Houtmarkt 2, 4 en 10, Hulst

1.1 Algemeen

In het verleden was op de locatie Houtmarkt 2 en 4 te Hulst bioscoop 'de Koning van Engeland' gevestigd. Deze bioscoop is al meer dan 15 jaar niet meer aanwezig. In de afgelopen jaren zijn er meerdere plannen voor herontwikkeling van deze locatie geweest. Deze zijn deels uitgevoerd. Er wordt momenteel gebouwd aan appartementen aan de straatzijde. Een deel van de oude bioscoop is op het achterterrein nog aanwezig. Voor dat achterterrein is een nieuw bouwplan gemaakt waarin 21 appartementen zijn voorzien. Hiervoor wordt de resterende bebouwing van de oude bioscoop volledig gesloopt. In de plint van de appartementengebouwen die op dit moment al aan de straatzijde worden gebouwd zijn daarnaast ook 2 appartementen op de begane grond voorzien. Deze waren eerst niet in het bouwplan opgenomen. Het bouwplan en de invulling met appartementen op de begane grond passen niet binnen de geldende bestemmingsplannen 'Binnenstad Hulst' en 'Houtmarkt herziening 2017' of de reeds verleende omgevingsvergunning. Om die reden is een nieuwe procedure nodig voor realisatie van het bouwplan.

Naast dit ontwikkelplan is ten oosten van deze locatie, op de grens van de Houtmarkt en de Paardenmarkt, een bouwlocatie aanwezig. Ter plaatse is oude bebouwing gesloopt, het perceel wacht op herinvulling. Ook hiervoor is een ontwikkeling met appartementen voorzien. Dit betreffen 7 huur-/starterswoningen. Dit past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Houtmarkt herziening 2017'. Om die reden is ook voor die ontwikkeling een nieuwe procedure nodig.

Voor beide locaties (tesamen 30 appartementen) is een uitgewerkt bouwplan ingediend. De gemeente Hulst is voornemens om beide ontwikkelingen ineens te vergunnen met toepassing van de uitgebreide procedure omgevingsvergunning. Artikel 2.12 lid 1 a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht schrijft voor dat een dergelijke aanvraag slechts kan worden verleend indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Dit document voorziet in deze ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit 2 plandelen. Een plandeel is gelegen op de adressen Houtmarkt 2 en 4 en het daar achter gelegen terrein. In deze onderbouwing wordt dit plandeel benoemd als 'Houtmarkt 2 en 4'. Het andere plandeel ligt op de locatie naast Houtmarkt 8, formeel is er momenteel geen huisnummer op deze locatie aanwezig. In de onderbouwing wordt deze locatie als 'Houtmarkt 10' benoemd. Het plan omvat de volgende kadastrale percelen:

Houtmarkt 2 en 4

• Hulst, sectie A, nummer 3298 (221 m²)
• Hulst, sectie A, nummer 3300 (4 m²)
• Hulst, sectie A, nummer 3301 (739 m²)

• Hulst, sectie A, nummer 3302 (118 m²)
• Hulst, sectie A, nummer 3315 (413 m²)
• Hulst, sectie A, nummer 3316 (12 m²)
• Hulst, sectie A, nummer 3165 (gedeeltelijk)

Houtmarkt 10

• Hulst, sectie A, nummer 3317 (gedeeltelijk)

Het plandeel Houtmarkt 2 en 4 grenst aan de noordzijde aan de openbare ruimte van de Houtmarkt. Aan de oost- en westzijde is aansluitend bebouwing en erf aanwezig. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan appartementen en garageboxen gelegen aan het Baudeloo.

Het plandeel Houtmarkt 10 grenst eveneens aan de noordzijde aan de openbare ruimte van de Houtmarkt/Paardenmarkt. Ook hier is aan de oost- en westzijde woonbebouwing aanwezig. Aan de zuidzijde is erf aanwezig.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust BV)

1.3 Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is het realiseren van de beoogde 30 appartementen mogelijk te maken. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning bijgevoegd. Dit document toetst de realisatie van de voorgenomen ontwikkelingen aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkelingen is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en ik hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Beschrijving project

2.2 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen die door de gemeenteraad zijn vastgesteld:

• Binnenstad Hulst, vastgesteld op 8 november 2012;
• Binnenstad 2e herziening, vastgesteld op 25 september 2014;
• Houtmarkt herziening 2017, vastgesteld op 13 juli 2017;
• Parapluherziening Huisvesting Arbeidsmigranten, vastgesteld op 23 februari 2017;
• Bestemmingsplan Archeologische en Aardkundige waarden, vastgesteld op 8 juni 2017.

Daarnaast is voor een deel van de locatie Houtmarkt 2 en 4 op 12 juli 2017 een omgevingsvergunning verleend waarbij is afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Met die omgevingsvergunning is toestemming verleend voor het bouwen van een commerciële ruimte en 11 appartementen op de locatie Cornelis de Vosplein 12/Houtmarkt 2.

Afbeelding 3 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust BV)

Binnenstad Hulst en 2e herziening

Ter plaatse waar het bestemmingsplan Binnenstad Hulst en de daarbij behorende 2e herziening gelden is de locatie hoofdzakelijk bestemd als 'Centrum'. Dit betreffen de gronden in het plandeel 'Houtmarkt 2 en 4'. Binnen deze bestemming zijn diverse functies mogelijk, zoals detailhandel, dienstverlening, horeca van categorie 1 (lichte horeca), maatschappelijke voorzieningen, etc.. Deels is de functie-aanduiding 'horeca van categorie 2' opgenomen. Dit betreft middelzware horeca. Per bouwperceel zijn maximaal 9 woningen toegestaan, met dien verstande dat het toevoegen van woningen uitsluitend is toegestaan op de verdiepingen. Daarbij moet 1 gevel van de woning een rechtstreeks verbinding met de straat te hebben. Er is sprake van een bouwvlak, deels met goothoogte 9 meter en bouwhoogte 12 meter, deels met goothoogte 7 meter en bouwhoogte 11 meter. Aan de zuidzijde van het plangebied overschrijdt het bouwplan de bestemmingsgrens (en de kadastrale grens) en is de bestemming 'Verkeer' voor een zeer beperkt deel van toepassing. De locatie maakt daarnaast deel uit van het 'Beschermd stadsgezicht 1'. Dit houdt in dat er strikte regels verbonden zijn aan bouwen of andere werkzaamheden en daarvoor een nader vergunningstelsel geldt. In beginsel is er sprake van strijdigheid met dit artikel. Afgewogen moet worden of ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en/of herstel van het historische en ruimtelijk karakter van het beschermd stadsgezicht. Aan de noordzijde van het plangebied is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' van toepassing. De nieuwe bebouwing ligt net buiten deze aanduiding. Uitsluitend de 2 extra wooneenheden in de in aanbouw zijnde bebouwing zijn binnen deze aanduiding gesitueerd. In paragraaf 4.2 wordt hierop nader ingegaan.

Het bouwplan is - naast de strijdigheid vanwege het beschermd stadsgezicht - strijdig met dit bestemmingsplan vanwege het maximum aantal woningen dat wordt overschreden en de goothoogte die wordt overschreden. De bouwhoogte wordt niet overschreden aan de zijde van de Houtmarkt. Deze wordt wel overschreden op het binnenterrein, waar deze maximaal 10 meter mag zijn. Het bouwplan voorziet op deze locatie in een hoogte van 10,49 meter. De poort aan de achterzijde betreft een 'bouwwerk, geen gebouw zijnde' en is tot 3,5 meter onder voorwaarden vergunbaar. Omdat deze een bouwhoogte heeft van 4,35 meter is ook deze in strijd met het geldende bestemmingsplan. Aan zowel de noordzijde als zuidzijde (plandeel Houtmarkt 2 en 4) is er sprake van een beperkte bouwvlakoverschrijding. Ten aanzien van het beschermd stadsgezicht heeft de welstands- en monumentencommissie op 23 februari 2022 een positief oordeel gegeven. Er wordt geen afbreuk hieraan gedaan.

Houtmarkt herziening 2017

Binnen het plandeel 'Houtmarkt 2 en 4' is de bestemming 'Centrum' aan de voorzijde van toepassing. Dit geldt voor Houtmarkt 4. Deze bestemming is vergelijkbaar met hetgeen hiervoor is beschreven onder het bestemmingsplan 'Binnenstad Hulst'. De goot- en bouwhoogte bedragen op die locatie 11 en 15 meter. Ter plaatse van het plandeel 'Houtmarkt 10' geldt de bestemming 'Wonen'. Ter plaatse is een bouwvlak aanwezig met een goot- en bouwhoogte van 11 en 15 meter. De dakhelling mag maximaal 60 graden bedragen. Op de gronden binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'Houtmarkt herziening 2017, die dus een groter geheel beslaan dan de gronden waarvoor nu een ontwikkelplan is gemaakt, zijn maximaal 32 woningen toegestaan. Deze locatie heeft de dubbelbestemming 'Waarde-Beschermd stadsgezicht 3'. Ook binnen deze bestemming dient bij bouwen of werkzaamheden telkens te worden afgewogen of er geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het historische en ruimtelijke karakter van het beschermd stadsgezicht. Ter bescherming van archeologische waarden is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' van toepassing.

Het bouwplan is strijdig met dit bestemmingsplan vanwege het aantal woningen dat wordt toegevoegd. Er zijn namelijk binnen dit deel van het plangebied reeds 27 woningen feitelijk aanwezig. Met het realiseren van het plan worden 7 woningen op Houtmarkt 10 en - binnen de werking van het bestemmingsplan Houtmarkt herziening 2017 - 1 appartement op de begane grond van Houtmarkt 4 toegevoegd. Daarmee komt het aantal woningen binnen dit bestemmingsplan op 35, in plaats van de toegestane 32. Daarnaast wordt niet voldaan aan de regeling voor de dakhelling omdat de kap steiler is, namelijk 67 graden. De bouwhoogte bedraagt 15,55 meter en is daarmee ook in strijd met het bestemmingsplan, waar 15 meter is toegelaten. De liftschacht is 16 meter, dit betreft een ondergeschikt bouwdeel en is niet in strijd met het bestemmingsplan. Er is ook hier sprake van strijdigheid met de regeling voor beschermd stadsgezicht en archeologie omdat de bouwregels nieuwbouw niet rechtstreeks toelaten.

Parapluherziening Huisvesting Arbeidsmigranten

In dit bestemmingsplan zijn regels opgenomen ter regulering van de huisvesting van arbeidsmigranten/seizoensarbeiders. Doel hiervan is ongewenste woonsituaties te voorkomen en te zorgen voor adequate huisvesting voor deze doelgroep. Wonen in een woning kan uitsluitend plaatsvinden door een huishouden. Dit bestemmingsplan heeft geen invloed op de beoogde ontwikkeling. De ontwikkeling voldoet aan de planregels van dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Archeologische en Aardkundige waarden

Dit paraplubestemmingsplan is van toepassing ter plaatse waar ook het bestemmingsplan 'Binnenstad Hulst' geldt. Voor deze locatie geldt het hoogste beschermingsniveau van archeologische waarden, hier is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' van toepassing. De rechtstreekse bouwmogelijkheden zijn beperkt, waardoor er in dit geval sprake is van strijdigheid met deze regeling. Zie voor nadere beoordeling paragraaf 4.2.

3.1 Rijksbeleid

Ladder voor duurzame verstedelijking (Besluit ruimtelijke ordening)

Belangrijk thema vanuit het rijksbeleid is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 30 nieuwe woningen. Voor 5 woningen binnen het bestemmingsplan 'Houtmarkt herziening 2017' is reeds een planologische titel, waardoor er sprake is van een toevoeging van 25 nieuwe wooneenheden. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beoordeeld moet vervolgens worden of deze stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarbij is van belang of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingpslan meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het om een functiewijziging gaat, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

In dit geval is er sprake van herstructurering. Er is in principe geen nieuw beslag op de ruimte, de bouwmogelijkheden zijn qua oppervlakte en volume niet groter dan de geldende bouwmogelijkheden. Wel is er sprake van een zodanige functiewijziging dat in theorie ruimtelijk relevante effecten kunnen optreden, zoals leegstand. Om die reden moet de ontwikkeling in dit geval wel als nieuwe stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt en wordt er daarom getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte is getoetst in paragraaf 3.2 en 3.3 (provinciaal en regionaal beleid). Er is sprake van kwalitatief gewenste woningbouw, passend binnen de gemaakte afspraken in de regio (plan van aanpak). De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor een nadere motivatie van de locatiekeuze niet relevant is.

Nationale Omgevingsvisie

Gemeenten, provincies en het Rijk worden verplicht om een omgevingsvisie op te stellen vanuit de nieuwe Omgevingswet. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. De NOVI kent onder meer de volgende vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De ontwikkelingen aan de Houtmarkt zijn ten opzichte van de rijksdoelen relatief kleinschalig. De NOVI doet geen concrete uitspraken over dergelijke ontwikkelingen op dit uitvoeringsniveau. Vanzelfsprekend is er sprake van nieuwbouw die klimaatbestendig is en waar rekening wordt gehouden met een duurzame energievoorziening. De daken worden voorzien van PV-panelen. Tevens wordt een sedumdak toegepast en worden groene gevels gerealiseerd.

Voor het overige zijn er geen rijksregels die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 januari 2023 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben met de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Relevant voor dit plan is het doel om in 2030 een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad te realiseren die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Om deze doelstelling te halen heeft de provincie eerder (2019), in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ). De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de gemeente Hulst als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af;
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koowponingen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen;

 

Afbeelding 4 | Behoefte gemeente Hulst (bron: KWOZ)

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn in ieder geval 30 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. Het plan voorziet in de behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Op de kwantitatieve behoefte wordt ingegaan onder 'Regionaal beleid'.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

De hierboven genoemde provinciale beleidsdocumenten staan de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. Het is noodzakelijk de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is. Dit is de basis voor de behoefte-onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is op dit moment binnen de gemeente Hulst voldoende ladderruimte beschikbaar om de planontwikkeling toe te staan.

Verder is afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt buiten het bestaand bebouwd gebied en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- / woonlocaties wordt gerealiseerd. De planlocatie betreft een binnenstedelijke herstructureringslocatie. Sanering van de oude bebouwing van de voormalige bioscoop is wenselijk.

Hiernaast gaat de regio actief aan de slag om harde en ongewenste plancapaciteit terug te dringen. Dit betreft maatwerk en het terugbrengen van de plancapaciteit kan niet op hele korte termijn worden gerealiseerd. Jaarlijks wordt de balans opgemaakt. De bedoeling is om binnen afzienbare tijd op '0' uit te komen zodat vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming zijn. Omdat dit samenhangt met de kwaliteit van woningen is dit geen eenvoudige opgave. Door de nieuwbouw op de locatie aan de Houtmarkt wordt kwaliteit toegevoegd aan het woningaanbod en wordt voorzien in huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen waar een grote behoefte aan is. Het plan past binnen de gemaakte regionale afspraken.

Concept Regionale Woonvisie Zeeuws Vlaanderen

Door de gemeenteraad van Hulst is op 24 februari 2022 ingestemd met het vrijgeven voor inspraak van de 'Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen, gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen'. Dit betreft nog geen vastgesteld beleid, maar geeft wel een actueel beeld van de woningmarktsituatie. In deze woonvisie is de strategie met betrekking tot de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen op hoofdlijnen beschreven. De visie die centraal staat is:

“We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod”.

Er zijn een vijftal ambities benoemd:

• 1. Kansen grijpen op de woningmarkt!
• 2. Goed wonen voor alle doelgroepen
• 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden
• 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad
• 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

In de eerste plaats is een belangrijke koerswijziging in het woningbeleid het werken met een 3-tal programma's. Namelijk het basisprogramma, het ambitieprogramma en het transitieprogramma. Het basisprogramma is afgestemd op de uitkomsten uit het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland. In het ambitieprogramma wordt daar bovenop ruimte geboden om kansen te grijpen voor instroom van Vlamingen en buitenlandse werknemers en young professionals. Met het ambitieprogramma wordt de woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief versterkt. Tevens wordt schuifruimte gecreëerd om ook de noodzakelijke transitie (renovatie, verduurzaming en waar mogelijk levensloopbestendig maken van bestaande voorraad) in de bestaande koopmarkt te realiseren. De aanpak van deze kwetsbare voorraad betreft het transitieprogramma. Ingezet wordt op een 100 tot 150 extra woningen per jaar ten behoeve van de ambitie binnen de regio. Voor Hulst zouden 40-60 extra woningen per jaar mogelijk zijn. De bedoeling is daarvan ca. 75% in te vullen met nultredenwoningen.

Het onderhavige plan past binnen het in deze conceptvisie benoemde basisprogramma.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst

De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op de gemeente Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet word. Voor het plangebied geldt deels de strategie 'ontwikkelen' (Houtmarkt 2 en 4) en deels de strategie 'versterken' (Houtmarkt 10).

Ontwikkelen

Een aantal gebieden zal in de komende jaren van kleur verschieten omdat de huidige functie van deze gebieden niet voldoet of rendeert. De ontwikkelingsgebieden zijn de gebieden waar duidelijkheid bestaat over het toekomstige gebruik en het bijbehorende beeld. Onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwe woongebieden en nieuwe gemengde locaties. De locatie Houtmarkt 2 en 4 is als gemengde locatie aangeduid. Aanvankelijk was het de bedoeling hier een nieuw cultureel centrum te ontwikkelen in combinatie met wonen. Voor de culturele activiteiten zijn echter andere locaties gekozen, waardoor deze locatie uitsluitend een woonfunctie krijgt.

Versterken

Waardevolle structuren, waarbij zorgen bestaan over de toekomstige kwaliteit, zijn voorzien van de strategie versterken. Deze strategie is erop gericht actief verbindende elementen in stand te houden c.q. te versterken voor recreatief gebruik, beleving en ecologische doeleinden. De locatie Houtmarkt 10 is binnen de strategie versterken aangeduid als 'binnentuinen en ontmoetingsruimte'. De binnentuinen en ontmoetingsruimte maken onderdeel uit van de (semi)publieke ruimte van de binnenstad van Hulst en spelen een belangrijke rol in de beleving van de binnenstad. Bij de profilering van de binnenstad van Hulst zal met name worden ingezet op versterking van deze ontmoetingsruimte met de aangrenzende bebouwing, waaronder een reeks aan (rijks)monumenten. De binnentuinen kunnen een functie vervullen als groene schakels die ontmoetingsruimten op een andere wijze met elkaar verbinden. Met het bouwplan van Houtmarkt 10 wordt een dichte straatwand langs de Houtmarkt/Paardenmarkt gerealiseerd. Echter wordt juist met het plandeel Houtmarkt 2 en 4, dat grenst aan deze strategie, ingezet op een binnentuin voor ontmoeting en met groen. Op deze locatie wordt juist de waardevolle structuur versterkt en verbinding gemaakt met o.a. het Baudeloo.

Beleidsregels 'nieuwe woningbouwverzoeken' 

Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst is zichtbaar geworden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan. Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen.

Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning. Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij de harde plancapaciteit wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van de beleidsregels. Een van de situaties waarin het toevoegen mogelijk is, is als er niet-woonfuncties worden beëindigd en locaties daardoor om herinvulling vragen. Dat is in dit geval van toepassing. Juist in de binnenstad van Hulst is het gewenst deze locaties te herontwikkelen. Dit is mogelijk mits de ontwikkeling is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing.

 

Beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” en “Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020”

Op 12 mei 2020 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland de beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen in procedure kunnen brengen mits deze plannen aansluiten bij de kwalitatieve criteria van het gemeentelijke plan van aanpak.

Op 15 december 2020 is het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst door het college van B&W vastgesteld. In het Plan van aanpak is onderbouwd op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt. Deze onderbouwing is te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer. Als een in kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan in procedure wordt gebracht door de gemeente Hulst, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming. Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de tussentijd werken de gemeente en Provincie Zeeland actief aan het terugdringen van de harde plancapaciteit.

Onderhavig plan voldoet aan de kwalitatieve criteria van het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020. Er is in het plan sprake van appartementen of nultredenwoningen binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een  centrumdorps woonmilieu en tevens van herstructurereing met terugbouw van woningen.

Met het 'Plan van aanpak' ontstaat hierdoor de ruimte voor realisatie van het plan.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Voor het gehele plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie - 1'. Hiervoor geldt dat er archeologisch onderzoek nodig is bij bodemverstoring over een oppervlakte van 50m² en dieper dan 0,40 meter beneden maaiveld. Dat is hier van toepassing. Het plangebied maakt deel uit van een terrein met een vastgestelde archeologische waarde waarin resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd aanwezig zijn. Het plangebied ligt binnen een AMK-terrein. Er is een hoge verwachting voor bewoningssporen uit de 12e-16e eeuw. Er hebben in en aangrenzend aan het plangebied reeds diverse onderzoeken plaatsgevonden. Door 'Edufact advies in erfgoed' is geadviseerd om de archeologische resten - voor zover deze verstoord worden - vanaf maaiveld op te graven conform het 'Protocol Opgraven - variant Archeologische Begeleiding'. Het advies is bijgevoegd in Bijlage 1. Vloeren kunnen zonder archeologisch onderzoek worden verwijderd tot 0,40 meter onder maaiveld, mits kelders niet worden verwijderd en funderingen niet worden losgetrokken. Er dient voor uitvoering een Programma van Eisen te worden opgesteld, dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de gemeente Hulst.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

De locatie maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht. Nieuwe ontwikkelingen moeten passend zijn binnen de context van het historische karakter van de binnenstad. Het bouwplan is beoordeeld door de welstands- en monumentencommissie (23 februari 2022). Gebleken is dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de waarden die met het beschermd stadsgezicht worden beschermd.

Verder is er sprake van een gedeeltelijke ligging binnen de molenbiotoop. Daar waar gebouwd wordt is de molenbiotoop niet van toepassing. Daarvoor is de molenbiotoop niet relevant.

Het aspect cultuurhistorie belemmert de uitvoering van het project niet.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Voor het beoordelen van het woon- en leefklimaat wordt de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG gehanteerd. In de nabijheid van het plangebied, aan de westzijde van Houtmarkt 2 en 4 zijn diverse functies aanwezig en mogelijk. Toegestaan zijn lichte horecabedrijven (categorie 1), detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en sport. Het gebied kan gekwalificeerd worden als een gemengd gebied. Lichte horeca, detailhandel, dienstverlening en kantoren zijn in een gemengd gebied toelaatbaar aanpandig aan woningen. Voor sport of andere diverse maatschappelijke voorzieningen is een bouwkundige scheiding nodig om een goed woon- en leefklimaat in de woningen te realiseren. Daarnaast grenzen er op dit moment geen sport- of maatschappelijke voorzieningen aan de woongebouwen. Er is in dit geval sprake van bouwkundig van elkaar gescheiden gebouwen. Gelet op de feitelijke situatie is het ook niet aannemelijk dat dergelijke functies zich ter plaatse zullen vestigen. Een goed woon- en leefklimaat voor zowel de locatie Houtmarkt 2 en 4 als Houtmarkt 10 is gewaarborgd.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Door Inventerra is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportage 18 oktober 2021, Bijlage 2). Er is sprake van een 'verdachte' locatie vanwege de overwegend licht (plaatselijk matig) verhoogde gehalten in de grond en in het grondwater. De aangetoonde gehalten zijn historisch gezien verklaarbaar en liggen ruim onder de interventiewaarden. Het uitvoeren van aanvullende bodemonderzoek of het nemen van nadere maatregelen is niet nodig. Het terrein is vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt voor de geplande ontwikkeling en woonfunctie.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig die van invloed zijn op het plangebied. De locatie ligt niet binnen invloedsgebieden van transportroutes voor vervoer van gevaarlijke stoffen zoals aangewezen in het zogenaamde Basisnet. Dit aspect vormt geen belemmering voor vaststelling van het plan.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

De locatie ligt niet langs geluidgezoneerde (spoor)wegen of in de nabijheid van bedrijvigheid die een betekenis hebben voor industrielawaai. Er is sprake van een gebied waar de snelheid van gemotoriseerd verkeer laag is (max. 30km/u). De bebouwing aan de Houtmarkt 2 en 4 wordt daarnaast gesitueerd 'achter' bestaande bebouwing welke een afschermende werking heeft. De woonfunctie is daarnaast op de nieuwe woningen die direct aan de Houtmarkt liggen reeds mogelijk, waardoor een nadere beoordeling op het aspect geluid daarvoor niet nodig is. Het aspect geluid geeft geen belemmering voor realisatie van het project.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De planontwikkeling is kleinschalig en komt geenszins in de buurt van een project wat een 'in betekenende mate' effect zou kunnen hebben op de luchtkwaliteit. Dit aspect belemmert uitvoering van het plan niet.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Ten behoeve van de planontwikkeling is een quickscan natuur uitgevoerd door Adviesbureau Wieland (rapportage d.d. 2 april 2022 , Bijlage 3)

Gebiedsbescherming
Er is geen negatief effect te verwachten op een Natura 2000 gebied. Er is ook geen negatief effect te verwachten op de natuurkwaliteiten van terreinen die zijn aangemerkt in het kader van het natuurnetwerk Zeeland. Het plangebied is op voldoende afstand gelegen van deze gebieden en de werkzaamheden zijn kleinschalig van aard.

In het kader van de Wet natuurbescherming is wel een stikstofberekening uitgevoerd om te bepalen of het plan een emissie met zich brengt die relevant is voor de instandhouding van stikstofgevoelige soorten in Natura 2000-gebieden. Deze berekening is bijgevoegd (Bijlage 4). Gebleken is dat er geen effecten zijn, er is geen toename groter dan 0,00mol/ha/jaar .

Soortenbescherming
In de muren van de bebouwing zitten scheuren en holtes. Ook zijn er loszittende boeiboorden en er zijn kierende dakpannen. Deze zijn geschikt voor verblijfplaatsen voor vleermuizen. Om te bepalen of vleermuizen voorkomen en wat de eventuele functie van het plangebied is, dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden conform Vleermuisprotocol 2021. In de bebouwing zijn potentiële broedplaatsen voor huismus en gierzwaluw aanwezig. Deze kunnen door de nieuwbouw ongeschikt raken, of door de sloop verdwijnen. Om te bepalen of deze soorten hier daadwerkelijk broeden dient er een nader onderzoek uitgevoerd te worden.

Het terrein is niet geschikt voor andere beschermde soorten. Het is geheel verhard. Er is geen beplanting, of water aanwezig.

Het aanvullend onderzoek zal plaatsvinden conform de daarvoor geldende protocollen. In deze onderbouwing voor afwijking van het geldende bestemmingsplan dient aannemelijk te worden gemaakt dat er geen sprake zal zijn van het overtreden van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming. Het aanvullend vleermuisonderzoek is (d.d. oktober 2022) deels uitgevoerd. Omdat er mogelijk sprake is van een winterverblijfplaats voor vleermuizen dient er in de winter nog een veldbezoek plaats te vinden en kan de rapportage nog niet worden opgeleverd. Dit zal in december 2022 gebeuren. Vooruitlopend op de uitkomsten zijn er in de lente van 2022 reeds alternatieve vleermuisvoorzieningen in de omgeving aangebracht. Deze compenseren de verwachte verblijfplaatsen in het aanvullend onderzoek. Er zijn daarnaast mogelijkheden om ook in de nieuwbouw voorzieningen te treffen (zoals speciale stenen voor vleermuizen inbouwen, natuurinclusief bouwen). Hoewel de rapportage nog niet is opgeleverd is de verwachting dat er een ontheffing nodig is van de Wet natuurbescherming, maar dat die vanwege de reeds uitgevoerde maatregelen ook kan worden verleend. De ontheffing dient aangevraagd te worden voordat de sloopaanvraag wordt ingediend.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

Binnen het plangebied is slechts beperkt ruimte aanwezig voor extra parkeerplaatsen. Er zijn 4 parkeerplaatsen direct bij de bebouwing beschikbaar, zie afbeelding 5 (aangeduid met 'P').

Afbeelding 5 | parkeerplaatsen aangeduid met P (Bron: VG Architecten)

De ontwikkelaar heeft daarnaast met de gemeente afspraken gemaakt over de huur van parkeerruimte (18 parkeerplaatsen) in de nabijheid van het plangebied aan de Lange Bellingstraat.

Afbeelding 6 | Parkeren Lange Bellingstraat, rechter locatie blauwe lijn (Bron: Gemeente Hulst)

Om er zeker van te zijn dat de overige benodigde parkeerplaatsen in de openbare ruimte opgevangen kunnen worden is er een parkeerdrukonderzoek uitgevoerd. In bijgevoegde rapportage (Bijlage 5) zijn de resultaten daarvan opgenomen. Daarin is tevens de parkeerbehoefte van het plan uitgewerkt. Uit het onderzoek blijkt dat er voldoende parkeerruimte is om in de behoefte van zowel bewoners als bezoekers van bewoners te kunnen voorzien.

In deze rapportage is geen rekening gehouden met het feit dat ter plaatse reeds meerdere functies conform bestemmingsplan rechtstreeks zijn toegestaan waarvoor  geen extra parkeerplaatsen aangelegd hoeven te worden indien deze worden gerealiseerd. Het gaat hier bijvoorbeeld om het realiseren van een bioscoop, die in het verleden ook aanwezig was en een hogere parkeerbehoefte had dan het voorliggende bouwplan. In juridische zin kan rekening worden gehouden met het salderen van de bestaande parkeerbehoefte en de nieuwe parkeerbehoefte. In de praktijk kan deze parkeerruimte al ingenomen zijn door andere functies en een hoger autobezit in de loop der jaren. Om die reden is toch onderzocht of er in de nieuwe situatie voldoende parkeerruimte is voor bewoners en bezoekers van bewoners.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie is uitgerekend op basis van de CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Daarbij zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in het parkeeronderzoek (centrum, weinig stedelijk). Uit onderstaande tabel 1 blijkt dat er sprake is van een toename van 180 motorvoertuigen per etmaal. Gelet op de functie van het gebied als centrumgebied wordt verwacht dat deze relatief beperkte toename niet leidt tot een probleem in de doorstroming of verkeersonveiligheid.

Tabel 1 | verkeersgeneratie

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De locatie ligt niet in de nabijheid van waterkeringen, het plan heeft hiervoor geen gevolgen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het maximum te bebouwen oppervlak neemt niet toe, waardoor er geen noodzaak is voor compensatie. In het plan worden nieuw bouwwerken gerealiseerd, maar het extra verhard oppervlak ten opzichte van de mogelijkheden binnen het huidige bestemmingsplan neemt niet toe. Het is reeds mogelijk om de bouwvlakken volledig te bebouwen. Dit blijft in de nieuwe situatie mogelijk.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het hemel- en vuilwater wordt in beide plandelen gescheiden afgevoerd. Op de locatie Houtmarkt 2 en 4 wordt aan de zuidzijde aangesloten op het gemeentelijk riool. Op de locatie Houtmarkt 10 wordt aan de noordzijde aangesloten op het gemeentelijk riool. Overigens is er deels (op de platte daken) sprake van sedumdaken, waardoor het hemelwater vertraagd wordt afgevoerd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Het plan heeft geen gevolgen voor het grondwater en ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Er worden in het bouwplan geen uitlogende materialen gebruikt. Het plan heeft geen gevolgen voor de grondwaterkwaliteit.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De locatie is niet gelegen in de nabijheid van oppervlaktewater.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Niet van toepassing.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Niet van toepassing.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	De locatie is niet gelegen in de nabijheid van natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Niet van toepassing.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De locatie ligt niet in de nabijheid van eigendommen van het waterschap.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing.

4.12 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Het plan maakt geen nieuwe activiteiten mogelijk die genoemd zijn in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Het wonen is in beide plandelen al toegestaan. Er worden uitsluitend meer woningen toegevoegd en het plan wijkt af op het punt van de hoogte. Er is geen sprake van een nieuw beslag op de ruimte. Het plan hoeft daarom niet te worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject in het kader van de MER-regelgeving. Het opstellen van een separate aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is niet nodig. De afwijkingen van het bestemmingsplan zijn overigens vanuit oogpunt van milieu-effecten op de omgeving slechts zeer beperkt. Deze zijn in deze onderbouwing reeds beschreven.

4.13 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken zijn gemaakt over de uitvoering van het project. Daarin is onder meer ook het verhaal van planschade geregeld. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap.

Ter inzage legging ontwerpbesluit

Een ontwerp omgevingsvergunning wordt, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden zijn dan in de gelegenheid een zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij het college van Burgemeester en Wethouders. Het verlenen van de omgevingsvergunning door het college van burgemeester en wethouders, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning is in dit geval een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig.