| Type plan: | wijzigingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Lopikerweg Oost 39A Lopik |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0331.01LopikerwegO39A-WP01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De eigenaar van de intensieve veehouderij aan de Lopikerweg Oost 39a te Lopik is voornemens zijn agrarische activiteiten te beëindigen en een bouwbedrijf uit te gaan voeren binnen de bestaande bedrijfspanden. Het initiatief past echter niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Om de wijziging in gebruik mogelijk te maken wil het college van de gemeente Lopik gebruik maken van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid (artikel 27) in het thans geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied'. Een intensieve veehouderij in de Lopikerwaard acht de gemeente niet toekomstbestendig. Het verdwijnen van deze intensieve functie zorgt voor een verbetering van het woon- en leefklimaat in de directe omgeving, een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en biedt andere meer toekomstbestendige agrarische bedrijven de mogelijkheid om binnen de kaders van de geldende wet- en regelgeving uit te breiden. De beoogde functiewijziging past zodoende binnen het toekomstbeeld voor de Lopikerweg Oost.
Bij een functiewijziging binnen het agrarisch gebied moet, conform de eisen van het bestemmingsplan, nadrukkelijk rekening worden gehouden met de ruimtelijke kwaliteit. Deze dient zoveel mogelijk te worden versterkt, met name in relatie tot nieuwe niet-agrarische functies ter plaatse van agrarische bouwvlakken. Dit kan onder meer door een goede landschappelijke inpassing, sanering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en stimulering van herstel/behoud van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten, karakteristieke panden en streekeigen karakteristieken. Voor onderhavig plan is dit van toepassing.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan het bebouwingslint van de Lopikerweg Oost ten oosten van de kern Lopik en staat kadastraal bekend gemeente Lopik, sectie G. nr's 1.455. De Lopikerweg Oost ligt ten zuiden van het plangebied en vormt een bebouwingslint van (niet)agrarische bedrijven, agrarisch verwante bedrijven en burgerwoningen. Ten noorden van het plangebied is agrarisch grasland gelegen. In het oosten grenst het plangebied aan agrarisch grondgebied. Aan de westzijde grenst het plangebied aan een perceel met woondoeleinden (nr. 39). Het plangebied wordt direct op de Lopikerweg Oost ontsloten. Onderstaande luchtfoto toont de ligging van het plangebied:
Globale ligging plangebied (bron: bing.com/maps)
Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: maps.google.nl)
1.3 Verantwoording wijzigingsplan
Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied', vastgesteld op 12 juni 2007 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten (GS) van Utrecht op 12 februari 2008. Bij besluit van 24 juni 2009 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan over de tegen het goedkeuringsbesluit van GS ingediende beroepen. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State zijn vervolgens een bestemmingsplan '1e herziening Landelijk gebied' en '2e herziening Landelijk gebied' opgesteld. Hierin zijn echter geen wijzigingen doorgevoerd die relevant zijn voor voorliggend wijzigingsplan.
Binnen het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' heeft het college van Burgemeester en wethouders conform artikel 27 de bevoegdheid om, met toepassing van artikel 3.6 lid 1 onder a Wro, de functie te wijzigen met inachtneming van de gestelde voorwaarden. Het wijzigingsplan zal voorzien in een functiewijziging van de bestemming 'Agrarische doeleinden (artikel 2)' met de subbestemming 'intensieve veehouderij' naar de bestemming 'Bedrijf' (conform de SVBP 2012). Hierbij is conform de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 27 van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' geen buitenopslag toegestaan.
Uitsnede plankaart met bouwvlak van de intensieve veehouderij aan de Lopikerweg Oost 39A (rode omkadering)
Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, planregels en een verbeelding.
Toelichting
De toelichting is opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:
- een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
- een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
- de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
- de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
- een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
- de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan;
- een onderbouwing of het project vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening al dan niet aanvaardbaar is.
Verbeelding
De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken over het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.
Planregels
De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en, vaak, ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 achtereenvolgens de huidige en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de procedure waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.
2 Het initiatief
In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.
2.1 Huidige situatie
De betreffende intensieve veehouderij is gelegen op het perceel Lopikerweg Oost 39a te Lopik. Lopik is een kern gelegen in het Groene Hart en bestaat, naast een kleine woonkern, voornamelijk uit lintbebouwing. Binnen het oorspronkelijke agrarische lint van de Lopikerweg Oost zijn inmiddels verschillende functies aanwezig. Burgerwoningen en (niet)-agrarische bedrijven wisselen elkaar hierbij af.
Op het perceel Lopikerweg Oost 39a is een agrarisch bedrijf gevestigd in de vorm van een intensieve veehouderij. In de huidige situatie heeft het bouwvlak een omvang van circa 3,4 ha. Op het terrein zijn momenteel een bedrijfswoning, en een oude varkensstal aanwezig. Deze stal werd gebruikt om varkens te laden/ lossen en het opslaan van voer en stro. Zowel aan de oostzijde van de woning als voor en aan de zijkant van de voormalige stal is erfverharding aanwezig.
In de bestaande stal is een geïntegreerd transformatorhuis van netbeheerder Stedin aanwezig (kadastraal perceel: gemeente Lopik, sectie G, nr. 1473).
De toegang tot de traforuimte zit aan de oostzijde van de stal (net voor de aanhanger op navolgende foto).
De aanwezigheid van het transformatorhuis betekent dat het in de bestaande situatie alleen mogelijk is om aan de noordzijde de stal in te rijden met voertuigen.
Vooraanzicht perceel Lopikerweg Oost 39A
Achteraanzicht perceel Lopikerweg Oost 39A
2.2 Toekomstige situatie
Het plan van de initiatiefnemer voorziet in functieverandering van de intensieve veehouderij aan de Lopikerweg Oost 39A naar een bouwbedrijf uit milieucategorie 2 (aannemersbedrijf met werkplaats: bedrijfsoppervlak < 1.000 m²). De bestaande bedrijfsbebouwing (oude varkensstal), inclusief de bedrijfswoning, blijft gehandhaafd.
Om aan te tonen dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt is er een 'Notitie inpassing loods' opgesteld (zie bijlage bij regels).
Ingrepen
De bestaande stal wordt verbouwd tot loods. De gevels zullen bestaan uit een trasraam van baksteen met daarboven zwart potdekselwerk. Vanwege de aanwezigheid van een transformatorruimte aan de voorzijde is het noodzakelijk dat er ook aan de achterzijde een ingang komt. Om die te bereiken wordt een strook direct ten oosten en direct ten noorden van de loods verhard. De verharding aan de noordzijde is nodig vanwege de grootte van de draaicirkels van de voertuigen waarmee de loods in gereden wordt. Het extra verhard oppervlak betreft circa 200 m². De breedte van de verhardingsstrook aan de oostzijde van de stal bedraagt circa 3,0 m, waarmee tevens voldaan wordt aan de voorwaarde van Stedin om hun transformatorhuis te kunnen bereiken over een pad van minimaal 2,5 m breed.
Tussen deze strook en de kavelsloot blijft er sprake van groen. Hier worden ter begeleiding van de kavelsloot knotwilgen aangeplant, circa 7,0 m hart op hart. Deze worden doorgezet ter plaatse van de noordelijke en westelijke erfgrenzen. Op navolgende afbeelding zijn de beoogde ingrepen op de locatie weergegeven (Bron: Buro SRO):
Versterking ruimtelijke kwaliteit
Zowel de ruimtelijke ingrepen zelf als wijze waarop de functieverandering in het wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Hieronder worden deze puntsgewijs toegelicht:
- Het bebouwingsbeeld van de huidige stal is vrij neutraal en weinig bijzonder. Door de stal te verbouwen en daarbij uit te gaan van zwart potdekselwerk op de gevels ontstaat er een hoogwaardiger en aantrekkelijker bebouwingsbeeld, zichtbaar vanaf de Lopikerweg Oost.
