Boveneind ZZ 7b te Benschop

1.1 Aanleiding voor het plan

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een perceel tussen Boveneind Zuidzijde nummers 7 en 9. Op dit perceel staat het restant van een voormalige boerderij, die nu als schuur wordt gebruikt. Rondom deze schuur is sprake van klinkerverharding (een erf, parkeerplaatsen en een oprit). De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande schuur te slopen en hier een moderne woonboerderij te realiseren.

De ontwikkeling past niet in het bestemmingsplan en initiatiefnemer wil voor het perceel een nieuw bestemmingsplan laten maken en vaststellen. Hiermee wordt niet alleen de woning mogelijk gemaakt, maar ook de bestemming officieel gewijzigd in 'Wonen'. De gemeente Lopik is bereid medewerking te verlenen aan de planontwikkeling.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan het Boveneind Zuidzijde 7B te Benschop. Het plangebied ligt ten oosten van Benschop, dichtbij de bebouwde kom van IJsselstein. Het plangebied maakt deel uit van een bestaand woonlint. Het Boveneind Zuidzijde ligt ten noorden van de locatie. Ten zuiden van het plangebied is agrarisch grasland gelegen. Aan de oost- en westzijde wordt het plangebied begrensd door een woonbestemming.

Afbeelding - Ligging plangebied (bron: google Maps)

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 4.270 m2. Op het perceel staat de bestaande schuur, en daaromheen is sprake van klinkerverharding (erf, parkeerplaatsen en oprit). Het achterterrein van het kadastrale perceel is onverhard en bestaat uit grasland en een grote vijver. Het perceel wordt aan de westelijke, zuidelijke en voor het zuidelijke deel ook aan de oostelijke zijde omgeven door poldersloten.

Afbeelding - Begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Op de planlocatie is het beleid uit het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" van gemeente Lopik, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 juni 2007, onverkort van toepassing.
Daarnaast is het bepaalde in de bestemmingsplannen "1e Herziening Landelijk Gebied", vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2009, en "2e Herziening Landelijk Gebied", vastgesteld door de gemeenteraad op 28 juni 2010, voor zover van belang, onverkort van toepassing.

Afbeelding - Uitsnede gelden bestemmingsplan Landelijk gebied

Op basis van het geldende bestemmingsplan hebben de gronden overwegend de bestemmingen:

• Agrarische doeleinden (A), grondgebonden veehouderij;
• Primair agrarisch gebied, grootschalig (zone 2).

Een smalle strook heeft al de bestemming Wonen (w).

Op basis van deze bestemmingen is de realisatie van een burgerwoning niet mogelijk. Het bestemmingsplan dient te worden herzien.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit een achterhuis van een boerderij en het bijbehorende erf. Het voorhuis is in het verleden reeds gesloopt. Bij het achterhuis is er sprake van een vervallen tuinhuis c.q. schuurtje en op het achterterrein is sprake van een kapschuur bedekt met blikken golfplaat.

Het perceel bevindt zich dichtbij het oostelijke uiteinde van het bebouwingslint, vlakbij de bebouwde kom van IJsselstein. Mogelijk was de voormalige boerderij aan de zuidkant van het lint de eerste langhuisboerderij die men tegenkwam, wanneer vanuit IJsselstein de Lopikerwaard werd ingereden.

Momenteel resteert alleen nog het achterhuis. Het gebouw is een overblijfsel van het oorspronkelijke hoofdgebouw en heeft qua goot- en nokhoogte de kenmerkende verhouderingen van de langhuisboerderijen in de omgeving. De achtergevel is nog vrij gaaf (zie onderstaande afbeelding). In de rechterzijgevel is nog een toegangsdeur van de voormalige boerderij zichtbaar.

Afbeelding - De achtergevel van het achterhuis van de voormalige boerderij

De omgeving van het plangebied bestaat uit woningbouw (langs het Boveneind). Ten zuiden van het plangebied is sprake van weidegrond. Langs de westzijde van het plangebied is sprake van een brede sloot.

2.2 Toekomstige situatie

De voorgenomen planontwikkeling bestaat uit het slopen van de huidige bebouwing. Vervolgens wordt er ter plaatse van het huidige achterhuis een nieuwe woning gerealiseerd. Mogelijk wordt deze enigszins groter (uitbreiding aan zuidzijde) dan de bestaande bebouwing. De huidige tuin, vijver en omliggende watergangen blijven allen gehandhaafd.
In de onderstaande afbeelding is inzicht gegeven in de opzet van de ontwikkeling, de beplanting en de zichtlijnen.

Afbeelding - Mogelijke verkaveling woningbouw in het plangebied

2.3 Ruimtelijke kwaliteit

Het toevoegen van woningen in het buitengebied is in strijd met het geldende gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk beleid (zie paragraaf 3.3.1). Om toch medewerking te krijgen van de regionale overheden voor het onderhavige initiatief, is het van belang dat het plan ruimtelijke kwaliteit toevoegt en landschappelijk inpasbaar is.

De nadruk bij dit bestemmingsplan ligt dan ook bij de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en het terugbrengen van de herkenbaarheid van het oorspronkelijke lint zoals beschreven in de nota van uitgangspunten van de Ervenconsulent.

De gemeente Lopik heeft specifiek beleid voor het buitengebied ontwikkeld, gezien de hoge kwaliteitsambities die daar gelden. De gemeente besteedt hieraan aandacht in diverse beleidsstukken (zie paragraaf 3.3) en maakt gebruik van een Ervenconsulent om ruimtelijke ingrepen verantwoord in te kunnen passen. Deze Ervenconsulent begeleidt de gemeente en particuliere initiatiefnemers bij het maken van de transformaties van erven, waaronder voor functieveranderingen naar wonen zoals bij het voorliggende initiatief.

Voor het onderhavige plan heeft de initiatiefnemer dan ook een beroep gedaan op het advies van de Ervenconsulent, die is ingeschakeld door Welstand en Monumenten Midden Nederland (zie Bijlage 1). Deze Ervenconsulent heeft de mogelijkheden verkend voor een verbetering van het bebouwingsbeeld in het plangebied en de meerwaarde die het terugbrengen van de woonboerderij kan opleveren voor de karakteristiek van het bebouwingslint als geheel.

Voor het perceel aan de Boveneind ZZ 7 zijn verschillende kwaliteiten en richtlijnen bepaald. Deze zijn toegespitst op drie elementen: de relatie van het plan met het landschap, het erf en de bebouwing.

Landschap
Het Boveneind maakt onderdeel uit van een oud boerderijenlint dichtbij IJsselstein. Het bebouwingsbeeld van dit lint is ingrijpend gewijzigd toen hier een provinciale weg werd aangelegd, waardoor veel boerderijen zijn gesloopt en het karakteristieke boerderijenlint is aangetast. Het terugbrengen van de woonboerderij aan de Boveneind ZZ 7 zorgt voor een sterke verbetering van de bebouwingskarakteristiek in het landschap. De ervenconsulent adviseert om de beplantingsstrook achter de bebouwing te versmallen en hagen te verwijderen, om het doorzicht naar achteren over het erfpad te versterken. Daarnaast wordt geadviseerd om de zichtbaarheid van het water en de polderstructuur te verbeteren, ook op naburige percelen die bij het oorspronkelijke erf behoren.

Erf
Geadviseerd wordt om de oorspronkelijke orientatie van de woonboerderij te spiegelen en om de beplanting aan weerszijde van het erfpad dat nu tussen de woonboerderij en de woning loopt te verwijderen - zodanig dat beide gebouwen aan het erfpad liggen.
Wanneer een eenvoudig versierd smeedijzeren hek zou worden teruggeplaatst bij de oprit, zou het erfpad extra nadruk en betekenis kunnen krijgen. Ten slotte wordt door ervenconsulent de suggestie gedaan om de tuin voor de links naastliggende woning meer of zelfs geheel op de woonboerderij te betrekken.

Bebouwing
De ervenconsulent geeft aan dat de vernieuwde bouwmassa weer de plek van hoofdgebouw kan innemen op het boerderij-erf. Reconstructie van de oorspronkelijke boerderij met rieten kap is een goede keuze. Daar wordt in het bestemmingsplan aan voldaan.

Beleid gericht op ruimtelijke kwaliteit
Met betrekking tot het onderhavige plan wordt verder aangegeven door de Ervenconsulent dat de criteria uit de gemeentelijke welstandsnota van toepassing blijven. In deze nota, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (zie paragraaf 3.3.2) zijn tevens uitgangspunten geformuleerd voor de relatie van een functie wijziging met de omgeving en voor het erf. Deze zijn geformuleerd op het niveau van 'Respect', waarbij ook de architectonische uitwerking en de esthetische kwaliteit van belang zijn.

Daarnaast zijn vijf concrete erf-principes geformuleerd. In paragraaf 3.3.2 wordt uitgebreid ingegaan op deze nota. Daarnaast is door de gemeente in de Nota LopikMEerwaard een centrale plaats voor ruimtelijke kwaliteit ingericht (zie paragraaf 3.3.1) en door de provincie in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (zie paragraaf 3.2.1).

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen ten aanzien van de drie stappen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor (1) de ruimtevraag, (2) de beschikbare ruimte en (3) de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

In artikel 3.1.6, tweede lid Bro worden de volgende treden van de ladder voor duurzame verstedelijking vastgelegd:

• Trede 1: Is er sprake van een regionale behoefte?
• Trede 2: Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?
• Trede 3: Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte, indien de behoefte wordt ondervangen buiten bestaand stedelijk gebied.
  

Voordat gestart wordt met het onderbouwen van de behoefte aan de hand van de ladder (trede 1), moet allereerst sprake zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

In voorliggende situatie is, gezien de ligging in het buitengebied en het beperkt aantal extra woningen, géén sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

4.2 Bodem

In opdracht van de initiatiefnemer van voorliggend plan heeft Grontmij Nederland B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, dat is afgerond op 13 mei 2011. Hiermee is inzicht verkregen in de milieuhygienische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie. Het uiteindelijke plangebied is een stuk kleiner dan het oorspronkelijke onderzoeksgebied.

Hieronder volgen de belangrijkste resultaten van het onderzoek. Het volledige onderzoek 'Verkennende bodemonderzoek Boveneind ZZ 9 te Benschop' (nr. GM-0014646, d.d. 13 mei 2015) is terug te vinden in bijlage 2 van deze toelichting.

In het rapport wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de bebouwing in de bovengrond een lichte tot matige zintuiglijke bijmenging met puin en baksteen is aangetroffen. Op het overige terrein zijn plaatselijk zeer geringe bijmengingen met puin (sporen puin) aangetroffen.
In de met puin- en baksteenhoudende bovengrond rond de bebouwing (boring 4 en 6) is een matig verhoogd lood-gehalte aangetoond.Het betreffende mengmonster (MM6) is uitgesplitst en de deelmonsters zijn afzonderlijk op lood onderzocht. Hierbij is de matige verontreiniging met lood niet bevestigd. Het niet opnieuw aantreffen van het verhoogde loodgehalte kan verklaard worden door de hetrogeniteit van de aanwezig puinbijmenging.
In de bovengrond zijn verder licht verhoogde gehalten aan zware metalen en/of PAK aangetoond. De overige parameters zijn niet verhoogd aangetroffen.

De ondergrond rond de bebouwing bevat een licht verhoogd gehalte aan molybdeen.De overige parameters zijn niet verhoogd aangetroffen.

De op asbest onderzochte monsters afkomstig van de puinpaden, blijken niet verontreinigd te zijn met asbest. Daarbij wordt opgemerkt dat de betreffende puinpaden niet in het voorliggende plangebied liggen.

In het grondwater op de gehele locatie is barium verhoogd aangetroffen (op één locatie matig verhoogd, voor de rest licht verhoogd). Het betreft, met uitzondering van één peilbuis (peilbuis 5) waar een matig verhoogd gehalte is aangettroffen, overal licht verhoogde gehalten. Barium wordt vaker verhoogd aangetroffen op niet-verdachte locaties zodat dat daarvoor een oorzaak is aan te wijzen. Het aangetroffen barium wordt in dit geval niet beschouwd al verontreiniging maar als een verhoogs achtergrondgehalte.

Gezien deze genoemde resultaten van het bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese "onverdachte locatie", strikt genomen niet juist is. De aangetroffen gehalten zijn echter dusdanig dat een nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. De onderzoekers stellen dan ook dat de milieuhygienische kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling van de locatie.

Asbest onderzoek
Naast het bodemonderzoek is in opdracht van de initiatiefnemer een asbestinventarisatie uitgevoerd door Grontmij, dat is afgerond op 20 mei 2011. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 3 van de toelichting. Hierin is onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbesthoudende en/of asbestverdachte elementen in/aan de schuur in het plangebied.

Tijdens dit onderzoek is in/aan de onderzochte schuur één asbesthoudende toepassing aangetroffen. Tijdens de onderhavige asbestinventarisatie (type A) zijn geen specifieke beperkingen aangetroffen. Daarom wordt het op basis van het onderzoek niet noodzakelijk geacht dat direct voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden aanvullend asbestonderzoek(type B) wordt uitgevoerd.

In het rapport worden een aantal aanbevelingen genoemd die in acht genomen dienen te worden bij de geplande sloop van de schuur in het plangebied.

4.3 Geluid (wordt nog aangevuld door de gemeente)

De Wet geluidhinder (hierna: Wgh) beoogt de burger te beschermen tegen te hoge geluidbelastingen. In deze wet zijn onder meer de normen voor geluid als gevolg van wegen railverkeerslawaai en industrielawaai vastgelegd. Bij ruimtelijke plannen dient rekening gehouden te worden met de in de Wgh opgenomen grenswaarden en bepalingen. In de Wgh gelden voorkeursgrenswaarden en maximaal toelaatbare grenswaarden voor de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelige bestemming.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure is in opdracht van de initiatiefnemer een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de toekomstige woning aan de Boveneinde Zuidzijde 7b te Benschop, gemeente Lopik. Dit onderzoek 'Akoestisch onderzoek wegverkeer Boveneinde zuidzijde 7B te Benschop' (nr. 15J059.RAP004.NP.NL, d.d. 8 januari 2016 is uitgevoerd door LievenseCSO Milieu B.V. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 4 van de toelichting.

Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen van de optredende geluidbelastingen vanwege nabij gelegen wegen en het toetsen van de berekende waarden aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder en, voor zover van toepassing, aan het gemeentelijk geluidbeleid.

De toekomstige woning is krachtens de Wet geluidhinder gelegen binnen de geluidzone van de Boveneinde (zuidzijde en noordzijde).

Op basis van de berekende geluidbelastingen wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de noord-, oost- en westgevel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde 53 dB wordt gerespecteerd. In het rapport is vastgesteld dat er geen doelmatige maatregelen getroffen kunnen worden ter reductie van de geluidbelasting aan de bron of in de overdracht.
Op basis van deze geluidbelasting wordt geadviseerd een hogere waarde aan te vragen bij de gemeente Lopik. De zuidgevel kan worden aangemerkt als geluidluwe gevel, terwijl ter plaatse van deze gevel een geluidluwe buitenruimte gecreëerd kan worden.

In het kader van de aan te vragen hogere waarden dienen maximale grenswaarden voor het binnenniveau gerespecteerd te worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging.
Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen verruimd. Het NSL zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen zodat de luchtkwaliteit verbetert en de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang kunnen vinden. Een project draagt volgens het NSL "niet in betekenende mate" bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de realisatie van één extra woning ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Deze ontwikkeling heeft geen invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse en gesteld kan worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

4.5 Geur

Objecten waar gedurende de dag een of meer mensen verblijven worden in de Wet geurhinder en veehouderij aangewezen als geurgevoelige objecten categorie I. Het gaat hierbij om woningen, maar het kan ook gaan om een bed & breakfast. Buiten bebouwde kom geldt daarbij dat de geurbelasting niet meer mag bedragen dan 8 odour units per kubieke meter lucht (artikel 3.115 Activiteitenbesluit).

Artikel 3.117 van het Activiteitenbesluit heeft betrekking op dieren waarvoor geen geuremissiefactor is aangeduid. De minimale afstand bedraagt daarbij 50 meter voor objecten buiten de bebouwde kom.

Op grond van artikel 3.118 Activiteitenbesluit blijft de mogelijkheid in stand van gemeentelijk geurbeleid. Door de gemeente Lopik is geurbeleid vastgesteld waarin voor geurhinder aansluiting is gezocht bij de regeling welke in het Besluit landbouw was opgenomen. Dit ook omdat veel bedrijven binnen de gemeente onder het Besluit landbouw vielen. Meer bepaald is in dit beleid vastgelegd dat de aan te houden afstanden van 100 meter tot de bebouwde kom en 50 meter tot woningen in het buitengebied mag worden gehalveerd voor bedrijven met minder dan 200 stuks melkrundvee (en 140 stuks jongvee) en/of 50 overige dieren.

Zoals reeds beschreven in paragraaf 1.3, is het plangebied omgeven door woonbestemmingen. De afstand van de nieuwe woning tot de omliggende agrarische bedrijven (grondgebonden veehouderij) bedraagt dan ook meer dan 50 meter. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat het aspect geurhinder geen belemmering vormt voor de totstandkoming van onderhavige bestemmingsplan.

4.6 Externe veiligheid

Op 28 oktober 2004 is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.
In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• inrichtingen;
• transportroutes;
• buisleidingen.

Om te bezien welke risicobronnen in of nabij het plangebied aanwezig zijn, is de publieke Risicokaart geraadpleegd. Een uitsnede is hierna weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Uit de risicokaart blijkt dat er in de onmiddellijke omgeving van het plangebied geen externe veiligheidsrisicobronnen zijn gesitueerd. Op grotere afstand is dat wel het geval.

Conform de risicokaart ligt plangebied niet in de nabijheid van een risicocontour van een externe veiligheidsrisicobron. Wel wordt de Boveneind ZZ aanduid in het kader van wegtransport, hiervoor geldt echter geen veiligheidszone.
Ook geldt voor het plangebied een risico op overstroming, maar dat is niet anders dan in de rest van de polder.
Op grote afstand ten zuiden van plangebied loopt een DPO.

De aanwezigheid van risicobronnen in de omgeving vormen geen belemmering voor de besluitvorming inzake het realiseren van een nieuwe woning in het plangebied.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van het bestemmingsplan heeft LievenseCSO Milieu B.V. een quick-scan Bedrijven en milieuzonering uitgevoerd. Onderzocht is of de toekomstige woning aan de Boveneinde zuidzijde 7 te Benschop mogelijk een belemmering vormt voor bestaande omringende bedrijven. Ten behoeve van de milieuhygiënische afweging wordt voor de meest nabij gelegen bedrijven aansluiting gezocht bij het stappenplan uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” uit 2009.
De 'Quickscan bedrijven en milieuzonering' (nr. 15J059.NOT01.NP , d.d. 10 november 2015) is terug te vinden in Bijlage 5 van de toelichting.

Uit de quick-scan blijkt dat er in de omgeving van het plangebied diverse bedrijven aanwezig zijn. Voor een aantal van deze bedrijven geldt hun bedrijfsvoering wordt bepaald door bestaande woningen die op kortere afstand van het betreffende bedrijf bevinden.
Deze bedrijven zijn daarom niet meer beschouwd in de quick-scan.

Er zijn vijf bedrijven in de quick-scan beschouwd. Uit de quickscan blijkt dat de betreffende bedrijven zich op een grotere afstand bevinden dan de maatgevende (grootste) richtafstand volgens de VNG-publicatie; de maatgevende richtafstand wordt gerespecteerd.
Er is derhalve sprake van een milieuhygiënisch te verantwoorden situatie. De nieuwe woning zal bovendien de aanwezige bedrijven niet belemmeren in hun bedrijfsvoering.

4.8 Ecologie

In opdracht van de initiatiefnemer van het voorliggende plan heeft LievenseCSO Milieu B.V. een quick-scan Natuurwetgeving uitgevoerd voor het plangebied aan het Boveneind ZZ 7b te Benschop. Het volledige onderzoek 'Quickscan Natuurwetgeving Boveneind ZZ 7B te Benschop' (nr. 15J059.FF.R01 , d.d. 29 september 2015) is terug te vinden in Bijlage 6 van de toelichting.

Beschermde natuurgebieden
In de omgeving is sprake van beschermde natuurgebieden (het gebied ligt op ca. 3,5 km afstand van het Natura 2000 gebied Uiterwaarden lek en op ca. 1,2 km afstand van delen van de EHS), maar er worden van de geplande ingreep geen invloeden verwacht op de beschermde waarden van deze gebieden. De ingreep is dermate beperkt van aard (sloop- en bouwwerkzaamheden) dat er geen negatieve effecten worden verwacht.

Tijdens een veldbezoek op 24 september 2015 is de mogelijke geschiktheid en aanwezigheid ten aanzien van het voorkomen van beschermde flora- en faunasoorten beoordeeld. Tevens zijn de terreinkenmerken en beheer van het plangebied en directe omgeving meegenomen.

