Achtersloot 19, IJsselstein

1.1 Aanleiding voor het initiatief

Initiatiefnemer is voornemens het perceel aan de Achtersloot 19 te IJsselstein te herontwikkelen. De bestaande woning wordt gesloopt en er wordt op een andere plek op het perceel een nieuwe woning teruggebouwd. Dit kan echter niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan, omdat de nieuwe woning wordt gesitueerd buiten het bouwvlak.

Daarom wordt een procedure gevoerd ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo om te mogen afwijken van het bestemmingsplan. In deze onderbouwing wordt gemotiveerd dat dit ruimtelijk aanvaardbaar is en voldoet een de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Achtersloot 19 binnen de bebouwde kom van IJsselstein. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van overleg en zienswijzen zijn opgenomen.

2.1 Huidige situatie

De planlocatie bevindt zich aan de Achtersloot 19 in de kern van IJsselstein. De Achtersloot is een oude weg die evenwijdig loopt langs de oostelijk gelegen Hollandse IJssel. Op een topografische kaart uit 1882 (zie hierna) is te zien dat het perceel toen reeds bebouwd was en er een boerderij met bijgebouw aanwezig was. De huidige bebouwing dateert van latere datum en is in 1920 gebouwd.

Topografische kaart 1882, planlocatie blauw omcirkeld. (Bron: www.topotijdreis.nl)

Halverwege de jaren '60 wordt IJsselstein als groeikern aangemerkt en worden er grootschalig nieuwe woonwijken ontwikkeld. De Achtersloot wordt opgenomen in de wijk Achterveld, die vanaf eind jaren '70 wordt gebouwd. Achterveld is een typische gezinswijk met een voor die tijd kenmerkende stedenbouwkundige opzet met veel groen en water.

De planlocatie ligt aan de Achtersloot en is nog herkenbaar als een oud bebouwingslint. De bebouwing langs de Achtersloot is divers en stamt uit verschillende periodes, maar de overeenkomst is dat het allemaal vrijstaande woningen op grote kavels zijn. De verkaveling ten oosten en ten westen van de Achtersloot ligt onder een verschillende hoek ten opzichte van de weg. Daarmee wijkt het bebouwingspatroon duidelijk af van de planmatig opgezette woonwijken erachter. Navolgende afbeelding toont het ritme en oriëntatie van de bebouwing op de Achtersloot.

Positionering van de bebouwing langs de Achtersloot, planlocatie is rood omkaderd. (bron: EVA Architecten)

De locatie betreft een ruim perceel met een oppervlakte van circa 1.730 m². Op het perceel staat momenteel een vrijstaande woning met bijgebouwen. Het perceel is te bereiken via twee bruggetjes over de sloot langs de voorzijde van het perceel. Direct ten zuiden van het plangebied loopt een wandelpad. Navolgende afbeelding geeft de huidige situatie weer.

Luchtfoto met planlocatie rood omlijnd (bron: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van de huidige bebouwing en maakt de bouw van een nieuwe woning mogelijk. De nieuwe woning wordt iets meer noordelijk op het perceel gesitueerd, zoals onderstaande afbeelding laat zien. De rode stippellijn geeft de bestaande bebouwingscontour weer.

Nieuwe situatietekening (tekening: EVA Architecten)

De afstand tussen de woning en de noordelijk perceelgrens bedraagt ruim 9 meter, waarmee er voldoende afstand blijft om de privacy te waarborgen.

De nieuwe woning bestaat uit twee geschakelde volumes, beiden gebouwd in één bouwlaag met daarboven een kap. De goot- en bouwhoogte sluit aan op dat van andere woningen langs de Achtersloot en wat het vigerende bestemmingsplan toelaat (respectievelijk 4 en 9 meter). Het perceel heeft twee ontsluitingen. In de nieuwe situatie wordt de noordelijke ontsluiting de hoofdtoegang naar het perceel.

