Meester Abbink Spaink 36

2.1 Huidige situatie

De planlocatie betreft de voormalige Lagere Technische School (LTS) aan de Meester Abbink Spainkstraat 36-38 in IJsselstein, alsmede een locatie aan de Vrouw Baertestraat waarop een extra parkeerplaats wordt beoogd.

Het gebouw is in 1958-’59 gebouwd naar een ontwerp van architect A.P. van den Brink. Het gebouw met 12 leslokalen was tot 1988 in gebruik als LTS. Vervolgens heeft het door de jaren heen meerdere functies gehad, waarbij het van 2014 tot 2019 in gebruik is geweest als dependance van het Cals College. Op dit moment is het gebouw niet meer dusdanig in gebruik en is het leegstaand.

 

^{LTS omstreeks 1960 (bron: beeldbank HKIJ, uit: 'Voormalige lts - Ruimtelijke kaders', mei 2021)}

^{Kunstwerk noordelijke zijgevel (bron: beeldbank HKIJ, uit: 'Voormalige lts - Ruimtelijke kaders', mei 2021)}

 

De bebouwing binnen het plangebied omvat een hoofdgebouw bestaande uit drie bouwlagen met een kap en met een totale bruto vloeroppervlakte van 1.450 m². Aan het hoofdgebouw is een bijgebouw aangebouwd met een oppervlakte van 700 m². Het bijgebouw bestaat uit één bouwlaag met een flauwe kap. Het bijgebouw betreft een gymzaal.

Door de gemeente IJsselstein is de cultuurhistorische waarde van de bebouwing inzichtelijk gemaakt. De school is van belang als voorbeeld van een naoorlogse gangschool en wegens de samenhang tussen exterieur en interieur. Karakteristiek voor dit destijds zeer gangbare gebouwtype zijn de lokalen langs een gang en de geaccentueerde hoofdingang met erachter een centraal trappenhuis. Het gymnastieklokaal werd later als specifieke functie in een afzonderlijke vleugel ondergebracht.

De architectuur kenmerkt zich door bakstenen gevels en pannen zadeldaken. De lange gevels van het hoofdgebouw en de dwarsvleugel (gymgebouw) zijn asymmetrisch ingedeeld met kleine en grote vensterpartijen. In het hoofdgebouw resteren de kenmerkende gangstructuur met centraal trappenhuis en diverse oorspronkelijke afwerkingen van vloeren, wanden en trappen. Het exterieur van het hoofdgebouw en de dwarsvleugel zijn relatief gaaf behouden gebleven.

Opvallend aan het schoolgebouw is de bijzondere toepassing van beeldende kunst op de kopgevels van het hoofdgebouw. Het bestaat uit siermetselwerk in een patroon van ruiten en driehoeken in verschillende metselverbanden en variërende kleuren baksteen, al dan niet geglazuurd. In de noordelijke zijgevel, richting de woonwijk, zijn in het patroon van het siermetselwerk keramische mozaïeken opgenomen.

Verder bestaat het plangebied uit een groene voorruimte bestaande uit gras en enkele waardevolle bomen en een muurtje op de overgang met het openbaar gebied. Aan de achterzijde, aan de zijde van de Heer Arendstraat, zijn zes parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig.

 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gebouwenensemble bestaande uit hoofdgebouw, een ondergeschikt bijgebouw en de voorruimte waardevol. Gelet hierop dient de cultuurhistorische waarde behouden te blijven, ondanks dat het plangebied niet de status van een gemeentelijk monument kent. 

 

De navolgende afbeelding toont een aanzicht van het plangebied vanaf de Meester Abbink Spainkstraat.

 

^{Aanzicht huidige situatie vanaf de Meester Abbink Spainkstraat (bron: 'Voormalige lts - Ruimtelijke kaders', mei 2021)}

  

2.2 Toekomstige situatie

1. Behoud ensemblewerking hoofdgebouw, groen ingerichte voorruimte met bestaande bomen en het tuinmuurtje als erfafscheiding;
2. Behouden groene karakter en bestaande bomenstructuur aan waterzijde (zijde Paardenlaan);
3. Intact laten van de voorgevel (inclusief kozijnen) en de beide zijgevels van het hoofdgebouw;
4. Intact laten kunstwerken in zijgevels;
5. Eventuele ingrepen aan de achtergevel van het hoofdgebouw dienen passend te zijn bij de architectonische vormgeving van het gebouw en de ruimtelijke context;
6. In het bijgebouw is naast de woonfunctie ook een maatschappelijke functie toegestaan;
7. Realiseren van een passende parkeeroplossing aan de achterzijde van het hoofdgebouw (Heer Arendstraat); zodat de voorruimte in de huidige staat behouden blijft. De bestaande haaksparkeerplaatsen aan de achterzijde (direct ten oosten van de Heer Arendstraat) mogen meegerekend worden aangezien deze toebedeeld kunnen worden aan de voormalige schoolfunctie;
8. Er moet voldaan worden aan de gemeentelijke parkeernorm conform de ’Beleidsregel Parkeernormen IJsselstein’.

• mag de terug gebrachte bouwmassa, footprint en hoogte, niet meer zijn dan de oorspronkelijke massa van het bijgebouw;
• is een nieuwe eenvoudige massaopbouw, bestaande uit maximaal anderhalve bouwlaag met zadeldak waardoor de bouwmassa ondergeschikt blijft aan het hoofdgebouw (maximale goothoogte 5,5 meter en maximale bouwhoogte 8,5 meter), uitgangspunt;
• moet de oriëntatie van de nieuw bouwmassa conform huidige oriëntatie zijn;
• is de positionering van de nieuwe bouwmassa op beperkte afstand van het hoofgebouw om het doorzicht op de achterliggende eigentijdse woningen (Heer Arendstraat) te beperken;
• dienen eventuele achtertuinen gepositioneerd te worden aan de waterzijde waarbij de tuinen landschappelijk zijn ingepast (met behoud van bestaande bomen);
• dient de voorzijde van de woningen te grenzen aan de gezamenlijk openbare ruimte (dus geen afzonderlijke voortuinen). Ruimte dient zorgvuldig vormgegeven en afgestemd te worden op de bestaande voorruimte;
• dient de verschijningsvorm te passen bij de wederopbouwarchitectuur in Nieuwpoort en het hoofdgebouw (bijvoorbeeld middels een eigentijdse vertaling van de Delftse School).

3 Beleid

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• waarin Stad en land gezond zijn;
• die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• waarin Duurzame energie een plek heeft;
• met Vitale steden en dorpen;
• die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft. 

Slim combineren

Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden.

 

Concentreren

Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.

 

Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie

De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

 

Planspecifiek

De provincie kiest er in algemene zin voor om de algemene ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen door middel van binnenstedelijke ontwikkelingen. Daarbij is aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit van belang. In onderhavig geval wordt met de transformatie van een voormalig schoolgebouw ten behoeve van een woonfunctie goed gebruikgemaakt van bestaand stedelijk gebied net buiten het centrum van IJsselstein.

 

Daarnaast wordt er met het voorliggende plan rekening gehouden met klimaatadaptatie en duurzaamheid. De belangrijkste factor hierbij is het behoud van het bestaande pand. De duurzaamheideisen bij een nieuwe invulling, die moeten voldoen aan de geldende wet- en regelgeving, liggen immers hoger dan de eisen die van toepassing zijn op het bestaande gebruik van de school. Dit leidt automatisch tot een verduurzaming. Zo wordt de toepassing voorzien van duurzame materialen, goede isolatie en duurzame installaties. Verder wordt door behoud sloop en daarmee samenhangende afvalstromen voorkomen.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht.

 

3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's:

 

De Omgevingsverordening

In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

 

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

 

Programma's 

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

 

Planspecifiek

Volgens kaart 19 van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht blijkt dat het plangebied gelegen is in het Stedelijk gebied. Hiervoor geldt Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking:

1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; 
   2. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. 

Het plangebied is volgens kaart 19 van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht gelegen binnen het stedelijk gebied. In die zin wordt er voldaan aan lid 1 van artikel 9.15.

  

Artikel 9.15 stelt dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied bestemmingen en regels kan bevatten voor verstedelijking en voor woningbouw. Er kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied toegestaan is volgens de Interim Omgevingsvisie provincie Utrecht.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toekomstvisie 2025

De Toekomstvisie 2025 is op 21 januari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. De leidende visie is hierin als volgt geformuleerd: IJsselstein Dichtbij: stad waar inwoners en ondernemers zich mee verbonden voelen. Na jaren van planmatige en fysieke groei, heeft IJsselstein een omvang en regionale verzorgingsfunctie bereikt die een voldoende basis is om op voort te borduren en kwalitatief verder uit te werken. Deze richting vertaalt zich in een viertal doelen die voor IJsselstein Dichtbij 2025 zijn geformuleerd:

1. Een vitale samenleving van bewoners en ondernemers: dit doel heeft betrekking op de verbondenheid van IJsselsteiners met elkaar. De gemeente wil deze kwaliteit van de stad behouden omdat het zorgt voor een gezonde samenleving.
2. Herkenbare historische en ruimtelijke structuren: de gemeente IJsselstein wil de kenmerkende historie van de stad en het groene buitengebied voor 2025 verder versterken. De gemeente richt zich daarbij op versterking van de ruimtelijke structuur waarbij de historie en het groen meer tot uitdrukking komen als beeldbepalend voor de stad.
3. Dichtbij groen en de stedelijke omgeving: de bevolking van de gemeente IJsselstein is sterk gericht op het groene gebied de Lopikerwaard. IJsselstein hoort vooral bij het Groene Hart en samenwerking met nabije gemeenten is hierbij belangrijk. Door deze samenwerking liggen er kansen om meerwaarde te creëren in het regionale voorzieningenaanbod.
4. Een duurzame samenleving en duurzame omgeving: in 2025 wil de gemeente IJsselstein koploper zijn als het gaat om duurzaamheid. De gemeente geeft op drie manieren invulling aan het begrip duurzaamheid. Het krijgt een plek in het sociale beleid, de fysieke inrichting van de stad en de lokale economie.

 

Planspecifiek

Met het voorgenomen plan wordt een nieuwe invulling gegeven aan het gebouw van de voormalige LTS aan de Meester Abbink Spainkstraat 36. De bebouwing binnen het plangebied is kenmerkend voor wederopbouwwijk Nieuwpoort door aanwezigheid van karakteristieke elementen. Het voorgenomen plan voorziet in de transformatie van het hoofdgebouw met behoud van de karakteristieke elementen aan het hoofdgebouw, de groen ingerichte voorruimte met bestaande bomen en het tuinmuurtje als erfafscheiding. Hiermee wordt een beeldbepalend element binnen IJsselstein behouden.

 

Geconcludeerd wordt de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Toekomstvisie 2025.

 

3.3.2 Woonvisie 2019 - 2030

De gemeenteraad van de gemeente IJsselstein heeft de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 – 2030 legt de gemeente IJsselstein de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. De visie geeft inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. De doelen uit de woonvisie zijn uitgewerkt in een vijftal pijlers:  

1. Evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt extra groei
2. Gevarieerde en bereikbare woonmilieus
3. Voorkomen verdringing kwetsbare groepen op de woningmarkt
4. Toekomstbestendige en duurzame wijken
5. Langer thuis wonen ondersteunen

Om invulling te geven aan de hierboven genoemde pijlers zijn de doelen uitgewerkt naar beleid. Dit is door de gemeente IJsselstein gedaan aan de hand van een aantal thema's waarop beleidssturing mogelijk is. De drie thema's zijn:

• Passend kwalitatief woningbouwprogramma
• Aanpak bestaande woningvoorraad
• Aanpak voor langer zelfstandig wonen

De woonvisie wordt ten uitvoer gebracht via een tweejaarlijks uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Tweejaarlijks monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij wordt nagegaan in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen.

 

Planspecifiek

Met het voorgenomen plan wordt een leegstaand gebouw binnen het plangebied herontwikkeld. Met het voorliggende plan worden er woningen gerealiseerd. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van de buurt.

Voor wat betreft het wonen zet de gemeente tot 2030 in op het realiseren van minimaal 2.500 woningen, met het doel het inwonertal minimaal te laten groeien en te komen tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw. 

 

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de Woonvisie 2019 – 2030 en vindt aansluiting bij verschillende onderdelen uit de visie. 

 

3.3.3 Welstandsnota IJsselstein

De Welstandsnota 2013 is op 19 december 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein. Op grond van deze nota kan het plangebied worden aangemerkt als 'woongebieden' Voor het initiatief zijn onder andere de volgende criteria relevant:

• Bij renovatie of (vervangende) nieuwbouw wordt aangesloten op de bestaande architectuur en de architectuur van naastgelegen panden. Bestaande gevelritmes, goothoogten en nokhoogten in hoofdzaak respecteren.
• Gevelindeling en -opbouw evenwichtig en samenhangend.
• Op- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn en architectuur van het geheel.
• Bij individuele woningbouw (veelal vrijstaand, tweekappers of korte rijen): behoud van het individuele karakter van de afzonderlijke panden of series van panden, zonder dat dit afsteekt tegen de omgeving.
• Aanpassingen mogen, in overleg, ook op een eigentijdse wijze gebeuren en mits van een hoog niveau.
• Toevoegingen zoals een schotelantenne, een airco-unit of andere (technische) installaties o.i.d. zijn toegestaan, mits passend bij de beeldkwaliteit van het bouwwerk.
• Bij een toevoeging blijft het oorspronkelijke dakvlak goed herkenbaar; de randen van de bestaande dakvlakken blijven gehandhaafd.
• Andere, niet oorspronkelijke materialen (zoals kunststof), zijn toegestaan voor kozijnen, ramen, betimmeringen met behoud van bestaande indeling. 

Planspecifiek

De gemeente IJsselstein heeft ten behoeve van de beoogde herontwikkeling van de gronden binnen het plangebied een programma van eisen opgesteld in de notitie 'Voormalige lts - Ruimtelijke kaders'  (Team Ruimte en Projecten, mei 2021). Sterk wordt ingezet op het behoud van de karakteristieke onderdelen van zowel interieur als exterieur en op het behoud van het ensemble van hoofdgebouw, groen ingerichte voorruimte met bestaande bomen en het tuinmuurtje als erfafscheiding.

 

Het voorliggende plan is opgesteld in lijn met de notitie Ruimtelijke kaders en zal daarmee voldoen aan het aspect welstand/beeldkwaliteit.

 

3.3.4 Beleidsplan Duurzaamheid Gemeente IJsselstein

Het Beleidsplan Duurzaamheid Gemeente IJsselstein is op 9 juni 2016 door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein vastgesteld. Eind 2015 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om de Klimaatverklaring (Parijsverklaring) te ondertekenen. Door ondertekening van de klimaatverklaring heeft de gemeente zich gecommitteerd te werken aan de volgende hoofdambitie:

1. In 2050 is IJsselstein klimaatneutraal
2. In 2030 is de gemeentelijke organisatie CO2 neutraal   

In het beleidsplan zijn voor de thema’s wonen en verkeer en het jaartal 2020 de volgende relevante doelstellingen opgenomen:

• besparing gasverbruik met 1,5% per jaar;
• 8% duurzame energie lokaal opgewekt tegenover 2% nu, waaronder:
  • vertienvoudiging zonne-energie
  • verdubbeling adressen met zonnepanelen;
• alle nieuwe gebouwen zijn (bijna) energieneutraal (EPC ≤ 0,2);
• alle nieuwe gebouwen worden duurzaam gebouwd en hebben een score minimaal GPR = 8
• het gebruik van het aantal deelauto’s is met 20% toegenomen ten opzichte van 2016;

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan het Beleidsplan Duurzaamheid. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar toelichting paragraaf 4.12. 

4 Milieu- en omgevingsaspecten

 

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. Er worden namelijk maximaal 25 woningen gerealiseerd. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in voorliggend hoofdstuk 4. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

 

Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit.

 

4.2 Bodem

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

  

Planspecifiek

Door Econsultancy is een verkennend bodemonderzoek verricht op de locatie aan de Meester Abbink Spainkstraat 36 in IJsselstein, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2.

 

De bodem bestaat plaatselijk uit zwak tot matig siltig, matig fijn tot matig grof zand. De bodem bestaat tevens plaatselijk uit zwak siltig klei. De bovengrond is bovendien zwak humeus. De ondergrond is plaatselijk zwak grindig. De bodem is plaatselijk zwak baksteen-, kolengruis-, beton- en glashoudend.

 

Op de onderzoekslocatie zijn deellocaties A en C onderzocht. Deellocatie B betreft een (voormalige) tank.  Echter heeft de huidige terreingebruiker aangegeven dat er nooit een tank op de locatie aanwezig is geweest. Tijdens de terreininspectie zijn geen aanwijzingen voor de ligging van een (voormalige) tank aangetroffen. Derhalve is deellocatie B (tank) niet onderzocht.

 

Deellocatie A: Gehele onderzoekslocatie

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd, dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming, niet lijnvormig" (VED-HE-NL).

 

In de zintuiglijk zwak baksteen,- kolengruis-, glas- en betonhoudende kleilaag (MMA1) zijn analytisch lichte verontreinigingen met nikkel en PAK aangetoond. De zintuiglijk zwak baksteen- en kolengruishoudende zandlaag (MMA2) is analytisch licht verontreinigd met lood en PAK. De zwak baksteenhoudende bovengrond (MMA3) blijkt analytisch licht verontreinigd met PCB en PAK. De zintuiglijk zwak baksteenhoudende ondergrond (MMA4), (tevens ter plaatse van de voormalige sloot), blijkt analytisch niet verontreinigd. De zintuiglijk schone ondergrond, bestaande uit klei (MMA5) blijkt analytisch licht verontreinigd met nikkel.

Het grondwater is in combinatie met deellocatie C onderzocht. Het grondwater blijkt licht verontreinigd met barium.

 

De vooraf gestelde hypothese dat de onderzoekslocatie ter plaatse van deellocatie A als "heterogeen verdacht" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard. 

 

Deellocatie C: voormalige sloot

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd, dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming, lijnvormig" (VED-HE-L).

De zwak tot matig baksteen- en betonhoudende bovengrond, bestaande uit zand (MMC1) blijkt analytisch licht verontreinigd met PCB. De zwak baksteenhoudende ondergrond, bestaande uit klei (MMC2) blijkt analytisch licht verontreinigd met PAK. De zwak kolengruishoudende ondergrond (MMC3) blijkt analytisch niet verontreinigd.

 

De vooraf gestelde hypothese dat de onderzoekslocatie ter plaatse van deellocatie C als "heterogeen verdacht" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard.

 

Advies

Gelet op de aard en mate van verontreinigingen, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de bestemmingsplanwijziging van de onderzoekslocatie.

 

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

   

Planspecifiek

Met het voorgenomen plan wordt een voormalig schoolgebouw getransformeerd ten behoeve van een woonfunctie. Woningen zijn geluidgevoelig in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh).

 

Wegverkeer

Het plangebied valt binnen de onderzoekszone van Hogebiezen. De Wgh stelt dat in principe de geluidsbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB), dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde). Door middel van het Geoportaal van de ODRU is de gecumuleerde geluidsbelasting inzichtelijk gemaakt, zie de navolgende afbeelding.  

 

^{Gecumuleerde geluidbelasting, inclusief aftrek ex. art. 110 g Wgh (bron: Geoportaal ODRU)}

    

Geconcludeerd wordt dat gecumuleerde geluidbelasting (inclusief aftrek art. 110g Wgh) grotendeels onder de voorkeurswaarde van 48 dB blijft. De beoogde ontwikkeling betreft bovendien de transformatie van het bestaande gebouw. Hiervoor gelden minder strenge eisen dan voor nieuwbouw. Er is in dit geval sprake van een goed woon- en leefklimaat. Derhalve kan worden afgezien van een akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai.

 

Spoorweglawaai

Er zijn geen spoorwegen in de nabijheid van het plangebied gelegen. De dichtstbijzijnde spoorweg ligt op 5 km ten noorden van de locatie. Er zijn geen belemmeringen wat betreft geluid van het spoor te verwachten.

 

Industrielawaai

In de omgeving zijn geen geluidgezoneerde industrieterreinen aanwezig. Wel is geluid van omliggende bedrijven nog steeds van belang in het kader van milieuzonering. Deze toetsing vindt plaats in toelichting paragraaf 4.4.

 

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat het aspect geluid geen belemmeringen vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

 

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Indien door middel van een plan nieuwe milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, zoals woningen en onderwijsgebouwen, moet worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt. Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen functies met een milieuzone en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 als leidraad voor milieuzonering gebruikt. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.  

 

Planspecifiek

Het plangebied bevindt zich in een omgeving met vrijwel alleen woningen. Voor de onderhavige aanvraag moet inzichtelijk gemaakt worden of er voor de nieuwe woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en of de nieuwe woningen bestaande bedrijven niet in bedrijfsvoering hinderen.

 

Het plangebied is gelegen in een stedelijk gebied, uitgegaan wordt van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Onderstaand zal worden ingegaan op de in de nabijheid gelegen bedrijven/ inrichtingen en bijbehorende richtafstanden op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering'. De afstanden zijn gemeten vanaf de grens van het plangebied tot aan de betreffende inrichting.

         

Ewoud Woonzorgcentrum

Aan de Jan van der Heydenweg 2 t/m 352, op een afstand van ca. 32,5 m is Ewoud Woonzorgcentrum gelegen. In het bestemmingsplan 'Zorgcentrum Ewoud' (vastgesteld op 14 april 2011)  geldt voor de locatie de bestemming 'Maatschappelijk'. Hierbinnen zijn maatschappelijk voorzieningen toegestaan met een richtafstand van 30 m. Het plangebied is op voldoende afstand gelegen van Ewoud Woonzorgcentrum.   

 

Overige inrichtingen bevinden zich op een grotere afstand en zijn niet van invloed op het plangebied. Anderzijds vormt het initiatief zelf geen belemmering voor functies in de omgeving.

 

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat en dat de omliggende bedrijven niet verder in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Hiermee vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd.

   

Planspecifiek 

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:

   

^{Uitsnede risicokaart (globale ligging plangebied: zwarte cirkel)}

 

Transport gevaarlijke stoffen  

Op basis van de risicokaart kan worden geconcludeerd dat er geen transport routes voor gevaarlijke stoffen

in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Met andere woorden, het plangebied ligt niet in een invloedsgebied van een transportroute voor gevaarlijke stoffen.

        

Inrichtingen

Op een afstand van ca. 350 m is een tankstation met LPG aanwezig. Daarmee ligt het plangebied buiten het invloedsgebied van 150 m.

 

Buisleidingen

Uit de risicokaart komt naar voren dat in de nabijheid van het plangebied, op ca. 1 km van het plangebied, buisleidingen zijn gelegen. Het betreft een aardgasleiding, waardoor transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied is gelegen op voldoende afstand van de aardgasleiding

 

Elektromagnetische straling

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de indicatieve magneetveldzones tot het plangebied reiken. Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

 

Op grond van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

 

4.6 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om de voertuigaantrekkende werking.

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Om de luchtkwaliteit permanent te verbeteren, sloot het Rijk in 2020 het zogeheten Schone Lucht Akkoord (SLA)met provincies en tientallen gemeenten. Gestreefd wordt naar een gezondheidswinst van minimaal 50 procent in 2030 ten opzichte van 2016. Op 26 maart 2021 is de uitvoeringsagenda 2021-2023 gepubliceerd, waarin staat welke maatregelen, pilots en activiteiten de deelnemers uitvoeren om de afspraken in praktijk te brengen.

 

In 2021 is gebleken dat NO2 en fijn stof schadelijker zijn dan gedacht. De WHO heeft daarom de advieswaarden voor zowel NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 op 21 september 2021 verlaagt naar respectievelijk 10, 15 en 5 μg/m³. Deze richtlijn wordt ook door de GGD gevolgd. Als voldaan wordt aan de advieswaarden, zal er sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling zal een beperkt effect hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een voormalig schoolgebouw getransformeerd. In de regeling NIBM is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1.500 woningen met één ontsluitingsweg (3.000 woningen met twee ontsluitingswegen) bij voorbaat aangemerkt als niet in betekende mate. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

 

Wel is ten behoeve van ‘een goede ruimtelijke ordening’, met behulp van de Atlas Leefomgeving, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³ voor zowel fijnstof als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2020 van fijnstof (PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in het plangebied bedragen respectievelijk 16,9 μg/m³ PM₁₀, 9,5 μg/m³ PM_2,5 en 15,1 μg/m³ NO₂. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden.

 

Er wordt niet voldaan aan de in 2021 aangescherpte WHO-advieswaarden. Hierbij dient vermeld te worden dat deze waarden dermate streng zijn dat ze momenteel nergens in Nederland worden gehaald. Op basis van het Schone Lucht Akkoord wordt gestreefd naar een permanente verbetering van de luchtkwaliteit, waarbij wordt toegewerkt naar de WHO-advieswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof in 2030. 

 

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering is voor de uitvoering van dit plan. 

 

4.7 Cultuurhistorie

Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd bij het maken van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, beheersverordening of ruimtelijke onderbouwing rekening gehouden moet worden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken hiervan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn.

 

Over het algemeen wordt bij het inventariseren van cultuurhistorische waarden onderscheid gemaakt tussen waardevaste en waardevolle elementen. Waardevaste elementen hebben een beschermde status en zijn op basis van de Monumentenwet of gemeentelijke verordening aangewezen als rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument. Waardevolle elementen zijn daarentegen niet formeel beschermd, maar kunnen een bijzondere karakteristieke of geschiedkundige waarde hebben en van belang zijn als cultuurdrager.

 

De cultuurhistorische waarde van een plangebied is zodoende niet alleen afhankelijk beschermde monumentale waarden binnen het gebied, maar kan zeker ook bepaald worden door waardevolle structuren of objecten in de directe omgeving. Bij het inventariseren dient dan ook zowel naar het plangebied als naar de omgeving daarvan gekeken te worden.

  

Planspecifiek

Binnen het plangebied zijn geen monumenten aanwezig.

In het kader van de planvorming is door Jojanneke Clarijs cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd: 'Voormalige lts Mr. Abbink Spainkstraat 36-38 te IJsselstein – Cultuurhistorisch onderzoek', d.d. oktober 2020. Op basis hiervan wordt uitgegaan van het behoud van het ensemble van hoofdgebouw, groen ingerichte voorruimte met bestaande bomen en het tuinmuurtje als erfafscheiding. Het voorliggende plan sluit hier bij aan en behoudt daarnaast ook het bijgebouw.

 

Molen 'De Windotter'

Cultuurhistorische objecten waaronder molens en de bijbehorende molenbiotopen zijn medebepalend voor de identiteit en beleving van het landschap. Bij de molenbiotoop is de ruimte die vrij wordt gehouden voor een goede windvang van belang. Daarnaast staat met name de zichtbaarheid van de molen centraal. De molenbiotoop, die een omvang van 400 m heeft gerekend vanuit het middelpunt van de molen, is geen wettelijke regeling of norm. Het is een richtlijn voor een beoordeling in het kader van de goede ruimtelijke ordening, waarbij zowel toepassing als afwijking gemotiveerd dient te worden.

 

In het geldende bestemmingsplan ‘Binnenstad eo’, artikel 21.4.1 sub b zijn regels opgenomen voor de 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. Het voorliggende plan betreft evenwel de transformatie van een bestaand pand. Hierdoor zal de bebouwingshoogte niet toenemen. Waardoor het beoogde plan niet zorgt voor een beperking van de windvang voor molen ’De Windotter’.

 

Conclusie

Gezien het voorgaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.8 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin overgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

 

Planspecifiek

Het deel van het plangebied aan de Mr. Abbink Spainkstraat is binnen het geldend bestemmingsplan 'Binnenstad eo' gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De aangewezen gronden zijn primair bestemd voor de bescherming en instandhouding van archeologische waarden. Het is verboden om op of in deze gronden en gelegen zijn buiten de aangegeven bouwvlakken, zonder of in afwijking van een vergunning van het bevoegd gezag werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken uit te voeren op een grotere diepte dan 30 cm -mv of die een oppervlakte beslaan groter dan 100 m².

Het deel van het plangebied aan de Vrouw Baertestraat is in het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad eo' voorzien van de gebiedsaanduiding 'archeologisch waardevol gebied 1'. Hier gelden vrijstellingsgrenzen voor werkzaamheden of werken tot een diepte van 30 cm -mv of een oppervlakte tot 2.500 m².

 

Met onderhavig plan vinden er geen werkzaamheden plaats buiten het bouwvlak die de grond op een grotere diepte dan 30 cm -mv plaats. Derhalve is een verkennend archeologisch onderzoek niet vereist en is het aspect archeologie geen belemmering voor het voorliggende plan. Wel wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' gehandhaafd en wordt de gebiedsaanduiding 'Overige zone - archeologisch waardevol gebied 1' opgenomen in het plangebied.

 

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek 

Er is een oriënterend onderzoek naar beschermde flora en fauna (Econsultancy d.d. 25 juli 2018,  bijlagen bij toelichting bijlage 3) uitgevoerd. De quickscan heeft tot doel om in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten, gebieden of houtopstanden aanwezig zijn die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve gevolgen kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Hierbij is niet de locatie van de beoogde parkeerplaats aan de Vrouw Baertestraat in het onderzoek meegenomen. Van dit deel van het plangebied wordt er van uitggegaan dat geen ecologische waarden in het geding zijn. Het betreft immers een intensief onderhouden groenstrook, waarbij geen opgaande beplanting hoeft te worden verwijderd. 

 

Soortenbescherming

Voor broedvogels met jaarrond beschermde nesten geldt dat nader onderzoek noodzakelijk is voor broedlocaties en verblijfplaatsen voor de huismus. Indien er op de onderzoekslocatie nestplaatsen van een van deze soorten aanwezig zijn, hetgeen op basis van de huidige informatie niet is uit te sluiten, zal de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

 

Voor vleermuizen geldt dat nader onderzoek omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen noodzakelijk wordt geacht voor alle gebouwen op de onderzoeklocatie. De gebouwen zijn geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. De werkzaamheden kunnen verstorend zijn voor aanwezige verblijfplaatsen. De onderzoekslocatie kan tijdens graafwerkzaamheden tijdelijk interessanter worden voor voornamelijk rugstreeppad. Daarom wordt aangeraden de graafwerkzaamheden uit te voeren buiten de actieve periode van deze soorten (actieve periode loopt globaal van april tot september), of te werken met een amfibieënscherm.

Als het bijgebouw wordt gesloopt en vervangen is aanvullend onderzoek. Dit is als een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

 

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen, vanwege een provinciale vrijstelling en/of de aard van de ingreep, niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën, waarbij al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen. Aantoonbaar werken conform de zorgplicht kan gebeuren door te handelen middels een op maat gemaakt ecologisch werkprotocol dat bij de uitvoerende partij onder de aandacht dient te worden gebracht.

   

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen in of in de nabijheid van een gebied behorende tot het Natuurnetwerk Nederland, het meest nabijgelegen gebied ligt op circa 1,2 km. Nader onderzoek ten aanzien van het Natuur Netwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Het dichtstbij gelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied betreft 'Uiterwaarden Lek' en bevindt zich op een afstand van ca. 4,8 km van het plangebied. Er zijn geen externe effecten te verwachten als gevolg van licht, trilling en geluid door het voorliggende plan. Wel zijn externe effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie niet op voorhand uit te sluiten asl gevolg van sloop en nieuwbouw, daarom wordt in de rapportage geadviseerd een AERIUS-berekening te laten uitvoeren.

 

Stikstofdepositie

Zoals bovenstaand is aangegeven gaat de ontwikkeling gepaard met de uitstoot van stikstof, wat mogelijke effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Het dichtstbij gelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied betreft 'Uiterwaarden Lek' en bevindt zich op een afstand van ca. 4,8 km van het plangebied. Voor de bouwfase geldt dat er sprake is van transformatie van het bestaande gebouw. Er vinden geen grootschalige sloop- en bouwwerkzaamheden plaats, de werkzaamheden die plaatsvinden zijn met name intern. Er zal daarom maar een beperkte inzet zijn van mobiele werktuigen met stikstofuitstoot. Het is daarom aannemelijk dat de stikstofuitstoot tijdens de transformatie geen effect heeft op Natura 2000-gebieden.

 

Daarnaast zal het toekomstige gebruik met de nieuwe invulling van het gebouw gunstiger worden. Het gebouw wordt getransformeerd naar woningen waarbij er allerlei duurzaamheidsmaatregelen worden getroffen, zoals goede isolatie, duurzame installaties en worden de woningen verwarmt met warmtepompen. Dit betekent een afname van het gasverbruik ten opzichte van de huidige situatie. Dat houdt in dat dit initiatief niet leidt tot een aantasting van de instandhoudingsdoeleinden van Natura 2000-gebieden. In dit kader kan een berekening middels de AERIUS-Calculator achterwegen blijven.

 

Aanvullend onderzoek huismussen en vleermuizen

Er is door Econsultancy nader onderzoek uitgevoerd naar huismus en vleermuizen: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 4 (d.d. 20 oktober 2022).

 

Uit de uitgevoerde onderzoeken is gebleken dat er zes huismusnesten aanwezig zijn in het oostelijk georiënteerde dak van de bebouwing. In het geval dat de nesten niet behouden kunnen blijven binnen de voorgenomen ingreep, is ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

 

Het onderzoek naar vleermuizen heeft uitgewezen dat er een zomer- en paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aanwezig is in de bebouwing. Deze verblijfplaats bevindt zich in de zuidwestelijk georiënteerde gevel, in een holte tussen een raamkozijn en de gevel. Indien werkzaamheden aan het raamkozijn uitgevoerd zullen worden zal dit een negatief effect hebben op de aanwezige verblijfplaats. Aangezien verblijfplaatsen van vleermuizen beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming dient in dat geval ontheffing te worden aangevraagd.

 

Binnen de voorgenomen ingreep zullen zes nestlocatie van de huismus tijdelijk verloren gaan. Dit zal leiden tot overtreding van artikel 3.1 lid 2 van de Wet natuurbescherming. Om deze reden dient ontheffing te worden aangevraagd van de van toepassing zijnde verbodsbepaling. Binnen de voorgenomen ingreep zal daarnaast een paar- en zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis verloren gaan. Bij de renovatie van het hoofdgebouw is het niet te voorkomen dat wegnemen, vernielen of beschadigen van de aangetroffen paar- en zomerverblijfplaats optreedt, waardoor artikel 3.5 lid 4 wordt overtreden. Het aanvragen van ontheffing van de Wet natuurbescherming is daarom noodzakelijk. Om ontheffing te verkrijgen dient een ecologisch activiteitenplan te worden opgesteld waarin de maatregelen worden vermeld die zullen worden genomen om negatieve effecten op de huismus en de gewone dwergvleermuis uit te kunnen sluiten. Het gaat hier bijvoorbeeld om het treffen van mitigerende maatregelen zoals het ophangen van huismus- en vleermuiskasten.

 

Aanvullend hierop dienen enkele maatregelen te worden genomen om de functionaliteit van de onderzoekslocatie voor vleermuizen te behouden. Zo dient verlichting van de opening ten zuiden van het bijgebouw te allen tijde voorkomen te worden, om de functionaliteit van de vastgestelde vliegroute en de kraamverblijfplaats te bewaren. De benodigde werkwijze dient te worden vastgelegd in een ecologisch werkprotocol.

 

Met betrekking tot algemene broedvogels wordt geadviseerd om het aanwezige groen uitsluitend buiten het broedseizoen te verwijderen. Indien dit niet mogelijk is, dient voor de kap- en snoeiwerkzaamheden een broedvogelinspectie te worden uitgevoerd. Met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën dient te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen.

 

Conclusie

Het voorliggende plan is uitvoerbaar voor het deel gebiedsbescherming. Voor wat betreft soortenbescherming dient gezien de ingrepen aan het bestaande pand, een ontheffing te worden verkregen in het kader van de wet natuurbescherming. Er is reeds een ontheffing aangevraagd voor de zes huismusnesten en de zomer- en paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Hiervoor is een activiteitenplan opgesteld en zijn er nest- en vleermuiskasten opgehangen aan de zijgevel van het hoofdgebouw. Voor deze kasten geldt een minimale gewenningstijd van tussen de 3 en de 6 maanden. Voor paarkasten geldt een minimale gewenningstijd van 6 maanden in het actieve seizoen. Wegens de uitgevoerde onderzoeken in combinatie met de uit te voeren maatregelen uit het activiteitenplan is er geen reden om aan te nemen dat de benodigde ontheffing van de Wet natuurbescherming niet verkregen zou kunnen worden.

 

Wanneer de ontheffing van de Wet natuurbescherming is verleend en aan de overige voorwaarden wordt voldaan is het voorliggende bestemmingsplan uitvoerbaar wat betreft het aspect ecologie.

 

4.10 Water

In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB'21) ondertekend. Onderdeel van het nieuwe waterbeleid is de “watertoets”: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem. Ruimtelijke plannen dienen een waterparagraaf te bevatten. Initiatiefnemers van ruimtelijke plannen moeten in een vroegtijdig stadium van het planvormingsproces de waterbeheerder(s) betrekken. De initiatiefnemer vraagt de waterbeheerder(s) om een wateradvies in de vorm van een watertoets. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van het overleg opgenomen. Op basis van de watertoets zal de waterbeheerder Keurontheffing en, indien nodig, een Wvo-vergunning (Wet verontreiniging oppervlaktewater) verlenen.

 

Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van De Stichtse Rijnlanden van toepassing. In dit plan geeft De Stichtse Rijnlanden aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vijf hoofdthema's zijn:

• waterveiligheid;
• voldoende water;
• gezond water;
• gezuiverd afvalwater;
• genieten van water.

Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoen aan de veiligheidseisen en dat bij dijkverbeteringenswerken wordt uitgegaan van een duurzaam en robuust ontwerp. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden, zodat het gebied geschikt is om te wonen, werken en recreëren. Daarbij wil De Stichtse Rijnlanden dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

 

Gezond water is voor De Stichtse Rijnlanden gezond als er een grote diversiteit aan planten en dieren in kan leven, als het veilig gebruikt kan worden voor recreatie of als grondstof voor drinkwater. Het water kan alleen zo schoon mogelijk gehouden worden als de (natuurvriendelijke) inrichtingen, het beheer en onderhoud van watersystemen worden aangepast. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert De Stichtse Rijnlanden rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

 

Het laatste thema betreft genieten van water. Hoewel dit geen kerntaak voor het waterschap is, is het onderwerp zeer belangrijk omdat deze in relatie staat tot het watersysteem en het waterbeheer. Recreatie en in het bijzonder 'genieten van water' neemt in de Nederlandse samenleving een steeds belangrijkere plaats in. Het waterschap wil de bewoners en bezoekers van het gebied laten genieten van water in een gezonde en veilige omgeving. Zo kan het waterschap ook zijn werk zichtbaar maken voor de bewoners. Het vaarwegbeheer is een wettelijke taak van het waterschap, voor de overige recreatieve thema's neemt het waterschap een adviserende en faciliterende rol aan.

  

Keur en uitvoeringsregels

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (2018) staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen of grondwaterlichamen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting. Hiermee vermeldt de Keur expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

 

Voor oppervlakken tot 500 m² in stedelijk gebied en 1000 m² in niet stedelijk gebied gelden algemene regels. Wordt er nieuwe verharding of uitbreiding van bestaande verharding aangebracht boven de gestelde ondergrens (500 m² in stedelijk gebied en 1000 m² in niet stedelijk gebied), moeten er compenserende maatregelen worden getroffen. In de watervergunning worden hierover voorwaarden opgenomen.

 

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

 

Watertoets

Voor een bestemmingsplan is de watertoets wettelijk van toepassing. De watertoets is een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, over het ruimtelijke planvoornemen. De watertoets heeft als doel 'het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer'.

 

Planspecifiek

Verhard oppervlak

Een belangrijk deel van het plangebied is in de huidige situatie reeds verhard (bebouwing en verhardingen). In de nieuwe situatie neemt het verharde oppervlak niet toe. Doordat geen toename aan verharding plaats heeft van meer dan 500 m², is geen watercompensatie nodig. 

 

Waterafvoer

Hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. In het waterbeleid is afvoer van overtollig hemelwater door middel van infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Bij het voorliggende plan is het voornemen om inflitratiekratten aan te brengen waar mogelijk. Er dient nog onderzocht te worden hoeveel dit er kunnen worden in verband met boomwortels, dit wordt nader uitgewerkt voor de omgevingsvergunning. Mogelijk is het nog wel nodig om een overstort aan te brengen op het gescheide stelsel. Afvalwater kan worden afgevoerd naar vuilwaterriool. Hierbij wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen. Het afvalwater wordt afgevoerd via het gemeentelijk rioolstelsel.

 

Waterkeringen

Een deel van het plangebied is in het geldende bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Deze gronden zijn bestemd voor het in stand houden, het beheer, het onderhoud en de verbetering van de waterkering. Voor ontwikkelingen binnen de voor 'Waterstaat - Waterkering' bestemde gronden geldt dat vooraf schriftelijk advies bij de betreffende waterbeheerder ingewonnen moet worden. Met het voorliggende bestemmingsplan zal de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' behouden blijven. Om aan de vraagde parkeereis te voldoen wordt er in de nabijheid van het plangebied aan de Vrouw Baertestraat een extra parkeerplaats aangelegd. Deze locatie is gelegen in een waterkering, waarvoor een zorgplicht geldt.

 

Conclusie 

Er dient geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het aspect water.

 

4.11 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

 

4.11.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

  

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

Het voorliggende plan ziet toe op de realisatie van maximaal 25 woningen. Aangezien het om het hergebruik van een bestaand pand gaat, waar voorheen ook een verkeersaantrekkende werking van uit ging, wordt er vanuit gegaan dat de bestaande infrastructuur toereikend is.

 

4.11.2 Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het onderzoeken en beschrijven van het effect van een beoogd nieuw project op het parkeren in en rondom het plangebied. Hierbij hanteert de gemeente IJsselstein het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' (2006), zoals ook vastgelegd in het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein' (2018).

 

Planspecifiek

Voormalige parkeervraag binnen het plangebied

Tot 2019 was het gebouw in gebruik als dependance van het Cals College. Het hoofdgebouw bestaat uit 12 klaslokalen. Op basis van de nog niet vastgestelde ‘Beleidsregel Parkeernormen en Parkeereisen IJsselstein’ (2021) kan worden uitgegaan van het gebiedstype ‘schil’ en van een parkeernorm van 0,8 parkeerplaats per klaslokaal. Uitgaande van 12 klaslokalen betreft de parkeervraag 9,6, afgerond 10 parkeerplaatsen. Op basis van de aanwezigheidspercentages betreft de bruto-parkeereis op het maatgevende moment (werkdag ochtend/middag) 10 parkeerplaatsen. Voor het berekenen van de netto-parkeereis in de toekomstige situatie kan daarom gesaldeerd worden met 10 parkeerplaatsen.

 

Huidige situatie in de omgeving van de Meester Abbink Spainkstraat

Door Goudappel is de parkeerdruk in de omgeving inzichtelijk gemaakt in de 'Notitie parkeeronderzoek IJsselstein' (d.d. 13 december 2021): zie bijlagen bij toelichting, bijlage 5. Hieruit blijkt dat op het drukste moment (de werkdagnacht) in het omliggende gebied sprake is van een parkeerbezetting van 86%. De minimale parkeerbezetting is gedurende de werkdagochtend en -middag 60%. Tot een parkeerbezetting van 85% is er sprake van een acceptabele parkeerbezetting. Dit betekent dat op de meeste momenten van de week, met uitzondering van de nachtperiode, er nog sprake is van restcapaciteit en dat het dus realistisch is dat gesaldeerd wordt met de bestaande situatie.

 

Nieuwe situatie

De gemeente IJsselstein heeft nieuwe parkeernormen in de 'Beleidsregel Parkeernormen IJsselstein' beschreven, dit is een concept stuk uit 2021. Op basis van deze beleidsregel kan de parkeernorm bepaald worden voor dit plan. Daarnaast zijn er in de beleidsregel ook mogelijkheden opgenomen waarmee afgeweken kan worden van het bepaalde in dit parkeerbeleid. Onderstaand wordt in de tabel aangeven wat de parkeernorm voor het voorliggende plan zou moeten zijn conform het parkeerbeleid.

 

type woning	aantal woningen	parkeernorm schil	totaal
huurhuis, vrije sector	5	1,6	8
huurappartement, midden/goedkoop	12	1,1	13,2
huurappartement, klein	8	0,6	4,8
Totaal	25		26

 

Volgens bovenstaande tabel moet er bij het voorliggende plan 26 parkeerplaatsen worden aangehouden.

 

Het algemene uitgangspunt bij ontwikkelingen is om de parkeerbehoefte zo veel mogelijk op eigen terrein te realiseren. Dat is in dit geval niet volledig mogelijk, mede omdat het een beeldbepalend pand betreft met een markante groene voorruimte, waardoor het niet wenselijk is om hier parkeerplaatsen op aan te leggen.

 

In het voorliggende initiatief wordt dit als volgt ingevuld:

• het initiatief voorziet in het toevoegen van 10 parkeerplaatsen aan de achterzijde van het pand (op eigen terrein), in het verlengde van de zes bestaande en te handhaven parkeerplaatsen;
• er kan gesaldeerd worden met het voormalig gebruik, in de wijk worden er namelijk 10 parkeerplaatsen toegerend aan de school (10 parkeerplaatsen, waaronder de zes bestaande parkeerplaatsen);
• er wordt één deelauto ingezet, wat een reductie met 5 parkeerplaatsen oplevert. Voor de deelauto wordt een nieuwe parkeerplaats aangelegd in de buitenruimte aan de voorkant van het gebouw, ter plaatse van de huidige ingang van het voormalige gymlokaal. De betreffende parkeerplaats zal worden aangeduid binnen de bestemming 'Groen';
• voorts is met de gemeente overeengekomen dat 3 extra parkeerplaatsen in de omgeving worden toegevoegd. Er worden twee nieuwe parkeerplaatsen aangelegd aan de Heer Florisstraat bij de zijgevel van het gebouw. Ook wordt er één nieuwe parkeerplaats aangelegd aan de Vrouw Baertestraat: deze parkeerplaats is ook onderdeel van het voorliggende bestemmingsplan.

Situering parkeerplaasten (bron gemeente IJsselstein, 14-12-2021)

 

Op deze wijze zijn er (rekenkundig) 28 parkeerplaatsen beschikbaar en voldoet het initiatief aan de gestelde normen. Aangezien in de regels van het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen dat aangetoond moet worden dat voldaan wordt aan de eis van voldoende parkeerplaatsen, waarbij ook is geregeld dat, voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien, dit door de aanvrager van een omgevingsvergunning gemotiveerd dient te worden, bijvoorbeeld met een Mobiliteitsplan. Daarmee vormt het aspect 'parkeren' geen belemmering voor het voorliggende bestemmingsplan.

 

4.12 Duurzaamheid

Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.

 

Nederland in 2050 vrij van aardgas

Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren.

 

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m²).

 

Beleidsplan Duurzaamheid

In het Beleidsplan Duurzaamheid Gemeente IJsselstein, Actualisatie Visiedocument IJsselstein Duurzaam (2016) wordt gestreefd naar toekomstbestendige gebouwen waar gekozen is voor duurzaamheid, flexibiliteit, multifunctionaliteit en een goed binnenklimaat (minimaal frisse scholen klasse C). Gedacht kan worden aan hoge plafonds, meer daglicht, energiezuinige systemen, hogere eisen aan ventilatie, verlichting en isolatie, zo min mogelijk dragende binnenmuren en het makkelijk kunnen splitsen en samenvoegen van ruimtes. Bovendien wordt voor alle nieuwe gebouwen uitgegaan van een score van minimaal GPR = 8.

 

Planspecifiek

Het voorliggende plan voorziet in diverse duurzaamheidsmaatregelen. De bestaande stalen kozijnen worden gerenoveerd en aan de binnenzijde voorzien van een hoogwaardig geïsoleerde voorzetramen (HR++). De begane grondvloeren en kruipruimten in de woningen worden verwijderd en vervangen voor een schuimbetonvloer met een zeer hoge isolatiewaarde. Alle daken en wanden worden aan de binnenzijde geïsoleerd. De woningen worden verwarmd en gekoeld door een warmtepompsysteem. Voor wat betreft de ventilatie van de woningen wordt overwogen om warmte-terugwinunits te installeren waarmee een comfortabel binnenklimaat ontstaat. Aan de achterzijde van het schoolgebouw wordt het dak voorzien van PV-panelen. Naar verwachting leveren deze maatregelen een energielabel A++ per woning op.

 

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plan in lijn is met duurzaamheidsdoelstellingen.

 

5 Toelichting op de regels

5.1 Plansystematiek en opzet regels

In dit bestemmingsplan wordt gebruikgemaakt van de landelijke richtlijn Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Er is qua plansystematiek zoveel mogelijk vastgehouden aan de systematiek zoals dat werd gehanteerd in het vigerend bestemmingsplan 'Binnenstad'.

 

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

 

Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

 

Bestemmingsregels

In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen.

Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

 

Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels.

 

Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2 Nadere toelichting op de bestemmingsregels

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. De regelingen zijn afgestemd op de regelingen van het bestemmingsplan 'Binnenstad eo'. In het plangebied komen de volgende bestemmingen, dubbelbestemmingen en gebiedsaanduiding voor:

       

Wonen

Aan een deel van het plangebied is de bestemming 'Wonen' toegekend. De hiervoor aangewezen gronden zijn bedoeld voor woningen, met aan huis verbonden bedrijven en aan huis verbonden beroepen. Er zijn ten hoogste 25 wooneenheden toegestaan. Voor het bestaande hoofdgebouw en het voormalig gymgebouw is middels een bouwvlak en de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' vooral de huidige situatie vastgelegd. Er mogen geen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak worden gebouwd. Dit met uitzondering van een gezamenlijke berging van maximaal 20 m² en met een maximum bouwhoogte van 3 m.

 

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het geval van werkzaamheden aan gevels en/of daken. Vast moet staan dat geen verstoring van gebouwbewonende vleermuizen of van huismusnesten plaats heeft, of dat daarvoor een ontheffing is verleend.

 

In de 'Algemene gebruiksregels' is een bepaling opgenomen voor het parkeren. Voldaan moet worden aan de gestelde parkeernormen, maar er is ook de mogelijkheid om hier gemotiveerd van af te wijken.

 

Groen

Het voorterrein en de zone aan de zijde van de Paardenlaan zijn voorzien van de bestemming 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding. Binnen deze bestemming wordt een parkeerplaats ten behoeve van de bestemming 'Wonen' gereaiseerd ; hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - parkeerplaats' opgenomen.

Tevens zijn binnen deze bestemming nuts- en speelvoorzieningen en de bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en verhardingen toegestaan.

Er mag slechts ten dienste van de bestemming worden gebouwd en er zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten, zoals lichtmasten, speeltoestellen e.d.

 

Verkeer

De extra te realiseren parkeerplaats aan de Vrouw Baertestraat is voorzien van de bestemming 'verkeer'. De regeling is ontleend aan die van het bestemmingsplan 'Binnenstad eo'.  

 

Water

De watergang, die in het plangebied aanwezig is, is opgenomen binnen de bestemming 'Water'. Binnen deze bestemming gelden de gebruikelijke bouw- en gebruiksmogelijkheden. Zo zijn bruggen en duikers mogelijk en zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

 

Waarde - Archeologie - 3

De aanwezige archeologische waarden worden middels deze dubbelbestemming beschermd. Er is bodembewerking toegestaan zonder dat er archeologisch onderzoek is uitgevoerd indien minder diep dan 30 cm en een oppervlakte kleiner dat 20 m². Verder zijn werkzaamheden toegestaan als dat blijkt uit een archeologisch rapport. Het nog op te stellen aanvullende archeologische onderzoek voorziet hier in. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor Burgemeester en wethouders om de dubbelbestemming te wijzigen of geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen.

 

Waterstaat - Waterkering

Waterkeringen hebben ter bescherming van de waterkering deze bestemming. In dit artikel is geregeld dat veel werkzaamheden binnen deze bestemming niet zonder omgevingsvergunning uitgevoerd mogen worden.

 

Gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400 m'

De regeling is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad eo', gericht op het veiligstellen van de vrije windvang.

 

Gebiedsaanduiding 'Overige zone - archeologisch waardevol gebied 1'

De regeling is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad eo', gericht op de bescherming en het veiligstelling van archeologische (verwachtings-)waarden.

 

6 Uitvoerbaarheid

 

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het pand en omliggend terrein zijn in eigendom bij de gemeente IJsselstein. Op 5 oktober 2022 is een verkoopovereenkomst gesloten tot verkoop van dit eigendom aan de ontwikkelende partij en zijn zekerheden opgenomen over de transformatie tot woningen. Daarnaast heeft de Provincie Utrecht een bijdrage geleverd voor de begeleiding om tot verkoop te komen. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd voor deze transformatie.

 

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

6.2.1 Participatie

Ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling wordt periodiek een nieuwsbrief uitgebracht. Zo is in augustus 2021 de Nieuwsbrief Herontwikkeling voormalige LTS mr. A. Spainkstraat verspreid, waarin het initiatief nader is toegelicht.

Daarnaast is een klankbordgroep geformeerd die nauwgezet wordt betrokken bij de ontwikkelingen. Ook zal de Stichting Historische Kring IJsselstein worden geraadpleegd.

 

Inloopbijeenkomst

Op 18 oktober 2022 is een inloopbijeenkomst gehouden voor de buurt in het voormalige LTS-gebouw. Deze inloopbijeenkomst is matig bezocht, maar de reacties waren overwegend postieif. In de bijlagen bij toelichting bijlage 6 is een samenvatting van deze inloopbijeenkomst opgenomen.

 

6.2.2 Vooroverleg en inspraak

Ten behoeve van het wettelijk vooroverleg 3.1.1. Bro, is het bestemmingsplan toegezonden aan de volgende vooroverleginstanties:

• Provincie Utrecht
• Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden (HDSR)
• Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
• Waterleidingbedrijf Vitens
• Stedin
• Rijksdienst voor Cultureel erfgoed Utrecht

Reacties

Onderstaande worden de binnengekomen reacties van de van de vooroverleginstanties behandeld.

 

HDSR wateradvies

De gevolgen van dit plan voor water zijn klein omdat het vooral gaat om een interne renovatie. Er zijn twee aandachtspunten bij het plan:

 

a. Kans om het gebouw af te koppelen en regen water te infiltreren.

Klimaat verandert en we krijgen steeds meer te maken met extreme buien en lange periodes van droogte. Volgens onze gegevens is het plangebied nu nog aangesloten op het gemengde rioleringsstelsel. Wij adviseren om het hemelwater af te koppelen en te infiltreren in de bodem (40 mm). En uitgebreider te beschrijven in de toelichting hoe dat gaat gebeuren.

 

b. Aanleg van een parkeerplaats in de waterkering (betreft parkeerplaats Vrouw Baertestraat).

Via hdsr.nl/vergunningen is te controleren of voor deze activiteit een vergunning/ melding moet worden gedaan of dat het onder de zorgplicht valt.

 

De gevolgen voor de waterkering van de aanleg van de parkeerplaats moet nog beschreven worden in het bestemmingsplan.

 

Beantwoording

Ad a.

De ontwikkelaar geeft aan dat er infiltratiekratten worden aangebracht. I.v.m. de boomwortels dient nog onderzocht te worden hoeveel dit er kunnen zijn en waar ze exact gaan komen. Dit wordt bij de omgevingsvergunning mee uitgewerkt. Voorgesteld wordt dat dit bijvoorbeeld in de voortuin gebeurt, daar waar nu geen bomen staan. Uiteindelijk wordt geprobeerd te bergen wat er wordt aanbevolen, maar dat is afhankelijk van de beschikbare ruimte en realisme qua kosten. Dit is in lijn met hetgeen door de ontwikkelaar bij de aanbesteding is aangegeven. Dit zullen we in de bestemmingsplantoelichting vermelden. Mogelijk dat er nog wel een overstort aangebracht moet worden op het gescheiden stelsel.

 

Ad b.

Raadpleging van hdsr.nl/vergunningen leert dat er een zorgplicht geldt. We nemen dit mee op in het ontwerpbestemmingsplan.

 

Stedin

Stedin heeft gevraagd naar gegevens ten behoeve van aansluiting en eventueel plaatsen van een netstation.

 

Beantwoording

Stedin is in contact gebracht met de ontwikkelaar, omdat aanpassingen vooral betrekking hebben op eventuele aanpassingen als gevolg van de transformatie.

 

Provincie Utrecht

Van de provincie Utrecht is (5-12-2022) geen reactie ingekomen.

 

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)

Van de Veiligheidsregio is (5-12-2022) geen reactie ingekomen.

 

Rijksdienst voor Cultureel erfgoed Utrecht

Van de Rijksdienst voor Cultureel erfgoed Utrecht is (5-12-2022) geen reactie ingekomen.

 

6.2.3 Zienswijzen

 Te zijner tijd zullen eventueel ingediende zienswijzen hier van een gemeentelijke reactie worden voorzien.