Absdaalseweg 1, Hulst

1.1 Algemeen

Op de locatie Absdaalseweg 1 te Hulst is momenteel een kleinschalig hotel (16 kamers) met brasserie gevestigd: Hotel Hulst. De bebouwing is verouderd en de eigenaar heeft de wens om de locatie te herontwikkelen en een hotel met 81 kamers en bijbehorende faciliteiten te realiseren. Op het adres Van der Maelstedeweg 4 is hotel Hulst ook gevestigd. Op die locatie zijn 26 kamers aanwezig en deze blijven gehandhaafd. In totaal beschikt hotel Hulst dan over 107 kamers. De locatie aan de Van der Maelstedeweg 4 maakt geen deel uit van dit plan.

Voor de herontwikkeling aan de Absdaalseweg 1 is door Architecten Alliantie een bouwplan ontwikkeld. Deze herontwikkeling zorgt voor een flinke opwaardering van deze markante locatie als entree naar de historische binnenstad van Hulst. Het geldende bestemmingsplan staat het bouwen van een gebouw met 5 tot 7 bouwlagen niet toe. Daarnaast wordt gebouwd buiten het daarvoor bestemde bouwvlak. Daarom is een nieuwe planologische regeling nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt op de hoek van de Absdaalseweg en de van der Maelstedeweg te Hulst. Aan de zuid-, oost- en westzijde zijn de kadastrale grenzen bepalend voor de plangrens. Aan de noordzijde is op de eerste tot en met vijfde verdieping een uitbouw voorzien, waar de plangrens op is aangepast. Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie D, nummers 797, 1227, 1228, 1255 en 1353 en sectie R, nummer 483 (gedeeltelijk). Aan de noordzijde grenst het bouwplan aan de Van der Maelstedeweg, aan de oostzijde aan appartementengebouw Veste Bruneel, aan de zuidzijde aan appartementengebouw Hughelijnstaete en aan de westzijde aan de Absdaalseweg (het scharnier).

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: www.zeeland.nl, bewerking Juust BV)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is de herontwikkeling en uitbreiding van het bestaande hotel mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om een omgevingsvergunning voor het onderdeel 'bouwen' te verlenen.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft wel een constante lijn aan. Het realiseren van een hotel kan worden gezien als stedelijke ontwikkeling. Van belang is vervolgens de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij de beantwoording van deze vraag moet worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het voorliggende plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande plan. (zie uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, ECLI:NL:RVS:2016:1064). In dit geval is er geen sprake van een functiewijziging. De bestemming 'Horeca' wordt niet vergroot. Wel worden de bouwmogelijkheden verruimd, zodanig dat de capaciteit van het hotel met 65 kamers kan worden vergroot. Het bouwvolume wordt substantieel vergroot. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 2.1.2 en in Bijlage 1 is nader ingegaan op de behoefte aan deze ontwikkeling en het marktpotentieel. Gebleken is dat de huidige beschikbare hotelkamers onvoldoende inspelen op de wens om het recreatief product binnen de gemeente Hulst te versterken. Daarnaast blijkt dat de bezettingsgraad van het hotel op dit moment al fors is en er een duidelijke nood is aan kortdurende verblijfsmogelijkheden in de zakelijke markt, vanwege de grootschalige ontwikkelingen in met name het Antwerpse havengebied. Als gevolg van deze planontwikkeling ontstaat elders geen relevante leegstand. Er is sprake van een ontwikkeling op een binnenstedelijke locatie. Het plan kan de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan.

Voor het overige zijn geen rijksregels op deze situatie van toepassing. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018
Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen.

Het provinciaal beleid biedt binnen het bestaand stedelijk gebied ruimte voor nieuwvestiging van hotels in het luxere segment van 3, 4 of 5 sterren. De concentratie in stedelijke gebieden sluit goed aan bij de toeristische en zakelijke marktvraag en voorkomt ontwikkelingen in het landelijk gebied. Hotels kunnen een grote economische meerwaarde hebben, maar kunnen ook een grote ruimtelijke impact met zich mee brengen. Daarom is het van belang dat er een zorgvuldige inpassing plaatsvindt. Deze inpassing is beschreven en verbeeld in paragraaf 2.1.2. De nieuwbouw is passend in de omgeving. Zie hiervoor ook de nadere motivering van de omgevingsaspecten in Hoofdstuk 4.

Het plan past binnen het Omgevingsplan 2018.

Omgevingsverordening Zeeland 2018
De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Het provinciale beleid is gericht op het voorkomen van permanente bewoning van tot verblijfsrecreatie bestemde complexen. Daar vallen ook hotels onder. Doelstelling is dergelijke complexen te behouden voor de verblijfsrecreatieve markt en te bevorderen dat deze complexen ook daadwerkelijk voor de recreatieve verhuur worden aangeboden in de vorm van een centraal bedrijfsmatige exploitatie. Permanente bewoning wordt in dit bestemmingsplan specifiek uitgesloten (met uitzondering van de bewoning van de woning).

Voorts is in de omgevingsverordening een ontwikkelkader voor verblijfsrecreatie vastgelegd. Voor ontwikkelingen buiten de kustzone in bestaand stedelijk gebied dient voldaan te worden aan voorwaarde B tot en met D uit het ontwikkelkader:

B. Economische haalbaarheid: ontwikkelingen moeten aantoonbaar economisch uitvoerbaar zijn, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.

De ontwikkeling vindt plaats volledig voor rekening van de initiatiefnemer en op basis van een businessplan. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. De centrale bedrijfsmatige exploitatie is, zoals hierboven aangegeven, in dit bestemmingsplan vastgelegd.

C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Er wordt ingezet op een innovatief en hoogwaardig concept en circulair bouwen.

Binnen de gemeente Hulst is het hotelaanbod minimaal, terwijl Hulst zich wel op de kaart wil zetten voor toeristen. De unieke locatie aan de rand van de vesting maakt het hotel bijzonder geschikt voor zowel binnenstadbezoekers, toeristen die de omgeving willen verkennen, maar ook de zakelijk markt.

D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving.

De ontwikkeling levert extra arbeidsplaatsen op. Door het realiseren van het nieuwe hotel krijgt de locatie een boost en verbetert de uitstraling. Bovendien vormt de ontwikkeling een aantrekking voor verblijfsrecreatieve toeristen die Hulst en de omgeving willen bezoeken.

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

Toeristisch Ontwikkelplan Hulst 2016-2020
In het Toeristisch Ontwikkelplan 20106-2020 heeft de gemeente de volgende visie geformuleerd:

'Hulst, met haar ligging aan de Schelde, heeft de mooiste vestingstad van Nederland en heeft hierbij een duidelijk onderscheidend productaanbod binnen, op en buiten de vesting, waarbij de koppeling tussen de vesting, de Schelde en het daar tussen liggende gebied zowel in fysieke zin als in de beleving van ondernemers en recreanten is gerealiseerd.'

Deze visie leidt tot de volgende doelstelling:

'Door het aantrekken van dag- en verblijfsrecreanten geven we een impuls aan de bestedingen. Dit draagt bij aan de groei van de werkgelegenheid en aan de instandhouding of uitbreiding van het voorzieningenniveau. De kwaliteit en kwantiteit van het toeristisch product zorgen ervoor dat de bezoeker het zodanig naar zijn zin heeft, dat hij terugkomt, zijn ervaringen met anderen deelt en Hulst bij anderen aanbeveelt. De stad en haar omgeving vormen een robuust decor voor een actief een- of meerdaags bezoek waarbij avontuur, beleving van natuur, cultuur en historie centraal staan. Inwoners en ondernemers dragen het unieke verhaal van Hulst en haar omgeving uit.'

Het uitbreiden van overnachtingsmogelijkheden in en om de vestingstad is een van de acties die voortvloeit uit het toeristisch ontwikkelplan.

Structuurvisie Hulst
De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Uit de structuurvisie blijkt dat binnen de gemeente Hulst beperkt aanbod aan verblijfsrecreatie bestaat. In principe zijn vier gebieden geschikt voor verblijfsrecreatie:

• De binnenstad Hulst voor hotelfaciliteiten;
• Gebiedsontwikkeling Perkpolder;
• Recreatiecentrum De Vogel, Resort Westerschelde en Camping De Zeemeeuw;
• Het buitengebied voor Bed & Breakfast, kleinschalige campings en groepsaccommodaties.

De ontwikkeling aan de Absdaalseweg 1 geeft invulling aan de wens om meer verblijfsrecreatieve eenheden te facilitereren in (de directe nabijheid van) de binnenstad van Hulst.

De locatie ligt in een gebied in de structuurvisie aangeduid als 'transformeren'. Dat betekent dat transformatie te verwachten was. Het gaat in dit gebied bij de Gentse Poort om de aansluiting van de buitenstad op de binnenstad alsmede om de brancheringsverdeling van de detailhandel. Onderdeel daarvan is de locatie aan de Zoetevaart, waar de bestaande detailhandel niet op zijn plek zit. Het uitbreiden van het bestaande hotel is niet in strijd met de transformatieopgave die er voor dit gebied is.

De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.
De gemeente Hulst heeft op 8 juni 2017 een paraplubestemmingsplan voor bescherming van archeologisch en aardkundige waarden vastgesteld. Op de locatie van het plangebied geldt geen archeologische dubbelbestemming. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek of het opnemen van een dubbelbestemming in het plan is niet nodig.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Het plan geeft uitzicht op de buitenvest en de historische binnenstad, maar ligt op zodanige afstand dat het daarop geen invloed heeft. De te slopen panden betreffen geen monumenten.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Het plan omvat geen functiewijziging, maar betreft een aanpassing van de bouwmogelijkheden. De functie hotel is ter plaatse reeds toegestaan. Nadere toetsing aan de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' is daarom niet aan de orde. Overigens is de richtafstand voor een hotel in een gemengd gebied zoals dit 0 meter. Er is op deze locatie geen sprake van een rustige woonwijk. Een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden is gewaarborgd.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

De functie van het perceel wijzigt niet, dit blijft horeca in categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. Met dit bestemmingsplan worden uitsluitend meer bouwmogelijkheden gerealiseerd. In het kader van de planologische procedure is een bodemonderzoek niet noodzakelijk.

In januari 2001 is er een beschikking verleend voor de bodemsanering op het perceel Van der Maelstedeweg 2 en 4 te Hulst nadat bleek dat er verontreiniging in de bodem zat. In vervolg hierop is in maart 2001 een grondsanering uitgevoerd. Daarbij is onder de toenmalige bebouwing restverontreiniging achtergebleven. In 2004 is een grondwatersanering uitgevoerd voor de bouw van het appartementencomplex Veste Bruneel. Delen van de restverontreiniging zijn daar ook verwijderd. Uit een evaluatierapport naar de Provincie Zeeland blijkt dat onder het pand Van der Maelstedeweg 2a een restverontreiniging is achtergebleven. Met de ontwikkeling van Hotel Hulst zal, indien dit technisch en financieel in alle redelijkheid haalbaar is, de restverontreiniging moeten worden gesaneerd.

Bij de uitvoering zal gehandeld worden conform de beschikking van de Provincie Zeeland, zodat geen gevaar voor de volksgezondheid als gevolg van bodemverontreiniging aanwezig is.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig die van invloed zijn op het plangebied. De locatie ligt niet binnen invloedsgebieden van transportroutes voor vervoer van gevaarlijke stoffen zoals aangewezen in het zogenaamde Basisnet. Dit aspect vormt geen belemmering voor vaststelling van het plan.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Een hotel wordt in de Wet geluidhinder niet als geluidgevoelig aangemerkt. De functie 'hotel' is daarnaast in het geldende bestemmingsplan 'Hulst Kernen' reeds toegestaan, waardoor een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk is. Desondanks is een aangenaam verblijfsklimaat voor recreanten wel gewenst. In het kader van een goede ruimtelijke ordening komt er een zekere mate aan bescherming tegen geluidhinder toe in situaties waarin met regelmaat en gedurende langere perioden personen verblijven. Vanuit het Bouwbesluit worden voor deze functie geen eisen gesteld aan de geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie.

Zowel de Absdaalseweg als de Van der Maelstedeweg hebben een 50km/uur regime. De verkeersbelasting is redelijk hoog, maar uit onderzoek dat in het kader van de reconstructie van de wegen is uitgevoerd in 2016 is gebleken dat de geluidsbelasting op de gevels lager is dan in 2006. Het leefklimaat als gevolg van de reconstructie van de weg is reeds verbeterd. Omdat het hotel volledig terug nieuw wordt gebouwd, mag ervan uit worden gegaan dat de isolatiewaarde van de nieuwe gevels hoger zal zijn dan die van de bestaande gevels. Het geluidsniveau binnen zal dus normaliter voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor woningen. Dit biedt kwaliteit voor de recreant.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

Aan de westzijde van het plangebied ligt een waterleiding, welke in het geldende bestemmingsplan beschermd is. Een deel van het plangebied ligt binnen de beschermingszone van de waterleiding (5 meter aan weerszijden van het hart van de leiding). Om te kunnen bouwen binnen die beschermingszone dient het belang van de ligging van die leiding te worden afgewogen. Met DNWG is overleg geweest over deze waterleiding. Daaruit is gebleken dat de waterleiding moet worden verlegd. Mede omdat deze gedeeltelijk op gronden van de initiatiefnemer ligt.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

De ontwikkeling met 65 extra hotelkamers brengt een verkeersgeneratie mee tussen 54 en 73 verkeersbewegingen per dag (CROW 381, niet stedelijk, schil centrum, minimaal 8,3 en maximaal 11,2 verkeersbewegingen per 10 kamers). Het aandeel vrachtverkeer is zeer minimaal en wordt ingeschat op maximaal 1 per dag. Voor de berekening van het effect op de luchtkwaliteit is gebruik gemaakt van de NIBM-tool. Daaruit blijkt dat in een worst case situatie geen nader onderzoek nodig is naar de effecten op de luchtkwaliteit.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven, of er effecten zijn te verwachten op beschermde gebieden.

Gebiedsbescherming
In de nabijheid van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden aanwezig. Het dichtstbij gelegen natuurgebied dat is beschermd in het Natuurnetwerk Zeeland ligt op ruim 600 meter van het plangebied, aan de Grote Kreekweg. Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe' ligt op een afstand van ruim 9 kilometer. Het gebied 'Vogelkreek' ligt op een afstand van ruim 7 kilometer. De afstand tot Natura 2000-gebieden gelegen op Belgisch grondgebied bedragen 3,4 km ten opzichte van 'Zandig Vlaanderen Oost' en 5,5 kilometer ten opzichte van 'Beneden-Schelde'.

Er is een AERIUS-berekening uitgevoerd (versie 5 december 2019). De uitkomst hiervan is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning. Voor de gehele berekening en onderbouwing van de Aerius-calculator wordt verwezen naar Bijlage 2.

Soortenbescherming
De locatie is een binnenstedelijke locatie die momenteel reeds volledig verhard is. Er worden geen groenstructuren verwijderd. Ten behoeve van de sloop van bestaande bebouwing zal te zijner tijd een sloopmelding worden ingediend. Een quickscan naar aanwezige flora en fauna wordt uitgevoerd om te beoordelen of de gebouwen een functie kunnen hebben voor vleermuizen. De resultaten daarvan worden voor de vaststelling van dit plan verwerkt in deze toelichting.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren
Ten behoeve van de ontwikkeling is een parkeerbalans opgesteld, gebaseerd op de CROW publicatie 381, 'toekomstbestendig parkeren' (Bijlage 3). Daaruit blijkt dat voor het hotel met 81 kamers en de brasserie een parkeerbehoefte bestaat van maximaal 32 parkeerplaatsen. Op eigen terrein kunnen 7 nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De overige 25 parkeerplaatsen dienen in de openbare ruimte te worden opgevangen. Om te beoordelen of deze ruimte beschikbaar is, is een parkeerdrukonderzoek uitgevoerd (Bijlage 4). Daaruit blijkt dat op het drukst gemeten moment (zondagmiddag 14 uur) nog 54 parkeerplaatsen beschikbaar zijn op de nabijgelegen parkeerterreinen De Statie, Havenfort en het meest zuidoostelijk deel van het Stationsplein. Geconcludeerd wordt dat dit voldoende is om de uitbreiding van het hotel te faciliteren.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling
De hierboven genoemde CROW-publicatie geeft eveneens kencijfers voor verkeersgeneratie. In niet stedelijk gebied, schil centrum, ligt de minimale verkeersgeneratie op 8,3 voertuigbewegingen en maximale verkeersgeneratie op 11,2 voertuigbewegingen per dag (per 10 kamers). Dit betekent dat de extra verkeersgeneratie voor 65 kamers tussen 54 en 73 voertuigbewegingen per dag ligt. Ten opzichte van de bestaande verkeersbewegingen in deze omgeving is dit minimaal. De toename zal nauwelijks merkbaar zijn in het heersende verkeersbeeld en leidt niet tot een gewijzigde verkeerssituatie.

Laden en lossen van goederen vindt plaats via de achterzijde (onderdoorgang Hughelijnstaete), conform de huidige situatie.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De locatie ligt niet in of in de nabijheid van waterkeringen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het plangebied is op dit moment nagenoeg volledig verhard. De buitenruimte is betegeld ten behoeve van met name terras. Hoewel het bouwvlak wordt vergroot, wordt het verhard oppervlak niet vergroot. De verhouding van dakoppervlak en dichte bodemverharding wijzigt, maar het totaal neemt niet toe. Compensatie is niet aan de orde.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Hemel- en afvalwater wordt conform de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Grondwateroverlast is niet aan de orde. Er is geen sprake van een permanente grondwateronttrekking. Onder het gebouw wordt een kelder van maximaal 100m² gerealiseerd ten behoeve van opslag. De realisatie hiervan moet technisch nog nader worden uitgewerkt. In de verdere planvorming wordt onderzocht of bijvoorbeeld een tijdelijke grondwateronttrekking noodzakelijk zou zijn.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De kwaliteit van het grondwater wijzigt niet.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De kwaliteit van het oppervlaktewater verslechtert niet. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	In het plan is geen sprake van open water of risico's voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Bodemdaling is niet aan de orde.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Binnen het plangebied is geen natte natuur aanwezig en wordt geen natte natuur gerealiseerd.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	In of aangrenzend aan het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Grenzend aan het plangebied ligt een waterleiding. Het bouwplan wordt gerealiseerd binnen 5 meter van het hart van de leiding. De leiding dient te worden verlegd om het bouwplan mogelijk te maken.
Wegen in beheer bij het waterschap * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Er zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen wegen in eigendom of beheer bij het waterschap aanwezig.

4.12 M.e.r.-beoordeling (vormvrij)

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien onder de drempelwaarde wordt gebleven dan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Sinds 7 juli 2017 geldt ook voor die beoordelingen dat een aanmeldnotitie moet worden gemaakt. Het moet dan gaan om plannen met enige te verwachten milieueffecten.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. worden hotelcomplexen buiten stedelijke zones genoemd als mogelijke activiteit waarvoor een m.e.r.-beoordeling nodig kan zijn. Binnenstedelijke hotels worden niet genoemd. Wel worden stedelijke ontwikkelingsprojecten genoemd. Wat een stedelijk ontwikkelingsproject is, is niet exact vastgelegd. Op basis van jurisprudentie is duidelijk dat gekeken moet worden naar onder andere de schaalgrootte, de aard en omvang van het project, de ligging en opzet en vormgeving. De onderhavige planontwikkeling leidt tot een beperkte ingreep in de omgeving, bovendien is er geen sprake van een functiewijziging. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat in dit geval ook geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde. Er is geen sprake van milieu-effecten van enige omvang.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. De gemeente Hulst sluit een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer in verband met kosten zoals planschade en proceskosten. Er zijn voor de gemeente geen financieel nadelige gevolgen aan het plan.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Burgerparticipatie

De initiatiefnemer heeft de direct omwonenden op de hoogte gesteld van de plannen. Daartoe zijn afzonderlijke gesprekken gevoerd met de betreffende bewoners.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Er zijn 11 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn beoordeeld en beantwoord in de notitie beantwoording zienswijzen in Bijlage 5. Als gevolg van de zienswijzenprocedure is een bezonningsstudie gemaakt. Deze bezonningsstudie is opgenomen in Bijlage 6 en Bijlage 7. Tevens is gedurende de voorbereidingsprocedure de nieuwe AERIUS-calculator beschikbaar gekomen, waardoor een stikstofberekening voor het project kon worden gemaakt. Deze is ook toegevoegd aan de bijlagen (zie paragraaf 4.9). Op de verbeelding is ter plaatse van het trappenhuis de bouwhoogte deels gewijzigd omdat het trappenhuis is verkleind. In verband met het realiseren van een voldoende breed trottoir op de hoek van het gebouw is het bouwplan aangepast in die zin dat er op de begane grond een vrije onderdoorgang is. Dit is eveneens vastgelegd op de verbeelding. De wijzigingen in het bouwplan zijn inzichtelijk gemaakt in Bijlage 8.