Stationsplein 13

1.3.1 Bestaande locatie discount-supermarkt

De bestaande locatie heeft de bestemming 'Gemengd 3'. Binnen deze bestemming zijn onder andere een bouwmarkt, een tuincentrum, type II (minimum omvang 1.000 m² per detailhandelsvestiging) toegestaan en supermarkten die ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezig waren, met een maximaal winkelverkoopvloeroppervlak (wvo) van 1.500 m² per detailhandelsvestiging. De locatie heeft een oppervlakte van circa 1.100 m2 (bruto = netto).

De vestiging van detailhandel in meubelen is binnen de bestemming 'Gemengd 3' niet toegestaan. Aangezien er een concreet geïnteresseerde partij is om ter plaatse een meubelwinkel te vestigen, wordt dit door middel van dit bestemmingsplan alsnog mogelijk gemaakt.

1.3.2 Nieuwe locatie discount-supermarkt

De nieuwe locatie heeft de bestemming 'Bedrijf' en voor een heel klein deel 'Verkeer'. Op de gronden met de bestemming Bedrijf mogen bedrijven of bedrijfsmatige activiteiten worden uitgeoefend die vallen binnen categorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijven. Deze lijst is opgenomen in bijlage 1 van de voorschriften. Binnen de bestemming is ook ondergeschikte detailhandel (max. 25 m2 winkel vloeroppervlak) toegestaan, met uitzondering van voedings- en genotmiddelen.

Naast deze bestemming gelden voor delen nog de aanduidingen (bw) 'bedrijfswoning' en (sdh-au) 'specifieke vorm van detailhandel - detailhandel in auto's'. Dit houdt in dat er binnen de aangewezen aanduidingen één bedrijfswoning per bedrijf per bouwperceel is toegestaan en dat er detailhandel in auto's mag plaatsvinden.

Ten slotte ligt de wijzigingsbevoegdheid 'WRO-zone - wijzigingsgebied 1' over het gehele terrein. Dit houdt in dat burgemeester en wethouders de aanduiding kunnen wijzigen in een andere aanduiding perifere detailhandel, mits het voldoet aan de eisen zoals genoemd in artikel 3, lid 3.6.1 van de voorschriften. Detailhandel in dagelijkse goederen (foodsector) wordt niet aangemerkt als perifere detailhandel. Dat betekent dat de beoogde supermarkt niet met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid mogelijk kan worden gemaakt. Dat kan alleen met een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor afwijken van het geldende bestemmingsplan of met een nieuw bestemmingsplan. Gekozen is voor het laatste.

Figuur 1.2: Geldend bestemmingsplan 'De Statie' (Gemeente Hulst, 2008)

2.6.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze de verplaatsing en de uitbreiding van de discount supermarkt aan het Stationsplein planologisch-juridisch is geregeld in onderhavig bestemmingsplan. Eerst wordt echter ingegaan op de eisen die de wet stelt aan bestemmingsplannen.

2.6.2 Het bestemmingsplan is digitaal beschikbaar

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (per 1 juli 2013: SVBP2012) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke vereisten en is dus raadpleegbaar en uitwisselbaar. De gemeente publiceert het bestemmingsplan vanaf het ontwerp op www.ruimtelijkeplannen.nl.

2.6.3 Uitgangspunt: bestemmingsregeling raadplegen vanaf het beeldscherm

Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan op het beeldscherm verschijnt via de verbeelding (kaart). De kleuren geven aan welke bestemmingen zijn gelegd. Bouwvlakken markeren de ruimte voor situering van bedrijfsgebouwen.

In de digitale omgeving is een systeem nagestreefd zodanig, dat vanaf het beeldscherm een doorverwijzing naar de regels en ook naar de specifieke passage van de toelichting en bijlagen mogelijk is.

2.6.4 Toelichting op de verbeelding

Bestemmingen en aanduidingen

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. In dit bestemmingsplan zijn vier bestemmingen opgenomen, namelijk de bestemming 'Gemengd - 9' en 'Gemengd - 10', 'Verkeer' en 'Leiding - Gas'. Verder wordt binnen de bestemmingen door middel van de aanduiding bouwvlak de situering van de bestaande en nieuwe bebouwing vastgelegd.

2.6.5 Toelichting op de regels

De regels zijn uit oogpunt van uniformiteit van bestemmingsplannen zoveel mogelijk afgestemd op de regels van het bestemmingsplan De Statie, met dien verstande dat rekening is gehouden met wetswijzigingen en actuele inzichten. In dat kader borduurt de nummering van de bestemmingen 'Gemengd' voort op de systematiek binnen het geldende bestemmingsplan dat voorziet in de gemengde bestemmingen 1 t/m 8. Aangezien de beoogde functies niet binnen een van deze geldende gemengde bestemmingen passen, zijn de nummers 9 en 10 toegevoegd. In een eventuele toekomstige herziening/actualisering kunnen de bestaande en beoogde planologische situaties door deze systematiek eenvoudiger met elkaar worden geïntegreerd.

Toelichting op de inleidende regels

Conform SVBP bevat het hoofdstuk Inleidende regels artikelen met de Begrippen en de Wijze van meten.

Toelichting op de bestemmingsregels

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving en bouwregels.

In navolging van de bestemmingen aan de noordzijde van het Stationsplein is voor de nieuwe supermarktlocatie gekozen voor een bestemming 'Gemengd - 9'. Binnen deze bestemming zijn gewone bedrijven toegestaan, zoals deze nu al mogelijk zijn, en ten hoogste één supermarkt. Omdat er sprake is van een groot bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd, is de oppervlakte van de supermarkt in de regels begrensd. Indirect geldt er nog een begrenzing. Een omgevingsvergunning voor het bouwen kan namelijk uitsluitend worden verleend indien binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen zijn of worden aangelegd en in stand gehouden. Dat kan op eigen terrein zijn of op korte afstand daarvan.

De beoogde reclamezuil in de bocht van het Stationsplein is opgenomen als enclave in het plangebied. De bouw ervan past namelijk niet binnen het geldende bestemmingsplan De Statie. Voor de enclave is geen bouwvlak opgenomen omdat een reclamezuil geen gebouw is. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte van de reclamezuil (5,5 meter) valt binnen de algemeen toelaatbare hoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde (6 meter).

