Vlasstraat 18, Heikant

1.1 Algemeen

Aan de Vlasstraat in Heikant, tussen de huisnummers 16 en 20, is een braakliggend terrein gelegen waar enkele paarden lopen. Op deze gronden stonden in het verleden aan de westkant een woonhuis met groentetuin en aan de oostkant een grote stenen landbouwschuur. Aan de oostkant ligt momenteel nog een agrarische bestemming. Het ligt niet in de rede om hier nog agrarische activiteiten te ontplooien.

Het initiatief is om op deze locatie 3 vrijstaande woningen te realiseren. De drie woonkavels zijn gesitueerd langs de Vlasstraat en daarop ontsloten. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Kernen Hust 1H'. Een nieuw planologisch kader is nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te kunnen maken.

De gemeente heeft besloten om medewerking te verlenen aan het toevoegen van twee extra woningen. Eén is er namelijk al toegestaan. De voorkeur van de gemeente gaat uit naar een partiële herziening van het geldende bestemmingsplan omdat dit plan vrij recentelijk is vastgested (d.d. 15-04-2021). Hiermee blijft het geldende bestemmingsplan in principe na herziening van kracht. Alleen de verbeelding voor deze locatie wordt gewijzigd.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de Vlasstraat in Heikant. De ontwikkeling heeft betrekking op twee kadastrale percelen:

• HUL00, sectie S, nummer 891 (830 m²);
• HUL00, sectie S, nummer 1915 (gedeelte, 1.204 m²).

Het plangebied heeft daarmee een totale oppervlakte van 2.034 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van twee extra woningen (één is op basis van het geldende bestemmingslan al toegestaan) en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Conclusie

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. In de woningmarkt is er steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Door aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt gebouwd waar de markt om vraagt en wordt draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden.

Daarnaast hebben woningbouwprojecten een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie paragraaf 3.3 Regionaal beleid).

Uit de door Stec Groep uitgevoerde 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019' blijkt dat door vergrijzing behoefte is aan nultredenwoningen en op korte termijn in enkele regio's nog behoefte aan grondgebonden koopwoningen. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen komt deels vanuit landelijke 65-plushuishoudens, die vaak nog minder georiënteerd zijn op een nultredenwoning. Met het gewenste plan kan ingespeeld worden op de behoefte. Vrijstaande woningen zijn over het algemeen (relatief) makkelijk levensloopbestendig te maken. Het plan past daarmee binnen het provinciaal beleid.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels uit dit hoofdstuk opgenomen die dit plan raken. In de verordening gaat het met name om kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied.

Verder is hoofdstuk 3, afdeling 3.4 'Grondwaterbescherming met het oog op de waterwinning' van toepassing. In de beschermingszones is sprake van een kwetsbare functie (drinkwaterwinning) en een veelal kwetsbare bodem. Daarom mag extra alertheid en zorgvuldigheid worden verwacht van personen en instanties die hier maatschappelijke activiteiten ontplooien die de kwaliteit van het grondwater negatief kunnen beïnvloeden. Ook al geldt er geen expliciet verbod op een activiteit in een beschermingszone, als die activiteit risico’s voor de kwaliteit van het grondwater met zich meebrengt, mag zij niet worden uitgevoerd. Alleen als het achterwege laten van die activiteit redelijkerwijs niet kan worden gevergd, mag de activiteit wel worden uitgevoerd, maar dan dienen maatregelen te worden genomen om schade te voorkomen en om, als zich toch schade zou voordoen, die schade te beperken en de gevolgen te beperken en ongedaan te maken.

Het is in een grondwaterbeschermingsgebied verboden om afstromend water van gebouwen en verhardingen op of in de bodem te lozen. Het verbod geldt niet ten aanzien van gebouwen:

• a. indien geen bouwmaterialen worden gebruikt die tot gevolg hebben dat hetgeen is bedoeld in artikel 3.36, eerste lid, onder a, door afspoelen of uitloging in het afstromend water kan komen, of;
• b. indien afstromend water uitsluitend infiltreert via een doelmatig werkend zuiveringssysteem.

Daarnaast is het verboden in een grondwaterbeschermingsgebied afstromend water via diepinfiltratie in het grondwater te lozen. Ten slotte is het verboden in een grondwaterbeschermingsgebied om op eigen terrein te parkeren of parkeergelegenheid voor motorvoertuigen aan te bieden indien het terrein niet is voorzien van een aaneengesloten verharding. Het verbod geldt niet indien het een parkeergelegenheid betreft met maximaal vier parkeerplaatsen.

In dit bestemmingsplan is de gebiedsaanduiding 'milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Hierdoor is geborgd dat bij de fase van de omgevingsvergunning voor het bouwen geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van het grondwaterbeschermingsgebied.

Conclusie

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Regionale woningmarktafspraken

Plannen voor woningbouw moeten passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte in de regio. Hiervoor moeten gemeenten regionale woningmarktafspraken maken. Op 19 juli 2016 zijn de 'Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025' vastgesteld. In deze woningmarktafspraken zijn regionale spelregels vastgelegd waarin gemeenten actief aan de slag gaan met monitoring, planning en het terugdringen van plancapaciteit. Het doel van de woningmarktafspraken is het krijgen van een evenwichtige, toekomstbestendige woningmarkt. In deze woningmarktafspraken is ook een planningslijst opgenomen. In deze planningslijst is een onderscheid gemaakt tussen kleinschalige- en grootschalige plannen. Dit is om flexibiliteit te creëren voor goede, wenselijke en kleinschalige ontwikkelingen die binnen de grenzen van de bebouwde kom en vanuit de markt spontaan ontstaan. In het ruimtelijk afwegingskader is vastgelegd dat in principe geen uitbreiding van woningbouw buiten het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs-/woonlocaties wordt gerealiseerd.

Het gewenste plan wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied in een woonwijk waarbij agrarische gronden worden wegbestemd. Er is sprake van een netto toevoeging van twee woningen.

Woonvisie regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 

In juli 2014 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is vastgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de veranderende bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze visie heeft als uitgangspunt: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen. De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 kernthema`s:

• 1. herstructurering van woning en woonomgeving;
• 2. aanpak bestaande particuliere woningvoorraad;
• 3. kwaliteit staat voorop;
• 4. kansen grijpen;
• 5. naar een realistische woningbouwproductie.

Daarbij wordt ruimte gegeven voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouwinitiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt. Gestreefd wordt naar een voldoende passend woningaanbod met toekomstwaarde voor zowel eigen bewoners als vestigers van buiten. Met name het saneren van agrarische gronden, de herstructurering van twee kadastrale percelen en de inpassing van de 3 woningen, een realistische woningbouwprogramma op deze locatie, is op dit plan van toepassing. Het gewenste plan past daarmee binnen de kaders die de woonvisie schetst.

Conclusie

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst 

De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025.

Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet wordt. Voor het plangebied geldt de strategie 'behouden'.

De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijk beeld en het functioneren van deze gebieden is goed. Daarom is er voor de gemeente geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Dit laat onverlet dat door een gebrekkig beheer en onderhoud van de ruimte kwaliteitsverlies, veroudering en verrommeling op de loer liggen. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat. Binnen de te behouden gebieden is een drietal soorten gebieden te onderscheiden. Voor het plangebied is 'Dorpen en wijken, woongedeelte binnenstad' van toepassing.

De dorpen zijn onderscheidend ten opzichte van elkaar, (kleinschalige) aanpassingen in het gebied zijn toegestaan, maar dienen een versterking te zijn van de huidige situatie en de kwaliteit. Binnen de dorpen en de woonwijken van de stad Hulst (inclusief het woondeel van de binnenstad) worden alleen ontwikkelingen, waarbij minimaal 20 nieuwe woningen betrokken zijn, van een aparte strategie voorzien. Kleinere ontwikkelingen worden onder de strategie behouden geschaard. Ook (Rijks)monumenten vallen onder de strategie behouden. De gewenste ontwikkeling betreft 3 woningen. Er is sprake van een herstructureringsopgave waarbij geen nieuw beslag op de ruimte plaatsvindt. Het past daarmee binnen de strategie 'behouden'.

Beleidsregels 'nieuwe woningbouwverzoeken'

Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst begint zichtbaar te worden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan.

Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning.

Medewerking wordt verleend aan woningbouwverzoeken waar de harde plancapaciteit niet wordt vergroot, mits wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 4 van deze beleidsregels. Met het begrip plancapaciteit uit de beleidsregels wordt de zogenaamde harde bestemmingsplancapaciteit bedoeld. Onder harde plancapaciteit worden de volgende twee situaties bedoeld:

• De maximaal realiseerbare capaciteit, die in onherroepelijke bestemmingsplannen vast ligt, en/of;
• De maximaal realiseerbare capaciteit, die nog niet onherroepelijk in een bestemmingsplan vastligt, maar waarbij wel harde afspraken met externe partijen zijn gemaakt om nieuwe woningen te realiseren. Te denken valt aan privaatrechtelijke overeenkomsten, en positieve principebesluiten niet ouder dan één jaar voor vaststelling van deze beleidsregels en woningbouwmogelijkheden in lopende planologische procedures.

Echter is hier sprake van het netto toevoegen van 2 woningen. Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij de harde plancapaciteit wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van deze beleidsregels.

In dit geval is er sprake van een bestaande overige niet-woonfunctie, waarbij de activiteiten al enige tijd zijn beëindigd. In het geldende bestemmingsplan kunnen via een wijzigingsbevoegdheid al twee woningen worden gerealiseerd. Met het toevoegen van woningen gaat het agrarisch bouwvlak eraf en is het niet meer mogelijk een agrarisch bedrijf te starten. Zodoende is er sprake van ruimtelijke kwaliteitswinst. Daarnaast is er sprake van een herstructureringsopgave waarbij beide percelen evenredig worden verdeeld in 3 percelen. Het toevoegen van 2 extra woningen direct aan de straatzijde is passend. Het bestaande bebouwingslint aan de Vlasstraat wordt vervolledigd. Hiermee is er sprake van een stedenbouwkundig aanvaardbaar plan.

Conclusie

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Op 8 juni 2017 is het bestemmingsplan 'Archeologie en Aardkundige waarden' vastgesteld. Hiermee is het herziende archeologiebeleid 2016 in werking getreden. Het herziene archeologiebeleid van de gemeente Hulst omvat de volgende onderdelen:

• Archeologische beleidskaart: vrijstelling in oppervlakte;
• Vrijstellingenkaart Landbodem: vrijstelling in diepte.

Heikant is een langgerekt dorp, dat onderdeel uit maakt van de lintbebouwing Sint Jansteen-Heikant-Koewacht-Zuiddorpe, die gelegen is in het dekzandgebied. Het oudste gedeelte van het dorp bevindt zich aan de Magdalenastraat, Vlasstraat en Ellestraat. Er is echter niet veel oude bebouwing over. Na de bouw van de RK-kerk (1931) met begraafplaats en pastorie aan de Julianastraat, vond hier enige centrumvorming plaats. Heikant is vergroeid met 't Hoekje (niet opgenomen in begrenzing). Omdat geen archeologische informatie voorhanden is, is geen nadere lokale waardering te geven. Voorgesteld wordt het bebouwde gebied rond 1830 als begrenzing voor een nieuw terrein van archeologische (dorps- of stadskern-)verwachting te nemen.

Voor de gewaardeerde kernen geldt een vrijstelling in diepte van 0,40 meter beneden maaiveld en een oppervlakte gelijk of kleiner dan 500 m². De ondergrond van een gewaardeerde of niet gewaardeerde kern is altijd een laag waarvoor een vrijstelling bestaat van 500 of 1.000 m². Enkel Kuitaart ligt in een omliggende zone die vrijgesteld is.

In dit geval ligt over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Archeologisch onderzoek is in principe nodig wanneer de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte (40 cm) beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 500 m². Op dit moment zijn er nog geen concrete bouwplannen. Uitgaande van een woonoppervlakte van 150 m² per woning is niet te verwachten dat archeologisch onderzoek nodig is.

De regels uit het geldende bestemmingsplan blijven onverkort van toepassing. Hiermee is de archeologische waarde, inclusief bijbehorende bepalingen, voldoende geborgd. In het kader van onderhavige wijziging is daarom geen aanvullende archeologische afweging nodig.

Bij vergunningverlening wordt een definitieve afweging gemaakt of archeologisch onderzoek nodig is. Indien er geen verplichting ligt voor een nader archeologisch onderzoek, is niettemin de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graaf- en inrichtingswerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van de Erfgoedwet (ex artikel 5.10 Erfgoedwet). Bij een vondst dient contact opgenomen te worden met de gemeente Hulst.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet (meer) aanwezig (zie afbeelding 5). Op de locatie Vlasstraat 18 stond een historische boerderij die inmiddels gesloopt is. Aan de Vlasstraat 27-29 is een MIP-object gelegen. Het gaat om een woonhuis uit 1910. Het woonhuis heeft karakteristieke elementen als een eenvoudige rood bakstenen langsgevel, gepleisterde banden en plint. De bouwstijl is traditioneel. De gewenste keinschalige ontwikkeling, het realiseren van 3 woningen, doet geen afbreuk aan de karakteristieke elementen van het MIP-object. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 5 | Uitsnede Geoloket - Cultuurhistorie (bron: provincie Zeeland)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.
Op ongeveer 30 meter afstand van het plangebied (bouwvlak) is een bedrijfsbestemming gelegen met de mogelijkheid om bedrijven te vestigen tot en met categorie 2. In een rustige woonwijk geldt hiervoor een richtafstand van 30 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Verder zijn in de nabijheid geen milieubelastende activteiten gelegen. Een goed woon- en leefklimaat kan hierdoor worden gewaarborgd. Het aspect bedrijven- en milieuzonering staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Op 15 april 2021 is door ABO-Milieuconsult B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1). Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn in totaal 13 boringen verricht. Boringen 4 t/m 12 zijn tot 0,5 meter -mv, boringen 1 t/m 3 zijn tot 2,0 meter -mv en boring P1 is tot 2,7 meter -mv verricht. Boring P1 is afgewerkt met een peilbuis.

In de bovengrond is een licht verhoogd gehalte aan PAK gemeten dat de achtergrondwaarde overschrijdt. De overige geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde. In de ondergrond en in de grondmengmonster zijn geen van de geanalyseerde parameters in een gehalte boven de achtergrondwaarde aangetoond. In het grondwater zijn geen van de geanalyseerde parameters verhoogd aangetoond ten opzichte van de streefwaarde.

De kwaliteit van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging en de aanvraag voor de omgevingsverunning voor de activiteit bouwen.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Op het adres Vylainlaan 14 in Heikant is een agrarisch bedrijf gevestigd (zie afbeelding 6). Binnen deze inrichting is een bovengrondse propaantank gelegen (3 m3/vulpunt) met een risicocontour van 20 meter en een effectafstand 'explosief' van 110 meter. De afstand tussen het bedrijf en het plangebied is ruim 150 meter. Het plangebied ligt niet binnen de effectafstand.

Verder zijn er in de directe omgeving geen andere risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast zijn er in de omgeving geen transportroutes gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor) aanwezig. Hierdoor vormt externe veiligheid geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Afbeelding 6 | Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl, bewerking: Juust)

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied ligt niet binnen een zone industrielawaai. Daanaast is het plangebied gelegen in een 30 km per uur zone (Vlasstraat). Dit soort wegen zijn uitgesloten van akoestisch onderzoek volgens de Wet geluidhinder. Het plangebied is gelegen midden in een woonwijk en voornamelijk voor bestemmingsverkeer ontsloten. Het plangebied ligt op ongeveer 135 meter afstand van de Vylainlaan. Dit is een 50 km per uur weg binnen de bebouwde kom. Door deze grote afstand en de afschermende bebouwing gelegen aan Vylainlaan is er sprake een aanvaardbaar akoestisch klimaat te realiseren.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Uitgaande van het realiseren van twee extra woningen draagt deze ontwikkeling niet bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, op Nederlandse bodem, is het gebied 'Vogelkreek' en ligt op een afstand van ongeveer 9,5 km. Op een afstand van ongeveer 11,7 km ligt het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe'. Op Belgische bodem is op een afstand van ongeveer 1,77 km het gebied 'Zandig Vlaanderen Oost' gelegen. Vanwege de bovengenoemde afstanden zijn (extra) significant negatieve effecten niet te verwachten. Het gaat ten slotte om het realiseren van twee vrijstaande woningen. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator (2020) moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend. Voor zowel de bouwfase als de gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 2). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). Het plangebied bestaat voornamelijk uit braakliggend terrein met enkele bossages en een boom. De laatste 10-15 jaar hebben er alleen paarden gelopen en is af en toe gehooid, maar niet bemest of bewerkt.

De grote boom midden op het huidige perceel blijft behouden. Dit kan mogelijk een broedplaats zijn voor de steenuil. Als die in de toekomst gekapt wordt dient een onderzoek te worden uitgevoerd naar de uil. Het terrein zou tevens geschikt zijn als voedselvindplaats voor uilen (muizen). Het gras/terrein wordt zo kort mogelijk gehouden, waardoor het terrein ongeschikt blijft voor bijvoorbeeld muizen.

In de fase van de omgevingsvergunning voor het bouwen dient door een ecoloog een waarneming te worden gedaan om er zeker van te zijn dat ten tijde van deze fase geen beschermde soorten aanwezig zijn. Hierdoor vormt het aspect natuur geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeerplaatsen

Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een vrijstaande (koop)woning is het minimale parkeerkencijfer 1,9 en het maximale parkeerkencijfer 2,7. Uitgaande van het gemiddelde is er een parkeerbehoefte van 6,9 (afgerond 7) parkeerplaatsen. Bij de vrijstaande woningen kunnen twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd.

In de planregels van dit bestemmingsplan is opgenomen dat een omgevingsvergunning pas verleend kan worden indien in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. In voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien als bij vergunningverlening aangetoond kan worden dat minimaal de norm genoemd in de CROW-publicatie 381 (of diens opvolger) wordt gehanteerd.

Verkeersgeneratie 

Voor een vrijstaande woning is de minimale verkeersgeneratie 7,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De maximale verkeersgeneratie is 8,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor de 3 vrijstaande woningen is een extra verkeersgeneratie van gemiddeld afgerond 25 motorvoertuigbewegingen per etmaal te verwachten. Deze extra verkeersbewegingen zijn voor een erftoegangsweg (binnen de bebouwde kom), zoals de Vlasstraat, verwaarloosbaar.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied ligt niet in en in de nabijheid van een waterkering. Het plangebied ligt niet in en in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is het plangebied braakliggend en onverhard. In de nieuwe situatie worden drie woonkavels gemaakt met de mogelijkheid om 3 vrijstaande woningen met bijgebouwen realiseren. Het bouwvlak heeft afgerond een oppervlakte van 870 m² (58x15 meter). Binnen het bouwvlak is de oppervlakte van hoofdgebouwen en bijgebouwen niet gemaximeerd. Wel dient per perceel, binnen het bouwvlak, de afstand van vrijstaande woningen tot de zijdelingse perceelsgrenzen ten minste 3 meter te bedragen. Dit betekent 18 meter in de breedte geen bebouwing. Met andere woorden blijft er de mogelijkheid om (40 x 15 meter) 600 m² te bebouwen. Er zal worden uitgegaan van 3 vrijstaande woningen van elke 150 m² en daarmee een totaal van 450 m². De overige 150 m² kan worden gezien als dichte bodemverharding bij de woningen (oprit, terras ed.). Uitgaande van 3 toekomstige percelen elk kleiner dan 1.000 m² is per perceel 60 m² aan bijgebouwen mogelijk. Een totaal van 180 m² aan bijgebouwen. Daarmee komt het totaal aan toekomstig dakoppervlak van 630 m² (450 + 180) + 150 m² = 780 m². In de huidige (planologische) situatie mag er binnen twee bouwvlakken gebouwd worden. Deze bouwvlakken hebben gezamenlijk een oppervlakte van ongeveer 485 m². Dit betekent een waterbergingsopgave van 22,1 m³ (295 x 0,075). Voordat gestart kan worden met de daadwerkelijke bouw van de woningen moet voorzien worden in deze waterbergingsopgave. Deze opgave kan door middel van een infiltratievoorziening direct in de grond geïnfiltreerd worden op eigen terrein. Een voorwaardelijke verplichting is opgenomen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het afvalwater zal worden aangesloten op het (enkel) gemeentelijk riool in de Vlasstraat. Het hemelwater kan met een infiltratievoorziening (bijvoorbeeld een grindkoffer) langzaam worden geïnfiltreerd in de grond op eigen terrein. Dit zorgt hier niet voor extra belasting op het watersysteem. Er hoeft geen ruimte te worden gereserveerd voor het bergen van teveel water en geen compensatie van versnelde afvoer van water door (nieuwe) verharding.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. Daarnaast is Heikant qua uitdroging een risicogebied. Het is wenselijk om het hemelwater te infiltreren om uitdroging te voorkomen.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het gebied is gelegen binnen grondwater- beschermingsgebied. De grondwaterbeschermings- gebieden zijn de gebieden direct om de waterwingebieden heen. Deze gebieden moeten schoon blijven voor een goede bescherming van ons drinkwater. De grondwaterkwaliteit zal als gevolg van de ontwikkeling niet verslechteren. Er worden geen uitlogende materialen toegepast.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De nieuwe ontwikkeling zal geen negatief effect hebben op de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	In deze ontwikkeling zal er geen permanente grondwateronttrekking plaatsvinden waardoor bodemdaling niet aan de orde is.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen sprake van natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Niet van toepassing.
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Er zijn geen relevante andere eigendommen van het Waterschap Scheldestromen in de nabijheid van het plangebied.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Het plan ligt niet in de nabijheid van waterschapswegen, de afwikkeling van verkeer in zowel de bouw- als gebruiksfase vindt niet direct plaats via waterschapswegen.

4.12 M.e.r.-beoordeling

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r.. De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. In onderhavig plan worden drie woningen mogelijk gemaakt. Daarmee ligt de ontwikkeling ruim lager dan de drempelwaarde. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling in een gebied dat is aangewezen als bestaand stedelijk gebied en gezien de beperkte milieu-effecten (zie voorgaande paragrafen), zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten. Het opstellen van een (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsnotitie is niet nodig.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van drie vrijstaande woningen. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. De gemeente Hulst sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemming heeft van 26 augustus tot en met 6 oktober 2021 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.