Type plan: wijzigingsplan
Naam van het plan: Wijzigingsplan Magdalenastraat te Heikant
Status: ontwerp
Plan identificatie: NL.IMRO.0677.Wpheikmagdalenaong-000O

Regels

1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

                                                   

1.1 Aan- en uitbouw

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is
van het hoofdgebouw.

1.2 Aan-huis-gebonden beroep

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, die door hun beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend.

1.3 Afwijking

een afwijking van het bestemmingsplan als bedoeld in art. 2.1, lid 1, onder c, van de Wabo juncto art. 2.12, eerste lid, onder a, sub 1, van de Wabo;

1.4 Agrarisch bedrijf

een bedrijf gericht op het voortbrengen van agrarische producten door middel van het telen of veredelen van gewassen, waaronder begrepen houtteelt en fruitteelt, en / of het houden of fokken van vee (exclusief paarden), pluimvee of pelsdieren, nader te onderscheiden in:
  1. grondgebonden bedrijf: een bedrijf dat (nagenoeg) geheel afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel en waar (nagenoeg) geheel gebruik wordt gemaakt van open grond of plat glas dan wel ander lichtdoorlatend materiaal met een hoogte van niet meer dan 1 meter, anders te onderscheiden in: 
    1. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen bosbouw, sier- en fruitteelt; 
    2. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond; 
    3. sierteelt: de teelt van siergewassen al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten; 
    4. bollenteelt: de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt van bolbloemen; 
    5. bosbouw: de teelt van bomen vanwege de houtproductie; 
    6. boomkwekerij: een bedrijf gericht op het telen van bomen al dan niet gecombineerd met de verhandeling daarvan; 
    7. veeteelt: het houden van melkvee en / of ander vee waarvoor in de bedrijfsvoering weidegang essentieel is; 
    8. glastuinbouw: een bedrijf gericht op de teelt of veredeling van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
  2. niet-grondgebonden bedrijf: een bedrijf dat (nagenoeg) niet afhankelijk is van agrarische grond als productiemiddel en waar (nagenoeg) geen gebruik wordt gemaakt van daglicht, waaronder begrepen: 
    1. intensieve veehouderij: een niet aan de grond gebonden agrarisch bedrijf of bedrijfsonderdeel dat zich toelegt op het houden of mesten van melkvee en / of slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen zonder of nagenoeg zonder weidegang (kalvermesterij, kippenfarm, varkensfokkerij en varkensmesterij; 
    2. intensieve tuinbouw in gebouwen: een niet aan de grond gebonden agrarisch bedrijf als hiervoor bedoeld, gericht op de teelt of veredeling van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van gebouwen;
    3. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

1.5 Bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen

Afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen tot stand zijn gekomen of komen.

1.6 Bestemmingsgrens

een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak.

1.7 Bestemmingsvlak

een op de kaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming.

1.8 Bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.9 Bouwgrens

een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

1.10 Bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

1.11 Bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.12 Bouwvlak

een op de kaart aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten.

1.13 Bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.14 Bouwwerk, geen gebouw zijnde

elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde.

1.15 Bijgebouw

een vrijstaand afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden gebouw, zoals bijvoorbeeld garages, hobbyruimten, bergingen en huisdierenverblijven.

1.16 Dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, met één of meer ramen, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

1.17 Dienstverlening

het bedrijfsmatig aanbieden, verkopen en / of leveren van diensten aan personen, zoals reisbureaus, kapsalons en wasserettes.

1.18 Gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.19 Hoofdgebouw

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.20 Kantoorruimte / praktijkruimte

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

1.21 Kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

het in een woning door de bewoner op beroepsmatig wijze uitoefenen van activiteiten anders dan een aan-huis-gebonden beroep en / of het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen vergunningplicht op grond van artikel 2.1, lid 1 onder e of i van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft.

1.22 Kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen

voorzieningen ten behoeve van activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

1.23 Nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

1.24 Overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en met aan ten hoogste één zijde een gesloten wand.

1.25 Peil

  1. de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt; 
  2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

1.26 Plan

het wijzigingsplan met identificatienummer  NL.IMRO.0677.Wpheikmagdalenaong-000O van de Gemeente Hulst;

1.27 Plangebied

het geheel van gronden − water daaronder begrepen − dat door de grens van het plan wordt omsloten.

1.28 Voorste perceelsgrens

de naar de weg gekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel naar de weg gekeerd zijn, wijzen burgemeester en wethouders een voorste perceelsgrens aan.

1.29 Wijziging

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening;

1.30 Wijzigingsplan

1.31 Zijdelingse perceelsgrens

de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:
  1. de breedte en lengte of diepte van een gebouw: tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en / of het hart van de scheidsmuren.
  2. de oppervlakte van een gebouw: tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en / of het hart van de scheidsmuren.
  3. de inhoud van een gebouw: tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en / of het hart van de scheidsmuren en de buitenzijde van de daken en dakkapellen. 
  4. de goot(- of boeibord)hoogte van een gebouw 
    1. tussen het peil en de bovenkant van de goot, het boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel met de gevel, waarin gemeten wordt; 
    2. bij meerdere / verschillende (hellende) dakvlakken met verschillende goot- en / of boeibordhoogten wordt de goot- en / of boeibordhoogte gemeten bij dat dakvlak, waarvan de verticale projectie meer bedraagt dan 50% van het grondoppervlak van een gebouw; 
    3. bij een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak dat loopt over de volledige breedte, of diepte van een gebouw, wordt de goot- en / of boeibordhoogte gemeten op het hoogste snijpunt van het dakvlak met de daaronder gelegen gevel; onder de gevel wordt ook verstaan het hart van de scheidsmuren met een gebouw op een aangrenzend bouwperceel. 
  5. de bouwhoogte van een gebouw: tussen de bovenkant van het gebouw, met uitzondering van antennes, kleine liftkokers, schoorstenen en andere ondergeschikte bouwdelen, en het peil. 
  6. de bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde: tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het peil; bij constructies worden de werken in verticale stand meegerekend. 
  7. afstanden: afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

 

3.1 Bestemmingsomschrijving

De gronden op de kaart aangewezen voor Woondoeleinden (W) zijn bestemd voor:
  1. het wonen met bijbehorende erven, tuinen, toegangs- en achterpaden;
  2. aan-huis-gebonden beroepen.

3.2 Bouwregels

  1. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: 
    1. gebouwen; 
    2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 
  2. Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen en zijn de navolgende bouwwerken zijn toegestaan:
    1. op de gronden zonder nadere aanwijzing: hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 
    2. ter plaatse van de nadere aanwijzing "erven" (e): uitsluitend aan- en uitbouwen, bijgebouwen, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behorende bij het hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel; 
    3. ter plaatse van de nadere aanwijzing "voortuin" (vt): uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde; 
    4. hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan- en uitbouwen (woningen) mogen uitsluitend vrijstaand of aaneen worden gebouwd;
  3. er is maximaal 1 woning in het bouwvlak toegestaan; 
  4. de onderlinge afstand van niet aaneengebouwde gebouwen op hetzelfde bouwperceel mag niet minder bedragen dan 1 m; 
  5. de afstand van gebouwen en overkappingen die niet in de perceelsgrens worden gebouwd, mag tot die perceelsgrens niet minder bedragen dan 1 m; 
  6. de goot- of boeibordhoogte en / of bouwhoogte van bouwwerken mag ten hoogste bedragen:
 
 
Goot- of boeibordhoogte
Bouwhoogte
van hoofdgebouwenzie verbeelding4 meter hoger dan de toegelaten goothoogte
van aan- of uitbouwen of bijgebouwen
3m7m
van bouwwerken, geen gebouwen zijnde-Zie hoofdstuk 3
 
  1. in afwijking van het bepaalde in lid f en de kaart gelden ten aanzien van de goot- en boeibordhoogte van hoofdgebouwen de volgende bepalingen: 
    1. indien een hoofdgebouw wordt afgedekt door een asymmetrisch dakvorm met één hellend dakvlak mag de goot- of boeibordhoogte van de gevel loodrecht op de weg of van de gevel die van de weg is afgekeerd ten hoogste 10 m bedragen; 
  2. ter plaatse van nadere aanwijzingen gelden voorts de aanvullende bepalingen: 
    1. W(v): ter plaatse van de nadere aanwijzing "vrijstaand" (v) mag de afstand van een gebouw en van een overkapping tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder dan 3 m bedragen, met dien verstande dat ter plaatse van de nadere aanwijzing (*) op de gronden binnen deze zone aan één zijde aan- of uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan; 
    2. W(e): voor het bouwen op gronden met de nadere aanwijzing (e) gelden de volgende bepalingen: 
      1. per bouwperceel mag ten hoogste 40% worden bebouwd met gebouwen en overkappingen met een maximum van 60 m²; 
      2. indien de toelaatbare bebouwing ingevolge het gestelde onder a minder zou bedragen dan 20 m² is een bebouwingspercentage van 50% tot een maximum van 20 m² toegestaan; 
      3. indien een tot W(e) bestemd gebied behoort bij meer dan één bouwperceel mag van dit gebied als totaliteit ten hoogste 40% worden bebouwd met gebouwen en overkappingen met een maximum van 50 m² per bouwperceel.

3.3 Specifieke gebruiksregels

Het is verboden om bijgebouwen te gebruiken als woon- en werkruimten.
 

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde van het overigens bepaalde in dit artikel voor de uitoefening van kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten
in de woning met inachtneming van de volgende bepalingen: 
  1. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven;
  2. het vloeroppervlak in gebruik voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten mag ten hoogste 25 m2 van het vloeroppervlak van hoofdgebouwen en de daarbij behorende aan- en uitbouwen bedragen;
  3. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend;
  4. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; 
  5. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten;
  6. er mag niet worden afgeweken voor het uitoefenen van bedrijvigheid die in het Besluit omgevingsrecht is aangemerkt als vergunningplichtig in de zin van artikel 2.1, lid 1 onder e of i van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
  7. er mag niet worden afgeweken indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene bouwregels

  1. De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:
    1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt en − in geval van erkers, serres en veranda's − bovendien niet meer bedraagt dan 50% van de diepte van gronden gelegen tussen de voorste bouwgrens en de voorste perceelsgrens; 
    2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

  1. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, de doeleindenomschrijving en de overige regels. 
  2. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in het vorige lid, indien strikte toepassing van het verbod leidt tot beperkingen in het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen worden gerechtvaardigd.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

 
  1. Een in de verbeelding of in deze planregels aangegeven percentage geeft aan hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.
  2. Bij het ontbreken van een percentage mag het bouwperceel volledig worden bebouwd, tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald.
  3. Een op de verbeelding aangegeven goothoogte geeft – tenzij in hoofdstuk 2  anders is bepaald en behoudens eventuele afwijking – de maximaal toegelaten goothoogte van gebouwen in meters aan, dan wel – voorzover een platte afdekking wordt toegepast – de maximaal toegelaten hoogte van het boeibord van het platte dak.
  4. Een op de verbeelding aangegeven nokhoogte geeft – tenzij elders in hoofdstuk 2 anders is bepaald en behoudens eventuele afwijking – de maximaal toegelaten nokhoogte van gebouwen in meters aan, dan wel – voorzover een platte afdekking wordt toegepast en geen maximaal toegelaten goothoogte is aangegeven – de maximaal toegelaten hoogte van het boeibord van het platte dak. 
  5. De in deze regels bedoelde bouwhoogten mogen worden overschreden door antennes, schoorstenen, liftkokers, trappenhuizen, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen en andere ondergeschikte bouwdelen, tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald. 
  6. De maximaal toelaatbare bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt voor: 
    1. erf- en terreinafscheidingen tussen de voorgevel van hoofdgebouwen en de openbare weg 1 m; 
    2. erf- en terreinafscheidingen elders 2 m;
    3. pergola's 2,75 m;
    4. speelvoorzieningen 3 m;
    5. lichtmasten en overige masten 10 m;
    6. bewegwijzering en overig straatmeubilair 4,5 m;
    7. van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 1 m.
  7. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in het vorige lid.
    1. tot een hoogte die maximaal gelijk is aan de in een bouwvlak toelaatbare bouwhoogte; 
    2. tot een maximum van 6 m op gronden waar geen gebouwen zijn toegestaan.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

  1. Het bevoegd gezag kan − tenzij op een andere grond reeds van deze planregels is afgeweken − op grond van artikel 3.6 lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening afwijken van de bepalingen van het plan voor:
    1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%; 
    2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
  2. Het bevoegd gezag wijkt niet af van de bepalingen van dit plan indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 9 Overige regels

De wettelijke regelingen waarnaar in de voorschriften van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van dit plan.

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

 

10.1 Overgangsrecht bouwen

  1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
    1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
  2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
  3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

10.2 Overgangsrecht gebruik

  1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
  2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
  3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
  4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels worden aangehaald onder de naam "Wijzigingsplan Magdalenastraat te Heikant".