- De beeldbepalende ruimte voor de loods en naast de woning, wordt heringericht met nieuwe verharding. Gebakken klinkers zijn daarbij het streven. Dit is een verbetering ten opzichte van de huidige situatie met gebroken puin met daarop grind. De verharding wordt bovendien doorgetrokken in de noodzakelijke verhardingsstrook ten oosten van de loods zodat er een rustig, eenduidig beeld ontstaat.
- Tussen de kavelsloot en de nieuwe verhardingsstrook in blijft de ruimte groen. Door de knotwilgen die hier worden aangeplant ontstaat een aantrekkelijk en bij het landschap passend doorzicht naar het achterliggende landschap.
- De functie van intensieve veehouderij komt te vervallen en de milieuvergunning hiervoor wordt ingetrokken. Dit betekent een kwalitatieve verbetering ten aanzien van de functies die volgens het geldende bestemmingsplan mogelijk zijn en een beperking van de overlast veroorzakende functies.
- Het bestemmingsvlak van de bestemming ‘Bedrijf’ wordt verkleind ten opzichte van het voormalige agrarische bouwvlak. Een deel van de gronden krijgt daarmee de bestemming ‘Agrarisch’ zonder bouwvlak. De hoeveelheid bebouwing die mogelijk is op het perceel wordt dus beperkt ten opzichte van de huidige mogelijkheden.
- In de regels van het wijzigingsplan is opgenomen dat bestaande gebouwen qua oppervlakte en goot- en bouwhoogte (2,5 m en 4,5 m) niet mogen worden uitgebreid. Het huidige bestemmingsplan biedt juist de mogelijkheid tot een maximum goothoogte van 4,5 m en een maximumbouwhoogte van 10,0 m. Ook wat betreft de bouwmassa die er op het perceel kan komen worden de mogelijkheden dus beperkt.
- In de regels van het wijzigingsplan is opgenomen dat buitenopslag tot strijdig gebruik behoort en dat het oprichten van bouwwerken geen gebouwen zijnde, voor reclameborden, lichtmasten en/of neonreclame niet is toegestaan.
- De asbestdaken van de stal worden vervangen.
- De voertuigaantrekkende werking zal bij een bouwbedrijf weliswaar slechts licht afnemen ten opzichte van een intensieve veehouderij, maar het verkeer zal minder zwaar zijn aangezien het vrachtverkeer en het zware landbouwverkeer grotendeels plaatsmaakt voor een bedrijfsbus met aanhanger (zie toelichting paragraaf 4.5).
3 Beleidskader
3.1 Nationaal beleid
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'ladder' voor duurzame verstedelijking op (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.
Planspecifiek
Ondanks dat de ontwikkeling weliswaar als nieuw en stedelijk is aan te merken, is de ontwikkeling vanwege het kleinschalige karakter daarvan toch niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling, in de zin van artikel 1.1.1, eerste lid Bro (zie ABRvS, 18 december 2013, 201302867/1/R4). De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft niet doorlopen te worden.
De SVIR is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Planspecifiek
Aangezien in het plangebied slechts sprake is van functieverandering binnen de bestaande bebouwing zijn er geen nationale belangen in het geding.
3.2 Provinciaal beleid
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.
De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.
Algemene beleidslijn landelijk gebied: ruimte voor dynamiek en kwaliteit
De provincie wil de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied behouden. Zij koester daarom de functies die bijdragen aan behoud van de openheid, kwaliteit en beleefbaarheid van het platteland, zoals landbouw, natuur en bos. De provincie wil een verdere uitwaaiering van stedelijke functies over het landelijk gebied voorkomen. Dit beleid vormt de contramal van het beleid voor het stedelijk gebied. De kwaliteit van het landelijk gebied draagt immers bij aan de aantrekkelijkheid en het goede functioneren van de steden. In bijzondere situaties en onder voorwaarden zijn ontwikkelingen van niet aan het landelijk gebied gebonden functies aanvaardbaar. Die situaties hebben veelal betrekking op de herbestemming van bestaande bebouwde erven en op de ontwikkeling van nieuwe kwaliteit.
Voor vrijkomende agrarische bedrijven is het provinciale beleid gericht op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. De provincie biedt ruimte voor de vestiging van een niet-agrarische functie in ruil voor de sloop van een evenredige oppervlakte aan bedrijfsbebouwing. Naarmate er meer wordt gesloopt, is er meer ontwikkelruimte. Bij functiewijziging moet 50 % van de bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Van deze normen kan door gemeenten worden afgeweken, indien een evenredige kwaliteitswinst anders dan sloop van gebouwen wordt bereikt. Zo ontstaat ruimte voor maatwerk: bijvoorbeeld de vestiging van een groter niet-agrarisch bedrijf.
Bij de beoordeling van extra kwaliteit kunnen onder andere de volgende aspecten een rol spelen:
- herstel van landschapselementen;
- versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap);
- oplossingen voor de wateropgave;
- realisering van wandel- en recreatievoorzieningen;
- de verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern.
De beoordeling of sprake is van meer ruimtelijke kwaliteit is primair een verantwoordelijkheid van de gemeente. De provincie hanteert geen limitatieve lijst van mogelijke kwaliteitsverbeteringen. Gemeenten kunnen een eigen afweging maken om een andere, evenredige vorm van ruimtelijke kwaliteitswinst mogelijk te maken.
De provincie stimuleert intergemeentelijke samenwerking op het gebied van de aanpak van leegstand van agrarische bebouwing. Als eerste stap daarin ziet zij graag dat de problematiek van leegstand per regio in kaart wordt gebracht. Vanuit een goed beeld van de problematiek kan gewerkt worden aan een gezamenlijke aanpak die inspeelt op behoeften van eigenaren en initiatiefnemers en kansen biedt voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De provincie gaat er van uit, dat bij functiewijziging op vrijkomende agrarische bedrijfspercelen de omliggende grond in agrarisch gebruik blijft.
Kernrandzone
Het plangebied is in de PRS nader aangeduid als 'kernrandzone'. De kwaliteiten en mogelijkheden van de kernrandzones vragen om specifiek gemeentelijk beleid gericht op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Als dit nodig is voor de realisatie van ruimtelijke kwaliteitsversterking kan met dit beleid ook nieuwe verstedelijking mogelijk worden gemaakt. De aard en omvang van deze verstedelijking dient in redelijke verhouding te staan tot deze gewenste kwaliteitsversterking. En de aard en omvang van de gehele ontwikkeling dient in redelijke verhouding te staan tot de kern waaromheen de betreffende kernrandzone gelegen is.
De provincie verwacht van gemeenten dat zij in de toelichting op het ruimtelijke plan waarin de gehele ontwikkeling gevat wordt, een brede onderbouwing opnemen, waarbij de concrete ontwikkeling binnen de ambitiecontext voor een groter gebied is geplaatst. Daarbij stimuleert de provincie de gemeenten om hun kernrandzone(s) in breder verband te bekijken en hiervoor een integrale ontwikkelvisie op te stellen. Idealiter neemt de gemeente het initiatief om voor de gehele kernrandzone gezamenlijk met gebiedspartijen en de provincie een ontwikkelvisie op te stellen, bestaande uit een visie op de gewenste kwaliteitsversterking en de hierbij passende ruimtelijke ontwikkeling en gebruiksmogelijkheden en een kader met spelregels voor de invulling van de diverse gewenste ontwikkelingen. Als de gemeente met de provincie overeenstemming bereikt over de ontwikkelvisie, kan deze door de gemeente worden gehanteerd als uitnodigend beleidskader.
Planspecifiek algemene beleidslijn en kernrandzone
Omdat in dit plan gebruik wordt gemaakt van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid, wordt niet specifiek getoetst aan dit beleid. Zie verder toelichting paragraaf 3.2.2.
Groene hart
De hele gemeente Lopik is gelegen in het nationale Landschap het Groene Hart. Voor het Groene Hart wil de provincie Utrecht de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:
- openheid;
- (veen)weidekarakter (inclusief strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
- landschappelijke diversiteit;
- rust & stilte.
