Oldebroek West, Hogekamp 1e herziening

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld als een herziening van het geldende bestemmingsplan 'Oldebroek West, Hogekamp' voor de locatie Hogekamp in Oldebroek West. De aanleiding voor deze herziening is dat in het verkooptraject en bij aanvraag van de vergunningen, grotere kavels zijn getekend en uitgegeven dan in de huidige planvorming (beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan) planologisch zijn vastgelegd.

In het geldende bestemmingsplan is bewust gekozen voor een groenstrook met een breedte zoals in het geldende bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan is aangegeven. Nu blijken eigendomsgrenzen daarmee niet te corresponderen, waardoor onbewust meer gronden zijn verkocht dan werd beoogd. Om de bewoners niet te benadelen is gekozen om de strook, die de bestemming groen heeft smaller te maken dan werd beoogd. De gevolgen voor landschappelijke inpassing, zie paragraaf 3.1, worden aanvaardbaar geacht.

Om de groenstrook smaller te maken en de woonpercelen van de juiste bestemming te voorzien moet het bestemmingsplan worden herzien. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Geldend bestemmingsplan

Op dit moment geldt voor de locatie het bestemmingsplan “Oldebroek West, Hogekamp”, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 2017. In figuur 1.1 wordt een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven, het plangebied is met een oranje stippellijn omlijnd.

De betrokken percelen hebben in dit bestemmingsplan de enkelbestemming 'Groen'. De bestemming 'Groen' is bedoeld voor de realisatie van een groenstrook rondom de woonblokken en vormt de rand van de kern Oldebroek. Bouwwerken zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

In dit nieuwe plan krijgt dit deel van de grond de bestemming 'Wonen' of 'Tuin'.

Figuur 1.1 Uitsnede geldende bestemmingsplannen (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Begrenzing plangebied

Oldebroek West II, fase 4 is onderdeel van de enige grootschalige uitbreidingsmogelijkheid voor de kern Oldebroek, namelijk Oldebroek West. Oldebroek West bestaat in totaal uit vier planfasen. De oppervlakte van de totale uitbreiding bedraagt circa 34 hectare, waarvan circa 20 hectare in de eerste twee fasen is ontwikkeld. De ontwikkeling van het plangebied is de toekomstige rand van de kern Oldebroek.

Deze herziening heeft slecht betrekking op een klein deel van fase 4. In figuur 1.2 is de ligging van het plangebied op een luchtfoto weergegeven.

Figuur 1.2 Luchtfoto plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie en de geplande ontwikkeling. Hoofdstuk 3 gaat in op het geldende en relevante beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 geeft de motivering waarom de beoogde functiewijziging kan worden ingepast. Het gaat in dit hoofdstuk met name om de meest bepalende omgevingsaspecten. De toelichting op de planregels en de verbeelding van het bestemmingsplan staat in Hoofdstuk 5. Er wordt afgesloten met Hoofdstuk 6 waarin de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt beschreven. Hierin wordt ingegaan op de wijze waarop het plan economisch uitvoerbaar is en hoe het kostenverhaal plaatsvindt. In dit hoofdstuk wordt ook ingegaan op de voorbereidings- en vaststellingsprocedure van dit bestemmingsplan.

2.1 Bestaande situatie

Oldebroek West II, fase 4 is momenteel volop in aanbouw, de eerste woningen worden momenteel opgeleverd. Fase 4 bestaat uit verschillende woonblokken. Per woonblok worden verschillende typen woningen gerealiseerd, bestaande uit rijwoningen, twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen. Met de uitbreidingswijk Hogekamp is het de ambitie van de gemeente om de dorpsrand van Oldebroek zorgvuldig vorm te geven. Daarom wordt extra ingezet op de groene afronding van de wijk in de vorm van een robuuste groenstructuur langs de watergang die achter de woningen langs loopt. In figuur 2.1 is een uitsnede van het stedenbouwkundig plan met deze groene afronding weergegeven.

Figuur 2.1 Uitsneden stedenbouwkundig plan met groenstructuur Hogekamp (bron: bestemmingsplan “Oldebroek West, Hogekamp”)

Het plangebied is het deel van de tuinen behorende bij de woonpercelen die grenzen aan de groenzone. Tijdens het opleveren van de eerste woningen is ontdekt dat de kadastrale grens niet overeenkomt met de bestemming grenzen. Op basis van de kadastrale gegevens en het geldende bestemmingsplan is gebleken dat een deel van de tuinen binnen de bestemming 'Groen' vallen. In dit deel van de tuinen worden bergingen beoogt. Echter zijn binnen de bestemming 'Groen' (zie paragraaf 1.2) geen bouwwerken toegestaan. In figuur 2.2 is door middel van een profiel de beoogde situatie weergegeven.

Figuur 2.2 Principe profielen De Rand (bron: Beeldkwaliteitsplan Oldebroek - west II Hogekamp)

2.2 Planbeschrijving

Binnen het plangebied verandert er in vergelijking met de huidige situatie niets. Met deze herziening wordt slechts voor een klein deel een bestemmingswijziging mogelijk gemaakt. De woningen zijn in het huidige bestemmingsplan al bestemd als woning, met dit bestemmingsplan worden de tuinen, behorende bij de woningen bestemd als 'Wonen' of 'Tuin'. Er zijn geen bijzondere landschappelijke waarden, er is wel een bijzonder belang om een goede landschappelijke inpassing te realiseren vanwege overgang naar buitengebied.

Dit blijft met deze herziening behouden. Met deze herziening worden feitelijk geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Door de bestemmingswijziging wordt de bestemming 'Wonen' vergroot zodat de beoogde bijgebouwen juridisch-planologisch mogelijk zijn. Het deel van de voortuinen dat nu valt binnen de bestemming 'Groen' wordt met deze herziening bestemd met 'Tuin'. In dit deel zijn geen bijgebouwen toegestaan.

3.1 Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing

Landschappelijke inpassing

Vanwege de ligging in de dorpsrand van Oldebroek is in het huidige bestemmingplan "Oldebroek West, Hogekamp” aandacht besteed aan een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Er is hiervoor een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit nieuwe bestemmingsplan 'Oldebroek West, Hogekamp 1e herziening' gelden eveneens de eisen uit dit beeldkwaliteitsplan.

Met deze herziening verandert de situatie rondom de groenstrook. De groenstrook tussen de woonkavels en de watergang wordt gemiddeld 3 meter smaller. Daarom is voor deze zone nogmaals gekeken naar de landschappelijke inpassing van het gebied en is het beeldkwaliteitsplan voor dit gebied aangepast. De aangepaste versie van het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1. Deze aanpassing van het stedenbouwkundig plan omvat goeddeels het destijds onderscheiden deelgebied "De Rand".

Aan de zuidzijde van de bestaande watergang wordt landschappelijke randbeplanting van (minimaal) 7 meter breed aangeplant, bestaande uit bomen en heesters. Deze ontneemt goeddeels het zicht op de 'achterkant' van het dorp, maar versterkt tevens de landschappelijke en ecologische kwaliteit van het aangrenzende buitengebied. Door de sterke richting van deze houtsingel en door de koppeling daarvan aan de aanwezige watergang wordt de historische landschapsstructuur versterkt.

Tussen de bestaande watergang en de woningen komt zoals hiervoor beschreven een groene zone. De tuinen grenzend aan deze zone worden voorzien van een groene erfafscheiding. Het aangrenzende openbare deel wordt met deze herziening nog steeds uitgevoerd.

4.1 Water

5.1 Planuitgangspunten

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Daarnaast zal, daar waar dat verduidelijkend werkt, ook de systematiek van de verbeelding worden toegelicht. Daarbij wordt aangeven op welke wijze de binnen het plangebied voorkomende functies in het bestemmingsplan worden geregeld.

Zoals eerder is aangegeven is dit bestemmingsplan conserverend van aard. Dat betekent dat wordt uitgegaan van de bestaande situatie in het plangebied, waarbij de functies en bebouwing worden bestemd conform de feitelijke situatie en de vigerende bestemmingsplannen.

In dit bestemmingsplan zijn geen nieuwe ontwikkelingen toegestaan. Dit betekent overigens niet dat er in de toekomst geen enkele ontwikkeling meer mogelijk zou kunnen zijn.

Met het bestemmingsplan wordt een zodanig plan beoogd dat enerzijds rechtszekerheid wordt geboden aan de burgers en instellingen en dat anderzijds voldoende praktische mogelijkheden worden geboden om flexibel op ondergeschikte aanpassingen in te kunnen spelen.

De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied zijn opgesteld volgens de plansystematiek van het bestemmingsplan “Oldebroek West, Hogekamp”, in dit geval de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'.

5.2 Indeling regels per bestemming

De regels zijn als volgt ingedeeld:

• 1. Bestemmingsomschrijving. Hierin staat voor welke functie(s) de gronden mogen worden gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is;
• 2. Bouwregels. Hierin is aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden;
• 3. Nadere eisen. Hierbij is bepaald dat het college nadere eisen kan stellen aan de afmetingen en aan de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:
  • a. de archeologische waarden;
  • b. de cultuurhistorische waarden;
  • c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
  • d. de geomorfologische waarden;
  • e. een goede woonsituatie;
  • f. de landschappelijke waarden;
  • g. de milieusituatie;
  • h. de natuurlijke waarden;
  • i. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  • j. de sociale veiligheid;
  • k. de verkeersveiligheid.
• 4. Afwijken van de bouwregels. Het college kan bij een omgevingsvergunning, op basis van een zorgvuldige afweging, afwijken van de bouwregels. De voorwaarden die daarbij gelden worden hier beschreven.
• 5. Specifieke gebruiksregels. In principe moeten de gronden en de gebouwen worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Waar nodig zijn voor de duidelijkheid en ten behoeve van het aangeven van de reikwijdte van de bestemming gebruiksvormen vermeld, die in ieder geval als strijdig met de bestemming moeten worden aangemerkt;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels. Omdat van een aantal gebruiksvormen niet op voorhand gezegd kan worden of ze aanvaardbaar zijn of niet, is het college bevoegd om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestaande gebruik. Deze omgevingsvergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van functies en waarden binnen de bestemming.
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Deze omgevingsvergunning kan worden verleend voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, die anders zijn dan bouwen. Hiermee kan de gemeente ook ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegenhouden, zoals het ophogen van gronden, het dempen van sloten, het scheuren van grasland en het aanleggen van rioleringen.

5.3 Handhaving

Uit de jurisprudentie zoals die door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is gevormd, blijkt dat de gemeente haar handhavingstaak serieus moet nemen. Handhaving is een verplichting, waarvan alleen mag worden afgezien als er concreet zicht is op legalisatie van de overtreding, dan wel als handhaving zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. In de gemeentelijke beleidsnota 'Integrale handhaving gemeente Oldebroek 2009' neemt naleving van bestemmingsplannen een belangrijke plaats in.

Handhaving is voor de gemeente meer dan alleen met bestuurlijke sancties optreden tegen overtredingen. Er wordt ook grote waarde gehecht aan preventie door middel van communicatie en voorlichting naar burgers en bedrijven, advisering, stimulering, toezicht en zichtbaar optreden. Daar waar overtredingen worden geconstateerd, treedt de gemeente zo vroeg mogelijk op. Als de overtreder de overtreding niet vrijwillig beëindigt, dan maakt de gemeente gebruik van de haar ter beschikking staande handhavingsinstrumenten. Van handhaving kan alleen worden afgezien in situaties waarin dit op grond van de jurisprudentie is toegelaten. Blijkens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is het verboden om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met een bestemmingsplan. Een overtreding hiervan is een strafbaar feit. Strafrechtelijk optreden is complementair op bestuursrechtelijke handhaving en kan met name ingezet worden bij overtredingen waarvan de gevolgen niet ongedaan gemaakt kunnen worden. Een voorbeeld hiervan is het kappen van houtwallen. Ook bij overtredingen die zich telkens weer herhalen en bij kortdurende overtredingen is deze aanpak wenselijk.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Deze uitvoerbaarheid kan aangetoond worden door de financiële haalbaarheid (exploitatie) van het project en door de grondexploitatieregeling die opgenomen is in de Wet ruimtelijke ordening.

Financiële haalbaarheid

Indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna “een aangewezen bouwplan”), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing.

Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.

Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit bestemmingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. In het voorliggende plan is geen sprake is van aangewezen bouwplannen op grond van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In voorliggend geval is de gemeente in het kader van dit bestemmingsplan de initiatiefnemer. Hiermee zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd en is het maken van een exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro niet nodig.

Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Gezien de geringe planologische betekenis van het plan is afgezien van het ter visie leggen van het voorontwerpbestemmingsplan en is besloten om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is het uiteraard mogelijk zienswijzen in te dienen.

7.1 Vooroverleg

7.2 Inspraak

Gelet op de manier van het betrekken van omwonenden en de geringe planologische betekenis wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf woensdag 14 juli 2021 tot en met 24 augustus 2021 voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Van de mogelijkheid om gedurende de bovengenoemde termijn bij de raad een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan naar voren te brengen is geen gebruik gemaakt.