Klinkerstraat 31/Prins Bernhardstraat, Clinge

1.1 Algemeen

Op de locatie Klinkerstraat 31/Prins Bernhardstraat te Clinge staat een bedrijfswoning met een bijbehorende boerenschuur. De woning is niet meer in gebruik en de boerenschuur heeft zijn functie verloren.

De initiatiefnemer wil op de locatie Klinkerstraat 31/Prins Bernhardstraat vijf grondgebonden woningen (één bouwlaag) realiseren met 11 garageboxen. Hiervoor wordt de huidige bedrijfswoning gesloopt. De doelgroep voor deze woningen zijn senioren. Dit past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'kernen Hulst 1H'. De locatie heeft momenteel de bestemming 'Agrarisch - Kernrandzone' en dient gewijzigd te worden naar 'Wonen' en 'Verkeer'. Op 31 januari 2020 heeft de gemeente besloten om hieraan medewerking te verlenen.

Een nieuw planologisch kader is nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te kunnen maken. In dit bestemmingsplan wordt de voorgenomen functie wijziging nader toegelicht en onderbouwd. Ten aanzien van de plan methodiek wordt aangesloten op het vigerende bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H'.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de westkant van het dorp Clinge en is ingesloten tussen de Klinkerstraat en de Prins Bernhardstraat. Het plangebied bestaat uit de volgende perceelnummers (zie afbeelding 1):

• HUL00, sectie K, nummer 892 (379 m2)
• HUL00, sectie K, nummer 893 (1.607 m2)

Het plangebied heeft daarmee een totale oppervlakte van 1986 m2. 

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust B.V. )

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Een belangrijk thema binnen deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 4 extra grondgebonden woningen waarmee het project lokaal en kleinschalig is. Daarmee is het project dus niet aan te merken als een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven.

Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 11 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In de omgevingsvisie wordt gesteld dat de vraag van de Zeeuwen naar woningtype verandert. Door de toename van met name alleenstaande 80+ huishoudens lijkt er een mismatch te ontstaan tussen de huidige woningvoorraad en de woningvoorraad die er op lange termijn zou moeten staan. De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers fors toe.

In de woningmarkt is er steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Door aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt gebouwd waar de markt om vraagt en wordt draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden. Daarnaast hebben woningbouwprojecten een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie paragraaf 3.3 Regionaal beleid).

Uit de door Stec Groep uitgevoerde 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019' blijkt dat door vergrijzing behoefte is aan nultredenwoningen en op korte termijn in enkele regio's nog behoefte aan grondgebonden koopwoningen. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen komt deels vanuit landelijke 65-plus huishoudens, die vaak nog minder georiënteerd zijn op een nultredenwoning.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2, welke gaat over het ruimtelijk domein, van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. In de verordening gaat het met name om kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied.

Beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” en “Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020”.

Op 12 mei 2020 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland de beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen in procedure kunnen brengen mits deze plannen aansluiten bij de kwalitatieve criteria van het gemeentelijke plan van aanpak. 

Op 15 december 2020 is het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020 door het college van B&W vastgesteld. In het Plan van aanpak is onderbouwd op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt. Deze onderbouwing is te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer. Als een in kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan in procedure wordt gebracht door de gemeente Hulst, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming. Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de tussentijd werken de gemeente en Provincie Zeeland actief aan het terugdringen van de harde plancapaciteit.

Onderhavig plan voldoet aan de kwalitatieve criteria van het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020. Er is in het plan sprake van woningbouw binnen de grens bestaand stedelijk gebied. Daarnaast voorziet het plan in de realisatie van nultredenwoningen. 

Met het 'Plan van aanpak' ontstaat hierdoor de ruimte voor realisatie van het plan.

3.3 Regionaal beleid

Regionale woningmarktafspraken 2016-2025

Plannen voor woningbouw moeten passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte in de regio. Hiervoor moeten gemeenten regionale woningmarktafspraken maken. Op 19 juli 2016 zijn de 'Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025' vastgesteld. In deze woningmarktafspraken zijn regionale spelregels vastgelegd waarin gemeenten actief aan de slag gaan met monitoring, planning en het terugdringen van plancapaciteit. Het doel van de woningmarktafspraken is het krijgen van een evenwichtige, toekomstbestendige woningmarkt. In deze woningmarktafspraken is ook een planningslijst opgenomen. In deze planningslijst is een onderscheid gemaakt tussen kleinschalige- en grootschalige plannen. Dit is om flexibiliteit te creëren voor goede, wenselijke en kleinschalige ontwikkelingen die binnen de grenzen van de bebouwde kom en vanuit de markt spontaan ontstaan. In het ruimtelijk afwegingskader is vastgelegd dat in principe geen uitbreiding van woningbouw buiten het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- of woonlocaties wordt gerealiseerd.

Het gewenste plan wordt gerealiseerd binnen bestaand bebouwd gebied en in het verlengde van bestaande woningen. Daarnaast is er sprake van sanering van een agrarische bestemming inclusief bijbebehorend bouwvlak. Het plan past daarom binnen de kaders van de regionale woningmarktafspraken.

Woonvisie regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 

In juli 2014 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is vastgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de veranderende bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze visie heeft als uitgangspunt: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen. De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 kernteams:

• 1. herstructurering van woning en woonomgeving;
• 2. aanpak bestaande particuliere woningvoorraad;
• 3. kwaliteit staat voorop;
• 4. kansen grijpen;
• 5. naar een realistische woningbouwproductie.

Daarbij wordt ruimte gegeven voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouw initiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt. Gestreefd wordt naar een voldoende passend woningaanbod met toekomstwaarde voor zowel eigen bewoners als vestigers van buiten. Met name sloop van oude onbruikbare panden en realistische woningbouwproductie in combinatie met de aanpak van de openbare ruimte is op dit plan van toepassing. Het gewenste plan past binnen de kaders die de woonvisie schetst.

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst

De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet wordt. Voor het plangebied geldt de strategie 'herstructureren'.

De strategie van herstructureren is gekozen om binnen de gemeente een aantal gebieden aan te wijzen waar de komende jaren een structuurverbetering wenselijk is. Bij het proces van verbetering zal de hoofdfunctie van het gebied hetzelfde blijven, maar wordt de kwaliteit van het gebied verbeterd. Herstructureringen kunnen gepaard gaan met een (beperkte) uitbreiding van het ruimtebeslag teneinde de gevolgen van herstructurering te kunnen opvangen. Bij herstructurering vindt de kwaliteitsverbetering zijn aanleiding in de wens of noodzaak van eigenaren om hun vastgoed aan de eisen van de moderne tijd te laten voldoen. Dit kunnen woningcorporaties of particulieren zijn die hun verouderde deel van het bezit willen herstructureren, bedrijven die hun huisvesting willen aanpassen aan de moderne bedrijfsvoering of instellingen waarvan het maatschappelijke vastgoed naar verwachting niet op langere termijn blijft voldoen. Ook infrastructurele aanpassingen van bovenlokale aard maken deel uit van deze strategie.

De hoofdfunctie van het gebied is wonen en wordt versterkt door de gewenste ontwikkeling. De voormalige bedrijfswoning met schuren worden gesloopt en vervangen door 5 nieuwe grondgebonden woningen. Deze ontwikkeling zal de kwaliteit het plangebied optimaliseren en zorgt voor een aantrekkelijk straatbeeld.

Beleidsregels 'nieuwe woningbouwverzoeken'

Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst begint zichtbaar te worden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan.

Deze beleidsregels maken het niet onmogelijk om extra woningen toe te voegen. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning.

Als de harde plancapaciteit wordt vergroot, wordt er uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van deze beleidsregels. In artikel 5.3 onder b staat dat er sprake moet zijn van een bestaande overige niet-woonfunctie, waarbij de activiteiten worden beëindigd. In het collegebesluit staat vermeld dat het initiatief betrekking heeft op een bestaande bedrijfslocatie en daarom voldoet aan artikel 5.3a van de beleidsregels Nieuwe Woningbouwverzoeken gemeente Hulst: 'er is sprake van een bestaande bedrijfslocatie waarbij de bedrijfsactiviteiten worden of zijn beëindigd'. Middels deze ontwikkeling wordt de huidige bestemming 'Agrarisch - Kernrandzone' gewijzigd in 'wonen' en 'verkeer' en worden de voormalige 'agrarische' activiteiten beëindigd.

De gewenste ontwikkeling van 5 grondgebonden woningen met garageboxen is een kleinschalige ontwikkeling die past binnen de functionele opzet en structuur van de wijk. Het gaat met name om wonen waarbij de structuur van het gebied behouden blijft. De bouwtitel van de bedrijfswoning wordt uitgeruild waardoor er vier extra grondgebonden woningen gerealiseerd worden. Daarnaast wordt er circa 260 m2 agrarische opstallen gesaneerd en een paardenbak. In totaal wordt er ca. 300 m2 gesaneerd. De agrarische bestemming komt te vervallen zodat er geen agrarisch bedrijf meer gevestigd kan worden en geen agrarische activiteiten meer uitgevoerd kunnen worden. Hierdoor verdwijnen de mogelijke milieubelastende activiteiten in deze buurt. Vanwege deze redenen is de bouw van 5 grondgebonden woningen op deze locatie te rechtvaardigen.

Op basis van bovenstaande past de ontwikkeling binnen het gemeentelijk beleid.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Het gehele plangebied is gelegen binnen een zone met een dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2. Dit betekent dat er vergunningplicht bestaat voor archeologie indien de graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,40 meter –mv groter zijn dan 500 m². Door Edufact is op 18 september 2020 archeologisch advies afgegeven (zie Bijlage 1).

Binnen het plangebied liggen geen archeologische rijksmonumenten. Op de beleidskaart van de gemeente Hulst is het gehele plangebied gelegen in een zone met een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten.In Archis 3.0, de nationale database voor vindplaatsen in Nederland, worden ter plaatste van het plangebied geen vondstcomplexen vermeld. Ook het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD) vermeldt geen relevante archeologische vindplaatsen binnen het plangebied. Ook werd navraag gedaan bij de Werkgroep Archeologie Hulst en de Archeologische Werkgemeenschap Nederland, maar deze hadden geen nieuwe informatie over het plangebied.

Binnen het plangebied werd nog geen archeologisch onderzoek uitgevoerd. In de omgeving van het plangebied wel. Daarbij werden geen vindplaatsen aangetroffen. Archis-Zaaknummer 4035017100 gaat om de uitvoering van een Archeologisch Bureauonderzoek met boringen door Artefact in 2017. De resultaten uit dit rapport zijn goed bruikbaar voor het plangebied. Op basis van dit rapport is geadviseerd om in het nieuwe bestemmingsplan geen Waarde-Archeologie op te nemen in het plangebied. De reden hiervoor is dat het onderzoek van Artefact uit 2017 heeft aangetoond dat hier geen intacte horizont meer voorkomt die archeologische sporen kan bevatten. De kans op het aantreffen van intacte en behoudenswaardige vindplaatsen is daarmee nihil. De huidige bebouwing dateert uit het midden van de 20ste eeuw en heeft geen oudere voorgangers, zoals blijkt uit het onderzoek. Losse vondsten uit de Nieuwe tijd kunnen wel aangetroffen worden bij de sloop of graven van bouwputten. Daartoe geldt de Meldingsplicht Archeologie, waarbij de gemeente Hulst een Plan van Aanpak Waarneming heeft opgesteld. Een archeologisch onderzoek wordt dus ook niet noodzakelijk geacht.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Provincie Zeeland heeft in 2014 een inventarisatie laten uitvoeren op boerderijen in Zeeland. De betreffende boerderij is aangemerkt als een historische boerderij (zie afbeelding 8). Dit object met nummer 4094 heeft een C-status (zie Bijlage 1). Dat betekent dat de cultuurhistorische waarde van deze boerderij niet hoog is. De beschrijving luidt: relatief klein erf ingebouwd door nieuwbouw uit de jaren '50 en '60 van de 20ste eeuw. Agrarische functie nog aanwezig. Het erf wordt vnl. door heggen van de openbare weg gescheiden. De bebouwing bestaat uit een vrij gelegen sterk gemoderniseerd woonhuis met aanbouw (oorsprong ca. 1920), een aangebouwde garage (ca. 1965) en een schuur (1951). Het woonhuis is opgehoogd en heeft een nieuwe ommuring gekregen. Hierdoor zijn alle authentieke elementen verdwenen. Een mansardekap is zelfs door een zadeldak vervangen. Hierdoor is een woning ontstaan die in de jaren zestig gebouwd kon zijn (en in wezen ook is). De oude schuur is vrij eenvoudig van opzet en is slechts matig authentiek; de linker kopgevel is aangepast, terwijl tegen de rechter kopgevel een aanbouw is gerealiseerd. Achter de schuur ligt een paardenbak met een tunnelberging. Naast het huis ligt een zwaar gehavend houten kippenhok. Het erf is grotendeels geasfalteerd, een noemenswaardige tuin is niet aanwezig.

Afbeelding 8: Cultuurhistorische waardevolle boerderijen (bron: GIS-viewer Provincie Zeeland)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Tegen het plangebied aan ligt de bestemming 'Centrum' met de mogelijkheid om daar kleinschalige bedrijven en horecagelegenheden te vestigen. Lichte vormen van bedrijvigheid zijn toegestaan. Omdat er al sprake is van een gebied met gemengde functies, kunnen dit bedrijven zijn uit ten hoogste categorie B1 van de staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging. De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid; bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt; activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De SvB 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid. In categorie B1 vallen bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan.De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Het gaat vaak om bedrijven die voor alle milieuaspecten een richtafstand van maximaal 30 meter hebben ten opzichte van een rustige woonwijk.

De afstand tussen de, aan de oostkant gelegen, centrumbestemming en het nieuwe bouwvlak is ongeveer 40 meter. Hierdoor is er een buffer tussen de weinig milieubelastende activiteiten en de gevoelige functie van wonen.

Daarnaast is op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de SvB of SvB 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Eén van die bedrijven is de aan de 's Gravenstraat 196 gelegen specifieke vorm van bedrijf 'electronisch wikkel- en reparatiebedrijf'. Volgens de VNG-handreiking 'Bedrijven- en milieuzonering' heeft een elektromotoren- en generatorenfabriek een milieucategorie van 4.1, met een richtafstand van 200 meter met geur als maatgevend aspect. Echter is in dit geval het bedrijf, vanwege de ligging en daarmee de toelaatbaarheid, vergelijkbaar met de vervaardiging en reparatie van producten van metaal (inpandig) uit de SvB 'functiemenging'. Een categorie B2 bedrijf: bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan.

De nieuwe woningen zijn gesitueerd op een afstand van 40 meter en daarmee hebben ze geen bouwkundige relatie met het bedrijf. Daarnaast is in de huidige situatie wonen in de nabijheid van kleinschalige bedrijvigheid al toegestaan. Bovendien liggen op dit moment al woningen/bouwvlakken op kortere afstand van het 'electronisch wikkel- en reparatiebedrijf'. Hierdoor vormt de milieuzonering geen belemmering om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken en wordt het bestaande bedrijf niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

In de periode april - mei 2021 is door ABO Milieuconsult een vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Tevens is een verkennend asbest in grondonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2). Uit de analyseresultaten van deellocatie 1 (overig terrein) kan worden geconcludeerd dat licht verhoogde gehalten met zink, kobalt, koper, lood, PAK en/of PCB zijn aangetoond. Deze lichte verontreinigingen geven geen aanleiding tot uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Daarnaast voldoen de grondmengmonsters voor de geanalyseerde parameters uit het NEN 5740 grondpakket aan de achtergrondwaarde. Deze onderzoeksresultaten vormen milieuhygiënisch geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging. Voor deellocatie 2 (voormalige bovengrondse dieseltank) geldt dat in de bodem en in het grondwater ter plaatse geen verhoogde aan minerale olie en/of vluchtige aromaten aanwezig zijn.

De resultaten uit het asbest in grondonderzoek laten zien dat de interventiewaarde wordt overschreden in de bodemlaag (0,00 - 0,05 en 0,05 - 0,10 m-mv) van asbestinspectiesleuf SL1. In de overige asbestinspectiesleuven (SL2 t/m SL8) is zowel zintuiglijk- als analytisch geen asbest aangetoond. In het kader van de Wet bodembescherming is ter plaatse van asbestinspectiesleuf SL1 sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest.

Op 15 juni 2021 is aanvullend asbestonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Er zijn 3 sleuven gegraven van 2m lengte, 0,4m breed en tot een diepte van maximaal 0,8 m -mv. Tijdens de visuele inspectie van het vrijkomende materiaal is in geen van de asbestinspectiesleuven asbestverdacht plaatmateriaal aangetroffen. Op basis van de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat in asbestinspectiesleuf SL101 en SL103 en in het bodemtraject van 0,00 - 0,50 m-mv van asbestinspectiesleuf SL102 zintuiglijk en/of analytisch geen asbest aangetoond.

Op basis van de analyseresultaten wordt ook geconcludeerd dat in asbestinspectiesleuf SL102 (bodemtraject 0,50 - 1 m-mv) een (berekend) gewogen gehalte van 95 mg/kg ds. aanwezig is. Het valt hiermee onder de interventiewaarde van 100 mg/kg ds. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de bovengrens van het berekende gehalte wel de interventiewaarde overschrijd. Het aangetroffen asbest is hechtgebonden en bestaat uit asbesthoudende golfplaten.

Middels het verrichten van onderhavig aanvullend asbestonderzoek en de resultaten van asbestinspectiesleuf SL2 uit eerder uitgevoerd onderzoek, is de verontreiniging met asbest in de grond in kaart gebracht. Ingeschat wordt dat de oppervlakte van de asbestverontreiniging circa 26 m² bedraagt (ruim rondom inspectiesleuf SL1). De omvang is geraamd op 6 a 10 m³. De verontreiniging met asbest in de grond ter plaatse van inspectiesleuf SL1 dienen te worden verwijderd tot minimaal onder de 100 mg/kg ds. of te worden geïsoleerd middels het aanbrengen van een duurzame verharding. Voorafgaande aan de uitvoering van de sanering kan een BUS-melding categorie Immobiel worden ingediend bij het bevoegd gezag (RUD). Op 7 februari 2022 is de BUS-melding ontvangen bij de RUD (zie Bijlage 4). De saneringswerkzaamheden moeten plaatsvinden onder toezicht van een erkende en gecertificeerde milieukundige toezichthouder of begeleider.

Met inachtneming van bovenstaande maatregelen vorm het aspect bodem geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast zijn er in de omgeving geen transportroutes gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor) aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Woningen zijn geluidsgevoelige functies in het kader van de Wet geluidshinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aannemelijk te worden gemaakt dat voor deze woningen sprake is van een acceptabel akoestisch klimaat. Het plangebied ligt niet binnen een zone industrielawaai. Daarnaast is het plangebied gelegen in een 30 km per uur zone. Dit soort wegen zijn uitgesloten van akoestisch onderzoek volgens de Wet geluidshinder. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het plan.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor het plan.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van bovenstaande draagt de ontwikkeling 'niet in betekende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het uitvoeren van een luchtkwaliteitsonderzoek is niet nodig.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Op 5 november 2020 heeft ATKB een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (zie Bijlage 5). Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en valt ook niet onder gebieden die zijn aangewezen als belangrijk weidevogelgebied. Direct negatieve effecten kunnen worden uitgesloten. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling daarnaast kleinschalig is, worden tevens geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Op basis van bovenstaande is toetsing aan de planologische gebiedsbescherming van het NNN en weidevogelgebieden niet van toepassing.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, op Nederlandse bodem, is het gebied 'Schorren en Polders van de Beneden-schelde' en ligt op een afstand van ongeveer 3 km. Op ongeveer 7,9 km afstand ligt het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe' en op 8,8 km afstand het gebied 'Vogelkreek'. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend.

Op 1 juli 2021 is de Wet en het Besluit stikstofreductie en natuurversterking inwerking getreden (Stikstofwet). Met dit Besluit is de aanlegfase van projecten vrijgesteld van de Natuurbeschermingswet-vergunning voor wat betreft stikstof. De aanlegfase is daarom in de berekening buiten beschouwing gelaten. Deze stikstofberekening ziet uitsluitend op de gebruiksfase van de 5 grondgebonden woningen. De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn (zie Bijlage 7). Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Uit de quickscan Wet natuurbescherming blijkt dat:

• In het plangebied is geschikte broedbiotoop aanwezig voor de huismus en de gierzwaluw. Door de werkzaamheden kunnen nesten worden aangetast of vernietigd en kunnen individuen worden verwond of gedood.
• In het plangebied is geschikte broedbiotoop voor de spreeuw, een categorie 5-soort en overige algemene broedvogels aanwezig. Indien binnen het globale broedseizoen (1 maart tot 1 september) gewerkt wordt, kunnen nesten worden aangetast of vernietigd en kunnen individuen worden verwond of gedood.
• In het plangebied zijn geschikte vleermuisverblijfplaatsen aanwezig. De aanwezigheid van vleermuisverblijfplaatsen in de bebouwing is daarom op voorhand niet uit te sluiten. Het aantasten of vernietigen van verblijfplaatsen en het verwonden of doden van vleermuizen is een overtreding van de Wnb.
• Het plangebied is geschikt voor algemene soorten zoals de egel en bruine kikker. Voor deze soort geld dat ze in de provinciale verordening Wet natuurbescherming zijn opgenomen, en voor deze soorten een vrijstelling geldt. De zorgplicht is wel van kracht.

Om negatieve effecten als gevolg van de werkzaamheden op de aanwezige broedvogels te voorkomen, dient te worden gewerkt buiten het broedseizoen (globaal 1 maart t/m 1 september) of bij vrijgave door een ecoloog na voorafgaande broedvogelcontrole. Er dient aanvullend onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van huismus, gierzwaluw en vleermuizen. Uit het nader onderzoek zal blijken of een ontheffing op de wet Natuurbescherming nodig is en of er maatregelen getroffen moeten worden.

Op 21 oktober 2021 is door ATKB is dit vervolgonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 6). Uit dit onderzoek blijkt:

• Er zijn geen (essentiële functies voor) huismussen in en nabij het plangebied aangetroffen.
• Er zijn geen gierzwaluwen in/nabij het plangebied waargenomen, waardoor nestlocaties van gierzwaluw met zekerheid kunnen worden uitgesloten.
• Binnen het plangebied zijn de volgende vleermuissoorten waargenomen:
  • a. Gewone dwergvleermuis (GD)
  • b. Rosse vleermuis (RV)

Het gaat hier om gebouwbewonende vleermuizen (GD) en boombewonende vleermuizen (RV). Verblijfplaatsen zijn essentiële onderdelen van het leefgebied. Het plangebied is onderdeel van een niet-essentieel foerageergebied en vliegroute.

Er is één zomerverblijfplaats van twee gewone dwergvleermuizen in de stal aanwezig. Door het ontbreken van een spouw of andere holten in dit gebouw welke een redelijk stabiel microklimaat bieden, is een functie als winterverblijfplaats uitgesloten. De bomen in en rondom het plangebied hebben geen geschikte holten en/of spleten om te dienen als verblijfplaats voor boombewonende vleermuissoorten. Een functie voor vleermuizen in het woonhuis wordt uitgesloten. De groenstructuren in het plangebied fungeren als niet-essentieel foerageergebied en de bebouwing van het plangebied fungeert als onderdeel van een niet-essentiële vliegroute.

Bij de sloop van de bebouwing gaat deze verblijfplaats permanent verloren. Dit is een overtreding van de Wet natuurbescherming (Wnb). Tevens kunnen bij onzorgvuldig handelen aanwezige vleermuizen worden verwond of gedood. Dit is tevens een overtreding op de Wnb.

Door het permanent verdwijnen van een verblijfplaats voor twee gewone dwergvleermuizen, is het nemen van mitigerende en compenserende maatregelen noodzakelijk. Voor het nemen van deze maatregelen en het uitvoeren van de werkzaamheden is een ontheffing op de Wet natuurbescherming benodigd. Deze wordt aangevraagd. Inmiddels zijn ook al enkele vleermuiskasten opgehangen. Bovendien is het van openbaar belang (ruimtelijke probleem) om de vervallen gebouwen op betreffende locatie te slopen en het gebied te transformeren tot woongebied.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen. 

Het plangebied ligt niet in een risicogebied. Het uitvoeren van een NGE-onderzoek is niet nodig. Het aspect 'Niet gesprongen explosieven' vormt geen belemmering voor het plan.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeerplaatsen

Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een grondgebonden woning (koop- of huurhuis) is het minimale parkeerkencijfer 1,6 en het maximale parkeerkencijfer 2,4. Dit betekent dat er gemiddeld 2 parkeerplaatsen per woning nodig zijn en dus in totaal 10 parkeerplaatsen. Het plangebied is ruim opgezet en parkeren is daarom mogelijk op eigen terrein. Daarnaast kan geparkeerd worden in de 11 garageboxen die gerealiseerd gaan worden op het achterterrein. Deze garageboxen zijn in eerste instantie bedoeld voor de bewoners van de 5 woningen, maar bij minder behoefte aan garageboxen is de mogelijkheid om garageboxen te verhuren aan andere bewoners uit de omgeving. Via de zuidelijk gelegen ontsluiting kunnen de motorvoertuigen van en naar het achterterrein bewegen.

Verkeersgeneratie

Voor een grondgebonden woning (koop- of huurhuis) is de minimale verkeersgeneratie 7,0 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De maximale verkeersgeneratie is 7,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor de 5 woningen is een extra verkeersgeneratie van afgerond 37 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Deze extra verkeersbewegingen zijn voor een weg binnen de bebouwde kom, zoals de Klinkerstraat en de Prins Bernhardstraat, verwaarloosbaar.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied ligt niet in en in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is het dakoppervlak 685 m2 (203 m2 + 432 m2 + 50 m2). In de situatie is het dakoppervlak 757 m². Dit komt voort uit de woningen van 433 m² (175 m² + 258) en de mogelijke bijgebouwen van afgerond 126 m² (max. 40% van 220 m² = 88 m² en max. 40% van 39 m² = 37,2 m²). De garageboxen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 198 m² (11x18). De dichte bodemverharding is in de huidige situatie 550 m2 (verharding rondom de boerderij en bedrijfswoning). In de nieuwe situatie is de dichte bodemverharding (achterterrein) afgerond 700 m². Dit is 90% van het totale achtertterrein minus de garageboxen zelf. De overige 10% is bedoeld voor groen- en watervoorzieningen. De totale oppervlakte van verharding en dakoppervlak is in de huidige situatie 1.235 m2 en in de nieuwe situatie is dat 1.457 m2. Dit betekent een waterberginsgopgave van afgerond 17 m³ (222 x 0,075). Deze opgave kan door middel van een infiltratievoorziening direct in de grond geïnfiltreerd worden op eigen terrein. Een voorwaardelijke verplichting is opgenomen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Voor het hemelwater wordt de infiltratiemogelijkheden van de bodem in het plangebied (zoveel mogelijk) benut en het hemelwater (zoveel mogelijk) afgekoppeld van de riolering. De wijze van de inrichting van de waterhuishouding dient nader uitgewerkt/aangegeven worden.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De realisatie van het plan heeft geen invloed op de grondwaterkwantiteit en verdroging. Er wordt geen grondwater onttrokken. Daarnaast is het de bedoeling om de verharde terreinoppervlakken oppervlakkig via bodeminfiltratie af te laten voeren.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Er wordt wel geïnfiltreerd, maar er worden geen uitlogende stoffen afgevoerd en geen uitloogbare materialen gebruikt. Het plan heeft dus geen invloed op de grondwaterkwaliteit.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Er worden geen uitloogbare materialen worden gebruikt zodat bij aanleg in de toekomst van een gescheiden rioolstelsel de oppervlaktewaterkwaliteit niet nadelig wordt beïnvloed.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De nieuwe ontwikkeling zal geen negatief effect hebben op de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	In deze ontwikkeling zal er geen permanente grondwateronttrekking plaatsvinden waardoor bodemdaling niet aan de orde is. Volgens de provinciale waterkansenkaart is er bovendien sprake van weinig zettingsgevoeligheid in het plangebied.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Niet van toepassing
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Niet van toepassing
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Het plangebied is niet gelegen aan een weg van het waterschap.

4.13 M.e.r.-beoordeling

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r.. De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. In onderhavig plan worden vijf nieuwe woningen mogelijk gemaakt (vier extra). Daarmee ligt de ontwikkeling ruim lager dan de drempelwaarde. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling in een gebied dat is aangewezen als bestaand stedelijk gebied met hoofdzakelijk een woonfunctie en gezien de beperkte milieu-effecten (zie voorgaande paragrafen), zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten. Het opstellen van een aparte (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsnotitie is niet nodig.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van vijf grondgebonden woningen met garageboxen. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. De gemeente Hulst sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap.

Reactie provincie (d.d. 4 november 2021)

Voor wat betreft Natuur en Landschap merkt de provincie op dat in het plan is aangegeven dat er nog aanvullend onderzoek moet plaatsvinden naar de mogelijke functie van de opstallen voor huismus, gierzwaluw en vleermuizen. Zonder de resultaten van dit onderzoek kan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in relatie tot de Wet natuurbescherming niet voldoende worden aangetoond.

Met betrekking tot wonen merkt de provincie op dat er geen onderbouwing van de behoefte wordt gegeven, en hoe zich dit verhoudt tot de ladderruimte en of dit op basis van het Plan van aanpak wordt gerealiseerd. Het plan past binnen de randvoorwaarden van het Plan van aanpak, maar dit wordt niet benoemd en het plan kan beter worden onderbouwd.

Reactie waterschap (d.d. 10 januari 2022)

Bij het onderdeel voorkomen overlast door hemel- en afvalwater aangeven hoe in de huidige situatie het hemelwater van de daken en terreinverharding wordt afgevoerd zodat zichtbaar wordt wat de gevolgen van het plan zijn voor de waterhuishouding. Het waterschap adviseert om om voor het hemelwater de infiltratiemogelijkheden van de bodem in het plangebied te benutten en het hemelwater (zoveel mogelijk) af te koppelen van de riolering. Dit al dan niet door middel van een voorziening. Met name de verharde terreinoppervlakken oppervlakkig via bodeminfiltratie af laten voeren. De wijze van de inrichting van de waterhuishouding dient nader uitgewerkt/aangegeven worden. Voorgesteld wordt om hiervoor tevens een voorwaardelijke verplichting in de bestemmingsregels op te nemen dat de nadere uitwerking van de waterhuishouding in overleg met de gemeente en het waterschap dient plaats te vinden en dat deze na afstemming wordt opgenomen in omgevingsvergunning(en).

Het ontwerpbestemmingsplan is aangevuld naar aanleiding van bovenstaande opmerkingen.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Eenieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van [datum] tot en met [datum] ter inzage gelegen. Er zijn in totaal [x aantal] zienswijzen ingediend / Er zijn geen zienswijzen ingediend.