Deze kernkwaliteiten zijn benoemd in de Voorloper Groene Hart. De kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van het Groene Hart verschillende accenten. De kernkwaliteiten zijn in de toelichting kort beschreven. Een uitgebreidere beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten heeft de provincie opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. De provincie vraagt gemeenten en initiatiefnemers bij ontwikkelingen hiervan gebruik te maken. De uitwerkingsprincipes van de Kwaliteitsgids komen overeen met de uitwerkingsprincipes uit 'Linten in de leegte' en de 'Nota ruimtelijke kwaliteit gemeente Lopik'.
Het Utrechtse deel van het Groene Hart kent vaak eeuwenoude overgangen tussen landschappen. Deze zijn soms scherp, soms diffuus. Minstens zo belangrijk zijn de hedendaagse overgangen tussen stad en land en de manieren waarop snelwegen en de (groene) omgeving met elkaar ademen. Er komen twee typen landschappen naar voren:
- zones (rivierlinten, oude stroomruggen, Lekzone): lineaire landschappen met een meanderende rivier als basis. Rond de rivier heeft zich een beschut en intiem landschap ontwikkeld, met een mozaïek van gemengd grondgebruik, hoge bomen en bosschages, linten langs slingerende wegen en af en toe een dorp of stadje aan de rivier. De rivieren vormden van oudsher de grote transportaders door het landschap. Deze functie is veelvuldig uitgebouwd met moderne grootschalige infrastructuur (wegen, spoor, etcetera), parallel aan de rivier. Van oudsher kennen de stroomruggen(relatief) meer dynamiek;
- velden (open polder, veen, droogmakerijen, waarden): vlakke, open landschappen met vergezichten tot aan de horizon. De open ruimte wordt bepaald door een tapijt van gras in een strokenverkaveling. Rechte sloten, weteringen, wegen, kades en dijken articuleren het vlak. Bebouwing ligt in rechte linten in de ruimte. Aan de horizon wordt de openheid begrensd door randen van linten en opgaande beplanting. De velden stralen rust en stilte uit.
Uit de PRS blijkt dat bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal staat. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. De provincie vraagt dus zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de ‘zones’.
Planspecifiek Groene Hart
Het plangebied maakt onderdeel uit van de 'zone' langs de Lopikerweg Oost en vindt plaats binnen bestaande bebouwing. Daarmee past de voorgenomen ontwikkeling binnen de kernkwaliteiten van het Groene Hart.
De PRV geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de PRV ook regels die voortvloeien uit het Barro.
In artikel 3.9 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening zijn regels opgenomen voor algehele agrarische bedrijfsbeëindiging. Het beleid voor vrijkomende bebouwing is primair gericht op kwaliteitswinst door ontstening van het landelijk gebied via (gedeeltelijke) sloop van voormalige bedrijfsbebouwing, in combinatie met vervangende woningbouw (ruimte voor ruimte) of vestiging van niet-agrarische bedrijfsvormen. Om van deze regeling gebruik te maken dient te worden voldaan aan de volgende randvoorwaarden:
Artikel 3.9 Functiewijziging (voormalige) agrarische bedrijfsperceel naar stedelijke functie, anders dan wonen
- Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bedrijfswoning en overige bedrijfsgebouwen een stedelijke functie, niet zijnde wonen, krijgen, mits is voldaan
- aan de volgende voorwaarden:
- het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in het geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw, en
- door sloop wordt de oppervlakte van de fysiek aanwezige bebouwing met 50% gereduceerd, waarbij te behouden historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing niet in de berekening wordt betrokken, tenzij:
- het gaat om een nieuwe functie die voorziet in een kleinschalige woonzorgvoorziening, of
- het gaat om een nieuwe functie die bijdraagt aan recreatieve belevingsmogelijkheden waaraan in het gebied nadrukkelijk behoefte bestaat, of
- het gaat om de hervestiging van één of enkele bedrijven die op hun oorspronkelijke locatie een ruimtelijk obstakel vormden of de kwaliteit van de leefomgeving ernstig aantasten en die op de nieuwe locatie, nabij de kern, goed inpasbaar zijn, of
- het gaat om vestiging van bedrijven die vanwege hun werkzaamheden met zwaar rijdend materieel zich voornamelijk richten op het landelijk gebied, of
- er is sprake van twee of meer bouwpercelen waar de agrarische functie is beëindigd en op de betrokken bouwpercelen gezamenlijk wordt het vereiste slooppercentage van 50% wel gehaald of;
- de ruimtelijke kwaliteit wordt op een andere wijze verhoogd dan alleen door sloop van bebouwing, in een mate die een lager slooppercentage dan 50% rechtvaardigt;
- te handhaven en nieuw op te richten bedrijfsgebouwen worden zo compact mogelijk gesitueerd binnen het voormalige bouwperceel en het bouwperceel wordt evenredig met de oppervlakte gesloopte gebouwen verkleind;
- de bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden worden behouden, en de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.
- De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.
Planspecifiek
De voorwaarden zoals die gesteld worden in de PRV zijn ook van toepassing op voorliggend plan omdat een wijzigingsplan in de PRV expliciet wordt aangemerkt als een ruimtelijk besluit. Daarom worden alle voorwaarden nagelopen:
ad a) Het plangebied is niet goed gesitueerd voor grondgebonden landbouw.
ad b) Aan deze voorwaarde wordt voldaan omdat op een andere wijze wordt voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De, zoals in toelichting paragraaf 2.2 beschreven, renovatie van de loods en het vervangen van het asfalt voor klinkers komen de ruimtelijke kwaliteit ten goede. Naast deze kwaliteitsverbeteringen levert de beoogde ontwikkeling in meer opzichten een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit:
- Onderhavig plan voorziet in een afname van 275 m² aan erfverharding (van 1175 m² naar 900 m²). De afname van het aantal vierkante meters verharding betekent meer groen en draagt daarmee bij aan het landschappelijke, agrarische karakter;
- In de lengte grenst het plangebied aan beide zijden aan een ontinningssloot. Deze waterwegen zijn van hoge cultuurhistorische waarde. Binnen de beoogde ontwikkeling worden de sloten verbreed en voorzien van karakteristieke begroeiing. Het doorzicht naar het achtergelegen ontginningslandschap wordt daarmee versterkt.
De bestaande schuur is circa 350 m2 groot. Op basis van de Verordening zou circa 175 m2 gesloopt moeten worden om de vereiste kwaliteitsverbetering te realiseren. De verordening maakt het mogelijk af te wijken van de reduceringsvoorwaarde van 50% wanneer op een andere wijze een kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd.
Kwaliteit van het plangebied
Het karakteriserende doorzicht vanaf de Lopikerweg Oost naar het achterliggende ontginngingslandschap lijdt niet onder de handhaving van de loods. Zoals te zien op navolgende afbeelding stuit het doorzicht in de bestaande situatie op de voorgevel van de loods. Bij een reductie van 50% van het bouwoppervlakte van de loods zal de voorgevel behouden blijven. De loods wordt dan minder diep, wat vanaf de weg niet resulteert in een beter zicht naar het achterliggende landschap. Het reduceren van 50% van het bebouwde oppervlakte van de loods heeft daarmee geen positieve gevolgen wanneer het gaat om het historische doorzicht op het achtergelegen ontginningslandschap.
Aanzicht plangebied vanaf Lopikerweg Oost (bron: maps.google.nl)
Het authentieke zicht naar het achtergelegen landschap is niet meer geheel open. Aan de achterzijde van het plangebied ligt een bebouwingscluster. Zoals te zien op navolgende afbeelding zorgt dit cluster ervoor dat het historische zicht op het ontginningslandschap is verstoord.
