Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

1.1 Algemeen

Aan de Zoetevaart 8 te Hulst is momenteel een supermarkt (Lidl) gevestigd. Deze locatie is in de gemeentelijke structuurvisie aangemerkt als transformatielocatie. Het betreft een solitair gelegen supermarkt die voor verplaatsing in aanmerking komt en waarbij de achterblijvende locatie wordt omgevormd naar een woonlocatie, passend binnen de ruimtelijke en functionele structuur ter plaatse.

Het supermarktaanbod in Hulst vervult een functie voor de gehele gemeente Hulst, de kernen in de omgeving van de gemeente Hulst en een deel van het Belgische achterland. Voor een goede bediening van dit verzorgingsgebied is een clustering van aanbod gewenst. Hiervoor is het Stationsplein als concentratielocatie aangewezen. Lidl wil graag verplaatsen naar een locatie aan de Absdaalseweg. Verplaatsing van de bestaande supermarkt aan de Zoetevaart 8 in de richting van het Stationsplein past binnen het beleid dat is vastgelegd in de Retailstructuurvisie Hulst 2025.

In dit bestemmingsplan wordt de verplaatsing van de supermarkt naar de locatie Absdaalseweg planologisch geregeld. Op de locatie aan de Absdaalseweg liggen de gronden braak. Ter plaatse zal, naast een supermarkt,een verbindingsweg worden gerealiseerd vanaf de Absdaalseweg richting het achterliggende bedrijvengebied. Gelet op de omvang van het braakliggende gebied is tevens ruimte aanwezig voor het vestigen van enkele (kleinschalige) bedrijven en het realiseren van garageboxen.

Ten oosten van de nieuwe verbindingsweg is een bouwvlak aanwezig met de bestemming 'Gemengd - A'. In het bestemmingsplan 'De Statie 2021' is onbedoeld de mogelijkheid om hier appartementen te realiseren wegbestemd. Deze omissie wordt met dit bestemmingsplan hersteld. Daarbij wordt op die locatie tevens wonen op de begane grond mogelijk gemaakt. Het bouwvlak wordt iets gewijzigd zodat er een logische aansluiting is met de nieuwe verbindingsweg.

Voor de locatie Zoetevaart 8 is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt ten behoeve van woningbouw. In dit bestemmingsplan wordt de geldende bestemming 'Detailhandel' wegbestemd en worden de woningen planologisch mogelijk gemaakt.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit 2 deelgebieden: een gebied gelegen aan de Absdaalseweg, in het verleden bekend als Absdaalseweg 19 (in dit plan verder Absdaalseweg 19 genoemd) en de locatie Zoetevaart 8.

Absdaalseweg 19

Het deelgebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie D, nummers 447, 690, 932, 933, 1039, 1040 (ged.), 1041 (ged.), 1379 en 1448 (ged.). De locatie wordt aan de noordzijde begrensd door de Absdaalseweg, aan de oostzijde door kantoorbebouwing aan de Absdaalseweg en tuinen van woningen aan de Steensedijk. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Industrieweg en aan de westzijde liggen bedrijfsgebouwen en een woning met tuin aan de Absdaalseweg 21.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens Absdaalseweg 19 (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust B.V.)

Zoetevaart 8

In dit deelgebied zijn de kadastrale percelen gemeente Hulst, sectie D nummer 1292, 1707 (gedeeltelijk), 1244 (gedeeltelijk) en 1610 (gedeeltelijk) betrokken. Aan de noordzijde grenst deze locatie aan de achterzijde van appartementen langs de Van der Maelstedeweg, aan de oostzijde ligt de Zoetevaart, aan de zuidzijde is de apotheek gevestigd en liggen woningen aan de Wagnerstraat en Leharstraat. Aan de westzijde grenst de locatie aan tuinen van woningen aan de Bachlaan.

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens Zoetevaart 8 (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust B.V.)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit nog vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2.1 Beschrijving project

2.2 Juridische regeling

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling bij de bouw van winkels wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet het winkelplan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2. Ter plaatse van de locatie Absdaalseweg 19 zijn grootschalige detailhandelsvestigingen toegestaan. Dit betreffen geen supermarkten. Echter is er sprake van een verplaatsing van een supermarkt van Zoetevaart 8 naar deze locatie. Ter plaatse van Zoetevaart 8 is een bouwvlak aanwezig met een omvang van 2.413 m². Dit oppervlak is niet geheel in gebruik als supermarkt, maar het bestemmingsplan staat dat wel toe. De nieuwe supermarkt heeft een omvang van maximaal 2.300 m² bruto-vloeroppervlak. Daardoor is er per saldo geen sprake van een toename van supermarktmeters. De realisatie van een nieuwe supermarkt wordt niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ten aanzien van de bedrijfspercelen dient opgemerkt te worden dat binnen het gebied ook reeds mogelijkheden aanwezig zijn voor grootschalige detailhandel en wonen. Het bouwvolume binnen het plangebied wordt met het toestaan van de bedrijfslocaties niet vergroot. Er worden lagere hoogtes toegestaan en de woningen komen in het geheel te vervallen. De wijziging is niet van dien aard dat gesproken zou moeten worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling ten aanzien van de bedrijfspercelen.

Het aanleggen van een nieuwe weg wordt niet gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling. In dit plan wordt op de locatie Zoetevaart 8 een woningbouwplan met maximaal 33 woningen gerealiseerd. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beoordeeld moet vervolgens worden of die stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarbij is van belang of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingpslan meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het om een functiewijziging gaat, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

In dit geval is er sprake van het herinvullen van een voormalige detailhandelslocatie. Er is in principe geen nieuw beslag op de ruimte, de bouwmogelijkheden zijn niet wezenlijk groter dan de geldende bouwmogelijkheden. Wel is er sprake van een zodanige functiewijziging dat ruimtelijk relevante effecten kunnen optreden, zoals leegstand. Om die reden moet de ontwikkeling in dit geval wel als nieuwe stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt en wordt er daarom getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte is getoetst in paragraaf 3.2 en 3.3 (provinciaal en regionaal beleid). De ontwikkeling vindt bovendien plaats binnen bestaand stedelijk gebied.

Voor het overige zijn er geen rijksregels die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 januari 2023 treedt de Omgevingswet wellicht in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, wordt het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Detailhandel

Als hoofdregel hanteert de provincie dat er sprake moet zijn van bundeling van detailhandel in het kernwinkelgebied. Als uitzondering daarop is het mogelijk daarbuiten detailhandel in volumineuze goederen te vestigen en op een aantal locaties, waaronder de locatie 'Hulst, Morres', waar het plangebied deel van uitmaakt, ook grootschalige detailhandelsvestigingen. De planonderdelen die dat mogelijk maken passen in beginsel binnen dat beleid. Voor perifere detailhandel (grootschalig) hanteert de provincie Zeeland nog wel een minimum bvo van 1.500m². Die minimum oppervlakte is, vanwege de gewijzigde marktsituatie de afgelopen jaren wel achterhaald en beperkend ten aanzien van de vestigingsmogelijkheden. In de praktijk blijken veel formules behoefte te hebben aan units tussen 1.000m² en 1.500m². Daar is de omvang van de percelen in dit plan ook op gebaseerd. De partijen die nu interesse hebben in de percelen, willen maximum 1.350m² bvo bouwen. Door de tendens van internetwinkelen, snel wisselende collecties, online oriënteren, zelf kunnen ontwerpen en bezorgen is het niet meer nodig alle artikelen in alle winkels te presenteren. Om deze reden hebben diverse provincies dit minimum oppervlak verlaagd of deels losgelaten. Ook binnen de provincie Zeeland is de ondergrens op locaties al naar beneden bijgesteld. Dit zal - zo blijkt uit eerder onderzoek van Bureau Stedelijke Planning (zie bijvoorbeeld de rapportage Effecten en afweging volumineuze & grootschalige perifere detailhandel Haringvlietplein Zierikzee d.d. 13 juli 2017) niet leiden tot dusdanige ontwrichting van de detailhandelsstructuur dat mogelijke gevolgen hiervan merkbaar zijn in de betreffende plaats. Het grootschalige karakter van een dergelijk winkelgebied blijft gehandhaafd. De ondergrens van de perifere detailhandel (grootschalig) wordt in dit plan bepaald op 1.000m².

Supermarkten nemen een bijzondere positie in. Daar waar het kan wordt gestimuleerd om deze in kernwinkelgebieden te realiseren, echter dit is vaak vanwege de ruimtelijke uitstraling (omvang en verkeersontsluiting) niet inpasbaar. Daarom mogen deze op enige afstand van het kernwinkelgebied gerealiseerd worden. De voorliggende planontwikkeling maakt verplaatsing van een bestaande supermarkt in de richting van het kernwinkelgebied mogelijk en draagt daardoor bij aan het provinciaal beleid voor bundeling.

Wonen

Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie onder 3.3).

Om de provinciale ambitie om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ).

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de gemeente Hulst als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af;
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen;

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn in ieder geval 13 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. Daarnaast wordt zo veel mogelijk gestuurd op uitvoering van de grondgebonden koopwoningen als nultredenwoningen. Dat betekent dat deze zo kunnen worden ontworpen dat in een handomdraai, als de behoefte daar is, een volledig programma (incl. slaap- en badkamer) op de begane grond kan worden gerealiseerd. De bedoeling is in het plan ook ruimere sociale huurwoningen te realiseren die voldoen aan de bovengenoemde behoefte. Deze zullen mogelijk niet als nultredenwoningen worden uitgevoerd, maar passen alsnog wel in de behoefte. Het plan voorziet in de behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. Doordat het plan is gelegen binnen bestaande stedelijk gebied voldoet de ontwikkeling daarmee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als de Omgevingsvisie ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening specifieke regels opgenomen ten aanzien van grootschalige detailhandelsvestigingen en supermarkten. Dit is onder 'Omgevingsvisie' beschreven.

Omgevingsverordening Zeeland  (vooruitlopend op de Omgevingswet)

Deze omgevingsverordening vervangt de Omgevingsverordening Zeeland 2018 en de Verordening kwaliteit vergunningverlening, toezicht en handhaving omgevingsrecht Zeeland 2016. Er zijn geen andere aandachtspunten dan reeds hierboven benoemd.