Navolgende afbeeldingen geven de toekomstige bebouwing weer en op welke wijze de nieuwbouw past in het ritme van de bebouwing langs de Achtersloot.

Impressie van de nieuwe bebouwing aan de Achtersloot, ingepast in de omgeving (ontwerp: EVA Architecten)

Vooraanzicht nieuwbouw (ontwerp: EVA Architecten)

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro, artikel 3.1.6 onder 2.

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de NOVI en het Barro. De ontwikkeling raakt daarmee niet aan één of meerdere aspecten met een nationaal ruimtelijk belang.

Ladder duurzame verstedelijking

Dit plan gaat uit van sloop en herbouw van een woning. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet nodig.

Voorliggend initiatief past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie provincie Utrecht

In de Omgevingsvisie provincie Utrecht beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. De Omgevingsvisie provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021.
De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht die tegelijk met de Omgevingsvisie is vastgesteld.
Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie de volgende punten als provinciaal belang gedefinieerd:

• Bevorderen van binnenstedelijke ontwikkeling;
• Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen;
• Voldoende ruimte bieden voor het functioneren en versterken van een vitale, circulaire en innovatieve regionale economie;
• Voldoende ruimte bieden voor behoud en versterking van een goede retailstructuur.

Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

In de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht zijn onder ander de regels uit de Omgevingsvisie rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar gemeentelijk niveau.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft de sloop en herbouw van een woning binnen het stedelijk gebied van IJsselstein.

De provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening stellen geen specifieke eisen aan het plangebied die relevant zijn voor dit plan.

Het plan is passend binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden

De ambities van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zijn neergelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het aanpassen van het land- en watergebruik aan klimaatverandering en herstel van een goede waterbalans zijn een belangrijke uitdaging. Water moet een meer sturende rol krijgen in de ruimtelijke inrichting. Daarnaast is het Hoogheemraadschap ook verantwoordelijk voor gezond oppervlaktewater en wil zij op termijn de regionale water- en grondstofkringlopen sluiten.

Het Hoogheemraadschap hanteert beleidsregels op grond van de Keur Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2018. Bij versnelde afvoer en lozing van extra aangelegd verhard oppervlak wordt het stand-still beginsel gehanteerd. Dit wil zeggen dat er ten gevolge van de aanleg geen extra peilstijging mag optreden. In de Uitvoeringsregels bij de Keur is een stroomschema opgenomen, waarmee wordt bepaald of er extra verhard oppervlak, waarvan versnelde afvoer en lozing naar oppervlaktewater plaatsvindt, gecompenseerd moet worden door extra oppervlaktewater te graven. Er wordt een ondergrens gesteld aan de compensatieplicht. Deze grens is voor stedelijk gebied 500 m² en voor landelijk gebied 5.000 m². Deze grens is gesteld zodat niet iedere uitbreiding van verhard oppervlak gelijk leidt tot een compensatieplicht. In landelijk gebied heeft het uitbreiden van verhard oppervlak minder gevolgen voor het watersysteem dan in stedelijk gebied. Bovendien kan in stedelijk gebied wateroverlast tot grotere problemen leiden dan in landelijk gebied. Daarom is de ondergrens in landelijk gebied hoger dan in stedelijk gebied. Toename aan verharding moet volledig gecompenseerd worden: daarmee wordt in dit verband bedoeld dat er in stedelijk gebied een oppervlak van 15% van de toename van verhard oppervlak aan nieuw oppervlaktewater wordt gegraven en in landelijk gebied 10%. Als de toename van verhard oppervlak meer dan 10.000 m² bedraagt, dan wordt per geval beoordeeld hoeveel compensatie er nodig is.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Watertoets

Voor dit initiatief is de digitale watertoets ingevuld. De uitkomsten van de watertoets zijn opgenomen als bijlage 2. Hieruit blijkt dat er geen (beschermingszones van) waterkeringen/watergangen in het plangebied liggen. Er is sprake van een plan met een geringe invloed op de taken en belangen van het Hoogheemraadschap. Volstaan kan worden met een korte procedure en een standaard advies van het waterschap, dat is opgenomen in bijlage 2. Een nadere beoordeling door het hoogheemraadschap is daarmee niet aan de orde.

