Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Bedrijventerrein Lage Dijk-Noord, IJsselstein
Status: ontwerp
Plan identificatie: NL.IMRO.0353.LageDijkNoord-On01

Toelichting

1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Het voornemen is om de gronden bij de hengstenhouderij een de Lage Dijk-Noord 28-28a te IJsselstein, tussen de N210 (Weg der Verenigde Naties) en de Techniekweg, te herontwikkelen naar een bedrijventerrein. Daarmee sluit het aan bij het aanliggende bedrijventerrein Over Oudland en vormt de locatie een afronding van het geheel. Op de locatie aan de Lage Dijk-Noord 28-28a is momenteel een hengstenhouderij gevestigd. Als voorbereiding op de herontwikkeling is een stedenbouwkundig plan in combinatie met een beeldkwaliteitsplan (Buro SRO, SR230063, 21 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1) opgesteld.
 
Het plangebied heeft in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid' de bestemming 'Agrarisch'. De herontwikkeling naar een bedrijventerrein past niet binnen de mogelijkheden van dit bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan de zuidoostzijde van IJsselstein, grenzend aan de N210 (Weg der Verenigde Naties). De planlocatie heeft een oppervlakte van ca. 2 ha. De planlocatie is als volgt begrensd:
  • noordzijde: Techniekweg met daaraan grenzend bedrijventerrein 'Over Oudland';
  • oostzijde: Lage Dijk-Noord met daaraan grenzend bedrijventerrein 'Over Oudland';
  • zuidzijde: de N210;
  • westzijde: grasland en Gerbrandytoren.
De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.   
 
Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Earth)
Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: PDOK)
1.3 Geldend bestemmingsplan
Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid', vastgesteld door de raad van de gemeente IJsselstein op 17 december 2015, waarvan de herziening met betrekking tot archeologie op 10 maart 2022 is vastgesteld. Op 8 november 2020 is het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein' vastgesteld.
 
De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid'.
 
Uitsnede bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
 
Binnen het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Agrarisch' en 'Water' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1',  'Waarde - Archeologie 3' en 'Leiding - Brandstof'. De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn primair bestemd voor de bescherming en instandhouding van een rijksmonument. De voor 'Leiding - Brandstof' aangewezen gronden zijn bestemd voor de aanleg en instandhouding van een brandstoftransportleiding. Verder zijn voor het plangebied gedeeltelijk de functieaanduiding 'paardenfokkerij' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' van toepassing.
 
De beoogde realisatie van het bedrijventerrein past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid'. Om de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk te maken dient een herziening van het bestemmingsplan vastgesteld te worden. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en de (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. De economische uitvoerbaarheid komt in hoofdstuk 6 aan de orde. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de resultaten uit het vooroverleg en de inspraakmomenten.
 
2 Planbeschrijving
 
2.1 Huidige situatie
Het plangebied is gelegen aan de zuidoostzijde van IJsselstein direct tegen de N210 in de oksel van het bedrijventerrein 'Over Oudland'. In de huidige situatie is op dit perceel een hengstenhouderij gevestigd.    
 
De navolgende foto toont de huidige situatie van binnen het plangebied.
 
Huidige situatie birdview (bron: Google Maps)
 
Het plangebied is gelegen aan de rand van de Energieweg/Techniekweg. Deze vormt een duidelijke overgang met het overgebleven stukje open polderlandschap en het oude bebouwingslint van de Hogebiezendijk aan de andere zijde. In dit nog open stukje polder staat een TV-zendmast, de Gerbrandytoren. Deze vormt voor IJsselstein en ver daarbuiten een duidelijk herkenningspunt.
 
Rondom het plangebied liggen enkele watergangen. Langs de N210 ligt een watergang, die ter plaatse van de westpunt van het plangebied afbuigt naar het noordoosten. Deze loopt door tot de Lage Dijk-Noord. Met een duiker gaat deze onder de weg door en gaat vervolgens over in een watergang die aan de oostzijde van de Lage Dijk-Noord ligt. Hier ligt een groen- en waterrijk gebiedje dat bestaat uit een cluster van bomen rondom een brede watergang. Deze loopt verder richting het oosten langs de noordzijde van de N210. Direct ten zuiden van de Techniekweg ligt een brede watergang. Deze komt van de watergang gelegen langs de Energieweg en stopt ter plaatse van de Lage Dijk-Noord. Tussen beide watergangen is een groenstrook gelegen van circa 10 m breed.
 
Verder is er een zogenaamde DPO-leiding voor brandstof aanwezig. Deze bevindt zich ten noorden en westen van het plangebied. Binnen een afstand van circa 10 m, gemeten vanaf de hartlijn, mogen geen gebouwen of bouwwerken worden gebouwd. Hier wordt in de toekomstige situatie rekening mee gehouden.
 
Tot slot grenst het plangebied aan de oostzijde aan de Lage Dijk-Noord. Deze weg bestaat uit een smalle, voor auto’s, doodlopende toegangsweg van circa 3 m breed. Deze weg loopt als fietspad onder de N210 door. Tot aan de Lage Dijk-Zuid en Lage Dijk-West loopt dit fietspad door en sluit hier op aan.
 
Binnen het plangebied staat een boerderij met diverse schuren en loodsen op het achterterrein. Verder zijn er een parkeerterrein, paardenbakken, tredmolen en paardeweides aanwezig. Dit geheel wordt nu ontsloten op de Lage Dijk-Noord. 
2.2 Toekomstige situatie
Het voornemen is om de hengstenhouderij op locatie te beëindigen. Binnen de planlocatie wordt alle bestaande bebouwing gesaneerd. Het plangebied wordt ingevuld als bedrijventerrein voor bedrijven tot en met milieucategorie 3.2. Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen zelfstandige kantoren, detailhandel die niet productiegebonden is, horeca, sportvoorzieningen, bedrijfswoningen of andere huisvestingsvormen mogelijk.
 
De ruimtelijke hoofdopzet gaat uit van het continueren van de bestaande voorgevelrooilijnen langs de N210 aan de zuidzijde en de Techniekweg aan de westzijde. Zo krijgt het bestaande bedrijventerrein Over Oudland een logische afronding op deze hoek. Aan de zijde van de N210 wordt het profiel met water doorgetrokken, zodat dit in beeld aansluit bij de oostelijk gelegen bedrijventerrein.
 
Op de hoek aan de zuidwestzijde vormt het hier voorgesteld water samen met een bijzonder gebouw het accent aan deze zijde van het plan. Dit draagt bij aan de leesbaarheid van het bedrijventerrein aan de N210. Aan de andere zijde, op de hoek van de Lage Dijk-Noord wordt een kleiner accent voorgesteld. De hoofdopzet laat een flexibele indeling toe. Zo kan één kavel worden gerealiseerd, maar is het ook mogelijk om een aantal kleinere kavels te realiseren.
 
De navolgende afbeelding toont het stedenbouwkundig plan met voorbeeldverkaveling.
 
Stedenbouwkundig plan met voorbeeldverkaveling bedrijventerrein Lage Dijk-Noord (bron: Buro SRO)
 
Ontsluiting 
Aan de noordzijde van de kavel is de ontsluiting voorzien die via de Lage Dijk-Noord rechtstreeks op de Techniekweg wordt ontsloten. Daarmee wordt de ‘bundel’ van infra, zowel boven- als ondergronds, bij elkaar gelegd. Daarmee heeft de bestaande DPO-leiding nauwelijks invloed op de ontwikkelingspotentie van het plangebied.
 
De bedrijfsstraat aan de noordzijde biedt voor zowel vrachtverkeer als autoverkeer toegang tot de bedrijfskavel(s). De Lage Dijk-Noord wordt met deze opzet ontzien van zwaar vrachtverkeer en kan zo een aantrekkelijke route zijn voor langzaam verkeer.
   
Groen en water
De gemeente heeft een natuurwaardenkaart voor haar grondgebied vastgesteld. De stroken aan de noord- en oostzijde van het plangebied zijn aangewezen als 'verbindend lint', 'gazon' en 'plassen en waterpartijen'. Het (ecologische) lint is een directe verbinding met buitengebied. Het lint en het groen hierin moeten behouden en versterkt worden.
 
Groen en water maken nadrukkelijk onderdeel uit van de stedenbouwkundige opzet. Aan drie zijden van de kavel ligt water. Aan de noordzijde ligt een bestaande watergang die gehandhaafd blijft. Aan de zuidzijde wordt de bestaande greppel opgewaardeerd tot watergang. Het bestaande profiel ten oosten van het plangebied wordt daarmee doorgezet en voorziet in de watercompensatie.
 
De ‘kop’ van de kavel wordt op een bijzondere ruimtelijke en waterrijke wijze ingepast. Enkele ‘legakkers’ versterken dit beeld. Aan de zijde van de N210 en de Lage Dijk-Noord maakt groen de overgang naar de bedrijfskavel(s). Deze groene inrichting sluit aan bij het karakter van de omgeving en het profiel langs de N210.
 
3 Beleidskader
3.1 Nationaal beleid
 
3.1.1 Nationale Omgevingsvisie
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:
  1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
  2. duurzaam economisch groeipotentieel;
  3. sterke en gezonde steden en regio's;
  4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. 
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
    
Planspecifiek
Het onderhavige initiatief draagt bij aan de prioriteiten 1, 2 en 3 en is op die wijze in lijn met de NOVI. Voorts wordt aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk, zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit.
 
Conclusie
Het voorgenomen plan sluit aan bij de ambities en belangen uit de NOVI.
 
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de NOVI zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld.
 
Planspecifiek
In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. Het Barro is daarom verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.
 
Conclusie
Het Barro vormt geen belemmering voor het beoogde plan.
 
3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
 
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:
  • De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
  • Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
  • Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
Planspecifiek
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' De voorgenomen ontwikkeling, dat een bedrijventerrein van 1,35 ha netto uitgeefbare kavels (voor lokale en regionale bedrijven) betreft, dient aangemerkt te worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
 
Behoefte 
Er dient onderbouwd te worden wat de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in de regio is en of de ontwikkeling binnen de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking past. Navolgend wordt hierop ingegaan.
 
De vraag naar bedrijventerreinen
  • In het Coropgebied Utrecht is tot 2031 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 230 tot 318 ha.
  • Het beoogde bedrijventerrein richt zich met name op de lokale en regionale bedrijvigheid. De vraag naar bedrijventerreinen voor deze doelgroep in de regio IJsselstein betreft 10 tot 15 ha tot 2031.
  • De vestigingscriteria van bedrijven veranderen: de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago en duurzaamheid.
Het aanbod aan bedrijventerreinen
  • De harde plancapaciteit in het Coropgebied Utrecht bedraagt ca. 133 ha netto direct en niet direct uitgeefbaar areaal.
  • Binnen het Coropgebied Utrecht zijn er plannen voor de transformatie van ca. 87 ha bedrijventerrein. Naar verwachting zal ca. 25% daadwerkelijk worden getransformeerd voor 2031, oftewel ca. 22 ha. Dit leidt tot een extra toename van de vraag naar bedrijventerreinen.
  • De harde plancapaciteit bedrijventerreinen in de regio IJsselstein bedraagt ca. 10 ha.
De behoefte aan bedrijventerreinen
  • In het Coropgebied Utrecht is tot 2031 sprake van een tekort aan bedrijventerreinen van ca. 128 tot 216 ha. Hiermee bestaat een kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen.
  • Kwalitatief is er in de regio IJsselstein tot 2031 sprake van een behoefte aan lokale bedrijventerreinen van ca. 9 tot 14 ha. Bedrijvenpark De Kroon (9 ha) en Lage Dijk-Noord (1,35 ha) kunnen in deze behoefte voorzien.
  • De betreffende ontwikkeling sluit optimaal aan op de behoefte uit de markt en past binnen het beleid van de provincie Utrecht en de regio. 
Bestaand stedelijk gebied
Het grootste deel van de gronden waarop de ontwikkelingen zijn voorzien zijn thans in gebruik ten behoeve van agrarische doeleinden. In het geldende bestemmingsplan hebben deze gronden de bestemming 'Agrarisch'. Volgens artikel 1.1,1, eerste lid, onder h van het Bro is bestaand stedelijk gebied 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Uitgaande van deze definitie kan het plangebied niet aangemerkt worden als bestaand stedelijk gebied.
 
Het benodigde areaal voor bedrijventerrein kan niet ingepast worden in het bestaand stedelijk gebied in de regio IJsselstein. Er zijn geen kavels beschikbaar voor herontwikkeling en ook geen beschikbare braakliggende kavels. Aangezien het bedrijventerrein niet ingepast kan worden in bestaand stedelijk gebied mag volgens de richtlijnen van de ladder buiten bestaand stedelijk gebied gebouwd worden. De betreffende locatie grenst aan twee zijden aan het bestaande bedrijventerrein Over Oudland en aan één zijde aan de provinciale weg N210. Bovendien ligt het plangebied volgens het beleid van de provincie Utrecht binnen het stedelijk gebied.
 
Conclusie
Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.2 Provinciaal beleid
 
3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht
De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren.
 
Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:
  • waarin Stad en land gezond zijn;
  • die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
  • waarin Duurzame energie een plek heeft;
  • met Vitale steden en dorpen;
  • die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
  • met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
  • die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft. 
Slim combineren
Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.
 
Concentreren
Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het opwekken van zon- en windenergie en het verbouwen van voedsel.
 
Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie
De vraagstukken waar we voor staan kunnen de provincie niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie en medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.
 
Planspecifiek
Binnen de provincie Utrecht is de beschikbare ruimte voor bedrijfsvestiging schaars. Er is ook nauwelijks sprake van structurele leegstand van bedrijfspanden en er is weinig voorraad beschikbaar en uitgeefbaar aan bedrijventerreinen. Desalniettemin is de provincie Utrecht terughoudend met het mogelijk maken van de ontwikkeling van nieuw, nog niet geplande bedrijventerreinen. In eerste instantie wordt ingezet op de herstructurering, verduurzaming en efficiënter gebruik van bestaande bedrijventerreinen. De totale extra behoefte aan specifiek bedrijventerreinen tot 2030, inclusief vervanging van mogelijk te transformeren bedrijventerrein, wordt geraamd op ca. 212 ha. Deze totale extra behoefte kan worden onderscheiden in een lokale, regionale en bovenregionale behoefte. In specifieke gevallen biedt de provincie ruimte voor de uitbreiding van een bedrijventerrein, namelijk op het moment dat er binnenstedelijk geen mogelijkheden zijn.
 
Met het voorgenomen plan, de realisatie van een bedrijventerrein van 1,35 ha netto uitgeefbare kavels, wordt invulling gegeven aan met name de lokale en regionale behoefte aan bedrijventerreinen, waarbij de voorkeur uitgaat naar lokale bedrijvigheid en gestreefd wordt naar intensief ruimtegebruik. In aansluiting op de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening heeft de provincie Utrecht het 'Kader voor regionale programmering wonen en werken' vastgesteld. Gemeenten en provincie stellen op basis van dit kader en andere visies en strategieën een regionaal programma op. Een nieuwe locatie van een bedrijventerrein dient opgenomen te zijn in het 'Kader voor de regionale programmering wonen en werken'. De betreffende locatie is (nog) niet opgenomen in het 'Kader voor de regionale programmering wonen en werken'. De locatie zal aangemeld worden voor het regionale programma. Vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan is mogelijk nadat de locatie is opgenomen in het programma.
 
In de Economische visie provincie Utrecht uit 2020 is opgenomen dat er nieuwe ruimte voor bedrijven en instellingen nodig is om het vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. Daarnaast wordt onderzocht of en hoe bestaande, lokale bedrijven gefaciliteerd kunnen worden in hun uitbreidingsbehoefte.
 
Conclusie 
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht.
 
3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht
Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's.
 
De Omgevingsverordening
In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.
 
De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.
 
Programma's 
Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.
 
Planspecifiek
De planlocatie ligt binnen het stedelijk gebied volgens de kaart bij de Omgevingsverordening. Artikel 9.16 'Instructieregel bedrijventerreinen stedelijk gebied' van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht geeft aanwijzingen voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijventerreinen. De nieuwvestiging van bedrijventerreinen of uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen in het stedelijk gebied is mogelijk als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 
  1. de uitbreiding bedrijventerrein past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
  2. de revitalisering, herstructurering en efficiënter gebruik van bestaande bedrijventerreinen zijn verzekerd;
  3. de uitbreiding bedrijventerreinen vindt plaats in aansluiting op een bestaand bedrijventerrein; en
  4. de uitbreiding bedrijventerreinen leidt niet tot extra bodemdaling.
Zoals uit toelichting paragraaf 3.2.1 blijkt bestaat er een mogelijkheid om bestaande bedrijventerreinen uit te breiden als dit niet mogelijk is binnen het bestaande stedelijk gebied. Verder is er in het programma opgenomen dat er zo veel mogelijk zorgvuldig ruimtegebruik moet plaatsvinden. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de uitbreiding van bedrijventerrein 'Over Oudland' met 1,35 ha mogelijk. De locatie is nog niet opgenomen in het 'Kader voor de regionale programmering wonen en werken' en zal aangemeld voor het regionale programma. Vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan is mogelijk nadat de locatie is opgenomen in het programma.
Het bedrijventerrein in de omgeving van de planlocatie (Over Oudland) verkeert in een goede staat, waarbij sprake is van weinig leegstand. Er is dan ook geen noodzaak tot revitalisering, herstructurering en efficiënter gebruik van het bestaande bedrijventerrein. De planlocatie grenst aan de noord- en oostzijde aan het bedrijventerrein Over Oudland, waardoor de uitbreiding in aansluiting op het bestaande bedrijventerrein is voorzien. De ligging tussen het bestaande bedrijventerrein en de N210 en vlak bij de rijksweg A2 maakt de locatie geschikt voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein.
De bodemgesteldheid op de planlocatie is dusdanig dat bodemdaling, in tegenstelling tot de veenweidegebieden in het (noord)westen) van de provincie Utrecht, niet verwacht wordt.
 
In artikel 9.18 'Instructieregel detailhandel' zijn de regels ten aanzien van detailhandel opgenomen. Het plangebied is op kaart bij de Omgevingsverordening aangewezen als 'detailhandel buiten bestaand winkelgebied'. In dit gebied is nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel niet mogelijk, tenzij aan één van de uitzonderingen van artikel 9.18 sub 2 wordt voldaan.
Het voorliggende bestemmingsplan maakt productiegebonden detailhandel mogelijk. Voor deze productiegebonden detailhandel wordt voldaan aan artikel 9.18 sub 2 onder g: 'detailhandel die qua aard en omvang vergelijkbaar is met detailhandel hiervoor genoemd onder a t/m f of waarvan aard en omvang geen negatieve gevolgen hebben voor detailhandel op locaties binnen bestaand winkelgebied'. De productiegebonden detailhandel van een (relatief) beperkte omvang (maximaal 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte, tot een maximum van 150 m²), die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, heeft dusdanig beperkte ruimtelijke uitstralingseffecten dat deze aanvaardbaar is buiten het bestaand winkelgebied. Concurrentie met en leegstand in het bestaand winkelgebied als gevolg van het plan kan uitgesloten worden.
 
Daarnaast dient conform het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking te worden toegepast. Uit toelichting paragraaf 3.1.3 blijkt dat wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
 
Het gehele plangebied ligt buiten de boringsvrije zone van het waterwingebied rond Nieuwegein.
 
Conclusie 
Er dient geconcludeerd te worden dat het beoogde plan in overeenstemming is met de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht, nadat de locatie is opgenomen in het regionale programma voor bedrijventerreinen.
3.3 Gemeentelijk beleid
 
3.3.1 Omgevingsvisie IJsselstein
De raad van de gemeente IJsselstein heeft de Omgevingsvisie IJsselstein op 11 november 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie IJsselstein worden verschillende belangen samengesmolten tot een integrale ontwikkelingsrichting voor de periode tot 2030 en verder.
 
In de omgevingsvisie wordt de identiteit en kwaliteiten van IJsselstein beschreven en wordt ingezet op het behouden en verbeteren hiervan middels nieuwe ontwikkelingen, oftewel: behoud én ontwikkeling. De koers wordt in hoofdlijnen uitgezet door middel van kwaliteits- en ontwikkelingslagen. In de kwaliteitslagen wordt stilgestaan bij de huidige kwaliteiten van IJsselstein, bij de ontwikkelingslagen wordt aangegeven met welke ontwikkelingen deze kwaliteiten in de toekomst kunnen worden versterkt. Vervolgens wordt in de omgevingsvisie meer specifiek de koers per deelgebied beschreven met de daarbij horende gebiedseigen beleidsopgaven. De planlocatie maakt onderdeel uit van het deelgebied 'bedrijventerreinen'.
 
Bedrijventerreinen
IJsselstein heeft in totaal 68 hectare bedrijventerrein. De eerste bedrijventerreinen aan de IJssel en de Lage Biezen werden steeds meer ingebed in de bebouwde kom. De ruimte voor groei moet nu worden gevonden aan de nieuwe stadsgrenzen. IJsselstein kent veel productiebedrijven, waarbij een gunstige ligging aan de A2 en centraal in het land, belangrijke vestigingsfactoren zijn.
 
Planspecifiek
In de Omgevingsvisie IJsselstein is opgenomen dat bestaande (gereserveerde) bedrijventerreinlocaties worden verder ontwikkeld en geherstructureerd. Op bedrijventerrein Over Oudland zijn geen gronden meer beschikbaar voor uitgifte. Op de kaarten die in de omgevingsvisie zijn opgenomen is de planlocatie aangewezen als 'bestaand bedrijventerrein'. Middels het voorliggende bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein aan de Lage Dijk-Noord.
 
Op de kaarten in de omgevingsvisie is de planlocatie ook aangewezen als archeologische vindplaats. In toelichting paragraaf 4.9.2 wordt ingegaan op het aspect archeologie.  
 
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsvisie IJsselstein.
 
3.3.2 Toekomstvisie 2025 IJsselstein Dichtbij
Op 21 januari 2010 heeft de gemeenteraad van IJsselstein de Toekomstvisie ‘IJsselstein Dichtbij’ vastgesteld. De gemeente IJsselstein kenmerkt zich onder meer door drie belangrijke kwaliteiten: 
  • IJsselstein is een stad met een sterke sociale samenhang. Mensen zijn zeer betrokken bij de gemeenschap en bij elkaar. Dit geldt voor zowel inwoners als ondernemers. De samenhang komt onder meer tot uitdrukking in een actief verenigingsleven en tal van evenementen.
  • IJsselstein is een stad met een karakteristieke historische ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke kenmerken in deze ruimtelijke kwaliteit zijn de historische binnenstad met monumenten en de Hollandse IJssel die door de stad stroomt.
  • IJsselstein heeft een unieke ligging in zowel het Groene Hart als het stedelijk gebied van Utrecht. Hierdoor combineert de stad de rust en ruimte van het groene buitengebied met de economische dynamiek van een stad.
Voor 2025 wil de gemeente deze kwaliteiten verder versterken. De gemeente wil de nabijheid van de ruimtelijke kwaliteiten in de stad meer benutten, door inhoud te geven aan de volgende ambities: 
  • versterken van de historische binnenstad; 
  • groen en water meer verweven met de stad; 
  • continue werken aan vitale woonwijken;
  • bevorderen zorgvuldig ruimtegebruik.
Planspecifiek
De gemeente IJsselstein streeft ernaar ondernemers ruimte te bieden, door in wijken mogelijkheden voor wonen en werken te bieden en voor voldoende ruimte op bedrijfsterreinen te zorgen. De druk op de schaarse ruimte in de gemeente IJsselstein is hoog. Deze druk wordt onder andere veroorzaakt door de ligging in de regio in Nederland die al jaren het hoogste economische potentieel heeft. Dit leidt tot bevolkingsaanwas, groei van bedrijvigheid en daarmee extra ruimteclaims. Bij nieuwe ruimteclaims maakt de gemeente IJsselstein een zorgvuldige afweging naar de noodzaak. Daarbij wordt mede vastgehouden aan de omvang van de rode contour. De beoogde bedrijfskavels en infrastructuur zijn binnen de rode contour beoogd. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt tegemoet gekomen aan de behoefte aan bedrijventerreinen.
 
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de 'Toekomstvisie 2025 IJsselstein Dichtbij'.
 
3.3.3 Mobiliteitsvisie IJsselstein ‘Gezond op weg naar 2030’
Op 1 oktober 2020 is de 'Mobiliteitsvisie IJsselstein 'Gezond op weg naar 2030' vastgesteld. Mobiliteit is nodig voor het uitvoeren van een activiteit (bijvoorbeeld werken, wonen, sport, recreatie, sociaal bezoek, cultureel bezoek, onderwijs) die op een andere locatie wordt uitgevoerd. Maar mobiliteit heeft ook (negatieve) omgevingseffecten (uitstoot van CO2, stikstofdepositie, fijnstof, ruimtebeslag, geluid, verkeersonveiligheid en barrièrewerking).
 
Op basis van deze trends en ontwikkelingen en de samenhang met andere beleidsvelden zijn vijf kernopgaven voor IJsselstein gedefinieerd:
  • Bereikbaar blijven: IJsselstein wil bereikbaar blijven. Daarvoor is het nodig om een omslag in het mobiliteitsgedrag tot stand te brengen: meer gebruik van de fiets, het openbaar vervoer en van slimme mobiliteitsketens. Dat moeten samen worden bereikt met de inwoners, bedrijven, werknemers en bezoekers.
  • Verbeteren van de verkeersveiligheid: IJsselstein wil het aantal verkeersslachtoffers structureel terugdringen door duurzaam veilige infrastructuur in combinatie met handhaving, bewustwording en een veilig weggedrag.
  • Zorg voor leefbaarheid: IJsselstein wil de aantrekkelijkheid van de woonomgeving en de binnenstad in stand houden en versterken, zodat IJsselstein een fijne en gezonde woonstad is met een vitale aantrekkelijke binnenstad.
  • Mobiliteit voor iedereen: IJsselsein wil het mogelijk maken, dat de inwoners zelfstandig kunnen reizen van deur tot deur met een vorm van collectief vervoer, zodat zij kunnen blijven deelnemen aan de economische, maatschappelijke en sociale activiteiten. Dit is van belang voor inwoners die niet meer zelfstandig gebruik kunnen maken van een auto, fiets of het reguliere openbaar vervoer.
  • Bijdragen aan de klimaatdoelstellingen: IJsselstein wil een aantrekkelijke gemeente blijven voor de huidige en toekomstige generaties. Daarvoor is het nodig om de auto-afhankelijkheid te verminderen en het aandeel van duurzame vormen van mobiliteit te vergroten.
Planspecifiek
In 2019 is de ‘Bestuursovereenkomst duurzame mobiliteit en bereikbaarheid IJsselstein’ gesloten tussen de gemeente IJsselstein en de provincie Utrecht. In de overeenkomst staat dat die vervalt wanneer er een vastgestelde mobiliteitsvisie is. Omdat de bestuursovereenkomst een tussenproduct betrof, vormt de mobiliteitsvisie het vigerend beleid van de gemeente IJsselstein.
 
Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met de relevante kernopgaven uit de mobiliteitsvisie. Met de aanpassing van de rotonde Nelson Mandelaplein van de N210 naar een VRI en de overige voorgestelde maatregelen blijft IJsselstein bereikbaar. In toelichting paragraaf 4.11.1 is een inhoudelijke beoordeling inzake het aspect verkeer opgenomen.
 
Conclusie
Gezien het voorgaande is het plan uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.
 
3.3.4 Welstandsnota IJsselstein
De Welstandsnota 2013 is op 19 december 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein. Op grond van deze nota kan het plangebied worden aangemerkt als 'bedrijventerrein'.
 
Bedrijventerreinen in IJsselstein hebben allemaal een ander karakter. Dit is voornamelijk afhankelijk van de leeftijd van het terrein en het soort bedrijven wat er gevestigd is. Bij nieuwbouw of verbouwingen zal inspiratie worden gehaald uit de architectuur van omliggende bedrijven. De uitstraling van bedrijventerrein naar de omgeving verdient extra aandacht, bedrijfsgebouwen die aan ontsluitingswegen liggen verdienen een extra zorgvuldig en hoogwaardig ontwerp. Daarnaast worden bedrijven langs oude ontginningswegen onderscheiden. Hierbij is de wens dat er kleine volumes voor de grotere bedrijfshallen gesitueerd worden. Dit refereert aan het oorspronkelijke kleinschalige karakter van de bebouwing langs ontginningswegen.
 
Voor de betreffende locatie zijn onder andere de volgende criteria uit de welstandsnota relevant:
  • Sluit aan bij bestaande karakteristieke straatbeeld, gevelbeelden, schaalgrootte, gevelindeling en gevelritmiek.
  • Aanpassingen mogen op een eigentijdse wijze gebeuren in overleg en mits in harmonie met het bestaande beeld.
  • Gevelindeling en -opbouw evenwichtig en samenhangend.
  • De totale compositie van de bebouwing op één perceel is samenhangend.
  • Toevoegingen aan het hoofdvolume hebben vormverwantschap met het hoofdvolume en hebben een ondergeschikt karakter.
  • Bij renovatie of (vervangende) nieuwbouw wordt aangesloten op de bestaande architectuur in de omgeving.
  • Bedrijfsbebouwing gericht op ontsluitingswegen (Baronieweg, Beneluxweg, N210, Lage Dijk Zuid, Hogebiezendijk, Panoven) kent een hoogwaardige architectuur.
  • Entrees onderscheiden zich in of aan de gevel, mits in samenhang met de massa.
  • Representatieve bebouwing is gericht op de straat of belangrijkste openbare ruimte.
  • Bij bebouwing gericht op historische ontsluitingswegen (Lage Dijk Zuid, Panoven, Hogebiezendijk, Hoge Dijk), is gewenst kleinere volumes (woningen, kantoren) voor grootschalige bedrijfsbebouwing te plaatsen.
Planspecifiek 
Het nieuwe bedrijfsoppervlak sluit aan bij de stijl en structuur van het aangrenzende bedrijventerrein Over Oudland. Er is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan (Buro SRO, SR230063, 21 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1) opgesteld, dat voor advies voorgelegd zal worden aan de Commissie ruimtelijke kwaliteit van de gemeente IJsselstein. Het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan wordt tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad en zal het toekomstige toetsingskader voor welstand zijn.
 
3.3.5 Beleidsplan Duurzaamheid gemeente IJsselstein
Het Beleidsplan Duurzaamheid gemeente IJsselstein is op 9 juni 2016 door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein vastgesteld. Eind 2015 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om de Klimaatverklaring (Parijsverklaring) te ondertekenen. Door ondertekening van de klimaatverklaring heeft de gemeente zich gecommitteerd te werken aan de volgende hoofdambitie:
  1. In 2050 is IJsselstein klimaatneutraal
  2. In 2030 is de gemeentelijke organisatie CO2-neutraal   
In het beleidsplan zijn voor de thema’s wonen en verkeer en het jaartal 2020 de volgende relevante doelstellingen opgenomen:
  • besparing gasverbruik met 1,5% per jaar;
  • 8% duurzame energie lokaal opgewekt tegenover 2% nu, waaronder:
    • vertienvoudiging zonne-energie;
    • verdubbeling adressen met zonnepanelen;
  • alle nieuwe gebouwen zijn (bijna) energieneutraal;
  • alle nieuwe gebouwen worden duurzaam gebouwd en hebben een score minimaal GPR = 8
  • het gebruik van het aantal deelauto’s is met 20% toegenomen ten opzichte van 2016.
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan het Beleidsplan Duurzaamheid. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar toelichting paragraaf 4.10. In deze paragraaf wordt inhoudelijk op aspect duurzaamheid ingegaan.
 
Conclusie
Het voorgenomen plan sluit aan bij de ambities uit het Beleidsplan Duurzaamheid gemeente IJsselstein.
 
3.3.6 Integrale Visie Openbare Ruimte 2021-2031
In de Integrale Visie Openbare Ruimte 2021-2031 (IVOR) komen alle aspecten van de openbare ruimte samen in één visie. De gemeenteraad heeft de IVOR op 17 juni 2021 vastgesteld. Vanuit bestaande beleidsdocumenten en strategische plannen zijn zeven thema’s uitgewerkt in de IVOR, te weten gebruik en beleving, identiteit (karakter/uitstraling), klimaatbewust, samenwerking, groen natuurlijk, gezonde en prettige leefomgeving en duurzaamheid/toekomstbestendigheid.
 
De overkoepelende visie voor de openbare ruimte luidt:
“IJsselstein heeft een openbare ruimte die ons verbindt en die bijdraagt aan een gezonde en leefbare woon- en werkomgeving, voor nu én in de toekomst.”
 
De overkoepelende visie is uitgewerkt in vier ambities, waarbinnen verschillende thema's vallen die meer gericht op een onderwerp ingaan. De vier ambities zijn:
  • echt IJsselstein;
  • toekomstbestendig;
  • gezond en leefbaar;
  • samenwerking.
Planspecifiek
Bij het voorgenomen plan dient in het vervolg bepaald te worden welke gronden tot de openbare ruimte gaan behoren. De uitkomst hiervan kan zijn dat er geen gronden zijn die toegevoegd worden aan de openbare ruimte. Als er wel gronden toegevoegd worden aan de openbare ruimte dan is de Integrale Visie Openbare Ruimte 2021-2031 hierop van toepassing. Hieruit volgt dat de openbare ruimte toekomstbestendig moet zijn: klimaatadaptief, duurzaam en groen natuurlijk. Dit sluit aan bij de tweede ambitie uit de IVOR. In het vervolg zal de inrichting van de openbare ruimte, indien aan de orde, nader uitgewerkt worden, waarbij rekening gehouden zal worden met het Handboek inrichting openbare ruimte van de gemeente IJsselstein. Dit handboek zal in de toekomst aangepast worden op basis van de klimaatvisie, die in oktober 2023 aan de raad wordt aangeboden voor besluitvorming.
 
4 Milieu- en omgevingsaspecten
4.1 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
  1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
  2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
  3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
  4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
  • door de initiatiefnemer een aanmeldnotitie worden opgesteld;
  • het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
  • de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Verder is vanaf 1 januari 2021 artikel 7.28 van de Wet milieubeheer gewijzigd.
 
Planspecifiek
Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen; D11.3: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarden van een oppervlakte van 75/100 ha of meer of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De voorgenomen ontwikkeling omvat een bruto oppervlakte van ca. 2 ha, waarvan 1,35 ha netto uitgeefbare kavels. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
  1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.-procedure noodzakelijk;
  2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-procedure plaatsvinden.
In het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling worden de belangrijkste milieugevolgen, waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie, aan de hand van de relevante selectiecriteria van bijlage III bij de Europese m.e.r.-richtlijn, in beeld gebracht in een aanmeldnotitie (Buro SRO, SR230063, 22 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Op basis van de aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden of belangrijke milieugevolgen uitgesloten kunnen worden.
 
Het bevoegd gezag kan op basis van de aanmeldnotitie een besluit nemen over de uitkomst van de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij het besluit over de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
4.2 Bodem
Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
 
Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een gevoeliger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder gevoelig bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk
 
Planspecifiek
Om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater inzichtelijk te maken heeft AT Milieuadvies in 2011 een verkennend bodemonderzoek en een nader bodemonderzoek en indicatief asbestonderzoek uitgevoerd. Navolgend zijn de resultaten hiervan weergegeven.
  
Verkennend bodemonderzoek
Er is een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 (AT MilieuAdvies, mei 2011, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3) uitgevoerd. Hieruit blijken de volgende resultaten.
 
De aangetoonde matig verhoogde concentratie voor zink in de bovengrond van boring A15, ter plaatse van de tuin, en de matig tot sterk verhoogde concentratie voor zink in de ondergrond van boring A27, ter plaatse van het weiland, geven op basis van de Wet bodembescherming aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek.
 
Op het zuidelijke deel van het erf is asbesthoudend plaatmateriaal op het maaiveld aangetroffen (12,5% chrysotiel). Geadviseerd wordt alle aanwezige asbesthoudende plaatmaterialen op het maaiveld te verwijderen en ter plaatse een indicatief asbestonderzoek uit te voeren.
 
Nader bodemonderzoek en indicatief asbestonderzoek
Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek heeft AT Milieuadvies een verkennend, aanvullend en nader bodemonderzoek conform NTA 5755 en een verkennend en indicatief onderzoek naar asbest in grond en puin conform NEN 5707 (AT Milieuadvies, juli 2011, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4) uitgevoerd. Hieruit blijken de volgende resultaten.
 
De totale hoeveelheid sterk met zink verontreinigde grond ter plaatse van boring A27 is op basis van de onderzoeksresultaten ingeschat op circa 21 m³. Gezien de diepte van voorkomen, 1,0-1,7 m -Mv, worden contactrisico’s met de sterke verontreiniging uitgesloten. Door de beperkte omvang van de sterke verontreiniging met zink is conform de Wet bodembescherming (Wbb) geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hierdoor geldt formeel geen saneringsplicht. Verder is in de grondlaag van 0,5-1,0 m -Mv ter plaatse van boring A27 nog een matige verontreiniging met zink aanwezig. De omvang van de matige verontreiniging is ingeschat op circa 15 m³. Ook bij boring A15 van het voorgaand verkennend bodemonderzoek is een matige verontreiniging met zink aangetroffen, maar nu in de bovengrond tot ongeveer 0,3 m -Mv (omvang ca. 9 m³).
 
Ondanks het feit dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zal het bevoegd gezag (gemeente IJsselstein) in het geval van herinrichting mogelijk toch een plan van aanpak eisen. In het plan van aanpak dient te worden omschreven hoe met de matig tot sterke verontreiniging met zink ter plaatse van boringen A15 en A27 omgegaan kan worden.
 
De resultaten van het indicatief asbestonderzoek in grond op het zuidelijke deel van het erf, nabij de provinciale weg, geven geen aanleiding voor de uitvoering van saneringsmaatregelen. De gewogen interventiewaarde voor asbest in bodem wordt niet overschreden.
 
Actualisatie en nader bodemonderzoek
Met voorgaand verkennend en nader bodemonderzoek (2011) is vastgesteld dat op de locatie lichte verontreinigingen voorkomen met zware metalen en plaatselijk met PAK en minerale olie. Verder zijn twee spots met een sterke zink verontreiniging vastgesteld. Het gaat om de volgende locaties: in de voortuin in de toplaag van boring A15 en ter plaatse van het weiland in de ondergrond bij boring A27. Bij het actualisatieonderzoek (Grondslag, 1 september 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5) zijn de sterke verhogingen aan zink in de voortuin en in het weiland niet opnieuw teruggevonden.
 
Bij het actualisatie onderzoek ter plaatse van het erf is een sterke verhoging aan barium, koper en zink aangetroffen in de bovengrond. Dit ter plaatse van de meest zuidwestelijke schuur (boring 29) en bij de mestopslag (boring 113). Door middel van een nader onderzoek is de verontreiniging afgeperkt. Boring 113 en 29 liggen op 3 meter afstand van elkaar waardoor het oppervlak van de sterke verontreiniging circa 20 m² is. De omvang is daardoor ingeschat op 8 m³. De omvang is daarmee kleiner dan 25 m³ waardoor er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
 
De verontreiniging is vermoedelijk te relateren aan bijmengingen. Gezien de ouderdom van het erf is de verontreiniging historisch. Aangenomen kan worden dat de verontreiniging is ontstaan voor 1987, waardoor er geen sprake is van een ‘nieuw geval van bodemverontreiniging’.
 
Met het verkennend onderzoek asbest is aangetoond dat er geen asbest voorkomt in de bovengrond van het erf.
Geconcludeerd kan worden dat op het perceel een verontreinigingsspot met barium, koper en zink voorkomt.
 
Aanvullend bodemonderzoek
Voor onderhavig plan is een aanvullend onderzoek uitgevoerd om de milieuhygiënische bodemkwaliteit vast te leggen en te beoodelen of de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming (Grondslag, 20 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6). Met het aanvullend onderzoek is de milieuhygiënische bodemkwaliteit van de bodemlaag onder de slakkenlaag in verband met uitloging onderzocht. Gezien op het terrein voormalige boomgaarden hebben gelegen, is ook de bovenste 0,3 meter van het maaiveld op het voorkomen van organochloorbestrijdingsmiddelen (OCB) onderzocht.
 
De gestelde hypothese dat op de locatie zware metalen (o.a. vanadium en chroom) en bestrijdingsmiddelen worden verwacht, is deels bevestigd. In de bodemlaag onder de verharding zijn lichte verhogingen aan enkele zware metalen en minerale olie (natuurlijke herkomst) aangetoond. Er zijn geen verhogingen aan bestrijdingsmiddelen, chroom en/of vanadium aangetoond. In de grond zijn geen verhogingen aan bestrijdingsmiddelen aangetoond.
 
Conclusie
Op basis van de uitgevoerde bodemonderzoeken kan geconcludeerd worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor het onderhavige plan.
4.3 Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.
 
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' verslechtert. Indien het plan wel 'in betekenende mate' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
 
Planspecifiek
In het kader van voorliggend bestemmingsplan en de beoogde ontwikkeling is vanuit de Wet milieubeheer een onderzoek naar de mogelijke belemmeringen van luchtkwaliteit uitgevoerd (Langelaar Milieuadvies, 11 augustus 2023, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 7). Navolgend staan de conclusies van dit onderzoek weergegeven.
 
Het onderhavige plan maakt geen gevoelige bestemmingen mogelijk. Derhalve is onderzoeksplicht op basis van de wet- en regelgeving over gevoelige bestemmingen niet aan de orde. Met behulp van ISL3a in Geomilieu en de NIBM-rekentool zijn de concentratietoenamen door de ingeschatte bedrijfsemissies en verkeersgeneratie op 6 rekenpunten op de plangrens berekend. Dit is een worstcase benadering: Op kortere afstand liggen geen plaatsen waar – rekening houdend met het toepasbaarheidsbeginsel - de luchtkwaliteit onderzocht moet worden. Met behulp van de NIBM-rekentool zijn de maximale concentratietoenamen door de verkeersgeneratie worstcase berekend. De bedrijfsemissies leiden cumulatief op geen van de rekenpunten tot een concentratietoename stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10) die groter is dan 1,2 μg/m³. (3% van de jaargemiddelde grenswaarde van 40 μg/m³). De planbijdrage voor NO2, PM10 en PM2,5 is respectievelijk 0,40, 0,10 en 0,01 μg/m³. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit op plaatsen waar de luchtkwaliteit getoetst moet worden.      
 
Conclusie
Op basis van het uitgevoerde luchtkwaliteit onderzoek kan geconcludeerd worden dat vanuit de Wet milieubeheer luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het onderhavige plan.
4.4 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
  • woningen;
  • geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
  • andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.
 
Planspecifiek
Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen geluidgevoelige objecten als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder mogelijk. Er wordt tevens geen geluidgezoneerd industrieterrein of een nieuwe spoorweg mogelijk gemaakt.
 
Er dient wel inzichtelijk gemaakt te worden of de geluidbelasting op woningen in de omgeving toeneemt als gevolg van de toename van de verkeersintensiteit. Hierbij zijn de bedrijfswoningen aan de Lage Dijk-Noord en Kamerlingh Onneslaan 25 relevant. Vanwege de geringe toename aan verkeersintensiteit (zie toelichting paragraaf 4.11.1) ten opzichte van huidige verkeersintensiteit op de Lage Dijk-Noord (2.950 mvt/etmaal, bron: Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit), is de toename aan verkeersintensiteit maximaal 7%. Bij deze toename neemt de geluidbelasting op de bestaande bedrijfswoningen niet merkbaar (< 1 dB) toe.
 
In toelichting paragraaf 4.5 is aandacht voor het aspect milieuzonering (industrielawaai).
 
Er dient geconcludeerd te worden dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor het plan.
4.5 Milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
 
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
 
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
 
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
  • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven), zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Planspecifiek
Milieubelastende activiteiten
Het voorliggende bestemmingplan maakt milieubelastende activiteiten mogelijk, te weten bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 3.2. Derhalve dient beoordeeld te worden of het voorgenomen plan geen belemmering vormt voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van gevoelige bestemmingen in de omgeving. Om te bepalen welke milieubelastende activiteiten plaats mogen vinden dient er voldaan te worden aan de richtafstanden volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', waarbij de woningen in de directe omgeving van het plangebied als maatgevend worden gezien.
 
Het plangebied ligt langs de N210. Tevens grenst het plangebied aan het bedrijventerrein Over Oudland: een grootschalig bedrijventerrein met middelzware en zwaardere bedrijven tot en met milieucategorie 4.2. Gelet op deze ligging is ter plaatse van het plangebied geen sprake van een 'rustige woonwijk'. Het plangebied kan worden aangemerkt als 'gemengd gebied'. Hiermee gelden voor het plangebied de richtafstanden voor een 'gemengd gebied'. De richtafstanden gelden volgens de VNG-brochure tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is.
 
De afstand van het bestemmingsvlak 'Bedrijventerrein' in het voorliggende bestemmingsplan tot de dichtstbijzijnde woning (Lage Dijk-Noord 15) is 50 m. De richtafstand van milieucategorie 3.2 in een gemengd gebied is 50 m. Geconcludeerd wordt dat er wordt voldaan aan de relevante richtafstanden en dat het voorgenomen plan geen belemmering voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van gevoelige bestemmingen in de omgeving vormt. 
 
Gevoelige bestemmingen
Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen gevoelige bestemmingen mogelijk. De bestaande woningen in het plangebied zullen op termijn gesloopt worden. Derhalve hoeft niet beoordeeld te worden of er sprake is van hinder en gevaar voor gevoelige bestemmingen door milieubelastende activiteiten in het plangebied en in de omgeving.
 
Conclusie
Gezien het voorgaande vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
4.6 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig: 
  • bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
  • decentralisatie van verantwoordelijkheden;
  • vereenvoudiging van regels.
Gebiedsbescherming 
Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.
 
Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 
  • vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
  • verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
  • verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Soortenbescherming
De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen: 
  • strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
  • andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.
Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.
 
Planspecifiek
In het kader van voorliggend bestemmingsplan en de beoogde ontwikkeling is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Blom Ecologie, 2023-0415, 12 mei 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 8). Navolgend staan de conclusies van dit onderzoek weergegeven.
 
Soortenbescherming
Uit de quickscan Wet natuurbescherming volgt dat de locatie een essentiële betekenis kan hebben voor beschermde soorten, namelijk grootoorvleermuis, huismus en kerkuil. Aanvullend onderzoek is hiervoor noodzakelijk. Dit onderzoek wordt opgestart in 2024 en zal afgerond worden voordat het bestemmingsplan vastgesteld wordt. Daarnaast is de planlocatie mogelijk geschikt leefgebied voor soorten welke niet beschermd zijn en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Derhalve dient te allen tijde voldaan te worden aan de algemene zorgplicht. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen.
 
De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Er dienen enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de algemene zorgplicht, foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient met aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing en te saneren groenstructuren een relevante functie heeft voor vleermuizen en ransuil (soortenbescherming). Indien er sprake is van overtreding van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming kan bevoegd gezag onder voorwaarden een ontheffing verlenen. De voorwaarden betreffen: er is geen andere bevredigende oplossing, er is sprake van een wettelijk belang en er wordt geen afbreuk gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort (een robuust en ruim maatregelenpakket van tijdelijke en permanente voorzieningen wordt hiertoe voorgesteld en uitgevoerd). Wegens het voorgaande onderzoek is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden.
  
Gebiedsbescherming
De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of provinciaal aangewezen beschermde gebieden. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied 'Uiterwaarden Lek' ligt op een afstand van ca. 4,7 km. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot Natura 2000-gebieden en de beoogde situatie kan externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden, met uitzondering van stikstofdepositie, op voorhand uitgesloten. Een voortoets en/of ‘nee, tenzij’-toets is niet noodzakelijk. De effecten van stikstofemissie dienen inzichtelijk gemaakt te worden met een stikstofonderzoek. Dit kan middels AERIUS Calculator.
  
Stikstofdepositie
Voor de beoogde ontwikkeling is ten behoeve van de Wet natuurbescherming een stikstofonderzoek (Langelaar Milieuadvies, 11 augustus 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 9) uitgevoerd. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat in zowel de aanlegfase als de gebruiksfase de stikstofdepositie niet groter is dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in verschillende Natura 2000-gebieden.
 
Er kan geconcludeerd worden dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden heeft. Er is geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming.
  
Houtopstanden
Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.
 
Conclusie
De beoogde ontwikkeling leidt, mits enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de algemene zorgplicht en uit het aanvullend onderzoek volgt dat er geen beschermde soorten aangetroffen zijn dan wel een ontheffing van de Wet natuurbescherming verkregen kan worden, niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming. In dat geval is het plan uitvoerbaar.
4.7 Externe veiligheid
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
  • risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
 
Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.
 
Plaatsgebonden risico en groepsrisico
Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6-contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5-contour.
 
Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.
 
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen
Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.
 
Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisiebuisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.
 
Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.
 
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor
Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.
 
Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.
 
Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.
 
Planspecifiek
Het voorliggende bestemmingsplan maakt een bedrijventerrein en daarmee (beperkt) kwetsbare objecten mogelijk. Met de risicokaart kan voor het plangebied worden vastgesteld of er in de directe omgeving risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen en/of belangrijke buisleidingen aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. De navolgende afbeelding toont een fragment van de risicokaart.
   
 
Uitsnede Atlas Leefomgeving, plangebied zwart omcirkeld (bron: Atlas Leefomgeving)
   
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen 
Aan de Kamerlingh Onneslaan 18 is een vee- en vleeshandelbedrijf gevestigd. Dit bedrijf betreft een slachterij en dit is geen Bevi-inrichting. Het bedrijf beschikt onder andere over een installatie met 1.100 l ammoniak, hetgeen een gevaarlijke stof betreft. De PR 10-6-risicocontour bedraagt 15 m. Het invloedsgebied is maximaal 70 m. De PR 10-6-contour reikt niet tot het plangebied. Derhalve behoeft verdere geen rekening te worden gehouden met deze inrichting.
 
Het plangebied ligt op 750 m afstand van het LPG-tankstation aan de Baronieweg 8 en daarmee ruimschoots buiten het invloedsgebied. Dit geldt ook voor het LPG-tankstation aan de rijksweg A2, dat zich op 800 m afstand bevindt.
 
Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen inrichtingen mogelijk die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).
 
Transportroutes van gevaarlijke stoffen en buisleidingen
Er is een inventarisatie uitgevoerd van de externe veiligheidsrisico’s (Kragten, SRO069, 26 oktober 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 10).
 
Provinciale weg N210
De provinciale weg N210 (wegvak U16) grenst nagenoeg aan het plangebied. Deze weg is niet opgenomen in het Basisnet weg. Deze weg kent geen plaatsgebonden risico en geen PAG, waardoor deze aspecten geen belemmering vormen voor de planvorming. Aangezien het plan op minder dan 200 m van deze weg is gelegen, vormt de hoogte van het groepsrisico wel een aandachtspunt.
 
Voor de ontwikkeling van bedrijvenpark De Kroon is door AVIV een onderzoek uitgevoerd, onder andere naar de N210. Uit dit onderzoek volgt dat de hoogte van het groepsrisico voor deze weg 0,05 * oriëntatiewaarde (OW) bedraagt.
 
De onderhavige ontwikkeling bestaat uit een uitbreiding van ca. 2 ha bedrijvigheid. Voor het plangebied wordt uitgegaan van een personendichtheid van 40 personen/ha. Dit betekent een toename van 80 personen binnen het plangebied. Uitgaande van deze personenaantallen is het aannemelijk dat dit leidt tot een toename van de hoogte van het groepsrisico. Echter een overschrijding van 0,1 * OW wordt niet aannemelijk geacht.
 
Uit de voornoemde berekeningen blijkt verder dat het ongevalspunt met de hoogste bijdrage aan het groepsrisico op ruime afstand ten noorden van de huidige planontwikkeling ligt. Het is niet aannemelijk dat als gevolg van de planvorming dit ongevalspunt ter hoogte van het plangebied zal komen te liggen.
 
Op grond van de inrichtingen in de nabijheid van het plangebied zullen over de N210 stoffen uit de categorieën LF1, LF2 en GF3 vervoerd worden. Het plangebied ligt als gevolg van deze stoffen binnen het invloedsgebied van brandbare vloeistoffen (LF1 en LF2) en brandbare gassen (GF3).
 
De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de N210 (plasbrand en BLEVE scenario) zijn meegenomen in de beperkte verantwoording van het groepsrisico (zie bijlagen bij toelichting bijlage 10).
 
Rijksweg A2
De rijksweg A2 (wegvak U84) ligt op ruim 650 m van het plangebied. Deze weg is opgenomen in het Basisnet weg. Deze weg kent geen plaatsgebonden risico en geen PAG, waardoor deze aspecten geen belemmering vormen voor de planvorming. Aangezien het plan op meer dan 200 m van deze weg is gelegen, vormt de hoogte van het groepsrisico eveneens geen aandachtspunt.
 
Op grond van de meest recente telgegevens van Rijkswaterstaat (juni 2019) worden over de A2, ter hoogte van het plangebied LF1, LF2, LT1, LT2 en GF3-stoffen vervoerd. Op grond van deze stoffen ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van toxische vloeistoffen (LT1 en LT2).
 
De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de A2 (toxisch scenario) zijn meegenomen in de beperkte verantwoording van het groepsrisico (zie bijlagen bij toelichting bijlage 10).
 
DPO-leiding
Binnen het plangebied is een leiding van Defensie Pijpleidingen Organisatie (DPO) gelegen. Door deze buisleiding wordt kerosine getransporteerd. Deze leiding kent geen PR 10-6 risicocontour, waardoor dit geen belemmering vormt voor de planvorming. De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen (plasbrandscenario) zijn wel meegenomen in de beperkte verantwoording van het groepsrisico (zie bijlagen bij toelichting bijlage 10). Hiervoor is aangesloten bij de maatregelen als gevolg van een plasbrandscenario op de weg.
 
Zelfredzaamheid
Het plan betreft de uitbreiding van een bedrijventerrein. Indien minder zelfredzame personen aanwezig zijn, wordt er van uitgegaan dat zij met behulp van valide personen en de aanwezige BHV-organisatie in veiligheid kunnen worden gebracht. Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Om personen goed te kunnen beschermen tegen de effecten van een giftige gaswolk wordt geadviseerd om gebruik te maken van een luchtbehandelingsinstallatie die middels één handeling uitgeschakeld kan worden. Indien desalniettemin bij een toxische wolk wordt besloten het gebied te ontruimen, is het van belang dat personen haaks op de wolk kunnen vluchten. Hiervoor is het nodig dat er haaks op elkaar staande vluchtwegen
beschikbaar zijn, die van de bron af gericht zijn. Deze wegen mogen niet doodlopend zijn. Hier dient in de verdere planuitwerking rekening mee gehouden te worden.
 
Binnen het invloedsgebied van een BLEVE-scenario is een korte vluchttijd van groot belang. Vluchtmogelijkheden nemen toe door (nood)uitgangen en vluchtroutes zoveel mogelijk loodrecht van de risicobron af te richten en door de (nood)uitgangen op zo groot mogelijke afstand van de risicobronnen te projecteren, deze routes dienen goed te worden aangeduid. Geadviseerd wordt om in het geval van een plasbrand, de bouwwerken te ontvluchten aan een zijde die van de plasbrand af gericht is.
 
Tijdige waarschuwing in geval van een calamiteit is van groot belang, zelfredzaamheid wordt verbeterd door waarschuwings- en alarmeringssysteem en risicocommunicatie. Het opstellen van een bedrijfsnoodplan, het inrichten van bedrijfshulpverlening, en het oefenen van interne noodscenario's zijn maatregelen die bijdragen aan de zelfredzaamheid. Het ontruimingsplan moet in samenwerking met de brandweer worden ontwikkeld, en ontruimingsoefeningen dienen te worden uitgevoerd op basis van afspraken met de brandweer.
 
Advies veiligheidsregio
Geadviseerd wordt om contact op te nemen met team operationele voorbereiding voor het waarborgen van een goede bereikbaarheid voor hulpverleningsvoertuigen en het zorgen voor voldoende bluswatervoorzieningen.
 
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.
4.8 Waterhuishouding
 
4.8.1 Generiek beleid
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma. Daarnaast zullen het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) de komende jaren richtinggevend worden voor het regionale waterbeheer in Nederland. 
 
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
 
Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.
 
Nationaal Water Programma
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
 
Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
In het NBW hebben rijk, provincies, waterschappen en gemeenten afgesproken dat in 2015 het watersysteem op orde moet zijn en blijven. Water moet weer de ruimte krijgen en is meesturend voor het ruimtelijk beleid. Als een van de eerste stappen is afgesproken dat de waterschappen in beeld brengen hoeveel waterberging er nodig is om aan de zogenaamde werknormen te kunnen voldoen. Voor stedelijk gebied houdt dit bijvoorbeeld in, dat de hoeveelheid wateroppervlak die nodig is om te zorgen dat bij neerslag het waterpeil maar eens in de 100 jaar tot aan het maaiveld kan stijgen.
 
Kaderrichtlijn Water (KRW)
De KRW is een Europese richtlijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De KRW maakt het mogelijk om verontreiniging van oppervlaktewater en grondwater internationaal aan te pakken. De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan de gestelde waterkwaliteitseisen die afhankelijk zijn van onder meer het type water. De KRW is inmiddels geïmplementeerd in Nederlandse regelgeving door middel van de Waterwet. De Waterwet geeft op nationaal niveau onder andere invulling aan de KRW. De KRW is daarmee indirect van toepassing op onderhavig plan.
  
4.8.2 Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Waterbeheerplan 2022-2027
Voor de planperiode 2022-2027 is het Waterbeheerplan (WBP) van HDSR van toepassing. Het waterbeheerprogramma is een koersdocument, waarbij 'stroomopwaarts' centraal staat, oftewel voorbereiden op de toekomst en pro-actieve samenwerking vanaf het begin van het proces. Het hoogheemraadschap heeft de ambitie om bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol te geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Hierbij wordt extra ingezet op de volgende thema's: 
  • Zuiver afvalwater, energieneutraal en circulair;
  • Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied;
  • Waterveilige leefomgeving;
  • Waterbewust leven en genieten van water.
Door verschillende opgaven neemt de druk op de fysieke ruimte toe, waardoor een multifunctioneel ruimtegebruik essentieel is. Door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven fundamenteel, wat een andere rol van het hoogheemraadschap vraagt.
 
Keur 2019 en Uitvoeringsregels
Op grond van de Waterwet is het Hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:
  • Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
  • Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
  • Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
  • De bodem van kwelgevoelige gebieden.
Maar ook aan:
  • Het onttrekken en lozen van grondwater;
  • Het aanbrengen van verhard oppervlak.
De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningsplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt. Omdat de oude Keur niet meer in onze veranderende wereld paste heeft HDSR een volledig nieuwe Keur opgesteld, die sinds 1 mei 2019 van kracht is.
 
Hemelwater
Indien een toename van het verhard oppervlak plaatsvindt, dient de initiatiefnemer een verhard oppervlak ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water (bij een toename aan verhard oppervlak: vanaf 500 m² tot 5.000 m²). Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.
 
In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.
 
Riolering en afkoppelen
Voor zover het ruimtelijk plan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.
 
De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.
 
Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de verwerking van hemelwater wijst het hoogheemraadschap op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe'-maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:
  • duurzaam bouwen;
  • het toepassen berm- of bodempassage;
  • toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
  • het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
  • adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
  • het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
  • de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
  • het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.
Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het hoogheemraadschap kiezen voor een generieke ‘end-of-pipe’-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.
 
4.8.3 Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
 
Planspecifiek
In het kader van de watertoets dienen de verschillende wateraspecten beschouwd te worden. Navolgende paragraaf voorziet in een beschouwing van de relevante wateraspecten.
 
Watercompensatie
In de huidige situatie is bebouwing en erfverharding aanwezig die toebehoort aan de hengstenhouderij. In de nieuwe situatie bestaat de verharding uit de ontsluiting (bestemming 'Verkeer') en de uitgeefbare kavels (bestemming 'Bedrijventerrein'), waar 100% verhard aan toegekend wordt. In de nieuwe situatie wordt het water aan de noordwestzijde van het plangebied gehandhaafd. De greppel aan de zuidzijde wordt opgewaardeerd tot watergang. Verder wordt het westelijk deel van het plangebied deels ontgraven en krijgt dit een waterrijke invulling.
 
De navolgende tabel toont de waterbalans. Daarbij zijn de watergangen en taluds aan de noordwestzijde van het plangebied, waar geen wijzigingen zijn voorzien, niet meegenomen.
 
 Oppervlakte (m²)
Huidige situatie  
Bebouwing2.138
Kavels0
Groen17.472
Verharding5.795
Water3.664
Totaal29.069
  
Nieuwe situatie 
Bebouwing
0
Kavels13.478
Groen8.900
Verharding496
Water6.195
Totaal29.069
  
Watercompensatie 
Verhardingstoename-698
Benodigde compensatie verhardingstoename (15%)-105
Gedempt water terugbrengen (100%)
184
Benodigde hoeveelheid nieuw water volgens compensatie eisen79
nieuw water2.531
   
Waterkering en oppervlaktewater
Uit raadpleging van de legger van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden blijkt dat het plangebied niet in de beschermingszone van een waterkering is gelegen. Er zijn dan ook geen verdere maatregelen nodig.
 
De bestaande watergangen aan de noordwestzijde van het plangebied, die gehandhaafd blijven, zijn primaire watergangen. Binnen de beschermingszone (type A), waaraan de bestemming 'Groen' is toegekend, zijn geen wijzigingen voorzien.
 
De greppel aan de zuidzijde van het plangebied is in de legger aangewezen als 'droog profiel droge sloot'. Deze greppel wordt opgewaardeerd en verbreed naar een watergang.
 
Hemelwater
Voer de afvoer van hemelwater wordt als voorkeursvolgorde 'vasthouden (op eigen terrein), bergen (in watersysteem) en afvoeren (via riool)' gehanteerd. Hemelwater dat niet op eigen terrein vastgehouden kan afgevoerd worden naar het (nieuwe) oppervlaktewater aan de randen van het plangebied.
 
Vuilwater
In de toekomstige situatie ontstaan nieuwe vuilwaterstromen. Hiervoor dient een vuilwaterriool aangelegd te worden. In beginsel is er de mogelijkheid om direct op de transportleiding in de Lage Dijk aan te sluiten. Dit zal in het kader van de technische uitwerking van het ontwerp aan de hand van een rioolplan hydraulisch getoetst moeten worden, omdat de transportleiding al zwaar belast is.
 
Waterkwaliteit
Vanuit het oogpunt waterkwaliteit is het voornemen om het watersysteem zodanig te ontwerpen dat er zo min mogelijk doodlopende watergangen ontstaan.  
 
Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.
4.9 Cultureel erfgoed
 
4.9.1 Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.
 
Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.
 
Planspecifiek
Er zijn in of nabij het plangebied geen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of anderszins cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Er worden dan ook geen cultuurhistorisch waardevolle elementen geschaad door het plan.
 
Conclusie
Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
 
4.9.2 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.
 
Planspecifiek
Het plangebied is in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid, archeologie' grotendeels voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Voor deze locatie is een bureauonderzoek uitgevoerd (Transect, 4929, 15 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 11).
 
De ligging van het plangebied op deze stroomgordels zorgt voor een hoge verwachting op archeologische resten vanaf het Neolithicum. Aangezien er bij meerdere opgraving in het plangebied en in de directe omgeving ervan archeologische vindplaatsen zijn aangetroffen uit de Bronstijd, IJzertijd en Romeinse tijd, is de verwachting voor deze perioden zeer hoog. Het is de verwachting dat de vindplaatsen zich vooral op de hoger gelegen delen zullen bevinden. Er geldt een lage verwachting op archeologische resten uit de Nieuwe Tijd vanwege het ontbreken van bebouwing op historische kaarten.
 
Voor het plangebied geldt een hoge verwachting op archeologische resten uit de periode Neolithicum tot en met de Late Middeleeuwen. Deze resten kunnen voorkomen vanaf een diepte van 80 cm -Mv. Er geldt een zeer hoge verwachting op nederzettingsresten uit de IJzertijd, Romeinse tijd en de Bronstijd, omdat deze reeds bekend zijn aan de zuid- en oostkant van het plangebied. Het is zeer waarschijnlijk dat deze resten in het plangebied voorkomen. Om te bepalen of deze resten daadwerkelijk in het plangebied aanwezig zijn is vervolgonderzoek nodig.
 
Uit eerder uitgevoerd onderzoek blijkt dat de bodemopbouw in het gehele plangebied intact is met uitzondering van de locatie van de bestaande hengstenfokkerij. Dit houdt in dat de verwachting uit het bureauonderzoek volgens dit eerder uitgevoerde booronderzoek gehandhaafd kan worden.
 
Er dient een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd te worden die erop gericht is de ligging van vindplaatsen te karteren. Geadviseerd wordt om de proefsleuven haaks op de gradiënt van het archeologisch niveau te plaatsen. Voor dit onderzoek is op voorhand een Programma van Eisen (PvE) nodig, dat voor aanvang van het veldonderzoek goedgekeurd dient te worden door het bevoegd gezag, de gemeente IJsselstein.
 
In het voorliggende bestemmingsplan is, gelijk aan het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid, archeologie', ter bescherming van de verwachte archeologische waarden aan de gronden in het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3' toegekend.
4.10 Duurzaamheid
Voor het beoogde bedrijventerrein zijn er duurzaamheidsambities. In het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan (zie bijlagen bij toelichting bijlage 1) wordt dit aspect beschreven. De duurzaamheidsthema's worden navolgend toegelicht.
 
Uitgangspunten
  • Toepassen van PV-panelen, bij voorkeur in combinatie met een groen dak.
  • Voorkeursvolgorde hemelwater: vasthouden (op eigen terrein), bergen (in watersysteem) en afvoeren (via riool).
  • Variatie aan nieuwe gebiedseigen beplanting voor vergroten biodiversiteit. 
Beeldkwaliteitscriteria
  • Toepassen van duurzame materialen. Bijvoorbeeld hout gecombineerd met deels groene gevels.
  • Nestgelegenheden voor dieren opnemen in het gebouw.
  • Groene daken gecombineerd met zonnepanelen.
  • Maximale groene invulling randen van bedrijfskavel ten behoeve van biodiversiteit en klimaatadaptatie.
  • Toepassen van laadpalen.
4.11 Verkeer en parkeren
 
4.11.1 Verkeer
Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.
 
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.
 
Planspecifiek
Met het voorgenomen plan wordt het mogelijk gemaakt dat het plangebied herontwikkeld wordt tot een (uitbreiding van het) bedrijventerrein. Op basis van de mogelijkheden die het voorliggende bestemmingsplan biedt en de kencijfers van CROW-publicatie 381 kan een inschatting gemaakt worden van de verkeersgeneratie van het voorgenomen plan. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de volgende gemiddelde kencijfers voor een gemengd bedrijventerrein. Per netto hectare gemengd bedrijventerrein is de verkeersgeneratie 128,0 voertuigbewegingen door lichte, 12,3 voertuigbewegingen door middelzware en 17,7 voertuigbewegingen door zware motorvoertuigen. Het uitgeefbare deel van het voorliggende bestemmingsplan heeft een oppervlakte van 1,35 ha. De bijbehorende verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag bedraagt 172,8 lichte, 16,6 middelzware en 23,9 zware motorvoertuigbewegingen. In totaal bedraagt de verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag 213,3 motorvoertuigbewegingen.
 
Het grootste deel van het verkeer zal via de Lage Dijk-Noord, Lorentzlaan en Baronieweg naar de provinciale weg N210 rijden. De capaciteit van de N210 wordt vrijwel volledig benut in de huidige situatie. Omdat de N210 te maken heeft met zware congestie en omdat deze congestie in de toekomst naar verwachting nog verder toeneemt, heeft de provincie Utrecht (beheerder N210) samen de gemeenten IJsselstein en Nieuwegein en Rijkswaterstaat een onderzoek uitgevoerd naar maatregelen om de doorstroming op de N210 op de korte en lange termijn te verbeteren. Uit het onderzoek naar de doorstromingsmaatregelen voor de N210 volgt dat de volgende knelpunten het meest van belang zijn bij het veroorzaken van congestie:
  1. kruising Utrechtseweg/N210;
  2. rotonde Nelson Mandelaplein;
  3. toerit A2-zuid;
  4. viaduct richting Nieuwegein, toerit A2-noord en kruising Batauweg.
Het gevolg van de knelpunten is dat de wachtrijen terugslaan tot op de wegvakken van de N210 aan de zuidzijde van IJsselstein en dat verkeer vanuit het achterland en ook vanuit IJsselstein onvoldoende afwikkelt. In de andere rijrichting zorgen in de avondspits min of meer dezelfde locaties voor wachtrijvorming aan de noordzijde. Aanvullend speelt in de avondspits de congestie die ontkiemt op de A2 in zuidelijke richting. De knelpunten hangen met elkaar samen en waardoor de gevolgen versterken: de knelpunten zijn dermate sterk dat de ontstane wachtrijen terugslaan tot de andere locaties. Bovendien functioneren de knelpunten als een soort flessenhals. Dat betekent dat, wanneer knelpunten worden opgelost, de verkeersdruk op andere, stroomafwaarts gelegen punten toeneemt.
  
De conclusie van het onderzoek dat het aan te bevelen is om een aantal aanpassingen aan de N210 door te voeren om de doorstroming te verbeteren. De meest relevante maatregel voor het voorliggende plan is het ombouwen van de rotonde Nelson Mandelaplein (aansluiting Baronieweg op de N210) tot een kruispunt met verkeerslichten (VRI). De provincie Utrecht is voornemens de ombouw van de rotonde op korte termijn uit te voeren. Hierover heeft besluitvorming plaatsgevonden.
 
