| Plan: | Ruimte voor Ruimte kavels Munpad |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1685.bpschrvrmunpad2015-OW01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
In 2012 heeft de gemeente Landerd een ontwerp bestemmingsplan ter visie gelegd voor de ontwikkeling van een nieuw woongebied ten westen van de kern Schaijk. Dat plan bestond uit 35 woonkavels, waarvan 10 kavels vallen onder de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling. Vanwege een provinciale zienswijze is het ontwerp plan destijds niet vastgesteld. Een herzien woningbehoefteonderzoek ten behoeve van de op te stellen Woonvisie geeft aan dat binnen de gemeente sprake is van overprogrammering aan woningen, waardoor het plan niet langer past in de gemeentelijke plannen.
De ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft nu het plan 'Ruimte voor Ruimte kavels Munpad' voorbereid. Voorliggend plan biedt ruimte aan zes woonkavels: vijf woningen zijn gelegen aan het Munpad en een woning aan de Willevenstraat. Het plan is in lijn met de gedachten van het oorspronkelijke plan uit 2012. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van de zes wonigen mogelijk. Het betreft dan 4 ruimte voor ruimte kavels en 2 reguliere woningen.
1.2 De onderdelen van het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting, de regels en de verbeelding.
De toelichting heeft een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Dit onderdeel heeft echter geen juridisch bindende werking.
De regels en de verbeelding vormen samen het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. Het bevat het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.
De verbeelding heeft een ondersteunende rol van de regels evenals een visualiserende functie van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen en randvoorwaarden weergegeven.
1.3 Beschrijving plangebied en omgeving
Het plangebied Ruimte voor Ruimte kavels Munpad is gelegen aan de zuidwestzijde van de kern Schaijk (zie figuur 1.1). Het gebied is circa 3,2 ha groot. De westelijke begrenzing van het gebied wordt gevormd door een watergang en aanliggend landbouw perceel. De noordgrens bestaat uit het Munpad. Het Munpad is de oude agrarische weg van Schaijk naar buurtschap Mun. Aan de oostkant grenst het plangebied aan de achtertuinen van woningen. Aan de noordoost kant is recent een vrijstaande woning gerealiseerd. De zuidgrens van het plangebied wordt gevormd door de Willevenstraat en de aan deze straat gelegen achter- en zijgrenzen van een erf met een woning en enkele bijgebouwen. De Willevenstraat is een straatje met een smal profiel. De straat loopt dood en ontsluit enkele percelen.
Het plangebied wordt in de huidige situatie grotendeels gebruikt als akkerland, een gedeelte aan de oostzijde is in gebruik als paardenweide. In de noordoosthoek van het plangebied staan jonge bomen.
Figuur 1.1: Ligging en begrenzing (rode lijn) plangebied Ruimte voor Ruimte kavels Munpad (bron: Goole maps)
1.4 Vigerende bestemmingsplannen
Binnen de grenzen van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied"; door de gemeenteraad vastgesteld op 23 mei 2013. De gronden waarop het plan Ruimte voor Ruimte kavels Munpad zal worden ontwikkeld zijn momenteel bestemd als 'Agrarisch 2'. Voro het gebied geldt tevens de gebiedsaanduiding 'Reconstructiewet extensiveringsgebied'.
1.5 Ruimte voor Ruimte CV
In het kader van de uitvoering van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling is de provincie een samenwerkingsverband aangegaan, waarin op dit moment de volgende partijen participeren:
- Provincie Noord-Brabant;
- BNG Gebiedsontwikkeling van de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten);
Binnen dit samenwerkingsverband is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV opgericht. Deze ontwikkelingsmaatschappij heeft tot doel het financieren van de sloopvergoedingen. In ruil daarvoor heeft de ontwikkelingsmaatschappij het recht op de ontwikkeling van woningbouwkavels in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling.
Op basis van de eerste tranche ontwikkelt Ruimte voor Ruimte CV 964 kavels. De tweede tranche bevat in totaal 1.700 kavels. In onderhavig plan worden 6 woningen gerealiseerd die deel uitmaken van de tweede tranche.
1.6 Bij het plan behorende stukken
Voor de totstandkoming van het plan Ruimte voor Ruimte kavels Munpad zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit bestemmingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als separate bijlagen opgenomen:
- Bijlage 1 "Verkennend bodemonderzoek, WIllevenstraat te Schaijk", Grontmij Nederland B.V., 30 september 2009, kenmerk 254564.ehv.220.R001;
- Bijlage 2 "Waterparagraaf Willevenstraat", Grontmij Nederland B.V., 7 november 2014, kenmerk 254564;
- Bijlage 3 "Actualisatie Natuurwaardenonderzoek", Grontmij Nederland B.V., 13 november 2014, kenmer 254564;
- Bijlage 4 "Locatieonderzoek natuurwaarden, Natuur- en soortenbeleid in relatie tot Ruimte voor Ruimteproject Willevenstraat Schaijk", 11 november 2009, kenmerk 254564.ehv.211.FF01;
- Bijlage 5 "Aanvullend onderzoek beschermde soorten", Grontmij Nederland B.V., 16 april 2010, kenmerk 254564.ehv.211.N001;
- Bijlage 6 "Berekening V-Stacks, Odournet BV, 28 januari 2011, kenmerk 20110128GRNB;
- Bijlage 7 "Planlocatie Willevenstraat te Schaijk, risico-inventarisatie externe veiligheid", Grontmij Nederland B.V., 11 januari 2011, kenmerk 254564.W&E-1029679-LB.
1.7 Leeswijzer
Na hoofdstuk 1, inleiding, wordt in hoofdstuk 2 inzicht gegeven in het op het plangebied van toepassing zijnde beleidskader. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de onderzoeken die zijn gedaan naar de mogelijke planeffecten in de omgeving van het plangebied Ruimte voor Ruimte kavels Munpad. Hoofdstuk 4 geeft de stedenbouwkundige planbeschrijving weer. Ingegaan wordt op de randvoorwaarden en uitgangspunten van het plan, het planconcept en de vertaling daarvan naar het stedenbouwkundig plan. Het hoofdstuk sluit af met de paragraaf beeldkwaliteit, dat na vaststelling onderdeel zal uitmaken van de gemeentelijke Welstandsnota.
In hoofdstuk 5 is de juridische planopzet beschreven, waarbij is uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied waaraan in hoofdstuk 6 aandacht wordt besteed. De procedure, het overleg en de inspraak komen tot slot aan bod in hoofdstuk 7.
Hoofdstuk 2 Beleidskader
2.1 Algemeen
In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.
2.2 Rijksbeleid
2.2.1 Mestproblematiek als aanleiding
In het kader van de aanpak van de mestproblematiek is de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken (RBV) opgesteld. Voor de beëindiging van verschillende takken van veehouderij kan subsidie worden aangevraagd. Indien een beëindigingssubsidie wordt aangevraagd kan op aanvraag ook subsidie worden verstrekt voor de afbraak van stallen. De sloopsubsidie kan alleen worden verstrekt voor gebouwen binnen de reconstructiegebieden.
2.2.2 'Ruimte voor Ruimte'-regeling
Om de sloopsubsidies te kunnen financieren is de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling in het leven geroepen. De provincies binnen de concentratiegebieden krijgen de mogelijkheid extra woningen te realiseren bovenop het reeds toegekend reguliere contingent, om met de opbrengsten daarvan de sloop van stallen te betalen. Hieraan zijn meerdere voordelen verbonden. De verstening van het platteland wordt teruggebracht, de milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd en er wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van het mestoverschot. De gemaakte afspraken brengen met zich mee dat er in Noord-Brabant 3.000 extra woningen mogen worden gerealiseerd boven op de reguliere aantallen.
Op 31 maart 2000 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant ingestemd met het beginsel 'Ruimte voor Ruimte'.
2.2.3 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR), die in maart 2012 is verschenen, zijn door het Ministerie van Infrastructuur & Milieu de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd. Hoofddoel van de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte is Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden.
Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):
- Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
- Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
- Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Naast de hoofddoelen heeft het Rijk een keuze gemaakt om de sturingsfilosofie te wijzigen. Het Rijk brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…'). Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.
Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
- Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport en greenports;
- Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed;
- Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld het hoofdnetwerk voor mobiliteit (over weg, water, spoor en lucht) en energie, waterveiligheid en de bescherming van gezondheid van inwoners.
Deze drie criteria zijn leidend bij de in de structuurvisie benoemde rijksdoelen en bijbehorende nationale belangen. Voor de gemeente Landerd zijn geen directe rijksdoelen benoemd. Het rijksbeleid heeft geen directe werking op de ontwikkeling van het plangebied.
2.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de "ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. Deze ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Gelet op het feit dat het plan slechts 6 woningen kan niet gesteld worden dat het plan voorziet in een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. (zie hiervoor uitspraak RvSt 11 juni 2014, 201306888/1/R2). De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing.
2.2.5 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Ter bescherming van de nationale belangen is door het Rijk het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (Barro) opgesteld. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen.
In het Barro zijn regels opgenomen voor de volgende nationale belangen:
- rijksvaarwegen;
- mainportontwikkeling Rotterdam;
- kustfundament;
- grote rivieren;
- Waddenzee en waddengebied;
- defensie
- hoofdwegen en landelijke spoorwegen
- elektriciteitsvoorziening;
- buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
- ecologische hoofdstructuur;
- primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
- IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
- erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
Geen van de nationale belangen heeft betrekking op het plangebied.
2.3 Provinciaal / regionaal beleid
2.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening
Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Op 1 januari 2011 is deze Structuurvisie in werking getreden en in maart 2014 is een partiele herziening van kracht geworden.
Uit de Structuurvisie blijkt dat de provincie het wonen zoveel mogelijk in kernen wil concentreren om op deze manier ook het voorzieningenniveau in de kleinere kernen op peil te houden. Leefbaarheid is dan ook een belangrijk aandachtspunt. Samen met de bewoners wordt in de dorpen in het landelijke gebied gezocht naar mogelijkheden om gemeenschappelijke voorzieningen voor de kernen te behouden.
De provinciale ruimtelijke belangen zijn in vier structuren onderverdeeld:
- 1. De groenblauwe structuur: hier wordt gekozen voor functieontwikkeling in combinatie met de ontwikkeling van een robuust raamwerk met landschappelijke kwaliteit. Deze structuur bestaat uit de bestaande natuur, watersystemen en gebieden die geschikt zijn voor de ontwikkeling van nieuwe natuur.
- 2. Het landelijk gebied: dit is een multifunctioneel gebied waarbij de agrarische productieruimte wordt behouden in delen van het gebied waar de landbouw bepalend is voor nieuwe ontwikkelingen.
- 3. De stedelijke structuur: er is sprake van twee perspectieven binnen deze structuur. De eerste zijn de stedelijke concentratiegebieden waar de stedelijke groei wordt opgevangen. Op deze manier blijven de groene gebieden tussen de steden open. De tweede zijn de kernen in het landelijk gebied die zoveel mogelijk worden ontzien van verdere verstedelijking. Hier zijn ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen mogelijk wanneer deze voorzien in de eigen verstedelijkingsbehoefte.
- 4. De infrastructuur: gekozen wordt voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische kennisclusters in de provincie Noord-Brabant.
Het plangebied maakt onderdeel uit van het gemend landelijk gebied.Dit is in figuur 2.2 weergegeven. Het plan Ruimte voor Ruimte kavels Munpad past daarmee binnen de kaders van de Structuurvisie ruimtelijke ordening.
Figuur 2.1: Uitsnede structurenkaart. De ligging van het plangebied is met een zwarte cirkel aangeduid.
2.3.2 Verordening Ruimte
Kader
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening Ruimte 2014 is per 19 maart 2014 in werking getreden.
Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.
Het plangebied is binnen de Verordening Ruimte 2014 aangeduid als zoekgebied voor verstedelijking.
zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling bij kern in landelijk gebied
Figuur 2.2: Uitsnede plankaart Verordening Ruimte 2014 provincie Noord-Brabant (plangebied is met een zwarte cirkel aangeduid)
Conclusie
Voorliggend plan betreft de ontwikkeling van ruimte voor ruimte kavels binnen het zoekgebied voor setdelijke ontwikkeling. Het is in overeenstemming met het provinciale beleid.
2.3.3 Provinciale benadering 'Ruimte voor Ruimte'-regeling
De provincie Noord-Brabant heeft als voorwaarde aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat de ontwikkeling van kavels direct dient te worden gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Voor de sloop van 1.000 m² stal mag 1 kavel worden ontwikkeld.
Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² stallen gesloopt zijn, stelt de provincie conform afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij 'Ruimte voor Ruimte' dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling en/of de verbrede aanpak.
De benodigde dossiernummers voor plangebied Ruimte voor Ruimte kavels Munpad te Schaijk, gemeente Landerd, zijn opgenomen in onderstaande tabel. Het betreft dossiernummers voor in totaal 4 Ruimte voor Ruimte bouwcontingenten uit de tweede tranche.
Tabel 2.1: Dossiernummers Ruimte voor Ruimte
| Aanvraagnummer | Mestnummer | Sloop m² | Toegekende sloop m² |
| 4531472 | 112044689 | 2.035 | 2.035 |
| 4531480 | 112017878 | 2.944 | 1.965 |
| Totaal ingebrachte m² sloop | 4.000 | ||
2.3.4 Beleid Waterschap
Hemelwaterbeleid
Vanuit het Waterschap Aa en Maas dient de beleidsnota “Uitwerking uitgangspunten watertoets” gehanteerd te worden. Onderstaand zijn de uitgangspunten uit deze nota toegelicht:
- Gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater: het streefbeeld is het schone hemelwater af te koppelen/ niet aan te koppelen. Hierbij wordt het vuile water via de riolering afgevoerd en blijft het schone hemelwater in het ideale geval binnen het plangebied;
- Voor de afweging van de wijze waarop met het afgekoppelde/ niet aangekoppelde schone hemelwater dient te worden omgegaan, geldt de volgende afwegingsstrategie: hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer;
- Hydrologisch neutraal bouwen: bij nieuwe ontwikkelingen dient de hydrologische situatie minimaal gelijk te blijven aan de uitgangssituatie. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) mag niet verlaagd worden en het waterpeil sluit aan bij de optimale grondwaterstanden;
- Water als kans: de belevingswaarde van bijvoorbeeld oppervlaktewater kan een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit binnen het plangebied;
- Meervoudig ruimtegebruik: omdat de vierkante meters duur zijn, wordt aangeraden naar meervoudig grondgebruik te kijken. Op deze manier kan het 'verlies' van vierkante meters als gevolg van de ruimtevraag van water beperkt worden;
- Voorkomen van vervuiling: nieuwe bronnen van verontreiniging dienen zoveel mogelijk voorkomen te worden;
- Wateroverlastvrij bestemmen: de voorkeur gaat uit naar het ontwikkelen op locaties die als gevolg van hun ligging 'hoog en droog genoeg' zijn en daarmee voldoen aan de NBW-norm voor de toekomstige functie. Indien dit niet mogelijk of wenselijk is, dient gezicht te worden naar compenserende of mitigerende maatregelen die het gewenste beschermingsniveau tegen wateroverlast helpen realiseren.
Om te kunnen voldoen aan een aantal van bovenstaande uitgangspunten hanteert het Waterschap een norm voor de hemelwaterberging. De huidige bergingsnorm houdt in dat een bui met een herhalingstijd van 10 jaar + 10 % binnen het plangebied geborgen moet kunnen worden. De berging dient boven de GHG aangelegd te worden. Daarnaast dient aangegeven te worden wat de verwachte gevolgen zijn van een bui met een herhalingstijd van 100 jaar + 10%.
Voor het bepalen van de benodigde berging mag een landelijke afvoer gehanteerd worden. Deze is voor het plangebied 0,67 l/s/ha tijdens een T=10 + 10%. Bij een T=100 + 10% mag met een twee keer zo grootte afvoer gerekend worden. De landelijke afvoer is afgelezen van de afvoercoëfficiëntenkaart van het Waterschap.
Keurbeleid
Voor onder andere de volgende werkzaamheden dient een ontheffing van de Keur/ Verordening Waterhuishouding te worden aangevraagd bij het Waterschap:
- Alle werkzaamheden binnen 5 meter uit de insteek van leggerwatergangen en de realisatie van bouw- en hekwerken en aanplant van bomen binnen 5 meter uit de insteek van leggerwatergangen. Deze eisen komen voort uit de Keur van het Waterschap en zijn gericht op het onderhoud van de leggerwatergangen;
- Werkzaamheden waarbij oppervlaktewater wordt gecreëerd of gewijzigd;
- Onttrekkingen van oppervlaktewater en lozingen van (hemel)water op het oppervlaktewater;
- Dempen en/of verleggen van (schouw)watergangen;
- Aanleg drainage.
Het plangebied valt niet binnen een keurbeschermingsgebied en attentiegebied natte natuurparel. Vanuit deze gebieden is daarom geen keurvergunning nodig. Wel blijft het nodig om voor de bovengenoemde werkzaamheden een ontheffing aan de te vragen. Eventueel is de aanvraag van een keurvergunning nodig in verband met de grootte van het gebied en de daaruit voorkomende veranderingen in het watersysteem.
Waterkansenkaart
Volgens de waterkansenkaart van het Waterschap (2011) ligt het plangebied grotendeels binnen een binnen een gebied waar extra maatregelen nodig zijn om hydrologisch neutraal te kunnen bouwen. Dit komt vanwege de ondiepe gemiddeld hoogste grondwaterstand.
2.4 Gemeentelijk beleid
2.4.1 Structuurvisie Landerd 2013
Op 30 januari 2014 is door de gemeenteraad Landerd de Structuurvisie Landerd 2013 vastgesteld. In deze structuurvisie is vanuit de feitelijke regiebehoefte op de ruimtelijke ontwikkelingen die nu en de komende jaren aan de orde zijn. De volgende ontwikkelingen worden onderscheiden:
- ontwikkelingen op het vlak van wonen en woonomgeving;
- ontwikkelingen op het vlak van economie en ondernemerschap;
- ontwikkelingen op het vlak van commerciële en maatschappelijke voorzieningen;
- ontwikkelingen op het gebied van omgeving en eigenheid, waaronder ook de mogelijke effecten van de bovengenoemde ontwikkelingen op omgeving en eigenheid;
- ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer, vooral als gevolg van de interacties tussen de verschillende bovengenoemde aspecten;
- ontwikkelingen op het gebied van water.
De beleidskaders geven de ruimte aan die het gemeentebestuur wil bieden aan ontwikkelingen die binnen vigerende bestemmingsplannen niet kunnen worden gerealiseerd.
De gemeente Landerd wil nieuwe ontwikkelingen, passend binnen de structuurvisie, faciliteren.
Met het vaststellen van deze structuurvisie trekt het gemeentebestuur van Landerd alle eerder vastgestelde structuurvisiedocumenten in, met uitzondering van de Structuurvisie Buitengebied in ontwikkeling en de Structuurvisie Bedrijventerreinen/Ruimteplanner (gemeente Landerd, 2014).
In de structuurvisie is de gemeente onderverdeeld in 8 deelgebieden. Het plangebied is gelegen in deelgebied 8 “Agrarisch gebied” te Schaijk.
Voor de ontwikkeling van de RvR woningen in het plangebied is het beleidsveld “Wonen” relevant.
De gemeente heeft momenteel te maken met overcapaciteit in de woningbouwplanning, terwijl er ontwikkelingen zijn die wel wenselijk worden geacht en waaraan ook behoefte bestaat. Dit levert een situatie op die in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Er is al geruime tijd sprake van overleg met de provincie over het vanwege deze reden al dan niet verruimen van de harde plancapaciteit als het gaat om de bouw van extra woningen.
De gemeente Landerd wil hierbij sturen op behoefte en kwaliteit. Recent is in dit kader een bevolkings- en woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Mede op basis hiervan heeft het gemeentebestuur een integrale afweging gemaakt van alle lopende woningbouwinitiatieven. Het uitgevoerde onderzoek is daarnaast richtinggevend voor de verdere ontwikkeling en herprioritering van het woningbouwprogramma. De gemeente Landerd kent twee grotere woningbouwlocaties: Akkerwinde (Schaijk) en Repelakker (Zeeland). De verkoop van woningen op deze locaties is tot en met 2011 nog goed verlopen. Sinds enige tijd ziet de gemeente dat de ontwikkelsnelheid omlaag gaat. Gezien de huidige marktomstandigheden sluit het bouwprogramma van de grote nieuwbouwlocaties in de gemeente in onvoldoende mate aan bij de wensen en mogelijkheden van woningzoekenden.
Goede initiatieven op het gebied van wonen, (nieuwbouw, waaronder de realiastie van Ruimte voor Ruimte kavels, herontwikkeling, maar ook splitsing en aanpassing van de woning), die niet passen in het geldende bestemmingsplan, neemt de gemeente in overweging. Een uitgangspunt daarbij is dat deze initiatieven passen binnen de gemeentelijke woningbouwopgave en niet mogen leiden tot een toename van kosten voor de gemeente, ook niet ten gevolge van uitrekken van fasering van woningbouwplannen waarin de gemeente financiële verplichtingen heeft. Het onderhavige plan voldoet aan deze randvoorwaarden.
2.4.2 Waterplan
De gemeente Landerd heeft in februari 2008 het waterplan “Landerd, watervisie 2030” vastgesteld. In het waterplan wordt ingegaan op het huidig functioneren van de waterhuishouding en het streefbeeld voor de waterhuishouding in 2030. Aansluitend zijn de kansen en knelpunten, verplichtingen, ambities en beleidslijnen benoemd. Tot slot zijn nog een aantal wateropgaven geformuleerd en voorzien van een trekker. De voor dit plan relevantie onderdelen zijn hierna benoemd:
- Bij nieuwe aanleg van watersystemen wordt ingestoken op een veilige en natuurlijke inrichting van watergangen en vijvers afgestemd op gebiedsfuncties;
- Het optimaliseren van de waterhuishouding in kwantitatieve en kwalitatieve zin is een van de belangrijkste voorwaarden voor het kunnen waarborgen van de volksgezondheid;
- Bij nieuwbouw en herinrichting wordt maximaal ingezet op afkoppeling van verhard oppervlak en infiltratie van hemelwater. Infiltratie mag echter niet leiden tot grondwateroverlast in stedelijk gebied. Als infiltratie niet mogelijk of wenselijk is, dient voorkomen te worden dat bij planontwikkeling water versneld wordt afgevoerd. In dat geval is er sprake van “afwenteling” wat ongewenst is. Om afwenteling te voorkomen dient voldoende ruimte voor waterberging te worden gerealiseerd;
- Stimuleren duurzaam bouwen (geen gebruik uitlogende materialen);
- Toepassen milieuvriendelijke alternatieven onkruid- en gladheidbestrijding. Beperking gebruik bestrijdingsmiddelen en stimulering alternatieven.
2.4.3 Nota Archeologie
De “Nota Archeologie gemeente Landerd” en de “Archeologische beleidskaart gemeente Landerd” zijn beiden op 24 mei 2012 vastgesteld. In onderstaande figuur is een uitsnede van de beleidskaart opgenomen. Uit de beleidskaart blijkt dat de onderhavige locatie gelegen is in gebiedsindeling “categorie 6” met een lage archeologische verwachtingswaarde. De kans dat hier archeologische waarden aangetroffen worden is gering en daarom geldt geen onderzoeksplicht.
Figuur 2.3: Uitsnede Archeologische beleidskaart gemeente Landerd
2.5 Conclusie beleidskader
Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de Europese richtlijnen, het rijksbeleid, het beleid van de provincie en regio en het gemeentelijke beleid. Vanuit beleidsoogpunt zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.
Hoofdstuk 3 Gebiedsinventarisatie
In het kader van de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte kavels Munpad zijn diverse onderzoeken uitgevoerd naar de inpasbaarheid van deze ontwikkeling in de omgeving. De uitkomsten hiervan zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven.
3.1 Bodem
Door Grontmij Nederland B.V. is in 2009 een een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Omdat de omstandigheden in het gebied niet gewijzigd zijn, kan gesteld worden dat dit onderzoek voldoende inzicht geeft in de gebruiksmogelijkheden van de grond. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de rapportage “Verkennend bodemonderzoek, Willevenstraat te Schaijk” d.d. 30 september 2009 met kenmerk 254564.ehv.220.R001.
Bodemopbouw
In het plangebied bevinden zich volgens de Bodemkaart hoge zwarte enkeerdgronden ontwikkeld in leemarm tot zwak lemig fijn zand (zEZ21). Uit inmeting blijkt de maaiveldhoogte van de locatie op hoofdlijnen af te lopen van circa NAP +13,4 m in het zuiden naar circa NAP +13,0 m in het noorden. Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de bodemopbouw vanaf maaiveld tot een gemiddelde diepte van 0,7 m –mv (met uitschieters tot 1,4 m –mv) uit een teelaardelaag bestaat, bestaande uit matig fijn, matig siltig, zwak tot sterk humeus zand. Onder deze laag is tot de verkende diepte matig fijn, zwak tot matig siltig zand aangetroffen.
Historisch bodemonderzoek
Op de onderzoekslocatie zijn bij de gemeente geen bodembedreigende activiteiten bekend. Tijdens de terreininspectie op 25 maart 2009 zijn door Grontmij geen waarnemingen gedaan die wijzen op mogelijke bodemverontreinigingen.
Milieuhygiënische bodemkwaliteit
In de grond zijn geen verhoogde gehalten ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetroffen. In het grondwater zijn licht tot sterk verhoogde gehaltes aan zware metalen gemeten. In de regio komt vaker een verhoogd nikkel gehalte voor. Het betreft hier zeer waarschijnlijk een verhoogde achtergrond concentratie, waardoor het uitvoeren van een nader grondwateronderzoek niet zinvol wordt geacht.
Conclusie
Vanuit het aspect bodem bestaan er geen beperkingen voor het toekomstig gebruik van het plangebied als wonen met tuin. Wel dient een beperking te worden gesteld voor het gebruik van grondwater op de locatie in verband met de verhoogde gehalte aan zware metalen. Het grondwater is niet geschikt als drinkvoorziening voor dieren en kan niet worden gebruikt voor de beregening van voedingsgewassen.
3.2 Water
Ten behoeve van de oorspronkelijke planontwikkeling heeft Grontmij ni 2012 een waterparagraaf opgesteld ("Waterparagraaf Willevenstraat", Grontmij Nederland B.V., kenmerk GM-0070039).In verband met de gewijzigde planopzet is een notitie opgesteld (Grontmij, d.d. 7 november 2014) waarin ingegaan wordt op de gewijzigde plannen.
Waterdoorlatendheid
Tijdens het bodemonderzoek zijn binnen het plangebied drie doorlatendheidsmetingen, met behulp van de omgekeerde boorgatmethode, verricht in de verzadigde bodem. De resultaten zijn in onderstaande tabel opgenomen.
Tabel 3.1 Resultaten doorlatendheidsmetingen
Om ook inzicht te krijgen in de doorlatendheid van de bodem dieper dan 0,8-1,0 m –mv is op de zelfde locaties een omgekeerde peilbuis methode toegepast. In de peilbuizen is de doorlatendheid gemeten van de verzadigde zone over een traject van circa 1,0 tot 2,4 m –mv. Daaruit is gebleken dat de doorlatendheid van de bodem tussen de 1,0 en 2,4 m –mv erg goed is. Naast de metingen is op basis van expert judgement de doorlatendheid in de verschillende bodemlagen geschat:
- Maaiveld – gemiddeld 0,7 m –mv (teelaardelaag): de waterdoorlatendheid varieert grotendeels tussen 0,4 tot 0,6 meter/dag (m/d). Dit is matig doorlatend. In enkele boringen is een lagere of hogere doorlatendheid aangetroffen;
- 0,7 m –mv – verkende diepte: de waterdoorlatendheid varieert grotendeels tussen 0,6 tot 1,2 m/d. Dit is een matig tot goede doorlatendheid. De aangetroffen grindhoudende lagen hebben grotendeels een goede doorlatendheid van meer dan 1,5 m/d;
- De aangetroffen veenlagen hebben een zeer slechte doorlatendheid van minder dan 0,1 m/d.
Grondwater
Grondwaterstroming
Op basis van de grondwaterkaart van Nederland (Dienst Grondwaterverkenning TNO, kartering 1974, kaartblad 45 oost) kan worden afgeleid dat het freatische grondwater in noordelijke richting stroomt.
Grondwaterstanden
Middels enkele peilbuizen is gedurende meerdere maanden de grondwaterstand gemeten. Daarnaast zijn de grondwaterstanden bekeken uit de wateratlas van de provincie Noord-Brabant en is tijdens het geohydrologisch bodemonderzoek een inschatting gedaan van de optredende grondwaterstanden.
Op basis van de aanwezige gegevens kan geconcludeerd worden dat de GHG ligt tussen circa NAP +12,45 m in het noorden, tot circa NAP +12,7 m in het midden en tot circa NAP +13,0 m in het zuiden van het plangebied. Dit komt overeen met een GHG van circa 0,65 m –mv in het noorden (mv = circa NAP +13,1 m), circa 0,5 m –mv in het midden (mv = circa NAP +13,2 m) en circa 0,45 m –mv in het zuiden (mv = circa NAP +13,45 m).
Wijstgronden
In oost Brabant komen zogenaamde Wijstgronden voor. Dit zijn veelal natte gronden, waarbij grondwater als kwelwater aan de oppervlakte komt. De Wijstgronden zijn het gevolg van de Peelrandbreuk. Veelal zorgen versmeerde kleilagen voor de opstuwing van de grondwaterstroming richting het maaiveld.
Ten westen van het plangebied ligt een breuklijn (Beegden). Echter in en rondom het plangebied komen volgens de Wateratlas Noord-Brabant geen Wijstgronden voor. Ook tijdens een veldbezoek op 4 juni 2009 zijn geen kenmerken van Wijstgronden, zoals roestvorming in sloten, waargenomen. Dit wil niet zeggen dat ze binnen het plangebied helemaal niet voorkomen.
Oppervlaktewater
Het plangebied valt binnen het beheergebied van waterschap Aa en Maas. In figuur 3.1 zijn de aanwezige leggerwatergangen (blauw) en schouwsloten (groen) aangegeven. Aan de westkant van het gebied bevindt zich de leggerwatergang die richting het noorden afstroomt. Deze watergang wordt vanuit het aanliggende wei- en akkerland door het waterschap onderhouden. Aan de noordkant van het gebied loopt de schouwsloot die langs de oostkant van het gebied richting het noorden doorloopt als niet-schouwsloot. In het oostelijk deel van het plangebied loopt eveneens een sloot die op de huidige schouwkaart (2012) niet als schouwsloot meer is aangegeven. Deze sloot is tijdens natte perioden watervoerend en watert richting het noorden af. De sloten rondom het plangebied worden onderhouden door de eigenaren van de aanliggende gronden.
Tussen het Munpad en het plangebied (noordzijde) ligt een bermgreppel/-sloot. Deze sloot is alleen in natte perioden watervoerend. Het onderhoud van de loost wordt door de gemeente vanaf het Munpad uitgevoerd. De sloot watert in het westen af op de leggerwatergang in het westen en sloot ten oosten van het plangebied.
Binnen de keur van het waterschap worden eisen gesteld aan de omgang met leggerwatergangen en schouwsloten. Deze zijn in paragraaf 2.3.4 benoemd.
Figuur 3.1: Oppervlaktewater (Bron: schouwkaart 2014, www.aaenmaas.nl)
Riolering
In het ten oosten van het plangebied gelegen stedelijk gebied, van de kern Schaijk, ligt een gemengd rioolstelsel. Dit betekent dat het afvalwater gezamenlijk met het hemelwater dat afstroomt van de wegen, daken en andere terreinverhardingen wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie.
De dichtstbijzijnde vrijverval riolering ligt in het meest oostelijke deel van het Munpad. Het betreft een riool Ø300 mm die bij het beginpunt een binnenkant onderkant buis (b.o.b.) heeft van NAP +11,46 m. Iets verder naar het oosten ligt in de Molenaarstraat een riool Ø700 mm die richting het noorden afwatert. Ter hoogte van de kruising Molenaarstraat-Willevenstraat ligt de b.o.b. van dit riool op NAP +10,64 m en ter hoogte van het Munpad op NAP +10,37 m.
De woningen worden aangesloten op de riolering waarbij uitsluitend het huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd. Het hemelwater wordt niet aangesloten op deze riolering. Ten behoeve van deze aansluiting zal deels een nieuwe riolering worden aangelegd.
3.3 Archeologie en cultuurhistorie
Conform het gemeentelijk beleid (zie paragraaf 2.4.3) geldt er voor het plangebied geen onderzoeksplicht.
3.4 Flora- en fauna
Ter plaatse van het plangebied is door Grontmij Nederland B.V. onderzoek verricht naar de aanwezige natuurwaarden (“Locatieonderzoek natuurwaarden, Natuur- en soortenbeleid in relatie tot aanleg Ruimte voor Ruimte project Willevenstraat Schaijk” d.d. 11 november 2009 met kenmerk 254564.ehv.211.FF02). Aanvullend is nader onderzoek gedaan naar beschermde soorten ("Aanvullend onderzoek beschermde soorten" d.d. 16 april 2010, kenmerk 254564.ehv.211.N001). Ten behoeve van dit bestemmingplan zijn voorgaande onderzoeken geactualiseerd door een aanvullend veldbezoek op 5 november 2014. De onderzoeken zijn opgenomen in bijlage 3.
Uit het onderzoek blijkt het volgende:
Er zijn geen zwaarder beschermde soorten in het plangebied aanwezig of te verwachten die negatief beïnvloed kunnen worden als gevolg van de ontwikkeling van een zestal woningen in plangebied Willevenstraat te Schaijk. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van broedende vogels gedurende het broedseizoen (globaal half maart tot augustus).
Het plangebied is geen onderdeel van EHS of de groenblauwe mantel, het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op een afstand van circa 18 kilometer. Effecten van de ontwikkeling in het plangebied op nabijgelegen beschermde (natuur)gebieden zijn op voorhand uit te sluiten.
Deze onderzoeksresultaten zijn consistent. De conclusies uit 2014 komen overeen met de conclusies van de natuuronderzoeken die in 2009 en 2010. Nader onderzoek of vervolgstappen worden niet noodzakelijk geacht.
3.5 Geluid
Alle wegen in de bebouwde kom van Schaijk zijn 30 km/uur. Op de weg Munpad is momenteel maximaal 60 km/h toegestaan. Het plangebied valt deels binnen de geluidszone afkomstig van deze weg.
Gemeente Landerd is voornemens een gedeelte van het Munpad aan te wijzen als 30 km/h-zone, dit is vanaf minimaal 68 meter ten westen van de locatie tot aan de huidige komgrens van Schaijk. De inrichting van de weg dient te worden afgestemd op het nieuwe snelheidsregime. In het verkeersbesluit zal worden aangegeven dat tot het daadwerkelijk instellen van het snelheidsregime van maximaal 30 km/ u wordt overgegaan nadat sprake is van realisatie van de woningen.
Een ontwerpbesluit zal tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter visie liggen. De vaststelling van het verkeersbesluit vindt tegelijkertijd plaats met de vaststelling van het bestemmingsplan maar treedt pas in werking als sprake is van daadwerkelijke uitvoering van het plan.
Wegen met een 30km/uur regime kennen geen geluidszone in de zin van de Wet geluidhinder. Het verkeerslawaai hoeft derhalve niet te worden beschouwd.Wel moet worden bepaald of de te realiseren woningen voldoen aan een woon en leefklimaat. Om dit te bepalen is gekeken naar de recente ontwikkeling van de naastgelegen woning. Bij deze woning is onder het huidige verkeersregime bepaald dat de geluidsbelasting op de woning 53dBa bedraagt. Deze waarde is hoger dan de in de Wet Geluidhinder opgenomen voorkeurswaarde van 48 dBa, maar niet hoger dan de in de wet opgenomen maximale geluidsbelasting. (Peutz, 13 januari 2014 referentie: TKe/TKe/KS/H 4923-1-NO). De gemeente heeft voor de woning een hogere grenswaarde vastgesteld. Als gevolg van de aanpassing van het verkeersregime naar 30km/uur, zal de geluidsbelasting op de gevels van de woningen veel lager zijn dan de berekende 53dBa. Er is derhalve te allen tijde sprake van een goed woon een leefklimaat.
Op basis van de het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het plangebied.
3.6 Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer (Wm) zijn luchtkwaliteitseisen (hoofdstuk 5) opgenomen met daarbij behorende regelgeving. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005 (BLK 2005). Op grond van de Wm en bijbehorende regelgeving is onderzoek naar luchtkwaliteit voor woningbouwlocaties niet meer noodzakelijk, wanneer er minder dan 1.500 woningen (bij ontsluiting over één weg) danwel 3.000 woningen (bij gelijkmatige ontsluiting over twee of meer wegen) gerealiseerd worden. Een initiatief voor minder dan 1.500 respectievelijk 3.000 woningen kan op grond van de Regeling niet in betekenende mate (nibm) zonder meer doorgang vinden.
De 6 woningen die in het plangebied Ruimte voor Ruimte kavels Munpad worden gerealiseerd dragen niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.
3.7 Milieuzonering bedrijven
Nabij het plangebied is geen bedrijventerrein gelegen waar bedrijven met een milieucategorie gevestigd kunnen worden die mogelijk overlast veroorzaken op de te realiseren woningen.
In de dorpskern van Schaijk, omgeving Burgemeester de Grootstraat, Hoekstraat en Molenaarstraat, zijn wel enkele bedrijven gevestigd. Ondanks dat deze bedrijven omsloten liggen door bestaande woningen, zijn er enkele bedrijven die op grond van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' een hindercontour hebben die groter is dan de in beginsel toegestane categorie 1 en 2 bedrijven. Het betreft hier de volgende bedrijven.
Tabel 3.2 Milieuzonering bedrijven
| Nr. | Naam | Adres | Omschijving |
Hinder contour |
Afstand tot plangebied |
| 1 | Ammeraal Beltech Manufacturing BV | Burgemeester de Grootstraat 9 | Kunstmatige synthetische garen en vezelfabrieken | 300 m | 314 m |
| 2 | F. van Schaijk | Burgemeester de Grootstraat 22 | Groothandel in vloeibare en gasvormige brandstoffen, e.d. <100.000 m3 |
200 m | 185 m |
| 3 | Manders Keuken en tegelcentrum B.V. | Hoekstraat 8 | Meubelfabrieken | 100 m | 240 m |
Naast de bovenvermelde bedrijven is in het buitengebied aan het Munpad 2 een agrarisch bedrijf gelegen, de Firma Albers, waar varkens gefokt en gehouden worden. Op grond van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor dit bedrijf een richtafstand van 200 meter tot het plangebied. De werkelijke afstand bedraagt ca. 165 meter.
Op grond van bovenstaande blijkt dat de meeste bedrijven geen belemmering vormen voor de woningbouwontwikkeling in het plangebied; de afstand van het bedrijf tot het plangebied is groter dan de hindercontour. De bedrijven A.H.M. Albers (nr. 13) en F. van Schaijk (nr. 3) vormen mogelijk een belemmering voor de woningbouwontwikkeling. Voor het bedrijf Albers is daarom een geuronderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 3.8) en voor het bedrijf F. van Schaijk zijn de belemmeringen inzichtelijk gemaakt middels een quick scan externe veiligheid (zie paragraaf 3.9).
3.8 Geurhinder
Inleiding
Op 21 maart 2015 is de Verordening geurhinder en veehouderij 2014 van de gemeente Landerd in werking getreden. Deze verordening heeft betrekking op het gehele grondgebied van de gemeente Landerd. Op grond van artikel 3 is bepaald dat in afwijking van artikel 3, lid 1 van de Wet de maximale waarde voor de geurbelasting van een veehouderij op een geurgevoelig object in het buitengebied 9,0 odour units bedraagt.
Figuur 3.2: Uitsnede Normenkaart behordend bij de Verordening.
Beschrijving omgeving
Het plangebied is gelegen aan de zuidwestzijde van de kern Schaijk. In een straal van circa 1 kilometer van het plangebied zijn 8 agrarische inrichtingen gelegen waar landbouwhuisdieren gehouden worden. Dit betreft de navolgende inrichtingen:
- 1. Schansweg 1;
- 2. Gagelstraat 15;
- 3. Zandstraat 16;
- 4. Busstraat 1;
- 5. Munpad 2;
- 6. Hegveld 1;
- 7. Lochtenburgstraat 4;
- 8. Hoogheistraat 2.
De inrichting die het kortst bij het plangebied gelegen is betreft het Munpad 2 te Schaijk. De kortste afstand van een geprojecteerde woning in het plangebied en rand van het bouwblok van de Veehouderij bedraagt circa 192 meter. Van de overige veehouderijen is de afstand tot het plangebied voldoende. Op grond van de aanwezigheid van deze bedrijven wordt gekeken naar de achtergrondbelasting.
Achtergrondbelasting
Gelet op het feit dat binnen een straal van 1 kilometer meerdere veehouderijbedrijven aanwezig zijn, is gekeken naar de achtergrondbelasting op de geurgevoelige objecten in het plangebied. Voor het plangebied geldt dat de achtergrondbelasting niet meer mag bedragen dan 10 ouE/m3.
Uit de gebiedsvisie met de bijhorende kaarten blijkt dat in de situatie met een emissiefactor voor melkrundvee van 165,5ou, de achtergrondbelasting tussen de 6 en 10 ouE/m3 bedraagt. In de overige gevallen is het minder dan 6 ouE/m3.
Gesteld kan daarom worden dat de achtergrondbelasting geen probleem oplevert voor de ontwikkeling van het plangebied.
Voorgrondbelasting
Voor het bedrijf Munpad 2 is gekeken naar de voorgrondbelasting.
Uit een onderzoeken van Odournet BV van 28 januari 2011 met kenmerk 20110128GRNB (Bijlage 6) blijkt dat ter plaatse van de te ontwikkelen woonwijk een geurbelasting geldt van 3.0 ouE/m3. Hiermee wordt voldaan aan de norm uit de geurverordening, maar ook aan de wettelijke norm die geldt voor een bebouwde kom. Op grond hiervan kan derhalve gesteld worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Figuur 3.3: Geurcontouren van 2, 3 en 12 ouE/m3 als gevolg van veehouderij A. Albers berekend
met V-Stacks gebied
Op grond van de Verordening van de gemeente Landerd is echter, naast de berekende contour ook sprake van gestaffelde vaste afstanden. Omdat het veehouderijbedrijf A. Albers dieren heeft waarvoor deze vaste afstanden gelden, is gekeken naar de afstandstabel uit de verordening.
Figuur 3.4: Afstandstabel
Uit de vergunning van het veehouderijbedrijf blijkt dat er minder dan 200 stuks rundvee aanwezig zijn. Dit betekent dat de afstand bij volledig traditionele huisvesting 200 meter moet bedragen. Het plangebied voldoet hier aan.
Conclusie
Op basis van bovenstaand kan gesteld worden dat de ontwikkeling van de Ruimte voor Ruimte kavels geen belemmering vormen voor het aanwezige veehouderijbedrijf en dat voor wat betreft geur ter plaatse een goed woon- en leefklimaat gerealiseerd kan worden.
3.9 Externe veiligheid
Om een goed leefklimaat te verzekeren heeft Grontmij Nederland B.V. onderzoek verricht naar de externe veiligheid in het plangebied ("Planlocatie Willevenstraat te Schaijk, risico-inventarisatie externe veiligheid", d.d. 11 januari 2011, kenmerk 254564.W&E-1029679-LB, zie Bijlage 7). Tijdens dit onderzoek zijn de volgende aspecten van externe veiligheid onderzocht:
- 1. risicovolle inrichtingen;
- 2. transport over weg, water en spoor;
- 3. hogedrukaardgastransportleidingen en K1-, K2- en K3-brandstofleidingen;
- 4. bovengrondse hoogspanningslijnen.
Binnen een straal van circa 1 kilometer rondom het planontwikkeling zijn wel risicovolle inrichtingen aanwezig, echter hebben deze geen invloed op het planontwikkeling.
Figuur 3.5: Uitsnede Risicokaart Nederland
Over de provinciale weg N324 worden gevaarlijke stoffen vervoerd, voornamelijk LPG en Propaantransporten – vallende onder GF3 transporten. Ondanks een invloedsgebied van circa 325 meter levert het vervoer van gevaarlijke stoffen over de provinciale weg N324 geen belemmering op voor het plangebied.
Waterwegen en spoorwegen zijn niet aanwezig in het geïnventariseerde gebied, evenals hogedrukaardgastransportleidingen, K1-, K2-, K3-brandstofleidingen en bovengrondse hoogspanningslijnen.
Wat betreft externe veiligheid vormt dit geen belemmeringen voor de planontwikkeling en hoeft er geen nader onderzoek te worden uitgevoerd en kan de ruimtelijke procedure verder in gang worden gezet.
3.10 Kabels en leidingen
Ten noorden van het plangebied zijn parallel aan de weg kabels gelegen (laagspanning elektriciteit). Verder zijn in of nabij het plangebied geen leidingen gelegen die van invloed zijn op de voorgestane ontwikkeling.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Ruimtelijke- en functionele structuren
4.1.1 Landschapstructuur
Figuur 4.1: Historische kaart 1900
In de oksel van de Voorste Heide en Schaijkse Heide (hogere zandgronden) liggen de overgangsgronden (dekzandgronden) naar de lager gelegen terrasvlaktes van de Maas. Het plangebied is gelegen op deze overgangsgronden. De gronden zijn overwegend in noord-zuidrichting ontgonnen, haaks op de Munsche wetering. Het betreft een smalle, opstrekkende verkaveling. Rond 1900 waren de perceelsgrensen vaak beplant met houtsingels. Deze singels dienden als erfafscheiding en als wildkering. De meeste singels zijn verdwenen, maar de ontginningsrichting is nog steeds afleesbaar in het landschap.
4.1.2 Infrastructuur
Tussen Uden en Nijmegen, aan de snelweg A50 is Schaijk gelegen. Aan de zuidzijde van de kern ligt de Rijksweg N324, deze weg verbindt het knooppunt A59/A50 met Schaijk, richting Grave.
Het Munpad vormt de hoofdontsluiting van het plangebied.
Figuur 4.2: Ontsluitingsstructuur
4.2 Karakteristiek locatie
Schaijk is eerst verdicht langs de linten om vervolgens op de hogere, drogere gronden de eerste grootschaligere woninguitbreiding te ontwikkelen. Een aantal aspecten kenmerken het dorp, te weten:
- Lanschappelijke structuur: Van oudsher zit een noord-zuidrichting in de verkaveling. Een aantal oost-west weg- en waterverbindingen doorkruisen het gebied.
- Groene pleinen: Collectieve, informele groene plekken dooraderen Schaijk. Woonhuizen staan rondom deze ruimten.
- Groene (land)wegen: Richting het buitengebied worden de landwegen gekarakteriseerd door een sober, smal profiel met aan weerzijde dichte groene beplanting.
Figuur 4.3: Landelijke wegen en groene informele ruimtes
4.3 Randvoorwaarden en uitgangspunten
Voor het plangebied zijn zowel programmatische als stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld. Randvoorwaarden zijn de punten waar in het plan aan voldaan moet worden. Uitgangspunten zijn keuzes die in het verdere planproces een sturende rol vervullen en waarvan, onder omstandigheden, mag worden afgeweken. Een groot deel van de randvoorwaarden en uitgangspunten is opgesteld conform de wensen en het programma van eisen van de gemeente. Tevens zijn randvoorwaarden opgenomen welke gelden conform de keur van het waterschap. Overige randvoorwaarden volgen uit het programma van eisen van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Op basis van gebieds- en locatiekenmerken en de gestelde voorwaarden en uitgangspunten is een ruimtelijk planconcept voor het gebied gemaakt.
Randvoorwaarden
- Behoud van aanwezige bomenrij aan het Munpad. Deze bomen mogen, zonder schriftelijke toestemming van de gemeente Landerd vooraf, niet worden gesnoeid, gerooid of verplaatst. Voor te handhaven bomen dienen beschermende maatregelen te worden getroffen;
- Waterneutraal bouwen, door het bovengronds afkoppelen van hemelwatervoorzieningen;
- Toepassen van een duurzaam watersysteem met de drietrapsstrategie vasthouden-bergen-afvoeren;
- Er worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd;
- Materialen moeten duurzaam en milieuvriendelijk zijn, zoals beschreven in het nationaal pakket duurzaam bouwen. Het gebruik van uitlogende materialen zoals zink, koper en lood, voor bijvoorbeeld de daken en de regenwaterafvoer is niet toegestaan.
Uitgangspunten
- Hoogwaardige afronding van de kern met behoud van landelijke context;
- Bebouwing aansluitend bij het karakter van Schaijk;
- Een groen karakter;
- Waterberging op eigen terrein;
- Gebruik van duurzame materialen.
4.4 Planconcept
Het planconcept is gebaseerd op de gebiedskarakteristieken. De bebouwing wordt gesitueerd langs de linten welke in oost-westrichting liggen. De verkavelingsrichting van de woonkavels volgt de richting van de ontginningslijnen (slotenpatroon) in het landschap. Deze richting ligt haaks op de wegenstructuur.
Figuur 4.4: Planconcept
4.5 Het plan
Het stedenbouwkundige plan is een ruimtelijke vertaling van het planconcept waarbij de voorgevels van 5 kavels georiënteerd zijn naar het Munpad. De gevellijnen volgen de bocht van de weg waardoor de voorgevels ten opzichte van elkaar verspringen. Om een 'speels' beeld te creëren, blijft de nokrichting vrij. Een variatie van nokrichtingen (haaks of parallel aan de weg) is gewenst. Eén woning wordt georiënteerd aan de Willevenstraat (zuidkant). Alle woningen worden direct aan de bestaande infrastructuur ontsloten.
Figuur 4.5: Stedenbouwkundig plan
Aan de westzijde van het plangebied loopt een watergang. Tussen de meest westelijke kavels en de watergang is voldoende ruimte vrijgelaten voor het schouwen van de watergang. Bovendien sluit deze ruimte een eventuele toekomstige ontwikkeling tussen het Munpad en de Willevenstraat niet uit. Een verkeerskundige ontsluiting kan dan plaatsvinden via deze schouwruimte.
Een zorgvuldige inpassing van de westelijke kavel aan het Munpad is cruciaal en bepalend voor de beeldkwaliteit. Komende vanuit westelijke richting vormt deze woning de overgang van landelijk naar stedelijk gebied. Enkele bomen aan de oostzijde van het schouwpad verzachten de overgang van open polderland naar bebouwd gebied.
4.5.1 Bebouwingsstructuur en programma
Het plan biedt ruimte aan 6 kavels met een grootte van ca. 1000 m2 ten behoeve van vrijstaande woningen. Vijf kavels liggen aan het Munpad en één kavel aan de Willevenstraat. Onderstaande afbeelding geeft een impressie van de nieuwe woningen.
Figuur 4.6: Impressie van het plan
4.5.2 Verkeersstructuur en parkeren
Het Munpad zal ter hoogte van het plangebied een 30 km/h-zone worden (zie ook paragraaf 3.5).Hierdoor is de directe ontsluiting van de woningen op het Munpad verkeersveilig. Om het aantal inritten aan het Munpad te beperken worden enkele inritten gecombineerd.
Voor alle woningen geldt een parkeernorm van 2 parkeerplekken per woning. Op elke kavel worden minimaal 2 parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd.
4.5.3 Groenstructuur
De bestaande bomen langs het Munpad blijven gehandhaafd. Eén solitaire boom in de zuidelijke berm van deze weg blijft tevens behouden. Met de positionering van de inritten wordt hiermee rekening gehouden.
In noord-zuidrichting worden nieuwe bomen langs het schouwpad aangeplant. Te denken valt aan inheemse soorten als els (Alnus glutinosa).
Figuur 4.7: Bomen
4.5.4 Watersysteem
Conform de uitgangspunten vindt de hemelwaterbehandeling gescheiden plaats van de afvalwaterafvoer.
4.5.4.1 Hemelwater
Gezien de bodemopbouw, waterdoorlatendheid en de grondwaterstanden is infiltratie van hemelwater mogelijk. Aandachtspunten zijn de relatief hoge gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG), de matige doorlatendheid van de teelaardelaag en de sporadisch aanwezige slecht waterdoorlatende veenlaag.
Voor het plangebied kan worden uitgegaan van infiltratie van hemelwater in de bodem. Vanwege de relatief hoge GHG's kunnen alleen ondiepe bergings-/infiltratievoorzieningen worden toegepast. Daarnaast is ter hoogte van de voorzieningen grondverbetering nodig in verband met de matig doorlatende teelaardelaag. Wanneer er binnen 0,5 m van de bodem van de bergings-/infiltratievoorzieningen een veenlaag is gelegen, is het nodig deze te verbeteren of te verwijderen.
Parallel aan het stedenbouwkundig plan is het hemelwatersysteem voor het plangebied uitgewerkt. Gezien de ontwikkeling alleen bestaat uit woonkavels met een oppervlak van circa 1.000 m2 is gekozen om de waterberging volledig binnen de kavels te regelen. Dit komt overeen met de opzet uit het oorspronkelijke (bestemmings)plan en bijhorende waterparagraaf d.d. 1 augustus 2012. Daarin werd de benodigde berging voor de Ruimte voor Ruimte kavels ook volledig binnen de kavels geregeld.
Voor de berging en infiltratie van het hemelwater binnen de kavels gaat de voorkeur uit naar bovengrondse voorzieningen, omdat die beter gecontroleerd en onderhouden kunnen worden. Mogelijke bovengrondse voorzieningen zijn:
- wadi's: laagtes in de tuin met grondverbetering en drainagesleuf;
- vijvers (mits niet waterdicht) en grondverbetering.
Eventueel is het toepassen van ondergrondse voorzieningen mogelijk, zoals infiltratiekratten en/of berging in de fundering van de bestrating. Echter omdat deze voorzieningen in de bodem worden aangebracht is er minder ruimte beschikbaar voor waterberging. De berging dient namelijk boven de GHG gerealiseerd te worden.
In de kopercontractstukken van de kavels wordt de verplichting opgenomen om het hemelwater op eigen terrein te bergen en te infiltreren. Dit gebeurt in de vorm van een kettingbeding.
Berekening berging
Op basis van de uitbreiding van het verhard oppervlak en met behulp van de HNO-tool van het waterschap is de benodigde berging voor het plangebied bepaald op 136 m3 (zie Bijlage 2). Gezien het oppervlak van de zes kavels nagenoeg gelijk is, komt de benodigde berging per kavel uit op circa 23 m3. Omdat de uiteindelijke verharding per kavel nog niet bekend is, dienen de toekomstige eigenaren de benodigde berging definitief te bepalen op basis van de uitgangspunten in paragraaf 4.5.4.3.
Tabel 4.1: Uitbreiding verhard oppervlak en benodigde hemelwaterberging
| Onderdeel | Oppervlak (m2) | Hemelwaterberging T=10 + 10% (m3) |
| Bebouwing* | 2.250 | 107 |
| Perceelverharding | 600 | 29 |
| Totaal | 2.850 | 136 |
*Hoofdgebouw maximaal 225 m2 en bijgebouw maximaal 150 m2 per kavel
**Perceelverharding 100 m2 per kavel.
In de oude waterparagraaf d.d. 1 augustus 2012 was voor de Ruimte voor Ruimte kavels een verhardingspercentage van 30% aangehouden. Met het oppervlak uit tabel 4.1 komt het verhardingspercentage voor de kavels uit op circa 50%. Dit komt omdat is uitgegaan van de maximaal te bebouwen oppervlakken.
Op basis van de benodigde berging is voor drie voorzieningen het benodigde oppervlak per kavel bepaald.
Tabel 4.2: Benodigd oppervlak bergingsvoorziening kavels
| Bergingsvoorziening | Diepte (m) | Talud (1:?) | Holle ruimte (%) | Benodigd oppervlak (m2) |
| Wadi | 0,5 | 3 | 100 | 70 (10 x 7) |
| Infiltratiekrat | 0,4 | 0 | 90 | 65 (10 x 6,5) |
| Waterberging in fundering | 0,35 | 0 | 40 | 165 (10 x 16,5) |
Bij buien groter dan een T=10 + 10% mogen de voorzieningen overstromen in de tuin. Tijdens de regenbui T=100 + 10% komt bij een tuin van 500 m2 circa 2 cm water op het maaiveld te staan, er vanuit gaande het water evenredig over dit oppervlak verdeeld wordt. Doordat de vloerpeilen minimaal 0,15 tot 0,3 m hoger komen te liggen dan de tuin geeft dit geen problemen.
4.5.4.2 Behandeling water
Gezien het afstromende water afkomstig is van daken en perceelverhardingen wordt het gezien als schoon water. Hiermee is het toepassen van een zogenaamde zuiverende voorziening niet nodig. Wel is het van belang de vervuiling van het afstromende hemelwater zoveel mogelijk te beperken door het:
- gebruik van vervuilende (uitlogende) bouwmaterialen te voorkomen;
- gebruik van chemische onkruidbestrijdingsmiddelen te voorkomen/beperken;
- strooien van zout bij gladheid te beperken;
- autowassen op de kavels en op straat te voorkomen;
- duurzame watersysteem goed te communiceren richting de toekomstige gebruikers.
4.5.4.3 Uitgangspunten bergings-/infiltratievoorzieningen
Op basis van de volgende uitgangspunten dienen de toekomstige eigenaren de bergings-/infiltratievoorziening(en) voor hun woonkavel uit te werken:
- bij voorkeur bovengrondse voorzieningen toepassen als wadi's en/of niet waterdichte vijvers, omdat deze beter gecontroleerd en onderhouden kunnen worden;
- de omvang van de voorziening(en) is afhankelijk van het oppervlak aan verharding (daken, terrassen, oprit, et cetera) dat er op afwatert. Per 10 m2 verharding is een waterberging van 0,5 m3 benodigd;
- de waterberging boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) realiseren. Wanneer dat niet gebeurt, loopt de bergings- en infiltratiecapaciteit van de voorzieningen terug en wordt het benodigde oppervlak groter. De GHG ligt ter hoogte van de:
- 1. noordelijke kavels tussen circa NAP +12,45 m in het noorden tot circa NAP +12,6 m in het zuiden;
- 2. zuidelijke kavel op circa NAP +13,0 m;
- tijdens regenbuien groter dan de T=10 + 10% mogen de voorzieningen overlopen in de tuin. Gezien de vloerpeilen minimaal 0,15 tot 0,3 m hoger komen te liggen dan de tuin geeft dit geen problemen;
- de voorzieningen krijgen geen aansluiting op het watersysteem binnen het openbaar gebied. Alleen tijdens extreme buien (groter dan bui T=100 + 10%) mogen de voorzieningen bovengronds overstromen richting het openbaar gebied. Dit geeft geen problemen omdat het openbaar gebied minimaal 0,15 m tot 0,3 m lager ligt dan de vloerpeilen;
- de voorzieningen dienen met behulp van infiltratie leeg te lopen. De waterdoorlatendheid van de bodem, onder de teelaardelaag, is gemiddeld 1,0 meter per dag. Ter hoogte van de voorzieningen dient de matig doorlatende teelaardelaag tot aan de laag daaronder verbeterd te worden. Wanneer er binnen 0,5 m van de bodem van de bergings-/infiltratievoorzieningen een veenlaag is gelegen, is het nodig deze te verbeteren of te verwijderen. Grondverbetering betekent dat de matig/slecht waterdoorlatende grond wordt vermengd met goed doorlatend materiaal als drainagezand. Daarbij is het van belang dat het M50 cijfer (korrelgrootteverdeling) van het drainagezand zoveel mogelijk overeenkomt met het M50 cijfer van de aanwezige grond.
4.5.4.4 Ontwatering en afwatering
Afgaand op de geschatte gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) voldoet het huidige maaiveld mogelijk niet overal aan de ontwateringsnormen. Omdat verlaging van de grondwaterstand niet is toegestaan, is het nodig de kavels en woningen verhoogd aan te leggen.
De volgende minimale afwerkpeilen worden geadviseerd, waarbij ook de bestaande hoogtes van het maaiveld en de wegen zijn betrokken:
Noordelijke kavels:
- Maaiveld rondom woning en tussen woning en weg: NAP +13,3 m;
- Maaiveld achterzijde kavel: NAP +13,1 m;
- Vloerpeil woning: NAP +13,5 m;
Zuidelijke kavel:
- Maaiveld rondom woning en tussen woning en weg: NAP +13,7 m;
- Maaiveld achterzijde kavel: NAP +13,5 m;
- Vloerpeil woning: NAP +13,9 m.
4.5.4.5 Afvalwaterafvoer
De afvalwaterafvoer van het plangebied vindt gescheiden plaats van de hemelwaterafvoer. Gezien het geringe aantal kavels komt er ook een geringe hoeveelheid afvalwater vrij.
De afvalwaterafvoer van de noordelijke kavels kan worden aangesloten op de gemengde riolering, gelegen in het oostelijk deel van het Munpad. Voor deze aansluiting is het nodig een afvoerleiding te realiseren in de berm van het Munpad.
De afvalwaterafvoer van de zuidelijke kavel kan waarschijnlijk worden aangesloten op de afvalwaterafvoer (drukriolering) in de Willlevenstraat, waarop ook de bestaande woningen zijn aangesloten. Deze afvoer komt uit in de gemengde riolering, gelegen in de Molenaarstraat.
Bij de uitwerking van het plan dient de afvalwaterafvoer in afstemming met de gemeente nader uitgewerkt te worden.
4.5.4.6 Oppervlaktewater
De bestaande waterlopen blijven behouden. Het gaat daarbij om de sloot aan de oostzijde van het plangebied, de bermgreppel/-sloot (deels B-waterloop) parallel aan het Munpad en de A-waterloop ten westen van het gebied.
De grenzen van het plangebied, de kavels, liggen meer dan 5,0 m uit de insteek van westelijk gelegen A-waterloop en 1,0 m uit de insteek van de noordelijk gelegen (B-)waterloop. Hiermee ligt het gebied buiten de beschermingszones van de waterlopen.
4.6 Beeldkwaliteit
In dit plan worden 6 woningen geplaatst in het open polderlandschap. Dit vraagt om een zorgvuldige beeldkwaliteit. In deze paragraaf zijn de criteria ten aanzien van uitstraling en architectuur vastgelegd voor de bebouwing en voor de openbare ruimte.
De opgestelde beeldkwaliteitscriteria zijn niet vrijblijvend. Deze paragraaf wordt vastgesteld door de gemeenteraad conform artikel 12a van de Woningwet en vormt daarmee een verplichte leidraad voor de welstandstoetsing. Het plan betreft een bindende aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota.
4.6.1 Bebouwing
Om een goede afstemming te krijgen tussen de stedenbouwkundige inrichting en de beoogde architectuur worden in dit beeldkwaliteitplan een aantal spelregels voorgeschreven. Het is niet de bedoeling dat alle woningen identiek aan elkaar zijn maar dat een aantal kenmerkende elementen in de woningen terugkomt.
Met de beeldkwaliteit wordt aansluiting gezocht met het landelijke, dorpse karakter aan de rand van Schaijk. De architectuur is eenvoudig, de maat en schaal zijn beperkt.
Om een zachte overgang te creëren naar het buitengebied, dient de architectuur ingetogen te zijn. Dit uit zich in maat en schaal, vormgeving, kleur- en materiaalgebruik en positionering van de woningen. De beeldkwaliteit van de woningen moet aan de volgende punten voldoen:
- Hoofdmassa: de hoofdmassa bestaat uit maximaal anderhalve bouwlaag met een kap.
- Architectuur woning: een hedendaagse vertaling van de dorpse architectuur, uitgevoerd met moderne materialen. Het authentieke type behoort tevens tot de mogelijkheden. Dorpse maat en traditionele verhoudingen verplicht;
- Woningtype: vrijstaande woningen
- Kap: er dient een zadeldak te worden toegepast waarvan de nokrichting evenwijdig aan dan wel loodrecht op de voorgevelrooilijn staat;
- De dakhelling bedraagt 45º tot 60º;
- Hoekwoning: voor de westelijke woning aan het Munpad geldt dat een tweezijdige oriëntatie (noord- en westkant) verplicht is, blinde gevels zijn uitgesloten.
- Materiaal- en kleurgebruik gevels: Als basismateriaal voor de gevels wordt een donkere bruine/rode tot licht bruine/rode baksteen voorgeschreven, al dan niet in combinatie met hout. Witte of gele bakstenen behoren niet tot de mogelijkheden. Een woning opgetrokken uit hout is wel mogelijk;
- Materiaalgebruik gevelopeningen: voor gevelopeningen dient te worden uitgegaan van hout;
- Materiaal en kleur daken: voor de daken worden keramische dakpannen voorgeschreven, bij voorkeur in een antraciet kleur. Rode of grijsblauwe dakpannen en rieten daken zijn eveneens mogelijk. Glanzende pannen zijn niet mogelijk;
- Bij toepassing van zonnecollectoren wordt antracietkleurige dakbedekking geadviseerd;
- Verbijzondering: verbijzondering van het gebouw is mogelijk mits in samenhang met de architectuur;
- Dakkapellen: dakkapellen dienen bescheiden van schaal te zijn en in verhouding met de hoofdmassa;
- Erkers: erkers mogen voor de voorgevel van de hoofdmassa worden gebouwd. Eventuele erkers mogen niet meer dan 50% van de gevelbreedte bedragen;
- Aan- en bijbouwen: aan- en bijbouwen dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa. Een plat dak is mogelijk voor aan- en bijgebouwen. Indien aan- en bijgebouwen worden gerealiseerd met een kapconstructie dienen deze een zadeldak te krijgen, aansluitend bij het hoofdgebouw, de dakhelling bedraagt tussen de 45º en 60º. De nok staat evenwijdig dan wel loodrecht t.o.v. de voorgevelrooilijn. De architectuur is in stijl met het hoofdgebouw.
Figuur 4.8: Tweezijdige oriëntatie verplicht
Figuur 4.9: Kleurenrange toe te passen kleuren voor de gevels
Figuur 4.10: Referentiebeelden woningen
Hoofdstuk 5 Juridische planopzet
5.1 Algemeen
In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.
Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (plankaart) en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.
Hieronder wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.
5.2 Planregels
5.2.1 Indeling hoofdstukken
Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient conform een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:
Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 5.2.2)
- begrippen
- wijze van meten
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 5.2.3)
- bestemmingen
Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 5.2.4)
- anti-dubbeltelregel
- algemene bouwregels
- algemene aanduidingsregels
- algemene afwijkingsregels
- algemene wijzigingsregels
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 5.2.5)
- overgangsrecht
- slotregel
5.2.2 Inleidende regels
In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.
5.2.3 Bestemmingsregels
Debestemmingsregels kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale regel van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.
De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend regels die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de gebruiksregels is onder voorwaarden mogelijk wanneer een omgevingsvergunning is verkregen van het bevoegd gezag.
De gronden die bestemd zijn als 'Wonen' zijn primair bedoeld voor wonen, daarnaast onder andere ook voor parkeervoorzieningen op eigen terrein. In woningen zijn naast het wonen ook beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak. De hoofdgebouwen dienen in het bouwvlak gebouwd te worden, in de gevellijn of maximaal de genoemde afstand daarachter. Bijgebouwen worden gebouwd binnen het bestemmingsvlak en dienen tenminste 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw te liggen. Er is een mogelijkheid tot afwijking opgenomen voor het bouwen van een woning met een afwijkende kap, het bouwen van bijgebouwen dichter bij de voorgevel en het bouwen van hoofdgebouwen voor de gevellijn. Daarnaast kan worden afgeweken van de gebruiksregels voor de uitoefening van aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in het hoofdgebouw / bijgebouw.
5.2.4 Algemene regels
In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardbepalingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Dit artikel geeft de algemene regelingen weer met betrekking tot ondergronds bouwen. Verder wordt in dit artikel, bij de toepassing van regels van het bestemmingsplan, de aanvullende werking van de bouwverordening uitgesloten en wordt een opsomming gegeven van onderwerpen, waarop de bouwverordening wel van toepassing is.
Artikel 6 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.
Artikel 7 Algemene wijzigingsregels
Door dit artikel kan het bevoegd gezag gebruik maken van een beperkte bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.
5.2.5 Overgangs- en slotregels
In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht.
Als laatste is de slotregel opgenomen. Dit artikel omschrijft de titel van het plan.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
In dit hoofdstuk wordt de (economische) uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werk door de gemeente moet de economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Aan de uitvoering de voorgenomen ontwikkeling zijn diverse kosten en opbrengsten verbonden. Op basis van het stedenbouwkundig plan zijn de kosten en opbrengsten van het plan in hoofdlijnen berekend. De kosten voor de planontwikkeling komen ten laste van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (ORR). Op grond van de uitgevoerde berekeningen wordt geconcludeerd dat sprake is van een sluitende grondexploitatie.
Er bestaan voor de gemeente geen kosten in exploitatieve sfeer. De gemeente heeft zich slechts verplicht tot het zorgdragen van de normale bestuurskosten voor de te volgen procedures en het in beheer en onderhoud nemen van het openbaar gebied. Afspraken hierover zijn voor dit specifieke plangebied met de gemeente gemaakt en vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de ORR.
Op grond van het voorgaande mag worden geconcludeerd dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in voldoende mate zeker gesteld kan worden geacht.
6.2 Handhaving
Een belangrijk aspect in de uitvoering van het bestemmingsplan is van juridische aard. Het gaat hierbij om de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten te kunnen bewaren.
Daarnaast is handhaving van belang uit het oogpunt van rechtszekerheid. Alle gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze aan het plan te worden gehouden. Met deze oogmerken is in het plan gestreefd naar een eenvoud van in het bijzonder de planregels van het plan. Door de toegankelijkheid en de leesbaarheid daarvan worden de mogelijkheden om toe te zien op de naleving vergroot.
Hoofdstuk 7 Procedure
7.1 Inspraak en vooroverleg
Omdat het onderhavige plan een gewijzigd planvoornemen betreft van het in 2012 als ontwerp ter visie gelegde bestemmingsplan Willevenstraat, is ervoor gekozen niet opnieuw een inspraakronde te houden voor het nu voorliggende plan. Het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) heeft wel plaatsgevonden. Hierbij zijn de volgende reacties naar voren gekomen...../ Hieruit zijn geen reacties naar voren gekomen.
7.2 Vaststelling
Het ontwerp bestemmingsplan "Ruimte voor Ruimte kavels Munpad" ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad.
Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Landerd het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:
- 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
- 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M - wijzigingen aangebracht.
7.3 Beroep
Na vaststelling van het bestemmingsplan "Ruimte voor Ruimte kavels Munpad" kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan "Ruimte voor Ruimte kavels Munpad".