| Plan: | herziening Koninginnestraat 11 Nieuw-Namen |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0677.bpbuitenkoning11-001O |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Algemeen
Op 16 december 2021 is het bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen' vastgesteld. Dit bestemmingsplan regelt de bestemmingswijziging van de in het plan opgenomen gronden van 'Agrarisch' naar 'Wonen'. De bedrijfsactiviteiten op de locatie Koninginnestraat 11 zijn gestaakt en de mogelijkheid is geboden om - via de regeling 'ruimte voor ruimte' - 2 extra burgerwoningen in het buitengebied te realiseren. De sloop van voormalige bedrijfsbebouwing heeft inmiddels plaatsgevonden. De bedoeling is om 2 woningen op het perceel kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie W, nummer 322 te realiseren. De toegekende bouwmogelijkheid is echter niet specifiek op dit perceel aangegeven, waardoor de bouwmogelijkheid in theorie ook elders binnen de aangegeven bouwstrook kan worden gerealiseerd. Dit betreft een technische omissie. Dit kan uitsluitend worden hersteld met een herziening van het bestemmingsplan. De huidige eigenaar van de gronden wil, conform eerdere afspraken, zeker gesteld zien dat beide bouwtitels op het genoemde perceel kunnen worden ingezet. Dit bestemmingsplan voorziet hierin. Daarnaast is gebleken dat de goothoogte per abuis niet is vastgelegd op de verbeelding en een voorwaardelijke verplichting omtrent landschappelijke inpassing blijkens de plantoelichting ten onrechte is opgenomen. Ook deze beide omissies worden hersteld met deze bestemmingsplanherziening.
1.2 Plangebied
Het plangebied ligt aan de Koninginnestraat te Nieuw-Namen en omvat de bestaande woonpercelen Koninginnestraat 9 en 11, het tussenliggende perceel (W322) en een deel van de achtergelegen gronden die in het voormalig agrarisch bouwvlak waren betrokken.
Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust BV)
1.3 Doel
Het doel van dit bestemmingsplan is te waarborgen dat de 2 extra bouwtitels gerealiseerd kunnen worden op het perceel kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie W nummer 322.
1.4 Leeswijzer
Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.
Hoofdstuk 2 Het project
2.1 Beschrijving project
Ter plaatse van perceel kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie W, nummer 322 (hierna: perceel W322) is momenteel geen bebouwing aanwezig. Door middel van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen' op 16 december 2021 is de realisatie van 4 woningen binnen het plangebied (2 bestaande woningen en 2 nieuwe woningen) mogelijk gemaakt. De locatie van de 2 nieuwe woningen is echter niet zodanig vastgelegd dat deze uitsluitend op het perceel W322 kunnen worden gerealiseerd. Dit is, zo blijkt ook uit de plantoelichting behorende bij het vastgestelde bestemmingsplan wel de bedoeling, zie ook afbeelding 2. Deze planherziening betreft het herstellen van een technische omissie.
Afbeelding 2 | Impressie 2 nieuwe woningen (bron: bouwkundig teken-ontwerpbureau Verstraeten)
Naast dat de locatie van de 2 nieuwe woningen onvoldoende is gewaarborgd, is er per abuis ook geen goothoogte opgenomen op de verbeelding. Conform woningen in de directe nabijheid is hier een goothoogte van maximaal 4 meter voorzien. Ook dit wordt nu op de verbeelding vastgelegd, teneinde voldoende rechtszekerheid te bieden.
Over het realiseren van landschappelijke inpassing heeft in het voortraject overleg plaatsgevonden. In de plantoelichting van het geldende bestemmingsplan is opgenomen dat de projectlocatie zich bevindt in een gebied met open structuur. Er zal op de locatie Koninginnestraat geen beplantingsplan worden gemaakt om het zicht naar het achterliggende polderlandschap te waarborgen. De opgenomen voorwaardelijke verplichting wordt daarom in de planregels geschrapt.
2.2 Juridische regeling
2.2.1 Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen' van de gemeente Hulst. Dit bestemmingsplan is op 16 december 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Wonen'. Er is een bouwstrook opgenomen voor 4 woningen, er zijn geen hoogtebepalingen opgenomen.
Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
2.2.2 Juridische planbeschrijving
In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.
Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.
In dit geval is sprake van een gedeeltelijke planherziening. Dit plan is geen zelfstandig plan, maar de regels uit het moederplan, bestemmingsplan 'buitengebied Hulst' worden van toepassing verklaard.
Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.
De wijziging in de verbeelding heeft betrekking op het opsplitsen van de bouwstrook waar 4 woningen mogelijk zijn in afzonderlijke bouwvlakken. Daarbij wordt op de locatie van de beide bestaande woningen een bouwvlak opgenomen en op het perceel W322 wordt een bouwvlak voor twee woningen opgenomen.
Regels
Algemeen
De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
- Hoofdstuk 3 Algemene regels
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In dit geval is er sprake van een planherziening, niet van een integrale regelsset. In de planregels wordt verwezen naar het onderliggende moederplan bestemmingsplan 'buitengebied Hulst'. Dit geldt voor de inleidende regels, de bestemmingsregels en de algemene regels. De overgangs- en slotregels zijn wel integraal opgenomen conform het Besluit ruimtelijke ordening. De regels zijn inhoudelijk volledig gelijk aan de regels van het bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen', echter voor een betere leesbaarheid wel iets anders opgebouwd.
In de bestemmingsregels is wel een andere regeling opgenomen ten aanzien van de bijgebouwen. Daarvoor geldt een afwijking ten opzichte van het moederplan. Ter waarborging van uitvoering van het plan is ook een voorwaardelijke bepaling opgenomen, omdat er pas mag worden gebouwd als er een steenuilenkast is opgehangen. Deze regels waren reeds in het bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen' opgenomen en zijn in deze herziening ook overgenomen. De voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing vervalt ten behoeve van het behoud van openheid.
Tevens zijn formeel van kracht ook de paraplubestemmingsplannen Archeologische en Aardkundige waarden en Huisvesting Arbeidsmigranten. Om die reden dient in deze planherziening ook te worden verwezen naar de regels die op grond van die paraplubestemmingsplannen gelden.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
Dit bestemmingsplan gaat over enkele zeer ondergeschikte juridisch-technische wijzigingen van het reeds vastgestelde bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen'. De beleidsmatige beoordeling van de ontwikkeling heeft reeds plaatsgevonden in het kader van de vaststelling van het genoemde bestemmingsplan op 16 december 2021. Er is geen aanleiding voor een nadere beschouwing van beleid. Voor een beleidsmatige onderbouwing wordt verwezen naar de toelichting (hoofdstuk 2) van het eerder vastgestelde bestemmingsplan.
Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving
Dit bestemmingsplan gaat over enkele juridisch-technische wijzigingen van het reeds vastgestelde bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen'. De beoordeling van de omgevingsaspecten heeft reeds plaatsgevonden in het kader van de vaststelling van het genoemde bestemmingsplan op 16 december 2021. Er is geen aanleiding voor een nadere beschouwing van deze omgevingsaspecten omdat er geen sprake is van een wijziging in de positionering van woningen of bebouwingsmogelijkheden. Voor de beoordeling wordt verwezen naar de toelichting (hoofdstuk 3 en 4) van het eerder vastgestelde bestemmingsplan.
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
5.1 Financiële uitvoerbaarheid
Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.
Voor dit bouwplan is in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Koninginnestraat 11 te Nieuw-Namen' een anterieure overeenkomst gesloten. De ondergeschikte wijzigingen die met deze planherziening mogelijk worden, betreffen geen bouwplannen zoals hierboven bedoeld. Het vaststellen van een exploitatie of kostenverhaal is niet nodig. Uiteraard dienen wel de reguliere leges te worden voldaan.
5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Participatie
Er is sprake van een herziening vanwege technisch-juridische aspecten. De eigenaren binnen het plangebied zijn allen op de hoogte van de wijziging.
Vooroverleg
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.
Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.