Resultaten flora
Uit informatie verkregen van het Natuurloket blijkt dat er in de omgeving sprake is van diverse beschermde soorten vaatplanten, maar ter plaatse van onderhavig onderzoeksterrein zijn geen (voornoemde) beschermde soorten aangetroffen. Ter plaatse van de tuin en boomgaard is met name sprake van lang gras tussen fruitbomen, brandnetels, smalle weegbree, hondsdraf, scherpe boterbloem en vlinderstruiken.

Resultaten fauna
Binnen het plangebied zijn geen strikt beschermde soorten of (potentiële) verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten fauna aangetroffen welke negatief beïnvloed worden door de voorgenomen plannen. Mogelijk is er op het zuidelijk terreindeel, al dan niet ter plaatse van de watervoerende elementen, sprake van potentiële waarden voor beschermde fauna. Deze waarden worden echter niet negatief beïnvloed door de voorgenomen bestemmingswijziging. Het achterterrein wordt niet heringericht, er worden geen watergangen gedempt en alle aanwezige bomen blijven gehandhaafd. Opgemerkt wordt echter dat verstoring als gevolg van licht zoveel mogelijk voorkomen moet worden ter plaatse van het zuidelijk deel van het plangebied.

Naar aanleiding van het onderzoek wordt nader onderzoek naar flora en fauna in relatie tot de bestemmingswijziging en onderhavige ontwikkeling niet noodzakelijk geacht. Er wordt wel geadviseerd om rekening te houden met soorten die gevoelig zijn voor licht (bv. vleermuizen) bij de verlichting (tijdens de bouwfase en realisatie). Dit is mogelijk door het licht zo veel mogelijk te richten, zo min mogelijk 's nachts te werken en strooilicht zo veel mogelijk te beperken.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

Samen met de gemeenten Montfoort, Oudewater en Woerden heeft de gemeente Lopik een gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. In de beleidsnota wordt invulling gegeven aan de rol als bevoegd gezag, de reikwijdte en ambities van het beleid en de uitvoering daarvan. Naast de beleidsnota is de beleidskaart opgesteld bestaande uit een samenhangend pakket van kaarten en een toelichting die gezamenlijk de noodzakelijke informatie bevatten over hoe de gemeente bij besluitvorming over gebruik en inrichting van de ruimte omgaat met de bekende en te verwachten archeologische waarden.

Afbeelding - Uitsnede archeologische waardenkaart
- paars is waarde categorie 3
- roze is waarde categorie 4

Op grond van de Archeologische waardenkaart heeft het plangebied ter hoogte van de de nieuw te bouwen woning de archeologische waarde categorie 3. Op het achterterrein heeft het gebied een archeologische waarde categorie 4:

• Wanneer er als gevolg van een bouwactiviteit een bodemingreep plaatsvindt in een gebied met archeologische waarde 3 die een oppervlakte beslaat van meer dan 200 m2 en dieper is dan 50 cm beneden maaiveld (-m.v.), dient er een onderzoek naar mogelijke archeologische waarden in het betreffende plangebied.
• Voor gebieden met archeologische waarde 4 dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd bij een bodemingreep die een oppervlakte beslaat van meer dan 2.500 m2 en dieper is dan 100 cm -m.v..
  

Ter plaatse van de geplande nieuwe woning geldt de archeologische waarde 3. De nieuwe woning wordt gerealiseerd op dezelfde locatie als het bestaande pand. Het is hier mogelijk de bodemverstoring te beperken, door zoveel mogelijk gebruik te maken van de bestaande funderingssleuven.
Wanneer gebruik wordt gemaakt van de bestaande funderingssleuven, de uitbreiding van de fundering beperkt blijft, geen kelder wordt gerealiseerd en het palenplan dermate summier wordt ingericht dat diepere verstoringen beperkt blijven en toekomstig archeologisch onderzoek mogelijk blijft, kan archeologisch onderzoek mogelijk vermeden worden. De gemeente zal dit op basis van de concreet uitgewerkte sloop- en bouwplannen moeten bepalen, bij voorkeur voorafgaand aan de procedure voor de omgevingsvergunning.

Zolang de archeologische waarde van het plangebied niet is aangetoond door middel van archeologisch onderzoek blijven de dubbelbestemmingen hoge verwachtingswaarde (categorie 3) en middelhoge verwachtingswaarde (categorie 4) van toepassing op het plangebied en alle voorgenomen en toekomstige ontwikkelingen.

4.10 Verkeer en parkeren

Verkeer
De ontsluiting van het perceel loopt in de nieuwe situatie via de Boveneind. Hierbij zal bij realisatie van de nieuwe woning geen verandering in komen.

Het onderhavige plan zal niet leiden tot een significante verandering van de te verwachten verkeersbelasting op de omliggende wegenstructuur. De voorgenomen bouw van een vrijstaande koopwoning in het buitengebied zal, volgens de kencijfers van de CROW, leiden tot circa 8 a 9 extra verkeersbewegingen per dag in de vorm van licht verkeer (personenwagens).

Deze verkeerstoename is niet zodanig dat hiervan een onevenredige toename van verkeershinder of –overlast moet worden gevreesd. De reeds aanwezige infrastructuur is daarbij voldoende om deze verkeersstroom te verwerken.

Parkeren
Voor een nieuwe vrijstaande koopwoning in het buitengebied dient, volgens de kencijfers van de CROW, rekening te worden gehouden met een parkeernorm tussen de 2 en 3 parkeerplaatsen.

Deze worden bij de realisatie op eigen terrein aangelegd.

4.11 Waterparagraaf

4.12 Kabels en leidingen

Er liggen in het plangebied geen leidingen of kabels die een planologische doorwerking behoeven in dit wijzigingsplan.

5.1 Verbeelding

De verbeelding van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" voor het plangebied wordt gewijzigd. De wijziging heeft betrekking op een wijziging van de bestemmingen 'Agrarische doeleinden' en 'Primair agrarisch gebied' in 'Wonen'. Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' toegevoegd, in lijn met de toelichting van archeologie in paragraaf 4.9.

5.2 Planregels

Dit bestemmingsplan staat los van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'. In de regels is wat betreft de bouwmogelijkheden voor de bestemming ' Wonen ' zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van dit bestemmingsplan.

Op de verbeelding is een bouwvlak weergegeven. Het hoofdgebouw dient te worden gerealiseerd binnen dit bouwvlak. Het bouwvlak is over de bestaande bebouwing neergelegd, met enkel een uitbreidingsmogelijkheid naar achteren.
In de planregels zijn de geldende bouwmaten vastgelegd. Op basis van de standaard-planregels is een woning mogelijk met een inhoud van maximaal 600 m3. Op de verbeelding is echter een grotere maximale inhoudsmaat aangegeven (i.c. 2.100 m3).

Overeengekomen is dat in het bestemmingsplan zal worden vastgelegd dat op het perceel achter het perceel van de buren, het oppervlakte van bijgebouwen zal worden beperkt. De betreffende gronden zijn aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - beperking bijbehorende bouwwerken'. In de planregels is bepaald dat hier maximaal 20 m2 aan bijbehorende bouwwerken gerealiseerd kan worden (i.c. één tuinhuisje).

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Er is sprake van een bouwplan conform artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening, waarvoor op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan dient te worden vastgesteld. Het opstellen van een exploitatieplan is echter niet nodig, wanneer de kosten van de grondexploitatie anderzijds is verzekerd. In onderhavig geval zal een anterieure overeenkomst worden gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarin onder andere afspraken worden gemaakt over eventuele planschade. Op die manier kan planschade niet worden afgewenteld op de gemeenschap.

Conform de gemeentelijke legesverordening zijn er leges verschuldigd voor onderhavige ontwikkeling. Deze kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente hoeft derhalve zelf geen kosten te maken ten aanzien van de procedure van onderhavige ontwikkeling.

De kosten voor de realisatie (de bouw) van dit initiatief zijn eveneens volledig voor de initiatiefnemer. De gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom bij de initiatiefnemer. Vanuit de gemeente zijn derhalve geen kosten gemoeid met de aanschaf van gronden.

Doordat de grondexploitatie anderszins geregeld is, is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. De beoogde ontwikkeling wordt op basis van het vorenstaande economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Artikel 3.1.1. Bro overleg
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat gemeenten bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
[...]

Ontwerpbestemmingsplan
Overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de periode van terinzagelegging wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen.
[...]