Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Zoutestraat 103 en 105 Hulst
Status: ontwerp
Plan identificatie: NL.IMRO.0677.bpbuitenzoutest105-001O
1 Inleidende regels
 
Artikel 1 Begrippen
 
In deze regels wordt verstaan onder:
 
1.1 plan
het bestemmingsplan ‘Zoutestraat 103 en 105 Hulst’ van de gemeente Hulst;
 
1.2 bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand:
NL.IMRO.0677.bpbuitenzoutest105-001O ;
 
1.3 aan- of uitbouw:
een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of een deel van een hoofdgebouw, in functioneel en
bouwkundig opzicht zodanig met het hoofdgebouw verbonden, dat het daarmee één geheel vormt, terwijl het
in bouwkundig opzicht wel herkenbaar blijft als een ondergeschikte aanvulling op het hoofdgebouw;
 
1.4 aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels
worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
 
1.5 aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
 
1.6 aanduidingsvlak:
een vlak, door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden;
 
1.7 aan huis gebonden beroep:
het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch,
(para)medisch, therapeutisch of daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een
ondergeschikt gedeelte van een woning met daarbij behorende bebouwing, met behoud van de woonfunctie,
wordt uitgeoefend;
 
1.8 antenne-installatie:
installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast
opgenomen apparatuur, met de daarbijbehorende bevestigingsconstructie;
 
1.9 archeologisch deskundige:
de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het
College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie;
 
1.10 archeologisch rapport:
een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op
het gebied van archeologie;
 
1.11 archeologische waarde:
vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in
hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen/structuren zoals nederzettingsterreinen, als
afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid;
 
1.12 bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
 
1.13 bebouwingspercentage:
een in dit plan aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden
bebouwd, tenzij in dit plan anders is bepaald;
 
1.14 bed & breakfast:
een voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt als
toeristisch recreatieve activiteit, die ondergeschikt is aan de hoofdbestemming. Onder een bed & breakfast
wordt niet verstaan: overnachting, die noodzakelijk is in verband met het verrichten van tijdelijke of
seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid;
 
1.15 bedrijf:
een onderneming die gericht is op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan
wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet
zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse vervaardigde,
bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende
handelingen;
 
1.16 bestaande situatie
t.a.v. bebouwing
  • bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig ontwerpbestemmingsplan, dan wel de bebouwing die mag worden gebouwd krachtens een vóór het tijdstip van terinzagelegging aangevraagde vergunning;
1.17 bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak;
 
1.18 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
 
1.19 bevoegd gezag:
het bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);
 
1.20 bijbehorend bouwwerk:
een bij een (bedrijfs)woning behorende bouwwerk in de vorm van aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
 
1.21 bijgebouw:
een vrijstaand of aangebouwd, afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te
onderscheiden gebouw;
 
1.22 bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een
bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
 
1.23 bouwgrens:
de grens van een bouwvlak;
 
1.24 bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing
is toegelaten;
 
1.25 bouwperceelsgrens
de grens van een bouwperceel;
 
1.26 bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde
gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
 
1.27 bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect
met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
 
1.28 cultuurhistorische waarde:
de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en gaafheid;
 
1.29 detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of
leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in
de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
 
1.30 erf:
al dan niet omheind stuk grond dat in ruimtelijk opzicht direct behoort bij, functioneel ten dienste staat van en
feitelijk direct aansluit aan een gebouw en dat blijkens kadastrale gegevens behoort tot het perceel waarop
dat gebouw is geplaatst;
 
1.31 gebouw:
elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten
ruimte vormt;
 
1.32 geluidsgevoelige objecten
woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van
de Wet geluidhinder;
 
1.33 hoofdgebouw:
een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, bouwmassa, ruimtelijke uitstraling en/of
afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk is aan te merken;
 
1.34 huishouden:
Een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid
vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning;
 
1.35 kantoor:
het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate
rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;
 
1.36 kernrandzone:
overgangsgebied, gelegen langs het bestaand stedelijk gebied met daarin relatief veel bebouwing op korte
afstand tot elkaar en met een ondergeschikte of afnemende agrarische functie;
 
1.37 kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten:
het op beroepsmatig wijze uitoefenen van activiteiten anders dan een aan-huis-gebonden beroep en/of het op
bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van
het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte
van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire
functie behouden en herkenbaar blijf
 
1.38 KNA
Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.sikb.nl);
 
1.39 landschappelijke inpassing:
het optimaal op elkaar afstemmen van bebouwing en beplanting, rekening houdend met de ter plaatse
voorkomende landschappelijke en cultuurhistorische waarden om zo te komen tot een landschappelijke
inpassing van nieuwe bebouwing die recht doet aan de kwaliteit en de beleving van het landschap.
Landschappelijke inpassing bestaat uit een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van
voornamelijk streekeigen soorten, met een gemiddelde breedte van minimaal 5 meter.
 
1.40 normaal agrarisch gebruik
werkzaamheden in de normale bouw t.b.v. de gewasteelt zoals omschreven in paragraaf 5.3 van de
toelichting;
 
1.41 opgraven/opgraving
de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor
het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van
de onderzoeksdoelstellingen;
 
1.42 ophogen / ophoging
het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige
materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agarische bedrijfsvoering
valt hier niet onder.
 
1.43 overkapping:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;
 
1.44 paardenbak:
een niet overdekt en al dan niet omsloten terrein, voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, voor het
africhten, trainen en berijden van paarden en het anderszins beoefenen van de paardensport;
 
1.45 peil:
  1. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst; de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
    1. voor gebouwen in het talud van de dijk; de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw;
    2. bij ligging in het water: de gemiddelde hoogte van de aangrenzende oevers;
    3. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;
1.46 perceelgrens:
een grenslijn tussen (bouw)percelen onderling;
 
1.47 slopen:
het al dan niet geheel afbreken van gebouwen en andere bouwwerken;
 
1.48 tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten:
het tijdelijk bedrijfsmatig verblijf en/of nachtverblijf aanbieden aan arbeidsmigranten, waarbij de betreffende
persoon het hoofdverblijf elders heeft, waarbij geen sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en
onderlinge verbondenheid, ongeacht of arbeidsmigranten hetzelfde werk verrichten, dezelfde nationaliteit
delen en gezamenlijk de huishouding doen;
 
1.49 tuin;
de gronden van een bouwperceel behorende bij een (bedrijfs)woning;
 
1.50 verbeelding:
de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Zoutestraat 103 en 105 Hulst’;
 
1.51 verstoring:
aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie,
afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging,
door verdroging en verzuring.
 
1.52 voorgevel:
een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw of woning;
 
1.53 voorgevellijn:
denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;
 
1.54 voorzieningen van algemeen nut
voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het
telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer, de riolering, een oplaadpunt en / of het wegverkeer.
 
1.55 vrijstellingsdiepte
De in bijlage 1 de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.
 
1.56 wet- en regelgeving:
indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen
deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het
ontwerpbestemmingsplan, tenzij anders bepaald;
 
1.57 woning:
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
Artikel 2 Wijze van meten
 
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
 
2.1 afstand
afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot erfscheidingen worden daar
gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;
 
2.2 de breedte, lengte of diepte van een gebouw:
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren;
 
2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van
onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
 
2.4 de dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
 
2.5 de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te
stellen constructiedeel. Indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan
de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (op de achterzijde van een gebouw
meer dan 70%), wordt de goot, de duiplijn, het boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel als
goothoogte aangemerkt;
 
2.6 de inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en
de buitenzijde van daken en dakkapellen;
 
2.7 de oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde
niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2 Bestemmingsregels
 
Artikel 3 Wonen
 
3.1 Bestemmingsomschrijving
 
De op de verbeelding voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
  1. wonen met daaraan ondergeschikt een aan huis gebonden beroep met een maximale vloeroppervlakte van 25 m², met dien verstande dat de activiteiten in de woning worden uitgeoefend en de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
met de daarbijbehorende:
  1. infrastructurele voorzieningen;
  2. parkeervoorzieningen;
  3. groen- en speelvoorzieningen;
  4. tuinen en erven;
  5. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
  6. kleinschalige natuurgerichte / dagrecreatieve voorzieningen.
3.2 Bouwregels
 
3.2.1 Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
  1. gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
  2. per bouwvlak is maximaal één woning toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het maximum aantal woningen geldt zoals aangegeven op de verbeelding;
  3. de goothoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangeduid, met dien verstande dat de goothoogte van aan- en uitbouwen maximaal 4 meter bedraagt;
  4. de bouwhoogte mag ten hoogste 4 meter meer bedragen dan de maximale goothoogte als bedoeld onder c;
  5. in afwijking van het bepaalde onder c en onder d mag ter plaatse van de aanduiding 'maximale gooten bouwhoogte (m)' de maximale goothoogte en bouwhoogte niet meer bedragen dan is aangeduid op de verbeelding;
  6. de bewoonbare vloeroppervlakte van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 225 m²;
  7. de inhoud van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 750 m3
  8. de afstand van een bestaand hoofdgebouw ten opzichte van de weg mag worden vergroot met maximaal 5 meter.
3.2.2 Bijgebouwen
Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels:
  1. de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning mag maximaal 60 m2 bedragen;
  2. de goothoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 meter bedragen;
  3. de bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste 4 meter meer bedragen dan de maximale goothoogte als bedoeld onder b;
  4. de afstand tussen een vrijstaand bijgebouw en een woning mag niet minder dan 1 meter bedragen.
3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende specifieke regels:
  1. de bouwhoogte bedraagt maximaal:
voor vrijstaande antennes: 10 meter;
  1. voor erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevellijn: 2 meter;
  2. voor erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevellijn: 1 meter;
  3. voor lichtmasten en overige masten: 10 meter;
  4. voor bewegwijzering en overig straatmeubilair: 4,50 meter;
  5. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter;
  1. per woning is maximaal één niet overkapte paardenbak toegestaan, met dien verstande dat:
    1. de paardenbak wordt gesitueerd achter de voorgevellijn van de dichtst bij de openbare weg gelegen gevel;
    2. de oppervlakte van een paardenbak maximaal 800 m² bedraagt;
    3. de bouwhoogte van de omheining maximaal 2 meter bedraagt;
    4. lichtmasten niet zijn toegestaan;
    5. de afstand van de paardenbak tot het bestemmingsvlak van woningen van derden minimaal 50 meter bedraagt.
3.3 Specifieke gebruiksregels
 
Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik of laten
gebruiken voor:
  1. lichtmasten bij een paardenbak;
  2. geluidszoneringsplichtige en Bevi-inrichtingen;
  3. detailhandel;
  4. horeca;
  5. seksinrichtingen;
  6. zelfstandige kantoren;
  7. opslag van goederen en materialen buiten het bouwvlak;
  8. kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten;
  9. bed and breakfast;
  10. het gebruik van gebouwen, behoudens de woning(en), voor permanente of tijdelijke bewoning en direct daarmee verband houdend gebruik van voorzieningen zoals gemeenschappelijke verblijfsruimte, sanitair, kook- en wasgelegenheid, waaronder tevens wordt verstaan tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten;
  11. kamperen.
3.4 Afwijken van de gebruiksregels
 
3.4.1 Kleinschalige beroeps – en bedrijfsmatige activiteiten
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.3 sub h ten
behoeve van de uitoefening van beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten in de woning met bijbehorende
aan- of uitbouwen en bijgebouwen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  1. het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden en naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming is;
  2. het uitoefenen van de activiteiten niet tot gevolg heeft dat het uiterlijk aanzien van de woning zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest;
  3. de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning met bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen dat wordt gebruikt voor de activiteiten maximaal 25 m² bedraagt;
  4. het uitoefenen van activiteiten die vergunnings- of meldingsplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving niet is toegestaan;
  5. degene die de activiteiten in de woning en/of bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen uitvoert tevens gebruiker van de woning is;
  6. het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
  7. de uitoefening van detailhandel niet is toegestaan, uitgezonderd als ondergeschikte nevenactiviteit gerelateerd aan het desbetreffende bedrijf;
  8. afwijking mag niet leiden tot onevenredige aantasting van de landschappelijke, cultuurhistorische en architectonische waarden van het perceel dan wel het gebouw.
Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning in wanneer niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden
voor verlening van de omgevingsvergunning of indien in strijd met de omgevingsvergunning wordt gehandeld.
Artikel 4 Wonen - 1
 
4.1 Bestemmingsomschrijving
 
De op de verbeelding voor 'Wonen-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
  1. wonen met daaraan ondergeschikt een aan huis gebonden beroep met een maximale vloeroppervlakte van 25 m², met dien verstande dat de activiteiten in de woning worden uitgeoefend en de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
met de daarbijbehorende:
  1. infrastructurele voorzieningen;
  2. tuinen en erven;
  3. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4.2 Bouwregels
 
4.2.1 Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
  1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
  2. de goothoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangeduid;
  3. de bouwhoogte mag ten hoogste 4 meter meer bedragen dan de maximale goothoogte als bedoeld onder b;
4.2.2 Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen
Voor het bouwen van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen gelden de volgende regels:
  1. de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen en aan- en uitbouwen bij de woning mag buiten het bouwvlak maximaal 120 m2 bedragen;
  2. de goothoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 meter bedragen;
  3. de bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste 4 meter meer bedragen dan de goothoogte;
  4. de goothoogte van aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 4 meter;
  5. de afstand tussen een vrijstaand bijgebouw en een woning mag niet minder dan 1 meter bedragen.
4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en geen overkappingen zijnde, gelden de
volgende specifieke regels:
  1. de bouwhoogte bedraagt maximaal:
    1. voor vrijstaande antennes: 10 meter;
    2. voor erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevellijn: 2 meter;
    3. voor erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevellijn: 1 meter;
    4. voor lichtmasten en overige masten: 10 meter;
    5. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter;
  2. per woning is maximaal één niet overkapte paardenbak toegestaan, met dien verstande dat:
    1. de paardenbak wordt gesitueerd achter de voorgevellijn van de dichtst bij de openbare weg gelegen gevel;
    2. de oppervlakte van een paardenbak maximaal 800 m² bedraagt;
    3. de bouwhoogte van de omheining maximaal 2 meter bedraagt;
    4. lichtmasten niet zijn toegestaan;
    5. de afstand van de paardenbak tot het bestemmingsvlak van woningen van derden minimaal 50 meter bedraagt.
4.3 Specifieke gebruiksregels
 
Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik of laten
gebruiken voor:
  1. lichtmasten bij een paardenbak;
  2. geluidszoneringsplichtige en Bevi-inrichtingen;
  3. detailhandel;
  4. horeca;
  5. seksinrichtingen;
  6. zelfstandige kantoren;
  7. opslag van goederen en materialen buiten het bouwvlak;
  8. kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten;
  9. bed and breakfast;
  10. het gebruik van gebouwen, behoudens de woning(en), voor permanente of tijdelijke bewoning en direct daarmee verband houdend gebruik van voorzieningen zoals gemeenschappelijke verblijfsruimte, sanitair, kook- en wasgelegenheid, waaronder tevens wordt verstaan tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten;
  11. kamperen.
4.4 Afwijken van de gebruiksregels
 
4.4.1 Kleinschalige beroeps – en bedrijfsmatige activiteiten
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.4 sub h ten
behoeve van de uitoefening van beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten in de woning met bijbehorende
aan- of uitbouwen en bijgebouwen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  1. het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden en naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming is;
  2. het uitoefenen van de activiteiten niet tot gevolg heeft dat het uiterlijk aanzien van de woning zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest;
  3. de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning met bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen dat wordt gebruikt voor de activiteiten maximaal 25 m² bedraagt;
  4. het uitoefenen van activiteiten die vergunnings- of meldingsplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving niet is toegestaan;
  5. degene die de activiteiten in de woning en/of bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen uitvoert tevens gebruiker van de woning is;
  6. het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
  7. de uitoefening van detailhandel niet is toegestaan, uitgezonderd als ondergeschikte nevenactiviteit gerelateerd aan het desbetreffende bedrijf;
  8. afwijking mag niet leiden tot onevenredige aantasting van de landschappelijke, cultuurhistorische en architectonische waarden van het perceel dan wel het gebouw.
Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning in wanneer niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden
voor verlening van de omgevingsvergunning of indien in strijd met de omgevingsvergunning wordt gehandeld.
Artikel 5 Waarde - Archeologie 2
 
5.1 Bestemmingsomschrijving
 
5.1.1 Algemeen
De voor ‘Waarde –Archeologie -2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende
bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden van de
gronden.
 
5.2 Bouwregels
 
5.2.1 Bouwwerken ten behoeve van deze bestemming
a. Op de in artikel 6.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd;
b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt 3,50 meter. 
 
5.2.2 Andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van andere voor deze gronden
geldende bestemming(en)
  1. ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemming(en) mag worden gebouwd, tenzij de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte is dan 500 m2.
  2. het bepaalde onder artikel 5 lid 2.2 sub a is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
5.3 Afwijken van de bouwregels
 
5.3.1 Algemene afwijking
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel
2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde onder artikel 5.2.2 sub a ten behoeve van het
bouwen in een plangebied met een te verstoren oppervlak groter dan 500 m2 onder de vrijstellingsdiepte
beneden het maaiveld, indien de aanvrager van de vergunning artikel 2.1, lid 1 sub a Wabo een rapport heeft
overlegd, waarin wordt aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn
of dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in
voldoende mate worden veiliggesteld.
 
5.3.2 Voorwaarden
Indien uit het onder artikel 5.3.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door
het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en
wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de vergunning:
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
5.3.3 Advies
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.3.1 vragen burgemeester en
wethouders aan de archeologische deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in dat lid. Bij een
negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologische deskundige de verder te nemen
stappen aan te geven.
 
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van
werkzaamheden
 
5.4.1 Omgevingsvergunningvereiste
Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van
burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1 sub b Wabo) de volgende werken en
werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:
  1. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage door kettingtechniek;
  2. het ophogen van de bodem met meer dan 2,00 meter waartoe wordt gerekend het aanleggen van tijdelijke gronddepots;
  3. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld;
  4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld bedraagt;
  5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op één of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld;
  6. het verlagen van het waterpeil, voor zover dit geen bevoegdheid van het waterschap betreft;
  7. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld;
  8. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld.
5.4.2 Uitzonderingsregel
Het in artikel 5.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
  1. een te verstoren oppervlak van het plangebied beslaan van ten hoogste 500 m², of een verstorend oppervlak onder de vrijstellingsdiepte hebben van minder dan 500 m²;
  2. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen;
  3. betreffen het aanbrengen van drainage middels sleufloze technieken;
  4. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
  5. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
5.4.3 Voorwaarden
  1. De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 5.4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden;
  2. Voor zover de in artikel 6 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische Bestemmingsplan Zoutestraat 103 en 105 Hulst waarden, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning de volgende regels worden verbonden:
    1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
    3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
  3. De vergunning kan alleen worden verleend nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
5.4.4 Advies
Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen, vragen burgemeester en wethouders aan de
archeologisch deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in artikel 5.4.3. Bij een negatief advies
verzoeken burgemeester en wethouders de archeologisch deskundige de verder te nemen stappen aan te
geven.
 
5.5 Wijzigingsbevoegdheid
 
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het
bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 2', als bedoeld in artikel 5.1 geheel
of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de
betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.
3 Algemene regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
 
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is
gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 7 Algemene bouwregels
 
7.1 Algemene bepaling
 
Op de gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht ten
dienste van de in Hoofdstuk 2 per artikel genoemde functies.
 
7.2 Voorgevellijn
 
Gebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevellijn worden gebouwd.
 
7.3 Overschrijding bouwgrenzen
 
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de regels worden overschreden
door:
  1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda`s en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m1 bedraagt;
  2. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m1 bedraagt;
  3. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m1 bedraagt.
7.4 Nadere eisen
 
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij het verlenen van een omgevingsvergunning, met inachtneming
van de regels vervat in Hoofdstuk 2, nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:
  1. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
  2. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
  3. ter waarborging van de milieukwaliteit;
  4. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
  5. ter waarborging van de sociale veiligheid;
  6. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding;
  7. ter waarborging van het woon- en leefklimaat.
7.5 Algemene bepaling over bestaande afstanden en andere maten
 
7.5.1 Maximale afstand
Indien afstanden, bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die
gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de
terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan op grond van hoofdstuk 2 is
voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
 
7.5.2 Minimale afstand
In die gevallen dat afstanden, bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande
bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het
tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is
voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.
Artikel 8 Algemene aanduidingsregels
 
8.1 Kernrandzone
 
8.2.1 Aanduidingsomschrijving
De gronden ter plaatse van de aanduiding 'kernrandzone' zijn, behalve voor de daar voorkomende
bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud en / of herstel van het karakter van de zone rondom de
kernen.
 
8.2.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
  1. Verbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de aanduiding 'kernrandzone' zonder of in afwijking van een
omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, de
volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren
  1. het beplanten van gronden met fruitbomen.
 
  1. Uitzonderingen
Het verbod als bedoeld in 8.2.2 onder a is niet van toepassing op werken of werkzaamheden:
  1. die betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer van de gronden;
  2. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan;
  3. die mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
  4. herplant van boomteelt en fruitbomen.
 
  1. Toelaatbaarheid
De werken of werkzaamheden als bedoeld in 8.2.2 onder a zijn slechts toelaatbaar, indien:
  1. geen onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies;
  2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de milieudeskundige omtrent de in sub a genoemde voorwaarde.
Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
 
Het bevoegd gezag kan- tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is, bij een
omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:
  1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 15%;
  2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor en technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m1 bedragen. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
met dien verstande dat afwijking uitsluitend is toegestaan indien de afwijking niet leidt tot een onevenredige
aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
Artikel 10 Algemene wijzigingsregels
 
10.1 Wijzigingsbevoegdheid vrijstellingskaart
 
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de in bijlage 1 opgenomen vrijstellingenkaart te wijzigen indien
nieuwe archeologische inzichten daartoe aanleiding geven.
Artikel 11 Overige regels
 
11.1 Werking wettelijke regelingen
 
De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden, zoals deze luiden op het moment van
vaststelling van het plan.
4 Overgangs- en slotregels
Artikel 12 Overgangsrecht
 
12.1 Overgangsrecht bouwwerken
  1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
    1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag.
  2. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
  3. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
12.2 Overgangsrecht gebruik
  1. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
  2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
  3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
  4. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 13 Slotregel
 
Deze regels kunnen worden aangehaald onder de naam ‘Regels van het bestemmingsplan Zoutestraat 103 en 105 Hulst'