Achtersloot 77

1.1 Aanleiding

Op het perceel Achtersloot 77 te IJsselstein zijn agrarische bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning aanwezig. Voortzetting van de agrarische activiteiten is economisch niet haalbaar en onuitvoerbaar. De eigenaar van het perceel is voornemens de agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming met bed & breakfast. Daarnaast wenst de eigenaar een klein bedrijf aan huis te realiseren door ruimte te bieden aan acht camperplaatsen.

Voor het perceel aan Achtersloot 77 is thans het bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid' van toepassing. Wonen in het plangebied is op grond van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om het plan uit te kunnen voeren is een herziening van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied noodzakelijk. Voorliggend plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan Achtersloot 77 in het landelijk gebied van IJsselstein. De weg Achtersloot loopt grotendeels parallel aan de Hollandsche IJssel. Ten zuidoosten van het plangebied ligt de kern IJsselstein. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Overzichtskaart plangebied (zie rode cursator), bron: Google Maps

1.3 Planvorm

Deze herziening van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid' betreft de locatie Achtersloot 77 te IJsselstein. Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding, de regels en de bijbehorende toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van de herziening. In de toelichting wordt een onderbouwing geboden voor het ruimtelijke initiatief die met deze herziening mogelijk wordt gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid', zoals vastgesteld op 17 december 2015. De gronden in het plangebied zijn bestemd als 'Agrarisch met waarden - Landschap en cultuur'. Ter plaatse zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van veehouderijbedrijven, wandel- en fietspaden, water alsmede voor behoud en versterking van de landschappelijke en cultuurwaarden.

In het plangebied is een bouwvlak opgenomen. Hoofdgebouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Voorts is het plangebied aangeduid als 'milieuzone - stiltegebied'. Ter plaatse zijn geen nieuwe ontwikkelingen toegelaten die het natuurlijk heersende geluidsniveau van 40 dB(A) structureel aantasten.

Tot slot zijn de gronden in het plangebied bestemd als 'Waarde - Archeologie 3'. De aanwezige archeologische waarden worden middels deze dubbelbestemming beschermd.

Onderstaande afbeelding geeft door middel van rode lijnen het plangebied op een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid' weer met het geldende bouwvlak.

Uitsnede bestemmingsplan 'Landelijk gebied noord en zuid', bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

De voor de nieuwe ontwikkeling vereiste bestemming 'Wonen' is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader om wonen op het perceel aan de Achtersloot 77 mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer

Na dit eerste hoofdstuk waarin de aanleiding, ligging en het vigerende bestemmingsplan zijn beschreven, wordt in hoofdstuk 3 de toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 2 behandelt de relevante beleidsstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau, voor zover deze betrekking hebben op het plangebied. Hoofdstuk 4 bevat de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een uitleg van de regels.

2.1 Omschrijving huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan Achtersloot 77 te IJsselstein. Het agrarische bedrijf is reeds beeïndigd. Op het perceel is een bedrijfswoning aanwezig. De bedrijfswoning wordt gebruikt om te wonen.

Op het erf zijn nog de volgende bouwwerken voor agrarische doeleinden aanwezig:

• achterhuis, gekoppeld aan de bedrijfswoning. Ter plaatse van de standplaatsen is de hoogte beperkt. De lengte van de standplaatsen is klein en bedraagt op een locatie 1,5 m;
• voormalige hooiberg die is verbouwd tot kalverstal;
• veestal aan de rechterzijde van het erf. Aan het gebouw is een tanklokaal gekoppeld;
• werktuigenberging;
• voormalige vleesvarkensstal.

In de bestaande stallen is ruimte voor het houden van ongeveer 40 melkkoeien, 30 stuks jongvee en 118 vleesvarkens. De bedrijfsgebouwen zijn technisch en economisch verouderd. De stallen zijn niet functioneel en doelmatig. Om te kunnen voldoen aan de huidige eisen van dierenwelzijn en arbeidsgemak is uitbreiding en vernieuwing van de stallen nodig. Daarnaast is uitbreiding van de veestapel nodig. Bij een eventuele voortzetting zal een nieuwe stal nodig zijn waarin alle soorten dieren worden gehuisvest. Het bouwen van een nieuwe stal met 15 hectare grond in eigendom is geen reëele basis om het gebruik voort te zetten. Door de beperkte oppervlakte aan beschikbare grond zijn de uitbreidingsmogelijkheden te beperkt.

