Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Randdijk 21 - 21a, IJsselstein
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.0353.BPRANDDIJK21A-VA01

Toelichting

1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Het voorliggende bestemmingsplan voorziet de herbestemming van de bedrijfslocatie aan de Randdijk 21 te IJsselstein. Het plan is om de huidige bedrijfslocatie geschikt te maken voor een appartementengebouw met 145 appartementen en een parkeergarage voor de bewoners van het plangebied. Ten slotte worden de benodigde groen- en verkeersvoorzieningen aangelegd. Om dit plan mogelijk te maken moet het plangebied herbestemd worden naar wonen. Om deze verandering mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.
 
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Randdijk in de gemeente IJsselstein. Het plangebied maakt deel uit van de buurt IJsselveld-Oost en is gelegen op zeer korte afstand van de A2 en de tramlijn richting Science Park P+R. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente IJsselstein, sectie E, perceelnummer 3227 met een perceel oppervlak van 10.485 m².
 
Hieronder zijn verbeeldingen rondom de globale ligging en omlijning van het plangebied te zien.
 
Globale ligging van het plangebied, omcirkeld in rood (Bron: Google Earth)
 
Globale omkadering van het plangebied, omlijnd in rood (Bron: Google Earth)
1.3 Geldend bestemmingsplan
Voor de gronden binnen het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Noordoost'. Deze was vastgesteld door de gemeenteraad IJsselstein op 8 april 2013. Hieronder is een fragment van het bestemmingsplan opgenomen.
 
Fragment van het huidige bestemmingsplan 'Noordoost' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)
 
Binnen de enkelbestemming 'Bedrijf' is het mogelijk voor de aanleg en uitoefening van bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 2 zoals beschreven in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', tenzij ander aangegeven. Hiernaast is er de mogelijkheid tot huisvesting van dienstverlening, productiegebonden detailhandel. Ten slotte mogen bijbehorende voorzieningen zoals paden, parkeervoorzieningen, water(voorzieningen), tuinen en erven aangelegd worden.
 
Voor de enkelbestemming 'Wonen' is het enkel mogelijk om woningen te bouwen met de mogelijkheid tot het combineren met huisgebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Ten slotte is het toegestaan om bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen, erven en watervoorzieningen aan te leggen, mits niet strijdig met andere regels.
   
Binnen de enkelbestemming 'Recreatie - Volkstuin' is het enkel mogelijk om recreatieve voorzieningen in de vorm van volkstuinen aan te leggen, waarbij er ook de mogelijkheid bestaat voor het aanleggen van benodigde erven, verhardingen, parkeer-, verkeers-, verblijfs- en watervoorzieningen.
 
Als laatst binnen de bestemming 'Tuin' is er de mogelijkheid tot het aanleggen van tuinen, boomgaarden, water(voorzieningen) ter behoeven van waterhuishouding en liftschachten ten dienste van de bestemming 'Wonen'. Ten slotte is het niet mogelijk om gebouwen aan te leggen op gronden met deze enkelbestemming.
 
Binnen het plangebied geld de gebiedsaanduiding 'archeologisch waardevol gebied - 3'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de bescherming van de archeologische (verwachtings-) waarden. Ten slotte is het paraplubestemmingsplan 'parkeernormen IJsselstein' van kracht waarbij het plangebied voorzien wordt van de relevante regels en parkeernormen.
 
Het beoogde plan sluit op meerdere punten niet aan op het huidige bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om het beoogde woningbouwplan te kunnen realiseren. Dit bestemmingsplan voorziet in deze herziening.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving is te vinden in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
Het plangebied is gelegen aan de Randdijk binnen IJsselstein waarbij het op dit moment een mix van wonen, bedrijfsvoering en volkstuinen aanwezig is. Er staat op dit moment één vrijstaande woning en twee bedrijfsloodsen met de nok parallel aan de Randdijk, deze verkeren in een matige staat.
 
Het plangebied is gelegen aan de A2 en N210 die het plangebied omranden aan de oostzijde. De tramverbinding ten zuidwesten van het plangebied vormt zowel een barrière als een verbinding met Nieuwegein en Utrecht. Ten noorden van het plangebied is de Nedereindse Plas wat functioneert als een recreatiegebied en als nationaal landschap. De hoofdfietsroute vanuit IJsselstein naar Nieuwegein loopt langs het terrein en sluit aan op de Randdijk.
 
De foto hieronder geeft een impressie van het plangebied.
 
Plangebied gezien vanaf de zuidkant (Bron: Google Maps) 
2.2 Toekomstige situatie
De initiatiefnemer is voornemens om de huidige bedrijfsbebouwing binnen het plangebied te slopen. Na sloop wordt een nieuw appartementengebouw gerealiseerd met maximaal 145 appartementen. In dit appartementengebouw worden appartementen in drie klassementen gerealiseerd, namelijk sociale huur,  appartementen in het middengement  en dure koop. De sociale huur appartementen krijgen een oppervlak van minimaal 65 m² en de middensegment koop appartementen krijgen een oppervlak van minimaal 75 m².
 
Voor de sociale appartementen wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde Amsterdamse bouwbrief. Met de Amsterdamse bouwbrief kan afgeweken worden van het Bbl voor het hebben van bergingen. In de  Amsterdamse bouwbrief wordt toegelicht hoe een gemeenschappelijke fietsenberging in combinatie met een inpandige berging zodanig kan worden ingericht dat dit als een gelijkwaardige oplossing kan worden gezien. De keuze om uitsluitend de sociale huurwoningen te betrekken bij deze regeling heeft onder meer te maken met het toekomstige eigendom en beheer van deze fietsenberging. Elk vak waar drie fietsen kunnen staan (eis vanuit de regeling), behoort in eigendom bij een vast appartement nummer. Dit eigendom is onlosmakelijk met elkaar verbonden via nog op te stellen splitsingsakte en splitsingstekening. Eigenaar kan deze bergingsplaats niet separaat verkopen van de woning. Ook het beheer en onderhoud van deze berging is op deze wijze geborgd bij een en dezelfde partij. 
 
Het plan bestaat uit twee gebouwen rustend op een gezamenlijke parkeergarage en kent een variërende bouwhoogte tussen 14,5 meter tot 29,5 meter. Zie de onderstaande verbeelding voor de verdeling van de bouwhoogtes.
 
  
De ontsluiting van het plan gebied zal in basis niet veranderen. Het verkeer zal van het plangebied ontsloten worden via de Europalaan door middel van de Randdijk. In verband met de extra verkeersbewegingen zal de bestaande verkeerssituatie waar nodig verbeterd worden.
 
De onderstaande afbeelding geven een impressie van de beoogde nieuwe situatie.
 
Uitstraling van het beoogde plan (Bron: Quadrant architecten bna)
 
Uitstraling van het beoogde plan (Bron: Quadrant architecten bna)
Beoogde situatie voor locatie en parkeergelegenheid van het voorliggende plan (bron: Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten)
Dit inrichtingsplan is opgenomen als bijlage 1.
3 Beleid
3.1 Nationaal beleid
3.1.1 Nationale omgevingsvisie
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:
  1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
  2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
  3. Sterke en gezonde steden en regio's;
  4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de kortetermijnmaatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.   
Planspecifiek
De aard en de schaal  van de voorgenomen ontwikkeling maakt dat er, los van de ladder voor duurzame verstedelijking, geen raakvlak is met het Rijksbeleid. In toelichting paragraaf 3.1.3 wordt op de ladder voor duurzame verstedelijking ingegaan. Hierdoor vormt de NOVI geen belemmering voor dit plan.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de NOVI zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30/12/2011 in werking getreden en op meerdere momenten is deze aangevuld, met de meest recente aanpassing op 1 december 2020.
 
Planspecifiek
Onderhavig plan valt niet binnen een van de projecten aangewezen in het Barro. Vanuit het Barro worden dan ook geen specifieke randvoorwaarden gesteld aan het plan.
3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
 
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 en 3 Bro als volgt omschreven:
 
2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
 
3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.  
 
Planspecifiek
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien twaalf woningen is. Het beoogde plan voorziet de aanleg van een appartementengebouw binnen stedelijk gebied met ruimte voor 145 appartementen. Het beoogde plan is hierdoor ladderplichtig, waardoor een onderbouwing nodig is rondom de behoefte naar een ontwikkeling van deze hoeveelheid.
 
Behoefte naar woningen
Binnen de Omgevingsvisie van de gemeente IJsselstein wordt er aangegeven dat er tot heden een tekort aan woningen is binnen de gemeente. Hierbij heeft de gemeente het streven opgezet om in 2030 2.500 nieuwe woningen te realiseren binnen IJsselstein. Het beoogde plan voorziet in de bouw van 145 nieuwe appartementen in verschillende prijsklassen, onder andere betaalbaar, waardoor het beoogde plan zowel in programma als in typologie bijdraagt aan het beoogde doel van de gemeente IJsselstein. Hiermee sluit het beoogde plan aan op de lokale woningvraag.
 
Hierbij kan beredeneerd worden dat de ladder succesvol is doorlopen, waardoor het beoogde plan past binnen de wetgeving van het Bro.
3.2 Provinciaal beleid
3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht
De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:
  • waarin Stad en land gezond zijn;
  • die Klimaatbestendig en water robuust is;
  • waarin Duurzame energie een plek heeft;
  • met Vitale steden en dorpen;
  • die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
  • met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
  • die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.
Slim combineren
Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.
 
Concentreren
Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.
 
Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie
De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.
 
Planspecifiek
Het beoogde plan heeft overlap met de omgevingsvisie zoals opgesteld door de provincie Utrecht. Deze overlap wordt hieronder besproken.
 
Kaart 2 'Milieu en gezondheid' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het ontwikkelende groenblauw netwerk dat strekt door de gehele provincie. Hierbij is het doel om (buiten)ruimte waar mogelijk multifunctioneel in te delen en locaties zo in te richten dat deze hieraan bijdragen. Het beoogde plan voorziet al de inclusie en integratie van groen in zowel het gebouw zelf als de omgeving. Het beoogde plan ondervindt geen belemmering op basis van dit punt.
 
Kaart 4 'Duurzaam en robuust bodem- en watersysteem' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het stroomgebied van de Rijn en maakt ook deel uit van een drinkwater beschermingsgebied. De provincie stelt zich sterk op om grondwaterverontreiniging als gevolg van menselijk handelen tegen te gaan. Het beoogde plan voorziet enkel de aanleg van een appartementengebouw, waardoor grootschalige verontreiniging als gevolg van het beoogde plan niet verwacht wordt.
 
Kaart 5 'Klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het overstroombaar gebied. Binnen dit gebied werken gemeenten, waterbeheerders en de veiligheidsregio Utrecht samen om gevolgen van mogelijke overstromingen zo veel mogelijk te beperken. Bij naslag van de klimaateffectatlas is de minimumkans voor overstroming binnen het plangebied eens per honderd jaar. Het beoogde plan ondervindt geen hinder op basis van dit punt.
 
Kaart 8 'Vitale steden en dorpen' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het huidige stedelijk gebied. Hierbij is de wens vanuit de provincie dat er zo veel mogelijk gebouwd wordt binnen stedelijk gebied en bij knooppunten. Hierna is de wens dat er binnen het stedelijk gebied in het algemeen wordt gebouwd voordat er gekeken wordt om buiten de bestaande grenzen te bouwen. Het beoogde plan bouwt niet in nabijheid van een bestaand knooppunt, maar wel binnen het stedelijk gebied. Het beoogde plan ondervindt geen hinder op basis van dit punt.
 
Geconcludeerd kan worden dat het beoogde plan in lijn is met de omgevingsvisie provincie Utrecht.
   
3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht
Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's:
 
De Omgevingsverordening
In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.
 
De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.
 
Programma's
Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.
 
Planspecifiek
Het beoogde plan heeft overlap met de omgevingsverordening zoals opgesteld door de provincie Utrecht. Deze overlap wordt hieronder besproken.
 
Kaart 3 'Watersysteem kaart 2' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het overstroombaar gebied.
Daarbij wordt in artikel 2.10 gesteld dat er rekening gehouden moet worden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Het plangebied ligt binnendijks waardoor dit artikel voor onderhavig plan niet van toepassing is.
 
Kaart 9 'Bereikbaarheid en mobiliteit kaart 2' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van de lokale spoorwegen beschermingszone. Binnen artikel 4.38 zijn activiteiten die een risico kunnen vormen voor het spoor vergunningplichtig indien deze ook buiten de beschermingszone een gevaar zouden opleveren. Hiernaast is ook beschreven in sub e dat een vergunning bij graafwerkzaamheden enkel nodig is indien er dieper wordt gegraven dan 1/10 van de afstand tot de buitenste spoorstaaf. De verwachting is dat het beoogde plan niet dieper graaft dan aangegeven in sub e en geen gevaar oplevert voor het spoor. Een omgevingsvergunning is dan ook niet nodig op basis van dit aspect.
 
Kaart 19 'Wonen, werken en recreëren kaart 2' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het stedelijk gebied. Volgens 9.12 moet hierbij de basisprincipes van verstedelijking gevolgd worden. Het beoogde plan voorziet hiervan door middel van een laddertoets in toelichting paragraaf 3.1.3. Gesteld kan worden dat het beoogde plan niet gehinderd wordt.
 
Geconcludeerd kan worden dat het beoogde plan voor de aanleg van het appartementengebouw in lijn is met de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht.
 
3.3 Gemeentelijk beleid
3.3.1 Omgevingsvisie IJsselstein
De gemeente IJsselstein heeft een omgevingsvisie opgesteld voor het gemeentelijk gebied, waarna deze vastgesteld is op 16/11/'21. Binnen deze omgevingsvisie geeft de gemeente aan wat de huidige identiteit van IJsselstein is, wat de huidige kwaliteiten en ontwikkelingspunten zijn binnen IJsselstein en hoe deze toegepast worden per deelgebied van de gemeente.
 
Planspecifiek
Het plangebied maakt deel uit van de woonwijken van IJsselstein. Hierbij is de focus van de gemeente op het ontwikkelen van nieuwe woningen samen met het behouden van het groene karakter van de stedelijke omgeving. Hierbij worden de onderwerpen zoals de verduurzamingsopgave, het vasthouden van hemelwater binnen het gebied, multifunctionele buitenruimtes en het promoten van alternatieve vervoersmogelijkheden in plaats van de privéauto aangestipt.
 
Het beoogde plan gaat mee in deze wensen door middel van het bouwen van nieuwe appartementen op een oud bedrijfsterrein, waardoor er nieuwe woningen toegevoegd worden aan de woningvoorraad. Daarnaast heeft het plan  een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in zich door middel van stadsvernieuwing en sloop van kwalitatief slechte bebouwing. De buitenruimte rondom het appartementengebouw wordt voorzien van groen waardoor er bijgedragen wordt aan het groene karakter van IJsselstein. Ten slotte is initiatiefnemer voornemens om deelmobiliteit te organiseren binnen het plangebied, waardoor het verwachte ruimtebeslag verminderd wordt. Voor de motorvoertuigen, die geparkeerd worden binnen het plangebied, wordt er voorzien van een parkeergarage onder het appartementengebouw. Hierdoor wordt de auto zo veel mogelijk uit het straatbeeld gehaald en kan maximaal ingezet worden op een groene buitenruimte.
 
Hierbij kan vanuit worden gegaan dat het beoogde plan aansluit op de omgevingsvisie van de gemeente IJsselstein.
3.3.2 Nota van Uitgangspunten - Locatie Randdijk
Ter behoeve van de herontwikkeling van het gebied ten oosten van de woonwijk IJsselveld-Oost heeft de gemeente IJsselstein een nota van uitgangspunten opgesteld waarmee de mogelijkheden en randvoorwaarden voor dit gebied vastgelegd worden. Bij deze Nota van Uitgangspunten kan gemotiveerd afgeweken worden indien dit ter behoeve van een goede planontwikkeling is.
 
Planspecifiek
De Nota van Uitgangspunten heeft verschillende randvoorwaarden opgenomen waaraan het voorliggende plan dient te voldoen. Hierbij zijn de hoofdpunten Ruimtelijke hoofdopzet, Onsluitingsstructuur en parkeren, Bebouwingsstructuur en beeldambities, Groen- en waterstructuur en Openbare ruimte. Deze hoofdpunten worden hieronder individueel besproken.
 
Ruimtelijke opzet
Voor dit hoofdpunt wordt de rode lijn van het project geschetst. Hierbij wordt er geacht dat de ontwikkeling voorziet in een gesloten bouwblok met twee hoogteaccenten en hoogstens acht bouwlagen. Hiernaast zal parkeren voor de bewoners (half)verdiept plaatsvinden waarbij de parkeervoorziening uitgevoerd wordt met een groen polderdak.
 
Het voorliggende plan wijkt af op één aspect ten opzichte van de Nota. Het voorliggende plan voorziet in de aanleg van maximaal negen bouwlagen ten opzichte van de acht bouwlagen zoals opgenomen in de nota. Er is gekozen voor deze afwijking in overleg met de omwonende om de bulk van de bouwmassa zo ver mogelijk richting de N210/A2 te verplaatsen om zo een prettig mogelijk klimaat voor iedereen te maken. Verder is het voorliggende plan in overeenkomst met de Nota zoals opgesteld.
 
Ontsluitingsstructuur en parkeren
Voor dit hoofdpunt worden randvoorwaarden gesteld aan de mobiliteitssituatie van het voorliggende plan. De ontwikkeling moet zo veel mogelijk aansluiten op de bestaande ontsluitingsweg en langzaamverkeersroutes waar mogelijk. Voor het parkeren wordt er een onderscheid gemaakt tussen het parkeren voor de bewoners en voor bezoekers, waarbij het parkeren voor bewoners zo veel mogelijk (half)verdiept onder de bouwmassa plaatsvindt met een uitgang aan de zuidkant van het woongebouw. Het gebouw heeft aan de zuidkant en de oostkant haar ingang voor bewoners en bezoekers. Voor bezoekers kan de benodigde parkeervoorziening op maaiveld aangelegd worden, mits deze landschappelijk ingepast en vormgegeven wordt. Hiernaast moeten aanwezige wandelpaden halfverhard uitgevoerd worden en moet het voorliggende plan voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm. Indien hieraan niet voldaan kan worden kan er middels een mobiliteitsplan aangegeven worden op welke wijze er wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Dit mobiliteitsplan maakt t.z.t. onderdeel uit van de aanvraag voor de activiteit bouwen.
 
Het voorliggende plan wijkt af op twee punten ten opzichte van de nota. Er wordt zeer waarschijnlijk net niet voldaan aan de parkeernorm. Een tekort van 6 parkeerplaatsen wordt voorzien. Dit tekort wordt opgelost door de inzet van deelauto's. In de aanvraag omgevingsvergunning wordt dit verder uitgewerkt en wordt de gemeente gevraagd gemotiveerd af te wijken van de parkeernorm.
 
Daarnaast ziet het plan op één ontsluiting voor de parkeergarage aan de zuidkant van het woongebouw en geen tweede ontsluiting aan de noordkant. Door één in- en uitrit te maken kan de hoeveelheid verharding beperkt worden en krijgt het plan een groener karakter. Daarnaast kan daarmee ook de parkeercapaciteit van de kelder geoptimaliseerd worden waarmee minder maaiveld parkeren nodig is.
 
Voor de rest voldoet het voorliggende plan aan de (ruimtelijke-)voorwaarden zoals beschreven in de nota.
 
Bebouwingsstructuur en beeldambities
Voor dit hoofdpunt worden er verdere randvoorwaarden gesteld aan de situering, oriëntatie, massaopbouw, gevel, kleur- en materiaalgebruik en detaillering. Hierbij is besloten om niet het gehele gebied zoals opgenomen in de Nota te gebruiken voor het voorliggende plan. Er is namelijk besloten om de bebouwing te focussen waar in de huidige situatie ook al bebouwing aanwezig is om zo de verstoring van de blauw en groene structuren zo min mogelijk te hinderen. Verder blijft het voorliggende plan binnen de randvoorwaarden van de nota.
 
Groen- en waterstructuur
Ter behoeve van de groen- en waterstructuur van het plangebied zijn er randvoorwaarden opgesteld rondom dit punt. In beginsel moet zo veel mogelijk van het bestaande groen en blauw behouden blijven waar mogelijk. Hiernaast moet het plan voorzien van voldoende watercompensatie indien nodig en de aanwezige oevers natuurvriendelijk in te richten. Vervolgens zou het bestaande bosbestand en laanbeplating opgeschoond worden en waar mogelijk opgewaardeerd. Ten slotte worden er waar mogelijk natuurlijke speelelementen aangebracht en het gebied zorgvuldig vormgegeven via een landschappelijk- en klimaatadaptief inpassingsplan.
  
Openbare ruimte
Ten behoeve van de buitenruimte streeft het plan naar samenhang door zowel de architectuur als de inrichting van de buitenruimte. Hierbij wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen en een uitstraling die aansluit bij de openbare ruimte. Het ontwerp legt nadruk op duidelijke, hoogwaardig vormgegeven overgangen tussen bebouwd en onbebouwd, privé en openbaar. Het eventuele straatmeubilair wordt bescheiden vormgegeven met een natuurlijke uitstraling. Bouwwerken voor nutsvoorzieningen en afvalinzameling worden zorgvuldig ingepast met een onopvallende vormgeving om verstoring van het beeld te voorkomen. De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan het 'Handboek Inrichting Openbare Ruimte' en de 'Integrale Visie Openbare Ruimte' (IVOR) van de gemeente IJsselstein. Gezien de bestaande landschappelijke kwaliteiten, inclusief de historisch waardevolle Randdijk, is een goede landschappelijke inpassing essentieel, wat het vroegtijdig inschakelen van een landschapsarchitect vereist bij de planontwikkeling. Het voorliggende plan voorziet in deze punten waardoor er meegegaan wordt in de Nota.
 
Geconcludeerd kan worden dat er op bepaalde punten afgeweken wordt van de Nota van Uitgangspunten zoals origineel opgesteld voor het plangebied. Deze afwijkingen zijn onderbouwd en vormen geen belemmering voor het plan of de omliggende functies.
  
3.3.3 Woonvisie gemeente IJsselstein
De gemeenteraad van de gemeente IJsselstein heeft de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 – 2030 legt de gemeente IJsselstein de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. De visie geeft inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. De doelen uit de woonvisie zijn uitgewerkt in een vijftal pijlers:  
  1. Evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt extra groei
  2. Gevarieerde en bereikbare woonmilieus
  3. Voorkomen verdringing kwetsbare groepen op de woningmarkt
  4. Toekomstbestendige en duurzame wijken
  5. Langer thuis wonen ondersteunen
Om invulling te geven aan de hierboven genoemde pijlers zijn de doelen uitgewerkt naar beleid. Dit is door de gemeente IJsselstein gedaan aan de hand van een aantal thema's waarop beleidssturing mogelijk is. De drie thema's zijn:
  • Passend kwalitatief woningbouwprogramma
  • Aanpak bestaande woningvoorraad
  • Aanpak voor langer zelfstandig wonen
De woonvisie wordt ten uitvoer gebracht via een tweejaarlijks uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Tweejaarlijks monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij wordt nagegaan in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen. 
 
Planspecifiek
De woonvisie van IJsselstein heeft als één van de doelstellingen om een kwalitatief passend woningvoorraad te realiseren. Hierbij dienen tussen 600 en 800 woningen binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd te worden. Verder dient circa 30% van de nieuwbouw van de woningbouwopgave in het sociale segment gerealiseerd te worden en maximaal 40% van de nieuwbouw in het middendure segment. Ook is het wenselijk dat nieuwe woningen nabij (bestaande) voorzieningen worden gerealiseerd. Het initiatief voorziet in het realiseren van maximaal 145 appartementen binnen het bestaand stedelijk gebied met appartementen in het sociale en middendure segment. Verder worden de appartementen op korte afstand van voorzieningen en openbaar vervoer gerealiseerd. Hiermee wordt er aangesloten op de woonvisie van de gemeente IJsselstein.
 
Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de Woonvisie van de gemeente IJsselstein.
4 Onderzoek
4.1 Milieueffectenrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: 
  1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
  2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
  3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
  4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht. 
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
  • Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
  • Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
  • De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
 
Planspecifiek
   
Uit toetsing aan het besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan valt onder de mogelijkheid D.
 
Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000. De voorgenomen ontwikkeling betreft namelijk het mogelijk maken van een appartementengebouw met 145 appartementen en bijbehorende voorzieningen. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
  1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
  2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.
Er dient te worden bezien of er wordt voldaan aan de beoordelingscriteria van bijlage III van de Europese richtlijn milieubeoordeling projecten, zo vereist paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer. Een beschouwing van de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect komen hierbij aan bod. In het plangebied vinden diverse ingrepen plaats in het kader van de realisatie van de nieuwbouw. Om vervolgens de nieuwbouw te realiseren zijn er verschillende ruimtelijke ingrepen nodig, waaronder beperkte bodemroeringen, het realiseren van het gebouw en het aanleggen van voorzieningen.
 
Het plangebied is een relatief klein gebied aan de stadsrand van IJsselstein waarbij er één appartementengebouw mogelijk wordt gemaakt. Dit project maakt geen deel uit van een groter woningbouwproject waardoor er de mogelijkheid zou kunnen zijn van effect cumulatie. Het beoogde plan maakt geen gebruik van natuurlijke hulpbronnen, noch voorziet het in het toevoegen van een inrichting waardoor er meer verontreiniging en/of hinder zal plaatsvinden. Er is ook geen sprake van een toename in kans van een zwaar ongeval, ramp of schade aan menselijke gezondheid als gevolg van het beoogde plan.
 
Tijdens de aanlegfase is tijdelijk sprake van werkzaamheden en een toename van (zwaar-)verkeer. De belangrijkste effecten hierbij zijn geluidsproductie, verkeersgeneratie en luchtverontreiniging. Ook in de eindfase neemt het aantal verkeersbewegingen toe. In de paragraaf verkeer wordt hier nader op in gegaan. Het plan kan afgewenteld worden op het bestaande wegennet maar er zijn (ook als gevolg van de autonome ontwikkeling) wel aanpassingen nodig aan het verkeernetwerk. De planvorming hiervoor is reeds opgestart.
 
Het vrijkomend materiaal gedurende de bouw wordt door de initiatiefnemer conform wet- en regelgeving afgevoerd. Er is geen sprake van productie van (gevaarlijke) afvalstoffen met nadelige milieugevolgen.
 
Het plangebied bevindt zich binnen het stedelijk gebied en buiten Natura 2000-gebieden, waardoor er geen schade wordt verwacht aan kwetsbare gebieden.
 
Voorliggende planontwikkeling is van relatief onaanzienlijke schaal, waardoor productie van afvalstoffen, gebruik van hulpbronnen, kans op verontreiniging en risico's op ongevallen beperkt is. Doordat de ontwikkeling slechts gebouwen en bijbehorende voorzieningen mogelijk maakt zijn de aard en de complexiteit van het project klein. Daarmee zijn de effecten beperkt en komt de kwaliteit van de omgeving van het plangebied niet in het geding.
 
Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht.
 
Op basis van deze plantoelichting kan geconcludeerd worden dat een m.e.r procedure niet vereist is.
4.2 Bodem
Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde plan.
 
Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
 
Planspecifiek
Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet er worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming (wbb). Ontwikkelingen kunnen gerealiseerd worden indien de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt zijn of geschikt zijn gemaakt voor het beoogde gebruik. Om na te gaan of de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik is er door Ecoconsultancy een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (Rapportage verkennend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in bodem en puin, d.d. 16 november 2021, rapport 14948.001) zie bijlagen bij toelichting bijlage 2.
 
Hierna is in 2022 een nader bodemonderzoek uitgevoerd door Ecoconsultancy (rapportnummer 14948.007, 22 juli 2022), zie bijlagen bij toelichting bijlage 2a. In dit onderzoek zijn de verdachte locaties binnen het plangebied nader onderzocht op vervuiling. Hieruit is een sterk verhoogde gehalte aan nikkel aangetroffen in zowel de bodem en het grondwater, echter kan de bron van de vervuiling niet geconstateerd worden. De verwachting is dat de nikkelverontreiniging te beschrijven valt een ernstig geval van bodemverontreiniging die niet spoedeisend gesaneerd hoeft te worden. Verder is de hypothese voor bestrijdingsmiddelen als gevolg van de voormalige volkstuinen verworpen, zijn een matig verhoogd gehalte PAK en licht verhoogde gehalten nikkel, lood, zink en minerale olie aangetoond rondom deellocatie J en is deelgebied H lichtelijk verontreinigd met PCB en asbest. Hierbij was het advies om na de sloop van de bestaande bebouwing op verschillende locaties binnen het plangebied een nieuw asbestonderzoek te laten uitvoeren. Hierbij is ook afgesproken met het ODRU dat het onderzoek naar het afperken van de bodemvervuiling ook plaats kan vinden nadat de bestaande bebouwing is gesloopt.
 
Uit de voorgaande onderzoeken is bleken dat een significante nikkelverontreiniging aanwezig is binnen het plangebied. Hiernaast is op verschillende plekken binnen het plangebied de interventiewaarde voor asbest overschreden. Ten slotte zijn nikkel, zink en minerale olie aangetroffen in gehalte boven de tussenwaarden. Als gevolg hiervan is nader onderzoek nodig om te exacte omvang van de vervuiling te bepalen, waarna vervolgstappen opgesteld kunnen worden. Het meest recente vervolgonderzoek is uitgevoerd door SGS Search (verkennend en nader bodem- en asbest in grond onderzoek en indicatief waterbodemonderzoek, 16 augustus 2023, rapport 25.23.00212), zie bijlagen bij toelichting bijlage 2b.
 
Uit het nader bodemonderzoek werd geconcludeerd dat er op verschillende plekken binnen het plangebied sprake is van een antropogene bijmengingen in de grond bestaande uit baksteen en beton. Uit analyse bleek dat de verwachte omvang van de nikkelverontreiniging ongeveer minimaal 50 m³ bedraagt zoals verwacht in eerdere onderzoeken. Er is tegelijkertijd een verhoogd gehalte aan nikkel aangetoond in het aanwezige bodemwater rondom de verontreiniging. Desondanks het nader onderzoek was een bron niet vast te stellen, maar de verwachting is dat het verband houdt met de aangetroffen bijmenging van baksteen en beton. Verder is de verwachting dat 70 m³ aan grondwater verontreinigd is met nikkel. Geconcludeerd werd dat er sprake is van een ernstige verontreiniging is, maar dat deze niet spoedeisend gesaneerd moet worden.
   
Ten slotte is er aangetoond dat lokaal binnen het plangebied er sprake is van een verhoogde halte van PAK's. Hierbij was de verwachting dat deze verhoogde gehalte te maken heeft met voorgaande activiteiten binnen het plangebied. Het advies is om deze verontreiniging verder te onderzoeken.
 
Geconcludeerd werd om na de sloop van de bestaande bebouwing en verharding een aanvullend bodemonderzoek uit te voeren naar nikkel en PAK's binnen het plangebied. Verder wordt er geadviseerd om op basis van advies van het ODRU om verder asbestonderzoek uit te voeren binnen het plangebied op selecte locaties binnen het plangebied.
 
Conclusie
Geconcludeerd dient te worden dat het plangebied vervuild is met nikkel in zowel de bodem en in het grondwater. Verder onderzoek moet uitgevoerd worden zodra de bestaande bebouwing en verharding zijn gesloopt, waarna er saneringswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden voordat het plangebied geschikt is voor het beoogde gebruik. Dit was reeds bekend voor de aanvang van het initiatief waardoor budget beschikbaar is voor de toekomstige saneringswerkzaamheden, waardoor het plan financieel niet belemmerd wordt. Indien deze stappen volledig uitgevoerd worden vormt het aspect bodem geen belemmering voor het voorliggende plan.
4.3 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten, waaronder woningen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
 
De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien naar akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB.
 
Planspecifiek
Woningen zijn geluidsgevoelig in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh). Doordat het beoogde plan de realisatie van 145 appartementen mogelijk maakt, is er onderzocht door LBP Sight (Akoestisch onderzoek verkeerslawaai Randdijk IJsselstein, d.d. 4 december 2023, R003_01_072504aa) of de geluidsbronnen uit de Wet geluidhinder belemmeringen vormen voor het beoogde plan, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3.
 
Wegverkeerslawaai
Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de N210, A2 en de Europalaan/Televisiebaan. Deze liggen op een afstand van respectievelijk 73 meter, 230 meter en 27 meter van het plangebied. Deze wegen zijn hieronder besproken samen met vervolgstappen.
 
Geluidshinder Utrechtseweg en Randdijk
De geluidsbelasting als gevolg van de Utrechtseweg, Randdijk en de trambaan bedraagt respectievelijk maximaal 43 en 40 dB. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden.
 
Geluidshinder A2
De geluidsbelasting als gevolg van de A2 bedraagt maximaal 58 dB aan de noordoost- en zuidoostzijde van het plangebied vanaf de tweede verdieping. Hierbij worden zowel de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde overschreden.
 
Geluidshinder N210
De geluidsbelasting als gevolg van de N210 bedraagt maximaal 61 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden met 13 dB, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.
 
Geluidsbelasting Europalaan & Televisiebaan
De geluidsbelasting als gevolg van de Europalaan en Televisiebaan is maximaal 51 dB. Hierbij is een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 2 dB, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.
 
Gemeentelijk geluidsbeleid
De gemeente IJsselstein heeft beleid ten aanzien van de hogere waarde Wet geluidhinder. Door dit beleid wordt een leefbare woonsituatie bewerkstelligd. De gemeente IJsselstein gaat hierbij uit van de gecumuleerde geluidbelasting. Voor wegverkeer wordt daarbij wel rekening gehouden met de aftrek volgens artikel 110g Wet geluidhinder (Lcumplus). De gemeente onderscheidt drie situaties:
  1. Eén of meer geluidbronnen veroorzaken gezamenlijk een gecumuleerde geluidbelasting, Lcumplus van maximaal 53 dB.
  2. Eén of meer geluidbronnen veroorzaken gezamenlijk een gecumuleerde geluidbelasting, Lcumplus hoger dan 53 dB en maximaal 63 dB.
  3. Eén of meer geluidbronnen veroorzaken gezamenlijk een gecumuleerde geluidbelasting, Lcumplus hoger dan 63 dB.
De gecumuleerde geluidbelasting Lcumplus is maximaal 63 dB, waarbij het beoogde plan voldoet aan situatie 2 waarbij voor het verlenen van een hogere waarde moet voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • Elke woning heeft minimaal één geluidluwe gevel of een geluidluwe buitenruimte.
  • Voor elke woning is minimaal één verblijfsruimte aan een geluidluwe gevel gesitueerd.
Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de gecumuleerde geluidbelasting Lcumplus maximaal 48 dB is.
    
Geluidsbeperkende maatregelen
Om het beoogde plan geluidstechnisch gewenst te maken moeten geluidsbeperkende maatregelen uitgevoerd worden. Geluidsbeperkende maatregelen aan de bron blijken niet mogelijk, alle mogelijke maatregelen zijn al reeds geïmplementeerd voor de A2. Hiernaast zijn er wel maatregelen mogelijk voor de N210 en Europalaan/Televisiebaan, maar deze stuiten op significante civieltechnische, stedenbouwkundig en/of verkeerskundige problemen waardoor deze maatregelen niet toereikend zijn.
 
Verlenen hogere ontheffingswaarden
Voor het voorliggende initiatief kan de gemeente IJsselstein hogere waarden voor geluidsbelasting vanwege de A2, N210 en de Europalaan/Televisiebaan verlenen. Echter zijn hieraan voorwaarden verbonden vanuit het gemeentelijke beleid.  Geluidsbeperkende maatregelen moeten aangebracht worden aan het beoogde gebouw zelf. Hierbij moet er gedacht worden aan het aanbrengen van balkonschermen, afsluitbare balkons, coulissendempers, gevelschermen, speciale vensters, etc. Indien deze maatregelen niet toereikend zijn kan er gewerkt worden met een dove gevel. Bij verdere planuitwerkingen moet de geluidsbeperkende maatregelen exact uitgewerkt worden. Om als bevoegd gezag wel sturing te kunnen geven aan deze verdere planuitwerking zijn in artikel 6.2.1 hiervoor specifieke bepalingen opgenomen.
 
Spoorweglawaai
Het plangebied ligt op zeer korte afstand van de trambaan (circa. 45 meter). Uit het akoestisch onderzoek is er bleken dat de maximumgevelwaarde 49 dB bedraagt, waardoor de voorkeurswaarde niet overschreden wordt. Geluidswerende maatregelen voor de trambaan zijn dus niet nodig.
 
Conclusie
De voorkeurswaarden worden voornamelijk overschreden binnen het plangebied. Om te kunnen garanderen dat er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat worden er planregels opgenomen waarmee er gewaarborgd wordt dat het voorliggende plan voldoet aan zowel de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidsbeleid. Door het volgen van deze regels zal het aspect geluid geen belemmering vormen voor het voorliggende plan.
4.4 Bedrijf en milieuzonering
Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
 
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
 
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
  • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Planspecifiek
Het beoogde plan betreft de toevoeging van een woonfunctie, waardoor er sprake is van het toevoegen van een gevoelige bestemming in de zin van milieuzonering. Hierbij is met behulp van het geldige bestemmingsplan 'Noordoost' gekeken naar milieubelastende activiteiten in de omgeving van de locatie.
 
In de directe omgeving zijn geen belemmerende functies, zoals bedrijven, aanwezig. De directe omgeving is dan ook aan te merken als monofunctioneel woongebied. Verder moet worden nagegaan of de beoogde ontwikkeling milieubelastende activiteiten omvat. In onderhavig plan gaat het om de ontwikkeling van een woonfunctie met een bijbehorende parkeergarage wat als een mogelijke bron van hinder gezien kan worden. Een parkeergarage heeft een richtafstand van 30 meter terwijl de dichtstbijzijnde woning buiten het plangebied op een afstand van circa 45 meter ligt. Geacht wordt dat er voldaan wordt aan de richtafstand en er geen sprake is van aantasting van het naastgelegen woon- en leefklimaat.
 
Er kan geconcludeerd worden dat er geen milieubelastende activiteiten in de omgeving zijn die een belemmering vormen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen en deze activiteiten dan ook niet in hun (bedrijfs)mogelijkheden worden beperkt als gevolg van het plan.
4.5 Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm van 1,2 µg/m³ voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'. 
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
In 2021 is gebleken dat NO2 en fijn stof schadelijker zijn dan gedacht. De WHO heeft daarom de advieswaarden voor zowel NO2, PM10 en PM2,5 op 21 september 2021 verlaagt naar respectievelijk 10, 15 en 5 μg/m³. Deze richtlijn wordt ook door de GGD gevolgd.
 
Planspecifiek
Voor de voorgenomen ontwikkeling wordt er een appartementengebouw gebouwd met 145 appartementen. Hierbij zal er een toename zijn van verkeersbewegingen van 848 mvt/e. Met gebruikmaking van de NIBM-rekentool is bepaald of het plan aan te merken is als 'niet-in-betekende-mate'. Uit de berekening blijkt dat het project aan te merken is als een zogenaamd NIBM-project. De ontwikkeling draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. 
 
 
Hiernaast is ook gekeken naar de luchtkwaliteit rondom het plangebied met behulp van de Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (monitorronde 2023). Hieruit blijkt dat de concentraties voor fijnstof en stikstofdioxide respectievelijk 23,59 µg/m³ PM10, 18,37 µg/m³ PM2,5 en 10,03 µg/m³ zijn. Bij deze waarden wordt de grenswaarde van 32 µg/m³ voor PM10 (24 uurs gemiddelde) niet overschreden en is er dus sprake van een goed woon- en leefomgeving.
 
Gesteld kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering zal vormen.
4.6 Externe veiligheid
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
  • risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
 
Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.
 
Plaatsgebonden risico en groepsrisico
Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.
 
Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.
 
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen
Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.
 
Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.
 
Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) regelen onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.
 
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor
Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.
  
Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.
 
Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.
 
Planspecifiek
Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is een onderzoek naar externe veiligheid door Kragten uitgevoerd (verantwoording hoogte groepsrisico woningbouwontwikkeling Randdijk 21A IJsselstein, d.d. 11 oktober 2023, SRO075), zie bijlagen bij toelichting, bijlage 4. De adviezen zijn hieronder uitgewerkt en bijgevuld op basis van het verkregen advies van het VRU (2023-019619, 19 december 2023).
  
Bevt - Water-, weg- en spoorwegtransport
In artikel 7 en 8 van het Bevt is opgenomen wanneer sprake is van het verantwoorden van het groepsrisico. In onderhavige situatie is sprake van een beperkte verantwoordingsplicht waarbij de verantwoording dient in te gaan op de volgende onderdelen: 
  1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en
  2. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet.
Als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A2 en N210, dient binnen de planlocatie rekening te worden gehouden met de volgende scenario’s.
 
Toxisch scenario
Toxische vloeistoffen en gassen kunnen vrijkomen als de tankwagen met toxische stoffen het begeeft als gevolg van bijvoorbeeld een incident. Hierbij komen de toxische stoffen vrij in de vorm van een plas of een wolk. Bij een toxische plas zal deze vervolgens (gedeeltelijk) verdampen, waarbij een toxische wolk wordt gevormd. Afhankelijk van de windrichting en de weersomstandigheden kan de toxische wolk richting het plangebied drijven.
 
BLEVE-scenario
BLEVE is een afkorting voor “Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion” (kokende vloeistof-gasexpansie-explosie). Er bestaat een koude en een warme BLEVE. Bij een koude BLEVE  explodeert de tank meteen. Bij een warme BLEVE explodeert de tank als gevolg van een brandhaard.
 
Plasbrand scenario
Door het openscheuren van de tankwagen stroomt de gevaarlijke stof uit. Benzine is licht ontvlambaar. Wanneer de plas ontsteekt kan het scenario plasbrand optreden. De effecten van een plasbrand zijn warmtestraling en rook en kunnen tot 50 meter effect hebben. Hierdoor kunnen slachtoffers, schade en brand in de omgeving ontstaan.
 
Fakkelbrand scenario
Een fakkelbrand wordt veroorzaakt doordat na een botsing een afsluiter afbreekt van de tankwagen. Hierdoor stroomt LPG uit en ontsteekt direct. Er ontstaat een fakkel die blijft branden tot de tank leeg is of wordt afgesloten. Het effect van een fakkelbrand is warmtestraling. Dit effect kan slachtoffers, schade en brand in de omgeving veroorzaken. Het invloedsgebied is 100 meter.
 
Bestrijdbaarheid/beheersbaarheid
De beheersbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om haar taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Hierbij hanteert de brandweer richtlijnen zoals beschreven in de publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid” van brandweer Nederland.
 
Uit bovengenoemde handleiding volgt het advies dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van calamiteiten het plangebied bereikbaar is. Verder heeft het VRU aanbevolen om een bluswatervoorziening van minimaal 60 m³/u en een droge bluswaterleiding te realiseren. Dit dient meegenomen te worden in de verdere planuitwerking.
 
Bestrijdbaarheid per scenario
Bij een ongeval met toxische gassen en vloeistoffen kan de brandweer, afhankelijk van de stofintensiteit en het groeiscenario, optreden door de gaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water. Hiertoe dienen voldoende bluswatervoorzieningen nabij de risicobron aanwezig te zijn. De aanwezigheid van bluswatervoorzieningen binnen het plangebied is met het oog op een toxisch scenario niet relevant.
Ook ten aanzien van de bereikbaarheid is bij een toxisch scenario met name de bereikbaarheid van de risicobron maatgevend. De inrichting van het plangebied heeft geen invloed op de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen ter plaatse van de risicobron.
 
Een koude BLEVE is niet te bestrijden omdat de tankwagen meteen explodeert. Gezien de snelle ontwikkeltijd zijn er geen mogelijkheden voor bronbestrijding en primaire effectbestrijding. De effectbestrijding zal daarom gericht zijn op het bestrijden van secundaire branden.
 
Voor het voorkomen van een warme BLEVE dient een aangestraalde tankwagen tijdig te worden gekoeld en de brandhaard te worden geblust.
 
Zelfredzaamheid
Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten.
 
Mobiliteit van de aanwezigen
Binnen het plangebied worden geen functies voorzien die specifiek bedoeld zijn voor minder zelfredzame personen. Het plan betreft de realisatie van een appartementencomplex. Indien minder zelfredzame personen aanwezig zijn, wordt ervan uitgegaan dat zij met behulp van valide personen in veiligheid kunnen worden gebracht.
 
Mogelijkheden voor ontvluchting/schuilen
Bij incidenten zal een afweging gemaakt moeten worden tussen schuilen of vluchten. Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld. Aangenomen wordt dat personen die zich binnen in een van de buitenlucht afgesloten ruimte bevinden een 10 keer zo lage kans hebben te overlijden als personen die zich buiten bevinden (PGS 3).
 
Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident op de weg is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. Om personen goed te kunnen beschermen tegen de effecten van een giftige gaswolk dienen ramen en deuren dan ook goed gesloten te kunnen worden. Gelet op het feit het nieuwbouw betreft, moet op grond van de vigerende bouwregelgeving aandacht geschonken worden aan een goede luchtdichtheid. Een eventuele luchtbehandelingsinstallatie dient middels één handeling uitgeschakeld te worden.
 
Indien desalniettemin bij een toxische wolk wordt besloten het gebied te ontruimen, is het van belang dat personen haaks op de wolk kunnen vluchten. Hiervoor is het nodig dat er haaks op elkaar staande vluchtwegen beschikbaar zijn, die van de bron af gericht zijn. Deze wegen mogen niet doodlopend zijn. Hier dient in de verdere planuitwerking rekening mee gehouden te worden.
 
Binnen het invloedsgebied van een BLEVE-scenario is vluchten het uitgangspunt waarbij gerealiseerd dient te worden dat indien daadwerkelijk een BLEVE dreigt, de vluchttijd bijzonder kort is. Feit blijft dat in geval van een calamiteit een vroegtijdige alarmering van levensbelang is om ervoor te zorgen dat de aanwezigen veilig kunnen vluchten. De mogelijkheden om te kunnen vluchten nemen toe door (nood)uitgangen en vluchtroutes zoveel mogelijk loodrecht van de risicobron af te richten. Op die manier worden vluchtende personen afgeschermd door het gebouw zelf. Vluchtroutes dienen duidelijk te worden aangeduid. Ook kan een optimalisatie van de ontvluchting plaatsvinden door de (nood)uitgangen op zo groot mogelijke afstand van de risicobronnen te projecteren. Dit dient in de verdere planuitwerking meegenomen te worden.
 
Risicocommunicatie
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid kan worden verbeterd door maatregelen zoals een waarschuwings- en alarmeringssysteem en risicocommunicatie (hoe te handelen bij een incident, gebaseerd op de eerdergenoemde scenario’s BLEVE en toxisch). In geval van een calamiteit is het van levensbelang dat de aanwezigen tijdig gewaarschuwd worden. Vluchtroutes dienen zichtbaar en duidelijk te worden aangeduid.
De invulling van de risicocommunicatie dient conform de Wet veiligheidsregio’s door het bestuur van de Veiligheidsregio’s uitgevoerd te worden. De Veiligheidsregio ondersteunt en adviseert de gemeenten hierin in voorbereiding op een alarmering bij rampen.
  
De voornoemde punten en de adviezen van de Veiligheidsregio dient de gemeente IJsselstein mee te wegen in haar besluitvorming.
4.7 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.
 
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
 
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling heeft mogelijk een negatief effect op beschermde flora en fauna (soortenbescherming), beschermde natuurgebieden (gebiedsbescherming) en/of beschermde houtopstanden. Derhalve geldt de wettelijke verplichting onderzoek te verrichten. Deze is uitgevoerd door Blom Ecologie (2023-0248, 28/03/'23) met de rapportnaam 'Quickscan Wet natuurbescherming Randdijk 21 te IJsselstein', zie bijlagen bij toelichting, bijlage 5.
 
Gebiedsbescherming
Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Uiterwaarden Lek' ten zuidwesten van het plangebied op een afstand van 6,0 km. Hierbij kan worden uitgegaan dat voor een aantal effecten als gevolg van het beoogde plan, waaronder trillingen, geluid en optische verstoring, uitgesloten kunnen worden. Hieronder valt niet een stikstofdepositie, waarbij het advies luidt om een AERIUS-berekening uit te voeren om uit te sluiten dat het beoogde plan leidt tot een verhoging van stikstofdepositie binnen het Natura 2000-gebied.
 
Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland, groene contour of weidevogelkerngebied. Op een afstand van circa 1,1 km van het plangebied ligt het Natuurnetwerk Nederland. Hiernaast ligt op een afstand van circa 1,2 km de Groene contour en op 6,2 km ligt een Weidevogelgebied. Voor geen van deze gebieden is een toetsingskader voor externe werking waardoor deze verder buiten beschouwing kunnen worden gelaten.
 
Soortenbescherming
Het plangebied is potentieel geschikt voor verschillende flora- en fauna soorten. Deze worden hieronder per punt besproken.
 
Flora 
In de omtrek van het plangebied komen meerdere beschermde planten voor, namelijk het Kluwenklokje, Knolspirea en Stijve wolfsmelk. De aanwezigheid van het Kluwenklokje wordt bij voorbaat uitgesloten wegens het tekort aan geschikt biotoop. Hiernaast is dit soort niet beschermd buiten het natuurlijke verspreidingsgebied niet beschermd en is dus verder niet relevant. Het voorgaande verhaal geldt ook voor de Knolspirea waardoor deze verder buiten beschouwing wordt gelaten.
 
De Stijve wolfsmelk kan niet op voorhand worden uitgesloten op basis van twee punten. Ten eerste is er het feit dat er waarnemingen van dit soort zijn in de jaren 2014 en 2015 op circa 780 meter afstand tot het plangebied, waardoor er kans is op verspreiding naar het plangebied sinds deze waarnemingen. Ten tweede zijn er geschikte groeiplaatsen aanwezig binnen het plangebied. Hierbij moet er dus verder onderzocht worden of er inderdaad Stijve wolfsmelk aanwezig is binnen het plangebied.
 
Hiernaast zijn er verder geen beschermde plantsoorten aangetroffen tijdens het veldonderzoek.
 
Grondgebonden zoogdieren
In de omtrek van het plangebied worden veel verschillende zoogdieren verwacht die een beschermde status hebben. Hierbij is de verwachting dat de Steenmarter mogelijk aanwezig is binnen het plangebied op basis van de ligging van het plangebied en de overvloed aan mogelijke rust- en voortplantingsplaatsen binnen het plangebied zelf. Hierbij moet er dus verder onderzocht worden of de Steenmarter ook werkelijk gebruik maakt van het plangebied.
 
Vleermuizen
In de omtrek van het plangebied zijn meerdere vleermuissoorten bekend die een beschermde status hebben. Het plangebied is onderzocht op mogelijke verblijfsplaatsen. Hierbij blijkt het dat zowel de woning als de bedrijfsloodsen mogelijk als verblijfsplaats kunnen functioneren, er is namelijk sprake van een geschikt klimaat en diverse openingen voor vleermuizen binnen deze gebouwen. Hierbij moet er dus verder onderzocht worden of deze gebouwen gebruikt worden door vleermuizen. Hiernaast moet de lichtvervuiling tijdens de bouw zo veel mogelijk beperkt worden in verband met omliggende verblijfsroutes.
  
Amfibieën
In de omtrek van het plangebied worden verschillende amfibieën verwacht die een beschermde status hebben. Hieruit blijkt het dat het plangebied mogelijk rust- of overwinteringsgebieden wegneemt van de Alpenwatersalamander. Deze is op ongeveer 1,4 kilometer signaleert aan de overzijde van de A2. Er moet dus verder onderzocht worden of de Alpenwatersalamander gebruik maakt van de aangrenzende wateren. Op basis van de aan- of afwezigheid van dit soort kan er dan geconcludeerd worden of het beoogde plan dus belemmering belemmerd wordt.
 
Reptielen
In de omtrek van het plangebied is enkel de ringslang bekend, waarbij net zoals alle inheemse reptielen beschermd worden vanuit de wet. Op basis van het feit dat er maar één waarneming is gedaan van dit soort binnen 2 kilometer rondom het plangebied wordt ervan uitgegaan dat er geen ringslangpopulatie aanwezig is rondom het plangebied. Vroeger waren zandhagendissen wel aanwezig rondom het plangebied, maar wegens het feit dat deze reeds uitgezet zijn vervalt de beschermde status van dit soort. Hierbij geldt nog wel de algemene zorgplicht.
 
Vissen
In de omtrek van het plangebied zijn geen beschermde vissoorten bekend. Gecombineerd met de feiten dat er geen werkzaamheden gepland zijn aan/bij de aanwezige sloten en dat er genoeg uitwijkmogelijkheden zijn voor vissen wordt er geacht dat dit aspect geen belemmering vormt
 
Insecten en ongewervelden
In de omtrek van het plangebied zijn zowel de Grote vos en de Teunisbloempijlstaart aanwezig. De verwachting is dat de Teunisbloempijlstaart niet aanwezig binnen het plangebied wegens het tekort aan geschikt biotoop voor dit soort. De Grote vos wordt ook niet verwacht binnen het plangebied zelf, maar er wordt wel aangeraden om buiten de ei- en rupsperiode van dit soort de kapwerkzaamheden uit te voeren.
 
Vogels
In de omtrek van het plangebied zijn meerdere vogelsoorten verwacht rondom het plangebied die een beschermde status hebben. Op basis van het onderzoek kon er niet uitgesloten worden dat de Huismus, Gierzwaluw, Kerkuil en Steenuil gebruik maakt van het plangebied. Hierbij moet er dus vervolgonderzoek worden uitgevoerd om dit uit te sluiten.
 
Op basis van soortenbescherming moet er een vervolgonderzoek worden uitgevoerd naar de soorten Stijve wolfsmelk, Steenmarter, Vleermuizen, Alpenwatersalamander, Huismus. Gierzwaluw, Kerkuil en Steenuil.
 
Vervolgonderzoek soortenbescherming
Om na te gaan of de bovengenoemde soorten inderdaad gebruik maken van het plangebied is een jaarrond vervolgonderzoek uitgezet naar deze soorten. In beginsel wordt er verwacht dat het voorliggende plan geen hinder veroorzaakt voor de onderzochte soorten. In geval dat er wel sprake is van significante hinder zal er een ontheffing aangevraagd moeten worden.
 
Houtopstanden
In de beoogde ingreep zijn geen kapwerkzaamheden voorzien aan zelfstandige eenheden van bomen, boomvormers, struiken, hakhout of griend, met een oppervlakte van 1000 m2 of meer of een rijbeplanting met meer dan 20 bomen. Een meldingsplicht in het kader van Wnb is niet noodzakelijk, waardoor houtopstanden geen belemmering vormen voor het beoogde plan.
 
AERIUS-Berekening
Om na te gaan of het voorliggende plan zal leiden tot buitensporige stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden is met behulp van de AERIUS-calculator (versie 2023.0.1, uitgevoerd 23 november 2023, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6) gekeken of er sprake is van stikstofdepositie in de aanleg en/of gebruiksfase van het voorliggende plan. Hieruit is bleken dat er zowel in de aanleg als gebruiksfase van het voorliggende plan geen sprake is van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden die kan leiden tot nadelige effecten.
 
Conclusie
Indien het vervolgonderzoek soortenbescherming uitwijst dat er geen beschermde diersoorten aanwezig zijn binnen het plangebied zal het aspect ecologie geen belemmering vormen voor het voorliggende plan. Indien dit wel het geval is zal er een ontheffing voor het initiatief aangevraagd moeten worden.
  
4.8 Waterhuishouding
De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hooggehouden worden.
 
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma.
 
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.
 
Nationaal Water Programma
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
 
Waterbeheerprogramma 2022 - 2027
Op 22 december 2021 heeft het algemeen bestuur het 'Waterbeheerprogramma 2022 - 2027' vastgesteld. Het waterbeheerprogramma is een koersdocument, waarbij 'stroomopwaarts' centraal staat, oftewel voorbereiden op de toekomst en proactieve samenwerking vanaf het begin van het proces. Het hoogheemraadschap heeft de ambitie om bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol te geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Hierbij wordt extra ingezet op de volgende thema's:
  • Zuiver afvalwater, energieneutraal en circulair
  • Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied
  • Waterveilige leefomgeving
  • Waterbewust leven en genieten van water
Door verschillende opgaven neemt de druk op de fysieke ruimte toe, waardoor een multifunctioneel ruimtegebruik essentieel is. Door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven fundamenteel, wat een andere rol van het hoogheemraadschap vraagt.
Het beheergebied van het waterschap is divers, van het natte veenweidegebied in het westen, via het stedelijke middengebied tot de hogere zandgronden in het oosten. Per deelgebied zijn de wateropgaven verschillend. Navolgend staan per deelgebied de belangrijkste opgaven beschreven.
  • Veenweidegebied. Het veenweidegebied is een door de mens gemaakt landschap. Door veenoxidatie vindt bodemdaling en een hoge CO₂-uitstoot plaats. Het watersysteem kan met name in het Oude Rijngebied de klimaatverandering moeilijk opvangen, hier is een robuuster watersysteem en een meer klimaatbestendige inrichting nodig.
  • Stedelijk middengebied. Het stedelijk middengebied met de steden Utrecht, Nieuwegein, Houten en IJsselstein is een dynamisch gebied. De komende decennia komen hier veel ontwikkelingen en opgaven samen. Ontwerpen met water dient een prominentere rol te krijgen in gebiedsontwikkelingen en de openbare ruimte, zoals bij locatiekeuzes en planvorming van nieuwe bouwlocaties.
  • Kromme Rijngebied en Utrechtse Heuvelrug. Het gebied ten oosten van Utrecht kenmerkt zich door de aanwezigheid van boomgaarden met fruit, de meanderende Kromme Rijn en het Eiland van Schalkwijk. De droge zomers van de afgelopen jaren hebben laten zien dat voor dit gebied een robuuste strategie nodig is om zowel de hoge als de lage delen van het Kromme Rijngebied klimaatbestendig te maken. Het hoogheemraadschap steunt het gericht omzetten van naaldbos in loofbos (verloofing) om de verdamping af te laten nemen en daarmee de verdroging tegen te gaan en de grond- en drinkwatervoorraad toe te laten nemen.  
Planspecifiek
Watercompensatie
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden schrijft voor dat bij een verhardingstoename van meer dan 500 m² er minimaal 45 mm berging per m² moet worden gerealiseerd of als het in oppervlaktewater wordt uitgevoerd, dan betreft het 15% van de toe te voegen verharding. Daarnaast is een vergunning nodig voor de lozingsconstructies naar oppervlaktewater. Geacht wordt dat het voorliggende plan voorziet van de afname van het verharde oppervlak ten opzichte van de huidige situatie, waardoor er geacht wordt dat watercompensatie niet nodig is.
   
Veiligheid en waterkeringen
Ruimtelijke plannen kunnen van invloed zijn op het (veilig) functioneren en het beheer en onderhoud van waterkeringen. Om die reden is het van belang, dat initiatiefnemers van ruimtelijke plannen rekening houden met de effecten van die plannen op de aanwezige waterkeringen. Het plangebied valt, volgens de legger van het hoogheemraadschap, niet binnen een beschermingszone van een waterkering, zodat geen planologische bescherming nodig is in de vorm van een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.
 
Hemel- en vuilwater
De bebouwing dient te voldoen aan het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland over de afvoer van hemelwater en vuilwater. Dit houdt in dat het hemelwater wordt afgekoppeld en het vuilwater via het riool afgevoerd wordt. De voordelen van het afkoppelen van hemelwater zijn:
  • de riolering wordt ontlast waardoor minder overstort van ongezuiverd rioolwater optreden;
  • de zuivering krijgt minder schoon water te verwerken, waardoor het zuiveringsrendement verbetert;
  • schoon hemelwater wordt geloosd in het gebied waar het valt, zodat er in droge tijden geen gebiedsvreemd water ingelaten hoeft te worden.
Het hemelwater wordt afgekoppeld en afgevoerd door het te laten infiltreren in de bodem. De afvoer van afvalwater vindt plaats via het gemeentelijk rioolstelsel.
  
Bescherming drinkwater
Er is sprake van een grondwaterbeschermingsgebied, zoals aangegeven in 'Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht'. Het beoogde plan bevat geen activiteit of bestemming die een risico kan vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Hierbij geldt de algemene zorgplicht waarmee alle maatregelen die redelijkerwijs uitgevoerd kunnen worden ook daadwerkelijk uitgevoerd worden en waar nodig de gevolgen zo veel mogelijk beperkt of ongedaan maken of de activiteit achterwegen laten indien mogelijk. Indien er desondanks alsnog dreigend of acuut gevaar voor verontreiniging optreedt zal de gedeputeerde staten op de hoogte worden gesteld.
 
Gezien het bovenstaande kan er worden gesteld dat het aspect water geen belemmering vormt voor het beoogde plan.
 
4.9 Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.
Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.
 
Planspecifiek
Binnen het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Hiernaast wordt er geen beschermd gezicht beschadigd als gevolg van het beoogde plan. Hierbij kan geconcludeerd worden dat er geen cultuurhistorische kwaliteiten aangetast worden als gevolg van het beoogde plan, waardoor het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt.
4.10 Archeologie
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.
 
De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.
 
Planspecifiek
 
Het plangebied is binnen het geldende bestemmingsplan 'Noordoost', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 8 mei 2013, gelegen binnen de gebiedsaanduiding ‘archeologisch waardevol gebied – 3’. Binnen deze gebiedsaanduiding zijn gronden tevens bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische (verwachtings-)waarden. Conform de gebiedsaanduiding is het verboden om op of in deze gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning aanleg werken en werkzaamheden de volgende werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken uit te voeren: 
  1.  Afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage op een grotere diepte dan 30 cm;
  2.  Heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen;
  3.  Verlagen of verhogen van het waterpeil;
  4.  Aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd
  5. Aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
  6.  Het aanbrengen of verwijderen van diepgewortelde beplantingen.
Dit verbod is niet van toepassing indien de werkzaamheden of werken een oppervlakte beslaan van ten hoogste 10.000 m². Onderhavig plangebied heeft een oppervlakte van ca. 4.642 m², waarbij de drempelwaarde niet overschreden wordt. Archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig. De mogelijk aanwezige archeologische waarden dienen wel in het op te stellen bestemmingsplan ten behoeve van onderhavige ontwikkeling door middel van een gebiedsaanduiding te worden veiliggesteld. Hierin voorziet de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 3'.
4.11 Duurzaamheid
Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.
 
Nederland in 2050 vrij van aardgas
Per 1 juli 2018 is de Gaswet veranderd. Hierdoor krijgen nieuwe gebouwen geen gasaansluiting meer. Dit komt door een verandering van de gasaansluitplicht. De wetswijziging heeft invloed op nieuwe gebouwen waarvan de bouwvergunning is aangevraagd na 30 juni 2018. Deze verandering geldt voor alle kleinverbruikers (max 40 m³ gas/uur), zoals woningen en kleine bedrijfsgebouwen.
 
Bijna energieneutrale gebouwen (BENG)
De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden. De BENG kijkt naar de energieprestatie van een gebouw aan de hand van de drie energieprestatie-indicatoren:
  1. de energiebehoefte indicator;
  2. de primaire fossiele energie-indicator; en
  3. het aandeel hernieuwbare energie. 
Milieuprestatie Gebouw (MPG)
Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m²).
 
GPR Gebouw
Een meetinstrument voor duurzame ontwikkeling en het benutten van het besparingspotentieel is GPR Gebouw. GPR Gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapportcijfer te geven op vijf thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Hierbij geldt, hoe hoger het cijfer, hoe duurzamer het gebouw. Door de GPR Gebouw in te vullen wordt meer nagedacht over duurzaamheid tijdens het ontwerpen en (ver)bouwen van gebouwen. GPR Gebouw kan ook gebruikt worden om bestaande woningen en gebouwen te verduurzamen. Na invoering van gegevens in GPR Gebouw betreffende de woningen worden prestaties zichtbaar op de thema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.
 
Beleidsplan Duurzaamheid
In het Beleidsplan Duurzaamheid Gemeente IJsselstein, Actualisatie Visiedocument IJsselstein Duurzaam (2016) wordt gestreefd naar toekomstbestendige gebouwen waar gekozen is voor duurzaamheid, flexibiliteit, multifunctionaliteit en een goed binnenklimaat (minimaal frisse scholen klasse C). Gedacht kan worden aan hoge plafonds, meer daglicht, energiezuinige systemen, hogere eisen aan ventilatie, verlichting en isolatie, zo min mogelijk dragende binnenmuren en het makkelijk kunnen splitsen en samenvoegen van ruimtes. Bovendien wordt voor alle nieuwe gebouwen uitgegaan van een score van minimaal GPR = 8.
 
Planspecifiek
Er zal worden voldaan aan de geldende eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG). De concrete maatregelen die hiervoor worden getroffen zijn nog niet volledig bekend; dit wordt nader uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunningen. Wel is duidelijk dat met de beoogde ontwikkeling meerdere maatregelen getroffen met betrekking tot duurzaamheid, zoals goede isolatie, duurzaam materiaalgebruik, zonnepanelen op het dak en de ontwikkeling wordt aardgasloos uitgevoerd.
4.12 Verkeer en parkeren
4.12.1 Verkeer
Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.
 
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.
 
Planspecifiek
In de toekomstige situatie wordt er een appartementengebouw aangelegd met 145 appartementen. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie voor het plangebied wordt uitgegaan van 'Sterk stedelijk', in overeenkomst met het CBS in afwezigheid van gegevens vanuit de gemeente, en 'Rest bebouwde kom', in overeenkomst met beleidsdocument 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein'. De gehanteerde functies is hierbij 'Koop, appartement, midden' met 59 units, 'Koop, appartement, duur' met 47 units en 'Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)' met 39 units.
 
Beoogde situatie plangebied
Verkeersgeneratie per wooneenheid
Aantal
Totaal
Koop, appartement, duur
7,1
47
333,7
Appartement, midden
5,6
59
330,4
Sociale huurappartementen
3,6
39
140,4
Totaal
 
145
804,5
 
Op basis van deze gegevens is er sprake van een verkeersgeneratie van maximaal 805 verkeersbewegingen per dag als gevolg van het beoogde plan. De planlocatie wordt via de Randdijk ontsloten op de Europalaan. De Europalaan zit voor wat betreft zijn wegcapaciteit aan zijn grenzen. In de knelpuntenanalyse van Sweco van maart 2023 is dit vastgesteld. Naar aanleiding van deze analyse zal de ontwikkelende partijen in samenspraak met gemeente IJsselstein om aan de slag gaan met het treffen van maatregelen om de bestaande knelpunten weg te nemen. Hierbij wordt rekening gehouden met de onderhavige planvorming en de toename aan verkeersbewegingen wat dit tot gevolg heeft.
4.12.2 Parkeren
Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.
 
Planspecifiek
In de toekomstige situatie wordt er een appartementengebouw aangelegd met 145 appartementen. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte voor het voorliggende plan wordt er gebruik gemaakt van de 'Beleidsregel Parkeernormen IJsselstein'. Hierbij krijgt het plangebied een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk', in overeenkomst met het CBS. Hiernaast hanteert de gemeente de aanduiding 'Periferie' in de Nota van uitgangspunten (december 2021) voor het plangebied, wat overeenkomt met de aanduiding 'Rest bebouwde kom' zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381. Ten slotte hanteert de gemeente het gemiddelde van de kencijfers uit de bovenstaande publicatie.
 
Recent onderzoek heeft aangetoond dat de gangbare 0,3 parkeerplaats per woning die berekend werd voor bezoekersparkeren aan de hoge kant is. De CROW adviseert vooralsnog een norm van 0,2 parkeerplaats per woning. In de onderstaande tabel is de parkeernorm gecorrigeerd met deze lagere norm voor bezoekersparkeren.  
 
In de onderstaande tabel is de parkeerbehoefte weergeven.
 
FunctieAantal wooneenhedenParkeernorm per wooneenheidTotaal
Appartement, middensegment591,694,4
Koop, appartement, duur471,884,6
Sociale huurappartementen
391,142,9
Totaal145-221,9
 
In beginsel is er een parkeerbehoefte van 222 parkeerplekken voor het voorliggende initiatief. In beginsel voorziet het voorliggende plan van 230 parkeerplekken. In de parkeerkelder wordt voorzien in 137 parkeerplaatsen. Voor parkeerplaatsen in een parkeergarage hanteert de gemeente IJsselstein een zogenaamde reductiefactor. Praktijk is dat niet alle bewoners hun auto in de parkeergarage stallen maar soms ook op maaiveld. Voor dit 'effect' is een reductiefactor. Gerekend wordt met een reductiefactor van 0,9. De 137 parkeerplaatsen die in de kelder worden gerealiseerd worden daarmee gerekend als 123,3 parkeerplaatsen, afgerond zijn dit 124 parkeerplaatsen.
 
Op maaiveld wordt voorzien in 93 parkeerplaatsen. In combinatie met het parkeren in de parkeerkelder is daarmee het totale aanbod aan parkeerplaatsen 217. Uitgaande van een parkeervraag van 222 parkeerplaatsen en een aanbod van 217 is er een tekort aan 5 parkeerplaatsen. Strikt genomen wordt er niet helemaal voldaan aan de norm. De initiatiefnemer is voornemens is om deelmobiliteit te organiseren om het verschil in parkeerbehoefte en parkeervoorziening op te vangen. Met de inzet van 2 deelauto's. Met de inzet van 2 deelauto's mogen 8 parkeerplaatsen minder gerekend worden. Omdat de deelauto's wel een toegewezen parkeerplaats krijgen is de netto winst aan parkeerplaatsen 6. Daarmee resteert er nog een overschot van 1 parkeerplaats en is de balans vrijwel in evenwicht. 
 
De finale toets of voldaan wordt aan de norm en er eventueel afgeweken kan worden van de norm door de inzet van deelauto's wordt gedaan in het kader van de vergunningsaanvraag voor de Activiteit bouwen. Bij deze aanvraag zal aanvullend een mobiliteitsplan worden opgesteld waarin de inzet van deelmobiliteit nader gemotiveerd wordt op basis waarvan het college kan afwijken van de parkeernorm.
5 Juridische planbeschrijving
5.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
 
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
5.2 Toelichting
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.
5.3 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Basisregistratie Grootschalige Topografie en/of kadastrale kaart).
5.4 Planregels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.
 
Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.
 
Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:
  • bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
  • bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
  • afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).
5.5 Wijze van bestemmen
 Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:
 
Groen
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, alsmede toegangspaden en verhardingen ten behoeve van de aangrenzende woningen. Tevens zijn binnen deze bestemming speelvoorzieningen en de bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en verhardingen toegestaan.
 
Verder mag slechts ten dienste van de bestemming worden gebouwd en er zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten, zoals lichtmasten, speeltoestellen e.d.
 
Verkeer
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het verkeer. Tevens zijn binnen deze bestemming parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging en waterlopen toegestaan. Verder mag slechts ten dienste van de bestemming worden gebouwd en er zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten, zoals lichtmasten, speeltoestellen e.d.
 
Wonen
Aan het te realiseren woongebouw is de bestemming 'Wonen' toegekend. Er is een bouwvlak aangeduid, waarbinnen het hoofdgebouw moet worden opgericht. Voor het hoofdgebouw is middels de aanduiding 'maximum bouwhoogte' een maximale bouwhoogte van 29,5 m geregeld. Hierbinnen worden ten hoogste negen bouwlagen gerealiseerd. Verder is op de verbeelding middels een aanduiding het aantal wooneenheden per bouwvlak geregeld.
 
Waarde - Archeologie 3
Voor het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. De gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.
6 Financiële uitvoerbaarheid
In het van kader van een goede ruimtelijke ordening (Bro), dient onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. 
Planspecifiek
Het project wordt op initiatief van de grondeigenaar gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van het plan zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer worden doorberekend. Voor de gemeente zijn er verder geen kosten aan de ontwikkeling verbonden. De economische uitvoerbaarheid van dit initiatief is met het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente IJsselstein geregeld. Hierin is opgenomen dat het planschaderisico voor rekening van de initiatiefnemer komt. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een exploitatieplan.
7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
 
7.1 Algemeen
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
  
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
7.2 Participatie
Op 6 september 2023 is er een informatiebijeenkomst georganiseerd voor omwonende van het voorliggende plan. Hierbij zijn 631 uitnodigingen verstuurd waarbij 75 mensen langskwamen om hun mening te delen (11,9%).
 
Tijdens deze informatiebijeenkomst heeft de initiatiefnemer twee mogelijke ontwerpen gepresenteerd aan de omwonenden waarop deze hun meningen konden delen via een reactieformulier. Het verschil tussen de twee ontwerpen zijn tweeledig. Ten eerste heeft ontwerp 1 in beginsel 140 appartementen terwijl ontwerp 2 in beginsel 145 appartementen heeft. Ten tweede is er een significant verschil tussen waar de bulk van de appartementen worden aangelegd en daarmee de bouwhoogte. Ontwerp 1 had in beginsel de bulk aan appartementen aan Cape Kenedy met een maximum van 7 bouwlagen. Ontwerp 2 had daarentegen in beginsel de bulk van de appartementen aan de N210 en de A2 met een maximum van 8 bouwlagen.
 
In totaal zijn er 28 reactieformulieren ingeleverd en hebben 40 personen aangegeven interesse in het beoogde plan te hebben.
 
Op basis van feedback is variant 2 gekozen vanwege het betere uitzicht voor bewoners aan de Cape Kennedylaan en de noordwestzijde van het plangebied, terwijl de extra appartementen doorslaggevend waren voor sommige omwonenden. De meerderheid had een neutrale houding ten opzichte van dit ontwerp, wat afwijkt van de eerste variant waar men voornamelijk neutraal of negatief reageerde.
 
Daarna is variant 2 aangepast op verzoek van omwonenden om het aantal bouwlagen aan de Cape Kennedylaan te verminderen en zo beter aan te sluiten op de bestaande bebouwing. Als compromis is besloten om één extra bouwlaag aan de oostkant toe te voegen, resulterend in negen bouwlagen. Dit maakt het gebouw herkenbaar vanaf de N210 en A2 en beschermt achterliggende woningen tegen geluidshinder van deze wegen.
 
Na de informatiebijeenkomst werd de aangepaste variant 2 gekozen en vertaald naar het huidige bestemmingsplan. Een uitgebreid verslag van de participatie is opgenomen als bijlage (bijlage 6).
7.3 Vooroverleg
In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro wordt het conceptontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de wettelijke vooroverlegpartners. Deze reactie is hieronder gedocumenteerd samen met de acties die zijn ondernemen als gevolg van de gemaakte opmerkingen.
 
Reactie Rijkswaterstaat
Op 25 januari 2024 is per mail een reactie van Rijkswaterstaat ontvangen. De verwachting is dat de beoogde ontwikkeling leidt tot extra druk op de aansluiting op het rijkswegennet, wat niet wenselijk is aangezien het systeem van aansluiting A2 en N210 overbelast is. Dringend verzoek is aandacht te besteden aan maatregelen te waarmee de mobiliteit zoveel mogelijk wordt beperkt. Het plan voorziet in het aanbieden van deelmobiliteit. Los van dit plan wordt op een hoger schaalniveau gekeken naar de geconstateerde problematiek.
  
Ten aanzien van luchtkwaliteit wordt geadviseerd het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit te gebruiken om de actuele situatie in beeld te krijgen. De toelichting is hierop aangepast.
 
In het kader van externe veiligheid wordt verzocht te borgen dat een luchtbehandelingsinstallatie middels één handeling uitgeschakeld kan worden in geval van een calamiteit. Deze voorwaarde is opgenomen als bouwregel.
7.4 Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijze ingediend.
 
7.5 Ambtelijke wijzigingen
Gedurende de periode van ter inzage legging als ontwerp bestemmingsplan is het plan ook getoetst door de Omgevingsdienst. Als gevolg van deze toetsing zijn enkele ambtelijke wijzigingen doorgevoerd aan het plan. Het betreft in hoofdzaak de regeling in het kader van het nog te nemen hogere waarden besluit.
Tevens is, in overleg tussen initiatiefnemer en gemeente, de mogelijkheid opgenomen om een fietsstalling op maaiveld te realiseren. De onderstaande afbeeldingen geven een sfeerbeeld weer van de beoogde berging.
 
       
Voor de ontsluiting van het plangebied is nu de bestemming verkeer opgenomen. Nog nader wordt door de gemeente IJsselstein onderzocht of het vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid wenselijk is de ontsluiting vanuit het plangebied op het bestaande wegennet op een grotere afstand van de nu aanwezige rotonde te situeren. Om dit eventueel mogelijk te maken is binnen de bestemming Groen hiervoor een afwijkingsbepaling opgenomen.
 
Voor de verdere ambtelijke wijzigingen wordt er verwezen naar de nota van wijzigingen die opgenomen is als bijlage