Woondeal

Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, is met het programma Woningbouw nationaal ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Met de Woondeal Zeeland is de basis gelegd voor een langjarige samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. De partijen streven naar het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland tot en met 2030. Van de nieuwe woningen zal 2/3 betaalbaar zijn. Het gaat om 6.840 sociale huurwoningen en 3.460 koopwoningen. Van de extra woningen zijn er 6.800 nultredenwoningen (gelijkvloerse woningen) en 795 flexwoningen (flexibele, tijdelijke woningen bedoeld voor mensen die snel huisvesting nodig hebben). Gemeente Hulst spant zich in om daarvan 823 woningen tot ontwikkeling brengen. Op de locatie Zoetevaart worden verschillende woningtypen gerealiseerd: appartementen (ook geschikt als nultredenwoningen), rijwoningen maar ook twee-onder-een-kap woningen. Dit zorgt voor betaalbare woningen, maar ook doorstroomwoningen (bijvoorbeeld de nultredenwoningen) die er voor zorgen dat andere woningen vrijkomen. Op deze manier voorziet het plan in huisvesting voor diverse doelgroepen zoals ouderen, starters en gezinnen.

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid van woningen staat steeds meer centraal, waaronder in de ondertekende Woondeal waarin is vastgelegd dat ten minste tweederde van de nieuwbouw in de gemeente betaalbaar moet zijn. Met de plannen die zijn opgenomen in de Woondeal, waar dit plan deel van uitmaakt, realiseert Hulst 68% betaalbare woningen tot 2030.

De nieuwe Wet versterking regie op volkshuisvesting (WVRV) (ter consultatie, treedt vermoedelijk in 2024 in werking) maakt het mogelijk dat het voor Rijk en provincie afdwingbaar is om twee derde van nieuwbouw in het betaalbare segment te realiseren. Betaalbaar is koop tot €390.000, sociale huur en middenhuur tot €1100 per maand. De wet is momenteel nog niet vastgesteld. Hoe deze wet exact vorm wordt gegeven en hoe de details worden ingevuld is ook nog niet bekend.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de in 2023 vastgestelde Zeeuwse Woondeal geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen.

Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. De gewenste ontwikkeling past binnen deze ruimte.

In dit geval is er sprake van het verplaatsen van bouwmogelijkheden. Op de locatie Absdaalseweg 19 komt de bestemming 'Wonen' te vervallen. Ter plaatse zijn op dit moment ca. 30 woningen mogelijk binnen de geldende planregels. Daarnaast zijn binnen de bestemming 'Gemengd B' op de locatie Absdaalseweg nog eens 92 appartementen mogelijk. Deze worden niet geheel wegbestemd (ongeveer de helft van het bouwvlak ligt buiten het plangebied), maar wel gedeeltelijk. Er komen daarmee meer dan 40 rechtstreekse bouwtitels te vervallen in dat deelgebied. De betreffende bouwtitels worden verplaatst naar de locatie Zoetevaart 8. Er is planologisch geen sprake van het toevoegen van nieuwe woningen.

In de woningmarktafspraken is afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt buiten het bestaand bebouwd gebied en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- / woonlocaties wordt gerealiseerd. De planlocatie betreft een detailhandelslocatie in een woonwijk. De betreffende detailhandel past beter op een locatie nabij het kernwinkelgebied.

Door de nieuwbouw op de locatie Zoetevaart wordt kwaliteit toegevoegd aan het woningaanbod en wordt voorzien in huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen waar een grote behoefte aan is. Het plan past binnen de gemaakte regionale afspraken.

De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid en vormt daarmee geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst

De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025.

Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op de gemeente Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet wordt. Voor het plangebied Absdaalseweg 19 geldt de strategie 'ontwikkelen'.

De ontwikkelingsgebieden zijn de gebieden waar duidelijkheid bestaat over het toekomstige gebruik en het bijbehorende beeld. De locatie Absdaalseweg 19 is aangemerkt als gemengde ontwikkellocatie. Dus bedoeld voor verschillende functies. Aanvankelijk was de bedoeling op deze locatie een woonthemacentrum te ontwikkelen. Dit plan heeft geen doorgang gevonden, echter de locatie leent zich nog steeds voor diverse nieuwe functies nu het terrein al geruime tijd geen invulling meer kent.

Voor het plangebied Zoetevaart 8 geldt de strategie 'transformeren'. De precieze functionele invulling en de planning van de transformatie in de tijd was bij de vaststelling van de structuurvisie nog niet bekend, maar gezien het functioneren van de gebieden staat de wenselijkheid van de transformatie niet ter discussie. De transformatie van de betreffende gebieden is mogelijk ook afhankelijk van ontwikkelingen elders binnen de gemeente. Dat is hier ook het geval. De transformatie is afhankelijk van de mogelijkheden voor verplaatsing van de bestaande supermarkt.

De planontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie.