Verhard oppervlak en hemelwater

Met de bouw van de nieuwe woning en sloop van de bestaande woning wordt de gestelde vrijstelling vanuit het hoogheemraadschap van de compensatieplicht van 500 m² niet overschreden. Om hemelwater op te vangen worden er op eigen terrein infiltratiekratten onder de oprit aan de voorzijde geplaatst. Deze kratten bieden een oplossing voor de infiltratie en buffering van het hemelwater. De overige hemelwater wordt conform het Handboek Openbare ruimte geloosd op het oppervlaktewater rond het perceel.

Afvalwater

De bebouwing zal worden aangesloten op de bestaande riolering in de Achtersloot.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

In het kader van de ontwikkeling is een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Hieronder worden de conclusies weergegeven. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 3.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Natuurnetwerk Nederland. De planlocatie is gelegen op een afstand van circa 5,5 km tot het Natura 2000-gebied 'Uiterwaarden Lek' en op 7 km afstand van het gebied 'Zouweboezem'. Gelet op deze afstand en de omvang van de ontwikkeling (sloop en herbouw van één woning) kan het optreden van significante negatieve effecten worden uitgesloten, dit geldt ook ten aanzien van stikstof. De ervaring leert dat een ontwikkeling van deze omvang in relatie tot de afstand niet zal leiden tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied die groter is dan 0,00 mol/ha/jaar.

De planlocatie ligt op ca. 700 meter van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gezien de aard van de werkzaamheden en de afstand tot NNN wordt het niet aannemelijk geacht dat de voorziene ruimtelijke ingreep leidt tot aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN.

Soortenbescherming

Vanwege de sloop van de bestaande woning en herontwikkeling op het perceel is een quickscan naar beschermde soorten uitgevoerd. Het rapport hiervan is opgenomen in bijlage 3. In dit verkennende onderzoek kon het voorkomen van streng beschermde vaste verblijfplaatsen van vleermuizen in het gebouw niet worden uitgesloten. Daarom is nader onderzoek naar vleermuizen gedaan (zie bijlage 4).

Binnen en in de directe nabijheid van het plangebied zijn géén vaste verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld. Ook zijn er geen essentiële vliegroutes en/of belangrijke foerageergebieden van vleermuissoorten vastgesteld. Bij de sloop van de gebouwen worden geen vaste verblijfplaatsen of essentieel leefgebied van vleermuizen en jaarrond beschermde nesten van huismus en gierzwaluw vernietigd.

De conclusie is dat er geen sprake is van een overtreding van de verbodsbepalingen zoals die zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming.

Wel dient er een aantal algemene maatregelen te worden genomen. Voorafgaand en tijdens de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden rekening te worden gehouden met:

• vleermuizen (foerageren en vliegroutes): werkzaamheden in de actieve periode van vleermuizen (van april/mei tot oktober/november) dienen, i.v.m. verstoring door kunstlicht, bij daglicht uitgevoerd te worden. Eventueel kunnen werkzaamheden ook bij schemer en in het donker worden uitgevoerd, mits de bouwlampen goed worden gericht zodat geen verlichting van de omliggende structuren optreedt;
• broedvogels in het algemeen: met de start van de werkzaamheden dient buiten het reguliere broedseizoen (van circa 15 maart tot 15 juli) met voorkeur in de winter te worden aangevangen. Indien de start van de werkzaamheden toch gepland staat tijdens het broedseizoen, dient op de planlocatie ruim voorafgaand aan de werkzaamheden door een ecoloog gecontroleerd te worden op potentiële broedlocaties.