Situatie van de loods ten opzichte van achterliggende bebouwing (bron: maps.google.nl)
Alternatieve invulling kwaliteitsverbetering
Zoals beschreven leidt de sloopt van 50% bebouwing niet tot een zichtbare kwaliteitsverbetering. Daarom is gekozen de ruimtelijke kwaliteitsverbetering op een andere wijze in te vullen. In paragraaf 2.2 is dit reeds beschreven. In het kort wordt de kwaliteitsverbetering gerealiseerd door:
- De loods in aanzicht een meer passende uitstraling te geven behorende bij de cultuurhistorische omgeving;
- De hoeveelheid erfverharding terug te brengen in vierkante meters en het type verharding meer aan te sluiten bij de cultuurhistorische omgeving (vervangen asfalt door (gebakken)klinkers;
- Verbeteren doorzicht naar achterland door verbreding erfsloot.
ad c) in het plangebied zijn geen specifieke landschappelijke waarden en/ of natuurwaarden aanwezig. Wel maakt het plangebied onderdeel uit van de Lopikerwaard. Dit is één van de grootste aaneengesloten veenweidegebieden van Nederland en heeft cultuurhistorische waarde (= agrarisch cultuurlandschap). Lage ruimtelijke dynamiek, binnen de door rivieren omsloten waard, heeft gezorgd voor het nagenoeg volledig intact blijven van het twaalfde-eeuwsecope-ontginningssysteem, dat wordt gekenmerkt door enkele zeer lange, oost-west gerichte ontginningslinten. Kenmerkend zijn de vaste dieptematen, het patroon van scheisloten en de boerderijlinten met oriëntatie op de ontginningsbasis. Het contrast tussen de dicht bebouwde, doorgaans dubbelzijdige linten en het open tussenliggende polderland is karakteristiek voor de Lopikerwaard. Omdat dit wijzigingsplan slechts een functiewijziging betreft, verandert er niets aan de karakteristieke verkaveling.
ad d) de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd door de functiewijziging (zie toelichting paragraaf 4.1.6).
De provincie Utrecht heeft een kwaliteitsgids vastgesteld waarin de kwaliteiten van verschillende Utrechtse landschappen zijn vastgelegd in afzonderlijke katernen. Voor de onderhavige locatie is het katern Groene Hart relevant. In dit katern is de historische ontwikkeling van het landschap beschreven, alsook de kernkwaliteiten van het gebied: de openheid van het veenweidelandschap in combinatie met de bebouwingslinten langs de dijk.
Planspecifiek
Voor dit gebied staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden en versterken. De focus ligt op het behouden, benutten en versterken van de contrasten tussen: openheid en intimiteit, rust en reuring en oude en nieuwe overgangen.
3.3 Gemeentelijk beleid
De Toekomstvisie Lopik 2030 moet richting geven aan diverse strategische discussies en opgaven. De gemeente Lopik ziet externe ontwikkelingen op zich af komen, die gevolgen hebben voor de doelstellingen van de gemeente.
Kijkend naar het Lopik anno 2010, de trends en de ontwikkelingen die op de gemeente afkomen en de wens tot behoud en verdere versterking van de Lopikse kwaliteiten, is de volgende missie voor de gemeente Lopik 2030 geformuleerd:
De gemeente Lopik streeft naar behoud en versterking van de kwaliteiten van de dorpse gemeenschap met een ondernemende en agrarische mentaliteit, profiterend van de ligging in het Groene Hart en aan de Lek, nabij stedelijk gebied.
Om de missie verder te concretiseren en richting te geven aan de kansen en kwaliteiten zijn vier ambities voor de toekomst opgesteld.
- Landelijk gebied versterken en ontsluiten;
- Levendige linten;
- Ondernemend Lopik in MKB en ZZP;
- Vitale schakel in de Lopikerwaard.
Planspecifiek
In de toekomstvisie zijn de ambities in zijn algemeenheid beschreven. Hierbij zijn geen concrete uitspraken gekoppeld aan de beoogde ontwikkeling voor de beoogde vestiging van een niet-agrarisch bedrijf. De vitaliteit van het landelijk gebied wordt versterkt en er wordt een intensieve veehouderij opgeheven.De kwaliteit van het landschap is de afgelopen decennia achteruitgegaan. De gemeente Lopik wil bij elke ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied inzetten op verbetering van de natuurlijke, de landschappelijke-, de cultuurhistorische- en welstandskwaliteiten van het erf als ensemble van bebouwing en beplanting in het landschap. De gemeente vraagt naast een goede ruimtelijke onderbouwing meer aandacht voor de landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing. Dit mede om strijdigheid met het huidige bestemmingsplan te verantwoorden. Kwaliteit in ruimtelijke zin dient zo als onderbouwing voor het mogelijk maken van het bouwinitiatief danwel het afwijken van planologisch beleid. Daarbij staat de gemeente een integrale benadering voor. Er wordt gekeken naar een logische positionering van de bouwwerken op het perceel, passende beplanting en een goede inbedding van het erf in de omgeving. Op deze manier wordt functionele waarde gekoppeld aan de, daar veelal mee samenhangende, ruimtelijke waardestijging van het perceel en de bebouwing voor de omgeving. Het advies van de onafhankelijke ervenconsulent speelt daarbij een belangrijke rol.
De ruimtelijke ontwikkeling van het platteland staat onder druk. De aandacht is gericht op behoud en versterking van de sociaal-economische vitaliteit van het platteland en de leefbaarheid van de dorpskernen. Dit uit zich bijvoorbeeld in de wens tot ruimere toelatingsmogelijkheden voor nieuwe economische dragers in het buitengebied (recreatieve voorzieningen, nieuwe bedrijvigheid) of het mogelijk maken van verbrede landbouw. Anderzijds is het ook niet de bedoeling dat het platteland ongecontroleerd wordt volgebouwd. Meer bebouwing doet immers afbreuk aan het open karakter van het buitengebied en druist vaak ook in tegen de belangen van natuur, ecologie en waterhuishouding. Daarom moet een balans worden gevonden tussen enerzijds het behouden en ontwikkelen van de kwaliteiten en potenties van het landelijk gebied en anderzijds de bebouwingsmogelijkheden die daarbij horen. Sommige delen van het landelijk gebied zijn zo waardevol, dat het wenselijk is dat daar zware beperkingen blijven gelden voor bouwactiviteiten en/of functieveranderingen. Maar in andere gebieden of op andere percelen zou een versoepeling in de bebouwingsvoorschriften mogelijk moeten zijn. Uitgangspunt en belangrijke randvoorwaarde bij het toestaan van de verruimde mogelijkheden is dat deze ontwikkelingen gepaard dienen te gaan met het behouden of het versterken van ruimtelijke kwaliteit.
De beleidsuitgangspunten die voor de verschillende functies zijn geformuleerd, zijn niet voor het hele buitengebied in de gemeente hetzelfde. Afhankelijk van bodem en water, het voorkomen van waarden van natuur en landschap en het agrarisch grondgebruik, is nuancering van het beleid op zijn plaats. Ook zijn er verschillen tussen de noordelijke en zuidelijke lintbebouwing die eveneens leiden tot differentiatie in beleid. Deze verschillen leiden tot een zonering. Het plangebied behoort tot het bebouwde gebied en valt daarbinnen in de aanduiding 'matig ontsloten lintbebouwing'.
Planspecifiek
Met name voor het toelaten van vervolgfuncties in vrijkomende agrarische bebouwing is het van belang een onderscheid te maken in goed en matig ontsloten lintbebouwing. Met name de wegenstructuur aan de zuidkant van het noordelijke bebouwingslint (Polsbroek-Benschop) is aanmerkelijk beter dan die van de zuidelijke lintbebouwing (Cabauw-Lopikerkapel) waaraan het plangebied is gelegen. De dwarswegen die de zuidelijke lintbebouwing kruisen, vormen daarop een uitzondering.
Functies met een grote verkeersaantrekkende werking worden als vervolgfunctie niet toegelaten. Functies met een beperkte verkeersaantrekkende werking worden alleen toegelaten in lintbebouwing waar de ontsluiting goed is. In de matig ontsloten bebouwingslinten kunnen geen vervolgfuncties worden toegelaten die meer verkeer genereren dan de oorspronkelijk agrarische functie. Uit toelichting paragraaf 4.5 blijkt dat de totale hoeveelheid verkeer licht afneemt ten opzichte van de bestaande planologische situatie. De grootste verbetering zit hem in het feit dat er sprake is van een afname van het aantal voertuigbewegingen van het vrachtverkeer en dat de voertuigbewegingen van de trekker en andere landbouwvoertuigen komen te vervallen.
