Lopikerweg Oost 77-77a

1.1 Aanleiding voor het initiatief

Aan de Lopikerweg Oost 77-77a ligt een boerderij die al sinds lange tijd door meerdere generaties wordt bewoond. De 2e woning is echter niet planologisch vastgelegd. Het bestemmingsplan "Landelijk gebied" van de gemeente Lopik staat standaard 1 woning toe. De eigenaar heeft nu het plan om de achter de boerderij gelegen hooiberg bij de woning te betrekken en de boerderij formeel te splitsen in 2 woningen.

Het beleid van de gemeente maakt het mogelijk om in een monumentaal of karakteristiek pand een 2e woning onder te brengen. In onderhavige situatie kan echter geen gebruik worden gemaakt van de vrijstellingsbevoegdheid die daarvoor is opgenomen in het bestemmingsplan, omdat de woning niet enkel in het bestaande hoofdgebouw wordt gerealiseerd. Er wordt daarom een procedure gevoerd voor een buitenplanse afwijking ex art. 2.12 lid 1, sub a onder 3o Wabo. De gemeente Lopik heeft per brief van 29 maart 2016 aangegeven dat de voorste woning als een plattelandswoning kan worden aangemerkt.

In dit document wordt gemotiveerd dat de aanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en de verplichtingen vanuit de (milieu)wetgeving.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Lopikerweg Oost 77-77a in Lopik. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Glob ale ligging van het plangebied (bron: OpenStreetMap)

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens is in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2.1 Huidige situatie

De boerderij aan de Lopikerweg Oost 77-77a is sinds jaar en dag in familiebezit. Al sinds lange tijd (in elk geval sinds 1940) is er sprake van dat er 2 generaties wonen. Dat maakte het mogelijk om de boerderij van generatie naar generatie over te laten gaan. De woningen bevinden zich beide in de oorspronkelijke boerderij, aan de voorzijde en aan de achterzijde. De overige agrarische bedrijfsgebouwen staan achter op het erf.

Liggi ng van de dubbele woning met achtergelegen hooiberg aan de Lopikerweg-Oost (bron: luchtfoto www.ruimtelijkeplannen.nl)

De Lopikerweg Oost is een van de bebouwingslinten in het buitengebied, gelegen in het overgangsgebied van de vroegere oeverwallen van de rivier de Lek en het open veenweidelandschap richting Benschop en Polsbroek. Kenmerkend is de dichte bebouwing langs de weg met daarachter de openheid van het slagenlandschap. In de lintbebouwing komt een grote diversiteit aan functies voor: agrarische bedrijven, niet-agrarische bedrijven en woonbebouwing. Het aantal agrarische bedrijfswoningen neemt af als gevolg van bedrijfsbeëindiging.

De boerderij is door de gemeente in het bestemmingsplan Landelijk Gebied aangemerkt als 'karakteristiek'. Het is een voorbeeld van een hallehuisboerderij. Typerend is het zogenaamde 'karnhuis'. Deze aanbouw aan de zijkant van de boerderij werd vroeger gebruikt voor de melk- en zuivelverwerking.

Aanzicht van de boerderij (bron: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie

De eigenaar heeft de wens om de achter de boerderij gelegen hooiberg te verbouwen en bij de aan de achterzijde gelegen woning te betrekken. Tussen beide gebouwen wordt een verbinding gemaakt, maar deze wordt zodanig vormgegeven dat er een duidelijk onderscheid blijft tussen de oorspronkelijke boerderij en de hooiberg. Mooisticht heeft, als adviseur voor ruimtelijke kwaliteit, een positief advies gegeven op het plan. Dit advies is opgenomen in bijlage 1.

Het pand blijft in bezit van de familie. De woningen worden nu bewoond door twee broers, van wie er een het agrarisch bedrijf uitoefent. Deze bewoont met zijn gezin het achterste deel van de boerderij, zodat deze woning als bedrijfswoning wordt aangemerkt. De woningen worden via dezelfde inrit ontsloten aan de westkant van het perceel. De tot woongedeelte verbouwde hooiberg wordt via een smalle doorgang verbonden met de boerderij. Het uiterlijk van de boerderij zelf wijzigt niet.

Het agrarische bedrijf (intensieve veehouderij) blijft in functie. Het voorste deel van de boerderij krijgt de status van "plattelandswoning". Dit betekent dat de woning wordt afgesplitst van het bedrijf, maar niet hoeft te worden beschermd tegen de milieugevolgen van het eigen bedrijf (i.c. geur- en geluidhinder).

Het plan maakt het mogelijk om het karakteristieke ensemble van boerderij, karnhuis en hooiberg een blijvende invulling te geven. Het plan draagt daarmee bij aan de instandhouding van dit cultuurhistorische erfgoed.

Situering van de bedrijfswoning en de plattelandswoning

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden, zoals de mainportontwikke ling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van nationaal ruimtelijk belang.

