Benedeneind ZZ 271, Benschop

1.1 Aanleiding voor het initiatief

Aan de Benedeneind Zuidzijde 271 in Benschop staat een karakteristieke voormalige boerderij, die nu in gebruik is als woning. De initiatiefnemer is van plan om de boerderij met de naastgelegen authentieke veeschuur te renoveren en zo het bestaande karakteristieke erfensemble in stand te houden. Het beleid van de gemeente maakt het mogelijk om in een monumentaal of karakteristiek pand een tweede woning onder te brengen, omdat dit kan bijdragen aan de instandhouding van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Op deze locatie is het hoofdgebouw echter te klein om gebruik te kunnen maken van de regeling die daarvoor is opgenomen in het bestemmingsplan. De initiatiefnemer heeft nu het plan opgevat om de tweede woning te realiseren binnen de te renoveren voormalige veeschuur. De gemeente heeft per brief van 18 juni 2019 aangegeven om, onder voorwaarden, mee te werken met dit voornemen.

De voorgaande ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Benedeneind ZZ 271, ten westen van de kern Benschop. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging van het plangebied (bron: OpenStreetMap)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

2.1 Huidige situatie

De planlocatie ligt aan de Benedeneind Zuidzijde, een ontginningsas die in west- oostelijke richting door het landschap loopt. De Benedeneind ZZ wordt gescheiden van de Benedeneind Noordzijde door de Benschopse Wetering. Verder dient de Benedeneind als ontsluitingsweg van het dorp Benschop, dat ten oosten van de locatie ligt. In dit copelandschap liggen langgerekte percelen haaks op ontginningsassen. Langs de wegen liggen aan weerszijden bebouwingslinten met daarachter grasland. Van vroeger uit heeft dit gebied een overheersend agrarisch karakter. Anno nu zijn er ook andere functies, waaronder burgerwoningen, enkele kleinschalige bedrijven en recreatie.

Luchtfoto van het plangebied (bron: Google Maps)

De planlocatie betreft een voormalig agrarisch perceel. De aanwezige gebouwen en indeling getuigen hier nog van. Het ensemble ademt nog de sfeer van de jaren '50-'60 van de vorige eeuw. Het hoofdgebouw,

met daarbinnen één reguliere burgerwoning, is in het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Lopik' aangeduid als karakteristiek. De sfeer wordt, naast het hoofdgebouw, bepaald door de authentieke voormalige veeschuur en een hoogstamboomgaard. Aan de achterzijde van de voormalige veeschuur is recent een deel aangebouwd. Verder staan er op de achterzijde van het voormalige agrarische bebouwingserf een tuinkas en enkele bijgebouwen.

Aanzicht op de locatie vanaf de Benedeneind ZZ. Op de voorgrond de boomgaard met linksachter het karakteristieke hoofdgebouw en rechts de voormalige veeschuur (bron: Inrichtingsplan Verstoep)

Links de voorgevel van het karakteristieke hoofdgebouw, rechts een aanzicht op de voormalige veeschuur. Het deel met de groene gevel betreft een recente, niet originele, aanbouw (bron: Inrichtingsplan Verstoep)

2.2 Toekomstige situatie

Met voorliggend plan wordt het mogelijk gemaakt om binnen de voormalige veeschuur een extra woning te realiseren. Verder worden beeldbepalende elementen binnen het ensemble behouden en waar nodig gerenoveerd. Uitgangspunt daarbij is dat het ensemble in stand blijft op de wijze zoals het nu is. Het behoud van de kleinschalige agrarische uitstraling staat daarbij centraal. Het plan is nader uitgewerkt in een inrichtingsplan, zie bijlage 1. Navolgende afbeelding toont er een uitsnede van.

Inrichtingstekening van de toekomstige situatie (bron: Inrichtingsplan Verstoep)

De nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen de authentieke veeschuur. De aanbouw aan de achterzijde van de schuur wordt afgebroken en vervangen door een aanbouw van eenzelfde oppervlak. Alhoewel uit het zicht vanaf de weg zal de architectuur van de aanbouw passend zijn bij die van de schuur en het boerderijensemble. De woonruimtes komen volledig op de begane grond, waardoor ook de huidige dakvorm onveranderd kan blijven. De hooiberg wordt iets naar achteren op het perceel verplaatst in zuidelijke richting. Deze gaat dienst doen als bijgebouw bij de woning in de te verbouwen schuur. De bestaande schuur is het bijgebouw bij de bestaande woning op nr. 271. Deze schuur wordt gerenoveerd. Het asbestdak wordt verwijderd en het aanzicht van de schuur wordt verbeterd door de noord- en westgevel te bekleden met potdekseldelen in een donker gedekte kleur.

De bestaande boomgaard aan de voorzijde van de nieuwe woning blijft behouden en wordt hersteld. De bijgebouwen en tuinkas aan de achterzijde worden gesloopt. Deze gebouwen hebben geen functie meer en verkeren in slechte staat. De grond ter plaatse van de te amoveren bebouwing blijft in gebruik als tuin bij de woningen. Aan de voorzijde van de schuur wordt een moestuin aangelegd. Door het groen aan de oostzijde van het perceel terug te snoeien wordt het erf en de indeling beter herkenbaar.

De nieuwe woning wordt ontsloten via bestaande inrit. Op het terrein is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren.

De toekomstige inrichting van het perceel, zoals weergegeven op bovenstaande tekening, is in de regels van dit plan voorwaardelijk verplicht gesteld.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in één van de aangewezen gebieden uit het Barro. Wel behoort de locatie tot de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur, 'Radar verstoringsgebied' zoals opgenomen in de SVIR. Deze gebieden zijn aangewezen door het rijk om te voorkomen dat nieuwe ontwikkelingen die voorzien in bouwwerken met een bepaalde hoogte, nadelig effect hebben op de werking van radarstations. Omdat voorliggend plan geen gebouwen toegevoegd aan de locatie, is enig nadelig effect op radarstations op voorhand uit te sluiten.

Het plan past binnen het beleid uit het Barro en de SVIR.

Ladder duurzame verstedelijking

Voorliggend plan voegt 1 extra woning aan de locatie toe. Op basis van jurisprudentie is er pas sprake van een stedelijke ontwikkeling als een woningbouwprogramma voorziet in het toevoegen van 11 nieuwe woningen of meer. Voorliggend plan is daardoor niet aan te wijzen als een stedelijke ontwikkeling. Een verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking is niet nodig.

Conclusie

Het plan past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (PRV). Voor beide is in 2016 een herijking vastgesteld. In de PRV, die op 20 januari 2017 in werking is getreden, zijn algemene regels opgenomen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van onder meer bestemmingsplannen. Hiermee is beoogde de provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.

Utrecht kiest voor een strategie van duurzame ontwikkeling en behoud van aantrekkingskracht. De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling zijn:

• een voldoende en divers woningaanbod en een goed voorzieningenniveau, met inbegrip van het culturele aanbod;
• de bereikbaarheid met auto, fiets en OV;
• een concurrerend vestigingsmilieu voor de kennis- en creatieve bedrijven;
• aantrekkelijke en beleefbare natuur en landschappen;
• een leefomgeving die duurzaam is en anticipeert op klimaatverandering.

Bij het concretiseren van het ruimtelijk beleid binnen deze hoofdlijnen zijn twee prioritaire keuzes gemaakt: ingezet wordt op binnenstedelijke ontwikkeling en op versterking van de kwaliteit van het landelijk gebied.

Cultuurhistorische hoofdstructuur - Agrarisch cultuurlandschap

De Lopikerwaard is één van de vijf gebieden in de provincie waar specifieke aandacht wordt gevraagd voor de cultuurhistorische waarden. Vanwege de historisch kenmerkende gebouwen, structuren, bebouwingslinten, landschappen en verkavelingspatronen is het belangrijk dat cultuurhistorische waarden aandacht krijgen in ruimtelijke plannen.

De Lopikerwaard vormt samen met de Krimpenerwaard (Zuid-Holland) een van de grootste aaneengesloten veenweidegebieden van Nederland. Lage ruimtelijke dynamiek binnen de door rivieren omsloten waard heeft gezorgd voor het nagenoeg volledig intact blijven van het twaalfde-eeuwse cope-ontginningssysteem, dat wordt gekenmerkt door enkele zeer lange, oost-west gerichte ontginningslinten. Kenmerkend zijn de vaste dieptematen, het patroon van scheisloten en de boerderijlinten met oriëntatie op de ontginningsbasis. Het contrast tussen de dicht bebouwde, doorgaans dubbelzijdige linten en het open tussenliggende polderland is karakteristiek voor de Lopikerwaard. Een fijnmazig sloot- en boezemsysteem typeert het westelijk deel. De randen van de waard hebben kenmerkende open (Lekdijk) en meer gesloten (IJsseldijk) boerderijlinten langs de dijk.

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies aanvaardbaar. Dit is onder meer het geval in bestaande bebouwingsconcentraties, zoals buurtschappen en de dichter bebouwde delen van bebouwingslinten en ontginningsassen. Plaatselijk is verdichting mogelijk, zowel door extra bebouwing als door extra functies, als dit bijdraagt aan ruimtelijke kwaliteit. Daarbij kan gedacht worden aan sanering van ongewenste situaties of aan herstel van het landschap. Vooral in de linten zijn de landschappelijke en cultuurhistorische waarden doorgaans hoog. Dat lijkt een beperking, maar daar waar bestaande situaties worden verbeterd, biedt dat ook kansen. Verdichting op minder kwetsbare plekken kan herstel van doorzichten op waardevollere plekken mogelijk maken.

Landschap Groene Hart

De provincie wil voor het landschap Groene Hart de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:

• openheid;
• (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
• landschappelijke diversiteit;
• rust & stilte.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden én te versterken. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. Gevraagd wordt om zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de ‘zones’.

Bebouwingsenclaves en -linten

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening is opgenomen dat verstedelijking in bebouwingsenclaves of -linten is toegestaan als daarmee de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd, bebouwing niet plaatsvindt buiten de bestaande bebouwingsenclaves of -linten en dat de belangen van omringende functies niet onevenredig worden aangetast.

Planspecifiek

Dit plan voegt een stedelijke functie (wonen) toe in een bestaand bijgebouw dat dienst heeft gedaan als veeschuur. De provincie staat beperkte verstedelijking in het gebied waar de locatie toe behoort toe, onder voorwaarden dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert.

Artikel 3.5 Bebouwingsenclaves en -linten

In artikel 3.5 is ruimte voor verstedelijking ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij mag eventuele nieuwe bebouwing niet buiten een bestaand bebouwingslint worden gerealiseerd. Daarvan is bij dit initiatief ook geen sprake, de nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen een voormalige veeschuur. Als derde voorwaarde stelt de provincie dat omringende functies niet onevenredig worden aangetast. In voorliggend document, hoofdstuk 4, wordt aangetoond dat het initiatief niet leidt tot negatieve effecten op de omgeving.

Voor wat betreft de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit wordt opgemerkt dat qua kwaliteitsverbetering van het lint de algehele uitstraling van het boerderij ensemble en de doorzichten naar het achterliggende slagenlandschap, als gevolg van dit project behouden blijven. De fysieke staat van de authentieke veeschuur en het karakteristieke hoofdgebouw worden opgeknapt. Daarmee blijft een voor dit gebied zo typische kleinschalige erfinrichting ook voor de toekomst behouden. De inrichting is voorwaardelijk verplicht gesteld.

Artikel 1.7 Agrarisch cultuurlandschap (Cultuurhistorische hoofdstructuur)

Uitgangspunt bij ontwikkelingen die gelegen zijn binnen het agrarisch cultuurlandschap is het behouden van de cultuurhistorische waarden. Daarvan is bij voorliggend initiatief sprake. Omdat er geen bepalende gebouwen verdwijnen of bijgebouwd blijft de aanwezige ontginning- en richtingsstructuur van het bebouwingslint in stand. Omdat de oorspronkelijke bebouwing (karakteristieke boerderij en de veeschuur) worden opgeknapt blijven deze gebouwen, en daarmee het gehele boerderijensemble, voor de toekomst behouden.

Artikel 1.8 Landschap (Groene Hart, subgebied waard)

De planlocatie ligt in het Groene Hart, subgebied het 'waard' waarvan het landschap bestaat uit linten en achterkades. De algemene kernkwaliteiten van het Groene Hart zijn de openheid, het (veen)weide karakter, landschappelijke diversiteit en rust en stilte. De waard is verder te typeren als een landschap met grasland in een strokenverkaveling, met laagstamboomgaarden in de overgangen aan de randen. Nieuwe ontwikkelingen dienen deze kernkwaliteiten in stand te houden. Dat is bij voorliggend initiatief het geval. De hoogstamboomgaard aan de voorzijde van de locatie blijft behouden. Er wordt geen bebouwing toegevoegd, waardoor bestaande vergezichten vanaf de Benedeneind ZZ naar het achterliggende open graslandschap, in stand blijven.

Conclusie

Het initiatief past binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk aspect binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het beleid van het hoogheemraadschap is verwoord in het Waterbeheerplan en diverse beleidsnota's. In de keur van het hoogheemraadschap zijn geboden en verboden opgenomen voor de bescherming van de functionaliteit van waterlopen en waterkeringen.

Planspecifiek

Bestaande bijgebouwen aan de achterzijde van het woonperceel worden gesloopt en omgezet naar tuin. Omdat er geen nieuwe gebouwen worden gerealiseerd, neemt per saldo het verhard oppervlak af. Dit is gunstig voor de opnamecapaciteit van de bodem. Het initiatief leidt derhalve tot een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie. Het hemelwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. De nieuwe woning zal worden aangesloten op het bestaande rioolstelsel van de Benedeneind ZZ.

Het plan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Ten zuiden van de planlocatie, op 4 km afstand, ligt het Natura 2000-gebied 'Uiterwaarden Lek'. Gelet op de beperkte omvang van voorliggend plan, waar één nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen een bestaand bijgebouw, en de afstand tot het beschermde natuurgebied, is enig nadelig effect van dit plan op het beschermde natuurgebied op voorhand uit te sluiten. Dat geldt ook voor stikstof; op voorhand kan worden gesteld dat voorliggend plan niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied.

Uitsnede van de kaart met beschermde natuurgebieden, waarbij de planlocatie is aangegeven met de rode stip (bron: synbiosys.alterra.nl)

Soortenbescherming

Voorliggend plan leidt tot sloop- en verbouwwerkzaamheden. De bijgebouwen op het achterste deel van het woonperceel, zullen worden geamoveerd. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend ecologisch onderzoek toegevoegd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 4. De veeschuur is in de huidige staat niet aantrekkelijk als verblijfplaats voor vleermuizen, omdat er teveel tocht en licht is. Verder wordt geconcludeerd dat voor aanvang van de werkzaamheden tijdens het broedseizoen een deskundige een inspectie dient uit te voeren ten aanzien van eventuele broedende vogels. Het plangebied is mogelijk geschikt als voortplantings- en overwinteringsgebied voor de rugstreeppad. Geadviseerd wordt om te voorkomen dat er gedurende de voortplantingsperiode (globaal half april - augustus) water stagneert en er plassen en poelen ontstaan waar de Rugstreeppad haar eieren in af kan zetten. Tevens dient voorkomen te worden dat er lang zand/grond braak ligt gedurende de overwinteringsperiode (globaal van november - maart). Dit om ingraven voor overwintering te voorkomen. Tevens dient tijdens de werkzaamheden de Algemene Zorgplicht in acht te worden genomen.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van het initiatief op de verkeersstructuur. Het plangebied ligt aan de Benedeneind ZZ. Binnen het bestaande woonperceel komt er één woning bij. De verkeersaantrekkende werking van de locatie neemt daarmee beperkt toe. Volgens de kencijfers van het CROW bedraagt de verkeersgeneratie van één woning gemiddeld 7 verkeersbewegingen per dag (CROW, publicatie 317). Deze beperkte toename kan de Benedeneind ZZ goed verwerken.

De nieuwe woning is in de toekomstige situatie bereikbaar via de bestaande inrit van de woning aan de Benedeneind ZZ 271. Via deze inrit komt men, net als in de huidige situatie op het achterliggende erf. Daar is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren van beide woningen.

Het plan is uitvoerbaar ten aanzien van het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

Elk ruimtelijk plan dient een beschrijving te bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden wordt omgegaan.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

De Benedeneind ZZ, waar de planlocatie aan ligt, is één van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwingslinten in het buitengebied van de gemeente Lopik. Het hoofdgebouw, waar de bestaande woning in is gevestigd, is in het vigerende bestemmingsplan 'Landelijk gebied Lopik' aangewezen als karakteristiek gebouw. Verder heeft het bijgebouw, de voormalige veeschuur, nog een authentieke uitstraling en refereert ook de boomgaard nog aan het historisch agrarisch ensemble.

De verbouw van de schuur tot woning is een belangrijke financiële drager voor het plan waarin ook het karakteristieke hoofdgebouw wordt gerenoveerd. Het algehele uitganspunt van de toekomstige inrichting is het behouden en versterken van de sfeer van het kleinschalige agrarisch erf en de boomgaard. Dit draagt bij aan de cultuurhistorische waarde en belevingswaarde van het bebouwingslint Benedeneind ZZ.

Archeologie

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de archeologisch beleidskaart van de gemeente Lopik. De planlocatie ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hier geldt dat voor ruimtelijke ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 200 m² en bodemingrepen dieper dan 50 cm -mv een archeologisch vooronderzoek verplicht is.

Voorliggend plan maakt een woning mogelijk binnen een bestaand bijgebouw. Er hoeven geen ingrijpende bodemingrepen te worden gedaan. Een archeologisch onderzoek is niet nodig.

Uitsnede uit de Archeologische waarden- en verwachtingenkaart, gemeente Lopik

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

De plankosten voor onderhavig plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Tevens zal een overeenkomst betreffende de planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.

 

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voor de opzet van voorliggend plan is aangesloten bij de systematiek en de regels van het nieuwe voorontwerpbestemmingsplan 'Landelijk gebied' van de gemeente Lopik. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Wonen'; met een specifieke bouwaanduiding. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' mag een woning worden opgericht, waarbij de karakteristieken van de oorspronkelijke bebouwing in stand dienen te worden gehouden. Het maximum aantal toegestane wooneenheden is op de verbeelding aangegeven, verdere woningsplitsing is niet mogelijk. Om het karakter van één gezamenlijk erf te waarborgen is in de regels opgenomen dat er één in-/uitrit is toegestaan voor beide woningen samen en dat er tussen de woningen in geen terreinafscheidingen mogen worden geplaatst. Tevens is een aantal inrichtingsmaatregelen, zoals opgenomen in de tekening in bijlage 1 bij de regels, voorwaardelijk verplicht gesteld.
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' voor het behoud van de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden.
• Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' ten behoeve van de instandhouding en bescherming van de dijk;
• Gebiedsaanduiding 'overige zone - agrarisch gebied met landschappelijke openheid';
• Gebiedsaanduiding 'overige zone - cultuurhistorische waarden'.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft vooroverleg plaatsgevonden met organisaties van het rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn en met het betrokken waterschap. In het kader van het vooroverleg zijn drie reacties ontvangen: de Provincie Utrecht, het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden en de Veiligheidsregio Utrecht. In de Nota en Inspraak en Vooroverleg (zie bijlage 5) zijn alle reacties samengevat en van een antwoord voorzien. Ook is aangegeven waar dat in het plan heeft geleid tot aanpassing.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 14 oktober 2020 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In het kader van de inspraak zijn er geen schriftelijke reacties ontvangen.

6.4 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.