In het kader van dit wijzigingsplan is het mogelijk om op basis van de wijzigingsbevoegdheid en de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' uit het geldende bestemmingsplan in het plangebied een bouwbedrijf uit milieucategorie 2 te vestigen ('burgerlijke en utiliteitsbouw; grond-, water-, en wegenbouw (exclusief grondverzet) indien het bedrijfsoppervlak minder dan 1.000 m² bedraagt).
Functieverandering van 'agrarisch' naar 'bedrijf' is mogelijk via de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 27 van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied'. In het betreffende artikel is aangegeven dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om, met toepassing van artikel 11 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) (tegenwoordig artikel 3.6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro)), voor de vervolgfuncties zoals opgenomen in tabel 4.2 het plan te wijzigen. De initiatiefnemer wil graag 2 niet-agrarische bedrijfsactiviteiten mogelijk maken op zijn perceel die ook in de tabel voorkomen:
- opslag/ stalling van niet-agrarische goederen in bestaande bebouwing, niet zijnde kassen;
- bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid
1 Algemeen
Hieraan zijn enkele algemene voorwaarden verbonden. Er wordt bij wijziging successievelijk gelet op:
- de belangen van landschap, natuur en cultuurhistorie, waarbij uitdrukkelijk rekening wordt gehouden met de mate van kwetsbaarheid van het betrokken deelgebied en de ligging van het betrokken perceel, mede ten opzichte van zowel natuurgebied als bebouwde kom;
- het belang van de waterhuishouding zoals voor de betrokken zone in de Beschrijving in Hoofdlijnen aangegeven;
- de wenselijkheid van zinvol gebruik van gebouwen en onbebouwde gronden, ook ter versterking van het economisch draagvlak in het plangebied;
- de belangen van omliggende (agrarische) bedrijven; de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van deze bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
- de aard en omvang van de nieuwe functie, mede in relatie tot de omvang en de situering van de aanwezige bebouwing;
- de behoefte de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied zoveel mogelijk te versterken, met name in relatie tot nieuwe niet-agrarische functies ter plaatse van agrarische bouwvlakken, onder meer door landschapsbouw en landschappelijke inpassing, sanering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en stimulering van herstel/behoud van rijks- en gemeentelijke monumenten en karakteristieke panden en streekeigen karakteristieken.
Ad 1a) het voorgenomen plan is hier niet specifiek op van invloed. Wel is het in het belang van de landschappelijke waarden in het gebied dat het bestemmingsvlak voor de bestemming 'Bedrijf' is verkleind ten opzichte van het oude agrarisch bouwvlak voor de intensieve veehouderij;
Ad 1b) voor de waterhuishouding wordt verwezen naar toelichting paragraaf 4.2. Daarnaast zijn de asbestdakplaten van de oude stal inmiddels vervangen;
Ad 1c) er verdwijnt een incourante/ leegstaande intensieve veehouderij. In plaats daarvan wordt de bedrijfsbebouwing nu gebruikt voor een bouwbedrijf (tot 1.000 m²). Deze bebouwing krijgt door de functiewijziging weer toekomst- en gebruikswaarde.
Ad 1d) de omliggende bedrijven worden door voorliggend wijzigingsplan niet onevenredig in hun bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt (zie toelichting paragraaf 4.1.4 en toelichting paragraaf 4.1.6).
Ad 1e) de aard en omvang van de nieuwe functie is passend bij de omvang en situering van de bestaande bebouwing. Uit toelichting paragraaf 4.1.4 blijkt dat het bouwbedrijf qua milieuhinder beter past in de omgeving en uit toelichting paragraaf 4.5 blijkt dat er qua voertuigaantrekkende werking een verbetering optreedt.
Ad 1f) In toelichting paragraaf 2.2 is aangegeven op welke gebieden de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied verbetert.
Enkele voorwaarden met betrekking tot een uitbreidingsverbod van bebouwing:
- in het wijzigingsplan wordt bij wijze van bouwvoorschrift bepaald, dat de gebouwen in geen enkel opzicht mogen worden uitgebreid, behoudens voor zover daarvoor ingevolge de navolgende voorschriften vrijstelling is verleend;
- ter zake wordt een overeenkomst, zoals in de Beschrijving in Hoofdlijnen bedoeld, gesloten, voordat planwijziging wordt toegepast;
- in het wijzigingsplan wordt door middel van een specifieke aanduiding aangegeven dat het een vervolgfunctie betreft op een voormalig agrarisch bouwvlak.
Ad 1g) er vindt in het kader van dit wijzigingsplan geen uitbreiding van de bestaande bebouwing plaats;
Ad 1h) er is een overeenkomst gesloten voor de planwijziging tussen de gemeente en de initiatiefnemer;
Ad 1i) er is een aanduiding op de verbeelding opgenomen.
2 Bouwmogelijkheden algemeen
In het geval er alleen bestaande bebouwing gehandhaafd blijft:
- Ter plaatse van bouwvlakken mogen voor de in tabel 4.2 bedoelde functies ongeacht of deze zonder meer toelaatbaar zijn dan wel na planwijziging geen nieuwe gebouwen worden gebouwd. Evenmin mogen de gebouwen, zoals aanwezig op het tijdstip waarop het in tabel 4.2 bedoelde gebruik een aanvang neemt, qua oppervlakte en hoogte worden uitgebreid.
Ad 2a: Er worden geen nieuwe gebouwen gebouwd en de bestaande oppervlakte en hoogte van de gebouwen blijft gelijk.
4 Bedrijven
Met betrekking tot bedrijven geldt dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn van de categorieën ingevolge de Staat van Bedrijfsactiviteiten vrijstelling te verlenen teneinde bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, indien en voor zover het betrokken bedrijf geen inrichting is als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder en naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze) geacht kan worden te behoren tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten.
Ad 4) Aangezien een bouwbedrijf is opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten onder '45 BOUWNIJVERHEID' hoeven burgemeester en wethouders geen vrijstelling te verlenen. Bovendien blijkt uit toelichting paragraaf 4.1.4 dat een bouwbedrijf met een bedrijfsoppervlak tot 1.000 m² valt binnen milieucategorie 2. Ook is een bouwbedrijf geen bedrijf als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.
7 Voorzieningen
Het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclameborden en/of neonreclame is niet toegestaan in de regels. Hetzelfde geldt voor lichtmasten en lichtbakken.
Ad 7) Er mogen geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, reclameborden, neonreclame, lichtmasten of lichtbakken worden opgericht. Dit is conform de regels niet toegestaan.
8 Buitenopslag
Voor de hier bedoelde functies is buitenopslag in geen geval toegestaan.
Ad 8) Buitenopslag is in de regels aangemerkt als strijdig gebruik.
9 en 10 Verkeerssituatie
De hier bedoelde vervolgfuncties zijn alleen toegestaan op bouwvlakken die blijkens themakaart 1 gelegen zijn binnen goed ontsloten lintbebouwing.
Ad 9) Uit themakaart 1 blijkt dat het plangebied gelegen is binnen 'matig ontsloten lintbebouwing'
Ad 10) Burgemeester en wethouders verlenen echter vrijstelling van de bepaling in lid 9 omdat de ontsluiting via de Lopikerweg Oost - gelet op de aard en omvang van het gebruik, de gesteldheid van de weg en de verkeerssituatie - als voldoende moet worden geacht. Uit toelichting paragraaf 4.5 blijkt dat de voertuigaantrekkende werking in zijn totaliteit licht afneemt en het aantal voertuigbewegingen van vrachtauto's en trekkers afneemt c.q. verdwijnt. In plaats daarvan komen voertuigbewegingen van busjes met aanhangers en personenauto's.
4 Uitvoerbaarheid
De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etcetera) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Milieu
In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.
Planspecifiek
Onderzoek naar de bodemkwaliteit is in dit geval niet nodig omdat, gelet op de huidige bedrijfsmatige agrarische functie van de betrokken grond, gesteld kan worden dat de bodem in het plangebied ook geschikt is voor de nieuwe bedrijfsmatige functie (een agrarisch bedrijf versus een niet-agrarisch bedrijf).
Desondanks heeft er een historisch onderzoek (Milieutechniek ZVS Eemnes bv, nr. AD17041, d.d. 22 februari 2017) plaatsgevonden vanwege de overdracht van de gronden in het plangebied. Grootschalige spoedeisende verontreinigingen worden op basis van het historisch onderzoek niet op het perceel verwacht. Dit sluit echter een bodemverontreiniging niet uit. Doordat enkel de bestemming wijzigt en geen grondverzet plaatsvindt kan dit niet leiden tot risico’s.
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, zoals in onderhavig geval, kunnen doorgaan zonder toetsing. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
Planspecifiek
De functieverandering is van dien aard dat voorliggende planherziening vrijwel geen extra verkeer zal trekken ten opzichte van de huidige situatie. In onderhavig geval is er nu ook sprake van een (agrarische) bedrijfsbestemming waarbij leveranciers en afnemers met bedrijfswagens het plangebied binnen rijden om bijvoorbeeld de dieren op te halen of te brengen, voer af te leveren en/of mest af te voeren. In de nieuwe situatie komen daar bedrijfswagens voor in de plaats die materialen/ goederen afleveren en ophalen die opgeslagen worden/ zijn. Bovendien vinden de werkzaamheden op locatie plaats. Per saldo neemt het aantal voertuigbewegingen licht af (zie toelichting paragraaf 4.5).
Tevens blijkt uit raadpleging van de Gis-kaarten van de Omgevingsdienst regio Utrecht dat de luchtkwaliteit (NO2, PM10 en PM2,5) in en om het plangebied ruimschoots aan de norm van 40 μg/m³ voldoet. Vanuit het aspect luchtkwaliteit bestaat er geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling.
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving.
Planspecifiek
Aangezien in de directe nabijheid van het plangebied geen geluidsgevoelige objecten liggen en de hoeveelheid verkeer van en naar het plangebied ongeveer gelijk zal blijven, zal de geluidsbelasting ten gevolge van het plan niet significant toenemen.
Vanuit het aspect geluid bestaat er daarom geen bezwaar tegen onderhavig initiatief.
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de richtafstand wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient de afwijking gemotiveerd te worden.
Planspecifiek
Aangezien in het plangebied voorheen een intensieve veehouderij zat (Fokken en houden van varkens; SBI: 0146) uit milieucategorie 4.1 en deze functie verandert naar bouwbedrijf kan gesteld worden dat er ter plaatse een significante verbetering optreedt op het gebied van milieuzonering. Zelfs voor het aspect geluid gaat de zonering terug van 50 m (van het agrarische bedrijf) naar 30 m (van het bouwbedrijf). Bovendien ligt er aan de zijde van de inrit en de bedrijfsbebouwing op het perceel (= oostzijde) slechts agrarisch grasland. De meest nabij gelegen burgerwoning bevindt zich aan de westzijde van de eigen bedrijfswoning.
Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden risico(hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).
Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.
Planspecifiek
Uit de risicokaart blijkt er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig waarmee in het kader van de externe veiligheid rekening moet worden gehouden. Het bouwbedrijf zelf vormt ook geen risicovolle inrichting. De nabij gelegen provinciale weg N210 Rotterdam - IJsselstein is wel in gebruik als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Echter, gezien de afstand tot het plangebied en het feit dat er door middel van onderhavig wijzigingsplan geen nieuwe gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt worden, hoeft geen nadere toetsing plaats te vinden.
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen functiewijziging.
Relevant beleid omtrent geur is vastgelegd in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv), die sinds 1 januari 2007 in werking is. De Wgv biedt de mogelijkheid om lokaal maatwerk te leveren door afwijkende normen of afstanden voor bepaalde gebieden te stellen. Dit kan de gemeente of regio in de vorm van een verordening doen.
De gemeente Lopik heeft besloten hiervan gebruik te maken en hiervoor een gebiedsvisie op te stellen en voor bepaalde gebieden af te wijken van de afstanden. Daartoe heeft de gemeenteraad van Lopik op 21 april 2009 de 'Geurgebiedsvisie gemeente Lopik' en de 'Verordening geurhinder en veehouderij 2008' vastgesteld. In het kader van de Geurgebiedsvisie is in de gemeente Lopik de huidige geursituatie in kaart gebracht. Op navolgende afbeelding is de geurbelasting ter hoogte van het plangebied (rode omkadering) weergegeven:
Planspecifiek
Uit de gebiedsvisiekaart blijkt dat er in het plangebied (rode omkadering) en de directe omgeving daarvan enkele veehouderijen gelegen zijn. Het plangebied is zelf op de kaart nog aangeduid als intensieve veehouderij (blauwe arcering). Te zien is dat het plangebied in zijn geheel is gelegen buiten de vaste afstand van de grondgebonden veehouderijen ten noorden en ten oosten van het plangebied.
Er is bovendien geen sprake van de realisatie van een geurgevoelige bestemming door het omzetten van de bestemming 'Agrarisch' naar de bestemming 'Bedrijf'. In de Wgv is opgenomen dat de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij, of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij ten minste 50 m bedraagt indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Aan deze afstand wordt voldaan.
Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.
Algemeen
Bij de teelt van gewassen (akkerbouw, fruitteelt) moet rekening worden gehouden met 'spuitzones'. Dit is een zone, gebaseerd op jurisprudentie van de Raad van State, die moet worden aangehouden ten opzichte van de gronden waarop gewassen worden gehouden en waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. De zone is bedoeld om voor omliggende functies een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen.
Regelgeving
Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen (zoals fruitbomen) in de open lucht worden geteeld en nabij gelegen woningen. De Nederlandse wetgeving met betrekking tot gewasbeschermingsmiddelen is met name gericht op de reductie van de risico’s van het gebruik van deze middelen voor het watermilieu. De Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden (Wgb) bevat een toelatingsstelsel voor het op de markt brengen en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en biociden. In deze wet zijn ook bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van de gezondheid van de professionele gebruikers en werknemers. Het Activiteitenbesluit milieubeheer bevat regels om de emissie van bestrijdingsmiddelen naar het water te reduceren. De afstanden en teeltvrije zones die in het Activiteitenbesluit worden genoemd zijn gerelateerd aan het oppervlaktewater. De richtafstanden die zijn opgenomen in de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) hebben geen betrekking op open teelten en zijn evenmin bruikbaar (ABRvS 23 september 2009, zaaknummer 200900570/1/R2). Ditzelfde geldt voor de toepassing van het Activiteitenbesluit.
Vanwege het ontbreken van wetgeving is een in de praktijk (als gevolg van jurisprudentie) gegroeide vuistregel ontstaan die aangeeft dat een afstand van 50 m tussen agrarische gronden met open teelten en een voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelige functies in acht moet worden genomen. Gevoelige functies zijn plaatsen waar regelmatig en voor een groot gedeelte van de dag, mensen verblijven of samenkomen. Bij de afstand van 50 m wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de agrariër niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van omwonenden. Deze afstand is echter indicatief.
Per 1 januari 2017 is het Activiteitenbesluit gewijzigd en dient in alle gevallen driftreducerend gespoten te worden. De genoemde vuistregel van 50 m is daarmee achterhaald. Per januari kan uitgegaan worden van een kleinere afstand.
Planspecifiek
De agrarische gronden direct rondom het plangebied maken onderdeel uit van zone 1 'Agrarisch gebied met landschappelijke openheid' waarbinnen fruitteelt alleen is toegestaan indien dat specifiek is aangeduid. Ter plaatse van deze gronden ontbreekt deze aanduiding echter. Daarmee is het gebruik van de gronden ten behoeve van boomgaarden uitgesloten en daarmee het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen.
Het aspect spuitzones vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.
4.2 Waterhuishouding
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Water in het stedelijk gebied moet een belangrijke waarde zijn die kwaliteit toevoegt aan het gebied. Dat stelt randvoorwaarden aan de veiligheid (voorkomen overlast en schade), de zichtbaarheid, de kwaliteit en de beleving van het stedelijk water. De invulling vindt plaats aan de hand van de tritsen:
- ‘vasthouden, bergen, afvoeren’;
- ‘schoonhouden, scheiden, zuiveren’.
Het bereiken van een hoog kwaliteitsniveau door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en het schoonhouden van water is daarbij de ambitie. Voor bestaand stedelijk gebied wordt dit hoge ambitieniveau alleen voor de kernen op de Heuvelrug haalbaar geacht: het vasthouden van regenwater door volledig herstel van de infiltratie.
Watertoets
De watertoets is een standaard overleg met het waterschap dat gevoerd moet worden wanneer de planologische situatie op een locatie wijzigt. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het beleid van het hoogheemraadschap is verwoord in het Waterbeheerplan en diverse beleidsnota’s. In de keur van het hoogheemraadschap zijn geboden en verboden opgenomen voor de bescherming van de functionaliteit van waterlopen en waterkeringen. Met de Keur wil het hoogheemraadschap de waterkwaliteit verbeteren, de doorstroming in sloten veilig stellen en de dijken sterk houden. Bij de Keur horen Keurkaarten met informatie over wateren en waterkeringen.
In de legger van het waterschap worden gegevens vastgelegd over de locatie van wateren, dijken en kunstwerken, aan welke eisen deze moeten voldoen (diepte, hoogte, sterkte etcetera) en de onderhoudsverplichtingen. De legger dient als basis voor de vergunningverlening door de waterbeheerder.
Het waterschap hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 500 m² verharding in stedelijk gebied of meer dan 1.000 m² in landelijk gebied gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg.
Planspecifiek
Het watertoetsproces is digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl voor het project Lopikerweg Oost 39a op 9 januari 2017. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze website door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van het plan. Uit de analyse blijkt dat er geen sprake is van een waterbelang.
De ruimtelijke ontwikkeling maakt het mogelijk om een functiewijziging in bestaande bebouwing toe te staan. Functiewijzigingen binnen bestaande bebouwing hebben geen invloed op de waterhuishouding. Om deze reden voldoet het plan aan de belangrijkste minimale voorwaarde: 'het standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert daarom positief over het ruimtelijk plan.
Wel wordt er extra verharding gerealiseerd aan de oostzijde om de achterzijde van de stal (noordzijde) te kunnen bereiken (zie toelichting paragraaf 2.2 voor de reden waarom). Dit betreft circa 200 m², waarmee ruimschoots onder de drempelwaarde van 1.000 m² wordt gebleven en er geen extra waterberging hoeft te worden aangelegd.
Ondanks dat de ruimtelijke ontwikkeling geen gevolgen heeft voor water, kan het zijn dat er kansen zijn om verbeteringen door te voeren ten behoeve van duurzaam waterbeheer. Basisprincipes omgaan met water:
- Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit);
- Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit);
- Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid).
4.3 Ecologie
Vanuit de huidige natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van de in het plangebied mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden.
Planspecifiek
Aangezien in het plangebied slechts een functieverandering plaatsvindt waarbij geen nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd of oude bebouwing wordt gesloopt en ook geen beplanting wordt verwijderd, is het wijzigingsplan niet van invloed op het aspect flora en fauna.
4.4 Cultureel erfgoed
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.
Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.
Planspecifiek
De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door percelen met vaste dieptematen, het patroon van scheisloten en de boerderijlinten met oriëntatie op de ontginningsbasis. Het contrast tussen de dicht bebouwde, doorgaans dubbelzijdige linten en het open tussenliggende polderland is karakteristiek voor de Lopikerwaard.
Om de cultuurhistorische waarden te behouden en verder te versterken voorziet het plan erin de beeldbepalende ruimte voor de loods en naast de woning door herinrichting kwalitatief te verbeteren. Hiervoor wordt niet verharding aangebracht.Dit is een verbetering ten opzichte van de huidige situatie met gebroken puin met daarop grind. De verharding wordt bovendien doorgetrokken in de noodzakelijke verhardingsstrook ten oosten van de loods zodat er een rustig, eenduidig beeld ontstaat. Tussen de kavelsloot en de nieuwe verhardingsstrook in blijft de ruimte groen. Door knotwilgen, die hier worden aangeplant, ontstaat een aantrekkelijk beeld en een mooi doorzicht naar het achterliggende landschap.
De gemeente Lopik heeft in samenwerking met de gemeenten Montfoort, Oudewater en Woerden gemeentelijk archeologiebeleid opgesteld. In de beleidsnota geeft de gemeente aan hoe zij invulling geeft aan haar rol van bevoegd gezag, de reikwijdte en ambities van het beleid en de uitvoering daarvan. Naast een beleidsnota is een beleidskaart opgesteld. Deze kaart bestaat uit een samenhangend pakket van kaarten en een toelichting, die tezamen de noodzakelijke informatie bevatten over hoe de gemeente bij besluitvorming over gebruik en inrichting van de ruimte omgaat met 'bekende en te verwachten archeologische monumenten'.
Bij plannen voor grondverstorende activiteiten binnen een gebied met verwachte of bekende archeologische waarden dient de verstoorder de archeologische waarden in kaart te brengen, zodat het bevoegd gezag deze kan meewegen in haar besluitvorming.
Planspecifiek
De functiewijziging wordt gerealiseerd op een locatie waarvan bekend is dat de bodem archeologische waarden bevat. Aan dit gebied is grotendeels de archeologische waarde categorie 3 toegekend. Voor deze categorie stelt de archeologische beleidsnota plangebieden kleiner dan 200 m² en activiteiten die minder dan 0,5 m -mv verstoren vrij van archeologisch onderzoek.
Het noordelijk deel van het plangebied heeft de archeologische waarde categorie 4. Voor deze categorie stelt de archeologische beleidsnota plangebieden kleiner dan 2.500 m² en activiteiten die minder dan 1,0 m -mv verstoren vrij van archeologisch onderzoek. De beleidsnota geeft geen definitie van de term ‘plangebied’, maar archeologen verstaan hieronder doorgaans de te verstoren grondoppervlakte. Omdat de te verstoren grondoppervlakte lastig is weer te geven, wordt ‘plangebied’ in bestemmingsplannen vaak vertaald in te bebouwen oppervlakte, terwijl in praktijk de te verstoren grondoppervlakte vaak groter is.
In het plangebied vindt een functieverandering plaats waarbij geen nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd en dus ook de bodem niet geroerd wordt. Verder worden er knotwilgen geplant. Knotwilgen wortelen niet dieper dan 0,5m en vormen derhalve geen gevaar voor het verstoren van de bodem. Het wijzigingsplan is niet van invloed op het aspect archeologie. Hierdoor biedt het gemeentelijk archeologisch beleid geen ruimte voor het eisen van onderzoek, maar omdat op deze locatie wel degelijk archeologische monumenten kunnen worden aangetroffen, wijst de gemeente uitdrukkelijk op het feit dat het plangebied onderdeel uitmaakt van een gebied met bekende archeologische waarde en verzoekt zij de initiatiefnemer hiermee rekening te houden.
4.5 Verkeer & Parkeren
Verkeer
Om de verkeersgeneratie van het bouwbedrijf te bepalen is gekeken naar de ligging van het plangebied. De gemeente Lopik is qua stedelijkheidsgraad aan te merken als een 'niet stedelijk' gebied en het plangebied maakt onderdeel uit het buitengebied. De verkeersgeneratie voor arbeidsextensieve bedrijven/ bezoekersextensieve bedrijven (dit is de bedrijfscategorie die het dichtst in de buurt komt) bedraagt volgens publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' van het CROW 4,8 voertuigbewegingen per 100 m² bruto vloeroppervlak per etmaal. Hierbij is uitgegaan van het midden van de bandbreedte. Uitgaande van 325 m² bruto bedrijfsvloeroppervlak, betekent dit dat er 3,25 x 4,81 = 15,6 voertuigbewegingen per etmaal plaatsvinden. Omdat de initiatiefnemer geen werknemers in dienst heeft, is overigens de verwachting dat de voertuigaantrekkende werking wat betreft bedrijfsverkeer in de praktijk minimaal 4 voertuigbewegingen lager zal zijn en daarmee op hoogstens 11,6 voertuigbewegingen uitkomt.