De huidige locatie van de discount-supermarkt krijgt in onderhavig bestemmingsplan de bestemming 'Gemengd - 10' toegekend. Binnen deze bestemming wordt de vestiging van de meubelwinkel mogelijk gemaakt onder de noemer perifere detailhandel, branchegericht (volumineus) in de branche: "winkelinrichting en (tuin)meubelen".

Binnen de bestemming zijn verder bedrijven tot milieucategorie 2 toegestaan, zoals deze nu al mogelijk zijn, en wordt de vestiging van een nieuwe supermarkt onder voorwaarden toegestaan. In de nieuwe retailvisie van de gemeente Hulst is namelijk opgenomen dat er aan het Stationsplein maximaal 5 supermarkten zijn toegestaan. Dit dienen echter wel supermarkten te zijn die zich van elders binnen de kern Hulst verplaatsen naar deze locatie. Er kan dan ook geen sprake zijn van een extra supermarkt.

De bestaande bebouwing is gesitueerd binnen het reeds geldende bouwvlak en aan de maatvoeringen worden geen wijzigingen voorzien. Ruimtelijk worden er geen wijzigingen doorgevoerd. Alleen de nieuwe functie "woninginrichting en (tuin)meubelen" wordt door middel van dit bestemmingsplan specifiek mogelijk gemaakt.

Voor de eerder vermelde aardgasleiding is de bestemming 'Leiding - Gas' in het bestemmingsplan opgenomen. De regeling is vrijwel een op een overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'De Statie', met dien verstande dat in de bocht van het Stationsplein een zone is opgenomen voor een nieuw tracé van de gasleiding. De gasleiding moet namelijk vanwege het bouwplan worden verplaatst. Voor meer informatie wordt verwezen naar paragraaf 4.11.

De ruimte tussen het bouwplan en het Stationsplein, waar het nieuwe leidingentracé wordt opgenomen, is overeenkomstig het bestemmingsplan De Statie bestemd tot 'Verkeer'.

Toelichting op de algemene regels

In hoofdstuk Algemene regels zijn de antidubbeltelregel, de algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Ook is een bepaling voor de werking van de wettelijke regelingen opgenomen, waarnaar elders in de regels wordt verwezen.

Het artikel met de antidubbeltelregel is verplicht voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van dit artikel is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Toelichting op de overgangs- en slotregels

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Analyse

Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.

Toetsing en conclusie

Een van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan.

Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend bestemmingsplan. De SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen - waaronder de verplaatsing en uitbreiding van detailhandel - een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). Deze onderbouwing is opgenomen in paragraaf 5.1.

In de toelichting van een bestemmingsplan dat een stedelijke uitbreiding mogelijk maakt, moet een onderbouwing worden opgenomen volgens de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Met deze ladder stimuleert het Rijk de herstructurering van bestaand stedelijk gebied om de ontwikkeling van nieuwe terreinen te verminderen. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied.

De afzonderlijke treden zijn komen te vervallen, maar de intentie van de ladder blijft hetzelfde: zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe ladder ziet er als volgt uit:

• Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• Lid 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
• Lid 4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening

De toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan de ladder is opgenomen in het ruimtelijk-economisch onderzoek dat is opgesteld en dat is opgenomen in bijlage 2. Daaruit blijkt dat door de beoogde ontwikkeling van Aldi er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De inrichting van het plangebied aan het Stationsplein is reeds dermate concreet dat in coördinatie met onderhavig bestemmingsplan direct de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe discount-supermarkt wordt aangevraagd.

3.4.1 Ruimtelijk-economisch beleid

In de toelichting van het bestemmingsplan De Statie is een ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperspectief geschetst voor onder andere het gebied rondom het Stationsplein. Dit beleid is nog steeds actueel. De relevante passages uit de toelichting zijn hierna integraal overgenomen.

"Ten aanzien van het supermarktaanbod streeft de gemeente naar een heldere herkenbare ruimtelijke structuur in de hoofdkern Hulst. Evenwicht tussen het bieden van een acceptabel voorzieningenniveau op het niveau van de kernen en de wijken, het invullen van de regionale verzorgingsfunctie van het centrumaanbod en tenslotte het bieden van voldoende marktperspectieven voor ondernemerschap van de supermarktaanbieders, is hierbij van groot belang.

Om de gemeentelijke en regionale markt goed te kunnen bedienen is het noodzakelijk dat concentratie van aanbieders plaatsvindt, waarbij een krachtig en divers supermarktaanbod tot ontwikkeling komt. In onderhavig bestemmingsplan is de supermarktvisie vertaald naar concrete planologische mogelijkheden tot clustering van supermarkten rondom het Stationsplein (het zogenaamde BACK-terrein). De gemeente Hulst wil op deze locatie de ruimte bieden om het aantal vestigingen uit te breiden tot maximaal vijf supermarkten. Het gaat daarbij niet om het toevoegen van nieuwe, nog niet in Hulst gevestigde aanbieders, maar om het verplaatsen en versterken van bestaand aanbod of bestaande claims voor vestiging in Hulst. Dit omdat de gemeente het niet wenselijk acht dat op de betreffende locatie een ongelimiteerde ontwikkeling plaats vindt, die de kansen voor het ondernemerschap in de kleine kernen of in de noordelijke woonwijk van de gemeente Hulst, ondermijnt."

Hieruit blijkt dat verplaatsing en uitbreiding van de ALDI-supermarkt naar de voorgenomen locatie past binnen het ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperspectief voor het gebied rondom het Stationsplein. Het gaat hier specifiek om het supermarktaanbod. Het beleid met betrekking tot andere detailhandelsvestigingen (zoals meubelen) wordt hierin niet genoemd.

Binnen het gebied ten noorden van de Absdaalseweg zijn verschillende deelgebieden onderscheiden. Relevant zijn de deelgebieden 9 en 11. De visie voor deze deelgebieden is hieronder samengevat:

9. Gemengde zone aan weerszijden van nieuwe ontsluitingsweg naar Havenfort/ Stationsplein

De gemeente Hulst wil het gebied direct ten noorden en direct ten zuiden van de nieuwe ontsluitingsweg naar Havenfort/Stationsplein graag inrichten als gemengde zone, waarbij ruimte is voor nieuwvestiging van bedrijven in milieucategorie 1 en 2, (bedrijfs)woningen (met vrijstelling) en functies op het gebied van ontspanning en vermaak (bijvoorbeeld fitnesscentrum). De uitbreiding moet vooral gezien worden als stedenbouwkundige afronding van het bestaande gemengde gebied aan het Havenfort/Stationsplein. De goothoogte van de nieuw toe te voegen bebouwing sluit aan op de belendende gebouwen en bedraagt 6 meter.

