoeve van het aangeven van de reikwijdte van de bestemming gebruiksvormen vermeld, die in ieder geval als strijdig met de bestemming moeten worden aangemerkt;
• 6.Afwijken van de gebruiksregels. Omdat van een aantal gebruiksvormen niet op voorhand gezegd kan worden of ze aanvaardbaar zijn of niet, is het college bevoegd om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestaande gebruik. Deze omgevingsvergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van functies en waarden binnen de bestemming.

6.3 Bestemmingen

Agrarisch met waarden (Artikel 3)

Er is binnen deze bestemming een beperkte bebouwings- en gebruiksregeling opgenomen. Deze gronden hebben geen agrarisch bouwperceel.

Bos (Artikel 4)

Het behoud van het bos is een belangrijke doelstelling voor deze gronden. Voor het beheer en gebruik van het bos is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen. Voor de ontsluiting van het perceel Mulligenweg 7 en 9 is de bestaande ontsluitingsweg toegelaten.

Maatschappelijk (Artikel 5)

Binnen het plangebied is een verenigingsgebouw aanwezig. Het bestaande gebouw en de direct aangrenzende gronden liggen binnen deze bestemming. De maatvoering van het gebouw is in de bouwregels opgenomen.

Tuin (artikel 6)

De gronden met de bestemming 'Tuin' mogen worden gebruikt voor het oprichten van kleine bouwwerken, maar het mogen geen gebouwen en overkappingen zijn.

Wonen (Artikel 7)

Binnen de bestemming mogen – naaste de bestaande woningen - drie nieuwe woningen worden gebouwd. De inhoud van deze woningen mag niet meer bedragen dan 600 m3. Verder is bepaald dat de woning tevens benut mag worden voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, mits dat beperkt blijft tot maximaal 40 % van de vloeroppervlakte met een maximum van 100 m2.

Het hoofdgebouw van de woning mag uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd. De bijgebouwen mogen ook op het aansluitende terrein worden gebouwd. De oppervlakte van de bijgebouwen per woning bedraagt maximaal 100 m2. De maximale bouw- en goothoogte van de gebouwen zijn in de regels vastgelegd.

De hoogte van erfafscheidingen mag op de gronden die achter de voorgevel van de woning liggen niet meer bedragen dan 2 meter.

In de specifieke gebruiksregels is een uitgebreide beschrijving opgenomen van de verschillende vormen van verboden gebruik.

Waarde - Archeologie (Artikel 8)

Omdat alle gronden binnen het onderhavige plangebied een middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben, hebben zij de (dubbel)bestemming 'Waarde - Archeologie gekregen, om te voorkomen dat men bij bodemverstorende activiteiten voor verrassingen komt te staan wat betreft archeologische waarden. Daarom is het bodemarchief beschermd door deze (dubbel)bestemming waarbij voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning noodzakelijk is.

6.4 Overgangsrecht

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

6.5 Relatie met de Bouwverordening

In de regels is gezorgd voor een afstemming met de Bouwverordening. Een aantal meer specifieke zaken, zoals de regeling voor de afstand tussen gebouwen en de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, blijft geregeld met de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening. In de algemene bouwregels wordt aangegeven welke gevallen het betreft.

6.6 Vergunningvrij bouwen

Sinds 1 januari 2003 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht met het daarbij behorende Besluit omgevingsrecht in werking getreden. Hierin is een lijst opgenomen met bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist. Dit betekent dat een grote categorie bouwwerken, zoals garages, serres en dergelijke binnen nader gestelde maximale afmetingen, vergunningsvrij gerealiseerd kan worden. Het bouwen van deze bouwwerken wordt niet aan het bestemmingsplan getoetst.

6.7 Handhaving

Uit de jurisprudentie zoals die door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is gevormd, blijkt dat de gemeente haar handhavingstaak serieus moet nemen. Handhaving is een verplichting, waarvan alleen mag worden afgezien als er concreet zicht is op legalisatie van de overtreding, dan wel als handhaving zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.

In de gemeentelijke beleidsnota 'Integrale handhaving gemeente Oldebroek 2009' neemt naleving van bestemmingsplannen een belangrijke plaats in. Handhaving is voor de gemeente meer dan alleen met bestuurlijke sancties optreden tegen overtredingen. Er wordt ook grote waarde gehecht aan preventie door middel van communicatie en voorlichting naar burgers en bedrijven, advisering, stimulering, toezicht en zichtbaar optreden. Daar waar overtredingen worden geconstateerd, treedt de gemeente zo vroeg mogelijk op. Als de overtreder de overtreding niet vrijwillig beëindigt, dan maakt de gemeente gebruik van de haar ter beschikking staande handhavingsinstrumenten. Van handhaving kan alleen worden afgezien in situaties waarin dit op grond van de jurisprudentie is toegelaten. Blijkens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is het verboden om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met een bestemmingsplan. Een overtreding hiervan is een strafbaar feit. Strafrechtelijk optreden is complementair op bestuursrechtelijke handhaving en kan met name ingezet worden bij overtredingen waarvan de gevolgen niet ongedaan gemaakt kunnen worden. Een voorbeeld hiervan is het kappen van houtwallen. Ook bij overtredingen die zich telkens weer herhalen en bij kortdurende overtredingen is deze aanpak wenselijk.

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken, planschade en kosten voor het opstellen van een bestemmingsplan. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vast te stellen. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten anderszins verzekerd zijn.

De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt worden gerealiseerd in opdracht van de initiatiefnemer. De uit dit plan voorvloeiende kosten zullen door de initiatiefnemer worden bekostigd en drukken niet op de gemeentelijke begroting.

Het kostenverhaal van de gemeente zal deel uitmaken van de anterieure overeenkomst, die met de initiatiefnemer zal worden afgesloten. Hierdoor is het kostenverhaal voor de gemeente Oldebroek voldoende geborgd zodat afgezien kan worden het opstellen van een exploitatieplan. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van het bestemmingsplan expliciet het besluit nemen om geen exploitatieplan vast te stellen (artikel 6.12, tweede lid, Wro).

De economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan is niet in het geding.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Vooroverleg

8.2 Zienswijzen naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan

P.M.