Retailstructuurvisie Hulst 2025

Op 7 november 2017 is de retailstructuurvisie vastgesteld. Hierin nemen de supermarkten een bijzondere positie in. Het supermarktaanbod in Hulst, vervult een functie voor de gehele gemeente Hulst, de kernen in de omgeving van de gemeente Hulst en een deel van het Belgische achterland. Voor een goede bediening van dit verzorgingsgebied is een goed herkenbare ruimtelijke structuur van het supermarktaanbod in de hoofdkern noodzakelijk. Met de concentratie van supermarkten aan het Stationsplein in de 'buitenstad' is en wordt hieraan invulling gegeven. De huidige beleidslijn zet in op maximaal vijf supermarkten op deze locatie en wordt voortgezet. Inmiddels zijn er vier supermarkten (AH, 2 Jumbo's en Aldi) gevestigd. Naar de toekomst toe kan hier nog een extra supermarkt bij komen. Het moet dan gaan om verplaatsing van een supermarkt van elders, geen nieuwe toetreder. Verplaatsing van de Lidl aan de Zoetevaart naar het Stationsplein ligt hierbij het meest voor de hand. Locatie Zoetevaart is in de structuurvisie van de gemeente al aangewezen als transformatielocatie en onttrekking van de detailhandelsbestemming op deze plek past goed in de concentratiegedachte (ABCstrategie) van voorliggende Retailstructuurvisie. Op de locatie Stationsplein is echter fysiek geen ruimte voor een extra supermarkt. De retailstructuurvisie biedt in een dergelijk geval de mogelijkheid om af te wijken van de gewenste winkelstructuur. De motivatie daarvoor behelst in dit geval dat het gaat om een verplaatsing naar een locatie die wel in de nabijheid van het Stationsplein is gelegen. Er worden geen extra vierkante meters supermarkt toegevoegd. De nieuwe locatie waarin gemengde functies aanwezig zijn is, ten opzichte van de huidige locatie aan de Zoetevaart (in een woonomgeving) een forse verbetering.

Wat betreft detailhandel in volumineuze goederen of grootschalige detailhandel is aangegeven dat deze gevestigd kunnen worden in de schil rondom de binnenstad of het in de structuurvisie genoemde B-gebied. De locatie Absdaalseweg ligt zowel in de schil als in het B-gebied. Ter plaatse is conform het geldende bestemmingsplan 'De Statie 2021' reeds grootschalige detailhandel (niet zijnde supermarkt) mogelijk.

In de retailstructuurvisie is de wens tot verbetering van de fysieke verbinding tussen Morres en het Stationsplein en omgeving en de binnenstad opgenomen. Dit kan vorm krijgen door het tussengebied, waar dit plangebied deel van uitmaakt, aantrekkelijker te maken door een uitnodigende (wandel)route of bijvoorbeeld een treintje of andere attractieve vervoerswijze. Daarbij is aangegeven dat er geen invulling met winkels kan zijn. Ten tijde van de vaststelling van de retailstructuurvisie was hier geen detailhandel meer voorzien, er waren op dat moment geen concrete initiatieven. Gebleken is echter dat het realiseren van de fysieke verbinding slechts mogelijk is door het gehele plangebied aan te pakken en daarmee ook kostendragers te realiseren. Daarnaast zijn er geen alternatieven voor hervestiging van de supermarkt, terwijl uitplaatsing uit de woonwijk wel wenselijk is. Er is sprake van een herschikking van bestaande detailhandelsmogelijkheden.

Beleidsregels ‘nieuwe woningbouwverzoeken’

Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst begint zichtbaar te worden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan.

Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning.

Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij de harde plancapaciteit wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van de beleidsregels. Er is echter geen sprake van het toevoegen van woningen, omdat met het plan ook minimaal net zo veel bouwtitels (maar feitelijk veel meer) worden wegbestemd.

De ontwikkeling past binnen de gemeentelijke beleidsregels.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling past binnen de genoemde beleidskaders op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau.

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. In dit hoofdstuk worden beide planlocaties beoordeeld. In de beoordeling is het herstellen van het aantal woningen aan de noordoostzijde van het plangebied (bestemming Gemengd - A) niet meegenomen. Dit betreft uitsluitend een juridisch-technische aanpassing die geen gevolgen heeft voor de kwaliteit van de leefomgeving.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Absdaalseweg 19

Ter plaatse van dit deelgebied geldt momenteel geen archeologische dubbelbestemming. De archeologische verwachtingswaarden zijn laag. Het opnemen van een dubbelbestemming in dit bestemmingsplan is daarom ook niet nodig.

Zoetevaart 8

Voor dit deelgebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 2'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 500 m2 en niet dieper reiken dan 40 centimeter onder het maaiveld. Het plangebied op deze locatie heeft een omvang van 5.753 m2. Dit plangebied is volledig verhard en bebouwd. De bestaande verstoring is niet exact in beeld, maar verondersteld mag worden dat de verstoring reeds dieper dan 40 cm-mv heeft plaatsgevonden. In het vervolgtraject (bij nadere uitwerking) moet bepaald worden of er sprake is van extra verstoring en of deze dan de oppervlaktegrens van 500 m² overschrijdt. Op dat moment kan bepaald worden of er archeologisch onderzoek nodig is.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Absdaalseweg 19

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig.