11. Bestaande winkelstrip Havenfort/Stationsplein

De winkelstrip ligt ten noordwesten van het Stationsplein en is bestemd (in het bestemmingsplan De Statie) als grootschalig detailhandelscentrum. De gemeente Hulst wil dit gehele gebied handhaven als locatie voor detailhandel in tuin-, bouwmaterialen- en foodsector. Op het Stationsplein zijn parkeerplaatsen aanwezig die de parkeerbehoefte van deze voorzieningen kan opvangen.

De verplaatsing en uitbreiding van de ALDI-supermarkt naar de voorgenomen locatie zorgt voor een stedenbouwkundige afronding van het Stationsplein en past daarmee in de visie voor deelgebied 9. De bestaande en vrijkomende locatie kan worden benut voor perifere en grootschalige detailhandel zoals een meubelwinkel. Dit is in overeenstemming met het beleid voor deelgebied 11.

3.4.2 Structuurvisie Hulst

In de Structuurvisie Hulst zijn gebieden aangeduid waarvoor de strategie van behoud geldt. In figuur 3.1 zijn dit de donker gearceerde gebieden. De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Voor de gemeente is er geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat. De verplaatsing van de ALDI-supermarkt (zowel de bestaande als nieuwe situatie), zoals nu aan de orde, wordt onder de strategie behouden geschaard.

Figuur 3.1 Fragment Structuurvisie Hulst met aanduiding plangebied nieuwe supermarkt

Ter plaatse van de Gentsepoort bevindt zich de schakel tussen de binnenstad en de buitenstad. In de buitenstad is een concentratie van detailhandel voor dagelijkse boodschappen en grotere detailhandelsketens te vinden (zie donker deel in figuur 3.1). Binnen de binnenstad kunnen ketens met een grotere vraag naar ruimte minder goed uit de voeten. In het plan 'De Statie' wordt ter plaatse van de buitenstad, gelegen rondom het Stationsplein, een locatie voorzien die ruimte biedt voor grootschalige detailhandel, te weten winkels met een minimum vloeroppervlak van 1.000 tot 1.500 m².

De betreffende meubelwinkel neemt een ruimtebeslag in van circa 1.000 m² wvo. De nieuwe supermarkt een ruimtebeslag van circa 1.500 m². Op basis van de Structuurvisie gemeente Hulst passen dergelijke winkels met dit ruimtebeslag niet in de historische binnenstad. Voor perifere detailhandel is plaats in de 'buitenstad', waar het Stationsplein onderdeel van uitmaakt. De locatiekeuze voor zowel de meubelwinkel als de nieuwe supermarkt op een perifere locatie aan het Stationsplein past binnen het gemeentelijke beleid, opgesteld in de Structuurvisie.

3.4.3 Ontwerp retailvisie 2017

De gemeente Hulst is bezig de retailvisie te herzien, deze wordt ter vaststelling voorgelegd in de gemeenteraadsvergadering van 14 december. De huidige retailvisie dateert nog uit 2003, ondertussen is er veel veranderd in het winkellandschap.

De kern Hulst bestaat met de binnenstad, woonwinkel Morres en de winkels rondom het Stationsplein uit drie hoofdgebieden. Tussen deze drie gebieden bestaat een sterk onderscheid, ze beconcurreren elkaar niet, maar ze versterken elkaar juist. In de retailvisie komt naar voren dat de samenhang tussen de gebieden moet worden vergroot. Hierdoor kunnen ze van elkaars bezoekersstromen profiteren. Het streven is om er voor te zorgen dat in 2025 de winkelgebieden in Hulst een marktconforme omvang hebben, met name in de binnenstad van Hulst moet het winkelgebied compacter worden.

 

Om dit toekomstbeeld in 2025 te realiseren zijn er drie aspecten van wezenlijk belang:

• 1. Marketing en branding: Hulst maximaal op het netvlies bij de consument.
• 2. Professionele organisatie & gezamenlijke aanpak.
• 3. Excellent en gastvrij ondernemerschap.

Ook de supermarktwereld verandert continue. In de toekomst is geen ruimte voor nieuwe toetredende supermarkten in de gemeente Hulst. De beperkte uitbreidingsruimte die wordt gezien, kan worden ingezet voor versterking van het huidige aanbod, zoals schaalvergroting en assortimentsverbreding. Rondom het Stationsplein dient de concentratie van het supermarktaanbod plaats te vinden. Er is ruimte voor maximaal vijf supermarkten. Momenteel zijn hier vier supermarkten. De eventuele vijfde supermarkt mag geen nieuwe toetreder zijn, maar een verplaatsing van elders. Gezien de snelle ontwikkelingen in de supermarktbranche, is een evaluatie van het beleid elke drie jaar gewenst.

3.4.4 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

Het welstandsbeleid van de gemeente Hulst is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (1 oktober 2015). In deze nota is het welstandsbeleid versoepeld. Zo zijn er bijvoorbeeld meer bouwwerken welstandsvrij. Ook het aantal welstandsvrije gebieden is verruimd. Verder is geconstateerd dat bepaalde gebieden vragen om meer betrokkenheid van de gemeente dan andere. In verband hiermee zijn er 4 gebieden of objecten onderscheiden met verschillende beoordelingsniveau's:

• bijzonder;
• normaal;
• soepel;
• vrij.

Zowel de bestaande als de nieuwe locatie liggen in een gebied met een soepel beoordelingsniveau. Bij gebieden of objecten met een soepel niveau ligt de nadruk op het bieden van ruimte voor uitbreiding of verbouwing. Beoordeling van bouwplannen blijft beperkt tot de hoofdkenmerken van die bouwwerken die vanaf het openbaar toegankelijke gebied direct zichtbaar zijn. Alle bouwactiviteiten op een achtererf worden niet preventief beoordeeld. Hiervoor wordt uitgegaan van de definiëring van het achtererf zoals omschreven in hoofdstuk 2. Daarnaast worden bouwplannen uitsluitend beoordeeld aan de hand van de hoofdkenmerken, zoals massa, hoofdvorm, samenhang, gevelaanzicht, tenzij er sprake is van een monument of andere bijzondere situatie.