Ladder duurzame verstedelijking

Het plan is dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de regionale behoefte en het provinciaal afgestemde woningbouwprogramma. Het betreft een reeds bestaande situatie waarin in een bestaande boerderij twee woningen zijn ondergebracht en als zodanig worden bewoond. Omdat het hier een formalisering van een reeds bestaande situatie betreft, neemt het ruimtebeslag niet toe. Een verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking is niet nodig.

Wet Plattelandswoningen

De Wet Plattelandswoningen geldt sinds 1 januari 2013. De wet bevat twee onderdelen:

• ten eerste wordt geregeld dat het planologisch regime bepalend is voor de bescherming van een gebouw of functie tegen negatieve milieueffecten, en niet het feitelijk gebruik.
• ten tweede kan de gemeente regelen dat afgesplitste woningen niet langer worden beschermd tegen de milieugevolgen van het bedrijf waarvan ze zijn afgesplitst. De bewoner van een plattelandswoning is een persoon die niet (langer) functioneel is verbonden aan het agrarische bedrijf. De woning vormt derhalve geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de veehouderij. De woning wordt beschouwd als onderdeel van de inrichting, ook al is de woning afgesplitst.

Andersom geldt ook dat het bedrijf geen beperkingen ondervindt in zijn ontwikkelingsmogelijkheden als gevolg van de plattelandswoning.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (PRV). Voor beide is in 2016 een herijking vastgesteld. In de PRV, die op 20 januari 2017 in werking is getreden, zijn algemene regels opgenomen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van onder meer bestemmingsplannen. Hiermee is beoogde de provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.

Utrecht kiest voor een strategie van duurzame ontwikkeling en behoud van aantrekkingskracht. De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling zijn:

• een voldoende en divers woningaanbod en een goed voorzieningenniveau, met inbegrip van het culturele aanbod;
• de bereikbaarheid met auto, fiets en OV;
• een concurrerend vestigingsmilieu voor de kennis- en creatieve bedrijven;
• aantrekkelijke en beleefbare natuur en landschappen;
• een leefomgeving die duurzaam is en anticipeert op klimaatverandering.

Bij het concretiseren van het ruimtelijk beleid binnen deze hoofdlijnen zijn twee prioritaire keuzes gemaakt: ingezet wordt op binnenstedelijke ontwikkeling en op versterking van de kwaliteit van het landelijk gebied.

Cultuurhistorische hoofdstructuur - Agrarisch cultuurlandschap

De Lopikerwaard is één van de vijf gebieden in de provincie waar specifieke aandacht wordt gevraagd voor de cultuurhistorische waarden. Vanwege de historisch kenmerkende gebouwen, structuren, bebouwingslinten, landschappen en verkavelingspatronen is het belangrijk dat cultuurhistorische waarden aandacht krijgen in ruimtelijke plannen.

De Lopikerwaard vormt samen met de Krimpenerwaard (Zuid-Holland) een van de grootste aaneengesloten veenweidegebieden van Nederland. Lage ruimtelijke dynamiek binnen de door rivieren omsloten waard heeft gezorgd voor het nagenoeg volledig intact blijven van het twaalfde-eeuwse cope-ontginningssysteem, dat wordt gekenmerkt door enkele zeer lange, oost-west gerichte ontginningslinten. Kenmerkend zijn de vaste dieptematen, het patroon van scheisloten en de boerderijlinten met oriëntatie op de ontginningsbasis. Het contrast tussen de dicht bebouwde, doorgaans dubbelzijdige linten en het open tussenliggende polderland is karakteristiek voor de Lopikerwaard. Een fijnmazig sloot- en boezemsysteem typeert het westelijk deel. De randen van de waard hebben kenmerkende open (Lekdijk) en meer gesloten (IJsseldijk) boerderijlinten langs de dijk.

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies aanvaardbaar. Dit is onder meer het geval in bestaande bebouwingsconcentraties, zoals buurtschappen en de dichter bebouwde delen van bebouwingslinten en ontginningsassen. Plaatselijk is verdichting mogelijk, zowel door extra bebouwing als door extra functies, als dit bijdraagt aan ruimtelijke kwaliteit. Daarbij kan gedacht worden aan sanering van ongewenste situaties of aan herstel van het landschap. Vooral in de linten zijn de landschappelijke en cultuurhistorische waarden doorgaans hoog. Dat lijkt een beperking, maar daar waar bestaande situaties worden verbeterd, biedt dat ook kansen. Verdichting op minder kwetsbare plekken kan herstel van doorzichten op waardevollere plekken mogelijk maken.

Landschap Groene Hart

De provincie wil voor het landschap Groene Hart de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:

• openheid;
• (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
• landschappelijke diversiteit;
• rust & stilte.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden én te versterken. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. Gevraagd wordt om zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de ‘zones’.

Bebouwingsenclaves en -linten

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening is opgenomen dat verstedelijking in bebouwingsenclaves of -linten is toegestaan als daarmee de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd, bebouwing niet plaatsvindt buiten de bestaande bebouwingsenclaves of -linten en dat de belangen van omringende functies niet onevenredig worden aangetast.

Planspecifiek

Het plangebied ligt in een van de bebouwingslinten in de Lopikerwaard, en daarmee in de cultuurhistorische hoofdstructuur en in het landschap van het Groene Hart. Voor beide geldt dat ontwikkelingen mogelijk zijn juist in de bebouwingslinten, om zo het contrast tussen het "lege" polderlandschap en de dynamische linten te behouden en te versterken.

De bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van onderhavig plan is dat met de (formalisering van) de woningsplitsing mogelijk wordt gemaakt om een karakteristiek pand in stand te houden en te herstellen. Het aan de boerderij aangebouwde 'karnhuis' is hersteld. Ook de achterliggende hooiberg, die in het moderne agrarische bedrijf geen functie meer heeft, kan door de verbouwing tot woning bewaard blijven. Een duurzame instandhouding van het karakteristieke ensemble van boerderij met karnhuis en hooiberg is met dit plan verzekerd.

Bovendien leveren beide woningen een bijdrage aan de levendigheid en het woonmilieu in het lint. De hoeveelheid bebouwing neemt niet toe. De conclusie is dat het initiatief past in de provinciale beleidsdoelstellingen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Landelijk gebied" van de gemeente Lopik (vastgesteld door de raad op 12 juni 2007).

In dit plan is het perceel Lopikerweg Oost 77-77a bestemd voor "Agrarische doeleinden", met de subbestemming intensieve veehouderij (iv). Binnen de bestemming is standaard één bedrijfswoning toegelaten. Het plan bevat in artikel 39.2 de mogelijkheid om in een monumentaal of karakteristiek pand een extra woning toe te staan om zo een bijdrage te leveren aan het behoud van deze panden.

Van deze vrijstellingsmogelijkheid kan hier echter geen gebruik worden gemaakt, omdat tevens een uitbreiding van de (achterste) woning plaatsvindt, waardoor niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat de extra woning binnen de bestaande bouwmassa wordt ondergebracht. De splitsing is echter wel in lijn met het beleid om cultuurhistorisch waardevolle panden te behouden. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt via een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure voor afwijking van het bestemmingsplan.

Uitsnede uit het bestemmingsplan "Landelijk gebied" van de gemeente Lopik

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk aspect binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. In onderhavig plan blijft de uiterlijke situatie echter onveranderd, er wordt geen bebouwing of verharding toegevoegd. Het plan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming (Nationaal Natuurnetwerk, voorheen de EHS, waaronder ook alle Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten vallen) en soortenbescherming.

Voor onderhavig initiatief is het onderwerp ecologie echter niet van belang, omdat het hier alleen om het inpandig gebruik van de bestaande boerderij gaat. Eventueel aanwezige natuurwaarden zullen niet worden aangetast. Het plan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van ecologie.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van het initiatief op de verkeersstructuur. Het plangebied ligt aan de Lopikerweg-Oost, een lokale weg tussen Lopik en Lopikerkapel. De toename van het aantal verkeersbewegingen is dermate beperkt dat dit zonder problemen door de bestaande wegenstructuur kan worden opgevangen. Beide woningen worden ontsloten via de bestaande inrit aan de westkant van de boerderij. Op eigen erf is voldoende parkeerruimte aanwezig. Het plan heeft derhalve geen gevolgen voor de verkeersafwikkeling.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

Elk ruimtelijk plan dient een beschrijving te bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden wordt omgegaan.

De Lopikerweg is een van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwingslinten in de Lopikerwaard. Bijzonder is het contrast tussen de dichtheid van de lintbebouwing en het daarachter gelegen open slagenlandschap. De boerderij zelf is in het bestemmingsplan "Landelijk gebied" aangemerkt als 'karakteristiek'. De formele splitsing in twee wooneenheden draagt bij aan de instandhouding van de karakteristieke boerderij in een cultuurhistorisch waardevol lint. Bovendien blijft met dit plan een traditioneel en karakteristiek erf-ensemble van boerderij met karnhuis en hooiberg in stand.

Omdat het een inpandige splitsing betreft en er alleen vernieuwing c.q. verandering van bestaande bebouwing (i.c. de hooiberg) plaatsvindt, heeft dit geen gevolgen voor archeologie. De gronden ter plaatse zijn in het verleden door alle bouwwerkzaamheden dusdanig geroerd dat er geen archeologische vondsten meer worden verwacht. Vanuit cultuurhistorie en archeologie zijn er geen belemmeringen voor het initiatief.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan of projectbesluit dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

De plankosten voor onderhavig plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Tevens zal een overeenkomst betreffende de planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.