Buitengebied - Langestraat 2, Nieuw Namen

2.4.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze het verzoek voor het omzetten van de bedrijfswoning in een burgerwoning en het mogelijk maken van een extra burgerwoning planologisch-juridisch is geregeld in onderhavig bestemmingsplan. Eerst wordt echter ingegaan op de eisen die de wet stelt aan bestemmingsplannen.

2.4.2 Het bestemmingsplan is digitaal beschikbaar

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (per 1 juli 2013: SVBP2012) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke vereisten en is dus raadpleegbaar en uitwisselbaar. De gemeente publiceert het bestemmingsplan vanaf het ontwerp op www.ruimtelijkeplannen.nl.

2.4.3 Uitgangspunt: bestemmingsregeling raadplegen vanaf het beeldscherm

Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan op het beeldscherm verschijnt via de verbeelding (kaart). De kleuren geven aan welke bestemmingen zijn gelegd. Bouwvlakken markeren de ruimte voor situering van hoofdgebouwen (in feite de woningen).

Door met een muis op een perceel te klikken, komt een overzicht in beeld van de relevante gebruiksregels en bouwregels. Daartoe behoren ook de andere bepalingen, zoals voor afwijkingen, wijziging en omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde.

In de digitale omgeving is een systeem nagestreefd zodanig, dat vanaf het beeldscherm een doorverwijzing naar de regels en ook naar de specifieke passage van de toelichting en bijlagen mogelijk is.

Voor een toelichting op de verbeelding wordt verwezen naar paragraaf 2.4.4. Voor een uitleg van de mogelijkheden die de bestemming op perceelsniveau biedt, kan worden doorgeklikt naar paragraaf 2.4.6.

2.4.4 Toelichting op de verbeelding

Plangrens

De plangrens is afgestemd op het voornemen en omvat de gronden van de voormalige intensieve veehouderij op het adres Langestraat 2.

Bestemmingen en aanduidingen

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. In dit bestemmingsplan zijn dit slechts twee bestemmingen: Tuin en Wonen. Door middel van bouwvlakken is de situering van de bestaande woning en van de nieuwe woningen vastgelegd. Voor de nieuwe woningen zijn bouwvlakken van 12 bij 15 meter aangegeven. Het bouwvlak voor de voormalige bedrijfswoning heeft een vergelijkbare oppervlakte, maar gaat uit de bestaande situatie.

2.4.5 Toelichting op de inleidende regels

Conform SVBP bevat hoofdstuk 1 Inleidende regels artikelen met de Begrippen en de Wijze van meten.

2.4.6 Toelichting op de bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving en bouwregels. De regels zijn uit oogpunt van uniformiteit van bestemmingsplannen zoveel mogelijk afgestemd op de regels van het bestemmingsplan Buitengebied en van recent opgestelde komplannen.

2.4.7 Toelichting op de algemene regels

In hoofdstuk 3 Algemene regels zijn de antidubbeltelregel, de algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Ook is een bepaling voor de werking van de wettelijke regelingen opgenomen, waarnaar elders in de regels wordt verwezen.

Het artikel met de antidubbeltelregel is verplicht voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van dit artikel is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het bouwperceel worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen terrein nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel kan worden betrokken.

2.4.8 Toelichting op de overgangs- en slotregels

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

3.2.1 Rijksbeleid en -wetgeving

Het ruimtelijk beleid van de Rijksoverheid is er onder andere gericht op herstructurering van oude terreinen om de aanleg van nieuwe terreinen te verminderen en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied. In verband hiermee is in artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaald dat in de toelichting bij een bestemmingsplan dient te worden gemotiveerd dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling past binnen een actuele regionale behoefte en dat wordt beschreven in hoeverre in die behoefte past binnen het bestaand stedelijk gebied. Pas als dat niet mogelijk is, kan worden voorzien in de behoefte op locaties die met verschillende middelen van vervoer zijn of worden ontsloten. Anders gezegd: voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' te worden toegepast.

In het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De gemeente is van mening dat de omzetting van een voormalige bedrijfswoning in een burgerwoning en het toevoegen van 1 of 2 woningen om de bestemmingswijziging mogelijk te maken, niet moet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling volgens het Bro. Dat betekent dat de 'duurzaamheidsladder' niet behoeft te worden toegepast. (De gemeente baseert zich hier onder andere op de uitspraak van de Raad van State 18 december 2013 inzake een bestemmingsplan van de gemeente Weststellingwerf zaaknummer 201302867/1/R4.)

Dit neemt niet weg dat de behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling in het kader van de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan moet zijn onderbouwd. Hierover wordt opgemerkt dat de locatie vanwege de gunstige grondprijs momenteel zeer aantrekkelijk is voor Belgen. Dit heeft geresulteerd in concrete belangstelling. Verder wordt de nieuwbouw verwerkt in de gemeentelijke/regionale woningbouwplanning.

Overigens voldoet de locatie wel aan het criterium 'bestaand stedelijk gebied'. In het Bro wordt hieronder namelijk verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De locatie maakt deel uit van het buurtschap Prosperdorp.

En verder is sprake van herstructurering en transformatie van een voormalige agrarische bedrijfslocatie. Dit is geheel in lijn met het rijksbeleid op dit punt.

Voor het overige is de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt dusdanig beperkt van omvang, dat er geen specifiek rijksbeleid voor is.

3.2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 en Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland

Het relevante ruimtelijk provinciaal beleid is vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 (OPZ) en de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland (PRVZ). Daarin is aangegeven dat een duidelijke scheiding van woonkernen (dorpen en steden) en landelijk gebied wordt nagestreefd. Hoofddoelstellingen van provinciaal beleid zijn: zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering van bebouwde terreinen / gebieden en bundeling van functies.

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt buiten de 'begrenzing bebouwd gebied', waarbinnen stedelijke ontwikkelingen worden toegestaan. Dat zou betekenen dat de in paragraaf 3.2.1 genoemde 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet worden toegepast. In diezelfde paragraaf is echter al gemotiveerd dat de gemeente van mening dat dit niet nodig is omdat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling volgens het Bro.

Ruimte voor Ruimte

Het provinciaal beleid biedt mogelijkheden voor nieuwe kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied. In artikel 2.3 van de PRVZ is bepaald dat in de toelichting bij een bestemmingsplan waarin dit mogelijk wordt gemaakt, dan wel aannemelijk wordt gemaakt dat sprake is van een van de hierna genoemde situaties:

• 1. het benutten van bestaande bebouwing; 'rood voor rood';
• 2. ruimte voor ruimte.
• 3. nieuwe bebouwing; rood voor groen: nieuwe landgoederen en buitenplaatsen.

Relevant is de 'ruimte voor ruimte'-regeling. Deze regeling maakt het mogelijk om ongewenste of in onbruik geraakte en niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in het buitengebied te saneren in ruil voor planologische ontwikkelingsruimte, bijvoorbeeld in de vorm van een woon- of recreatieve functie. In de tabel hierna zijn de voorwaarden voor toepassing van de 'ruimte voor ruimte'-regeling opgenomen en is de ontwikkeling hieraan getoetst.

randvoorwaarde ruimte voor ruimte	beoordeling
Er kunnen maximaal 3 (compensatie)woningen worden gerealiseerd. Voor de realisatie van een woning/ bouwkavel wordt uitgegaan van een te slopen oppervlak van 500 m2 schuur of 0,5 ha glas of andere (bedrijfs)bebouwing van een vergelijkbare grootte. Hiervan kan worden afgeweken indien:	De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 2 nieuwe burgerwoningen en een planologische verandering overeenkomstig het huidige gebruik van de voormalige agrarische bedrijfswoning. De oppervlakte van de gesloopte en nog te slopen voormalige agrarische schuren en overkappingen bedraagt circa 1.100 m2. Hiermee wordt voldaan aan de omvang te slopen opstallen waarmee 2 nieuwe woningen mogen worden gebouwd.
- Uit een financiële onderbouwing blijkt dat onvoldoende kostendragers kunnen worden gegenereerd voor de sloop van het betreffende object	De sanering van het agrarisch bedrijf wordt in eigen beheer uitgevoerd. De kosten hiervan en de kosten voor de planologische procedure (inclusief de benodigde onderzoeken en leges) kunnen alleen worden terugverdiend met verkoop van het perceel. Het perceel is echter te groot om in zijn geheel te worden verkocht. Daarom wordt ingezet op splitsing van het perceel in 3 nieuwe percelen: één gedeelte met de voormalige bedrijfswoning en twee nieuwe percelen. Een splitsing in 2 percelen (dus één extra burgerwoning) is de afgelopen jaren niet uitvoerbaar gebleken.
- Dit aantoonbare meerwaarde oplevert voor het landschap.	De bouw van de woningen en de sloop van de bestaande schuren voorziet in een aantoonbare meerwaarde voor het landschap en in het bijzonder voor Prosperdorp.
- Het dient te gaan om niet cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.	De te slopen bebouwing is niet beeldbepalend. Evenmin is sprake van karakteristieke en cultuurhistorische bebouwing.
- Sloop en het voorkomen van heroprichting dienen te worden gewaarborgd.	Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de intrekking van de agrarische gebruiks- en bouwmogelijkheden. De bestaande agrarische bedrijfswoning Langestraat 2 krijgt daarom eveneens een woonbestemming. Daarnaast is een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer die onder andere voorziet in de sloop van de huidige bebouwing.

Conclusie

De bouw van twee extra burgerwoningen op het perceel Langestraat in Prosperdorp past in de provinciale 'ruimte voor ruimte'-regeling. Aan het aantal benodigde vierkante meters te slopen bebouwing wordt voldaan.

Bufferzones

In principe dient tussen agrarische bedrijven en woongebieden een afstand van minimaal 100 meter te worden aangehouden. Een kleinere afstand (50 meter) kan worden gehanteerd, indien daarvoor geen noemenswaardige hinder bij de gevoelige bestemmingen(en) optreedt en dit niet leidt tot onevenredige beperkingen voor de betrokken landbouwbedrijven. Op Nederlands grondgebied bevinden zich geen agrarische bedrijven binnen een afstand van 100 meter. Aan de Belgische kant van de grens, ten oosten van de locatie zijn bedrijfsgebouwen aanwezig van een voormalige varkens- en rundveehouderij (zie ook figuur 2.1. in paragraaf 2.1). De kortste afstand tussen de bedrijfsgebouwen en het bouwvlak waarbinnen de woningen kunnen worden gebouwd, bedraagt circa 35 meter. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn al enige tijd geleden beëindigd. Dat betekent dat binnenkort op grond van Belgische milieuwetgeving de vergunning om ter plaatse een varkens- en rundveehouderij te mogen uitoefenen van rechtswege vervalt. Het bedrijf vormt aldus geen belemmering voor de bouw van de twee woningen. Het omgekeerde is evenmin het geval. Voor nieuwe/andere bedrijfsactiviteiten is een nieuwe vergunning nodig. In dat geval wordt rekening gehouden met de nieuwe woningen.

Op ruim 60 meter ten zuidoosten van het bouwvlak is nu nog een kippenhouderij aanwezig. Deze intensieve veehouderij wordt binnen afzienbare termijn beëindigd. Ook voor dit bedrijf geldt dat op grond van Belgische milieuwetgeving spoedig daarna het recht vervalt om een kippenhouderij te mogen uitoefenen. Naar verwachting zullen de bedrijfsgebouwen daarna worden gebruikt voor opslag van fruit. Hiervoor is een nieuwe milieuvergunning nodig.

Bovendien is het voorgenomen beleid van de Vlaamse overheid gericht op beëindiging van de (agrarische) bedrijfsactiviteiten in Prosperdorp en versterking van de woonfunctie (zie ook paragraaf 4.7). Uiteindelijk is een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen gewaarborgd.

Tussen (glas)tuinbouw- en fruitteeltpercelen en woongebieden dient een afstand van minimaal 50 meter te worden aangehouden. Op dit moment is binnen deze afstand geen (glas)tuinbouw en fruitteelt aanwezig. Evenmin is dit agrarisch grondgebruik op grond van het geldende bestemmingsplan Buitengebied binnen genoemde afstand toegestaan.

Waarborgingsbeleid wegen

Om de verkeersplanologische functies van wegen veilig te stellen geldt er een waarborgingsbeleid rondom wegen, vastgelegd in de provinciale Wegenverordening Zeeland. Ontwikkelingen binnen deze zone mogen geen afbreuk doen aan de verkeersplanologische functie van de weg.

De Langestraat en de Petrusstraat zijn erftoegangswegen categorie B die in eigendom, beheer en onderhoud zijn bij het Waterschap Scheldestromen. Voor een erftoegangsweg categorie B geldt aan weerszijden van de weg een waarborgingszone van 20 meter. Aan deze afstand wordt niet voldaan. De woningen kunnen op grond van onderhavig bestemmingsplan worden gebouwd op een afstand ruim 13 meter van de Langestraat.

Op grond van de wegenverordening kan de wegbeheerder een omgevingsvergunning verlenen voor het bouwen op een kortere afstand. Deze omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Aangezien de bouw van de woningen geen afbreuk doet aan de verkeersplanologische functie van de weg, is de verwachting dat deze vergunning wordt verleend. Een extra argument is dat de gesloopte bebouwing ook op kortere afstand stond en dat in het buurtschap woningen op kortere afstand zijn gebouwd.

3.3.1 Welstandsnota gemeente Hulst

De gemeenteraad heeft op 17 november 2009 beleidsregels Welstandsnota gemeente Hulst vastgesteld. De nota geeft antwoord op de vraag of een nieuw bouwwerk past in zijn omgeving. Daartoe zijn criteria opgenomen waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. De welstandscommissie brengt over alle regulier-vergunningplichtige bouwplannen advies uit. Burgemeester en wethouders volgen in hun oordeel in principe het advies van de welstandscommissie. Daarop zijn de uitzonderingen mogelijk.

Figuur 3.1. Fragment kaart welstandsnota

In het gemeentelijke welstandsbeleid behoort Prosperdorp tot het Poldergebied (zie figuur 3.1). Voor dit gebied, dat is aangemerkt als bijzonder welstandsgebied, zijn verschillende welstandscriteria voor (vervangende) nieuwbouw geformuleerd (zie bijlage 1 Welstandscriteria Poldergebied). Voor de beoogde nieuwbouw die in dit bestemmingsplan wordt geregeld zijn de volgende criteria van belang:

• afstemmen van (vervangende) nieuwbouw op de bebouwingshoogte en –massa en de kapvorm van de omliggende bebouwing of het ensemble van gebouwen als geheel;
• het dakvlak van woonbebouwing uitvoeren in donkere of rode dakpannen;
• uitsluiten van sterk met de omgeving contrasterende kleuren of reflecterende materialen.

Deze criteria zijn vooral geschreven voor dijkwoningen in het buitengebied. Moderne architectuur op de voorgenomen locatie is mogelijk mits gemotiveerd wordt dat dit passend is in het landschap.

4.3.1 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek en conclusie

De voormalige bedrijfswoning Langestraat 2 is geïnventariseerd als een historische boerderij (bron: provincie Zeeland). De overige bedrijfsgebouwen zijn niet cultuurhistorisch waardevol en dus niet behoudenswaardig. Integendeel; sloop van de varkensstallen en overkappingen komt de ruimtelijke kwaliteit ten goede. De ontwikkeling voorkomt namelijk verdere verpaupering en levert een bijdrage aan verbetering van de leefbaarheid in het buurtschap.

4.3.2 Archeologie

Toetsingskader

In het Verdrag van Valletta is op Europees niveau de integrale bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd. Dit verdrag is geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving met de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Hiervoor zijn in deze wet de Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten gewijzigd. De Monumentenwet 1988 regelt sindsdien onder andere de bescherming van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de 'verstoorder betaalt'.

Op provinciaal niveau is het beschermen van archeologische waarden en cultuurhistorische elementen meegenomen in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018. In het verlengde daarvan en van de Wamz heeft de gemeente Hulst in 2011 eigen archeologiebeleid vastgesteld (Beleidsnota Archeologie met archeologische beleidskaarten). In dit beleid is een regeling opgenomen die voorziet in een effectieve en doelmatige omgang met bekende en te verwachte archeologische waarden (onderzoekseisen en ontheffingen). Daarin is ook aangegeven dat de ruimtelijke consequenties van het gemeentelijk archeologiebeleid juridisch-planologisch worden verankerd in bestemmingsplannen waardoor het voor alle partijen van meet af aan duidelijk is welke eisen de gemeente stelt aan bodemingrepen in specifieke zones/terreinen.

Voor de archeologische beleidskaart is de gemeentelijke ondergrond daarbij opgedeeld in vier relevante laagniveaus, waarbij de bovenste laag (laag 1) is opgesplitst in drie verwachtingszones, en de onderste laag (laag 4) in twee verwachtingszones (tabel 1). Het grootste deel van de bekende archeologische informatie is afkomstig uit laag 1 (de bovenste laag). Het gaat daarbij vooral om relatief jonge (klei)bodems. Deze zijn op basis van bodemkundige kenmerken onderverdeeld in hoge, middelhoge en lage verwachting. Onder laag 1 liggen afgedekte, oudere landschappen: hierin kunnen prehistorische, Romeinse en vroegmiddeleeuwse sporen van bewoning en gebruik zijn geconserveerd (laag 2-4).

Op 2 januari 2013 heeft het college de beleidsregel "Handleiding gemeentelijke toets archeologiebeleid, aanvulling op archeologiebeleid" vastgesteld. Deze beleidsregel vormt een handleiding om archeologische waarden te toetsen, en is een praktische uitwerking c.q. een aanvulling op het gemeentelijk archeologiebeleid. Op grond van deze beleidsregel wordt de bescherming niet meer in bestemmingsplannen geregeld, maar wordt het aspect 'archeologie' bij de toets van een omgevingsvergunningaanvraag meegenomen.

Ten behoeve hiervan is een archeologische toetsingsregeling met een stappenplan opgesteld. Aan deze regeling dienen aanvragen voor een omgevingsvergunning en ruimtelijke procedures te worden getoetst. Indien een bestemmingsplan wel voorziet in dubbelbestemming Archeologie, gebaseerd op het oude beleid, dan gaat deze dubbelbestemming voor op de hiervoor vermelde beleidsregel.

De kern van de regeling is dat in gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen voor bestaan voor archeologische waarden, door een initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Voor het gehele gemeentelijk grondgebied geldt een ontheffing van archeologisch onderzoek voor bodemingrepen tot een diepte van 40 cm beneden maaiveld en die binnen een bepaalde oppervlakte blijven. Algemene ontheffing tot een diepte van 40 cm beneden maaiveld is altijd van toepassing.

Toetsing

Zolang onderhavig bestemmingsplan nog niet in werking is getreden, is het perceel/de woningbouwlocatie planologisch-juridisch geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied. In dat bestemmingsplan is geen regeling opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed. Dat betekent dat de voorgenomen ontwikkeling moet worden getoetst aan de hiervoor vermelde beleidsregel en Beleidsnota Archeologie uit 2011. Op de archeologische beleidskaart is voor perceel/de woningbouwlocatie de volgende aangegeven:

Kaartlaag archeologische beleidskaart	Lithostratigrafische eenheid	Beoordeling	maatregelcategorie (archeologische verwachting)
1	Holoceen: Formatie van Naaldwijk – laagpakket van Walcheren	Hollandveen onder polders van na 1532 (na 1809)	Categorie 5 (gematigde verwachting)
2	Holoceen: Formatie van Nieuwkoop –Hollandveen	Afgedekt door kleiafzettingen na 1532 (na 1809)	Categorie 5 (gematigde verwachting)
3	Holoceen: Formatie van Naaldwijk – laagpakket van Wormer	Laag dunner dan 1 meter	Categorie 8 (geen verwachting)
4	Pleistoceen	Top van de laag ligt beneden -2 m NAP	Categorie 5 (gematigde verwachting)

Voor drie kaartlagen die een bepaalde formatie/bodemlaag duiden, geldt een gematigde verwachting en daarmee in het beleid een maatregelcategorie 5. Voor maatregelcategorie 5 geldt een ontheffing van 500 m2 waaronder geen archeologisch vooronderzoek behoeft plaats te vinden. Voor de twee woningen op het perceel mogen worden bijgebouwd, zijn in dit bestemmingsplan bouwvlakken opgenomen met een gezamenlijke oppervlakte van (2 x 12 x 15 =) 360 m2. Deze bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd. Buiten de bouwvlakken is volgens het bestemmingsplan daarnaast erfbebouwing toegestaan tot een maximum van (2 x 40 m²=) 80 m2. De drempelwaarde van 500 m2 wordt daarmee niet overschreden.

Ook de omgevingsvergunningen voor het slopen van de varkensstallen en de overkapping moet worden getoetst aan de beleidsregel en Beleidsnota Archeologie uit 2011. De gezamenlijke oppervlakte hiervan bedraagt weliswaar ruim 800 m2, maar een substantieel deel van de bebouwing ligt in België waarvoor dit beleid niet geldt. Bovendien is het oppervlak dat wordt verstoord op een diepte van meer dan 40 cm beneden maaiveld is veel kleiner dan de oppervlakte van de gebouwen zelf.

Conclusie

Het plangebied ligt in een gebied met voor verschillende perioden een gematigde archeologische verwachtingswaarde. Een beschermende regeling in het bestemmingsplan is niet nodig omdat dit door de beleidsregel "Handleiding gemeentelijke toets archeologiebeleid, aanvulling op archeologiebeleid" wordt geborgd.

Het aspect archeologie vormt naar verwachting echter geen belemmering om voor de twee nieuwe woningen omgevingsvergunningen voor het bouwen te kunnen verlenen. Het totale grondoppervlak van de bodem dat door de nieuwbouw wordt verstoord, bedraagt namelijk minder dan 500 m2.

4.10.1 Beleids-/toetsingskader

Inleiding

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de natuurwetgeving de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en in de bescherming van dier- en plantensoorten. Voor gebiedsbescherming zijn de Natuurbeschermingswet 1998 en de ecologische hoofdstructuur relevant en voor de soortbescherming de Flora- en faunawet (hierna Ffw). Hierna wordt nader ingegaan de aspecten gebieds- en soortbescherming.

Gebiedsbescherming

Natuurbeschermingswet 1998

In de Natuurbeschermingswet 1998 (verder: Nb-wet) is de bescherming van specifieke gebieden geregeld. De bepalingen uit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn zijn in de Nb-wet verwerkt.

Voor de Natura 2000-gebieden gelden instandhoudingsdoelen: bepaalde habitattypes die daar voorkomen moeten in stand worden gehouden. Onder andere hiervoor is het een vereiste dat de neerslag van stikstof - de stikstofdepositie - wordt teruggedrongen. Elke toename aan stikstof op Natura 2000-gebieden wordt daarom getoetst in het kader van de Nb-wet.

De Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Ecologische hoofdstructuur

Binnen de door het Rijk gestelde kaders begrenzen, beschermen en onderhouden de provincies een natuurnetwerk met de juiste ruimtelijke, water- en milieucondities voor kenmerkende ecosystemen van (inter)nationaal belang. Dit provincie- en landsgrensoverschrijdende netwerk is de (herijkte) nationale Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De begrenzing van de EHS is in Zeeland door Gedeputeerde Staten vastgesteld in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en het Natuurbeheerplan Zeeland. In het Omgevingsplan staan ook de spelregels hoe om te gaan met de EHS. Binnen de EHS liggen onder ander ook de Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming: Flora- en faunawet

De Ffw is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van EL&I. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Ffw niet optreden. Het bestemmingsplan is een dergelijk besluit.

Het Ministerie van EL&I beperkt de verbodsbepalingen bij vogels tot alleen de plaatsen waar wordt gebroed, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er wordt gebroed. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen.

4.10.2 Toetsing/onderzoek

Huidige situatie

De huidige situatie is beschreven in paragraaf 2.1. Het gedeelte waar de nieuwe woningen worden gebouwd, is nu grasland. Ten oosten van de voormalige varkensstal is een strook met opgaande beplanting aanwezig (zie figuur 4.2). Deze beplanting wordt gehandhaafd.

Figuur 4.2. Zicht op de bouwlocatie in oostelijke richting met zicht op de opgaande beplanting die wordt gehandhaafd

Beoogde werkzaamheden

Om de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk te maken, worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

• slopen van voormalige varkenstallen en overkapping;
• bouwwerkzaamheden.

Gebiedsbescherming: aangewezen gebieden

EHS

Het plangebied ligt niet binnen de EHS. De dichtstbijzijnde EHS-gebieden is het Verdronken land van Saeftinghe.

Figuur 4.3 EHS Verdronken land van Saeftinghe nabij het plangebied (Geoloket Zeeland, Ontwerp EHS 2013)

Dit gebied is ook aangewezen als Natura 2000-gebied:

Figuur 4.4 Natura 2000 gebied Verdronken land van Saeftinghe (Geoloket Zeeland, Ontwerp EHS 2013)

Gebiedsbescherming: toetsing

Ontwikkeling stikstofdepositie

Aangezien het plangebied buiten de Natura 2000-gebieden ligt, zijn areaalverlies, versnippering, verandering van waterhuishouding en verstoring uit te sluiten.

In het Verdronken land van Saeftinghe komen stikstofgevoelige habitattypen en -soorten voor, maar het plangebied ligt op te grote afstand en de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling is te klein om daarop effecten te hebben.

Soortenbescherming: huidige ecologische waarden

De huidige ecologische waarden zijn door ir. J.J. van den Berg vastgesteld aan de hand van foto's die op 27 mei 2014 van het plangebied zijn genomen, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere www.ravon.nl en www.waarneming.nl).

Vaatplanten

Gezien het huidige gebruik zijn geen beschermde soorten waargenomen of te verwachten.

Vogels

Door de geringe omvang van het plangebied, de huidige korte vegetatie, de aard van de aangrenzende terreinen is het gebied niet geschikt (te kleinschalig) als nestplaats voor weide- of akkervogels. Naar verwachting is er geen enkele nestplaats aanwezig.

De beplanting biedt naar verwachting wel een geschikte nestplaats voor struweelbroeders, zoals: heggemus, fazant. Nesten van vogels met een vast broedplaats, zoals zwaluwen, eksters en diverse roofvogels zijn niet aangetroffen.

Zoogdieren

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als mol, hermelijn, wezel, konijn en diverse algemene muizensoorten.

De bomen langs het perceel/de Langestraat kunnen een functie vervullen voor vleermuizen. Het betreft hier een foerageerfunctie. De gesloopte bebouwing was niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen.

Amfibieën

De korte grasvegetatie is ongeschikt als landbiotoop voor algemene amfibieën. Zwaarder beschermde soorten bijvoorbeeld rugstreepppad komen hier naar verwachting ook niet voor. Naast de voor amfibieën ongeschikte sloten komt er in het plangebied ook geen open water (poelen) voor.

Vissen

Deze diersoort is niet van belang omdat er geen open water wordt gedempt of aangetast.

Overige soorten

Er zijn, gezien de voorkomende biotopen, geen beschermde reptielen/of bijzondere insecten of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 4.3 is aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) voorkomen en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.3 Naar verwachting voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

				nader onderzoek nodig bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen
vrijstellings- regeling Ffw	tabel 1		mol, hermelijn, wezel, konijn en diverse soorten muizen	nee
ontheffings- regeling Ffw	tabel 2		geen	nee
	tabel 3	bijlage 1 AMvB	geen	nee
		bijlage IV HR	vleermuizen	ja
	vogels	cat. 1 t/m 4	Broedvogels van struweel	nee

Soortenbescherming: toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met beschermde soorten.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).
• Er komen geen tabel 2 en 3 soorten voor.

De Flora- en faunawet staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.10.3 Conclusie

De Natuurbeschermingswet 1998, het provinciale EHS-beleid en de Flora- en faunawet vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11.1 Beleid / toetsingskader

Planologische relevante kabels en leidingen

Voor hoofdtransportleidingen en hoogspanningsverbindingen geldt dat deze in een (bestemmings)plan moeten worden geregeld. Deze leidingen hebben namelijk gevolgen voor het gebruik van gronden in de directe omgeving en zijn dus planologisch relevant. Ook niet-hoofdtransportleidingen met veiligheidscontour, kunnen planologisch relevant zijn. Als planologisch relevante leidingen worden aangemerkt (buis)leidingen voor het transport van:

• elektriciteit met een hoogspanning van meer dan 50 kV;
• brandbare gassen met een druk van 20 bar en hoger;
• brandbare vloeistoffen of giftige stoffen met een diameter van 4" en hoger;
• buisleidingen met een diameter van 400 mm en groter.

Niet-planologisch relevante leidingen behoeven geen bescherming c.q. regeling in het bestemmingsplan. Deze leidingen kunnen dan ook zonder planologische regeling worden aangelegd.

Grondroeringsregeling

De Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten (WION) verplicht verplicht gravers (ook wel grondroerders genoemd) tot het melden van elke ‘mechanische grondroering’ bij het Kadaster. Doel van de wet is gevaar of economische schade door beschadiging van ondergrondse kabels of leidingen (water-, elektriciteit- en gasleidingen, telefoonlijnen en olie- en gasleidingen) te voorkomen. De wet heeft de (vrijblijvende) zelfregulering zoals die bestond in de vorm van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) vervangen.

Daarnaast moeten straalpaden voor telecommunicatie of radardekkingsgebieden planologisch worden beschermd.

4.11.2 Toetsing/onderzoek

In en nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen aanwezig.

Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Indien aan de orde, zal voor deze leidingen nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

Het plangebied ligt in een radardekkingsgebied van vliegbasis Woensdrecht. Om de werking van dit radarstation niet te beperken, is om dit station een radarverstoringsgebied aangewezen waarbinnen hoge bouwwerken beperkt mogelijk zijn. De bouwhoogte van een bouwwerk ten opzichte van NAP mag in geen enkel opzicht 63 m of meer bedragen. Een dergelijke bouwhoogte is niet aan de orde in het plangebied. Niettemin wordt in het onderhavige bestemmingsplan de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied voor het radardekkingsgebied overgenomen

4.11.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen en straalpaden vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.1.1 Kostenverhaal en grondexploitatieplan

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot een kostenverhaal indien nieuwe bouwplannen rechtstreeks mogelijk worden gemaakt door middel van een bestemmingsplan en er voor de gemeente sprake is van verhaalbare kosten (kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). In geval van kostenverhaal is een exploitatieplan niet vereist wanneer het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De wetgever heeft de volgende verschillende bouwplannen vastgelegd:

• bouw een of meer andere hoofdgebouwen;
• uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Toetsing

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling zal de gemeente met de grondeigenaar (de ontwikkelende partij) een zogeheten "anterieure" overeenkomst sluiten.

Daarmee is verzekerd dat kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro en alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

5.1.2 Financiele uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkelingen die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt zal de initiatiefnemer gegevens overleggen aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente zal inzicht krijgen in de financiële gegevens.