In de huidige situatie is de rotonde Nelson Mandelaplein tijdens piekmomenten niet verkeersveilig, aangezien het wachtende verkeer voor de VRI bij de Utrechtseweg tot over de rotonde terugslaat. Een VRI kan, gezien de ligging bij het toekomstige bedrijventerrein De Kroon en de Baronieweg als belangrijke invalsweg van IJsselstein, beter ingeregeld worden op spitsrichtingen en sterk wisselende verkeersstromen. Gezien de huidige verkeersproblematiek zijn deze aanpassingen ook al zinvol zonder uitbreidingen van bedrijventerreinen en/of woningbouw in de omgeving.
 
Verkeersonderzoek
Om de nieuwe bedrijven op een goede en verkeersveilige wijze te ontsluiten moet er een nieuwe aansluiting komen op de Lage Dijk - Noord. Hier is een verkeerskundig schetsontwerp opgesteld voor het kruispunt Lage Dijk - Noord / Techniekweg in IJsselstein (Goudappel, 015901.20230921.N1.02, 2 oktober 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 12).
 
Het eerste stuk van de ontsluiting, op de Lage Dijk-Noord zelf, is op dit moment van onvoldoende kwaliteit om vrachtverkeer te verwerken. In het ontwerp is extra ruimte opgenomen om het vrachtverkeer (trekker + oplegger) op een acceptabele wijze te verwerken.
In de T-aansluiting is in het ontwerp een middengeleider opgenomen, zodat de fiets die richting de Lage Dijk – Noord wil rijden zich veilig kan opstellen. Daarna zit de fietser richting het fietspad in zuidelijke richting in de voorrang. Het verkeer vanaf het terrein van de bedrijven moet voorrang verlenen aan al het verkeer op de Lage Dijk – Noord.
 
De ontsluiting van de percelen rechts van de T-aansluiting zijn wat naar het zuiden geschoven, zodat ze ook de draai de weg op kunnen maken en om ze toch wat los te trekken van de T-aansluiting Lage Dijk – Noord / Techniekweg.
 
De Lage Dijk – Noord (in noordelijke richting) heeft voldoende capaciteit om het extra verkeer van de bedrijven op een acceptabele en veilige wijze te verwerken.
 
Alternatieve ontsluiting
Voor onderhavig plan is een alternatieve route bedacht waar de ontsluiting meer in westelijke richting wordt aangesloten op  de Techniekweg in plaats van op de Lage Dijk-Noord. De haalbaarheid van deze alternatieve ontsluiting wordt nader onderzocht.
 
Onderstaande afbeelding geeft de alternatieve ontsluiting weer.
 
Alternatieve ontsluiting Techniekweg (bron: Buro SRO)
 
4.11.2 Parkeren
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het onderzoeken en beschrijven van het effect van een beoogd nieuw project op het parkeren in en rondom het plangebied. Hierbij hanteert de gemeente IJsselstein het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' (2006), zoals ook vastgelegd in het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein' (2018).
 
Planspecifiek
Autoparkeren
Het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' van de gemeente IJsselstein bevat de gemeentelijke parkeernormen die aangehouden dienen te worden bij een ontwikkeling. Deze parkeernormen zijn uitgangspunt voor de voorgenomen ontwikkeling. Het plangebied is gelegen binnen het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Afhankelijk van de uiteindelijke uitwerking zal voorzien moeten worden in een aantal parkeerplaatsen dat voldoet aan het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' of de opvolger daarvan. In de planregels van het voorliggende bestemmingsplan is vastgelegd dat voorzien dient te worden in voldoende parkeervoorzieningen.
 
Er dient op eigen terrein in de parkeerbehoefte voorzien te worden, waardoor de kwaliteit van de openbare ruimte niet aangetast wordt door geparkeerde voertuigen. De parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk uit het zicht gerealiseerd.
 
Fietsparkeren
In 2020 is er een mobiliteitsovereenkomst getekend tussen de gemeente IJsselstein, de provincie Utrecht en Rijkswaterstaat, waarin afgesproken is om maatregelen te treffen en fietsen te stimuleren. Op de bedrijfspercelen zullen voldoende fietsenstallingen gemaakt, bij voorkeur (direct) bij de entree van de gebouwen. De fietsparkeerplaatsen worden bij voorkeur beter gesitueerd dan de parkeervoorzieningen voor auto's. Daarnaast moet er voldoende flexibiliteit zijn om bij een mogelijk gewijzigde vraag in de toekomst het aantal fietsparkeerplaatsen aan te passen.
 
5 Juridische planbeschrijving
 
5.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
 
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
 
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. 
5.2 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). 
5.3 Planregels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. 
 
Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:
  • bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
  • bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
  • afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).
5.4 Wijze van bestemmen
Navolgend worden per artikel de belangrijkste aspecten beschreven.
 
Hoofdstuk 1: Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.
 
Artikel 2 Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.
 
Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels 
Artikel 3 Bedrijventerrein
Aan de uitgeefbare gronden van het bedrijventerrein is de bestemming 'Bedrijventerrein' toegekend. Binnen deze bestemming zijn bedrijven, kantoren, productiegebonden detailhandel, dienstverlening en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Er zijn uitsluitend ondergeschikte, bij een bedrijf behorende kantoren en kleinschalige zelfstandige kantoren toegestaan. De vloeroppervlakte van een kantoor mag niet meer bedragen dan 50% van de vloeroppervlakte van bedrijfsgebouwen, tot een maximum van 1.500 m².
 
Op de verbeelding is maximale milieucategorie voor bedrijven aangegeven. Er is ten hoogste milieucategorie 3.2 toegestaan. Voor het toegestane type bedrijven wordt verwezen naar de Staat van bedrijfsactiviteiten. Hiervan kan afgeweken worden als bedrijven uit een hogere categorie of niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen bedrijven naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de rechtstreeks toegestane bedrijven.
 
Op de verbeelding is het maximum aantal bedrijven aangegeven. Er zijn maximaal 10 zelfstandige volwaardige bedrijven toegestaan. Hiervan kan afgeweken worden als blijkt dat er onvoldoende behoefte is aan zodanig omvangrijke bedrijven dat dit tot leegstand van het bedrijventerrein leidt.
 
Gebouwen en overkappingen mogen binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte mag niet meer mag bedragen op de verbeelding is aangegeven. Dit varieert tussen 12 m (middendeel) en 15 m (hoogteaccenten). Er geldt voor gebouwen en overkappingen een maximum bebouwingspercentage van 70%, waarvan onder voorwaarden afgeweken kan worden. Verder mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden.
 
Artikel 4 Groen
De groenbestemming is opgenomen voor het (openbare) groen aan de randen van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, bermen, beplanting, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden, inritten, speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen toegestaan.
 
Er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 4 m en een oppervlakte van niet meer dan 20 m² per gebouw. Verder is het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
  
Artikel 5 Verkeer
Voor de belangrijkste (openbare) verkeersstructuur, die bestaat uit de entree met ontsluitingsweg, is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. De gronden aangewezen voor 'Verkeer' zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, in- en uitritten en groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen. 
 
Er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 4 m en een oppervlakte van niet meer dan 20 m² per gebouw. Ook binnen deze bestemming zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
 
Artikel 6 Water
De bestaande watergangen aan de noordwestzijde en de nieuwe watergangen en -partijen zijn voorzien van de bestemming 'Water'. De gronden met de bestemming 'Water' zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.
 
Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
 
Artikel 7 Leiding - Brandstof
De gronden die binnen de belemmeringenstrook van de brandstofleiding aan de noord- en westzijde van het plangebied liggen zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Brandstof'. Bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden is hier uitsluitend toegestaan na advies van de beheerder van de brandstofleiding.
 
Artikel 8 Waarde - Archeologie 1 en Artikel 9 Waarde - Archeologie 3
Ter bescherming van archeologische waarden zijn de gronden volledig voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3'. Bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden is hier uitsluitend onder voorwaarden, zoals het uitvoeren van archeologisch onderzoek, toegestaan. 
  
Hoofdstuk 3: Algemene regels
Artikel 10 Antidubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
 
Artikel 11 Algemene bouwregels
In dit artikel zijn algemene bouwregels opgenomen ten aanzien van bestaande bouwwerken en ondergronds bouwen.   
 
Artikel 12 Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik opgenomen.
 
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan.
 
Artikel 14 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is de mogelijkheid opgenomen voor het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om de Staat van bedrijfsactiviteiten te wijzigen.
 
Artikel 15 Parkeren
In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid en laad- en losruimte op het bouwperceel voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar het Parkeerbeleidsplan IJsselstein of de opvolger daarvan.
 
Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels
Artikel 16 Overgangsrecht
In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.
 
Artikel 17 Slotregel
Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.
 
6 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk  plan dient, op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Het voorliggende bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 van het Bro betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. De gemeente IJsselstein zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten. In deze overeenkomst worden het gemeentelijk kostenverhaal en de verplichting tot vergoeding van eventuele planschade, die het nieuwe planologische kader kan veroorzaken, geregeld. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar.
 
7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub c Wro overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.
 
Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter visie gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt en ligt het bestemmingsplan na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld, dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
 
Participatie
Op 27 juni 2023 is er een informatieavond gehouden voor bedrijven en andere betrokkenen in de omgeving. Tijdens deze avond zijn de eerste plannen gepresenteerd en was er de mogelijkheid om vragen te stellen. De vragen zijn deels tijdens de avond en later schriftelijk in een uitgebreidere vorm beantwoord. De vragen hadden met name betrekking over de verkeersaspecten (ontsluiting, verkeersaantrekkende werking, parkeren, etc.).
7.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het plan voorgelegd worden aan de vooroverlegpartners. De ingekomen vooroverlegreacties zijn in de nota van beantwoording vooroverleg (gemeente IJsselstein, 8 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 13) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.
7.2 Zienswijzen
Te zijner tijd zullen eventueel ingediende zienswijzen in deze paragraaf of in een bijlage samengevat en van een (gemeentelijke) reactie voorzien worden.