Bospad Clinge

1.1 Algemeen

Aan het bospad in Clinge is een stuk grond gelegen tussen de woningen Bospad 4 en Bospad 18. Het voornemen is om op deze locatie twee vrijstaande woningen te realiseren. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H' de bestemming 'Wonen'. Verder geldt over het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2', daarnaast geldt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radar'. Over een deel van het plangebied geldt de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Het realiseren van twee vrijstaande woningen is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

De gemeente Hulst heeft in het principebesluit op 13 april 2022 aangegeven om de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk te maken middels een bestemmingsplanprocedure. Bij nader overleg is besloten om de voorgestelde ontwikkeling planologisch mogelijk te maken met een omgevingsvergunning voorzien van ruimtelijke onderbouwing. Voorliggend document betreft deze ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen in de kern Clinge binnen de gemeente Hulst. Het plangebied bestaat uit een deel van het kadastrale perceel Gemeente Hulst, sectie K, perceelnummer 998. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1.850 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is om de toekomstige nieuwbouw toe te staan. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning bijgevoegd. Dit document toetst de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkeling is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en in hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 8. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 9. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 10. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 11. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit wijzigingsplan en raakt geen nationale belangen die in de NOVI zijn opgenomen. Het plan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke otwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van twee woningen en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt de behoefte wel getoetst in paragraaf 3.3. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig.

Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 januari 2024 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben met de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• Een duurzame en innovatieve economie.
• Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• Doe meer met minder grond.
• Werk samen en deel kosten en baten.
• Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.

• Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Vooralsnog is de Omgevingsverordening Zeeland 2018 van kracht.

Kijkend naar het onderhavige plan sluit deze het meest aan bij de bouwstenen zoals genoemd onder de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland'. Voor de woningvoorraad is de doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag.'' van toepassing. Voor de bouwsteen 'Woonomgeving' geldt de doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit.''. Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van twee vrijstaande woningen. Deze woningen wordt gasloos gerealiseerd en zullen voldoen aan de laatste duurzaamheidseisen. Door de ruime opzet van het perceel kunnen maatregelen genomen worden om het perceel klimaatadaptief en biodivers in te richten. De voorgenomen planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie.

Relevant voor dit plan is het doel om in 2030 een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad te realiseren die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Om deze doelstelling te halen heeft de provincie eerder (2019), in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ). De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de gemeente Hulst als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af;
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen;

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn twee vrijstaande koopwoningen voorzien, waarbij een volledig woonprogramma op de begane grond mogelijk is. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Op de kwantitatieve behoefte wordt ingegaan onder paragraaf 3.3 Regionaal beleid.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 is op 21 september 2018 vastgesteld. Nadien zijn verschillende wijzigingen van de verordening vastgesteld. Deze hebben vooral betrekking op het kustfundament, zonneparken, grootschalige bedrijventerreinen en de begrenzing van natuurgebieden.

De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Zeeland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. De regels zijn vooral van belang voor het opstellen van bestemmingsplannen.

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken

Zeeuwse Woonagenda

In de Zeeuwse Woonagenda hebben de Zeeuwse gemeenten en de Provincie een gedeelde visie op wonen geformuleerd waarin toegewerkt wordt naar een toekomstbestendige woningvoorraad die in 2040 in kwaliteit en kwantiteit 100% aansluit bij de vraag. De visie op wonen is in de Zeeuwse Woonagenda uitgewerkt in concrete ambities en actielijnen. De gestelde ambities zijn als volgt:

• 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad
• 2. Kwalitatief complementaire woningbouw
• 3. Innovatieve en flexibele woonvormen

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van twee vrijstaande koopwoningen voor gezinnen. Hierbij is aandacht voor duurzaamheid en leefbaarheid op lokaal niveau. Daarnaast wordt gesteld dat nieuwbouw aanvullend moet zijn op wat er nu al staat. De markt speelt niet overal optimaal in op een veranderende (en soms afnemende) lange termijn-behoefte. De mismatch betreft zowel het type woningen dat gerealiseerd wordt ('meer van hetzelfde') als soms ook de (ongewenste) locatie van nieuwbouwprojecten. Voorgenomen plan sluit aan op de omgeving en het type woningen van de bestaande woningen aan het Bospad.

Zeeuwse Woondeal

Het Rijk heeft de provincies en gemeenten gevraagd om met woningbouwplannen te komen in de vorm van zogenaamde woondeals. Die woondeals geven regionale invulling aan de nationale woningbouwambities. De Zeeuwse Woondeal is de uitwerking van het provinciale bod dat in 2022 is vormgegeven in afstemming met de Zeeuwse gemeenten. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor VRO en vertegenwoordigers namens de colleges van GS en B&W van de Zeeuwse gemeenten. De hoofdlijnen van de Woondeal Zeeland zijn als volgt:

• Streven naar 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode t/m 2030
• Het streven is 2/3e van die woningen in de categorie ‘betaalbaar’ te realiseren
• Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich; de gemeente Hulst heeft een aandeel van 825 woningen.

Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van twee woningen. Het initiatief draagt bij aan de woningbouwopgave. Hoewel deze woningen op zichzelf niet in de categorie 'betaalbaar' vallen en een hogere verkoopprijs hebben dan € 355.000,- draagt de ontwikkeling wel bij aan de mogelijkheden voor doorstroming in de woningmarkt waarbij er betaalbare woningen beschikbaar komen. Het initiatief past hiermee binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Woondeal.

Verhouding Woondeal en Zeeuwse woonagenda

Bij de Woondeal ligt de nadruk op het stimuleren van voldoende betaalbare extra woningen in de periode 2022-2030, vooral in de vorm van nieuwbouw. De Zeeuwse woonagenda is breder van opzet, aangezien die juist ook de grote opgave van de aanpak van bestaande woningen omvat en een tijdshorizon heeft tot 2040. Het einddoel van Woonagenda en Woondeal is in grote lijnen echter gelijk: ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare en levensloopbestendige woningen zijn voor alle inwoners van Zeeland. Zodra de Woondeal in de uitvoeringsfase komt, dan wordt bezien hoe de Woondeal en Woonagenda zo goed mogelijk nader op elkaar afgestemd kunnen worden.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. Het is noodzakelijk de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is. Dit is tot op heden de basis geweest voor de behoefte-onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is op dit moment binnen de gemeente Hulst voldoende ladderruimte beschikbaar om de planontwikkeling toe te staan. De op 6 maart 2023 gesloten Woondeal met het Rijk laat wel een ander licht schijnen op de behoefte zoals vastgelegd in de woningmarktafspraken en de planmonitor. De Woondeal is gebaseerd op de Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2022 en geeft voor de gemeente Hulst een hogere opgave dan de woningmarktafspraken.

Verder is afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt buiten het bestaand bebouwd gebied en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- / woonlocaties wordt gerealiseerd. De planlocatie betreft een locatie welke zich binnen het stedelijke gebied bevindt. Het woningaanbod wordt hierdoor aan het Bospad uitgebreid met twee vrijstaande woningen voor gezinnen. Gezien de woningen in de omgeving past het plan binnen de omgeving van het plangebied. Het plan past binnen de gemaakte regionale afspraken. Er is daarnaast geen sprake van het toevoegen van woningen in de regio omdat elders in de regio bouwtitels worden ingeruild voor deze locatie. Dit betreffen grondgebonden woningen in het tussengebied aan de Absdaalseweg te Hulst.

Regionale Woonvisie Zeeuws Vlaanderen

Door de gemeenteraad van Hulst is op 16 november 2022 de 'Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen, gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen' vastgesteld. In deze woonvisie is de strategie met betrekking tot de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen op hoofdlijnen beschreven. De visie die centraal staat is:

"We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod".

Er zijn een vijftal ambities benoemd:

• 1. Kansen grijpen op de woningmarkt!
• 2. Goed wonen voor alle doelgroepen
• 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden
• 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad
• 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

In de eerste plaats is een belangrijke koerswijziging in het woningbeleid het werken met een 3-tal programma's. Namelijk het basisprogramma, het ambitieprogramma en het transitieprogramma. Het basisprogramma is afgestemd op de uitkomsten uit het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland. In het ambitieprogramma wordt daar bovenop ruimte geboden om kansen te grijpen voor instroom van Vlamingen en buitenlandse werknemers en young professionals. Met het ambitieprogramma wordt de woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief versterkt. Tevens wordt schuifruimte gecreëerd om ook de noodzakelijke transitie (renovatie, verduurzaming en waar mogelijk levensloopbestendig maken van bestaande voorraad) in de bestaande koopmarkt te realiseren. De aanpak van deze kwetsbare voorraad betreft het transitieprogramma. Ingezet wordt op een 100 tot 150 extra woningen per jaar ten behoeve van de ambitie binnen de regio. Voor Hulst zouden 40-60 extra woningen per jaar mogelijk zijn. Het onderhavige plan past binnen het in deze visie benoemde basisprogramma.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst

De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op de gemeente Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet word. Voor het plangebied geldt de strategie 'behouden'.

Behouden

De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijk beeld en het functioneren van deze gebieden is goed. Daarom is er voor de gemeente geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Dit laat onverlet dat door een gebrekkig beheer en onderhoud van de ruimte kwaliteitsverlies, veroudering en verrommeling op de loer liggen. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat. Binnen de te behouden gebieden is een drietal soorten gebieden te onderscheiden, het plangebied valt in de categorie 'Dorpen en wijken, woongedeelte binnenstad'.

Dorpen en wijken, woongedeelte binnenstad

De dorpen zijn onderscheidend ten opzichte van elkaar, (kleinschalige) aanpassingen in het gebied zijn toegestaan, maar dienen een versterking te zijn van de huidige situatie en de kwaliteit. Binnen de dorpen en de woonwijken van de stad Hulst (inclusief het woondeel van de binnenstad) worden alleen ontwikkelingen, waarbij minimaal 20 nieuwe woningen betrokken zijn, van een aparte strategie voorzien. Het gaat hierbij om ontikkelingen van enige schaal en omvang. Kleinere ontwikkelingen worden onder de strategie behouden geschaard.

Het voorgestelde plan betreft het realiseren van twee vrijstaande woningen aan het Bospad te Clinge. Er is voor deze kleinschalige ontwikkeling geen aparte strategie benodigd, en valt dus onder de strategie behouden.

Beleidsregels 'nieuwe woningbouwverzoeken'

Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst is zichtbaar geworden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan. Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen.

Belangrijk is dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf.

Getoetst moet worden aan artikel 4 van de genoemde beleidsregels: bepalingen waarbij er geen sprake is van het toevoegen van woningen en/of harde plancapaciteit. Deze bepalingen luiden als volgt:

4.1 Medewerking kan worden verleend aan woningbouwverzoeken waarbij op dezelfde locatie geen toevoeging van harde bestemmingsplancapaciteit plaats vindt;

4.2 Medewerking kan worden verleend aan woningbouwverzoeken in stedelijk gebied, waarbij het verplaatsen van harde plancapaciteit op verschillende locaties plaats vindt, mits door initiatiefnemer is aangetoond dat:

• a. de planologisch weg te bestemmen woonlocatie(s) in eigendom is/zijn van initiatiefnemer, of er overeenstemming is met de eigenaar van de weg te bestemmen locatie(s);
• b. op de saneringslocatie het opnieuw oprichten van de te saneren woningen planologisch onmogelijk wordt gemaakt.

4.3 Indien sloop buiten de gemeente Hulst elders in de regio Zeeuws-Vlaanderen plaats heeft gevonden dient in een overeenkomst tussen de colleges van betreffende gemeenten onherroepelijk te zijn vastgelegd dat herbouw plaats mag vinden buiten de gemeente waar de sloop is gerealiseerd;

4.4 Artikelen 4.1 tot en met 4.3 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door de initiatiefnemer aangetoond is dat:

• a. er sprake is van een stedenbouwkundig aanvaardbaar plan op zowel de ontwikkelingslocatie als de saneringslocatie;
• b. bouw buiten stedelijk gebied zoals bedoeld in artikel 2.3 kan uitsluitend plaats vinden in kernrandzones en in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters;
• c. de nieuwe woningen voorzien in een aantoonbare behoefte;
• d. de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;
• e. een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld;
• f. een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;
• g. in geval van een Grondwaterbeschermingsgebied: de ontwikkeling uit het oogpunt van bescherming van de kwaliteit van het grondwater, aanvaardbaar is;
• h. inzicht is verkregen in het voorkomen van inheemse planten en diersoorten die worden beschermd ingevolge de Wet natuurbescherming;
• i. omliggende (agrarische) bedrijven en percelen mogen niet worden belemmerd in de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden.

Met dit plan is geen sprake van het toevoegen van harde plancapaciteit. Deze woningen worden gerealiseerd ter compensatie van het vervallen van 2 bouwtitels in het tussengebied aan de Absdaalseweg in Hulst (zie bestemmingsplan Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst, vastgesteld op 4 juli 2024 waarin deze woningen zijn wegbestemd), een en ander conform artikel 4.2 zoals hierboven aangegeven. Het oprichten van nieuwe woningen op die locatie is met dat bestemmingsplan onmogelijk gemaakt en er is een overeenkomst gesloten met de eigenaar van die gronden over deze bouwtitels. De beoordeling van de in artikel 4.4 benoemde aspecten vindt plaats in paragraaf 2.1.2 (locatie, stedenbouw), hoofdstuk 3 (behoefte) en hoofdstuk 4 (thema's genoemd onder d tot en met i)

Beleidsnotitie "Ruimte voor Woonkwaliteit" en "Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020"

Op 12 mei 2020 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland de beleidsnotitie "Ruimte voor Woonkwaliteit" vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen in procedure kunnen brengen mits deze plannen aansluiten bij de kwalitatieve criteria van het gemeentelijke plan van aanpak.

Op 15 december 2020 is het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst door het college van B&W vastgesteld. In het Plan van aanpak is onderbouwd op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt. Deze onderbouwing is te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer. Als een in kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan in procedure wordt gebracht door de gemeente Hulst, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming. Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de tussentijd werken de gemeente en Provincie Zeeland actief aan het terugdringen van de harde plancapaciteit. Met het sluiten van de Woondeal is hierin geen verandering gekomen, omdat bestaande projecten en plannen al voorzien in de opgave die daaruit blijkt.

Onderhavig plan voldoet aan de kwalitatieve criteria van het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020. Er is in het plan sprake van koopwoningen binnen de grens van bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Voor het plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 2'. Het plangebied valt in het rode gedeelte van de 'Archeologische Vrijstellingskaart in de diepte op landbodem' van de gemeente Hulst. Dit houdt in dat er vrijstelling geldt voor archeologisch onderzoek wanneer het bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 40 cm beneden het maaiveld. Verder is er geen archeologisch onderzoek benodigd als het te verstoren oppervlak kleiner is dan 500 m2. De woningen inclusief berging hebben een oppervlakte van circa 150-200 m2, dit betekent dat er een oppervlakte van maximaal circa 400 m2 dieper zal liggen dan 0,4m-mv. Deze oppervlakte is lager dan het maximaal te verstoren oppervlak van 500 m2. Archeologisch onderzoek is hierom niet benodigd.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Aan het Bospad was eerder een historische boerderij gevestigd, deze is inmiddels gesloopt en er is een woning voor terug gekomen.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de realisatie van het gewenste plan.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Ter plaatse van de achterliggende bedrijvigheid aan de zuidzijde van het plangebied is het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Hulst' van toepassing. In het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Hulst' is inwaartse zonering toegepast. Dat wil zeggen dat rondom milieugevoelige functies (o.a. wonen) bufferzones worden gecreëerd om een acceptabel woon- en leefklimaat te realiseren. Op korte afstand van woningen is minder belastende bedrijvigheid toegestaan dan op grotere afstand. In dit concrete geval is de grens waar categorie 3.1-bedrijven zijn toegestaan gelegen op minimaal 30 meter vanaf de daaromheen aanwezige bouwvlakken voor woningen. In het door de gemeenteraad op 1 oktober 2020 vastgestelde bestemmingsplan is daarmee – in tegenstelling tot het advies van de RUD-Zeeland van 24 februari 2022 - uitgegaan van een gemengd gebied. Voor gronden die dichter dan 30 meter bij bestaande woningen liggen is uitgegaan van maximaal categorie 2-bedrijven. Daarbij hoort een richtafstand van 10 meter tussen de grens van het bedrijfsperceel en de uiterste situering van de gevel van een woning. Aan de genoemde afstanden wordt met de realisatie van 2 nieuwe woningen aan het Bospad voldaan. Daarmee is het woon- en leefklimaat ten opzichte van categorie 2- en 3.1-bedrijven gewaarborgd.

Specifiek is geregeld dat ter plaatse van Tiberghienweg 37, naast een bedrijf in de milieucategorie 3.1, tevens een houtbewerkingsinrichting is toegestaan tot op de zuidelijke perceelsgrens van het plangebied. Een 'houtbewerkingsinrichting' komt niet voor in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. De functie kan worden vergeleken met een meubelfabriek (SBI 310) of een timmerwerkfabriek (SBI 162). Beiden betreffen categorie 3.2-bedrijven. Voor die bedrijfstypen gelden in een gemengd gebied de volgende richtafstanden:

Afbeelding 5 | Richtafstanden (bron: Staat van Bedrijfsactiviteiten bestemmingsplan Bedrijventerreinen Hulst)

Afbeelding 6 | Richtafstanden Houtbewerkingsinrichting (bron: Juust)

Stof

In de brief van 24 februari 2022 van de RUD-Zeeland aan de Gemeente Hulst is reeds aangegeven dat het Activiteitenbesluit milieubeheer voorziet in eisen opgenomen ter voorkoming van stofhinder. Aangenomen is daarin dat stofhinder geen relevante belemmering is voor de realisatie van de 2 nieuwe woningen. Dit aspect wordt niet nader beoordeeld in deze ruimtelijke onderbouwing. Het aspect stof belemmert een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen niet.

Gevaar

Aan de afstand voor 'gevaar' wordt bij beide bedrijfscategorieën voldaan, omdat de afstand van de uiterste situering van de achtergevel van de woning tot aan de grens van de bestemming waar de houtbewerkingsinrichting mogelijk is meer dan 10 meter bedraagt. Daarnaast zijn Bevi-inrichtingen niet toegestaan. Het aspect veiligheid belemmert het goede woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen niet.

Geur

Aan de richtafstand voor 'geur' wordt, in het geval het bedrijf moet worden aangemerkt als meubelfabriek, niet voldaan. Bij een timmerwerkfabriek is er geen sprake van relevante geurbelasting. Op dit moment is er feitelijk geen sprake van geurrelevante activiteiten, waardoor het uitvoeren van een onderzoek naar relevante geuremissie vrijwel onmogelijk, zeer theoretisch en niet doelmatig is. De voormalige bedrijfsactiviteiten zijn verplaatst naar een grootschalig bedrijventerrein, waar er betere vestigingsmogelijkheden zijn voor dit bedrijfstype. Er vinden alleen logistieke activiteiten plaats. Eventuele belemmeringen vanwege geur zouden zich uitsluitend kunnen voordoen indien er zich ter plaatse een nieuwe meubelfabriek vestigt die valt onder SBI-code 310. Belemmeringen treden dan ook alleen op als binnen 30 meter van de grens van de woning geurrelevante activiteiten worden ontplooid. Daarbij is van belang dat de woningen Bospad 4 en Bospad 18 in de bestaande situatie reeds maatgevend zijn voor herinvulling van het bedrijfsterrein. Dat wil zeggen dat door de bestaande situatie de nieuwe woningen reeds grotendeels beschermd zijn tegen het aspect geur. Alleen in het geval er geurrelevante activiteiten plaatsvinden op het buitenterrein binnen 34 meter van de woning (de belemmeringenzone, oranje gearceerde gebied op afbeelding 7) zou er sprake kunnen zijn van een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen. De maat 34 meter, gemeten vanaf het nieuwe bouwvlak, is van toepassing omdat de uiterste situering van de achtergevel van de woning 4 meter naar achteren kan worden geplaatst door middel van vergunningvrij bouwen. De kans dat binnen de belemmeringenzone nieuwe geuractiviteiten plaatsvinden als gevolg van een nieuwe meubelfabriek is nihil. Relevante geuractiviteiten vinden vooral inpandig plaats en nieuwvestiging van een houtbewerkingsinrichting is nagenoeg onmogelijk vanwege belemmeringen in milieuregelgeving door bestaande woningen.

Afbeelding 7 | Relevante afstanden geur (bron: Juust)

Het hoofdbouwvlak van het bedrijf ligt op 48 meter van de grens van bouwvlak van de nieuwe woningen, en daarmee buiten de richtafstand. Binnen 30 meter is uitsluitend een bouwvlak aanwezig van een bijgebouw. Voor de invulling van dit bijgebouw is de woning Bospad 4 maatgevend, waardoor dit bijgebouw ook voor de 2 nieuwe woningen geen geurrelevante emissie kan veroorzaken. Gesteld kan worden dat in de praktijk geurrelevante emissies zich niet voor zullen doen. Het aspect geur belemmert een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen niet.

Geluid

De maximale mogelijkheden op basis van de brede categorie 3.1 en categorie 2-bestemming zijn door Kraaij Akoestisch Adviesbureau in een model gezet (Bijlage 1). Naar aanleiding van de zienswijze is ook een houtbewerkingsinrichting, zijnde milieucategorie 3.2, onderzocht.

De naastgelegen bedrijfslocatie heeft volgens het (tijdelijk) Omgevingsplan Gemeente Hulst d.d. 2 januari 2024, met als onderliggend bestemmingsplan Bedrijventerreinen Hulst d.d. 1 oktober 2020, de bestemming 'Bedrijventerrein – 1'.

In het bestemmingsplan is inwaartse zonering toegepast. Dit betekent dat bedrijfsactiviteiten met een milieucategorie 3.1 zijn toegestaan tot 30 meter van de grens van de bedrijfsbestemming. In de bufferzone zijn enkel bedrijfsactiviteiten met een milieucategorie 2 toestaan. Voor de ontwikkeling, het toevoegen van twee woningen aan het Bospad, wordt voldaan aan de afstanden die bij deze milieucategorieën horen.

Specifiek is op de naastgelegen bedrijfslocatie tevens een houtbewerkingsinrichting toegestaan. Deze activiteit valt onder de milieucategorie 3.2. Voor de ontwikkeling kan niet worden voldaan aan de afstand die bij een bedrijf in de milieucategorie 3.2 hoort.

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om aantoonbaar te maken dat voor de ontwikkeling sprake is van een goed woon- en leefklimaat én dat het naastgelegen bedrijf niet wordt beperkt in zijn activiteiten. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat bij gebruik van maximale planologische mogelijkheden de geluidsbelasting op de woningen hoger is dan de standaard toegestane waarde. Daarom moet een maatwerkvoorschrift worden opgesteld.

De geluidsbelasting vanwege de bedrijfsbestemming bedraagt in de maximale planologische situatie ten hoogste 56 dB(A) etmaalwaarde, de belasting is dus hoger dan de standaard toegestane waarde van 50dB(A) volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer.

Het college van B&W acht het toelaatbaar om een geluidsbelasting van 56 dB(A) toe te staan op de nieuw te bouwen woningen. De naastgelegen bedrijfslocatie wordt momenteel enkel gebruikt voor logistieke activiteiten. De meubelmakerij heeft alle andere activiteiten verhuisd naar bedrijventerrein Hogeweg. De kans dat zich op de bedrijfslocatie in Clinge opnieuw een houtbewerkingsinrichting vestigt is nihil. Een dergelijk bedrijfstype hoort namelijk niet meer in de kern thuis. Er zijn binnen de gemeente Hulst betere vestigingsmogelijkheden voor dergelijke bedrijven, op onze bedrijventerreinen. De ontwikkeling, het toevoegen van de twee woningen aan het Bospad, wordt stedenbouwkundig aanvaardbaar geacht. Op basis van bovenstaande wordt meer waarde gehecht aan het algemeen maatschappelijk belang om in de woningbehoefte te voorzien.

Er kan worden voldaan aan de maximale geluidsbelasting van het binnen niveau in de toegevoegde woningen. De maximale geluidsbelasting op de gevel bedraagt 56 dB(A), wat resulteert in een geluidwering voor de gevel van 21 dB(A) om een binnen niveau van maximaal 35 dB(A) te behalen. De geluidwering voor de gevel dient dus 1 dB(A) hoger te zijn dan de minimum eis volgens het Bouwbesluit. In moderne woningbouw wordt deze eis eenvoudig gehaald, wanneer gebruik wordt gemaakt van een gebalanceerd ventilatiesysteem met mechanische toe- en afvoer. De gemeente koppelt een voorwaarde aan deze omgevingsvergunning en de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen voor het toepassen van een ventilatiesysteem, zoals voorgeschreven.

Het naastgelegen bedrijf maakt momenteel geen gebruik van de maximaal planologische mogelijkheden. Wanneer het bedrijf hier in de toekomst wel gebruik van wilt maken, dan moet er door de RUD – op dat moment – een maatwerkvoorschrift worden opgesteld. Het maatwerkvoorschrift staat ter plaatse een hogere geluidsbelasting toe, zodat de bedrijfsmatige activiteiten van het bedrijf niet beperkt worden door de twee toegevoegde woningen. Een maatwerkvoorschrift voor het naastgelegen bedrijf, waarin aan het bedrijf wordt toegestaan om, in afwijking van de gebruikelijke 50 dB(A), 56 dB(A) geluidbelasting te mogen veroorzaken op deze woningen, is feitelijk pas zinvol als het bedrijf ook in werking is als houtbewerkingsbedrijf, en deze geluidbelasting daadwerkelijk nodig blijkt te hebben.

Om het woon- en leefklimaat in de buitenruimte van de woningen te verbeteren, wordt geadviseerd om een geluidscherm te plaatsen op de zuidelijke perceelgrens, tussen de woonbestemmingen en de bedrijfsbestemming. Dit scherm dient minimaal 2 meter hoog te zijn, geheel gesloten te worden uitgevoerd en een massa te hebben van minimaal 10 kg/ m2. De gemeente koppelt een voorwaarde aan deze omgevingsvergunning en de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen om dit scherm te realiseren. Zie (ontwerp)besluit.

Afbeelding 8 | Rekenresultaten industrielawaai in dB(A) (bron: Kraaij Akoestisch Adviesbureau)

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het bestemmingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming 'Wonen'. Beoordeeld moet worden of de milieu-hygiënische situatie voldoende is voor de woonfunctie. Aangezien er een gevoeligere functie mogelijk wordt gemaakt, is een verkennend bodemonderzoek (inclusief vooronderzoek conform NEN 5725) benodigd. Door ABO Milieuconsult is op 27 september 2023 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn in totaal vijftien boringen verricht.

Uit dit onderzoek blijkt dat er in de vrijkomdende grond bodemvreemde materialen zijn aangetroffen, zoals sporen en/of resten van baksteen. Verder is de bovengrond (plaatselijk) licht verontreinigd met zink, kwik, lood en cadmium. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat in het geanalyseerde bodem(meng)monster (MM4) licht verhoogde gehalten aan PFAS zijn aangetoond. Voor hergebruik of toepassing van de bodem wordt voldaan aan de hergebruiksnorm voor gebieden met bodemfunctieklasse Wonen/ industie.

De ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters en in het grondwater zijn geen verhoogde concentraties gemeten. Ter plaatse van de gedempte sloot (vermoedelijk met bodemeigen materiaal) zijn geen bodemvreemde bodemlagen en/of zintuiglijk verontreinigd bodemmateriaal aangetroffen dat is te relateren aan de aanwezigheid van de gedempte sloot.

Het licht verhoogde gehalte aan zink, kwik, lood en cadmium in de bovengrond zijn dermate gering dat de resultaten hiervan geen aanleiding geven tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Het aspect 'Bodem' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Kwetsbare objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen externe veiligeidsrisico's. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig die van belang zijn in het kader van externe veiligheid. Op grotere afstand, circa 1,5 kilometer van het plangebied, is een Boosterstation van DOW gelegen met bijbehorende buisleiding. De bijbehorende veiligheidszone ligt op circa 1,3 kilometer afstand van het meest oostelijke deel van het plangebied.

Afbeelding 9 | Uitsnede signaleringskaart Externe Veilgheid (bron: IPO, bewerking: Juust)

Bovengenoemde risicovolle inrichting en buisleiding zijn op zodanige afstand van het plangebied gelegen dat deze geen invloed hebben op de ontwikkeling op de locatie Bospad.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Op 24 december 2024 is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1).

Wegverkeerslawaai

De geluidsbelasting vanwege het gezoneerd gedeelte van de 's-Gravenstraat en de Woestijnestraat voldoet met een geluidsbelasting van 30 dB ruimschoots aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidshinder. Er is dus geen hogere waarde procedure noodzakelijk. De geluidsbelasting vanwege het niet gezoneerde gedeelte van de 's-Gravenstraat bedraagt ten hoogste 31 dB en is daarmee veel lager dan de richtwaarde. De gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt ten hoogste 38 dB, waarmee het woon- en leefklimaat als "zeer goed" wordt gekwalificeerd.

Afbeelding 10 | Gecumuleerde geluidsbelasting wegverkeerslawaai (Bron: Kraaij Akoestisch Adviesbureau)

Zowel vanwege wegverkeerslawaai als vanwege industrielawaai (zie 4.3 Bedrijven en milieuzonering) is er geen belemmering voor de ontwikkeling. Er is sprake vanuit akoestisch oogpunt van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke ordening.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In dit geval is er sprake van een woningbouwontwikkeling met 2 vrijstaande woningen. Volgens de regeling is er in dat geval dus geen sprake van een ontwikkeling die in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Desondanks in de te verwachten verkeersgeneratie in de NIBM-tool ingevoerd (afbeelding 11).

Afbeelding 11 | NIBM-tool (bron: Ministerie I&W)

Uitgaande van een extra verkeersgeneratie van 17 motorvoertuigbewegingen per etmaal (zie 4.10 Verkeer en parkeren), draagt het plan niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De concentratiebijdrage ligt ruim onder de NIBM-grens van 1,2 µg/m3. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de realisatie van het gewenste plan.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effecten hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). Het kan zijn dat door de beoogde werkzaamheden beschermde soorten worden verstoord. Door Adviesbureau Wieland is op 3 juni 2023 een Quickscan Wet Natuurbescherming uitgevoerd (Bijlage 3). Het plangebied bestaat uit een aantal bomen, een moestuin en bijbehorend schuurtje.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied en niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN) of overige provinciaal beschermde gebieden, waardoor bij voorbaat kan worden uitgesloten dat sprake is van een direct negatief effect op beschermde natuurgebieden. Het plangebied ligt op meer dan 5 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde Nederlandse Natura-2000 gebied "Westerschelde en Saefthinghe". De afstand tot de Belgische Natura 2000-gebieden 'Bossen en heiden van Zandig Vlaanderen' en 'Schorren en Polders van de Beneden-Schelde' bedraagt respectievelijk 2,5 en 2,6 kilometer. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling daarnaast kleinschalig is en op grote afstand van beschermde natuurgebieden plaatsvindt worden tevens geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door geluid, trilling en licht) verwacht. Er is ook geen negatief effect te verwachten op de natuurkwaliteiten van terreinen die zijn aangemerkt in het kader van Natuurnetwerk Zeeland. De afstand tot deze gebieden is circa 200 meter. De gebieden zijn op voldoende afstand gelegen en de maatregelen zijn kleinschalig van aard.

Voor dit plan is de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend. Daarbij is ook rekening gehouden met specifieke rekenpunten op belgische Natura 2000-gebieden. De uitkomst is dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde berekening (Bijlage 4) is een en ander nader onderbouwd. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Voor het onderdeel stikstof is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming
Uit de Quickscan blijkt dat het plangebied geen potentiële verblijfplaatsen heeft voor grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en broedvogels waarvan het leefgebied jaarrond beschermd is. Wel zijn er algemene broedvogels te verwachten. Indien de bomen gekapt worden in de periode 1 augustus - 1 maart is er geen kans op verstoring van de broedvogels. Indien de bomen gekapt worden in de broedperiode (1 maart - 1 augustus) dient er voor de kap een vrijgave te zijn gegeven door een ecologische deskundige. Het terrein is niet geschikt voor andere beschermde soorten. Het biotoop is ongeschikt door de geïsoleerde ligging in bebouwd gebied en omdat het gebied intensief betreden en beheerd wordt. Essentiële onderdelen van een biotoop zijn niet aanwezig. Er zijn geen overtredingen in het kader van de Wet natuurbescherming te verwachten.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De gemeente Hulst heeft geen parkeernormen vastgesteld. Op basis van de CROW-publicatie 744 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' zoals de gemeente Hulst is gecategoriseerd op basis van de adressendichtheid. Daarnaast zijn we uitgegaan van het gebiedstype 'rest bebouwde kom' omdat het bouwplan gelegen is in een woonwijk binnen de bebouwde kom. Voor een vrijstaande koopwoning geldt een gemiddelde parkeernorm van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Het plan bestaat uit twee vrijstaande woningen, de totale parkeernorm bedraagt hiermee 2,3 x 2 = 4,4 parkeerplaatsen, ofwel 5 parkeerplaatsen. In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om in deze parkeerbehoefte te voorzien. Er zijn meerdere parkeerplaatsen op eigen terrein mogelijk.

Verkeersgeneratie en ontsluiting

Op basis van de CROW-publicatie 744 “Parkeerkencijfers 2024” is ook de verkeersgeneratie bepaald. Voor een vrijstaande koopwoning geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 8,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Daarin zijn bijvoorbeeld ook pakketdiensten inbegrepen. Het plan bestaat uit twee vrijstaande woningen, de totale verkeersgeneratie bedraagt hiermee 2 x 8,2 = 16,4, afgerond 17 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Het Bospad is een doodlopende weg zonder grotere verkeersaantrekkende functies, waardoor deze weg vrijwel alleen gebruikt wordt voor bestemmingsverkeer van de woningen. Hierdoor is het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal beperkt. De invloed van de extra verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woningen is ook beperkt. Weliswaar kunnen auto's elkaar door het smalle wegprofiel niet passeren, maar gelet op de korte afstanden en het beperkte verkeer levert dit ook in de bestaande situatie geen probleem op. Gelet op de inrichting dwingt dit verkeer om stapvoets te rijden. Het toevoegen van twee woningen leidt zo niet tot extra verkeersonveilige situaties, de verkeersveiligheid wijzigt niet door het toevoegen van deze woningen. Het aantal extra voertuigbewegingen zoals hierboven genoemd is beperkt. De toevoeging zal in de praktijk maximaal enkele voertuigbewegingen per uur met zich mee brengen. De impact van de toevoeging van de 2 woningen op de verkeerssituatie is minimaal.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatief effect op de waterveiligheid. Er liggen geen waterkeringen in de directe omgeving van het plangebied.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Per bouwperceel zal er een dakoppervlak van ca. 150-200m² worden toegevoegd. Het bestaande schuurtje heeft een dakoppervlak van 42m². Dit betreft een toename van maximaal 358m². In beginsel geldt hier een compensatie-eis van 358m² * 0,147m = 53m³. Er zijn in de directe omgeving geen watergangen aanwezig waarop lozing van oppervlaktewater kan plaatsvinden. Omdat de bodem vooral uit zandgrond bestaat is deze geschikt voor infiltratie. Uit overleg met het Waterschap Scheldestromen blijkt dat indien het oppervlaktewater wordt afgevoerd naar de tuin er geen watercompensatie hoeft te worden aangelegd in de vorm van bijvoorbeeld een vijver. Er zullen wel extra voorzieningen worden getroffen om het water te laten infiltreren in de bodem.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Afvalwater wordt aangesloten op de vuilwaterriolering. Hemelwater van dakoppervlakken wordt afgekoppeld, hiervoor worden infiltratievoorzieningen gerealiseerd. Het hemelwater van de tuinverharding zal eveneens oppervlakkig afstromen.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. De ontwikkeling veroorzaakt evenmin mogelijke grondwateroverlast.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Er worden geen uitlogende materialen gebruikt, er zijn geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Met dit plan wijzigt de oppervlaktewaterkwaliteit niet.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Niet van toepassing
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van bodemdaling.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen sprake van natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Niet van toepassing.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Terreinen of andere objecten van het waterschap zijn in de directe nabijheid niet aanwezig.
Wegen in beheer bij het waterschap	Er zijn geen wegen in het beheer bij het waterschap aanwezig.

4.12 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling. In onderhavig plan worden er twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Het project wordt, gezien de aard en omvang, niet aangemerkt als een 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Het opstellen van een (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsnotitie is niet nodig.

4.13 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Met de initiatiefnemer is een anterieure overenkomst gesloten waarin onder andere het aspect planschade is geregeld. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor eventuele schade van derden als gevolg van de planontwikkeling. Ook zijn er afspraken gemaakt over het vergoeden van plankosten. Er zijn voor de gemeente Hulst geen financiële consequenties. Een exploitatieplan is niet nodig.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbesluit omgevingsvergunning

Het ontwerpbesluit omgevingsvergunning heeft tezamen met de aanvraag en de daarbij behorende stukken, zes weken ter inzage gelegen. Er zijn enkele zienswijzen ingediend, die geleid hebben tot een nadere motivering op onderdelen. De zienswijzen zijn beoordeeld en beantwoord in een separate antwoordnota die ook bij het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning is betrokken.