RO Achtersloot 160 te IJsselstein: Toelichting

Plan:	RO Achtersloot 160 te IJsselstein
Status:	ontwerp
Plantype:	omgevingsvergunning
IMRO-idn:	NL.IMRO.0353.201501Asloot160-On01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Achtersloot 160 te IJsselstein is voornemens een bedrijf aan huis op te richten in combinatie met een B&B/guesthouse. Deze nevenactiviteiten zijn voor een deel noodzakelijk om inkomsten te genereren, waardoor het mogelijk wordt de waardevolle, monumentale boerderij, de brug en de bijbehorende schuren als ensemble te behouden.

De gemeente IJsselstein heeft de eigenaar gevraagd om een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren met betrekking tot het voorliggende initiatief. Dit is nodig, aangezien met het initiatief een grotere oppervlakte wordt gerealiseerd voor de nevenactiviteiten dan toegestaan is vanuit het geldende bestemmingsplan.

De voorliggende ruimtelijke onderbouwing geeft inzicht in de ruimtelijke en milieukundige aspecten die relevant zijn voor de voorliggende ontwikkeling.

1.2 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande situatie, de geldende bestemmingsregeling en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het provinciaal en gemeentelijk beleid. De uitvoeringsaspecten, zoals flora en fauna, milieu en externe veiligheid, komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de conclusie van het onderzoek en de afweging of aan het initiatief medewerking verleend kan worden. Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de procedure. Ten slotte is in hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het initiatief beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het perceel Achtersloot 160 te IJsselstein, waar deze ruimtelijke onderbouwing betrekking op heeft, ligt ten noorden van de kern IJsselstein. Op het perceel staat een woonboerderij. De boerderij heeft de status 'Rijksmonument'. Ook de oude smalle brug naar de boerderij toe, heeft de status 'Rijksmonument'.

afbeelding "i_NL.IMRO.0353.201501Asloot160-On01_0001.png"

Ligging perceel Achtersloot 160 te IJsselstein, bron: Googlemaps.nl

afbeelding "i_NL.IMRO.0353.201501Asloot160-On01_0002.png"

Perceel Achtersloot 160 te IJsselstein, bron: Googlemaps.nl

2.2 Geldende planologische situatie

Ter plaatse van het perceel geldt het bestemmingsplan Landelijk gebied, vastgesteld door de gemeenteraad van IJsselstein op 17 december 2015. Voor het perceel is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Binnen de bestemming zijn twee woningen toegestaan. Daarnaast ligt op de monumentale boerderij de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

Het geldende bestemmingsplan bevat bij recht de mogelijkheid om maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de woning, met inbegrip van aan- en uitbouwen en bijgebouwen te gebruiken voor niet-publieksgerichte, aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Hierbij geldt een maximum oppervlakte van 60 m² per woning. Op het perceel zijn twee woningen toegestaan. Daarmee komt de totale oppervlakte dat in de geldende situatie aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten gebruikt mag worden op 120 m² uit.

De voorliggende ontwikkeling voorziet in nevenactiviteiten met een oppervlakte van circa 303 m². Hierdoor is de voorliggende ontwikkeling niet zonder meer toegestaan vanuit het geldende bestemmingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0353.201501Asloot160-On01_0003.png"

Uitsnede geldend bestemmingsplan Landelijk gebied

2.3 Toekomstige situatie

De eigenaar van het perceel Achtersloot 160 te IJsselstein is voornemens om de oude monumentale boerderij te restaureren. De eigenaar zal zelf in deze woonboerderij gaan wonen. De bijbehorende oude koeienstal schuur wordt geheel gerenoveerd. Hierin wordt de tweede woning gerealiseerd, die al vanuit het geldende bestemmingsplan mogelijk is. Tevens worden in de gerenoveerde stal een tweetal Bed&Breakfast-appartementen, een kantoor en een studeerkamer gerealiseerd.

De huidige hooimijt op het erf wordt gebruikt als houtatelier. De eigenaar van het perceel maakt in het houtatelier op kleine schaal houten mallen voor producten ten behoeve van het ontwerpbureau dat door initiatiefnemer wordt gerund. De indeling in m2 ziet er in deze situatie als volgt uit:

- houtatelier = 181,9 m2;;

- 1e B&B = 26,1 m2 (begane grond) + 13,6 m2 (eerste verdieping) = 39,7 m2;

- 2e B&B = 25,7 m2 (begane grond) + 13,3 m2 (eerste verdieping) = 39 m2;

- studeerkamer = 14,6 m2;

- kantoor = 27,8 m2.