Daarnaast is er net als in de bestaande situatie sprake van een vrijstaande bedrijfswoning in het buitengebied, waarvan de verkeersgeneratie volgens publicatie 317 gemiddeld 8,2 voertuigbewegingen per etmaal bedraagt.
De verkeersgeneratie van de voormalige intensieve veehouderij in het plangebied is gebaseerd op informatie van de initiatiefnemer. In publicatie 317 zijn geen specifieke verkeersgeneratiecijfers beschikbaar voor agrarische bedrijven: het dichtst in de buurt komt de verkeersgeneratie voor arbeidsextensieve bedrijven/ bezoekersextensieve bedrijven (gelijk aan de gehanteerde categorie voor het bouwbedrijf), maar deze getallen zijn voor een dergelijke functie minder goed bruikbaar omdat er geen rekening is gehouden met landbouwvoertuigen.
| Aantal voertuigbewegingen per etmaal | Intensieve veehouderij | Bouwbedrijf |
| Landbouwverkeer | 10 | - |
| (Overig) bedrijfsverkeer inclusief vrachtverkeer | 6 | 11,6 |
| Autoverkeer | 8,2 (bewoner) | 8,2 (bewoner) |
| Totaal | 24,2 | 19,8 |
De voertuigaantrekkende werking van het plangebied zal bij een bouwbedrijf (verwachte verkeersgeneratie) licht afnemen ten opzichte van een intensieve veehouderij. Er treedt echter een behoorlijke verbetering op ter plaatse van de Lopikerweg omdat er per dag minder zwaar landbouwverkeer en vrachtverkeer van en naar het plangebied plaatsvindt. Het meeste bedrijfsverkeer zal plaatsvinden met de bedrijfsbus met aanhanger. Daarnaast rijden er geen landbouwmachines meer rond in het plangebied.
Het plangebied wordt verder net als in de bestaande situatie direct ontsloten op de Lopikerweg Oost. Vanwege de aanwezigheid van een transformatorruimte aan de voorzijde van de loods is het noodzakelijk dat er ook aan de achterzijde een ingang komt om met voertuigen en aanhangers de loods te kunnen binnen rijden. Om naar de noordzijde van het gebouw te komen, zal gebruik gemaakt worden van het bestaande pad gelegen aan de oostzijde van de oude stal.
Parkeren
Op basis van publicatie 317 van het CROW geldt voor arbeidsextensieve bedrijven/ bezoekersextensieve bedrijven in het buitengebied van een niet stedelijke gemeente een gemiddelde parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per 100 m² bruto vloeroppervlak. De totale parkeerbehoefte voor het bouwbedrijf bedraagt daarmee 1,1 x 3,25 = 3,6 parkeerplaatsen. Zoals eerder aangegeven zijn er geen specifieke kengetallen voor agrarische bedrijven. Uitgaande van een regullier agrarisch bedrijf is er in de regel behoefte aan parkeervoorzieningen voor auto's, vaak 2 parkeerplaatsen, een parkeervoorziening voor leveranciers, 1 parkeerplaats, en parkeervoorzieningen voor agrarisch materieel. Daarmee is er sprake van een afnemende parkeerbehoefte. Gezien de grootte van het erf is er voldoende ruimte op eigen terrein om net als in de huidige situatie te voorzien in voldoende parkeerruimte voor de beoogde bedrijfsactiviteiten.
4.6 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmings- of wijzigingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
De gemeente en initiatiefnemer hebben over de afspraken over de economische uitvoerbaarheid vastgelegd in een tussen de gemeente en initiatiefnemer/exploitant gesloten exploitatieovereenkomst. In deze overeenkomst worden tevens de maatregelen op het gebied van kwaliteitsverbetering vastgelegd. Hiermee zijn het kostenverhaal voor de ontwikkeling en de kwaliteitsverbetering verzekerd en is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan vast te stellen. Tevens komen de kosten voor planschade voor rekening van de initiatiefnemer. Er zijn ook geen overige redenen als bedoeld in artikel 6.12 Wro, om een exploitatieplan vast te stellen. Alle eisen en voorwaarden waaraan moet worden voldaan zijn opgenomen in de exploitatieovereenkomst. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.
5 Juridische planbeschrijving
5.1 Algemeen
Voor het wijzigingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk deel uit van het wijzigingsplan.
5.2 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart c.q. Basisregistratie grootschalige topografie en/of kadastrale kaart).
5.3 Planregels
In dit wijzigingsplan zijn de regels van het onderliggende moederplan van overeenkomstige toepassing verklaard met uitzondering van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' en de slotregel. Omwille van de leesbaarheid is de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' vertaald naar de bestemming 'Bedrijf' conform de systematiek van de SVBP 2012. Tevens is in de bestemming 'Bedrijf' aangesloten op de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid, waarbij een specifieke regeling is opgenomen voor de vervolgfunctie ter plaatse van het voormalig agrarisch bouwvlak en buitenopslag is uitgesloten.
5.4 Wijze van bestemmen
Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:
- Agrarisch: Een deel van de gronden aan de noordzijde van het plangebied hebben de agrarische bestemming behouden, maar dan zonder het bijbehorende agrarisch bouwvlak.
- Bedrijf: Deze bestemming is een vertaling van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' uit het bestemmingsplan 'Landelijk gebied'.
- Waarde - Archeologie 3 en Waarde - Archeologie 4: door het opnemen van deze dubbelbestemmingen wordt het archeologiebeleid van de gemeente in dit wijzigingsplan verankerd.
Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.
6 Procedure
6.1 Algemeen
Artikel 9.1.5 Invoeringswet Wro bepaalt dat voor een wijzigingsplan op basis van een 'oud' moederplan de oude WRO van toepassing is, inclusief de procedurevoorschriften indien het ontwerp van dit wijzigingsplan voor 1 juli 2009 ter inzage heeft gelegen. Wordt het wijzigingsplan echter na 1 juli 2009 als ontwerp ter inzage gelegd, en dat is hier het geval, dan geldt de Wro met het daarbij behorende procedurevoorschrift.
In artikel 3.9a Wro is aangegeven dat afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is met aanvullende regels voor de kennisgeving en de beschikbaarstelling. Omdat het ontwerp van dit wijzigingsplan na 1 juli 2009 ter inzage wordt gelegd zijn de procedurevoorschriften van het bestemmingsplan dus niet langer van toepassing en worden deze vervangen door afdeling 3:4 Awb. Burgemeester en wethouders behouden de beslissingsbevoegd over het wijzigingsplan en beslissen binnen acht weken na afloop van de termijn van ter inzage ligging van het ontwerp wijzigingsplan.
Artikel 8.1.2 Bro geeft voor wat betreft de vormgeving en opmaak van het wijzigingsplan aanvullend overgangsrecht. Een wijzigingsplan van een bestemmingsplan, dat voor 1 januari 2010 (datum verwijst naar bestemmingsplan) in ontwerp ter inzage is gelegd mag worden vormgegeven en ingericht in overeenstemming met het moederplan.
6.2 Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), heeft er voor het voorontwerp wijzigingsplan ‘Lopikerweg Oost 39a’ vooroverleg plaatsgevonden met organisaties van het rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn en met het betrokken waterschap.
In het kader van het vooroverleg zijn vier reacties ontvangen. In de Nota van vooroverleg is een samenvatting gegeven van de overlegreacties. Elke reactie is beantwoord waarbij is aangegeven of dit leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. De Nota van vooroverleg is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.
6.3 Verslag zienswijzen
Het wijzigingsplan Lopikerweg Oost 39A Lopik heeft van 6 december 2017 t/m 16 januari 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn géén zienswijzen ingediend.