Lopikerweg Oost 115

De Toekomstvisie Lopik 2030 moet richting geven aan diverse strategische discussies en opgaven. De gemeente Lopik ziet externe ontwikkelingen op zich af komen, die gevolgen hebben voor de doelstellingen van de gemeente.

Kijkend naar het Lopik anno 2010, de trends en de ontwikkelingen die op de gemeente afkomen en de wens tot behoud en verdere versterking van de Lopikse kwaliteiten, is de volgende missie voor de gemeente Lopik 2030 geformuleerd:

De gemeente Lopik streeft naar behoud en versterking van de kwaliteiten van de dorpse gemeenschap met een ondernemende en agrarische mentaliteit, profiterend van de ligging in het Groene Hart en aan de Lek, nabij stedelijk gebied.

Om de missie verder te concretiseren en richting te geven aan de kansen en kwaliteiten zijn vier ambities voor de toekomst opgesteld.

     

• Langgerekt: het perceel dient langgerekt te zijn.
• Tweedeling voor en achter: de kavel heeft een voorerf en een achtererf.
• Zicht-as naar het landschap: voor- en achtererf worden verbonden via een doorgaande ontsluitingsas.
• Randbeplanting: de randen van de bouwkavel vragen een landschappelijk plan met kavelbeplanting.
• Bouwkavel omgeven door water: sloten zorgen ruimtelijk voor ordening en doorzicht. In het huidige plan blijven de bestaande sloten ongewijzigd.

Hoewel het perceel aan de Lopikerweg Oost 115 door zijn ligging en situering in de breedte van de Lopikerweg Oost een andere vorm heeft dan gebruikelijke percelen in het landelijk gebied voldoet de inrichting van het perceel aan de genoemde inrichtingsprincipes en komt daarmee tegemoet aan de belangrijkste kwaliteiten van het lint. Het perceel is circa 50 m diep en 110 m breed. Door deze vorm is er geen sprake van een langgerekt perceel. Toch is de opbouw, met direct bij de uitrit de woning gevolgd door de bijgebouwen en daarachter de onbebouwde tuin, in principe conform het principe van een langgerekt perceel. De situering van de nieuwe stacaravan sluit aan bij dit bebouwingsbeeld.

In de recent vastgestelde Nota ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Lopik worden karakteristieke inrichtingsprincipes beschreven en verbeeld. Bij het opstellen van deze inrichtingsprincipes is aansluiting gezocht bij de inrichtingsprincipes uit "Linten in de leegte". Omdat dit grotendeels dezelfde principes zijn zal het niet verbazen dat het voorliggende plan ook voldoet aan hoofdstuk 5 van de Nota ruimtelijke kwaliteit gemeente Lopik.

In de Nota ruimtelijke kwaliteit wordt duidelijk gesproken over een hoofdgebouw dat is gelegen direct aan het lint met daarachter bijgebouwen. Gebouwen staan dicht bij elkaar in de lengte van het perceel, nieuwe gebouwen worden hierop aangesloten en het perceel heeft één duidelijke hoofdentree. Het erf is langgerekt. Het slotenpatroon en het bestaande ritme van lange smalle kavels is leidend. Het erf is verankerd in het landschap door onder andere de positie en oriëntatie van gebouwen, erfbeplanting, sloten en aansluiting op bestaande wegen. Zoals uit het voorgaande al is gebleken, komt het plan tegemoet aan deze uitgangspunten.

Ter bevordering van de landschappelijke kwaliteit in de Lopikerwaard heeft de gemeente Lopik in samenwerking met de gemeenten Montfoort en Oudewater een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (2005). In dit plan geven de gemeenten een visie op de ontwikkeling van het landschap in een termijn van tien jaar. De landschapsontwikkelingsvisie gaat uit van behoud en versterking van de openheid in de polders en versterking van het half open karakter van de stroomruggen. Voor de gemeente staat behoud en ontwikkeling van de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop, onder de voorwaarde dat een groot deel van het gebied levensvatbaar blijft voor de landbouw en met name de veeteelt. Er is echter behoefte aan het inpassen van tal van niet-agrarische ontwikkelingen. Bij het vaststellen van nieuwe ontwikkelingsrichtingen moeten de bestaande kernkwaliteiten van het landschap in al hun facetten als basis en richtinggevend kader dienen voor ruimtelijke veranderingen. Bij veranderingen binnen de linten is behoud en versterking van de beeldkwaliteit belangrijk. Uitbreiding van agrarische erven of kleinschalige bedrijven dienen gepaard te gaan met in acht neming van randvoorwaarden van beeldkwaliteit en een erfinrichtingsplan. Ook functieveranderingen van voormalige agrarische bebouwing naar andere bestemmingen dienen te voldoen aan randvoorwaarden met betrekking tot beeldkwaliteit. Met het realiseren van onderhavig initiatief blijft de bestaande lintenstructuur behouden. Het bestemmingsplan is niet voorzien van een beplantingsplan, maar er wordt een bijdrage een bijdrage levert aan het gemeentelijk “Vereveningsfonds LopikMEerwaard. Zie verder toelichting paragraaf 3.3.6.

De kwaliteit van het landschap is de afgelopen decennia achteruitgegaan. De gemeente Lopik wil bij elke nieuwe ontwikkeling in het buitengebied inzetten op verbetering van de natuurlijke, de landschappelijke-, de cultuurhistorische- en welstandskwaliteiten van het erf als ensemble van bebouwing en van beplanting in het landschap. De gemeente vraagt naast een goede ruimtelijke onderbouwing meer aandacht voor de landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing. Dit mede om een overschrijding van het huidige bestemmingsplan te verantwoorden. Kwaliteit in ruimtelijke zin dient zo als tegenprestatie voor het mogelijk maken van het bouwinitiatief danwel het afwijken van planologisch beleid. Daarbij staat de gemeente een integrale benadering voor. Er wordt gekeken naar een logische positionering van de bouwwerken op het perceel, een passende beplanting en een goede inbedding van het erf in de omgeving. Op deze manier wordt functionele waarde gekoppeld aan de - daar veelal mee samenhangende – ruimtelijke waardestijging van het perceel en de bebouwing voor de omgeving. Op voorhand wil de gemeente Lopik geen enkel initiatief uitsluiten. De gemeente Lopik wil initiatiefnemers de ruimte geven met creatieve voorstellen te komen, waarbij de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit uitgangspunt is.

Bij toepassing van LopikMEerwaard moet daarom een balans worden gevonden tussen enerzijds het behouden en ontwikkelen van de kwaliteiten en potenties van het landelijk gebied en anderzijds de bebouwingsmogelijkheden die daarbij horen. Sommige delen van het landelijk gebied zijn zo waardevol, dat het wenselijk is dat daar zware beperkingen blijven gelden voor bouwactiviteiten en/of functieveranderingen. Maar in andere gebieden of op andere percelen zou een versoepeling in de bebouwingsvoorschriften mogelijk moeten zijn. Het kenmerkende uitgangspunt van LopikMEerwaard is: “geen tegenprestatie voor aantasting van de omgevingswaarden betekent geen ontwikkelingsruimte” (“voor wat hoort wat”). LopikMEerwaard stelt daarvoor spelregels op, die vertaald zijn in toetsingscriteria.

Om toepassing te kunnen geven aan LopikMEerwaard dient een bouwplan te voldoen aan de toetsingscriteria zoals opgenomen in de beleidsnotitie.

De toetsingscriteria van LopikMEerwaard zijn:

Het verzoek voor het perceel Lopikerweg Oost 115 voldoet aan de bovenstaande criteria met uitzondering van de ligging ten opzichte van de in themakaart 1 opgenomen goede ontsloten lintbebouwing. Het gebied ligt direct aan de kern Uitweg maar de lintbebouwing wordt gekenmerkt als matig ontsloten. De beoogde ruimtelijke ontwikkeling heeft echter een verwaarloosbaar effect op de verkeersintensiteit en de verkeersveiligheid ter plaatse. Daarmee nemen wij tevens in overweging dat direct aangrenzend aan dit perceel de uitbreiding van de kern Uitweg is gesitueerd en deze uitbreiding, blijkens het bestemmingsplan, ook geen onevenredige nadelige gevolgen voor de verkeersintensiteit en de verkeersveiligheid heeft.