Hiermee komt de totale oppervlakte van alle nevenactiviteiten voor het perceel Achtersloot 160 op 303 m².

De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen, als voldaan wordt aan enkele toetsingscriteria. Deze criteria staan in het volgende hoofdstuk beschreven.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk beleid van het rijk is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In het SVIR schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040: een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. In het SVIR heeft het Rijk de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028. Voorts is aangegeven welke nationale belangen daarbij aan de orde zijn. De SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.

Het uitgangspunt in het SVIR is dat Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig moet zijn in 2040. Om dit te bereiken moet het roer in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid om. De ruimtelijke ordening wordt zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven gebracht. Om deze reden krijgen provincies en gemeenten meer verantwoordelijkheden en beleidsvrijheid (decentraal, tenzij) en de gebruiker komt centraal te staan. Het Rijk zet zich met name in op de drie hoofddoelen:

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Naast het benoemen van bovenstaande beleidsdoelen onderscheidt het Rijk 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken.

Het plangebied, de Achtersloot 160, is gelegen op een oude stroomrug van de Hollandsche IJssel. Het gebied is gelegen in het Groene Hart, waar wordt ingezet op behoud en bescherming van bestaande waarden, zoals diversiteit, openheid, rust en stilte.

Het voornemen van initiatiefnemer is niet in strijd met voornoemd ruimtelijk rijksbeleid. Voor het overige is de gemeente, in overleg met de provincie, bevoegd om de gewenste ruimtelijke invulling voor het perceel te bepalen.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) geldt de structuurvisie op provinciaal niveau. De provincie heeft in verband met de inwerkingtreding van de Wro de Beleidslijn Nieuwe Wro vastgesteld. Hiermee wordt de sturingsfilosofie van de provincie onder de nieuwe wet verwoord. In de beleidslijn wordt duidelijk gemaakt wat van provinciaal belang is.

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 vastgesteld. Een van de drie pijlers voor ontwikkeling in de structuurvisie is 'vitale steden en dorpen'. Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, blijven vitale dorpen en steden behouden. Inzetten op deze ontwikkeling is nodig vanwege:

het belang van vitale steden voor het functioneren van de economie;
de bijdrage aan een beter draagvlak voor openbaar vervoer en daarmee aan de bereikbaarheid;
de bijdrage aan een beter draagvlak voor tal van voorzieningen (w.o. het culturele aanbod) die het wonen in de regio aantrekkelijk maken;
het voorkomen van extra ruimteclaims op het landelijk gebied;
de vraag naar binnenstedelijk wonen.

Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt de verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Bij de afweging van de verstedelijkingslocaties wordt de duurzame verstedelijkingsladder gehanteerd: eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor herstructurering of transformatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Voorts naar locaties die passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer.

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden geldt voor het landelijk gebied terughoudend beleid als het gaat om het toelaten van niet aan het landelijk gebied gebonden functies. Onder voorwaarden zijn ontwikkelingen ruimtelijk aanvaardbaar. Deze voorwaarden hangen samen met het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteiten en de vitaliteit van het landelijk gebied.

De voorliggende ontwikkeling maakt een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten mogelijk in bestaande bebouwing. Het ruimtelijk beleid uit de structuurvisie staat dit niet in de weg.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 - 2028

Tegelijk met de vaststelling van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, is de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) vastgesteld. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen in acht moeten worden genomen.

Het ruimtelijk beleid van de provincie biedt ruimte voor nieuwe functies voor de vrijgekomen bedrijfsgebouwen. Dat vraagt doorgaans wel een tegenprestatie, zoals sloop van een deel van de bebouwing, afhankelijk van de gevraagde nieuwe functie.

De gemeenten leggen in hun bestemmingsplan vast, of het perceel en de gebouwen een nieuwe functie kunnen krijgen. Bij het maken van een bestemmingsplan hebben gemeenten vrijheid om eigen beleidskeuzes te maken. Wel moeten zij de randvoorwaarden in acht nemen die de provincie stelt. Deze zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). In artikel 4.4 Bebouwingsenclaves en -linten worden de randvoorwaarden als beschreven:

verstedelijking resulteert in verhoging van de ruimtelijke kwaliteit;
bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten;
belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast.
de toelichting op een ruimtelijk plan bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de ruimtelijke onderbouwing.

Het perceel aan de Achtersloot 160 heeft in het geldende bestemmingsplan een woonfunctie waarbij twee woningen zijn toegestaan. In het verleden had het perceel aan agrarische bestemming met bedrijfswoning. Het perceel heeft in de loop der jaren de oorspronkelijke agrarische functie verloren. Hierdoor is in het momenteel geledende bestemmingsplan een woonfunctie opgenomen. Voor Achtersloot 160 geldt dat het perceel niet qua bestemming / functie wijzigt. De voorliggende ontwikkeling heeft geen betrekking op een functiewijziging zoals beschreven in de PRV. Ook wordt met deze ruimtelijke ontwikkeling geen nieuwe bebouwingsmogelijkheden geboden. Het betreft alleen het planologisch regelen van een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten dan in het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Hierdoor vormt de PRV geen belemmering voor de doorgang van de voorliggende ontwikkeling.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toekomstvisie IJsselstein Dichtbij

Op 21 januari 2010 heeft de gemeenteraad de toekomstvisie ‘IJsselstein dichtbij’ vastgesteld. Na jaren van planmatige en fysieke groei, heeft IJsselstein een omvang en regionale verzorgingsfunctie bereikt die een voldoende basis is om op voort te borduren. Vanaf deze periode ontwikkelt de stad zich op natuurlijke wijze, passend bij de schaal van IJsselstein. IJsselstein heeft een schaal waardoor de kenmerkende historie van de stad en het groene buitengebied altijd dichtbij zijn. Deze kwaliteiten geven IJsselstein haar uitstraling en een aantrekkelijke woonklimaat.

In de periode tot 2025 richt te gemeente zich op het versterken van de ruimtelijke structuur waarbij de historie en het groen meer tot uitdrukking komen als beeldbepalend voor de stad. In het bijzonder staat de binnenstad dan in de schijnwerpers, als huiskamer waar IJsselsteiners'' elkaar treffen. En de gemeente besteedt veel aandacht aan de Hollandse IJssel als kwaliteit in de stad en als verbinding tussen de stad en het groene buitengebied. De gemeente wil de nabijheid van de ruimtelijke kwaliteiten in de stad meer benutten, door inhoud te geven aan de volgende ambities:

Versterken van de historische binnenstad;
Groen en water meer verweven met de stad;
Continu werken aan vitale woonwijken;
Bevorderen zorgvuldig ruimtegebruik.

Om deze ambities waar te maken, zet de gemeente zich ten behoeve van het landelijke gebied als volgt in:

Intensivering van de samenwerking met de Groene Hart gemeenten Lopik, IJsselstein en Oudewater. Deze samenwerking moet bijdragen aan een robuuste voorzieningenstructuur in dit deel van het Groene Hart. Door samen voorzieningen te organiseren kan de kwaliteit van het voorzieningenaanbod op een hoog niveau blijven. Daarnaast draagt samenwerking in de recreatieve sector bij aan de bekendheid van de regio en van IJsselstein. Dit vergroot kansen voor de uitbouw van de toeristisch-recreatieve sector in de stad. De samenwerking is gericht op het uitwisselen van kennis en ervaringen en een gezamenlijke lobby rond vraagstukken in deze landelijke gemeenten binnen een sterk verstedelijkte regio. De deelname aan de gebiedscommissie De Utrechtse Waarden zal worden geïntensiveerd;
Een ‘functionele participatie’ in het Bestuur Regio Utrecht: De participatie in het BRU is vooral functioneel van aard. Op beleidsthema’s als wonen, economie en infrastructuur zal steeds bezien worden in hoeverre het BRU een bijdrage kan blijven leveren aan de gemeentelijke (strategische) doelen.

De voorliggende ontwikkeling maakt een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten mogelijk op het bestaande erf. De nevenactiviteiten dragen bij aan de recreatieve doelstellingen zoals geformuleerd in de Toekomstvisie. Hiermee is het voorliggende initiatief passend binnen dit beleid.

3.3.2 Beleidsnotitie buitengebied IJsselstein

De beleidsnotitie buitengebied IJsselstein gaat over de verruiming van niet-agrarische (neven)activiteiten in het landelijk gebied. De gemeente IJsselstein heeft op 6 april 2010 deze beleidsnotitie vastgesteld. Voor het toestaan van een Bed & breakfast zijn in de beleidsnotitie criteria opgenomen waaraan voldaan dient te worden.

Aanpassing beleidsnotitie Nevenactiviteiten buitengebied IJsselstein

In de raadsvergadering van 4 juli 2013 heeft de gemeenteraad aan de wethouder gevraagd om het beleid voor nevenactiviteiten in het buitengebied van IJsselstein te herzien. Dit is gedaan om het beleid omtrent nevenactiviteiten zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de omliggende gemeenten. Daarnaast is de vernieuwde beleidsnotitie een versoepeling van de regelgeving en de procedures. De vernieuwde beleidsnotitie is nog in voorbereiding en nog niet vastgesteld. In de bijgevoegde tabel zijn de criteria opgenomen voor een B&B bij een agrarisch bedrijf.

Zoals in de bovenstaande tabel te zien is, wordt voor de nevenfunctie B&B minder specifieke beleidsregels opgenomen in het nieuwe beleid. Ook wordt de oppervlakte aan nevenactiviteiten sterk verruimd.

De voorliggende ontwikkeling heeft betrekking op het realiseren van nevenactiviteiten met een oppervlakte van 303 m² binnen de bestemming 'Wonen'. Deze oppervlakte maat past niet binnen het bestaande en in voorbereiding zijnde nieuwe beleid omtrent nevenactiviteiten.

De gemeente heeft bij besluit van 22 april 2014 aangegeven medewerking te willen verlenen aan de voorliggende ontwikkeling. Ze hebben aangegeven dat hierbij voldaan dient te worden aan toetsingscriteria. In totaal zijn er acht toetsingscriteria zoals parkeren, milieu, kansen verbetering landschappelijke kwaliteit en maximale bedrijfsomvang. Aan alle toetsingscriteria wordt in het voorliggende geval voldaan. Voor de toetsingscriteria van kansen verbetering landschappelijke kwaliteit is een erfinrichtingsplan opgesteld. Deze is opgenomen als Bijlage 1 Ontwerp beschikking omgevingsvergunning.

Nevenfunctie	Oude criteria	Nieuwe criteria
Bed & breakfast (A)	Aantal woningen moet gelijk blijven Max. 75 m² vm agrarische bebouwing Max. aantal bedden 4-6 Geen kookgelegenheid Geen reclame, lichtbakken en lichtmasten Parkeren op eigen terrein Speelvoorzieningen toegestaan (max. bouwhoogte 2,50 meter)	200 m²

Eén van de toetsingscriteria is het verminderen van bebouwing bij functiewijziging van agrarisch naar wonen of bedrijf. Doordat dit in voorliggende geval niet van toepassing is, hoeft de bebouwing niet gereduceerd te worden.

De nevenactiviteiten zullen ontplooit worden in bestaande bebouwing. De nevenactiviteiten zijn noodzakelijk om inkomsten te genereren, waardoor het mogelijk wordt om de monumentale boerderij, brug en bijbehorende schuren als ensemble waarde te behouden.

3.4 Conclusie

Met de voorliggende ontwikkeling wordt een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten op het bestaande erf mogelijk gemaakt. De grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten past niet binnen het bestaande dan wel nieuw op te stellen beleid. De gemeente heeft besloten medewerking te verlenen aan het initiatief. De nevenactiviteiten vinden plaats binnen bestaande bebouwing. Hierdoor is de ruimtelijke impact minimaal. Voor de voorliggende ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld waarmee voldaan wordt aan de gestelde toetsingscriteria van de gemeente. Hiermee wordt voldaan aan alle voorwaarden die de gemeente gesteld heeft.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

In deze paragraaf worden de relevante archeologische en overige cultuurhistorische waarden behandeld.

4.1.1 Archeologie

De Monumentenwet 1988 verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta.

Archeologische waarden zijn in Nederland veelal onzichtbaar, omdat ze grotendeels verborgen liggen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig zijn te karteren. Voor de onbekende waarden heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) opgesteld. Voor de bekende waarden is de Archeologische Monumentenkaart (AMK) opgesteld.

Onderzoek en conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de bodem niet geroerd. Hierdoor is er geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Het aspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor het voorliggende plan.

4.1.2 Cultuurhistorie

Als gevolg van het rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden meegewogen bij het vaststellen van ruimtelijke ingrepen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

Tot de overige cultuurhistorische waarden worden gerekend:

de historisch-geografische waarden (cultuurlandschap, structuren/lijnen en bijzondere punten);
de historisch-stedenbouwkundige waarden (stedenbouwkundige opbouw en identiteit);
de architectuurhistorische waarden (waardevolle kenmerken van gebouwen).

Onderzoek

Een typisch kenmerk van de Hollandse IJssel is dat het bebouwingslint op enige afstand ligt van de Zuidelijk IJsseldijk. Het gebied tussen de Zuidelijke IJsseldijk en de Achtersloot is voor een stroomrug vrij open en grootschalig. De verschillen in de landschappen vertalen zich ook in de typolgie van de erven. Door de langgerekte verkaveling aan de westzijde van de Achtersloot zijn de erven lange, smalle stroken. Het erfpad verbindt het voor- en achtererf en het achterland. Alle bebouwing staat in de lengterichting van de verkavelingsstructuur. De erven op de rand van de stroomrug zijn meer blokvormig, waardoor ze een andere lengte-breedte verhouding hebben. Omdat ze ondiep, maar breed zijn ontstaat er naast het voor- en achtererf ook een zijerf. Van oorsprong loopt het zijerf vaak over in een boomgaard. Door de beperkte ruimte staan de bijgebouwen vaak haaks op het hoofdgebouw. Hierdoor ontstaat een ensemble. Het erfpad ligt aan de westzijde van het boerenerf en maakt onderdeel uit van het historisch waardevol ensemble.

Op het perceel aan de Achtersloot 160 staat een boerderij uit de 17e eeuw dat is aangemerkt als rijksmonument. De boerderij heeft samen met het bruggetje van de toegangsweg de beschermde status. De overige gebouwen op het erf zijn niet beschermd maar vormen samen met de monumentale boerderij wel het historisch waardevolle ensemble. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

Conclusie

De voorliggende ontwikkeling heeft betrekking op een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten op het perceel Achtersloot 160. De nevenactiviteiten vinden plaats binnen de bestaande bebouwing. Het waterschap en gemeente hebben toestemming gegeven voor een tweede oprit naar het erf. Hierdoor wordt het monumentale bruggetje ontzien qua verkeersbelasting. Voor het perceel Achtersloot 160 is een erfinrichtingsplan opgesteld. Het erfinrichtingsplan geeft aan op welke wijze er een kwaliteitsbijdrage geleverd wordt, zodat er sprake is van een sterkere samenhang tussen erf en landschap.

4.2 Bodem

Op basis van de Woningwet en het Bouwbesluit mag niet worden gebouwd op verontreinigde grond.

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning moet vaak een bodemonderzoek worden geleverd. Dit is een verplichting uit de Woningwet om de gezondheid en veiligheid te garanderen van mensen die wonen, werken of verblijven in het gebouw waarvoor vergunning wordt aangevraagd.

Een bodemonderzoek is noodzakelijk wanneer:

nog geen gegevens betreffende de bodemgesteldheid bekend zijn (dit betekent dus ook dat als er een bodemkwaliteitskaart is, er geen bodemonderzoek meer hoeft te komen);
er meer dan twee uur per dag mensen in verblijven;
als het bouwwerk de grond raakt;
als er na sloop wordt herbouwd.

Onderzoek en conclusie

Het voorliggend plan maakt geen nieuwe bouwwerken mogelijk. De nevenactiviteiten vinden plaats in al bestaande gebouwen, die hiervoor grondig worden gerenoveerd. Voor de renovatie van deze gebouwen is al een afzonderlijke vergunning verleend. Hierdoor is er geen bodemonderzoek noodzakelijk. Het aspect bodem vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In een ruimtelijk plan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Conclusie

Met de voorliggende ontwikkeling wordt geen nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Een geluidonderzoek in het kader van de Wet geluidshinder (Wgh) kan derhalve achterweg blijven.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan wij het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden, wordt veelal de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke indicatieve richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het plan mogelijk is.

Onderzoek en conclusie

Op ruim 50 m ten oosten van het perceel Achtersloot 160 ligt een agrarisch bouwvlak. Op dit bouwvlak is niet de aanduiding intensieve veehouderij opgenomen. Op een afstand van 30 m ten zuidoosten en een afstand van 15 m ten zuidwesten van het perceel liggen twee bouwvlakken met een aanduiding intensieve veehouderij.

De voorliggende ontwikkeling betreft een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten op het voorgenoemde perceel. De huidige bestemming 'Wonen' blijft in de huidige vorm gehandhaafd. Geconcludeerd kan worden dat de omliggende (agrarische) bedrijven geen hinder ondervinden van de voorliggende ontwikkeling. Hierdoor is het planologisch gezien niet noodzakelijk om aanvullend onderzoek te doen. Hiermee vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Flora en fauna

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of een vooronderzoek in het kader van de Flora- en faunawet (Ffw), een voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw 1998) of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Hierbij is gebruik gemaakt van beeldmateriaal van het projectgebied in de huidige situatie (oktober 2014) dat ter beschikking is gesteld door de opdrachtgever.