Uitsnede Google Streetview met aan de straatzijde (vooraan) de woning en achter de woning de aangebouwde schuur (herkenbaar aan de lagere goot)

2.2 Omschrijving toekomstige situatie

Het agrarische bedrijf is reeds beëindigd. Voortzetting van het bedrijf wordt bedrijfseconomisch niet verantwoord geacht. Initiatiefnemer is daarom voornemens om de bestemming van het huidig bebouwde agrarische perceel te wijzigen naar 'Wonen' en achter het woonerf kleinschalige verblijfsrecreatie toe te voegen in de vorm van acht camperplaatsen. De bestaande bedrijfswoning wordt gebruikt als burgerwoning. De achterliggende weilanden zullen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap en cultuur' behouden. Het bouwvlak en de bestemming 'Wonen' is in oppervlakte vergelijkbaar met overige percelen in de directe omgeving. De betonnen silo op het achtererf is gesloopt (rood omlijnd op onderstaande afbeelding). Ook de schuur achter de hooiberg is reeds gesloopt. Overige bedrijfsbebouwing blijft behouden. Daarnaast heeft in het recente verleden een lange betonnen rijlaan tot ver achter de bebouwing gelegen, in combinatie met meer verharding op zowel het voorste als achterste perceel.

Uitsnede Google Maps; met rood kader wordt de te slopen silo aangeduid

De initiatiefnemer is voornemens de achtergelegen gronden te herontwikkelen tot een stuk grond met een hoge biodiversiteit. Om het beheer en onderhoud hiervan te bekostigen is het voornemen een campercamping voor maximaal acht campers te realiseren.

Op de achtergelegen grond wordt kleinschalige verblijfsrecreatie gerealiseerd. Om te zorgen dat het plan geen afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied is het planvoornemen landschappelijk ingepast.

Onderstaande afbeelding toont de beoogde inrichting voor het achterste deel van het plangebied. Er worden acht camperplekken gecreëerd. Daartoe is er enige verharding nodig in de vorm van puin met split voor de camperplekken, overige verharding en toegangsweg. Vanwege de aanwezige type kleigrond is dit de meest realistische vorm van verharding voor het plan, dat op lange termijn goed onderhouden kan worden. De rest van het gebied wordt ingerichte met een variatie van beplanting.

Zo zal het groepje bomen bestaan uit 3 veldesdoorns, met als onderlaad Gelderse roos, vlier en kardinaalsmut. Tussen de campers zal liguster, beuk of haagbeuk worden geplaatst en tussen de campers die aan de weg liggen lijsterbes of sierappel. Tot slot zal langs de sloot schietwilg worden geplant.

Daarnaast komen er nog twee belangrijke elementen op het achterste deel van het perceel; een poel en een begroeid 'bosje' aan het einde van de camperplekken. De poel is bedoeld om amfibieën en insecten aan te trekken en is daarom 1 tot 1,5 meter diep. De zonnige zijde (noord) heeft een flauw oplopende oever met natuurvriendelijke beplanting (kattenstaart, moerasspirea, valeriaan, dotterbloem, moeras-vergeet-mij-niet en watermunt). De schaduwzijde zal steiler oplopen. Het begroeide bosje bestaat uit inheemse bomen en struiken die al op eigen kweek staan.

De benodigde sanitaire ruimte voor de camperplaatsen worden geraliseerd binnen de huidige bestaande bebouwing. Voor de toeweg tot het plangebied wordt gebruik gemaakt van de noordelijke inrit. Dit is een ruime inrit die ruimte bied voor de campers om het terrein op te komen en waar nodig ook te draaien. Daarnaast kunnen de campers vanaf deze oprit ook goed de Achtersloot op rijden. De zuidelijke inrit blijft hiermee vrij voor de bewoners van de woning. Hiermee wordt ook voorkomen dat er onnodig veel verkeersbewegingen direct langs de woning gemaakt zullen worden.

Landschappelijke inpassing camperplaatsen

3.1 Nationaal beleid

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

3.4 Conclusies beleid

Het planvoornemen past binnen de kaders van het geldende nationaal-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk behandelt verschillende relevante omgevingsaspecten. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening dient te worden onderzocht of er belemmeringen zijn voor de planontwikkeling of negatieve effecten op de omgeving zijn te verwachten en daarmee of er bezwaar is tegen het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen zones. In geval van het realiseren van geluidgevoelige bebouwing binnen deze zones dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Hieronder valt het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar een (burger)woning.

Voorliggend plan maakt het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk. Als voorziening bij de woning wordt kleinschalige verblijfsrecreatie mogelijk gemaakt. De bedrijfswoning op het perceel aan Achtersloot 77 wordt reeds bewoond. Het plan maakt geen nieuwe geluidsgevoelige functie mogelijk. De camperplaatsen zijn niet geluidgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder. Er is in het kader van wegverkeerslawaai geen nader onderzoek nodig. Er hoeft in dit geval dan ook geen (nieuwe) hogere waarde te worden vastgesteld.

Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.3 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit, hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 Ng/m3 NO2 of PM10) als ‘niet in betekenende mate’ wordt beschouwd.

Op onderstaande kaarten is de luchtkwaliteit weergegeven van het betreffende plangebied in PM10 en PM2,5 in 2018.

Luchtkwaliteit fijnstof 2018 (PM10), Omgevingsdienst Utrecht

Luchtkwaliteit fijnstof 2018 (PM2,5), Omgevingsdienst Utrecht

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide van 200 microgram per m3 wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m3 uitkomen. De concentraties in het plangebied overschrijden nergens de grens van 60 microgram per m3, wat betekent dat voor het hele plangebied in het jaar 2018 aan de uurgemiddelde grenswaarde voor fijnstof wordt voldaan.

Als gevolg van onderhavig bestemmingsplan wordt de bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning en wordt kleinschalige verblijfsrecreatie mogelijk gemaakt. Gebruikmakend van de CROW-normen is er sprake van een toename van 3,2 verkeersbewegingen per dag. Het project blijft daarmee onder de 3%-grens en draagt in niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Derhalve kan de ontwikkeling worden beschouwd als een nibm-project.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid houdt zich bezig met de risico's als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. In dat kader zijn vier onderwerpen van belang:

• bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• bedrijven die op grond van overige milieuwetgeving afstandsnormen voor veiligheid bezitten, zoals het Vuurwerkbesluit of het Activiteiten-besluit (bv. propaantanks);
• het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water;
• het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de digitale Risicokaart voor het plangebied weer.

Uitsnede Risicokaart.nl, plangebied is rood omcirkeld

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen en geen vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water en door buisleidingen plaats vindt. Ook zijn in de directe omgeving van het plangebied geen hoogspanningslijnen en zendmasten gelegen, waardoor elektromagnetische straling geen belemmering vormt voor het plan.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies is aan milieuadviesbureau K7 advies gevraagd naar de eventuele milieugevolgen bij het wijzigen van de functie naar een woonbestemming. Hieronder worden de bevindingen weergegeven.

• 1. Indien de functie wordt gewijzigd naar een woonbestemming, zal vanuit de inrichting geen geurbelasting meer ontstaan vanwege het betreffende vee. Ook zal er geen ammoniakemissie meer plaats vinden. Dit zal voor de omgeving een gunstig effect hebben.
• 2. Voor de mogelijk omliggende veehouderijen heeft de beëindiging van de veehouderij geen gevolgen. In artikel 3 lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij is namelijk bepaald dat de afstand tot een geurgevoelig object (woning) dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij, of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij, en gelegen is buiten de bebouwde kom ten minste 50 meter dient te bedragen. Het maakt in dit kader dus geen verschil of de veehouderij al dan niet stopt. Aan de overkant van het perceel is op het adres Achtersloot 158 een agrarisch bedrijf gelegen waar melk- en kalfkoeien worden gehouden. De woning op het perceel aan Achtersloot 77 ligt op voldoende afstand van dit agrarische bedrijf. In de regels van dit plan is opgenomen dat herbouw van de woning uitsluitend is toegestaan op de bestaande locatie. Er kan nu en in de toekomst een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd ter hoogte van de woning aan Achtersloot 77 en het agrarische bedrijf wordt niet belemmerd in zijn bedrijfsvoering.
• 3. Voor bedrijven die onder het Activiteitenbesluit vallen verandert niets. Zij moeten voor wat betreft geluid aan dezelfde normen, zoals deze in het Activiteitenbesluit staan, blijven voldoen.
• 4. Binnen de provincie Utrecht is de Verordening veehouderij, stikstof en Natura 2000 provincie Utrecht 2012 van kracht. Bij deze verordeing is een Depositiebank ingevoerd. Indien de veehouderij stopt kan de depositie worden opgenomen in deze Depositiebank, zodat een andere veehouderij die wil gaan uitbreiden gebruik kan maken van de vrijgekomen depositierechten.

De beëindiging van de veehouderij gevestigd aan Achtersloot 77 te IJsselstein heeft gunstige gevolgen met betrekking tot geur, ammoniakemissie en depositierechten en geen nadelige effecten voor omliggende bedrijven.

De realisatie van de camperplaatsen dient ook te worden onderbouwd of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de richttabel van de VNG van Bedrijven en Milieuzonering kan het initiatief worden geschaard onder kampeerterreinen en vakantiecentra, waarvoor een richtafstand van 50 meter is opgenomen. Hierbij geldt het aspect geluid als belangrijkste aspect waarvoor de afstand benodigd is. Echter, gezien de grootte van het initiatief in relatie tot andere typen initatieven binnen deze categorie, is dit niet een passende richtafstand. Zodoende wordt gemotiveerd of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Voorliggend planvoornemen is een kleinschalige verblijfsrecreatie en het is in lijn der verwachting dat de geluidsproductie van een soort kleinschaligheid aanzienlijk kleiner is dan van een groot kampeerterrein of vakantiecentrum. Hierbij moet gedacht worden aan stemgeluid en het aan- en afrijden van de campers. In het planvoornemen is hier op verschillende manieren rekening mee gehouden. Ten eerste is de huidige route in het plangebied, die doorgetrokken wordt ten behoeve van de camperplaatsen, gelegen aan de zuidzijde van het perceel.

Daarnaast is hier rekening mee gehouden in zowel het ontwerp als in het contact met de buren. De camperplaatsen zijn zo gesitueerd dat ze gericht zijn op de zuidkant van het plangebied. Hierdoor is er sprake van een 'achterkant'-effect en zal minder geluid richting de noordelijke richting te horen zijn. Daarnaast zijn de camperplaatsen zo gesitueerd dat ze achter de aanwezige schuur geplaatst zijn en wordt er een haag geplant tussen de percelen. Dit draagt hiermee bij aan een landschappelijk ingepast plan en een natuurlijke geluidsbarriere voor de noordelijk gelegen woningen. Deze inrichting is vastgelegd in de regels en wordt hiermee gegarandeerd.

In het kader van de eisen vanuit de provincie is een akoestisch onderzoek nodig om aan te tonen of het initiatief geen overmatig geluid produceerd. Dit is geborgd in de regels.

Conclusie
Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.6 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het project. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.

Voorliggend plan maakt de omzetting van de agrarische bestemming naar een woonbestemming op het perceel aan Achtersloot 77 te IJsselstein mogelijk. De functie van de bestaande bedrijfswoning wordt gewijzigd om een burgerwoning mogelijk te maken. Daarnaast wordt bed & breakfast als voorziening bij de woning mogelijk gemaakt. Omdat de bestemming gevoeliger wordt, is het nodig aan te tonen dat de locatie geschikt is voor deze nieuwe bestemming.

In december 2011 is reeds verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 1. Uit de onderzoeksresultaten volgt dat het gebruik van het terrein de afgelopen decennia als boerderij niet heeft geleid tot daadwerkelijke verontreiniging van de grond of het grondwater van de locatie. Omdat er geen tussenwaarden worden overschreden is er geen aanleiding voor verder onderzoek. Vanaf 2011 tot heden hebben er geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden in het plangebied. Derhalve kan worden geconcludeerd dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

In oktober 2023 is een actualisatie-bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 1. De kleiige en zandige grond rond de woning is maximaal licht verontreinigd. De lichte bijmenging met puin en baksteen resulteert niet in daadwerkelijke verontreiniging. Visueel is nergens asbest waargenomen in of op de bodem. De conclusies uit het actualisatie-bodemonderzoek komen overeen met de conclusies uit het eerdere onderzoek. De bodemkwaliteit is niet verslechterd. Van de bestrijdingsmiddelen zijn drins, DDT en de afbraakprodukten DDE en DDE boven de achtergrondwaarde verhoogd. Geconcludeerd kan worden dat de licht verhoogde gehaltes in de bovengrond en het grondwater geen risico zijn voor de volksgezondheid en geen belemmering voor een bestemmingswijziging. Omdat er geen tussenwaarden worden overschreden is er geen aanleiding voor verder onderzoek.

Conclusie
Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.7 Archeologie & cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van het voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

4.8 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet samengevoegd.

Met de inwerkingtreding van deze wet is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een ecologische inventarisatie uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied en de directe omgeving ten behoeve van de inventarisatie op 21 februari 2018 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs. Het rapport is na te lezen in Bijlage 3.

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet nodig is. Bij uitvoering van het plan moet rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Daarnaast dienen op het erf opgeslagen materialen te worden verplaatst buiten de kwetsbare overwinteringsperiode van de rugstreeppad. In dat geval is geen sprake van verbodsovertredingen van de Wnb, zodat een ontheffing van de Wnb op voorhand niet nodig is.

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale ruimtelijke verordening.

Op voorhand kan in redelijkheid worden gesteld dat natuurwet en -regelgeving de uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan niet in de weg staat. Bij de verdere planvorming wordt de ecologische inventarisatie geactualiseerd. Hierin wordt ook de realisatie van de acht camperplaatsen op het perceel grenzend aan de achterzijde van het erf en bijbehorende sanitaire voorzieningen behandeld.

Conclusie
Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.9 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Voor de organisatie van het waterbeheer bevat het Waterbesluit de toedeling van oppervlaktewaterlichamen in beheer bij het Rijk en regels over het verstrekken van informatie met betrekking tot het waterbeheer. Ook regelt het Waterbesluit procedurele en inhoudelijke aspecten van het nationale waterplan en het beheerplan voor de rijkswateren en enkele inhoudelijke aspecten van de plannen in verband met implementatie van de kaderrichtlijn water en de richtlijn overstromingsrisico's.

Vergunningplichtige handelingen volgen uit de Waterwet en uit de Keur van het Waterschap. Veel handelingen in het watersysteem vallen onder algemene regels en dan is er geen watervergunning nodig. Een melding is vaak wel noodzakelijk. Het Waterbesluit bevat bepalingen over de wijze waarop de aanvraag om een watervergunning wordt gedaan.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Versterken, verbinden, vergroenen' beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema's: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.

Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Waterbeheerprgramma 2022-2027
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijn visie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Stroomopwaarts'. Het waterbeheerprogramma beschrijft onze ambities en inzet voor schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied, en hoe we daar samen met u aan willen werken.

De figuur toont de koers en onze inhoudelijke thema’s. De golf staat voor ‘stroomopwaarts’, oftewel voorbereiden op de toekomst en pro-actieve samenwerking vanaf het begin van het proces. De blauwe bol verbeeldt onze extra inzet op zuiver afvalwater en duurzaamheid (kringlopen, de aarde). Voor de drie inhoudelijke thema’s in dit waterbeheerprogramma is het eindbeeld opgenomen: de stip op de horizon. En tot slot is er de (water)balans, die staat voor het vierde thema: waterbewust leven én genieten van water.

Keur
De nieuwe Keur 2018 is van kracht. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen of grondwaterlichamen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting. Hiermee vermeldt de Keur expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen.

Watertoets
De watertoets heeft als doel 'het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer'. Op 28 februari 2018 is het watertoetsproces digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl, zie Bijlage 4. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is zodoende op de hoogte gebracht van het plan. Uit de analyse blijkt dat er geen sprake is van een waterbelang.

De ruimtelijke ontwikkeling maakt het mogelijk om een functiewijziging in bestaande bebouwing toe te staan. Functiewijzigingen hebben geen invloed op water. Om deze reden voldoet het plan aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert daarom positief over het ruimtelijk plan.
Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak toeneemt met meer dan 1000 m2 in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui deze extra versnelde afvoer niet verwerken, waardoor wateroverlast binnen of buiten het plangebied kan ontstaan. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet de versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd.

De initiatiefnemer is voornemens de achtergelegen gronden te herontwikkelen tot een stuk grond met een hoge biodiversiteit: een poel en een begroeid 'bosje' aan het einde van de camperplekken. De poel is bedoeld om amfibieën en insecten aan te trekken en is daarom 1 tot 1,5 meter diep. Deze plannen zijn passend in het provinciale beleid met betrekking tot water en bodem met betrekking tot overstroombaar gebied en matig kwetsbaar strategische grondwatervoorraad

Conclusie
Het aspect water vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10 Verkeer en parkeren

In deze paragraaf wordt getoetst of het plan de verkeer- en parkeersituatie niet nadelig beïnvloed.

Het bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader voor de realisatie van een woning en bed & breakfast. De verkeersgeneratie van een woning zal relatief lager zijn dan van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning, omdat de agrarische bedrijfsgerelateerde verkeersbewegingen staken en de bewoningssituatie onveranderd blijft. Er worden geen aanpassingen verricht op de bestaande autoverkeersontsluiting.

Op basis van de kengetallen van het CROW kan de parkeercapaciteit voor parkeren bij een woning en bij camperplaatsen in het buitengebied worden bepaald. De kengetallen stellen dat er 2,0 tot 2,8 parkeerplaatsen per vrjistaande koopwoning moeten zijn, met 0,3 parkeerplaatsen per woning voor bezoekers. De minimumeis komt daarmee op 2,3 parkeerplaatsen. De benodigde parkeercapaciteit voor fr camperplaatsen is bepaald op basis van een camping met acht standplaatsen. De kengetallen stellen dat er 1,3 parkeerplaatsen nodig zijn per standplaats, waarmee het totaal komt op 10,4 parkeerplaatsen. Gezien de beoogde doelgroep van het plangebied campers zijn, vormen de ingetekende standplaatsen reeds acht van de benodigde parkeerplaatsen. Voor de overige drie benodigde parkeerplaatsen is op het eigen erf voldoende ruimte om deze te realiseren. Onderstaande afbeelding toont de beoogde locatie voor deze plaatsen. Bijbehorend is er sprake van 0,4 verkeersbewegingen per plaats, waarmee het aantal verkeersbewegingen op 3,2 komt. Het planvoornemen leidt hiermee tot een zeer kleine toename aan verkeersbewegingen op de Achtersloot, zij het dat dit wel grotere voertuigen namelijk campers zijn. Gezien het agrarische karakter van het gebied en daarbij behorende vervoersmiddelen wordt niet verwacht dat dit leidt tot overlast voor andere weggebruikers.

Uitsnede landschappelijke inpassing, in rood aangegeven waar ruimte is voor de overige drie parkeerplaatsen

Conclusie
Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.11 Milieueffectrapportage

In bijlagen C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van een bestemmingsplan planm.e.r.-plichtig, projectm.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2).

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van permanente kampeer- en caravanterreinen mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. 250.000 bezoekers of meer per jaar;
• 2. een oppervlakte van 25 hectare of meer;
• 3. 100 ligplaatsen of meer; of
• 4. een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied (Besluit milieueffectrapportage (Bijlage onderdeel D10).

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning met bed & breakfast en de realisatie van acht camperplaatsen. Gelet op de aard, omvang en directe omgeving is de ontwikkeling geen stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in categorie D11.2 in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage én geen permanent kampeer- of caravanterrein zoals bedoeld in categorie D10 in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Er wordt geen woning en/of bebouwing toegevoegd. Er is binnen het plangebied reeds een bedrijfswoning toegestaan en de functiewijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning heeft in principe geen extra ruimtebeslag. Dit blijkt ook uit de beoordeling van de relevante (milieu)thema's in de toelichting. Ook worden er slechts acht camperplaatsen gerealiseerd op het perceel grenzend aan de achterzijde van het erf. De beoogde ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarde.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De wijziging van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen en de realisatie/uitvoering van het plan brengen geen kosten met zich mee. De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond.

Het is niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met de vaststelling van het wijzigingsplan. De wijziging ziet namelijk niet op een 'aangewezen bouwplan', waarop paragraaf 6.4 (grondexploitatie) van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Plansystematiek

Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor het toestaan van de functie wonen op het perceel aan Achtersloot 77 te IJsselstein en bed & breakfast bij de woning. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van acht camperplaatsen achter het woonerf. De planregels corresponderen zoveel mogelijk met het bestemmingsplan Landelijk gebied noord en zuid.

De regels van het bestemmingsplan zijn als volgt opgebouwd. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die gelden voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staat in hoofdstuk 4 het overgangsrecht en de slotregel. In de onderstaande paragrafen wordt per artikel uiteen gezet wat de functie van het artikel is binnen het bestemmingsplan.

6.2 Bestemmingsregeling