Figuur 3.2: Uitsnede Kaart Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2015

Op 9 november 2017 heeft de welstandscommissie ingestemd met de in het principeverzoek opgenomen gevelbeelden.

4.2.1 Verkeersgeneratie en - afwikkeling

Een ligging aan een doorgaande N-weg (nationale weg of genummerde niet-autosnelweg) of uitvalsweg is voor de ALDI van primair belang, bij voorkeur aan de rand van kernen. Aan de laatste voorwaarde wordt voldaan.

De ontwikkelingen in het gebied van bestemmingsplan ‘De Statie’ hebben invloed op de verkeerssituatie. In het kader van genoemd bestemmingsplan is voor de verschillende voorzieningen en toekomstige functies een berekening gemaakt van de verkeersintensiteiten. Hierbij is uitgegaan van de maximale omvang en verkeersaantrekkende werking die binnen het bestemmingsplan mogelijk is. Op basis daarvan zijn inschattingen gemaakt voor het jaar 2015 van de verkeersintensiteiten op een aantal wegvakken. Op het Stationsplein nabij de aansluiting op de Absdaalseweg is een verkeersintensiteit berekend van circa 6.100 motorvoertuigen per etmaal (mtv/etm) en nabij de aansluiting op het Scharnier circa 4.200 mtv/etm.

Als gevolg van de verplaatsing en uitbreiding van de discountsupermarkt neemt het oppervlak aan (discount)supermarkt toe met (1.600-1.100=) 500 m2 bvo. De verplaatsing zorgt ervoor dat 1.100 m2 bvo beschikbaar komt voor nieuwe perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (PDV/GDV). Voor de berekening van de verkeersgeneratie van deze uitbreidingen wordt gebruik gemaakt van de publicatie 317 van het CROW (Kencijfers parkeren en verkeergeneratie) uit 2012. In die publicatie zijn verschillende woonmilieutypes en verstedelijkingsgraden onderscheiden. Het plangebied ligt in een 'restgebied van de bebouwde kom' en een 'matig stedelijk gebied'. Voor discountsupermarkten in een dergelijk gebied geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van (afgerond) 120 mtv per 100 m² bvo. Voor PDV/GDV is dit (afgerond) 60 mtv per 100 m² bvo. 1 De totale extra verkeersgeneratie komt daarmee op (600 + 660 =) 1.260 mtv. Een werkdag met koopavond, koopzondag en een zaterdag zijn dagen met de grootste verkeersgeneratie.

Door de ontwikkeling van de discount-supermarkt op deze locatie wordt een oppervlak van 5.300 m2 bvo niet ontwikkeld als 'gewoon' bedrijventerrein. De verkeersproductie van een hectare bedrijventerrein is bepaald op 20 mtv voor een zaterdag en 190 voor een werkdag. Dat betekent een vermindering van 11 tot 100 mtv.

Het verkeer kan in twee richtingen aankomen en vertrekken: in westelijke richting via de Spoorweg en de Absdaalseweg en in oostelijke richting via het 'Scharnier', het plein waar de Stationsweg en de Van der Maelstedeweg samenkomen met de Absdaalseweg. De Absdaalseweg is de belangrijkste ontsluitingsweg aan de oostzijde van Hulst, komende van de N290. De Stationsweg en de Van der Maelstedeweg vormen een ontsluitingsroute voor verschillende (woon)wijken binnen de kern Hulst. Enige jaren geleden is de verkeerssituatie rond ‘Het Scharnier’ aangepast waardoor de verkeersafwikkeling is verbeterd.

In bijlage 1 van de toelichting op het bestemmingsplan ‘De Statie’ is vermeld dat het verkeer uit de Gemengde Zone (het gebied waar Albert Heijn en het toekomstig parkeerterrein van de nieuwe ALDI toe behoren) voor 75% in westelijke richting rijdt en voor 25% in oostelijke richting. Omdat de ALDI is georiënteerd op het Stationsplein, wordt deze verdeling overgenomen in dit bestemmingsplan.

De verkeersverdeling van het verkeer van en naar de winkels aan de noordzijde van het Stationsplein is 50% -50%.

Op basis van vorenstaande cijfers veroorzaakt de voorgenomen ontwikkeling de volgende verkeerstoename.

Tabel 4.1. verkeersgeneratie voorgenomen ontwikkelingen (afgeronde aantallen)

Richting	ALDI	PDV/GDV	verrekening 'bedrijf'	Totaal
west	450	330	-/- 65	715
oost	150	330	-/- 20	460
totaal	600	660	-/- 85	1.175

Gezien de inrichting van deze wegen kunnen deze aantallen verkeersveilig worden afgewikkeld.

Om te kunnen beoordelen of de verwachte verkeergeneratie kan leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling in de omgeving is onderzoek gedaan naar de effecten op drie voorranggeregelde kruispunten in de omgeving van het plangebied. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 6. Daarin is geconcludeerd dat als gevolg van de geplande ontwikkelingen de intensiteiten licht toenemen. Voor de kruisingen Absdaalseweg - Spoorweg en Absdaalseweg - Havenfort levert de toename geen problemen op. De berekende wachttijden op deze kruisingen blijven ver onder de grenswaarde van 20 seconden, wat maakt dat maatregelen op dit kruispunt niet noodzakelijk zijn. De afwikkeling op het kruispunt Absdaalseweg - Van der Maelstedeweg is in de huidige situatie acceptabel, maar heeft een beperkte restcapaciteit.

De berekeningen in bijlage 5 zijn uitgevoerd op basis van maatgevende spitsuren. In aanvulling daarop is in Bijlage 7 een oplegnotitie gemaakt waarin wordt ingegaan op de verkeersafwikkeling op overige piekmomenten. In de oplegnotitie is onderbouwd dat de verkeersafwikkeling op een koopavond/-zondag ook acceptabel is aangezien de verkeersintensiteiten in een avondspits hoger zijn dan op een gemiddelde koopavond/ -zondag. Daarnaast is in de oplegnotitie nader ingegaan op de maatregel om het kruispunt van de Abdaalseweg - Van Der Maelstedeweg als gelijkwaardig kruispunt in te richten. Dit is niet noodzakelijk, maar komt de verkeersafwikkeling wel ten goede.

4.2.2 Parkeren

Om een indicatie te krijgen van de parkeerbehoefte van een discountsupermarkt zijn CROW-kencijfers beschikbaar. Voor discountsupermarkten in matig stedelijk gebied en het restgebied van de bebouwde kom geldt een bandbreedte 5,5 - 7,5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In het bestemmingsplan 'De Statie' is voor supermarkten een parkeernorm vastgesteld van 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo; binnen de hiervoor vermelde bandbreedte.

Op basis van het beoogde oppervlak van 1.550 m2 bvo dienen 93 parkeerplaatsen beschikbaar te zijn.

De benodigde parkeerplaatsen voor de supermarkt worden aangelegd ter plaatse van de te slopen (bedrijfs)woning en aansluitend aan het parkeerterrein van Albert Heijn. In totaal worden op eigen terrein 93 parkeerplaatsen aangelegd. Een afbeelding met compleet overzicht van alle parkeerplaatsen is opgenomen in bijlage 1.

Dat betekent dat dus op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zullen zijn. Daarnaast is in de directe omgeving een groot aanbod aan parkeerplaatsen. Aan de zuidzijde van de hoofdrijbaan grenst het parkeerterrein van de nieuwe ALDI supermarkt aan een van de parkeerterreinen van de Albert Heijn vestiging (het parkeerterrein aan de oostzijde van de supermarkt, op het Stationsplein). Hierdoor ontstaat één aaneengesloten parkeerterrein, zijnde het parkeerterrein voor de ALDI supermarkt en het parkeerterrein voor Albert Heijn. Om combinatiegebruik mogelijk te maken, zullen de meest oostelijke parkeerplaatsen op het parkeerterrein voor Albert Heijn worden gedraaid en de rijbanen doorgetrokken. Hierdoor gaan 9 parkeerplaatsen verloren.

De functies aan het Stationsplein ondervinden veelal dezelfde piekmomenten. De verloren 9 parkeerplaatsen kunnen hierdoor niet worden opgelost door middel van dubbelgebruik van parkeerplaatsen van andere functies. Albert Heijn is recent uitgebreid tot een oppervlakte van 3.136 m2 bvo. Op basis van de hiervoor vermelde parkeernorm voor supermarkten zijn voor die supermarkt 189 parkeerplaatsen nodig. Albert Heijn beschikt over twee parkeerterreinen met - na de hiervoor vermelde afname van het aantal parkeerplaatsen een totale capaciteit van 224 parkeerplaatsen. Dat betekent dat ook deze supermarkt ruimschoots blijft voldoen aan de gestelde parkeernorm en er normatief een (beperkte) overcapaciteit aanwezig is.

4.2.3 Verkeerscirculatie op het terrein

Tussen de bestaande Albert Heijn-vestiging en de nieuwe ALDI-vestiging ontstaat aldus één aaneengesloten parkeerterrein. Dit parkeerterrein krijgt 2 ingangen en 1 uitgang. De toegangswegen lopen voorlangs de entrees van beide supermarkten. De uitgang bevindt zich globaal in het midden. Door middel van wegbelijning wordt de gewenste verkeerscirculatie tussen de parkeerstroken aangegeven (zie bijlage 1). Dat wil niet zeggen dat er sprake is van eenrichtingsverkeer tussen de stroken. Dit zou het zoeken naar een beschikbare parkeerplaats te veel belemmeren en zorgen voor veel onnodige verkeersbewegingen over het Stationsplein.

Het bevoorradingsverkeer maakt gebruik van dezelfde in- en uitgang van het perceel. Het laden en lossen wordt echter gescheiden van het bezoekersparkeren. Langs de zuidgevel van het gebouw wordt namelijk een aparte expeditiestrook met een verdiept laad- en losperron aangelegd.

Oostelijk daarvan zijn 10 parkeerplaatsen gedacht. Deze worden ontsloten vanaf het oostelijk gelegen Stationsplein.

4.2.4 Conclusie

De beoogde locatie aan het Stationsplein 13 voldoet aan de eisen ten aanzien van bereikbaarheid en ontsluiting.

Overigens kunnen de gemaakte parkeer- en verkeersberekeningen als "worst-case" scenario worden gezien ten opzichte van de overige planologische mogelijkheden op de nieuwe locatie. Een discount-supermarkt genereert namelijk meer verkeer dan een reguliere supermarkt. Aangezien het planologisch gezien ook mogelijk is om ter plaatse een reguliere supermarkt te realiseren, wordt in dat geval ruimschoots voldaan aan de normen.

4.3.1 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek en conclusie

De bedrijfsgebouwen die worden gesloopt, zijn niet cultuurhistorisch waardevol (bron: provincie Zeeland) en dus niet behoudenswaardig.

4.3.2 Archeologie

Toetsingskader

In het Verdrag van Valletta is op Europees niveau de integrale bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd. Dit verdrag is geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving met de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Hiervoor zijn in deze wet de Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten gewijzigd. De Monumentenwet 1988 regelt sindsdien onder andere de bescherming van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de 'verstoorder betaalt'.

Op provinciaal niveau is het beschermen van archeologische waarden en cultuurhistorische elementen meegenomen in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018. In het verlengde daarvan en van de Wamz heeft de gemeente Hulst in 2011 eigen archeologiebeleid vastgesteld (Beleidsnota Archeologie met archeologische beleidskaarten). In dit beleid is een regeling opgenomen die voorziet in een effectieve en doelmatige omgang met bekende en te verwachte archeologische waarden (onderzoekseisen en ontheffingen). Daarin is ook aangegeven dat de ruimtelijke consequenties van het gemeentelijk archeologiebeleid juridisch-planologisch worden verankerd in bestemmingsplannen waardoor het voor alle partijen van meet af aan duidelijk is welke eisen de gemeente stelt aan bodemingrepen in specifieke zones/terreinen.

Bij besluit d.d. 8 juni 2017 heeft de raad van de gemeente Hulst het "Hulst Archeologie- en Aardkundebeleid" alsmede de het paraplubestemmingsplan 'Hulst bestemmingsplan Archeologische- en aardkundige waarden" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is het herziene beleid voor archeologie en het nieuwe beleid voor aardkunde 2016 volledig opgenomen.

Toetsing

Voor het plangebied aan het Stationsplein 28 geldt gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Aangezien hier geen grondwerkzaamheden zijn voorzien en uitsluitend een functionele wijziging wordt doorgevoerd, is archeologisch onderzoek niet nodig.

Aan het plangebied aan het Stationsplein 13 is geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend. Dat betekent dat geen vervolgonderzoek nodig is. Er geldt alleen de algemene meldplicht ten aanzien van vondsten.

Conclusie

Voor de nieuwe locatie van de discount-supermarkt geldt geen archeologische verwachting. Het aspect archeologie vormt geen belemmering om voor de nieuwe supermarkt omgevingsvergunningen voor het bouwen te kunnen verlenen.

4.10.1 Beleids-/toetsingskader

Inleiding

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden: Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natura 2000-gebieden. De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Het NNN is in Zeeland uitgewerkt in het Natuur Netwerk Zeeland (NNZ). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten.

In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat. Dit betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

4.10.2 Toetsing/onderzoek

Gebiedsbescherming

Beide plangebieden van onderhavig bestemmingsplan vormen geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. De plangebieden maken ook geen deel uit van Natuurnetwerk Zeeland (NNZ). Het dichtstbijzijnde NNZ-gebied is de Oude Vaart op ongeveer 100 tot 200 meter afstand van het plangebied en wordt niet beïnvloed door de beoogde ontwikkeling (zie ook paragraaf 4.5).

De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de Vogelkreek bij Hengstdijk (afstand ruim 7 km) en de Westerschelde & Saefthinghe (op 8,8 km of meer van het plangebied).

In het Verdronken land van Saeftinghe komen stikstofgevoelige habitattypen en -soorten voor, maar het plangebied ligt op te grote afstand en de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling is te klein om daarop effecten te hebben. Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Huidige ecologische waarden

De huidige ecologische waarden ter plaatse van het Stationsplein 13 zijn door ir. J.J. van den Berg vastgesteld aan de hand van foto's die ter plaatse zijn genomen op 19 april 2016, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere www.ravon.nl en www.waarneming.nl) en de toelichting op het geldende bestemmingsplan De Statie. Circa de helft van het terrein wordt ingenomen door gebouwen, waaronder een woonhuis met een kleine tuin en verharding. Het overige deel is begroeid en wordt de laatste jaren redelijk intensief onderhouden. Er is een lage vegetatie aanwezig met enige struweel

Figuur 4.4. Foto's plangebied (opnamedatum 19 april 2016)

Vaatplanten

Gezien het huidige gebruik zijn geen beschermde soorten waargenomen of te verwachten.

Vogels

De beplanting in de tuin is geschikt voor vogels van de urbane omgeving zoals merel en heggemus. Ook het struweel op het onbebouwd gedeelte is geschikt als nestplaats voor diverse soorten broedvogels. Het zijn soorten zonder vaste nestplaats. In het plangebied zijn geen permanente nesten aanwezig. De woning is niet geschikt als nestplaats voor gierzwaluwen (te lage dakgoot). Het voorkomen van huismus is hier niet te verwachten.

Zoogdieren

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als mol, hermelijn, wezel, konijn en diverse algemene muizensoorten.

De weg Stationsplein vormt, zoals bleek uit eerdere onderzoeken, een vliegroute voor vleermuizen. Dit ondanks dat er geen beplanting aanwezig is. Het betreft hier een foerageerfunctie. De te slopen bebouwing is niet geschikt als verblijfsplaats voor vleermuizen. In het huis zijn geen open stootvoegen aanwezig en weinig uitvliegruimte.

Amfibieën

De korte grasvegetatie is ongeschikt als landbiotoop voor algemene amfibieën. Zwaarder beschermde soorten bijvoorbeeld rugstreepppad komen hier naar verwachting ook niet voor. In het plangebied komt geen open water (poelen) voor.

Vissen

Deze diersoort is niet van belang omdat er geen open water wordt gedempt of aangetast.

Overige soorten

Er zijn, gezien de voorkomende biotopen, geen beschermde reptielen/of bijzondere insecten of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 4.4. staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied naar verwachting aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.4: Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het projectgebied en het beschermingsregime

Wet Natuurbescherming	Nader onderzoek nodig bij ruimtelijke ontwikkeling en inrichting
Vogelrichtlijn		alle inheemse soorten	Nee, werken buiten broedseizoen
Habitatrichtlijn bijlage IV		-	-
Overige soorten	Algemeen Vrijstellingsregeling provincie Zeeland	- diverse algemene muizensoorten	- Nee, algemene zorgplicht

Toetsing

Beoogde werkzaamheden

Om de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk te maken, worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

• sloop en bouwwerkzaamheden.

Beoordeling

Bij de voorgenomen ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met beschermde soorten.

• Er is geen ontheffing nodig voor de aangetroffen nationaal beschermde soorten omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Wnb. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Wnb wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).
• Er komen geen Europees beschermde soorten of Nationaal beschermde soorten waarvoor geen vrijstelling geldt voor in het plangebied.

Wnb staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg, mits tijdens sloop-en bouwwerkzaamheden rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de algemene zorgplicht.

4.10.3 Conclusie

De Wet natuurbescherming en het provinciale beleid vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11.1 Beleid / toetsingskader

Planologische relevante kabels en leidingen

Voor hoofdtransportleidingen en hoogspanningsverbindingen geldt dat deze in een (bestemmings)plan moeten worden geregeld. Deze leidingen hebben namelijk gevolgen voor het gebruik van gronden in de directe omgeving en zijn dus planologisch relevant.

Hoofdtransportleidingen zijn buisleidingen waarmee de volgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/ goederen;
• aardgas hoofdtransportnet Gasunie, of andere gasnetten, met diameter vanaf 18 inch (47,5 cm);
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening, met een
• diameter groter of gelijk aan 18 inch (47,5 cm)
• aardolieproducten, met een uitwendige diameter van meer dan 7 cm en een druk van meer dan 16 bar.

Overige leidingen kunnen planologisch relevant zijn als deze een onmisbare functie vervullen voor een groot gebied of voor kwetsbare functies of bedrijfsprocessen of als deze een veiligheidscontour hebben. Niet-planologisch relevante leidingen behoeven geen bescherming c.q. regeling in het bestemmingsplan. Deze leidingen kunnen dan ook zonder planologische regeling worden aangelegd.

Grondroeringsregeling

De Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten (WION) verplicht gravers (ook wel grondroerders genoemd) tot het melden van elke ‘mechanische grondroering’ bij het Kadaster. Doel van de wet is gevaar of economische schade door beschadiging van ondergrondse kabels of leidingen (water-, elektriciteit- en gasleidingen, telefoonlijnen en olie- en gasleidingen) te voorkomen. De wet heeft de (vrijblijvende) zelfregulering zoals die bestond in de vorm van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) vervangen.

4.11.2 Toetsing/onderzoek

Uit informatie van de provincie Zeeland (bron: geoloket) en de professionele risicokaart Nederland zijn in en nabij het plangebied geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen aanwezig.

Niettemin is in het bestemmingsplan 'De Statie' wel een gasleiding bestemd (zie figuur 1.2 in paragraaf 1.3). Het betreft een gasleiding van Enduris B.V. met een maximale werkdruk van 4 Bar en een diameter van 160 mm. Het tracé van deze leiding loopt globaal vanaf het Stationsplein in westelijke richting, parallel aan het voormalig spoortracé en direct langs en gedeeltelijk over het perceel. In figuur 4.5. is de exacte ligging weergegeven. Hoewel deze leiding planologisch niet relevant is (geen hoofdtransportleiding en ook geen onmisbaar belang), is ervoor gekozen om de gasleiding toch in onderhavig bestemmingsplan op te nemen.

Uit de figuur blijkt dat er ook een rioolleiding (onder vrij verval en onder druk) met een pompput ligt. Deze leiding is evenmin planologisch relevant. Dat betekent dat in het bestemmingsplan geen rekening hoeft te worden gehouden met deze leiding. Dat geldt ook voor eventueel andere niet-relevante leidingen in of nabij het plangebied, zoals telecomkabels, drainageleidingen.

In de onderste afbeelding van figuur 4.4. is een fragment van het bouwplan weergegeven. Hieruit blijkt dat de noordwesthoek van het gebouw heel dicht komt te staan op de bestaande gasleiding. Het gebouw wordt zelfs gedeeltelijk gebouwd binnen de geldende leidingbestemming en ook net binnen de (iets kleinere) vrijwaringszone die door de leidingbeheerder wordt gehanteerd. Ook wordt over de gasleiding een toegangsweg tot het nieuwe parkeerterrein aangelegd. Naar aanleiding van deze constateringen heeft overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en Delta Infra B.V./ Delta Netwerkgroep als operationeel beheerder van de netbeheerder Enduris B.V.

In dit overleg is geconcludeerd dat de gasleiding vanwege het bouwplan moet worden verplaatst. De afdekking van de leiding door de nieuwe toegangsweg (asfalt, een gesloten verharding) is geen probleem omdat aan weerzijden van de weg open verharding aanwezig zal zijn waarlangs gas eventueel weg kan lekken.

Hiervoor wordt door middel van een proefsleuvenonderzoek nader onderzoek gedaan naar de daadwerkelijke ligging van de bestaande gasleiding en de andere ondergrondse infrastructuur, in het bijzonder de gemeentelijke rioolpersleiding en pompput. Op basis hiervan wordt met alle betrokken leidingbeheerders en de gemeente een nieuw tracé bepaald en worden afspraken gemaakt hoe de verplaatsing kan worden georganiseerd. Omdat een definitieve oplossing naar verwachting pas na de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt verwacht, wordt in het onderhavige bestemmingsplan een strook opgenomen met een voldoende breed profiel waarin de hogedrukgasleiding kan worden aangelegd. Verplaatsing van de gemeentelijke riolering en pompput kan hiervoor nodig zijn. De initiatiefnemer heeft verklaard kosten voor de verplaatsing van ondergrondse infrastructuur voor zijn rekening te nemen. Daarmee is de uitvoerbaarheid van het plan geborgd.

Figuur 4.5. Aanwezige leidingen (boven) en bestaande gasleiding geprojecteerd over bouwplan (onder)

Indien aan de orde, zal voor deze leidingen nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

4.11.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.1.1 Inleiding

Voor de verplaatsing en uitbreiding van de ALDI-supermarkt aan het Stationsplein in Hulst is door Rho-adviseurs ruimtelijk economisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is een afzonderlijke rapportage en is opgenomen in bijlage 2.

Het ruimtelijk-economisch onderzoek gaat in op de volgende aspecten:

• De relevante beleidsaspecten.
• Huidige situatie in de dagelijkse goederensector in Hulst en omgeving.
• De analyse van de actuele en toekomstige regionale behoefte.
• Een locatieafweging met de beoordeling van de huidige - en beoogde locatie.
• De toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en beschrijving van de effecten op het bestaande winkelaanbod in dagelijkse goederensector in Hulst.

Met de resultaten van het ruimtelijk-economisch onderzoek is onderbouwd dat kan worden voldaan aan de eisen uit de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. Bro).

5.1.2 Conclusies uit het onderzoek

Conclusie beleid

De conclusie ten aanzien van beleid sluit aan op de conclusies zoals opgenomen in Hoofdstuk 3 van deze toelichting.

De beoogde supermarktontwikkeling sluit aan op de vigerende beleidskaders. De provinciale afspraken richten zich onder andere op het versterken en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad. De beoogde ontwikkeling is voorzien binnen een bestaand winkelgebied, waarbij het uitgangspunt is dat het huidige winkelgebied wordt versterkt en geconcentreerd. De beoogde supermarktontwikkeling sluit ook aan op de gemeentelijke beleidskaders. Detailhandelsontwikkelingen met een relatief groot ruimtebeslag, dienen te worden gesitueerd in de Buitenstad van Hulst. Daarnaast zijn detailhandelsontwikkelingen gewenst als deze de winkelstructuur binnen de gemeente versterken.

Conclusie behoefte

De beoogde ontwikkeling van een supermarkt aan het Stationsplein 13 in Hulst voorziet in een beleidsmatige behoefte aan de versterking van de winkelstructuur in Hulst. In de Retailvisie van de gemeente Hulst is opgenomen dat er vijf supermarkten worden voorzien rondom het Stationsplein. In de huidige situatie zijn het er vier. Veel supermarkten realiseren steeds grotere winkels om de consument een zo groot mogelijk assortiment te bieden, maar ook meer service in de vorm van bredere gangpaden en meer kassa's. De afgelopen 10 jaar is de gemiddelde omvang per supermarkt met ca. 25% toegenomen. Met de ontwikkeling op het Stationsplein wordt ruimte gevonden voor een moderne supermarkt (qua omvang), maar wordt ook een mogelijkheid geboden voor de verplaatsing van een bestaande aanbieder die bijvoorbeeld op een te kleine (solitaire) locatie is gevestigd. Door een extra supermarkt mogelijk te maken op het perceel Stationsplein 13 wordt het huidige winkelcluster supermarkten extra versterkt. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de kwalitatieve wensen van de consument en is combinatiebezoek mogelijk. De consument verwacht een goed bereikbare detailhandel met voldoende parkeren op korte afstand van de winkel. Hulst heeft een bovenlokale verzorgingsfunctie, waarbij het primaire verzorgingsgebied de gemeente Hulst is, met circa 27.000 inwoners. In beginsel is er ruim voldoende draagvlak voor de supermarktontwikkeling.

Uit distributieplanologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat er momenteel enige uitbreidingsruimte is voor de dagelijkse goederensector van Hulst. Naar de toekomst neemt de uitbreidingsruimte beperkt toe als gevolg van een licht toenemende koopkrachttoevloeiing. In het distributieplanologisch onderzoek is uitgegaan van een tweetal scenario's '. In scenario 1 worden de 'supermarktmeters' van een bestaande supermarktketen in Hulst verplaatst naar de locatie Stationsplein 13, waardoor sprake is van een netto-toevoeging van 383 m2 wvo (uitgaande van een nieuwe winkel van 1.200 m2 wvo). In scenario 2 wordt uitgegaan van een netto-toevoeging van 1.200 m2 wvo (nieuwe winkel Aldi). Met de versterking van het winkelaanbod als gevolg van de beoogde ontwikkeling wordt verwacht dat de koopkrachttoevloeiing gaat toenemen. De regionale verzorgingsfunctie van Hulst wordt middels deze uitbreiding versterkt. Voor scenario 1 wordt geconcludeerd dat er voldoende ontwikkelruimte is voor supermarktontwikkeling. In scenario 2 wordt de toekomstige ontwikkelruimte negatief, circa 4% onder het Nederlandse gemiddelde. Een dergelijk percentage heeft echter geen onaanvaardbare effecten op het ondernemersklimaat in Hulst. Daarbij wordt geconcludeerd dat scenario 2 minder realistisch is.

Conclusie locatieafweging

Aldi heeft concrete plannen de huidige locatie (Stationsplein 28) te verlaten om ter plaatse van de locatie Stationsplein 13 een nieuwe winkel te realiseren, conform de locatie-uitgangspunten van Aldi zelf. De kenmerken en de positionering van Aldi binnen de Nederlandse supermarktstructuur leiden tot specifieke locatie-uitgangspunten ten aanzien van: winkelmaat, bereikbaarheid, parkeren, bevoorrading en het totale ruimtebeslag. De huidige winkel van Aldi aan de Stationsplein 28 kan niet aan een deel van deze locatie-uitgangspunten voldoen. De winkel is te klein en het ontbreekt aan fysieke uitbreidingsruimte. Ook de bevoorrading is in de huidige situatie niet ideaal. Een verplaatsing naar een locatie waar een goede, duurzame winkel kan worden ontwikkeld heeft hierdoor de voorkeur voor Aldi. Rekening houdend met het ruimtebeslag van Aldi, is elders in de gemeente geen geschikte alternatieve winkellocatie beschikbaar.

Het gemeentelijk beleid is gericht op versterking van de aangewezen winkelgebieden. De Buitenstad is voor grootschalig en doelgerichte detailhandel. Ook supermarkten worden hier beoogd, gezien het ruimtebeslag dat een supermarkt met zich meebrengt. De beoogde locatie Stationsplein 13bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied, aan het Stationsplein waar een concentratie winkelvoorzieningen is gevestigd. De locatie is goed bereikbaar vanuit het (primaire) verzorgingsgebied, en is groot genoeg om een goede winkel te realiseren, die voldoet aan de wensen van de moderne consument.

De winkelunit Stationsplein 28 is geen duurzame locatie voor een harddiscounter. Echter biedt de ruimte wel mogelijkheden voor de niet-dagelijkse branche. Gezien het bestemmingsplan is grootschalige detailhandel toegestaan. Aldi heeft een potentiële huurder gevonden voor het te verlaten pand, namelijk Jysk, een woninginrichting en (tuin)meubelwinkel.

5.1.3 Algemene conclusie

Geconcludeerd wordt dat de consumenten in de gemeente Hulst en omgeving behoefte hebben aan een volwaardige harddiscounter op een goed bereikbare locatie met voldoende parkeerruimte. De beoogde locatie aan de Stationsplein 13 voorziet in die behoefte en is daarmee wenselijk om de voorzieningenstructuur in de gemeente Hulst op peil te houden. Temeer omdat de huidige locatie in Hulst op de langere termijn niet houdbaar is voor Aldi. Door de beoogde ontwikkeling van Aldi is er dan ook sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

5.2.1 Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot een kostenverhaal indien nieuwe bouwplannen rechtstreeks mogelijk worden gemaakt door middel van een bestemmingsplan en er voor de gemeente sprake is van verhaalbare kosten (kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). In geval van kostenverhaal is een exploitatieplan niet vereist wanneer het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De wetgever heeft de volgende verschillende bouwplannen vastgelegd:

• bouw een of meer andere hoofdgebouwen;
• uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Toetsing

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling zal de gemeente met de grondeigenaar (de ontwikkelende partij) een zogeheten "anterieure" overeenkomst sluiten.

Daarmee is verzekerd dat kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro en alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.