afbeelding "i_NL.IMRO.0353.201501Asloot160-On01_0004.jpg"

Projectgebied vanaf de Achtersloot

Soortbescherming

Flora- en Faunawet

Achter de Ffw staat het idee van de zorgplicht voor in het wild levende beschermde dieren en planten en hun leefomgeving. Beschermde soorten worden opgesomd in de 'lijsten beschermde inheemse planten- en diersoorten'. De Algemene Maatregel van Bestuur ex artikel 75 van de Ffw van 23 februari 2005, kent een driedeling voor het beschermingsniveau van planten- en diersoorten, hierna te noemen: licht beschermd, middelzwaar beschermd en streng beschermd. De inheemse vogelsoorten hebben een eigen afwijkend beschermingsregime; ze vallen zowel onder het middelzware als strenge beschermingsregime.

Inventarisatie

Het projectgebied betreft een perceel met hierop een woning, schuren en hooimijt. Rondom de woning is verharding, sloten, gazon en tuinbeplanting aanwezig. In ruigere delen in het projectgebied zullen enkele licht beschermde soorten voorkomen zoals egel, veldmuis, huisspitsmuis en gewone pad. In struiken en bomen in het projectgebied komen algemene vogels van tuin en park tot broeden zoals merel, houtduif, vink en winterkoning.

Toetsing

De werkzaamheden aan bebouwing en de nieuwe oprit die verband hebben met de bestemmingswijziging zijn grotendeels reeds uitgevoerd en in gang gezet. Of hiermee verbodsovertredingen in het kader van de Flora- en faunawet zijn begaan, is niet bekend. Wat nog rest zijn voornamelijk interne werkzaamheden in de bebouwing. Indien deze werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, kunnen nesten van broedvogels in de opgaande beplanting worden verstoord. Het is verboden nesten van vogels (indien nog in functie) te vernietigen of te verstoren. Om een verbodsovertreding te voorkomen dient bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van broedvogels. De Ffw kent geen standaardperiode voor het broedseizoen. Het is van belang of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt evenwel dat het broedseizoen van ongeveer 15 maart tot 15 juli loopt.

Als gevolg van de werkzaamheden kunnen verder verblijfplaatsen van enkele licht beschermde soorten worden verstoord en vernietigd. Ook kunnen hierbij exemplaren worden gedood. De aanwezige licht beschermde soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Ffw.

Gebiedsbescherming

Voor onderhavig projectgebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Nbw 1998 en de provinciale structuurvisie en verordening.

Natuurbeschermingswet 1998

In de Nbw 1998 is de bescherming van specifieke (natuur)gebieden geregeld. In de Nbw 1998 zijn ook de bepalingen vanuit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn verwerkt. Onder de Nbw 1998 worden drie typen gebieden aangewezen en beschermd: Natura 2000-gebieden, Beschermde Natuurmonumenten en Wetlands. Verder is deze wet de basis voor het Natuurbeleidsplan waarin het concept van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is opgenomen.

Ecologische Hoofdstructuur

De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het nationale natuurbeleid. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van de provinciale EHS is voor provincie Utrecht uitgewerkt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2018

Natuur buiten de EHS

Naast de EHS heeft de provincie Utrecht gebieden aangewezen als 'Groene contour'. Binnen de Groene contour liggen gebieden die van belang worden geacht voor het functioneren van de EHS, maar die niet onder de EHS vallen. Voor de Groene contour is een lichter beschermingsregime dan voor de EHS van toepassing.

Inventarisatie

Beschermde gebieden in het kader van de Nbw 1998 liggen op enige afstand van het projectgebied. De meest nabij gelegen beschermde gebieden betreffen het Beschermde Natuurmonument Hoorneboegse Heide en het Natura 2000-gebied Uiterwaarden Lek, gelegen op een afstand van 6 km tot het projectgebied.

Het projectgebied heeft geen betrekking op gronden die in het kader van het provinciaal ruimtelijk beleid zijn aangewezen als EHS of de Groene contour. Het dichtstbijzijnde beschermde gebied in het kader van de EHS ligt op een afstand van ongeveer 600 meter ten noorden van het projectgebied. Dit gebied grenst aan gebied dat onderdeel uitmaakt van de Groene contour gelegen op ruim 600 meter van het projectgebied.

Toetsing
Gezien de aard van de ontwikkelingen en de terreinomstandigheden en ligging van het projectgebied, worden met betrekking tot de voorgenomen plannen geen negatieve effecten op beschermde gebieden in het kader van de Nbw 1998 en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid verwacht.