De nieuwbouw van de stacaravan op het perceel Lopikerweg Oost 115 dient gepaard te gaan met een kwaliteitsverbetering. Deze kwaliteitsverbetering behoeft niet alleen op het perceel zelf gerealiseerd te worden maar kan ook elders in het buitengebied van onze gemeente (het bebouwingslint en/of het open gebied). Uiteraard moet op het perceel zelf sprake zijn van een aanvaardbare ruimtelijke kwaliteit. Op het perceel Lopikerweg Oost 115 is in de huidige situatie al sprake van een goede ruimtelijke kwaliteit. Bij de realisatie van de stacaravan zijn er niet direct koppelkansen te noemen die de ruimtelijke kwaliteit op het perceel zelf verbeteren. Daarom heeft de initiatiefnemer gezocht naar oplossingen elders. Mede in overleg met de gemeente is de initiatiefnemer er niet in geslaagd om elders een passende tegenprestatie te vinden. Uiteindelijk voorziet de beleidsnotitie LopikMEerwaard in de mogelijkheid om via een bijdrage aan het “Vereveningsfonds LopikMEerwaard” in een tegenprestatie te voorzien. Deze bijdrage wordt berekend via een bijbehorende module waarbij het uitgangspunt is dat de hoogte van de bijdrage een afspiegeling is van waardestijging van het perceel en de bebouwing. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de initiatiefnemer, in het kader van onderhavig plan en in overleg met de gemeente Lopik, aanvullend een bijdrage levert aan het gemeentelijk “Vereveningsfonds LopikMEerwaard”.

Op deze manier ontstaat de situatie dat de initiatiefnemer niet zelf verantwoordelijk is voor de kwalitatieve compensatie, maar dit overlaat aan de gemeente. Met de bijdrage aan het “Vereveningsfonds LopikMEerwaard” ontwikkelt de gemeente Lopik plannen die een bijdrage leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de fysieke leefomgeving. Op deze manier kunnen kwaliteitsinvesteringen gebundeld worden door één gecombineerde gebiedsopgave te realiseren, door of onder regie van de gemeente. Met reeds ontvangen stortingen ten behoeve van het “Vereveningsfonds LopikMEerwaard”, bijvoorbeeld naar aanleiding van de uitbreiding van Intratuin IJsselstein, heeft de gemeente Lopik de gronden aan de M.A. Reinaldaweg kunnen verwerven en de bestaande bebouwing kunnen slopen en is het nu mogelijk om het bouwvlak juridisch-planologisch te verwijderen. Door middel van bestedingen uit het “Vereveningsfonds LopikMEerwaard” kan de gemeente Lopik uitvoering geven aan verschillende projecten uit het “Uitvoeringsprogramma Utrechtse Waarden”. Nu de initiatiefnemer van het plan op het perceel Lopikerweg Oost 115 opnieuw een bijdrage levert aan het “Vereveningsfonds LopikMEerwaard” kan de gemeente nieuwe projecten uit dit Uitvoeringsprogramma realiseren.

In de Toekomstvisie heeft de gemeente de ambitie uitgesproken voor levendige linten en een vitale schakel in de Lopikerwaard. Met voorliggend plan wordt aansluitend aan de kern Uitweg voorzien in de woonbehoefte van een initiatiefnemer op een perceel dat gelet op de ligging en de daar aanwezige kwaliteiten gezien moet worden als een uitloper van een kern en een verdichte zone van het bebouwingslint. Daarmee komt het plan tegemoet aan de hiervoor genoemde ambities. Daarnaast voorziet het plan gelijktijdig in een duidelijke kwaliteitsverbetering ter plaatse van de M.A. Reinaldaweg waar een agrarisch bouwvlak wordt gesaneerd. Een bouwvlak dat vanwege zijn ligging geen grote toekomstwaarde had maar waar de aanwezige en vooral vervallen bebouwing weldegelijk een negatief effect had op de ruimtelijke uitstraling van de omliggende omgeving. Met de bijdrage aan het “vereveningsfonds LopikMEerwaard” als gevolg van de ontwikkeling op het perceel Lopikerweg Oost 115 kan de gemeente Lopik andere projecten uit het “Uitvoeringsprogramma”realiseren en zo de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente verder versterken.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etcetera) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat ter plaatse van het deelgebied M.A. Reinaldaweg alleen een agrarisch bouwvlak van de verbeelding verwijderd wordt en er verder geen nieuwe ontwikkelingen voorzien zijn, hoeft dit deelgebied niet nader beschouwd te worden op milieuhygiënisch gebied. Er treedt immers een verbetering op in de milieuhygiënische situatie.

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Het bodemonderzoek is inmiddels in gang gezet. Te zijner tijd zullen (in ieder geval voorafgaand aan de ontwerpfase) de resultaten van het verkennend bodemonderzoek hier worden ingevoegd.

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, zoals in onderhavig geval, kunnen doorgaan zonder toetsing. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

De voorgenomen wijziging (toevoeging van 1 extra woning) is van dien aard dat voorliggende planherziening vrijwel geen extra verkeer zal trekken ten opzichte van de huidige situatie. Er is sprake van een NIBM bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De luchtkwaliteit in de directe omgeving van het plangebied laat de ontwikkeling toe. Het plangebied ligt immers niet in de nabijheid van autosnelwegen of wegen met een zeer hoge intensiteit. Daarom kan worden aangenomen dat de fijnstofconcentratie voldoende laag is om in een gezond leefklimaat te voorzien. Vanuit het aspect luchtkwaliteit bestaat er geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Hiermee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Aangezien in de directe nabijheid van het plangebied geen geluidsgevoelige objecten liggen en de hoeveelheid verkeer van en naar het plangebied ongeveer gelijk zal blijven, zal de geluidsbelasting ten gevolge van het plan niet significant toenemen.

De stacaravan betreft een geluidgevoelige functie. Omdat de Lopikerweg Oost ter plaatse van dit deelgebied een snelheidsregime van 30 km/uur kent is er geen nader akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai noodzakelijk.

Vanuit het aspect geluid bestaat er daarom geen bezwaar tegen onderhavig initiatief.

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de richtafstand wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient de afwijking gemotiveerd te worden.

In de directe omgeving van het deelgebied Lopikerweg Oost zijn geen niet-agrarische bedrijven gelegen zodat een nadere toetsing op het gebied van milieuzonering niet noodzakelijk is.

Voor de geurbeoordeling van agrarische bedrijven in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij geldt een specifiek toetsingsregime. Dit toetsingsregime dient andersom ook te worden toegepast bij de RO-beoordeling van mogelijke nieuwe projectlocaties volgens het principe van de omgekeerde werking. De per 1 januari 2007 in werking getreden Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) heeft in november 2008 geleid tot de vaststelling van de geurgebiedsvisie Lopik. Het geurbeleid is opgesteld om het aantal geurknelpunten binnen de gemeente terug te dringen.

Het doel van de gebiedsvisie is om aan de hand van analyses en afwegingen een visie te ontwikkelen met (afwijkende) geurnormen of vaste afstanden per deelgebied volgens de Wgv. Het resultaat van de gebiedsvisie is vormgegeven in de verordening en de gebiedsindeling is op de bijbehorende kaarten weergegeven. De verordening en bijbehorende kaarten geven duidelijkheid over wat geurgevoelige objecten zijn, hoe hiermee wordt omgegaan en wat de consequenties hiervan zijn voor de agrarische bedrijven en toekomstige woningbouw.

Specifiek over het plangebied meldt de geurgebiedsvisie het volgende: De geplande locatie voor de caravan is gelegen in het buitengebied ten noorden van het dorp Uitweg. Op dit moment is deze locatie in gebruik als wonen met tuin. In de onderstaande figuur is aangegeven waar de geurcontouren zijn gelegen, bepaald volgens de vergunde situatie van enkele bedrijven aan de Lopikerweg Oost. Uit deze figuur blijkt dat de geurcontour van 2,0 ouE/m³ van een nabijgelegen rundvee- en varkensbedrijf bijna over het hele deelgebied aan de Lopikerweg Oost 115 is gelegen. In de gemeentelijke geurgebiedsvisie geldt ter plaatse van het deelgebied een geurnorm van 8,0 ouE/m³. Dat betekent dat ter plaatse ruimschoots voldaan kan worden aan de norm en er aangenomen mag worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Andersom heeft de toevoeging van de nieuwe woning (stacaravan) gezien de omliggende woningen geen nadelige gevolgen voor het aanwezige bedrijf.

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden risico(hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Het plan voorziet in de plaatsing van een stacaravan in het deelgebied aan de Lopikerweg Oost. Gezien de beperkte omvang van circa 75 m² is het initiatief nauwelijks van invloed op de waterhuishouding. Er hoeft dan ook geen compensatie plaats te vinden.

De bescherming van het archeologisch erfgoed is in Nederland wettelijk verankerd in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn, zodat waar nodig die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

             

Bij de voorbereiding van een bestemmings- of wijzigingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: