Perkpolder, 2e herziening

1.1 Aanleiding

Door het toenmalige Hulst aan Zee B.V. is in 2019 in nauw overleg met de gemeente Hulst het Masterplan 'Ontwikkeling Perkpolder' opgesteld (advies- en studiebureau LiPS). Dat Masterplan is in de zomer van 2019 akkoord bevonden door college en raad. Halverwege 2021 is een aangepast Masterplan aan college en gemeenteraad gepresenteerd.

De kern van de ambitie voor de ontwikkeling van Perkpolder, zoals verwoord in het Masterplan is: de creatie van een 'thuis'-plek, waarbij 'leefkwaliteit' primeert, waar 'beleving' de reden van bestemming is, waar 'letterlijke en figuurlijke 'nabijheid' voorop wordt gesteld en waar 'afstand' het herbronnen benadrukt. Deze ambitie beschrijft nog steeds het hoofddoel van de ontwikkeling.

Omdat de grote internationale golfbaan niet langer wenselijk is omwille van de doorlooptijd, is gezocht naar andere mogelijkheden voor invulling van het gebied. Ter vervanging van de golfbaan wordt in de Westelijke Perkpolder nu in een groenblauwe gebiedsontwikkeling voorzien, met toekomstbestendig agrarisch gebruik, water en natuur in combinatie met extensieve dagrecreatie. De woningen die op de golfbaan zouden worden gerealiseerd worden nu langs de Westerschelde gebouwd, in het Stranddorp, aansluitend aan het Veerplein. Het aantal te realiseren woningen blijft gelijk. Door het nieuwe woongebied achter de dijk op te hogen, kunnen woningen met uitzicht op zee worden aangeboden. Er ontstaat zo een samenhangend nieuw dorp met twee deelgebieden aan de Westerschelde: Waterzande, een levendig dorp tussen blauw en groen. Figuur 1.1 geeft een impressie van de toekomstige situatie.

De aanpassingen van de gebiedsontwikkeling zijn vertaald in het Masterplan en moeten planologisch worden vertaald in het vigerende bestemmingsplan 'Perkpolder 1e Herziening'. Om deze aanpassingen juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' opgesteld.

Figuur 1.1: Impressie Masterplan (bron: LiPS)

1.2 Begrenzing plangebied

In figuur 1.2 is de ligging van de gebiedsontwikkeling Waterzande globaal aangegeven. Het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' ziet op de hele gebiedsontwikkeling, Voorliggend bestemmingsplan daarentegen heeft alleen betrekking op de onderdelen van de gebiedsontwikkeling waarin aanpassingen zijn voorzien. Figuur 1.3 toont de begrenzing van het plangebied van dit bestemmingplan, 'Perkpolder, 2e herziening'. Het gaat daarbij primair om aanpassingen binnen de geldende bestemmingen Woongebied en Gemengd – 2, met aanvullend kleine aanpassingen voor delen van de bestemming Waterstaatswerken. In figuur 1.4 is de begrenzing van het plangebied geprojecteerd op de geldende juridisch-planologische regeling (in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening').

Figuur 1.2: Ligging Waterzande

Figuur 1.3: Begrenzing plangebied 'Perkpolder, 2e herziening'

Figuur 1.4: Begrenzing plangebied 'Perkpolder, 2e herziening' geprojecteerd op ruimtelijkeplannen.nl

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de aanpassingen van het Masterplan voor de ontwikkeling van Waterzande. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleidskader. In hoofdstuk 4 vindt de toetsing aan relevante omgevingsaspecten plaats. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische regeling van dit bestemmingsplan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid.

2.1 Herziening Masterplan Ontwikkeling Perkpolder

Op 27 juni 2019 heeft de gemeenteraad van Hulst ingestemd met het Masterplan 'Ontwikkeling Perkpolder'. Halverwege 2021 is een aangepaste versie van het Masterplan aan het college en aan de gemeenteraad gepresenteerd. Onderdelen van het Masterplan passen niet meer binnen het geldende bestemmingsplan, 'Perkpolder, 1e herziening', vastgesteld op 25 september 2014. Deze herziening van dat bestemmingsplan heeft betrekking op de deelgebieden van de ontwikkeling, waar het Masterplan voorziet in een aangepaste ontwikkeling: de Westelijke Perkpolder, het Veerplein en het Stranddorp. Aanvullend zijn delen van de bestemming Waterstaatswerken opgenomen in deze herziening. De camping, de jachthaven en de buitendijkse natuur die zijn opgenomen in het geldende bestemmingsplan blijven buiten de 2e herziening. Daar blijft het geldende bestemmingsplan Perkpolder, 1e herziening, onverkort van kracht. Figuur 2.1 toont het ontwerp van de herziening van het Masterplan.

Paragraaf 2.2 beschrijft de herziene onderdelen van het Masterplan in de Westelijke Perkpolder en het dorp. Paragraaf 2.3 vat in een tabel de aanpassingen samen.

Figuur 2.1: gebiedsindeling Waterzande (bron: LiPS)

2.2 Onderdelen herziening

2.3 Samenvatting herziening

In onderstaande tabel zijn de aanpassingen van het Masterplan samengevat die in deze herziening mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 3 worden alleen deze aanpassingen getoetst aan relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de aanpassingen getoetst aan de relevante omgevingsaspecten. Voor zover het programma ruimtelijk en functioneel al mogelijk is op grond van het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' heeft de toetsing van dat programma aan de relevante omgevingsaspecten al in dat plan plaatsgevonden. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridisch-planologische vertaling van deze aanpassingen in dit bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

	Onderwerp	aanpassing Masterplan	toetsing
	WONEN
1.	Wonen Stranddorp	De 200 woningen die voorheen in het golfdorp mogelijk waren, worden nu verplaatst naar het noordoosten van het plangebied aansluitend aan de dijk: het Stranddorp. De 200 woningen blijven geregeld binnen de bestemming 'Gemengd - 2'.	Het aantal woningen blijft gelijk, namelijk 200. Toetsing van deze aanpassing aan omgevingsaspecten is vanwege de verplaatsing van de woningen aan de orde voor de toets aan de Wet natuurbescherming.
2.	Flexibiliteit bouwvormen wonen	Binnen stedenbouwkundige randvoorwaarden worden geen regels gesteld aan de bouwvorm: woningen mogen in het hele dorp, zowel het Veerplein als het Stranddorp, vrijstaand, aaneen of gestapeld gebouwd zijn. Goot- en bouwhoogte worden gelijk getrokken. Daaraan gekoppeld wordt een hoogtezonering opgenomen, waardoor direct langs de Zeedijk een lagere maximale bouwhoogte geldt dan in een zone wat verder van de Zeedijk.	Deze aanpassing is in dit hoofdstuk ruimtelijk en stedenbouwkundig verantwoord. Toetsing van deze aanpassing aan beleid en omgevingsaspecten is niet nodig.
3.	2e woningen	Gebruik als 2e woning werd expliciet toegestaan in 'Gemengd - 2' en wordt nu toegestaan voor alle woningen binnen de bestemmingen 'Gemengd - 2' én 'Woongebied'.	Deze aanpassing is onderdeel van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de eisen uit de Wet natuurbescherming.
4.	Sportvoor- zieningen in het dorp	In het dorp worden kleinschalige sportvoorzieningen mogelijk gemaakt, passend bij de woon- en horecafunctie en gericht op de bewoners en hotelgasten van Waterzande.	Deze aanpassing is in dit hoofdstuk ruimtelijk en stedenbouwkundig verantwoord. Toetsing van deze aanpassing aan beleid en omgevingsaspecten is niet nodig
	HORECA, DETAILHANDEL
5.	Horeca	Het toelaatbare aantal horecavestigingen en aantal m² bvo horeca worden uitgebreid. Van de 8 horecavestigingen mogen er twee behoren tot maximaal categorie 2 uit de Staat van horeca-activiteiten. De overige horecapunten mogen maximaal behoren tot categorie 1c. Een extra horecavestiging in het hotel is onderdeel van dit maximale aantal.	Deze aanpassing is onderdeel van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de eisen uit de Wet natuurbescherming. (Voor toepassing van de afwijkingsbevoegdheid voor eventuele uitbreiding van het aantal horecavestigingen of het aantal m² bvo horeca is een nieuw behoefteonderzoek vereist.)
6.	Hotel	Het huidige bestemmingsplan laat 140 hoteleenheden rechtstreeks toe en na toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid maximaal 200. Verdere uitbreiding naar 250 eenheden is gewenst. In aanvulling op de hotelkern, die in het deelgebied Veerplein is gesitueerd, zullen de 110 aanvullende eenheden ook in het aansluitende deel van het Stranddorp mogelijk worden gemaakt.	Deze aanpassing is onderdeel van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de eisen uit de Wet natuurbescherming.
7.	Detailhandel en dienstverlening	Er wordt maximaal 900 m² bvo detailhandel en/of dienstverlening toegestaan, in maximaal 6 detailhandelsvestigingen. Deze vestigingen zijn kleinschalig en gericht op de bevolking, hotelgasten en bezoekers van Waterzande, complementair aan en niet concurrerend met het bestaande aanbod in de omgeving.	Deze aanpassing is onderdeel van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de eisen uit de Wet natuurbescherming. (Voor toepassing van de afwijkingsbevoegdheid voor eventuele uitbreiding van het aantal detailhandelsvestigingen of het aantal m² bvo detailhandel is een nieuw behoefteonderzoek vereist.)
	STEDENBOUWKUNDIGE ASPECTEN
8.	Landmark op Veerplein	Het huidige bestemmingsplan laat een landmark toe na toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid, met een maximale oppervlakte footprint van 200 m² en een maximale bouwhoogte van 30 meter. Dit laatste wordt nu rechtstreeks toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 550 m².	Deze aanpassing is in dit hoofdstuk ruimtelijk en stedenbouwkundig verantwoord. Toetsing van deze aanpassing aan beleid en omgevingsaspecten is niet nodig.
	WESTELIJKE PERKPOLDER
9.	Multifunctioneel landschap Westelijke Perkpolder	De mogelijkheid om een golfbaan te realiseren, vervalt. De daarmee samenhangende woningbouw- mogelijkheden worden verplaatst naar de dijk in de vorm van het Stranddorp, grenzend aan het Veerplein. In de Westelijke Perkpolder wordt de realisatie van een groenblauw landschap mogelijk gemaakt, met een combinatie van functies op het gebied van toekomstgerichte duurzame agrarische activiteiten en extensieve dagrecreatie. Binnen de Westelijke Perkpolder wordt de ontwikkeling van natuur, groen- en watergebieden mogelijk gemaakt. Er zal minimaal 20 ha natuur en water worden gerealiseerd.	Deze aanpassing is getoetst aan relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de eisen uit de Wet natuurbescherming.

3.1 Inleiding

In bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is het programma dat daarin mogelijk is getoetst aan het geldende beleidskader ten tijde van dat plan In deze herziening van dat bestemmingsplan worden dan ook alleen de aanpassingen van het programma getoetst aan het huidige beleidskader: het grootste deel van het ruimtelijk en functioneel programma blijft hetzelfde of krijgt een andere locatie.

In dit hoofdstuk worden de aanvullende ontwikkelingsmogelijkheden die in de 2e herziening planologisch worden geregeld, getoetst aan het relevante beleidskader van rijk, provincie en gemeente.

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

3.5 Conclusie

De aanpassingen van het bestemmingsplan 'Perkpolder 1e herziening' in deze herziening van dat plan voldoen aan rijks- en provinciaal beleid. De aanpassingen zijn in lijn met de doelen van de Nationale Omgevingsvisie en voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2.2). De aanpassingen sluiten ook aan op de kaders van de Zeeuwse Omgevingsvisie en de Provinciale Omgevingsverordening 2018.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

De ontwikkeling van Waterzande en het extra programma op grond van dit bestemmingsplan kunnen worden aangeduid als een stedelijk ontwikkelingsproject (bijlage D 11.2). Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig als het gebied een oppervlakte heeft van meer dan 100 hectare of meer dan 2.000 woningen of 200.000 m² bvo telt. In het kader van bestemmingplan 'Perkpolder, 1e herziening' is beoordeeld dat de ontwikkeling van Waterzande met de bouw van 450 nieuwe woningen ver beneden de drempelwaarden blijft en dat op grond daarvan geen m.e.r. nodig is. Dat geldt ook voor het extra programma dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt (zie paragraaf 2.3).

Uit de beoordeling van de omgevingsaspecten in de Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling (Bijlage 1 bij deze toelichting) volgt dat als gevolg van de aanpassing van de beoogde ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden verwacht en dat het doorlopen van een m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is. Uit een vergelijking met voornoemde drempelwaarden kan bovendien worden geconcludeerd dat er, rekening houdend met de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect, sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die veel kleinschaliger is (dan de drempelwaarden).

4.2 Verkeer en parkeren

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het nodig dat de omliggende wegen het verkeer in en rondom een plangebied goed en verkeersveilig kunnen afwikkelen. Inzicht in de verkeersgeneratie is ook van belang, omdat deze cijfers als invoer dienen voor de onderzoeken naar luchtkwaliteit en het effect op stikstofdepositie.

In het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is beoordeeld dat het ruimtelijk en functioneel programma dat dat plan mogelijk maakt, uit het oogpunt van verkeer voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijk ordening. Voor zover deze herziening een ander programma mogelijk maakt, is de verkeersgeneratie als gevolg van dat programma bepaald. Uitgangspunt voor het bepalen van de verkeersgeneratie zijn de kengetallen van het CROW 381. Waar nodig worden de kengetallen gecorrigeerd voor de bijzondere ligging en het eigen karakter van Waterzande. Dit wordt hierna toegelicht onder 'dubbelgebruik'. De extra verkeersgeneratie die als gevolg van het bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening kan ontstaan, hangt samen met de extra hoteleenheden, de extra horecaruimte en de aanvullende detailhandels- en dienstverleningsmogelijkheden die het bestemmingsplan mogelijk maakt.

Dubbelgebruik

Voor de verkeersgeneratie en de parkeeropgave is van belang dat de aanvullende functies die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, deels bezoekers van buiten Waterzande aantrekken, maar dat ook bewoners van Waterzande gebruik maken van deze functies.

• De aanvullende detailhandel en dienstverlening is relatief kleinschalig en volledig gericht op de eigen bewoners en bezoekers van Waterzande. Detailhandel en dienstverlening trekken dan ook geen extra verkeer aan.
• De extra hoteleenheden trekken in beginsel uitsluitend verkeer van buiten Waterzande. Voor de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de kengetallen van het CROW 381.
• Wat betreft de horeca wordt conform de door BSP opgestelde Ladderonderbouwing aangenomen dat 60% van de gasten bewoner is van Waterzande, of al voor andere redenen (bijvoorbeeld het hotel) in Waterzande is. Dat betekent dat voor de horeca wordt uitgegaan van een parkeerbehoefte en een verkeersgeneratie van 40% van de kengetallen van het CROW.

Aantal verkeersbewegingen

Voor de met voorliggende herziening aanvullend mogelijk te maken ontwikkelingen is het aantal verkeersbewegingen bepaald op basis van de volgende uitgangspunten.

• Er zijn in deze herziening 110 extra hoteleenheden toegestaan;
• Binnen de aanduiding 'overige zone – voorzieningen':
  • 1. wordt aanvullend op het geldende bestemmingsplan 2.250 m² bvo horeca toegestaan;
  • 2. wordt aanvullend 900 m² detailhandel en dienstverlening toegestaan.

Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt het plangebied gekenmerkt als 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'. Waarbij het midden van de bandbreedte wordt genomen.

In tabel 4.1 is het aantal benodigde parkeerplaatsen en de verkeersstroom als gevolg van de aanvullende functies inzichtelijk gemaakt.

Tabel 4.1: Verkeersgeneratie aanvullende ontwikkelingen bestemmingsplan

functie	aantal/ oppervlakte	aantal verkeers- bewegingen (mvt/etmaal)	opmerkingen
hotel	110 extra hoteleenheden	352	3,2 x 110 3,2 mtv/etm per hoteleenheid, uitgaande van CROW-kengetal voor 5-sterrenhotel.
horeca	2.250 m² extra bvo	483	Gebaseerd op: -1.800 m² restaurant, met 15 parkeerplaatsen per 100 m² en een turnover van 4 per parkeerplaats Parkeren: (15 x 18) x 40% = 108 Verkeersgeneratie: 108 x 4 = 432 - 450 m² café/bar met 7 parkeerplaatsen per 100 m² en een turnover van 4 per parkeerplaats. Parkeerbehoefte: (7 x 4,5) x 40% = 12,6 Verkeersgeneratie: 12,6 x 4 = 51 Daarbij is ervan uitgegaan dat het draagvlak vanuit Waterzande 60% bedraagt; 40% van de bezoekers komen van buiten Waterzande. Om die reden is een lagere parkeerbehoefte voor de horeca aangehouden.
extensieve dagrecreatie Westelijke Perkpolder		50	deskundigenoordeel
totaal extern verkeer		885
detail- handel	900 m² bvo	605	Geen externe verkeersaantrekkende werking; alleen verkeer binnen Waterzande. Uitgaande van een gemiddeld wijkcentrum geldt een verkeersgeneratie van 67,1 per 100 m² bedrijfsvloeroppervlakte (bvo)

Gelet op het voorgaande wordt als gevolg van de met de voorliggende herziening te creëren aanvullende ontwikkelingsruimte uitgegaan van 885 extra motorvoertuigen per etmaal op het omliggende wegennet. Daar staat tegenover dat de verkeersgeneratie van de golfbaan wegvalt. Het gaat daarbij om 96 motorvoertuigen per etmaal.

Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

Wat betreft de verkeersafwikkeling wikkelt al het verkeer af via de nieuwe infrastructuur van het Veerplein naar de N689. Ook het beperkte verkeer vanuit de Westelijke Perkpolder wordt naar het noorden afgewikkeld via de Perkstraat, het Stranddorp en het Veerplein naar de N689. Alleen agrarisch verkeer kan via de Perkstraat naar de Kalverdijk/Noorddijk afwikkelen. De verkeersinfrastructuur kan de extra verkeersgeneratie verkeersveilig afwikkelen. Voor wat betreft de Westelijke Perkpolder is van belang dat in het geldende bestemmingsplan een golfbaan mogelijk is. In de verkeersinfrastructuur is daar ook rekening mee gehouden. De N689 leidt in zuidelijke richting naar Kloosterzande en verder zuidwaarts naar de provinciale weg N290. Vanaf hier wordt verder ontsloten richting Hulst en de grens met België (zuidelijke richting) en richting Terneuzen (westelijke richting).

Zoals onderbouwd in de toelichting op het bestemmingsplan 'Perkpolder 1e herziening' zal de inrichting van de N689 tussen Waterzande en Kloosterzande worden aangepast, zodat wordt voldaan aan de eisen van een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 80 km/uur. Daarbij wordt voorzien in vrijliggende fietspaden. De wegen binnen Waterzande worden ingericht als 30 km/uur-wegen. Daarmee sluit de inrichting van de wegen aan bij de principes van Duurzaam Veilig en zijn de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid gewaarborgd in de toekomstige situatie. De extra verkeersgeneratie als gevolg van De bestaande verkeersinfrastructuur heeft voldoende capaciteit om het extra verkeer als gevolg van de wijzigingen in het programma goed en verkeersveilig te kunnen afwikkelen.

Parkeren

Ten behoeve van de aanvullende planologische ontwikkelruimte zal de parkeerbehoefte toenemen. Het extra benodigde aantal parkeerplaatsen is weergegeven in tabel 4.2.

De door de gemeente gevraagde voorziening van 300 parkeerplaatsen wordt wel gehanteerd.

Tabel 4.2: Parkeerbehoefte beoogde ontwikkeling

functie	aantal	parkeernorm	extra aantal parkeerplaatsen
hoteleenheden	110	1,1 per eenheid	121
horeca restaurant	1.800 m² bvo	4,5 per 100 m²	81
horeca café/bar	450 m² bvo	3,5 per 100 m²	7
detailhandel en voorzieningen	900 m²	4 per 100 m² bvo (buurt- en dorpcentrum)	36
extensieve dagrecreatie	50 autobezoekers per dag	iedere parkeerplaats wordt twee keer per dag gebruikt	25
Totaal			270

De extra benodigde parkeerplaatsen, zoals aangegeven in tabel 4.2. worden in (de uitwerking van) het Masterplan opgenomen: er wordt gezorgd voor voldoende parkeerplaatsen: minimaal 25 in de Westelijke Perkpolder en 245 in de deelgebieden Dorp en Stranddorp. In het dorp zal parkeren deels (half)verdiept onder de gebouwen plaatsvinden.

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren zijn geen belemmering voor het plan.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Het archeologisch onderzoek uit mei 2014 heeft de verwachtingswaarden van het gemeentelijk archeologisch beleid bevestigd. De archeologische verwachtingswaarden zijn in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' daarom vertaald in de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. Met deze dubbelbestemming wordt gewaarborgd dat bij grondroerende werkzaamheden op een diepte van meer dan 40 cm met een oppervlakte groter dan 250 m² eerst archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd, voordat eventuele werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Omdat het maaiveld in een deel van het plangebied wordt opgehoogd, wordt daaraan toegevoegd dat pas onderzoek nodig is als de bodem dieper dan 40 centimeter onder het ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening bestaande maaiveld wordt verstoord.

In het Archeologie- en Aardkundebeleid van de gemeente Hulst is ter hoogte van de Perkstraat en Kalverdijk een terrein van archeologische waarde aangegeven (figuur 4.2).

Figuur 4.1: Uitsnede Hulst Archeologie- en Aardkundebeleid

Dit 'terrein van archeologische waarde' heeft in het bestemmingsplan 'Archeologische en Aardkundige waarden', vastgesteld op 8 juni 2017, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' gekregen (figuur 4.2).

Binnen deze zone zullen geen grondroerende werkzaamheden worden verricht, zodat er hier geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Figuur 4.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Archeologische en Aardkundige waarden' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie zijn geen belemmering voor het plan.

4.4 Bodem

De meeste wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' vinden plaats in de Westelijke Perkpolder en binnen het dorp. In de Westelijke Perkpolder wordt de realisatie van een groenblauw landschap met extensief recreatief medegebruik mogelijk gemaakt.

Op 22 mei 2008 is de historische toets bodemverontreiniging opgeleverd. Er is na de benodigde sanering toen geconcludeerd dat er geen verhoogd risico op het voorkomen van bodemverontreiniging is. Sinds het bodemonderzoek in 2008 hebben zich in het plangebied geen activiteiten voorgedaan die geleid kunnen hebben tot nieuwe bodemverontreinigingen. Wel wordt het toekomstig Stranddorp opgehoogd met bodemmateriaal van elders. De kwaliteit van deze aangevoerde grond is onderzocht en voldoet aan de benodigde bodemkwaliteit voor wonen.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de herziening.

4.5 Geluid

In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is een afweging gemaakt om lawaai op geluidgevoelige objecten te voorkomen. In verband daarmee is in mei 2014 onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai vanwege de N689 (noord en zuid) en de Kalverdijk. Op basis van dat onderzoek is de zone 'wonen uitgesloten' opgenomen met een breedte van 50 meter uit de wegas van de Kalverdijk. Omdat de bouwregels van dit plan geen woningen meer mogelijk maken binnen de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - natuur en water' kan de aanduiding van deze zone komen te vervallen.

In dit bestemmingsplan worden geen extra geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt: het aantal toegestane woningen blijft gelijk. Wel wordt het maximaal toegestane aantal hoteleenheden uitgebreid. Deze hoteleenheden zijn geen geluidgevoelige functies, overeenkomstig de Wet geluidhinder. Het is echter wel gewenst een goed verblijfsklimaat te bieden. In dat licht is van belang dat voor de hoteleenheden krachtens het uitgevoerde akoestisch onderzoek wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder.

Het plan maakt geen nieuwe grote geluidbronnen mogelijk.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de herziening.

4.6 Externe veiligheid

In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is een afweging gemaakt ten aanzien van het effect van de ontwikkeling van Waterzande op externe veiligheid. Met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde is daarin voldaan aan de normstelling voor het PR uit het Basisnet Water. Het plangebied ligt buiten het plasbrandaandachtsgebied. Voor het GR is door TNO bepaald dat een dichtheid van 2.500 personen per vierkante kilometer benodigd is, wil het groepsrisico meer dan 10% van de oriëntatiewaarde bedragen. In de toelichting bij bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is reeds rekening gehouden met de extra hoteleenheden (daarin meegenomen als afwijkingsbevoegdheid). De extra mogelijkheden rondom detailhandel staan in verhouding tot het verdwijnen van de gebruikers rondom de golfbaan en -club. Daarom zal de persoonsdichtheid niet boven de 2.500 uitkomen. Wel dient het groepsrisico te worden verantwoord. Hiervoor wordt aangesloten bij de verantwoording zoals die is afgelegd in het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. Een voornaam aandachtspunt is het nemen van maatregelen welke tot doel hebben om mensen tijdig te kunnen alarmeren en in veiligheid te brengen bij een toxische calamiteit op de Westerschelde.

In dit bestemmingsplan worden geen extra gevoelige functies in de zin van het Bevi of het Bevt mogelijk gemaakt. Evenmin maakt het plan nieuwe ontwikkelingen mogelijk die als risicobron gedefinieerd (Bevi, Revi) kunnen worden.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid is geen belemmering voor dit plan.

4.7 Watertoets

In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is de ontwikkeling van Waterzande getoetst aan de watertoetscriteria: de conclusie is dat de ontwikkeling van Waterzande in overeenstemming is met deze criteria; waterhuishoudkundige maatregelen zijn niet noodzakelijk. Als gevolg van de aanpassingen in deze herziening is op twee onderdelen van de watertoets nader getoetst: veiligheid (waterkering) en (grond)wateroverlast (waterkwantiteit).

Veiligheid (waterkering)

Ten noorden van het plangebied is een primaire waterkering gelegen en ten zuiden een regionale kering. Delen van het plangebied liggen dan ook binnen de kern- en beschermingszone van deze keringen. Binnen deze zones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om de stabiliteit van de keringen te waarborgen. In deze herziening worden de bestemming 'Waterstaatswerken' en de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' niet gewijzigd. Datzelfde geldt voor de regels voor de waterkering en de beschermingszones, zoals deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan Perkpolder, 1e herziening. Daarmee is veiligheid van de waterkering geborgd.

Voorzieningen

De aanduiding 'golfbaan' vervalt, ook in de bestemming 'Waterstaatswerken'. Één horecavestiging is conform het geldende bestemmingsplan mogelijk binnen de bestemming 'Waterstaatswerken'. In het bestemmingsplan blijft door de verwijzing naar de bestemming 'Waterstaatswerken' en de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' gelden dat slechts gebouwd mag worden, nadat is aangetoond dat de waterkerende en waterbeheersende functie van de waterkering niet wordt aangetast. Een vergunning van de waterbeheerder is hierbij noodzakelijk.

Wonen

In voorliggende herziening wordt de verplaatsing van de 200 woningen in de Westelijke Perkpolder richting de dijk, het Stranddorp genaamd, mogelijk gemaakt. Daarvoor wordt het betreffende terrein opgehoogd naar maximaal 12 boven NAP. Voor deze ophoging is een watervergunning verleend door het Waterschap Scheldestromen. Een aantal woningen wordt gebouwd binnen beschermingszone B van de waterkering, zie figuur 4.3. Daarvoor zal een watervergunning worden aangevraagd.

Figuur 4.3: Uitsnede Legger Waterschap Scheldestromen

(Grond)wateroverlast (waterkwantiteit)

Binnen het plangebied zijn verschillende secundaire waterlichamen gelegen. Rondom deze watergangen liggen beschermingszones. Binnen deze zones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergangen mogelijk te houden.

Met betrekking tot de waterkwantiteit zal de voor Waterzande benodigde waterberging in de Westelijke Perkpolder worden gerealiseerd. In het bestemmingsplan is geborgd dat de totale verharding van de ontwikkeling (inclusief reeds mogelijk gemaakte onderdelen) gecompenseerd wordt.

Antea Groep heeft bepaald dat de toename van verhard oppervlak als gevolg van de realisatie van Waterzande 125.193 m² bedraagt.

Uitgaande van een normatieve bui van 0,075 millimeter, betekent deze verhardingsoppervlakte dat (125.193 m² x 0,075 meter = ) 9.389,5 m³ aan waterberging moet worden gerealiseerd.

In samenspraak met het waterschap dienen nog de nodige maatregelen uitgewerkt te worden. Met de juiste maatregelen kunnen negatieve effecten op het watersysteem worden uitgesloten.

Conclusie

Het aspect water is geen belemmering voor het plan.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is de ontwikkeling van Waterzande getoetst aan de luchtkwaliteitseisen. Met het invoeren van het extra aantal voertuigbewegingen en aandeel vrachtverkeer als gevolg van de aanpassingen van het Masterplan (zie paragraaf 4.2) kan met de NIBM-tool - uitgaande van worst case omstandigheden - de bijdrage aan luchtkwaliteit worden bepaald en daarmee of een plan wel of niet NIBM ('niet in betekenende mate') is.

De beoogde ontwikkelingen die met de herziening van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, genereren 865 verkeersbewegingen per etmaal (mtv/etm); zie paragraaf 4.2. Zelfs al zou van een bijna tweemaal zo grote verkeersgeneratie worden uitgegaan, (en een beperkt aandeel vrachtverkeer van 3,0% voor dagelijkse, gecombineerde bevoorrading van horeca- en detailhandelsvestigingen) dan nog toont de NIBM-tool aan dat het (extra) verkeer vanwege de aanpassingen van het Masterplan niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom hoeft dit plan formeel niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

Figuur 4.4: Toepassing NIBM-tool

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van de herziening.

4.9 Natuur

Soortenbescherming

Ten behoeve van het planvoornemen is een ecologisch onderzoeks- en toetsingstraject doorlopen. In dit traject heeft een ecologisch soortenonderzoek plaatsgevonden verspreid over het plangebied (Antea Group, 2021a). Dit traject heeft tot een ontheffingsaanvraag geleid voor de volgende soorten: de haas en de wezel. De ontheffing (zaaknummer 81315) is op 19 oktober 2021 verleend door de provincie Zeeland. In de ontheffing zijn, naast algemene voorschriften, tevens specifieke voorschriften opgenomen voor de uitvoering van de werkzaamheden. Naast de beide genoemde soorten kunnen algemene broedvogels nesten maken in het plangebied. In verband met het voorkomen van deze soorten moet een specifieke werkwijze gehanteerd worden. In een ecologisch werkprotocol is vastgelegd welke maatregelen nodig zijn en werkwijze gehanteerd wordt om schade aan deze (beschermde) natuurwaarden te voorkomen. De aanpassingen van het Masterplan hebben geen andere effecten voor het aspect soortenbescherming dan de ontwikkeling zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder 1e herziening'.

Gebiedsbescherming

Beschermde natuurgebieden

Met betrekking tot het onderwerp gebiedsbescherming dient op basis van de Wet natuurbescherming in de toelichting op het bestemmingsplan te worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling geen significant negatieve effecten heeft op beschermde natuurgebieden: Natura 2000-gebieden Natuurnetwerk Nederland.

Antea heeft een voortoets uitgevoerd naar de effecten van de met het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' planologisch mogelijk te maken ontwikkelingen op de beschermde natuurgebieden in de omgeving. Verwezen wordt naar Bijlage 4.

Stikstofdepositieonderzoek

Als onderdeel van het onderwerp gebiedsbescherming dient ook te worden onderbouwd dat geen sprake is van relevante stikstofdepositie als gevolg van de aanpassing van het bestemmingsplan, op relevante gevoelige gebieden. Door Koolstra Advies zijn stikstofdepositieberekeningen uitgevoerd. Daarin is de stikstofdepositie voor de referentiesituatie berekend, en voor de plansituatie in 3 maatgevende jaren 2026, 2029 en 2032. In 2026 en 2029 is sprake van aanlegwerkzaamheden en gebruik van de in de voorafgaande jaren gerealiseerde voorzieningen. In 2032 zijn alle voorzieningen in gebruik. Door de stikstofdepositie voor deze maatgevende jaren te berekenen, is daarin rekening gehouden met de depositie als gevolg van aanleg en gebruik van de met het bestemmingsplan mogelijk te maken ontwikkelingen. Op basis van de berekende stikstofdepositietoenames is bepaald of sprake is van significant negatieve effecten. Bijlage 3 bevat het stikstofdepositieonderzoek ten behoeve van het bestemmingsplan. In de stikstofdepositieberekeningen is rekening gehouden met toekokmstig agrarisch gebruik van het grootste deel (60 ha) van het niet opgehoogde deel van de westelijke Perkpolder, in de vorm van akkerbouw.

Conclusie

Soortenbescherming

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening zijn biotopen aanwezig van beschermde dier- en plantensoorten. In deze biotopen zijn in voorgaande jaren beschermde soorten aangetroffen zoals de haas, het konijn en de wezel. Bij uitvoering van de werkzaamheden die voortvloeien uit de realisatie van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van deze -en eventuele andere- beschermde soorten.

Het betreft met name locaties in de westelijke Perkpolder (haas, konijn, wezel) en langs de rand van het Veerplein (konijn, wezel). Het konijn is beschermd maar kent een provinciale vrijstelling. Voor deze soort moet conform de zorgplicht zorgvuldig worden gehandeld, bijvoorbeeld ten aanzien van verblijfplaatsen.

Met beschermde soorten moet rekening worden gehouden door voorafgaand aan de realisatie de aan- of afwezigheid van die soorten aan te tonen en bij gebleken aanwezigheid na te gaan of verbodsbepalingen worden overtreden. Voor het overtreden van verbodsbepalingen dient een ontheffing Wet natuurbescherming voor het onderdeel soortenbescherming te worden aangevraagd.

Naast de genoemde soorten in het landbouwgebied en het Veerplein vormt de zandophoging potentieel geschikt leefgebied van de rugstreeppad en teunisbloempijlstaart. Deze zijn in het meest recent uitgevoerde soortenonderzoek dat is uitgevoerd vóór de ophoging niet aangetroffen, maar kunnen door de biotoopwijzigingen de komende jaren in het gebied hun intrek nemen. Bij de werkzaamheden in en nabij de zandophoging moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van de rugstreeppad. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de teunisbloem als waardplant voor de teunisbloempijlstaart door eerder genoemde werkstappen (onderzoek, zo nodig ontheffingsaanvraag).

Bovenvermelde soorten en biotopen en eventuele ontheffingsaanvragen leiden niet tot dusdanige maatregelen voor mitigatie en compensatie dat daarmee de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in het geding kan komen. Maatregelen zijn realistisch binnen de beschikbare ruimte in het bestemmingsplangebied en niet uitzonderlijk van aard en omvang.

In het kader van het omgevingsaspect Natuur is wet- en regelgeving ten aanzien van het onderwerp soortenbescherming geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Gebiedsbescherming

De Voortoets beschrijft de effecten van de 2e Herziening Bestemmingsplan Perkpolder op het naastgelegen Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe. Daarbij zijn de effecten bepaald ten opzichte van de referentiesituatie van de juridisch-planologisch toegestane ontwikkeling op basis van het vigerende bestemmingsplan. De effectbeoordeling van het planvoornemen is uitgevoerd ten opzichte van de huidige aanwezige natuurwaarden met gebruikmaking van recent verzamelde vogeltelgegevens in het invloedsgebied.

De uitkomst van de Voortoets is dat op basis van de nu beschikbare informatie significante gevolgen voor het Natura 2000-gebied niet worden verwacht. Er zijn op dit moment geen vogelsoorten binnen het invloedsgebied aanwezig waarvan de aantallen aangeven dat het gebied voor die soorten een belangrijke functie heeft binnen het Natura 2000-gebied.

Voor een beperkt aantal vogelsoorten waarvoor het gebied als niet-broedvogel is aangewezen geldt dat significantie van effecten op dit moment niet op voorhand kan worden uitgesloten. Dit betreft met name de steenloper. De aanvullend uit te voeren vogeltellingen gedurende de najaars- en winterperiode 2023-2024 zullen uitsluitsel geven over de significantie van de effecten op deze soorten.

Naast de gevolgen voor de vogelsoorten waarvoor het Natura 2000-gebied is aangewezen heeft het planvoornemen geen gevolgen voor de overige instandhoudingsdoelen, namelijk habitattypen en habitatrichtlijnsoorten, waarvoor het Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe is aangewezen.

Stikstofdepositie

In Bijlage 4 is onderbouwd dat de ontwikkelingen die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, in de aanleg- en gebruiksfase in vergelijking met de referentiesituatie geen relevante stikstofdepositie veroorzaken op voor stikstofdepositie gevoelige en overbelaste Natura-2000-gebieden in Nederland en Vlaanderen. Daarbij is in de toekomst gebruik van 60 ha van de Westelijke Perkpolder ten behoeve van de akkerbouw mogelijk, mits de totale omvang van de bemesting met stikstof niet meer bedraagt dan 250 kg stikstof/ha/jr, waarvan maximaal 170 kg/ha/jr uit dierlijke mest. Deze voorwaarde wordt geborgd in de regels.

In de berekening is voor de locatie van de te bemesten gronden uitgegaan van een voor de stikstofdepositie bij wijze van worstcasebenadering meest ongunstige ligging, namelijk aan de zuidzijde van de polder, het dichtst bij de Natura-2000-gebieden waar mogelijk depositie op zou ontstaan. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar Bijlage 3.

4.10 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is de ontwikkeling van Waterzande getoetst aan de richtlijn in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Daaruit volgde dat in de ontwikkeling van Waterzande wordt voldaan aan de richtafstanden die gelden voor de functies jachthaven, café, hotel, wellness, golfbaan en heli-haven ten opzichte van de woningen in de bestemmingen 'Gemengd-2' en 'Woongebied'. Vanwege de milieuzonering van de camping is door een aanduiding 'wonen uitgesloten' geborgd dat de afstand tussen de woningen en de bestemmingsgrens van de camping tenminste 50 meter bedraagt. Ook zijn met het oog op milieuzonering regels voor evenementen opgenomen.

Als gevolg van de aanpassingen van het Masterplan is een aantal richtafstanden nader beschouwd:

• voor de woningen in het plangebied wordt voldaan aan de afstandsmaten tot functies van derden;
• in artikel 4.2.1 sub h en in artikel 9.2.1 e is geregeld dat de afstand tussen een horecabedrijf uit categorie 1 uit Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten en de dichtstbijzijnde woning ten minste 10 meter bedraagt, met uitzondering in gemengde gebieden. Dan bedraagt de afstand 0 meter.
• in artikel 4.2.1 sub i en in artikel 9.2.1 f is geregeld dat de afstand tussen een horecabedrijf uit categorie 2 uit Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten en de dichtstbijzijnde woning ten minste 30 meter bedraagt, met uitzondering in gemengde gebieden. Dan bedraagt de afstand 10 meter.
• In de aangepaste bestemmingen 'Gemengd-2' en 'Woongebied' zijn de regels voor evenementen integraal overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Perkpolder, 1e herziening.
• In de bestemming 'Gemengd-2' zijn agrarische activiteiten mogelijk, in het kader van het beheer van de Westelijke Perkpolder. Van belang is dat met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voldoende afstand wordt aangehouden ten opzichte van de woningen in het Stranddorp en het Veerplein. Om die reden wordt een gebruiksregel opgenomen, waarmee het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen binnen een afstand van 50 meter tot de grens van de woonpercelen, niet is toegestaan.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering is geen belemmering voor het plan.

5.1 Algemene opzet bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding en toelichting.

De regels van deze herziening bestaan - net als ieder bestemmingsplan - uit inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. Alle regels inclusief daarbij behorende bijlagen zijn juridisch bindend. De inleidende regels bevatten begripsbepalingen en de wijze van meten. De bestemmingsregels geven aan welke planregels gelden voor de op de verbeelding aangegeven bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen. Het gaat om regels over het gebruik van gronden en bouwwerken, toegelaten bebouwing, en de toelaatbaarheid van werken en werkzaamheden. De algemene regels bevatten regels die gelden voor alle bestemmingen uit het bestemmingsplan. De overgangs- en slotregels bevatten onder andere planregels over bestaand gebruik en bestaande bouwwerken in afwijkingen van het (nieuwe) bestemmingsplan.

De verbeelding is een digitale kaart, opgebouwd uit (dubbel)bestemmingen (in kleurvlakken) en aanduidingen. Met de verbeelding wordt bepaald waar welke regels van toepassing zijn. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan. In de toelichting wordt ingegaan op het doel van het bestemmingsplan en wordt het plangebied / de planontwikkeling beschreven. Verder wordt de ontwikkeling getoetst aan het relevante beleidskader en relevante omgevingsaspecten en wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onderbouwd. Ook bevat de toelichting een uitleg van de regels. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

5.2 Aanpassing verbeelding en regels

Voorliggend bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' is een gedeeltelijke herziening van het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening'. In deze 2e herziening zijn de aan te passen onderdelen van het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' in de verbeelding en de regels weergegeven.

Verbeelding

Op de verbeelding (Bijlage 5 bij deze toelichting) zijn de deelgebieden opgenomen binnen de plangrens voor het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'. Het gaat daarbij om de gronden waarvoor de regels en de verbeelding worden aangepast in het kader van de herziening. De bestemmingen en dubbelbestemmingen uit het geldende bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening hoeven in het kader van de voorliggende herziening niet te worden aangepast. Concreet zijn binnen de plangrens de gronden opgenomen waarvoor de functie- en bouwaanduidingen binnen de geldende bestemmingen Woongebied en Gemengd-2 moeten worden aangepast om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken. Aanvullend is een strook binnen de bestemming 'Waterstaatswerken' opgenomen. Het gaat daarbij om de strook waarvoor de aanduiding 'golfbaan' was opgenomen en de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-2'. Beiden zijn van de verbeelding verwijderd en gelden dus niet langer. Op de verbeelding zijn alle aanduidingen opgenomen, die worden aangepast zoals deze gaan gelden na vaststelling van het bestemmingsplan 'Perkpolder 2e herziening'.

Hieronder worden de functie- en bouwaanduidingen die onderdeel zijn van het bestemmingsplan Perkpolder 2e herziening apart toegelicht. Daarbij is van belang dat alleen de aanduidingen die op de verbeelding van de 2e herziening zijn opgenomen nog gelden. Overige aanduidingen, die op de verbeelding van het bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening zijn opgenomen, maar niet op de verbeelding van het bestemmingsplan Perkpolder 2e herziening, vervallen bij de vaststelling van het bestemmingsplan Perkpolder 2e herziening. Het gaat daarbij om de aanduidingen:

• in de bestemming Waterstaatswerken:
  • 1. golfbaan
  • 2. specifieke vorm van horeca - 2

• in de bestemming Gemengd-2:
  • 1. gestapeld uitgesloten
  • 2. horeca uitgesloten
  • 3. gestapeld.

Hierna volgt een korte toelichting op de aanduidingen die onderdeel zijn van het bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening'.

- 'Specifieke vorm van gemengd - Stranddorp', deze aanduiding is opgenomen om de bouw van de woningen en voorzieningen in het Stranddorp mogelijk te maken.

- 'Wonen uitgesloten', deze aanduiding is gewijzigd. De aanduiding ligt over de hele bestemming 'Gemengd-2', uitgezonderd ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - stranddorp'.

- 'Gestapeld', deze bouwaanduiding is gewijzigd. In aanvulling op het Veerplein (bestemming 'Woongebied') wordt deze aanduiding ook in het deelgebied Stranddorp toegepast (functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - stranddorp') , om de hoogtezonering van de bebouwing te reguleren.

- 'overig zone - voorzieningen', deze gebiedsaanduiding is nieuw. Deze aanduiding is bedoeld om aantal en omvang van de horecavestigingen, detailhandel en dienstverlening te reguleren. In totaal zijn binnen deze aanduiding 8 horecapunten toegestaan met een totaal oppervlakte van 2.950 m² bvo. De aanduiding ligt over de bestemming 'Woongebied' , de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - Stranddorp' in de bestemming Gemengd-2 en een klein gedeelte over de bestemming 'Waterstaatswerken' tot aan de grens van Natura 2000-gebied (Bijlage 5 bij deze toelichting).

- 'overige zone - hotelkern', deze gebiedsaanduiding is nieuw. De aanduiding volgt aan de noord- en zuidzijde de grenzen van de aanduiding 'gestapeld' en ligt over de bestemmingen 'Woongebied' en 'Gemengd-2'. De aanduiding is bedoeld om de 110 extra hoteleenheden aansluitend aan het hotel mogelijk te maken binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Gemengd-2'.

- 'specifieke bouwaanduiding - landmark', deze bouwaanduiding is nieuw. De aanduiding ligt op de gebiedsaanduiding 'overige zone - hotelkern', maar alleen binnen de bestemming 'Woongebied' en is bedoeld om de grotere hoogte en oppervlakte van het landmark vast te leggen.

Regels

In de regels van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' wordt per artikel omschreven hoe de regels van het geldende bestemmingsplan worden aangepast. Daarbij wordt ook benoemd wanneer een artikel onverkort van toepassing is op het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'. Met betrekking tot de regels is het volgende van belang:

• 1. Voor de bestemmingen 'Gemengd-2' en 'Woongebied' zijn de nieuwe regels opgenomen in het bestemmingsplan:
  • a. in artikel 2 van de herziening zijn de nieuwe regels in artikel 4 'Gemengd-2' van het basisplan opgenomen;
  • b. in artikel 3 van de herziening zijn de nieuwe regels in artikel 8 'Waterstaatswerken' van het basisplan opgenomen;
  • c. in artikel 4 van de herziening zijn de nieuwe regels in artikel 9 'Woongebied' van het basisplan opgenomen;
• 2. In artikel 1 'Begrippen' en artikel 8 'Waterstaatswerken' van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' wordt een beperkt aantal aanpassingen doorgevoerd.
• 3. De dubbelbestemmingen 'Waterstaat-Waterkering' en 'Waarde - Archeologie' zijn niet aangepast ten opzichte van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' en zijn onverkort van toepassing.
• 4. De algemene regels en de overgangs- en slotregels zijn opnieuw vastgesteld als nieuw artikel met een A-nummer als onderdeel van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' waarbij op onderdelen toevoegingen zijn opgenomen met het oog op de ontwikkelingen die onderdeel zijn van de 2e herziening.

Beschrijving aanpassingen bestemmingsplan

Artikel 1 Aanpassingen begrippen bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

Dit artikel verwijst naar de begripsbepalingen in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. De begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan' zijn gewijzigd. De volgende begrippen zijn toegevoegd:

• detailhandel
• dienstverlening
• extensieve dagrecreatie
• kunstobjecten
• natuur- en landschapsontwikkeling
• nutsvoorzieningen
• verblijfsgebied

Wijze van meten

Ook voor de regels voor de wijze van meten wordt verwezen naar bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'.

Artikel 2 Aanpassingen artikel 4 Gemengd - 2, bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening'

Dit artikel vervangt het artikel 4 Gemengd-2 in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. In plaats van een golfbaan zijn nu toegestaan:

• Grondgebonden agrarische functies

• Natuur- en landschapsontwikkeling;
• Extensieve dagrecreatie.

Daarnaast zijn ook onderstaande functies toegestaan binnen de bestemming 'Gemengd-2'.

Wonen

De reeds toegestane 200 woningen binnen de bestemming 'Gemengd - 2' worden op de locatie aan de Zeedijk tegen het Veerplein mogelijk gemaakt door de functieaanduiding 'wonen uitgesloten' aan te passen, zodat de realisatie van woningen binnen de bestemming 'Gemengd - 2' uitsluitend is toegestaan binnen het Stranddorp. De regels voor wonen binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn afgestemd op de regels voor wonen binnen de bestemming 'Woongebied'. De bestemming 'Woongebied' betreft het deelgebied Veerplein. Voor deze deelgebieden gelden dezelfde bouwregels:

• In beiden deelgebieden zijn woningen gestapeld, aaneengebouwd of vrijstaand mogelijk.
• In beide deelgebieden zijn gebouwen met een goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 13 meter toegestaan (in geval van een kap) en een bouwhoogte van 11 meter (in geval van een plat dak). In dat laatste geval zijn maximaal drie bouwlagen toegestaan en mag de oppervlakte van de derde bouwlaag niet meer dan 50% van die van de tweede bouwlaag bedragen.
• In het midden van het deelgebied Stranddorp (noordoost hoek bestemming 'Gemengd - 2') en aan de noord- en oostzijde van het deelgebied Veerplein (bestemming 'Woongebied') is op de verbeelding de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen waar een bouwhoogte tot 16 meter is toegestaan. Door deze zonering is gestapelde bouw tot 16 meter direct tegen de dijk uitgesloten.

Het gebruik van een woning als tweede woning wordt voor alle woningen toegestaan. Recreatieve verhuur is niet toegestaan.

Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn agrarische activiteiten toegestaan. Deze activiteiten moeten wel toekomstbestendig zijn, zowel in milieukundig, ecologisch, economisch en sociaal opzicht. Duurzaam agrarisch gebruik van gronden:

• 1. zorgt voor meer gezondheid (voedselveiligheid) en betere sociale condities;
• 2. heeft slechts beperkte negatieve gevolgen voor het milieu, bodem, lucht en water (residuen, nutriënten en pesticiden);
• 3. betekent dat water, energie en grondstoffen zodanig worden gebruikt dat er geen tekorten optreden;
• 4. is erop gericht om boeren en hun medewerkers een gunstige prijs te laten verdienen en het voortbestaan van betrokken bedrijven te garanderen;
• 5. zorgt op basis van een bedrijfsvisie op natuurbehoud binnen en buiten het bedrijf voor toegevoegde waarde voor het landschap, biodiversiteit, dieren en planten.

De functieaanduiding 'wonen uitgesloten' welke geldt buiten het Stranddorp zorgt er voor dat er geen woningen in de rest van de Westelijke Perkpolder zijn toegestaan. De aanduiding 'gestapeld uitgesloten' is vanwege de nieuwe bouwregels en de algemene bouwaanduiding 'gestapeld' vervallen.

Horeca, detailhandel en dienstverlening

Omdat het maximale aantal m² bvo en maximale aantal horecavestigingen en detailhandels- en dienstverleningsvestigingen voor een deel van de bestemmingen 'Gemengd - 2' en 'Waterstaatswerken' en voor de gehele bestemming 'Woongebied' geldt, is dit in de algemene aanduidingsregels opgenomen.

Artikel 3 Aanpassingen artikel 8 Waterstaatswerken bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening

Een deel van de gronden met de bestemming 'Waterstaatswerken' is overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Het gaat om de delen aan de noordkant die voorheen waren aangeduid als 'golfbaan' en 'specifieke vorm van horeca -2'. Deze aanduidingen vervallen in voorliggend plan.

De voormalige aanduiding 'specifieke vorm van horeca - 2' is vervangen door de nieuwe gebiedsaanduiding 'overige zone - voorzieningen' welke loopt tot aan de grens van het Natura 2000-gebied.

Artikel 4 Aanpassingen artikel 9 Woongebied bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening

Binnen de bestemming Woongebied zijn toegestaan wonen, horeca, detailhandel, dienstverlening en verkeer en daaraan ondergeschikte voorzieningen en al dan niet verdiepte parkeervoorzieningen. Ook in deze bestemming is de functieaanduiding 'golfbaan' vervallen.

Wonen

Het toegestane aantal woningen binnen 'Woongebied' blijft 250. Voor de deelgebieden Veerplein en Stranddorp zijn de bouwregels nader onderling afgestemd:

• In beiden deelgebieden zijn woningen gestapeld, aaneengebouwd of vrijstaand mogelijk.
• In beide deelgebieden zijn gebouwen met een goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 13 meter toegestaan (in geval van een kap) en een bouwhoogte van 11 meter (in geval van een plat dak). In dat laatste geval zijn maximaal drie bouwlagen toegestaan en mag de oppervlakte van de derde bouwlaag niet meer dan 50% van die van de tweede bouwlaag bedragen.
• In het midden van het deelgebied Stranddorp (noordoost hoek bestemming 'Gemengd - 2') en aan de noord- en oostzijde van het deelgebied Veerplein (bestemming 'Woongebied') is op de verbeelding de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen waar een bouwhoogte tot 16 meter is toegestaan. Door deze zonering is hoogbouw direct tegen de dijk uitgesloten.

Het gebruik van een woning als tweede woning wordt voor beide bestemmingen toegestaan. Recreatieve verhuur is niet toegestaan.

Het landmark is afzonderlijk aangeduid. Hier is een bouwhoogte tot 30 meter toegestaan, op een oppervlakte van ten hoogste 550 m².

Horeca, detailhandel en dienstverlening

Omdat het maximale aantal m² bvo en maximale aantal horecavestigingen en detailhandels- en dienstverleningsvestigingen voor een deel van de bestemmingen 'Gemengd - 2' en 'Waterstaatswerken' en voor de gehele bestemming 'Woongebied' geldt, is dit in de algemene aanduidingsregels opgenomen.

Artikel 5 Nieuw artikel 12A Antidubbeltelregel bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening

Er wordt een nieuwe antidubbeltelbepaling opgenomen, overeenkomstig bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'.

Artikel 6 Nieuw artikel 13A Algemene bouwregels bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening 

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Het oprichten van bebouwing op gronden en gebruiken van bouwwerken binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Gemengd-2' is alleen toegestaan als voldaan wordt aan de waterbergingsopgave.

Artikel 7 Nieuw artikel 14A Algemene afwijkingsregels Bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

Er worden nieuwe algemene afwijkingsregels opgenomen, afgestemd op het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening', afgestemd op de regels van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'.

Artikel 8 Nieuw artikel 14B Algemene gebruiksregels bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

In dit artikel is geregeld dat bemesting slechts mag plaatsvinden als daardoor geen relevante stikstofdepositie op stikstofgevoelige en overbelaste gebieden kan ontstaan. Dat is vertaald in een concrete gebruiksnorm per ha, voor de 60 ha waarbij onderscheid is gemaakt in dierlijke mest en kunstmest. Aanvullend wordt het houden van paarden en vee uitgesloten.

Verder is op basis van de voortoets in de regels opgenomen, dat niet essentiële verlichting aan de buitenzijde van gebouwen, bijvoorbeeld in de vorm van het aanlichten van gebouwen, lichtreclame of verlichting van balkons, in de richting van het Natura-2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe niet is toegestaan, om lichtverstoring en kwaliteitsverlies van het leefgebied van beschermde soorten te voorkomen.

Artikel 9 Nieuw artikel 14C Algemene aanduidingsregels bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening'

Omdat het maximale aantal m² bvo en maximale aantal horecavestigingen en detailhandels- en dienstverleningsvestigingen voor een deel van de bestemmingen 'Gemengd - 2' en 'Waterstaatswerken' en voor de gehele bestemming 'Woongebied' geldt, is dit in de algemene aanduidingsregels opgenomen: de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorzieningen' geldt op alle drie de bestemmingen.

Horeca

Binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorzieningen' is maximaal 2.950 m² horeca toegestaan, in maximaal 8 vestigingen in de bestemmingen 'Gemengd-2', 'Woongebied' en 'Waterstaatswerken' samen, waarvan maximaal één binnen de bestemming 'Waterstaatswerken'. Twee van de acht horecavestigingen mogen in categorie 2 zijn. De andere horecavestigingen zijn toegestaan tot en met categorie 1c.

Naast het toegestane metrage horeca zijn 250 hoteleenheden toegestaan. Een hotelvestiging met de daarbij behorende restaurantruimte telt wel mee in het maximale aantal horecavestigingen. Verhuur van alle hoteleenheden vindt centraal bedrijfsmatig plaats.

Detailhandel en dienstverlening

Aan het gebruik voor detailhandel en dienstverlening worden nadere (gebruiks)regels gesteld: er is maximaal 900 m² bvo detailhandel en dienstverlening toegestaan in totaal binnen de aanduiding 'overige zone - voorzieningen', in maximaal 6 vestigingen. Detailhandel en dienstverlening is uitgesloten binnen de bestemming 'Waterstaatswerken'.

Met een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van deze regels om een hogere categorie horeca toe te staan, een groter aantal horeca of detailhandels- en dienstverleningsvestigingen (tot het maximale metrage) en/of voor een groter aantal m² bvo als in een behoefteonderzoek de behoefte daaraan is aangetoond.

Hotelkern

Binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - hotelkern' wordt het maximaal aantal hoteleenheden van 250 geregeld. Hiervan zijn er maximaal 110 toegestaan in de bestemming 'Gemengd-2'.

6.1 Handhaving

Het gemeentebestuur is bevoegd om administratiefrechtelijk op te treden op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ten aanzien van activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Het spreekt echter vanzelf dat het weinig zin heeft bestemmingsplannen op te stellen die slecht worden nageleefd.

Om een aanvaardbaar handhavingsbeleid tot stand te brengen, dient in de eerste plaats het draagvlak te worden vergroot. In verband hiermee dient het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling te bevatten.

Verder kan door informatie te verstrekken omtrent de inhoud van het bestemmingsplan een groter begrip worden gekweekt bij de burger. Het geven van voorlichting vormt daarom de eerste schakel in de handhavingsactiviteiten. Van gemeentewege zullen hiertoe de nodige activiteiten worden ondernomen.

Daarnaast dient politieke / bestuurlijke bereidheid te ontstaan om de planregels in de praktijk toe te passen en te handhaven. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren.

Om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen, zullen handhavingsactiviteiten zoveel mogelijk worden afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd.

Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze en met inachtneming van de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3 Financiële uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgezien door het kostenverhaal anderszins te verzekeren (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder' is een publiek-private samenwerking aangegaan. Middels een koopontwikkelovereenkomst heeft Waterzande B.V. de gronden overgenomen van Perkpolder beheer B.V. In deze samenwerking is het kostenverhaal verzekerd gesteld.