Zoetevaart 8

Voor dit deel van het plangebied geldt hetzelfde. Er zijn geen cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Absdaalseweg 19

Op deze locatie wordt een supermarkt, perifere detailhandel en bedrijvigheid toegestaan. Voor supermarkten geldt in een rustig woongebied een richtafstand van 10 meter tot de uiterste situering van de gevel van een woning. Voor perifere detailhandel kan een richtafstand van 30 meter worden gehanteerd. In dit geval is geen sprake van een rustige woonwijk, maar, gelet op de veelheid aan functies langs de Absdaalseweg, de Absdaalseweg zelf (doorgaande verkeersroute) en het naastgelegen bedrijventerrein, van een gemengd gebied. In dat geval kan de richtafstand worden verlaagd naar respectievelijk 0 meter voor een supermarkt en 10 meter voor perifere detailhandel. Aan die afstand wordt tussen de bestemmingen 'Gemengd' en 'Detailhandel' enerzijds en omliggende woonbestemmingen voldaan. Het parkeerterrein van de supermarkt ligt wel op korte afstand van de woning Absdaalseweg 21. Voor het parkeerterrein kan in dit geval ook een richtafstand van 10 meter worden aangehouden. Daar wordt niet aan voldaan ten opzichte van die ene woning. Om die reden is er door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een geluidsonderzoek uitgevoerd (rapportage d.d 16 maart 2022, Bijlage 8). Daaruit blijkt dat het woon- en leefklimaat in hoge mate wordt bepaald door de aanwezige weg (Absdaalseweg) en het geluid van de supermarkt daardoor wordt gemaskeerd. Om deze redenen wordt de optredende geluidbelasting op de woningen aan de Absdaalseweg aanvaardbaar geacht. Om de geluidbelasting op de achtergevel van Absdaalseweg 21 alsnog te verlagen kan wel overwogen worden om een geluidscherm te plaatsen. Bij een geluidscherm van 3,5 meter hoog ten opzichte van het maaiveldniveau van het terrein van de supermarkt kan aan de richtwaarde worden voldaan. Omdat het maaiveldniveau van de supermarkt fors hoger ligt dan de tuin van Absdaalseweg 21 zou daardoor een erg hoge 'muur' ontstaan. Om die reden kiest de ontwikkelaar ervoor om een schanskorf met een hoogte van 2,5 meter boven maaiveldniveau van de supermarkt te realiseren. Daarmee wordt de buitenruimte van de woning in voldoende mate beschermd. In de planregels wordt gewaarborgd via een voorwaardelijke verplichting dat deze geluidwerende voorziening wordt gerealiseerd.

Ten aanzien van bedrijvigheid binnen de bestemming 'Gemengd' is de toegestane categorie van belang. In de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is onderscheid gemaakt in categorieën. De afstand tussen de bestemming 'Gemengd' en dichtstbijgelegen woningen bedraagt 30 meter. Gelet op die afstand is het mogelijk om categorie C-bedrijven mogelijk te maken. De richtafstand die daarbij wordt gehanteerd bedraagt 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 10 meter ten opzichte van woningen in een gemengd gebied.

Zoetevaart 8

Op deze locatie worden uitsluitend woningen gerealiseerd. Een functie met een effect naar de omgeving toe, Detailhandel, komt te vervallen, waardoor het woon- en leefklimaat van de omgeving verbeterd. Ten zuiden van de locatie aan de Zoetevaart is een apotheek gevestigd. Een apotheek wordt niet genoemd in de brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Deze kan gelijk gesteld worden met een winkel of artsenpraktijk waarvoor een richtafstand van 10 meter tot woningen in een rustige woonwijk geldt. De afstand van de grens van de bestemming 'Maatschappelijk' die de apotheek heeft, tot de uit te werken woonbestemming bedraagt ca. 5 meter. De uiterste situering van de gevel van de woning is echter bepalend voor het al dan niet voldoen aan de richtafstand. Nieuwe woningen zullen niet direct op de perceelsgrens gerealiseerd worden, waardoor het aannemelijk is dat te zijner tijd aan de richtafstand zal worden voldaan. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd. Bij nadere uitwerking moet hiermee rekening worden gehouden.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Absdaalseweg 19

In het kader van de voorgenomen herontwikkeling van het terrein zijn de volgende bodemonderzoeken uitgevoerd:

• 1. Gecombineerd bodemonderzoek, Absdaalseweg 19 e.o. te Hulst, ABO-Milieuconsult BV (Bijlage 1);
• 2. Aanvullend bodemonderzoek minerale olie spots, Absdaalseweg 19 e.o. te Hulst, ABO-Milieuconsult BV (Bijlage 2);
• 3. Oriënterend bodemonderzoek, Tussengebied Absdaalseweg te Hulst, Colsen BV (Bijlage 3).

Uit de bovengenoemde onderzoeken blijkt dat binnen delen van het projectgebied sprake is van sterke bodemverontreinigingen met zware metalen, PAK, minerale olie en asbest (grond/puin). De resultaten zijn samengevat in Bijlage 4. Op basis van de bodemonderzoeken is een saneringsplan opgesteld. Hiertoe is een 3D-model gemaakt dat inzicht geeft in de noodzakelijke werkzaamheden. Dit saneringsplan is als Bijlage 5 bijgevoegd. Het saneringsplan is beoordeeld door de RUD en goedgekeurd. De beschikking is bijgevoegd als Bijlage 6. Aanvullend is een onderzoek uitgevoerd naar minerale olie, zie Bijlage 7. Door de uitvoering van de sanering wordt de locatie geschikt gemaakt voor het gebruik zoals in het bestemmingsplan is vastgelegd. Als voorwaardelijke verplichting is opgenomen dat de locatie in gebruik mag zijn nadat door het bevoegd gezag een goedkeuring heeft plaatsgevonden van de uitgevoerde sanering conform het goedgekeurde saneringsplan.

Zoetevaart 8

Op deze locatie is in het verleden door envita een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportage 12 februari 2014). Daaruit blijkt dat gronden ter plaatse van een locatie waar een tankstation in het verleden aanwezig was sprake is van een lichte verontreiniging van het grondwater met vluchtige aromaten. Er heeft een sanering plaatsgevonden, in de teruggeplaatste grond is een lichte verontreining ing met kwik, lood, zink, PAK, PCB en minerale olie geconstateerd. Verder blijkt op de rest van het terrein ook een lichte verontreining met kwik en lood aanwezig. Plaatselijk is onder de bestaande bebouwing een slakken- en koollaag aanwezig. Daarin is een licht verhoogd PAK-gehalte aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Asbest is niet aangetoond in de bodem of puinlaag. Bij de nieuwbouwwerkzaamheden moet rekening worden gehouden met de puinlaag en slakken- en koollaag. Bij nadere uitwerking dient te worden aangetoond hoe hiermee wordt omgegaan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe woningen dient een bodemonderzoek te worden overlegd.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In de directe nabijheid van beide deelgebieden zijn geen risicobronnen aanwezig. Het plan maakt ook geen nieuwe risicobronnen mogelijk. Dit aspect belemmert de uitvoering van de verschillende planonderdelen niet. Een nadere beschouwing is niet noodzakelijk.

Per brief van 25 mei 2022 heeft de Veiligheidsregio Zeeland aangegeven in het ruimtelijk spoor geen nader advies noodzakelijk te achten. Wel zijn adviezen gegeven over bluswater, bereikbaarheid en brandveiligheid. Deze worden in de verdere planontwikkeling en in het vergunningenspoor meegenomen.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is een geluidsonderzoek uitgevoerd (rapportage d.d. 16 maart 2022, Bijlage 8).

Absdaalseweg 19

Onderzoek is uitgevoerd naar industrielawaai. Op een aantal woningen worden de richtwaarden overschreden door het parkeergeluid van de toekomstige supermarkt. Gebleken is echter ook dat het geluid op die woningen, in hoge mate wordt bepaald door het (bestaande) wegverkeerslawaai. De aard van het parkeergeluid van de supermarkt is gelijk aan de aard van het geluid van een langsrijdende wagen. Het geluid van de supermarkt wordt hierdoor gemaskeerd en aanvaardbaar geacht. Er is daarnaast sprake van een gemengd gebied waar ook in het verleden de nodige activiteiten aanwezig waren, waarbij ook sprake was van parkeergeluid. Met het realiseren van het plan wordt het gebied flink opgewaardeerd, er vindt een kwaliteitsverbetering plaats welke past binnen het gemeentelijk beleid. Geadviseerd is om een geluidscherm met een hoogte van 3,5 meter te plaatse aan de zijdelingse perceelsgrens van Absdaalseweg 21, zodat ten aanzien van die woning voldaan kan worden aan de richtwaarde (Zie 4.3). Gelet op het maaiveldverschil is in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen (artikel 3.3.4) waarbij een scherm van 2,5meter op het niveau van de supermarkt moet worden gerealiseerd. Verder is gebleken dat het laden en lossen in de nachtperiode tot een overschrijding leidt bij woningen aan de Steensedijk. Om die reden is in de planregels vastgelegd dat laden en lossen tussen 23.00u en 07.00u zowel bij de supermarkt als op andere bedrijfspercelen niet is toegestaan.

Indien nieuwe woningen worden gerealiseerd ter plaatse van de bestemming Gemengd-A dan zal bij het verlenen van de omgevingsvergunning duidelijk moeten zijn dat voldaan wordt aan de binnenwaarde. Onderzocht moet op dat moment zijn of geluidwerende maatregelen nodig zijn om het klimaat in geluidgevoelige ruimten nader te beschermen.

Zoetevaart 8

Onderzoek is uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Daaruit blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Zoetevaart ten hoogste 62dB bedraagt. Ook ten opzichte van de Van der Maelstedeweg is de geluidbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, namelijk 50dB. Maatregelen ter verlaging van de geluidbelasting zijn niet mogelijk en niet doelmatig. De westelijke gevels van de grondgebonden woningen zijn geluidluw, waardoor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de buitenruimte kan worden gecreëerd. Voor het appartementencomplex is speciale aandacht vereist in het ontwerp om geluidluwe buitenruimtes te realiseren. Afhankelijk van de indeling van het appartementencomplex kunnen geluidluwe buitenruimtes aan de westgevel worden gerealiseerd of in de vorm van loggia's. Er dient daarnaast een hogere waarde te worden vastgesteld.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van de beide deelgebieden liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Absdaalseweg 19

Omdat de verkeersgeneratie op deze locatie zal toenemen is onderzoek verricht naar de consequenties van de ontwikkeling met betrekking tot luchtkwaliteit. Dit onderzoek is uitgevoerd door Greten Raadgevende Ingenieurs (rapportage d.d. 19 mei 2021, Bijlage 9) . Uit het onderzoek blijkt dat de stikstofuitstoot met maximaal 1 microgram/m3 stijgt als gevolg van de ontwikkeling.De concentratie van overige berekende stoffen blijft gelijk. Met de emissie van luchtverontreinigende stoffen wordt voldaan aan de normering uit de Wet luchtkwaliteit. Dit aspect vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Zoetevaart 8

Ter plaatse van deze locatie wordt de verkeersgeneratie lager dan in de huidige situatie. Een nadere beoordeling naar een verslechtering van de luchtkwaliteit is niet relevant omdat dit uitsluitend een positief effect kan hebben.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Daarnaast moet beoordeeld worden of er effecten zijn op beschermde natuurgebieden, waaronder Natura 2000-gebieden en natuurgebieden uit het Natuurnetwerk.

Absdaalseweg 19

Door Adviesbureau Wieland is een quickscan uitgevoerd (rapportage 1 april 2021, Bijlage 10). Daaruit is gebleken dat het plangebied mogelijk een functie heeft voor grondgebonden zoogdieren waarvan het leefgebied jaarrond beschermd is. Dit betreft kleine marterachtigen en het konijn. In het plangebied zijn potentiële dagverblijven voor vleermuizen. Ook is het plangebied mogelijk een foerageergebied voor vleermuizen. In het plangebied broeden vogels. Dit betreft tuin- en parkvogels waarvan het leefgebied niet jaarrond beschermd is. Voor gebouwbewonende soorten is het plangebied niet geschikt als broedlocatie. Mogelijk heeft het plangebied wel een functie voor huismussen als foerageergebied. Sinds de uitvoering van de quickscan zijn er geen extra soorten bij gekomen op de lijst van beschermde soorten, waardoor de quickscan nog steeds bruikbaar is.

Gelet op de vorenstaande resultaten van de quickscan is een nader onderzoek uitgevoerd door Adviesbureau Wieland (rapportage d.d. 30 maart 2022, Bijlage 11). Daaruit blijkt dat er geen broedplaatsen, foerageergebieden, beplanting die dekking biedt of slaapplaatsen van huismussen zijn. Er zijn ook geen marterachtigen of verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld. Het konijn is vastgesteld, maar op die locatie, nabij de bestaande vijver, vinden er geen werkzaamheden plaats. (N.B. Aanvullend is in september 2023 opnieuw een veldbezoek geweest door de ecoloog waaruit bleek dat de situatie niet gewijzigd is, er zijn geen konijnen aanwezig). Wel is er een vliegroute en foerageergebied van vleermuizen aanwezig. Het betreft 5 soorten: gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis, watervleermuis en gewone grootoorvleermuis. De vleermuispaalkasten die reeds aanwezig zijn dienen gehandhaafd te worden, zie nadere onderbouwing in Bijlage 11. Daarnaast dient 1.600m² nieuwe aanplant met inheemse soorten over de gehele lengte en met maximum 30 meter onderbreking plaats te vinden. Daartoe is een beplantingsplan gemaakt (Bijlage 13), waarin uitgegaan is van een compensatie over de gehele lengte, deels met een lage haag, maar ook met het aanplanten van dubbel zoveel bomen als in de huidige situatie. Aan het advies in het nader onderzoek zal worden voldaan.

Er is geen negatief effect te verwachten op natuurgebieden. Wel is het nodig om een stikstofberekening uit te voeren om te beoordelen of er stikstofeffecten zijn op Natura 2000-gebieden. In deze berekening is uitgegaan van een gefaseerde uitvoering van het project. De berekening is bijgevoegd in Bijlage 14. Uit de berekening blijkt dat er geen stikstofeffecten zijn groter dan 0,00mol/ha/jaar. Daarmee vormt dit aspect geen belemmering voor vaststelling van het plan.

Zoetevaart 8

Ook voor deze locatie is een quickscan uitgevoerd door Adviesbureau Wieland (rapportage 7 april 2022, Bijlage 12). Deze ziet met name op de sloop van de bestaande bebouwing. Daarin zijn enkele potentiële dagverblijven voor vleermuizen aanwezig. Nader onderzoek is nodig om de functie van de bebouwing voor vleermuizen te bepalen. Dit betreft een zogenaamd jaarrond onderzoek. Er wordt nog niet op korte termijn gesloopt omdat eerst de locatie Absdaalseweg 19 uitgevoerd zal worden voordat de supermarkt kan worden verplaatst. Het aanvullend onderzoek wordt daarom uitgevoerd in het jaar voorafgaand aan de sloop van de supermarkt. De herinvulling van de locatie biedt voldoende mogelijkheden om maatregelen te nemen die - in het geval er werkelijk een functie is voor vleermuizen - ter compensatie kunnen worden uitgevoerd. Daarbij kan gedacht worden aan het natuurinclusief bouwen (bijv. vleermuiskasten inbouwen). De uitvoerbaarheid van het plan staat met deze mogelijkheden niet ter discussie. Omdat de Wet natuurbescherming een zelfstandige werking heeft is het niet noodzakelijk reeds in het kader van het bestemmingsplan hierover uitsluitsel te geven.

Ook op deze locatie is geen negatief effect te verwachten op beschermde natuurgebieden. In de hierboven onder 'Absdaalseweg 19' beschreven stikstofberekening is ook deze locatie meegenomen. De beide plandelen samen hebben geen stikstofeffect.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Ten behoeve van de planontwikkeling is voor beide locaties een mobiliteitstoets uitgevoerd (Bijlage 15). Daarin is aandacht besteed aan de parkeerbehoefte van de nieuwe functies, de verkeersgeneratie en de gevolgen voor het wegennet. Kortheidshalve wordt verwezen naar de bijlage waaruit blijkt dat voor beide locaties voldaan wordt aan de parkeerbehoefte en de verkeersafwikkeling binnen het gebied op een goede manier kan plaatsvinden.

Parkeerbehoefte

Uit de mobiliteitstoets blijkt dat er op de locatie Zoetevaart op het maatgevende moment 51 parkeerplaatsen benodigd zijn zoor de nieuwe bewoners. Er worden op eigen terrein (bij de twee-onder-een-kapwoningen) 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het berekeningsaantal van dit type woning met een oprit en garage bedraagt 1 per woning. Dit betekent dat er nog 41 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gevonden moeten worden. Daarnaast dienen bestaande parkeerplaatsen ook behouden te blijven. Dit betreffen 37 parkeerplaatsen voor aanpalende woongebouwen aan de Van der Maelstedeweg en 5 parkeerplaatsen langs de Zoetevaart. In totaal zijn er 83 parkeerplaatsen nodig. In het plan (zie afbeelding 6) zijn 86 parkeerplaatsen in de buitenruimte opgenomen. Daarnaast zijn er nog 4 parkeerplaatsen mogelijk aan de zuidzijde van het groene middengebied. Deze kunnen, indien dit nodig blijkt, in de toekomst worden aangelegd. Bij aanvang wordt ervan uit gegaan dat deze niet nodig zijn en er daardoor extra groen in het plan kan worden gerealiseerd. De 37 parkeerplaatsen van aanpalende gebouwen zijn in de huidige situatie achter een slagboom gelegen. In de nieuwe situatie zal dit ook zo zijn. De exacte locatie van de slagboom moet nog worden bepaald, in ieder geval blijven ruim voldoende openbare parkeerplaatsen over. Exacte afspraken worden in de nadere uitwerking gemaakt. Op het moment dat een omgevingsvergunning wordt verleend voor het bouwen dient getoetst te worden aan de parkeerregeling en aangetoond te worden dat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

Verkeerskundig ontwerp

Het ontwerp van de locatie Absdaalseweg is in nauw overleg met de gemeente tot stand gekomen. Voor de inrichting van de locatie Absdaalseweg is eerst een variantenstudie uitgevoerd. Daarbij is er een keuze gemaakt om bij de supermarkt uitsluitend een inrit op te nemen vanaf de Absdaalseweg en het uitrijden te laten plaatsvinden via de Verbindingsweg. Er is rekening gehouden met de benodigde rijcurves voor het bevoorradingsverkeer. De twee aansluitingen liggen kort bij elkaar en daarmee worden conflicten voorkomen. De nieuwe verbindingsweg voldoet aan de door de gemeente gestelde eisen voor de inrichting.

Het ontwerp voor de locatie Zoetevaart dient nog nader uitgewerkt te worden. Dit is nog niet civieltechnisch uitgewerkt. Bij de verdere uitwerking van het plan zal aangetoond worden dat bochten door bijvoorbeeld een vuilniswagen of brandweerauto gemaakt kunnen worden. Het idee is dat de infrastructuur op 1 niveau wordt aangelegd, waardoor dit mogelijk is. Wat betreft het wegprofiel is gekozen voor een iets smaller profiel dan het ideale profiel volgens de CROW richtlijnen. De verkeersgeneratie is namelijk zeer beperkt en er is sprake van korte afstanden. Het verbreden van de weg heeft als gevolg dat er onvoldoende groen in het middenplein over blijft. Gelet op de klimaatdoelstellingen is het gewenst ook voldoende groen aan te leggen en ruimte te bieden voor wateropvang. Ook om die reden is gekozen voor een smaller wegprofiel. Overigens wordt in dit bestemmingsplan de verkeersbestemming in het middenpleintje niet vastgelegd, waardoor, indien bij nadere uitwerking blijkt dat alsnog een breder profiel gewenst is, dit ook mogelijk is.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

4.12 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Het bestemmingsplan maakt activiteiten mogelijk die genoemd zijn in onderdeel D van het Besluit m.e.r.. Om die reden is in dit geval een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig. Een aanmeldnotitie, die door B&W is vastgesteld, is opgenomen in Bijlage 17.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Tussen de gemeente en de ontwikkelaar wordt een overeenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over onder andere proceskosten en planschade. Tevens worden afspraken gemaakt over grondoverdracht. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Iedereen kon een zienswijze indienen bij de gemeenteraad. Er zijn 9 zienswijzen ingekomen. Deze zijn beoordeeld en beantwoord in de antwoordnotitie (Bijlage 18). Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op diverse punten aangepast zoals beschreven in de antwoordnotitie.