Voorts moet ten alle tijde rekening worden gehouden met de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren en planten en hun leefomgeving.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect ecologie.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Met voorliggend plan wordt een nieuwe woning gebouwd op de plek waar reeds een woning aanwezig was. Het aantal verkeersbewegingen wijzigt niet in vergelijking met de huidige situatie.

Parkeren

De gemeente heeft op 8 november 2018 het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein' vastgesteld. In het parapluplan is opgenomen dat de gemeentelijke parkeernormen uit het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' van de gemeente IJsselstein dienen te worden aangehouden bij een ontwikkeling. Deze normen zijn gebaseerd op de kencijfers van het CROW. Voor een woning in het dure segment in de 'rest bebouwde kom' dienen in de bandbreedte van 1,9 tot 2,1 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden per woning.

In voorliggend plan is de bouw van een garage met ruimte voor twee auto's opgenomen. Daarnaast is er een lange oprit met ruimte voor meerdere geparkeerde auto's. Geconcludeerd wordt dat er op eigen terrein ruimschoots wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

De Achtersloot is een oud bebouwingslint en vormt een herkenbare en gewaardeerde structuur binnen de stad. Een deel van de geschiedenis van IJsselstein is af te lezen uit deze structuren, en zijn in het beeld van de stad daarom zeer bepalend en belangrijk om te handhaven. Zoals weergegeven in paragraaf 3.3.3 gelden voor deze gebieden hierom een vrij uitgebreide welstandseisen. Hierbij zijn onder andere de verkaveling, de getande oriëntatie op de weg en het unieke individuele karakter van de afzonderlijke panden van belang om te behouden en versterken. Met de herontwikkeling van het perceel is hiermee rekening gehouden, er is dan ook geen sprake van aantasting van de cultuurhistorische waarden. Er is een positief advies van Mooisticht over de ruimtelijke ontwikkeling (zie bijlage 6).

Archeologie

In het bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Voor deze dubbelbestemming geldt een onderzoeksplicht bij bouwwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 0,30 m. In het kader van de voornomen ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen in bijlage 5.

Op basis van het onderzoek is sprake van een hoge archeologische verwachting vanaf 10 cm -mv. Bij bouwwerkzaamheden worden de archeologische waarden bedreigd. Daarom is een proefsleuvenonderzoek geadviseerd om zo vast te stellen of in het plangebied een waardevolle archeologische vindplaats aanwezig is. Hiervoor is eerst een Programma van Eisen (PvE) opgesteld (zie bijlage 7).

Van het proefsleuvenonderzoek is verslag gedaan in bijlage 8. Er is inderdaad een vindplaats aangetroffen, bestaande uit sporen (vier greppels en een kuil) en vondsten daterend vanaf het einde van de 13 eeuw. De vindplaats kan worden geduid als agrarisch (sporen van landgebruik/-inrichting). Op basis van de waardestelling kan worden geconcludeerd dat de vindplaats niet behoudenswaardig is. Geadviseerd wordt om het plangebied vrij te geven voor de geplande bodemingrepen.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure overeenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

5.1 Inspraak en overleg

Inspraak

Dit plan met een beperkte reikwijdte is niet voor inspraak ter visie gelegd. De directe buren zijn op de hoogte van dit plan.

Overleg

Dit plan is in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden aan de provincie omdat geen sprake is van een bovenlokaal belang, aangezien het gaat om de vervanging van een woning op een perceel binnen de bebouwde kom dat reeds de bestemming 'Wonen' heeft.

Voor het plan is een digitale watertoets uitgevoerd, waaruit blijkt dat er geen waterhuishoudkundig belang is. Overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is niet nodig.

5.2 Van ontwerp naar vaststelling

De omgevingsvergunning is voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. De gemeente heeft op 15 juli 2024 een omgevingsvergunning verleend. Er is geen beroep ingesteld tegen het plan.