Conclusie

Op basis van de ecologische inventarisatie is een voldoende beeld ontstaan. Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een vooronderzoek in het kader van de Flora- en faunawet, een Voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is.

Met in acht name van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Flora- en faunawet op voorhand niet nodig. Voor het plan is verder geen vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 nodig en het plan is op het punt van natuur niet in strijd met de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Het plan is wat betreft de natuurwet en -regelgeving uitvoerbaar.

4.6 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Daartoe moeten de risico's voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteiten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Op basis van de risicokaart kan worden geconcludeerd dat zich in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven met risicovolle activiteiten bevinden. Transport van gevaarlijke stoffen via weg, water, spoor, buisleiding vindt niet plaats in de nabijheid van het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0353.201501Asloot160-On01_0005.png"

Uitsnede professionele risicokaart

Conclusie

Algemeen kan worden geconcludeerd dat het onderdeel externe veiligheid, geen beperkingen oplevert ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het plan. Ook leidt het planvoornemen niet tot belemmeringen in de omgeving.

4.7 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 Rg/m³, NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Conclusie

Het voorgestelde bouwplan kan worden gezien als een nibm-project. Daarom hoeft er niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig.

4.8 Water

Het watertoetsproces is digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl voor het voorliggende project ruimtelijke onderbouwing Achtersloot 160 op datum (aub datum invullen). Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze website door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van het plan. Uit de analyse blijkt dat er geen sprake is van een waterbelang.

De ruimtelijke ontwikkeling maakt het mogelijk om een functiewijziging in bestaande bebouwing toe te staan. Functiewijzigingen hebben geen invloed op water. Om deze reden voldoet het plan aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert daarom positief over het ruimtelijk plan.

Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak toeneemt met meer dan 500 m² in stedelijk gebied en/of 1000 m² in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui deze extra versnelde afvoer niet verwerken, waardoor wateroverlast binnen of buiten het plangebied kan ontstaan. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet de versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd. Voorbeeld voorkomen: infiltreren van regenwater in de bodem met een wadi of greppel, de aanleg van waterberging onder een gebouw of infrastructuur. Voorbeeld compenseren: graven extra oppervlaktewater, berging onder straten.

Aandachtspunten

U kunt er voor kiezen om onderstaande aandachtspunten van het waterschap (deels) op te nemen in het plan, naast bovenstaande standaard waterparagraaf.

Ondanks dat de ruimtelijke ontwikkeling geen gevolgen heeft voor water, kan het zijn dat er kansen zijn om verbeteringen door te voeren ten behoeve van duurzaam waterbeheer. Wij adviseren bijvoorbeeld om bij alle nieuwbouw het hemelwater niet af te voeren naar een gemengd rioolstelsel maar te infiltreren in de bodem of af te voeren naar oppervlaktewater (eventueel via een gescheiden rioolstelsel). De gemeente is verantwoordelijk voor het bepalen van (de methode van) hemelwaterafvoer, in overleg met het waterschap.

Basisprincipes omgaan met water:

Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)
Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid)

Contact

Per gemeente hebben wij een contactpersoon RO-plannen en rioleringsplannen. Een overzicht van de contactpersonen vindt u op onze website http://www.hdsr.nl/watertoets Email adres: watertoets@hdsr.nl.

Onderzoek en conclusie

Voor de aanleg van de tweede oprit is een vergunning verleend door de gemeente en het hoogheemraadschap. De oprit is uitgevoerd in de vorm van een dam met duiker. In het erfinrichtingsplan is de boomgaard als passief gedeelte van het erf benoemd. De boomgaard heeft een hoge natuurlijke en landschappelijke waarde. In de boomgaard wordt ook een kikkerpoel aangelegd. Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

4.9 Verkeer en parkeren

De ontsluiting van de locatie verloopt via de Achtersloot. Dit is een doorgaande weg. Er is geen fysieke scheiding tussen fiets- en autoverkeer. Parallel aan de weg ligt een brede sloot. De huidige ontsluiting is mogelijk middels de monumentale (smalle) brug.

Voor de nevenactiviteiten is een nieuwe ontsluiting aangelegd. De monumentale brug wordt op deze wijze ontzien. Op het eigen terrein is voorzien in de parkeerbehoefte, er zijn voldoende parkeerplekken aanwezig op het bestaande erf. Daarmee is voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en is er geen overlast voor parkeren op de openbare weg.

De inrichtingsschets van het erf met de nieuwe ontsluiting is weergegeven in Bijlage 1 Ontwerp beschikking omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 5 Conclusie

De voorliggende ontwikkeling maakt een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten mogelijk voor het perceel aan de Achtersloot 160 te IJsselstein. De nevenactiviteiten vinden plaats in de bestaande gebouwen.

In deze ruimtelijke onderbouwing is aangetoond dat de ruimtelijke en milieuhygiënische uitvoeringsaspecten geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

De voorliggende ontwikkeling waarbij een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten op het bestaande erf mogelijk wordt gemaakt is niet passend binnen gemeentelijk beleid. De gemeente wil medewerking verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling, ter behoud van het monumentale boerderij en schuren. De nevenactiviteiten vinden plaats binnen de bestaande bebouwing. Hierdoor is het ruimtelijk effect minimaal. De gemeente wil graag medewerking verlenen aan dit initiatief, waarbij ook de gebouwen gerestaureerd worden. Door de nieuwe invulling van de monumentale boerderij en bijbehorende schuren wordt de historisch waardevolle ensemble bewaard en behouden.

Geconcludeerd kan worden dat op de voorgenomen ontwikkeling, geen bezwaren zijn vanuit de ruimtelijke omgeving en de uitvoerbaarheidsaspecten.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Vormgeving

Er is voor gekozen om de nevenactiviteiten mogelijk te maken door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan (hierna omgevingsvergunning) als bedoeld in artikel 2.12, lid a, onder 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (voorheen een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10 Wro).

De omgevingsvergunning bestaat in ieder geval uit een goede ruimtelijke onderbouwing (artikel 2.12, lid a, onder 3 Wabo) en uit een verbeelding die het mogelijk maakt om in een digitale omgeving de plannen weer te geven en de locatie (geometrische plaatsbepaling) vast te leggen. De verbeelding heeft betrekking op het perceel van Achtersloot 160 te IJsselstein.

6.2 Procedure

In artikel 3.10 Wabo is bepaald dat voor de in deze ruimtelijke onderbouwing bedoelde omgevingsvergunning de uitgebreide voorbereidingsprocedure als beschreven in artikel 3.10 Wabo van toepassing is.

Na aankondiging in de Staatscourant en in één of meer plaatselijke dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, wordt de ontwerpomgevingsvergunning gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen. Deze procedure is vastgelegd in de Wet algemene bepalingen, afdeling 3.4. Tevens draagt het bevoegd gezag, i.c. het college van burgemeester en wethouders, zorg voor het verkrijgen van de verklaring van geen bedenking van de gemeenteraad door het toezenden van alle benodigde stukken (artikel 3.11 Wabo).
De beslistermijn op de ontwerpomgevingsvergunning van 26 weken begint te lopen op de dag ná de dag van ontvangst van de aanvraag (artikel 3.12, lid 7 Wabo). De beslistermijn van 6 maanden mag eenmaal verlengd worden, met ten hoogste 6 weken (artikel 3.12, lid 8 Wabo). Na de vaststelling van de omgevingsvergunning maakt het bevoegd gezag het vaststellingsbesluit bekend.

De mededeling van het definitieve besluit wordt tevens langs elektronische weg gedaan en beschikbaar gesteld (artikel 6.14 Bor).

Op de ontwerpomgevingsvergunning moet tevens het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Wet ruimtelijke ordening worden gevoerd (artikel 6.18 Bor). Indien door Gedeputeerde Staten of de inspecteur een zienswijze is ingediend en deze zienswijze niet volledig is overgenomen, wordt het vaststellingsbesluit na 6 weken na de vaststelling van de omgevingsvergunning bekendgemaakt. Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is opgesteld om een grotere oppervlakte aan nevenactiviteiten mogelijk te maken op het perceel Achtersloot 160. De verbouwingskosten en de kosten voor de noodzakelijke onderzoeken voor voorliggende ruimtelijke onderbouwing worden door de initiatiefnemer gedragen. De kosten voor de gemeente betreffen de gebruikelijke kosten voor de planbegeleiding.

Door het verlenen van de omgevingsvergunning is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 van de Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. De mogelijke kosten die samenhangen met deze tegemoetkoming in de planschade zal door de initiatiefnemer worden gedragen. Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en de aanvrager te ondertekenen afzonderlijke exploitatieovereenkomst.

Op basis van deze overweging moet de voorliggende ruimtelijke onderbouwing economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. Dit betekent dat de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Nadat de terinzagelegging heeft plaatsgevonden, zullen de eventuele binnengekomen zienswijzen hier opgenomen en beantwoord worden.