Clinge

Bijlage 1 Luchtfoto Clinge

Bijlage 2 Toelichting op de regeling

In paragraaf 2.1. zijn eerst de uitgangspunten vermeld die voor het bestemmingsplan zijn gehanteerd In paragraaf 2.2. wordt inzicht gegeven in de systematiek van de juridische regeling (verbeelding en regels). De regels worden in paragraaf 2.3. toegelicht.

2.1 Gehanteerde beleidsuitgangspunten

Uitgangspunten

• Uit het oogpunt van uniformiteit en praktische overwegingen (toetsing bouwaanvragen) is gekozen voor een vrij traditionele en gedetailleerde bestemmingsregeling (samenspel van verbeelding en regels). Wel is gestreefd naar een zo flexibel mogelijke bestemmingsregeling waardoor functiewijzigingen, binnen de door het plan aangegeven grenzen, eenvoudig en snel kunnen worden gerealiseerd.

• De aanwezige situatie wordt geconsolideerd / bevestigd waarbij, voorzover planologisch aanvaardbaar en ruimtelijk mogelijk, veranderings- en / of ontwikkelingsmogelijkheden voor aanwezige gebruiksvormen in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden worden geboden. De uitbreidingsmogelijkheden worden echter beperkt door mogelijke conflicten met ruimtelijke kwaliteit of beperkt door potentiële conflicten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.
• Bij het leggen van bestemmingen en het bepalen van bouwgrenzen heeft steeds een zorgvuldige afweging plaatsgevonden van de aanwezige belangen. Wel is onderscheid gemaakt tussen de bouw- en gebruiksmogelijkheden langs de oude doorgaande wegen ('s-Gravenstraat, Molenstraat) en de latere planmatig opgezette uitbreiding Clingepolder.
• De bestemmingsregeling is afgestemd op de wens om het proces van functiespreiding en ontwikkeling te sturen en daar waar noodzakelijk, vast te leggen. Centrumvoorzieningen dienen zoveel mogelijk te worden geconcentreerd. Buiten dit gebied zullen uitsluitend (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden worden opgenomen voor bestaande detailhandels- en horecabedrijven (perceelsniveau).
• Omdat sprake is van een woongebied zijn in het bestemmingsplan de meest stringente eisen gesteld aan de toelaatbaarheid van bedrijven.

Leeswijzer regeling

De bestemmingsregeling bestaat uit de volgende onderdelen:

• de verbeelding;
• de verklaring;
• de regels (vijf hoofdstukken) met bijbehorende archeologiekaart.

In de regeling worden termen gebruikt als bestemmingen, subbestemmingen en nadere aanwijzingen. Deze komen uit de oorspronkelijke bestemmingsregeling. Aangezien de beheersverordening vormvrij is, is het gebruik van deze termen niet bezwaarlijk. Wanneer een geheel nieuw bestemmingsplan zou worden vastgesteld, zou wel aanpassing van de terminologie nodig zijn geweest, maar daarvan is nu geen sprake.

Leeswijzer verbeelding en verklaring

Op de verbeelding is de bestaande situatie, wat betreft bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen, in de ondergrond weergegeven. Daarbij is gebruik gemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van een aanduiding is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. Deze bestemmingen zijn per perceel of voor enkele percelen gezamenlijk, met een letter aangeduid of met een combinatie van letters. Voorts geven de aangebrachte cijfers de toelaatbare hoogtemaat aan. (Tenzij op de kaart anders is bepaald, is in de regels geregeld dat de maximum bouwhoogte (nokhoogte) hiervan ten hoogste 4 meter mag afwijken).

De betekenis van de aanduidingen (cijfers en letters) worden verklaard in het renvooi (legenda verbeelding). Dit overzicht is opgesplitst in bestemmingen, zoals "Woondoeleinden", in subbestemmingen (bijvoorbeeld "transportbedrijf" bij een bedrijvenbestemming) en nadere aanwijzingen, zoals (v) voor vrijstaande woningen.

De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk II (Bestemmingen) van de regels. Een aantal percelen is voorzien van een medebestemming (bijvoorbeeld Grondwaterbeschermingsgebied), welke is aangeduid met een arcering. Dit betekent dat de regels uit beide bestemmingen van toepassing zijn. Enkele van de genoemde "overige aanduidingen" zijn eveneens in de regels verwerkt, enkele aanduidingen zijn alleen op de verklaring aangegeven (bijvoorbeeld de plangrens). Uitsluitend als signaalfunctie is voor de drie monumenten in het plangebied op de verbeelding de aanduiding "beschermd monument" opgenomen. Er is niet gekozen voor een beschermende regeling in de beheersverordening omdat de bescherming via de Monumentenwet voldoende garanties biedt.

Voor een beoordeling van alle gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige wijze om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik en bebouwing van een perceel.

In het navolgende wordt nader ingegaan op de opzet en indeling van de regels.

Leeswijzer regels

De regels zijn als volgt opgezet.

• Hoofdstuk I van de regels bevat inleidende regels als begripsbepalingen (artikel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 3). Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels. Bij het bepalen van hoogtematen van gebouwen en andere bouwwerken is van belang dat gemeten moet worden vanaf de hoogte van de weg of de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. In dit hoofdstuk was ook de zogenaamde Beschrijving in Hoofdlijnen opgenomen. De beschrijving in hoofdlijnen wordt niet overgenomen, omdat die betrekking heeft op percelen en gebieden, die buiten de beheersverordening blijven.
• In hoofdstuk II zijn de afzonderlijke bestemmingen opgenomen die voor het plangebied van toepassing zijn. In het algemeen geldt dat de bestemmingen die op de verbeelding het meest in het oog springen als eerste worden genoemd. In deze regels is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (doeleindenomschrijving) en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Bedacht moet worden dat deze bouwregels niet van toepassing zijn op de categorie zogeheten "vergunningsvrije bouwwerken". Van een aantal bouwregels kan worden afgeweken. Deze afwijkingsbevoegdheden zijn eveneens opgenomen in de bestemmingsartikelen.
• Er is voor gekozen bij de bestemmingen die samenvallen met een medebestemming zoals Grondwaterbeschermingsgebied niet te verwijzen naar die medebestemming. Uit de kaart vloeit namelijk voort dat de bestemmingen met elkaar samenvallen. Daarnaast maakt het voortdurend verwijzen de zaak gecompliceerd en wordt daarmee de kans op fouten vergroot.
• De regels in hoofdstuk III hebben volledig betrekking op de bescherming van de kwaliteiten van archeologische waarden. Om het archeologische erfgoed veilig te stellen wordt voor het zogenaamde AMK-gebied een beschermende planologisch-juridische regeling voorgestaan. Binnen dit gebied (aangegeven op archeologiekaart 1) zijn bouwwerken en overige werken en werkzaamheden slechts toelaatbaar via afwijking of een omgevingsvergunning. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen afwijking of omgevingsvergunning noodzakelijk. De koppeling aan de regels in dit hoofdstuk wordt gelegd door in de doeleindenomschrijvingen van de afzonderlijke bestemmingen op te nemen dat voor zover de gronden liggen in het op de archeologiekaart aangeduide "archeologische waardevolle gebied" de gronden tevens zijn bestemd voor het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Het voordeel boven een medebestemming is dat bij een toekomstige aanpassing van het AMK-gebied (en dat valt niet uit te sluiten) slechts een archeologiekaart behoeft te worden gewijzigd en niet een gebiedsdekkende (mede)bestemming. Voorts is direct zichtbaar dat de gebruiksmogelijkheden van de bestemming worden beperkt door mogelijke archeologische waarden.
• Hoofdstuk IV omvat algemene bepalingen die voor het gehele plangebied van toepassing zijn. Deze algemene bepalingen zijn van belang voor een juiste interpretatie van de regels. Omdat de beheersverordening onder andere betrekking heeft op een bestaand verstedelijkt gebied en dus verschillen kunnen voorkomen tussen regeling en feitelijke situatie, is een artikel "Bestaande afstanden en andere maten" opgenomen. Een nadere toelichting op deze algemene regels, die zoveel mogelijk zijn afgestemd op vigerende regelingen en hedendaagse jurisprudentie, is niet nodig. Daarnaast is in dit hoofdstuk een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen die ruimte biedt om van de bepalingen die in de voorafgaande hoofdstukken zijn opgenomen, af te wijken.

2.2. Toelichting op de regels

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze regels is toegestaan (gebruik en bouwen).

Woondoeleinden (W) (artikel 4)

Toelaatbaar gebruik van de gronden

De gronden met de bestemming "Woondoeleinden" zijn bestemd voor het wonen en alles wat daarbij hoort (bebouwing, erven, voortuinen, toegangs- en achterpaden, parkeervoorzieningen op eigen terrein, etc.). In de doeleindenomschrijving is expliciet aangegeven dat zogenaamde aan-huis-gebonden beroepen binnen de woonbestemming zijn toegestaan. In het verleden werden dit de zogenaamde "vrije beroepen" genoemd.

Er zijn vormen van bedrijvigheid denkbaar waarbij bewoners verzoeken bedrijvigheid in woningen toe te staan, terwijl deze formeel gezien niet onder het begrip voor aan-huis-gebonden-beroepen vallen. Daarbij kan worden gedacht aan kap- en schoonheidssalons en pedicures, maar ook aan activiteiten met een meer bedrijfsmatig karakter, zoals de reparatie van radio's en tv's. Indien wordt gekeken naar de ruimtelijke uitstraling van deze bedrijvigheid op de omgeving, passen deze activiteiten echter vaak prima in een woonomgeving. Voor deze activiteiten is derhalve een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Voor de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo dient het gebruik ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. Voor een volledige onttrekking is immers bestemmingswijziging noodzakelijk.

In paragraaf 2.3 is aangegeven dat op twee woonpercelen in het plangebied op (zeer) beperkte schaal detailhandelsactiviteiten plaatsvinden. Het betreft een detailhandel in handwapens achter op het perceel Molenstraat 101 en de verkoop van verf, behang en gordijnen achter op het perceel Molenstraat 55. Daarnaast wenst het gemeentebestuur medewerking te verlenen aan het starten van een kleinschalige detailhandelsvestiging in esoterische producten in een aanbouw / bijgebouw aan de 's-Gravenstraat 313. Indien het initiatief aanslaat, is het voornemen om de winkel te verplaatsen naar het concentratiegebied voor centrumvoorzieningen. De detailhandelsactiviteiten op de drie woonpercelen zijn door middel van een subbestemming planologisch-juridisch geregeld (bestemming Wd). De maximumomvang is op de verbeelding nauwkeurig aangegeven.

Een bijgebouw, in de begripsbepalingen gedefinieerd als een "vrijstaand gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw", mag uitsluitend worden gebruikt als erfbebouwing bij de woning (garage, berging. etc.). Een directe woon- of kantoorfunctie (bijvoorbeeld bij een beroep aan huis) is niet toegestaan. Aan- of uitbouwen op gronden mogen daarentegen wel in gebruik worden genomen als woonruimten (ook op gronden waar feitelijk een erfbestemming van kracht is (gronden met de nadere aanwijzing (e)).

Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen

Binnen de woonbestemming is door middel van de nadere aanwijzing voortuin (vt), het aanwijzen van een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en door middel van de nadere aanwijzing "erven" (e) de indeling van het woonperceel op de kaart tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op het erfbouwvlak mogen aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten

De gronden met de nadere aanwijzing "voortuin" (vt) betreft de gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). Op deze gronden zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. In gevallen waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen (hoekpercelen) is aan twee zijden de nadere aanwijzing voortuin gelegd. Dit is gedaan omdat aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de voortuin de kwaliteit van de openbare ruimte onder druk kunnen zetten (achterkantsituaties aan de voorzijde van woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk (via artikel 26; overschrijden bouwgrenzen).

Uit oogpunt van flexibiliteit is de maximum diepte van de bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan zoveel mogelijk vastgelegd op 12 meter, meestal enkele meters meer dan de bestaande diepte van het hoofdgebouw. In theorie is het mogelijk dat een bestaand hoofdgebouw, dat een diepte heeft van 10 meter, over de volle breedte in twee bouwlagen 2 meter naar achteren wordt gebouwd. In de praktijk zal dit niet of nauwelijks voorkomen. In de meeste gevallen zal de uitbreiding beperkt blijven tot één bouwlaag.

In een aantal situaties wordt in de bouwregels de afstand van gebouwen en overkappingen geregeld ten opzichte van perceelsgrenzen. Los van specifieke situaties geldt als algemeen uitgangspunt dat deze bouwwerken worden gebouwd óf in de perceelsgrens óf op ten minste 1 meter uit de perceelsgrens. Bij bouwen op een zijerf, dat direct grenst aan een structurele groenvoorziening (die als zodanig is bestemd) of openbaar gebied is binnen een afstand van 1 meter geen gebouw of overkapping gewenst.

Oppervlakte bebouwing

De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwregels opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel in acht te worden genomen. De afstanden worden gemeten tot hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Om te voorkomen dat te ruime bouwmogelijkheden en extra bouwcapaciteit wordt gecreëerd, is de breedte van de bouwvlakken voor hoofdgebouwen zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.

De tot W(e) bestemde gronden mogen voor ten hoogste 40% en 60 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Omdat overkappingen vrijwel dezelfde ruimtelijke uitstraling hebben als genoemde gebouwen, worden overkappingen voor het bepalen van de bebouwingsmogelijkheden meegerekend. Voor kleinere percelen, waar op grond van deze maxima minder dan 20 m² erfbebouwing mag worden opgericht, is maximaal 50% en 20 m² toegestaan.

Bouwwijze van woningen

Gelet op het uitgangspunt van consoliderend bestemmen, is de bestaande bouwwijze van woningen in planmatig opgezette woongebieden met behulp van nadere aanwijzingen (letters tussen haakjes) zoveel mogelijk vastgelegd. Voor de straten met een van oudsher gevarieerde woonbebouwing ('s-Gravenstraat, Molenstraat) is de bouwwijze in beginsel vrijgelaten. Wel dient uit oogpunt van voldoende licht- en luchttoetreding tussen gebouwen ten minste 1 meter te worden aangehouden en kan in verband met het beperkt beschikbare woningbouwcontingent het aantal woningen in een bouwvlak zijn vastgelegd.

De volgende nadere aanwijzingen zijn gehanteerd:

• (ng): voor woningen die vrijstaand of met een maximum van twee-aaneen zijn gebouwd. Schakeling van woningen zodat wandvorming plaatsvindt is niet toegestaan.
• (t): voor woningen die vrijstaand of met een maximum van twee-aaneen zijn gebouwd. Zowel de vrijstaande als de twee-onder-een-kapwoningen kunnen (in rijen) worden geschakeld, door aan- of uitbouwen. Deze aan- of uitbouwen dienen 3 meter achter de voorgevel te worden gebouwd en dienen in verhouding tot de hoofdgebouwen een duidelijk ondergeschikt karakter te krijgen. Uitgangspunt is ten hoogste één bouwlaag met een platte afdekking of desgewenst met een kap.
• (v): voor woningen die geheel vrijstaand zijn gebouwd. Voor het behoud van een open bebouwingsstructuur moet de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 3 meter bedragen. Hiervan zijn geen afwijkingsregels opgenomen om deze voorgeschreven afstand te verkleinen.
• (g): voor gestapelde woningen. Op één locatie in het plangebied, aan de Ruysdaelstraat, is namelijk gestapelde woningbouw aanwezig. Daarnaast wordt ter plaatse van de 's-Gravenstraat nummers 148 tot en met 152 gedacht aan gestapelde woningbouw (appartementen).
• (w): Woonwagens zijn bijzondere woningen. Om deze reden is aan het woonwagencentrum aan de Woestijnestraat nadere aanwijzing (w) toegevoegd, met daaraan gekoppeld specifieke bouwregels.

Centrumdoeleinden (artikel 5)

Binnen het concentratiegebied voor centrumvoorzieningen (weerszijden van de 's-Gravenstraat tussen de kerk en de Koningin Julianastraat) zijn alle woningen, winkels, kantoren en maatschappelijke voorzieningen bestemd tot Centrumdoeleinden. Binnen deze globale bestemming zijn tevens additionele voorzieningen van ondergeschikte aard verstaan, zoals een opslagruimte, een koelruimte of een kleine werkplaats.

Het elektrotechnisch wikkel- en reparatiebedrijf aan de westzijde van de 's-Gravenstraat is eveneens gelegen in het centrumontwikkelingsgebied. In verband hiermee heeft dit perceel een subbestemming bij de bestemming Centrumdoeleinden gekregen. Omdat het bedrijf in een relatief hoge categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is ingeschaald, is het bedrijf sterk consoliderend bestemd.

Tevens zijn lichte vormen van horeca en bedrijvigheid rechtstreeks toegestaan. Hiervoor is gebruikgemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten en de Staat van Bedrijfsactiviteiten; de staten maken deel uit van de regels. De relatief zwaardere vormen van horeca en bedrijvigheid die in het gebied aanwezig zijn, zijn bevestigd door middel van een specifieke subbestemming. Ter plaatse van deze subbestemmingen kunnen overigens ook vorengenoemde centrumfuncties worden uitgeoefend. De lichte vormen van horeca hebben een grote gelijkenis met detailhandel en dienstverlening.

Voor de vestiging van horecabedrijven uit milieucategorie 2 is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

Bedrijfsdoeleinden (B) (artikel 6)

Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijfsdoeleinden. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd. Binnen de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn geen detailhandelsbedrijven toegestaan die thuishoren in centrumgebieden van woonkernen. Evenmin kunnen geluidshinderlijke bedrijven (hiervan is in artikel 1 een begripsbepaling opgenomen) worden toegelaten. Uit oogpunt van milieu en van een goede ruimtelijke ordening zijn twee woonpercelen op het bedrijventerrein (Tiberghienweg 43 en 45 (voormalige schapenfokkerij)) eveneens ondergebracht binnen de bestemming Bedrijfsdoeleinden.

Dit geldt ook voor het gedeelte van de erfbebouwing op het adres Molenstraat 55, dat in gebruik is als bedrijfsruimte (magazijn, atelier en fotostudio) ten behoeve van de detailhandelsactiviteiten die deels op het betreffende perceel en op het perceel 's-Gravenstraat 283 worden uitgeoefend en die deels via het internet plaatsvinden.

Ter voorkoming van overmatige hinder is voor de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven onderscheid gemaakt tussen de kern Clinge en het bedrijventerrein. In de kern, waar de woonfunctie overheerst, zijn die bedrijven toelaatbaar die voorkomen in categorie 1 en 2 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten (zie ook paragraaf 2.6.3 en bijlage 4). Op het bedrijventerrein zijn op een afstand van 30 meter of meer van woningen maximaal categorie 3.1 bedrijven toegestaan.

Bestaande bedrijven die door hun aard en invloed op de woonomgeving zijn ingeschaald in een hogere categorie dan toelaatbaar (zie bijlage 2), zijn voorzien van een specifieke subbestemming. Dit geldt ook voor de tuincentrumactiviteiten bij het hoveniersbedrijf Eurogroen B.V, die niet kunnen worden ingeschaald in de genoemde Staat.

De subbestemming houdt in dat na bedrijfsbeëindiging zich hier uitsluitend een bedrijf kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf dat wel past binnen de in het plan aangegeven toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten.

Het industrieel meubelbedrijf Van de Voorde B.V. aan de Tiberghienweg 37 moet vanwege de lakstraat en het opgestelde motorisch vermogen worden ingeschaald als een categorie 3.2-bedrijf van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Met betrekking tot de Staat van Bedrijfsactiviteiten is nog een aantal specifieke afwijkingsregels opgenomen.

Naast het regelen van het toegestane gebruik, zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen voor het bouwen. Het betreft onder andere regels met betrekking tot de volgende aspecten.

• Bouwgrenzen: op de verbeelding en in de regels is aangegeven tot op welke afstand van de perceelsgrenzen (en in voorkomende gevallen ook tot gebouwen) bedrijfsbebouwing kan worden gerealiseerd. Op het bedrijventerrein Clinge dienen gebouwen en overkappingen in beginsel op ten minste 10 meter uit een ontsluitingsweg te worden gesitueerd. Op plaatsen waar deze afstand niet wordt gehaald, is de huidige voorgevelrooilijn gevolgd.
• Een maximaal toelaatbare oppervlakte van bebouwing per perceel: tenzij op de kaart anders is bepaald, geldt een algemeen bebouwingspercentage van 75%. Het percentage waarborgt onder meer de gewenste open stedenbouwkundige structuur op het bedrijventerrein alsmede het vrijhouden van bebouwing op een deel van het bedrijfsperceel voor parkeer- en manoeuvreerruimte voor voertuigen. Bedrijven welke niet passen binnen het algemene toelatingsbeleid (milieuzonering) hebben minder of vrijwel geen uitbreidingsmogelijkheden voor bebouwing gekregen.
• De maximum goot- of boeibordhoogte en bouwhoogte van gebouwen: op het bedrijventerrein wordt, gelet op de aanwezige landschappelijke waarden en kwetsbaarheid daarvan, uitgegaan van 4 respectievelijk 8 meter voorzover de gronden zijn gelegen binnen 50 meter uit agrarisch gebied en woningen en ten minste 30 meter uit woonpercelen. Voor het overige geldt een maximum goot- en bouwhoogte van 7 en 11 meter.
• De opslag van goederen: uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zijn in de regels enkele regels hierover opgenomen.

Uit milieuhygiënisch oogpunt zijn bedrijfswoningen binnen de bestemming in beginsel niet toegestaan, met uitzondering ter plaatse van de gronden met de nadere aanwijzing "(b)".

Maatschappelijke doeleinden (M) (artikel 7)

Algemeen

De percelen met de bestemming Maatschappelijke doeleinden mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, gezondheidszorgvoorzieningen en sociaal-culturele voorzieningen. Ook de voorzieningen van overheidswege vallen onder de bestemming Maatschappelijke doeleinden. Gelet op het specifieke gebruik is aan de begraafplaats een subbestemming toegekend.

Bestemmingsregeling Tragel

Ook het terrein van verzorgingsinstelling Tragel is specifiek bestemd met een subbestemming. Vanwege de grote omvang wordt de bestemming Maatschappelijke doeleinden namelijk een te ruime bestemming geacht. Binnen de bestemmingslegging is een nader functioneel onderscheid gemaakt in:

• de locatie van het centrale hoofdgebouw met voorzieningen (Mve);
• de locatie van de kinderboerderij (Mvek);
• de gronden waar zelfstandige woongebouwen voor cliënten van de verzorgingsinstelling, woningen voor derden zijn toegestaan (Mvew) en
• de gronden waar tevens kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen en kleinschalig kamperen mogelijk zijn (Mver).

Woon- en detailhandelsdoeleinden (WD) (artikel 8)

Woon-, Detailhandels- en Kantoordoeleinden (WDK) (artikel 9)

Alle bestaande winkels, horecavestigingen en kantoren buiten het concentratiegebied voor centrumvoorzieningen zijn als zodanig bestemd. Omdat ter plaatse tevens woningen aanwezig zijn, zijn de bestemmingen gecombineerd met woondoeleinden. De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd en met de nadere aanwijzing (e) voor ten hoogste 40% en 60 m². Aangenomen wordt dat hiermee in beginsel voldoende ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden. Voor situaties waarbij het maximum oppervlak van 60 m² als te beperkend wordt ervaren, is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen tot en met een oppervlak van 75 m². Het maximum bebouwingspercentage van 40% dient daarbij te worden gehandhaafd.

De toelaatbaarheid van de genoemde functies is overigens beperkt tot de begane grond.

Detailhandelsdoeleinden (D) (artikel 10)

Voor twee grotere locaties, waar thans geen woningen aanwezig zijn, is gekozen voor de enkelvoudige bestemming Detailhandelsdoeleinden. De regeling komt nagenoeg overeen met de hiervoor beschreven bestemming Woon- en detailhandelsdoeleinden.

Horecadoeleinden (H) (artikel 11)

Om eventuele hinder van horecabedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van dergelijke bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. De regeling is vergelijkbaar met de regeling van horeca binnen de bestemming Centrumdoeleinden.

dagRecreatieve doeleinden (dR) (artikel 12)

Het sportcomplex aan de Malpertuuslaan is bestemd tot "dagRecreatieve doeleinden" met een subbestemming voor veldsport (dRv). Binnen deze bestemming is een beperkte omvang aan gebouwen toegestaan.

Agrarische doeleinden (A) (artikel 13)

Afstemming op bestemmingsplan Buitengebied 1996

De juridisch-planologische regeling voor de in het plangebied gelegen agrarische percelen is zoveel mogelijk afgestemd op de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied uit 1996. Binnen de bestemming Agrarische doeleinden is onderscheid gemaakt in drie subbestemmingen: Aln, Alnr en Ar. De percelen die direct tegen of in de woonkern liggen, zijn voorzien van de subbestemming randzone (Ar). Aan de agrarische percelen ten oosten van de 's-Gravenstraat, met uitzondering van de percelen die ingeklemd liggen tussen bebouwing, is tevens de subbestemming gebied met landschaps- en natuurwaarden. toegekend (Alnr en Aln). Vanwege de ligging op het dekzandgebied hebben deze percelen (potentiële) natuurwetenschappelijke, landschappelijke en / of cultuurhistorische waarden.

Beperkte ontwikkelingsmogelijkheden agrarische bedrijven in de kern

Op grond van provinciaal ruimtelijk beleid en op grond van de Wet milieubeheer kunnen niet alle agrarische activiteiten in het plangebied worden toegelaten. In de regels is daarom bepaald dat de gronden in beginsel uitsluitend mogen worden gebruikt voor grondgebonden agrarische bedrijven. Binnen een afstand van 50 meter tot woningen is fruitteelt alleen toegestaan met een (aanleg)vergunning van het college van burgemeester en wethouders.

Sommige bedrijven moeten echter worden aangemerkt als niet-grondgebonden bedrijven (intensieve veehouderijen). Deze bedrijven zijn door middel van een nadere aanwijzing (iv) afzonderlijk als zodanig bestemd. Daarnaast is bij een aantal andere bedrijven sprake van een neventak intensieve veehouderij. Ook deze neventak is in het voorliggende bestemmingsplan bevestigd (door middel van de nadere aanwijzing (niv)).

Situering bebouwing binnen bouwvlakken

Gebouwen en silo's moeten worden gebouwd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Dit voorkomt dat agrarische bedrijfsbebouwing naar willekeur kan worden opgericht, waardoor onnodige verstening, versnippering of landschappelijke aantasting kan optreden. Slechts de bouw van schuilgelegenheden en melkstallen mag buiten een bouwvlak worden opgericht (tot een oppervlakte van ten hoogste 50 m² en een maximum goothoogte van 3 meter).

Toelaatbaarheid bedrijfswoningen

Per bedrijf is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan. Voorzover deze woning reeds aanwezig is, is de situering van deze woning uit milieuhygiënische overwegingen (met name wegverkeerslawaai) op de kaart met de nadere aanwijzing (b) vastgelegd. Indien nog geen bedrijfswoning aanwezig is of behoefte bestaat aan een tweede bedrijfswoning, dan kan hier onder bepaalde voorwaarden vrijstelling van worden afgeweken. De maximuminhoud van een bestaande bedrijfswoning is begrensd op 750 m³. Voor een eventuele nieuwe bedrijfswoning geldt daarnaast een maximum oppervlak van 200 m².

Bosgebied (BOS) (artikel 14)

Omdat bosgebieden in Zeeland relatief schaars zijn, is er voor gekozen om de binnen het plangebied aanwezige boselementen aan de oostzijde van Clinge specifiek te bestemmen tot Bosgebied. Dagrecreatief medegebruik van de boselementen is toegestaan. Ter bescherming van het bos dienen voor nagenoeg alle werken en werkzaamheden door het college van burgemeester en wethouders omgevingsvergunningen te worden afgegeven. Normaal onderhoud en beheer zijn hiervan uitgesloten.

Tuinen (artikel 16)

De bestemming Tuinen is gegeven aan min of meer zelfstandig gelegen onbebouwde gronden, zoals tussen en achter de woningen aan de noordzijde van de Teerlingstraat en aan vrijwel onbebouwde gronden aan de achterzijde van zeer diepe woonpercelen (bijvoorbeeld noordzijde Molenstraat) en op verschillende plaatsen langs de 's-Gravenstraat. Bebouwing van deze gronden is in het algemeen niet gewenst. Op de gronden uit de laatste categorie is met behulp van de nadere aanwijzing (n) één klein gebouw toegestaan (oppervlak van ten hoogste 6 m²).

Aan de pastorietuin (beschermd monument) en de landschappelijk waardevolle gronden achter de woningen 's-Gravenstraat 303 tot en met 319 en de gronden tussen Kapelledreef en de intensieve veehouderij 's-Gravenstraat 269 is de subbestemming "tevens landschapswaarden" toegekend.

Groenvoorzieningen (GR) (artikel 17) en Verkeersdoeleinden (V) (artikel 18)

Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groenvoorzieningen. Ten behoeve van een adequate landschappelijke inpassing zijn op het bedrijventerrein en op het terrein van Tragel en de intensieve veehouderijen 's-Gravenstraat 269 en 271 eveneens stroken opgenomen met de bestemming Groenvoorzieningen. Ook tussen de ontsluitingsweg en het vrachtwagenparkeerterrein enerzijds en het woonwagencentrum / inbreidingslocatie Bospad anderzijds is een forse groenvoorziening geprojecteerd. Binnen de groenbestemming zijn geluidswerende voorzieningen (waaronder een geluidswal) tot een hoogte van 1 meter rechtstreeks toegestaan, evenals jongerenontmoetingsplaatsen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en ten behoeve van afvalinzameling. Een rondom het toekomstige vrachtwagenparkeerterrein te realiseren geluidsscherm met een hoogte van drie meter hoog is mogelijk gemaakt met de nadere aanwijzing (gb). Indien gekozen wordt voor een grondwal, gelden er geen hoogtebeperkingen (een wal is geen bouwwerk).

Alle openbare wegen, voet en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeersdoeleinden. Ook binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen en ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen mogelijk. Het toekomstige vrachtwagenparkeerterrein is met behulp van een subbestemming specifiek bestemd voor "parkeren". Nabij de entree van het terrein van Tragel is een groot onbebouwd terrein dat mogelijk zal worden ingericht met straatmeubilair en verblijfsvoorzieningen. In verband hiermee is aan deze gronden de subbestemming "verblijfsgebied" toegekend.

Grondwaterbeschermingsgebied (artikel 20)

Ingevolge jurisprudentie dient het bestemmingsplan te worden voorzien in een beschermende regeling. De gronden binnen het grondwaterbeschermingsgebied zijn in beginsel voor verschillende doeleinden bestemd, afhankelijk van de aanwezige gebruiksvorm. Bovenop deze eerste bestemmingslaag is de medebestemming "Grondwaterbeschermingsgebied" opgenomen.

In de bestemming komen bouwregels voor die betrekking hebben op andere bestemmingen, alsmede een stelsel van omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Normaal onderhoud en beheer zijn van de omgevingsvergunningplicht uitgesloten.

De bestemming biedt in samenhang met de provinciale verordeningen een voldoende bescherming. Daarnaast geldt voor bouwaanvragen die passen binnen de andere bestemming en die bedoeld zijn voor het oprichten of veranderen van een inrichting waarvoor een milieuvergunning is vereist, op grond van artikel 52 Woningwet een aanhoudingsplicht. Het opnemen van een adviesverplichting in onderhavig bestemmingsplan wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

Overige bestemmingen

De overige bestemmingen spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Flexibiliteitsbepalingen

Het bestemmingsplan bevat zoals eerder reeds is aangegeven een aantal flexibiliteitsbepalingen. De belangrijkste flexibiliteitsbepalingen zijn hierna aangegeven.

• Een bepaling voor bouwhoogten en ondergeschikte overschrijdingen van de op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen.
• Afwijkingsbevoegdheden voor verhoging van de hoogtematen en geringe afwijkingen van het plan. In toenemende mate bestaat behoefte aan het realiseren van gebouwtjes voor jongerenontmoetingsplaatsen. In de praktijk blijken de plaatsen waar jongeren bij elkaar komen nog al eens van plaats te veranderen. Veelal gaat het dus om een tijdelijke voorziening. De gebouwtjes dienen nu eens op gronden met een verkeersbestemming en dan eens op gronden met een groenbestemming te worden geplaatst. Om de ontwikkelingen te kunnen sturen, is gekozen voor een afwijkingsconstructie. Dit betekent dat alvorens bouwvergunning kan worden verleend een nadere planologische afweging dient te worden gemaakt.
• Afwijkingsbevoegdheden voor de vestiging van nieuwe bedrijven of nieuwe horecabedrijven die niet of in één categorie hoger van de Staat van bedrijfsactiviteiten, respectievelijk Staat van Horeca-activiteiten voorkomen. Voorwaarde voor afwijking is dat deze gelet op de aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld aan de toelaatbare categorieën van bedrijven. In verband met het specifieke karakter van deze materie zijn de flexibiliteitsbepalingen in het betreffende bestemmingsartikel ondergebracht.

Karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing

Voor het gemeentehuis van de voormalige gemeente Clinge en het Baarhuisje is het behoud van het bestaande uitwendige karakter gewenst. Hiertoe is in artikel 31 een beschermende regeling opgenomen, in combinatie met een nadere aanduiding op de verbeelding.

Bijlage 3 Toelichting Staat van Horeca-activiteiten

Bijlage 4 Toelichting Staat van Bedrijfsactiviteiten